房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作成都市課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作

納稅人學(xué)校課題組房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作

納稅人學(xué)校課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼、李平（財(cái)產(chǎn)與行為稅處）

吳丹（溫江區(qū)地方稅務(wù)局）

余瑩瑩（新津縣地方稅務(wù)局）

徐艷（青羊區(qū)地方稅務(wù)局）

主講人：張軼課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼、李平（土地增值稅基本政策概述土地增值稅前期管理分析土地增值稅政策與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較開發(fā)項(xiàng)目清算審核常見問(wèn)題內(nèi)容安排土地增值稅前期管理分析土地增值稅政策與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較開新國(guó)八條一、土地增值稅基本政策概述新國(guó)八條一、土地增值稅基本政策概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作成都市)課件

土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值稅預(yù)率具體為：1、對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

2、普通住宅預(yù)征率為1%。3、非普通住宅預(yù)征率以其售價(jià)是否超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門定期公布的住房平均交易價(jià)格的1.4倍）分別確定：未超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的為1.5%；超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不足20%（含20%）的為2%；超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)20%以上的為2.5%。4、商用房預(yù)征率為2.5%。土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。土地增值稅征收規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；4、符合土地增值稅清算條件、未按規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。土地增值稅征收規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的土地增值稅征收規(guī)定

根據(jù)《成都市地方稅務(wù)局、成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》（2011年第1號(hào)），我市核定征收率具體為：1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；2、非普通住宅核定征收率為6%；3、商用房核定征收率為7%。土地增值稅征收規(guī)定根據(jù)《成都市地方稅務(wù)局、成土地增值稅清算政策

土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號(hào)）土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡義務(wù)；對(duì)不履行清算義務(wù)的納稅人，要依據(jù)相關(guān)規(guī)定的要求嚴(yán)肅處理；嚴(yán)控核定征收。土地增值稅清算政策土地增值稅的清算，是指納稅人土地增值稅清算政策

清算時(shí)點(diǎn)，即清算單位在達(dá)到清算條件后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn)。審核清算時(shí)點(diǎn)，需重點(diǎn)考慮兩方面因素：

第一，準(zhǔn)確界定清算單位，以國(guó)家有關(guān)部門審批項(xiàng)目；

第二，準(zhǔn)確把握清算條件，明確應(yīng)清算和可清算的不同標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算政策清算時(shí)點(diǎn)，即清算單位在達(dá)到清算土地增值稅優(yōu)惠政策從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅。因國(guó)家建設(shè)、城市實(shí)施規(guī)劃的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政策從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按新國(guó)八條二、土地增值稅前期管理分析新國(guó)八條二、土地增值稅前期管理分析

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二章中有如下規(guī)定:

