全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第五章房地產(chǎn)租賃

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第五章房地產(chǎn)租賃第一頁(yè)，共38頁(yè)。

第一節(jié)房屋租賃概述一、房屋租賃的概念及分類房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！备鶕?jù)房屋用途不同，房屋租賃可區(qū)分為住宅用房租賃與用于商業(yè)、辦公、生產(chǎn)等非住宅用房租賃。。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，房屋租賃可分為市場(chǎng)化的商品房屋租賃和政府支持的保障性住房租賃。第五章房屋租賃天行健，君子以自強(qiáng)不息第二頁(yè)，共38頁(yè)。

(一)房屋可以依法出租

公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理、經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：1.屬于違法建筑的;

2.不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;

3.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

4.法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。二、商品房屋租賃基本要求天行健，君子以自強(qiáng)不息第三頁(yè)，共38頁(yè)。

《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。(二)租住面積符合規(guī)定天行健，君子以自強(qiáng)不息第四頁(yè)，共38頁(yè)。(三)租金不得隨意提高

在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。天行健，君子以自強(qiáng)不息第五頁(yè)，共38頁(yè)。

一、商品房屋租賃合同的概念及法律特征

(一)概念

商品房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。在商品房屋租賃關(guān)系中，出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)房屋租賃合同確定。因此，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。第二節(jié)商品房屋租賃合同天行健，君子以自強(qiáng)不息第六頁(yè)，共38頁(yè)。

1.轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)2.諾成、雙務(wù)、有償合同商品房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，并不以房屋的交付為合同的成立要件，故為諾成合同而非實(shí)踐合同。出租人通過(guò)移交房屋使用權(quán)而獲取租金，承租人則通過(guò)繳納租金獲取房屋使用權(quán)，雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)，為雙務(wù)有償合同。(二)特征天行健，君子以自強(qiáng)不息第七頁(yè)，共38頁(yè)。

與其他租賃相比，商品房屋租賃合同的當(dāng)事人除簽訂合同外，還應(yīng)當(dāng)向建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門履行登記備案手續(xù)。

3.實(shí)行登記備案制度天行健，君子以自強(qiáng)不息第八頁(yè)，共38頁(yè)。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！狈课葑赓U關(guān)系的訂立、變更、轉(zhuǎn)讓均應(yīng)通過(guò)書(shū)面的房屋租賃合同加以明確約定?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》對(duì)租賃合同的內(nèi)容做了進(jìn)一步明確，二、商品房屋租賃合同的內(nèi)容天行健，君子以自強(qiáng)不息第九頁(yè)，共38頁(yè)。1.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。

2.房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。

3.租金和押金數(shù)額及交付方式4.租賃用途和房屋使用要求

5.房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。

6.租賃期限。

7.房屋維修責(zé)任。

8.物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。

9.爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任。

10.其他約定?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。，’承租人如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。商品房屋租賃合同的內(nèi)容天行健，君子以自強(qiáng)不息第十頁(yè)，共38頁(yè)。

(一)出租人的權(quán)利義務(wù)

1.出租人的權(quán)利

根據(jù)房屋租賃合同，享有租金收益權(quán)是出租人最基本的權(quán)利，承租人逾期不繳納房租則出租人有權(quán)單方解除合同。三、商品房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)天行健，君子以自強(qiáng)不息第十一頁(yè)，共38頁(yè)。

除當(dāng)事人另有約定外，出租人主要承擔(dān)以下義務(wù)：(1)提供符合要求的房屋及其附屬設(shè)施出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。根據(jù)常理以及公序良俗原則，房屋及其附屬設(shè)施除符合約定的特殊要求外，至少應(yīng)當(dāng)不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患。(2)對(duì)房屋進(jìn)行維修

出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。租賃期間出租人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全及正常使用。當(dāng)租賃物出現(xiàn)故障時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)通知承租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。2.出租人的義務(wù)天行健，君子以自強(qiáng)不息第十二頁(yè)，共38頁(yè)。1.承租人的權(quán)利

承租人除享有出租房屋的使用權(quán)、收益權(quán)外，為保護(hù)承租人合法權(quán)益不受侵害，我國(guó)法律還賦予承租人一系列特殊權(quán)利。如出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。(二)承租人的權(quán)利義務(wù)天行健，君子以自強(qiáng)不息第十三頁(yè)，共38頁(yè)。(1)交付租金承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付房屋租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，雙方可以協(xié)議補(bǔ)充。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.承租人的義務(wù)天行健，君子以自強(qiáng)不息第十四頁(yè)，共38頁(yè)。承租人在租賃期間，應(yīng)按照約定的方法使用房屋，并對(duì)房屋盡妥善保管義務(wù)。如果承租人未按照約定的方法使用，致使房屋受損，出租人可以解除合同并要求賠償損失。合理使用房屋還包括不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物，否則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。但是，經(jīng)出租人同意，可以對(duì)房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。租賃合同解除后，承租人可以請(qǐng)求出租人就現(xiàn)存的增加價(jià)值部分償還支出的費(fèi)用。

(2)合理使用、善意保管房屋

天行健，君子以自強(qiáng)不息第十五頁(yè)，共38頁(yè)。(3)相賃關(guān)系終止時(shí)歸還房屋

租賃期間屆滿或一方違約而致房屋租賃合同解除時(shí)，承租人負(fù)有返還房屋的義務(wù)。天行健，君子以自強(qiáng)不息第十六頁(yè)，共38頁(yè)。

商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。

(一)轉(zhuǎn)租要求1.須經(jīng)出租人書(shū)面同意

承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除房屋租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院將不予支持。四、商品房屋轉(zhuǎn)租天行健，君子以自強(qiáng)不息第十七頁(yè)，共38頁(yè)。

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。

除上述規(guī)定外，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。2.轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定的期限

天行健，君子以自強(qiáng)不息第十八頁(yè)，共38頁(yè)。

承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

(二)轉(zhuǎn)租效力

天行健，君子以自強(qiáng)不息第十九頁(yè)，共38頁(yè)。

合同解除指在合同有效成立后，沒(méi)有履行或沒(méi)有履行完畢之前，合同關(guān)系提前消滅。根據(jù)行使解除權(quán)的主體為雙方還是一方，可分為雙方解除及單方解除。雙方解除，又稱協(xié)議解除、合意解除，是指合同的雙方當(dāng)事人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅。單方解除是根據(jù)當(dāng)事人一方的意思表示而解除合同。根據(jù)解除條件，單方解除又可分為出租人單方解除與承租人單方解除。商品房屋租賃出租人及承租人單方解除的情形如下。五、商品房屋租賃合同的解除天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十頁(yè)，共38頁(yè)。

出租人單方解除的情形主要有：

1、承租人將承擔(dān)的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;

2.承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的;

3.承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的;

4.承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的;5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。(一)出租人單方解除天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十一頁(yè)，共38頁(yè)。關(guān)于承租人單方解除，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

1.租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;2.租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;3.租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。(二)承租人單方解除天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十二頁(yè)，共38頁(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案"?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十四條規(guī)定："房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案"。第三節(jié)商品房屋租賃登記備案天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十三頁(yè)，共38頁(yè)。

商品房屋租賃當(dāng)事人辦理房屋租賃登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

1.房屋租賃合同;

2.房屋租賃當(dāng)事人身份證明;

3.房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明;

4.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門規(guī)定的其他材料。商品房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。房屋租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理房屋租賃登記備案。一、商品房屋租賃登記備案材料天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十四頁(yè)，共38頁(yè)。二、商品房屋租賃登記備案辦理對(duì)商品房屋租賃當(dāng)事人提交的材料齊全并且符合法定形式、出租人與房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致、不屬于《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定不得出租的房屋的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開(kāi)具房屋租賃登記名案證明。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十五頁(yè)，共38頁(yè)。

商品房屋租賃登記備案證明載明內(nèi)容包括：出租人姓名(名稱)，承租人姓名(名稱)，有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額租賃期限等。房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。商品房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。三、商品房屋租賃登記備案證明天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十六頁(yè)，共38頁(yè)。按照《商品房屋租賃管理辦法》要求，直轄市、市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)蘭建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房屋租賃登記備案記載的信息內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

1.出租人的姓名(名稱)、住所;

2·承租人的姓名(名稱)、身份證件種類和號(hào)碼;

3·出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限;

4.其他需要記載的內(nèi)容。四、商品房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十七頁(yè)，共38頁(yè)。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。由此可見(jiàn)未辦理房屋登記備案的不影響合同的效力。房屋租賃合同為諾成性合同，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。

盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同，具有對(duì)抗第三人的效力。即當(dāng)出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的優(yōu)先于非登記備案的，除非非登記備案的承租人已經(jīng)合法占有租賃房屋。五、商品房屋租賃登記備案效力天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十八頁(yè)，共38頁(yè)。

一、已購(gòu)公房租賃管理

已購(gòu)公房指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)(或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房。對(duì)于已購(gòu)公房租賃管理，各地政策不一，以廣州為例，《廣州市已購(gòu)公有住房上市規(guī)定(2008修訂)》規(guī)定，已購(gòu)公有住房已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押，出租;已購(gòu)公有住房上市的，按出售、交換、贈(zèng)與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，辦理交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記手續(xù);已購(gòu)公有住房上市后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得再享受按福利優(yōu)惠政策分配、租住、購(gòu)買公有住房。而部分地區(qū)如北京、上海已取消了已購(gòu)公房上市租賃管理規(guī)定。第四節(jié)其他房屋租賃管理天行健，君子以自強(qiáng)不息第二十九頁(yè)，共38頁(yè)。

廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租住房只租不售。2007年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部等七部門聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部令第162號(hào))以及2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(建保[2010]62號(hào))，明確了廉租住房的管理規(guī)定。二、廉租住房租賃管理天行健，君子以自強(qiáng)不息第三十頁(yè)，共38頁(yè)。(一)供應(yīng)對(duì)象

廉租住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。

天行健，君子以自強(qiáng)不息第三十一頁(yè)，共38頁(yè)。(二)廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。實(shí)物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。有條件的地區(qū)，對(duì)城市居民最低生活保障家庭，可以免收實(shí)物配租住房中住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。天行健，君子以自強(qiáng)不息第三十二頁(yè)，共38頁(yè)。

根據(jù)《廉租住房保障辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，廉租住房租賃合同終止的情形主要有：1.承租人已不符合規(guī)定條件的;2.將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房的;3.改變廉租住房用途的;

4.無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金的。(三)廉租住房租賃合同終止天行健，君子以自強(qiáng)不息第三