第六條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。第七條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。土地增值稅前期管理相關(guān)規(guī)定《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二章中有如下規(guī)定:土地土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息土地取得信息土地完稅信息拆遷相關(guān)信息有關(guān)土地成本的相關(guān)憑證稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、用途變更、投資、合并、分立、非貨幣性交易等多種取得形式。合法有效憑證包括：土地出讓專用收據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓發(fā)票、契稅票據(jù)、投資驗(yàn)資報(bào)告及土地評(píng)估報(bào)告、手續(xù)費(fèi)票據(jù)等。包括：涉及土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)證明資料土地取得環(huán)節(jié)此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息土地取得信息土地完稅信息拆遷相關(guān)信此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證立項(xiàng)開辦環(huán)節(jié)“用地規(guī)劃許可證”及附“用地紅線圖”確認(rèn)項(xiàng)目土地邊界；“工程規(guī)劃許可證”確認(rèn)分期；”施工許可證“確認(rèn)竣工時(shí)間。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件立項(xiàng)開辦環(huán)節(jié)“用地規(guī)劃許可證此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息開發(fā)成本、費(fèi)用二級(jí)科目重要合同管理日常信息、決算信息稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性、合理性，取得憑證的合法、有效性。建筑施工環(huán)節(jié)重點(diǎn)報(bào)送會(huì)計(jì)核算數(shù)、付款數(shù)、發(fā)票數(shù)、決算數(shù)。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息開發(fā)成本、費(fèi)用二級(jí)科目日常信息、決算信息稅務(wù)此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息房源信息登記銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記房地產(chǎn)銷售合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票每月、季報(bào)送銷售明細(xì)表預(yù)售銷售環(huán)節(jié)“銷售收入確認(rèn)”以房地產(chǎn)銷售合同或不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票確認(rèn)清算收入。采集商品房預(yù)售許可證、房源明細(xì)登記表等。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息房源信息登記銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記房此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息工程綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工程竣工驗(yàn)收備案表房屋面積實(shí)測(cè)明細(xì)表稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)結(jié)合房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告書、項(xiàng)目初始產(chǎn)權(quán)登記等資料，審核上述資料所記載的公共配套設(shè)施的性質(zhì)、面積與企業(yè)申報(bào)的內(nèi)容是否相符。判斷竣工時(shí)間，確定清算條件和成本截止時(shí)間。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息工程綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工程竣工驗(yàn)收備案表房屋面積實(shí)新國(guó)八條三、土地增值稅與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較新國(guó)八條三、土地增值稅與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作成都市)課件取得土地使用權(quán)階段取得土地使用權(quán)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)費(fèi)用利息據(jù)實(shí)扣除利息不據(jù)實(shí)扣除其他按4%以內(nèi)計(jì)算扣除全部按10%以內(nèi)計(jì)算扣除計(jì)算基數(shù)利息支出能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦驘o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明計(jì)算基數(shù)（同左）非金融機(jī)構(gòu)民間借貸不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的占用費(fèi)不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除逾期貸款利息、加息、罰款不得扣除開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)費(fèi)用利息據(jù)實(shí)扣除利息不據(jù)實(shí)扣除其他按4%以內(nèi)新國(guó)八條四、開發(fā)項(xiàng)目清算審核常見問(wèn)題新國(guó)八條四、開發(fā)項(xiàng)目清算審核常見問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按以下方式處理：

1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。1、房地產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的認(rèn)定

。對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年33土地增值稅清算審核要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2、

開發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷售行為。土地增值稅清算審核要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)34土地增值稅清算審核要點(diǎn)

一是地上車位不允許轉(zhuǎn)讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計(jì)算收入，不扣除成本。二是無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認(rèn)為發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為（如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅），按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式合同，如租賃合同，開服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅），不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用。三是有產(chǎn)權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫(kù)（位），清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

3、車位銷售時(shí)，是否確認(rèn)收入及相關(guān)成本費(fèi)用。土地增值稅清算審核要點(diǎn)一是地上車位35土地增值稅清算審核要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，建設(shè)物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、無(wú)法確權(quán)的人防工程和地下車庫(kù)等公共設(shè)施，這些公共設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可無(wú)償使用該類資產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的成本可在土地增值稅清算中予以扣除。

但實(shí)際上，開發(fā)企業(yè)往往對(duì)此類公共配套設(shè)施實(shí)施繼續(xù)控制，如對(duì)人防工程、地下車庫(kù)等采取出租形式從中獲取租金收入，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將這些公共配套設(shè)施的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。

4、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車庫(kù)等采取出租形式，獲取租金收入，這部分成本是否允許扣除。土地增值稅清算審核要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企36土地增值稅清算審核要點(diǎn)

對(duì)公共配套設(shè)施的認(rèn)定上，以產(chǎn)權(quán)是否歸全體業(yè)務(wù)所有為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。單獨(dú)建造的售樓處、樣板房建造支出一般作為銷售費(fèi)用而不是開發(fā)成本處理，但仍應(yīng)區(qū)分具體情況對(duì)待，若銷售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有的，其發(fā)生的成本費(fèi)用（不含可拆除或移動(dòng)部分及其他家具設(shè)備）應(yīng)作為公共配套設(shè)施成本扣除；若房產(chǎn)銷售完畢后拆除的，應(yīng)作為銷售費(fèi)用；若銷售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)歸房產(chǎn)公司所有的，應(yīng)作為固定資產(chǎn)處理。

5、售樓處、樣板房發(fā)生的成本費(fèi)用是否可作為公共配套設(shè)施予以扣除。土地增值稅清算審核要點(diǎn)對(duì)公共配套設(shè)37土地增值稅清算審核要點(diǎn)

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無(wú)償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用可以扣除；人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無(wú)償移交給全體業(yè)主的證明材料，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上的移交公告，業(yè)主委員會(huì)證明，小區(qū)證明。一旦發(fā)現(xiàn)存在虛假，可以追溯調(diào)整。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

6、對(duì)人防工程的成本費(fèi)用是否可扣除。土地增值稅清算審核要點(diǎn)人防工程的使38土地增值稅清算審核要點(diǎn)

符合可清算條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地增值稅清算后，再發(fā)生房地產(chǎn)銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，收入額按實(shí)際銷售額及其他經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)；扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算，另可扣除轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的有關(guān)稅金。注：計(jì)算單位建筑面積成本費(fèi)用時(shí)應(yīng)扣除清算時(shí)確認(rèn)的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

7、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何確認(rèn)扣除成本。土地增值稅清算審核要點(diǎn)符合可清算條件的39新國(guó)八條謝謝各位學(xué)員！新國(guó)八條謝謝各位學(xué)員！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作

納稅人學(xué)校課題組房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作

納稅人學(xué)校課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼、李平（財(cái)產(chǎn)與行為稅處）

吳丹（溫江區(qū)地方稅務(wù)局）

余瑩瑩（新津縣地方稅務(wù)局）

徐艷（青羊區(qū)地方稅務(wù)局）

主講人：張軼課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼、李平（土地增值稅基本政策概述土地增值稅前期管理分析土地增值稅政策與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較開發(fā)項(xiàng)目清算審核常見問(wèn)題內(nèi)容安排土地增值稅前期管理分析土地增值稅政策與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較開新國(guó)八條一、土地增值稅基本政策概述新國(guó)八條一、土地增值稅基本政策概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作成都市)課件

土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值稅預(yù)率具體為：1、對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

2、普通住宅預(yù)征率為1%。3、非普通住宅預(yù)征率以其售價(jià)是否超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門定期公布的住房平均交易價(jià)格的1.4倍）分別確定：未超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的為1.5%；超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不足20%（含20%）的為2%；超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)20%以上的為2.5%。4、商用房預(yù)征率為2.5%。土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。土地增值稅征收規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；4、符合土地增值稅清算條件、未按規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。土地增值稅征收規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的土地增值稅征收規(guī)定

根據(jù)《成都市地方稅務(wù)局、成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》（2011年第1號(hào)），我市核定征收率具體為：1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；2、非普通住宅核定征收率為6%；3、商用房核定征收率為7%。土地增值稅征收規(guī)定根據(jù)《成都市地方稅務(wù)局、成土地增值稅清算政策

土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號(hào)）土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡義務(wù)；對(duì)不履行清算義務(wù)的納稅人，要依據(jù)相關(guān)規(guī)定的要求嚴(yán)肅處理；嚴(yán)控核定征收。土地增值稅清算政策土地增值稅的清算，是指納稅人土地增值稅清算政策

清算時(shí)點(diǎn)，即清算單位在達(dá)到清算條件后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn)。審核清算時(shí)點(diǎn)，需重點(diǎn)考慮兩方面因素：

第一，準(zhǔn)確界定清算單位，以國(guó)家有關(guān)部門審批項(xiàng)目；

第二，準(zhǔn)確把握清算條件，明確應(yīng)清算和可清算的不同標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算政策清算時(shí)點(diǎn)，即清算單位在達(dá)到清算土地增值稅優(yōu)惠政策從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅。因國(guó)家建設(shè)、城市實(shí)施規(guī)劃的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政策從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按新國(guó)八條二、土地增值稅前期管理分析新國(guó)八條二、土地增值稅前期管理分析

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二章中有如下規(guī)定:

第六條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。第七條：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。土地增值稅前期管理相關(guān)規(guī)定《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二章中有如下規(guī)定:土地土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息土地取得信息土地完稅信息拆遷相關(guān)信息有關(guān)土地成本的相關(guān)憑證稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、用途變更、投資、合并、分立、非貨幣性交易等多種取得形式。合法有效憑證包括：土地出讓專用收據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓發(fā)票、契稅票據(jù)、投資驗(yàn)資報(bào)告及土地評(píng)估報(bào)告、手續(xù)費(fèi)票據(jù)等。包括：涉及土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)證明資料土地取得環(huán)節(jié)此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息土地取得信息土地完稅信息拆遷相關(guān)信此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證立項(xiàng)開辦環(huán)節(jié)“用地規(guī)劃許可證”及附“用地紅線圖”確認(rèn)項(xiàng)目土地邊界；“工程規(guī)劃許可證”確認(rèn)分期；”施工許可證“確認(rèn)竣工時(shí)間。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件立項(xiàng)開辦環(huán)節(jié)“用地規(guī)劃許可證此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息開發(fā)成本、費(fèi)用二級(jí)科目重要合同管理日常信息、決算信息稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性、合理性，取得憑證的合法、有效性。建筑施工環(huán)節(jié)重點(diǎn)報(bào)送會(huì)計(jì)核算數(shù)、付款數(shù)、發(fā)票數(shù)、決算數(shù)。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息開發(fā)成本、費(fèi)用二級(jí)科目日常信息、決算信息稅務(wù)此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息房源信息登記銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記房地產(chǎn)銷售合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票每月、季報(bào)送銷售明細(xì)表預(yù)售銷售環(huán)節(jié)“銷售收入確認(rèn)”以房地產(chǎn)銷售合同或不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票確認(rèn)清算收入。采集商品房預(yù)售許可證、房源明細(xì)登記表等。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息房源信息登記銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記房此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息工程綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工程竣工驗(yàn)收備案表房屋面積實(shí)測(cè)明細(xì)表稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)結(jié)合房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告書、項(xiàng)目初始產(chǎn)權(quán)登記等資料，審核上述資料所記載的公共配套設(shè)施的性質(zhì)、面積與企業(yè)申報(bào)的內(nèi)容是否相符。判斷竣工時(shí)間，確定清算條件和成本截止時(shí)間。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息工程綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工程竣工驗(yàn)收備案表房屋面積實(shí)新國(guó)八條三、土地增值稅與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較新國(guó)八條三、土地增值稅與企業(yè)會(huì)計(jì)制度異同比較房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實(shí)務(wù)操作成都市)課件取得土地使用權(quán)階段取得土地使用權(quán)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)費(fèi)用利息據(jù)實(shí)扣除利息不據(jù)實(shí)扣除其他按4%以內(nèi)計(jì)算扣除全部按10%以內(nèi)計(jì)算扣除計(jì)算基數(shù)利息支出能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦驘o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明計(jì)算基數(shù)（同左）非金融機(jī)構(gòu)民間借貸不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的占用費(fèi)不得扣除分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除逾期貸款利息、加息、罰款不得扣除開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)費(fèi)用利息據(jù)實(shí)扣除利息不據(jù)實(shí)扣除其他按4%以內(nèi)新國(guó)八條四、開發(fā)項(xiàng)目清算審核常見問(wèn)題新國(guó)八條四、開發(fā)項(xiàng)目清算審核常見問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按以下方式處理：

1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。1、房地產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的認(rèn)定

。對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年73土地增值稅清算審核要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2、

開發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷售行為。土地增值稅清算審核要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)74土地增值稅清算審核要點(diǎn)

一是地上車位不允許轉(zhuǎn)讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計(jì)算收入，不扣除成本。二是無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認(rèn)為發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為（如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅），按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式合同，如租賃合同，開服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅），不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用。三是有產(chǎn)權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫(kù)（位），清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

3、車位銷售時(shí)，是否確認(rèn)收入及相關(guān)成本費(fèi)用。土地增值稅清算審核要點(diǎn)一是地上車位75土地增值稅清算審核要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，建設(shè)物業(yè)管理用房、變電站