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文檔簡介
房地產(chǎn)廣告策劃方案簡潔版為了確定工作或事情順當開展,經(jīng)常需要提前預備一份詳細、具體、針對性強的方案,方案是闡明詳細行動的時間,地點,目的,預期效果,預算及方法等的企劃案。方案應(yīng)當怎么制定才好呢?下面是我為大家整理的房地產(chǎn)廣告策劃方案簡潔版,盼望大家喜愛。
房地產(chǎn)廣告策劃方案簡潔版篇1
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段,在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的樂觀性,取得更好的經(jīng)濟效益,提倡員工愛崗敬業(yè),營造一個團結(jié)協(xié)作,拼搏樂觀,人人促銷的工作氛圍。
二、實施方法
1、方案實行實行“全員營銷、多銷多得”的方法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍:凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的,均適用本方案。(銷售部不參加此方案)
三、銷售流程
①員工負責供應(yīng)客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和詢問服務(wù)。
②員工負責督促客戶根據(jù)規(guī)定按時支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等)。
③員工負責帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù),個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
④合同填寫由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。
⑤如需按揭貸款的客戶,由售樓管理員幫助其完成貸款手續(xù)。
⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通,向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
⑦以上工作完成,視為該項銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、根據(jù)公司規(guī)定,對不同樓號、不同形式的物業(yè)(商鋪、住宅)制定出不同的銷售提成比率。
住宅:提成比率為0.8%,商鋪提成比率為0.5%。
業(yè)績提成=合同總房價×比率
2、銷售工作完畢,經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案(草案)自發(fā)布之日起試行。
__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
房地產(chǎn)廣告策劃方案簡潔版篇2
活動主題:
歡快小長假,相“惠”在(項目名稱)(備選主題一)
我和(項目名稱)有個約“惠”(備選主題二)幸福,我們約“惠”吧!
(項目名稱),我們約“惠”吧!(備選主題三)
活動形式:
論壇、產(chǎn)品推介
活動時間:
20__年05月01日——20__年05月01日
活動地點:
(項目名稱)銷售中心
概要內(nèi)容:
答謝老客戶開發(fā)新客戶
活動背景
(項目名稱)地處渾南新區(qū)的核心地段,距奧體中心向南僅100米,北近渾南大道,東接富民南街,西鄰沈陽國際會展中心,交通便捷,配套齊全,是千萬家住戶經(jīng)濟實惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節(jié),(項目名稱)收獲了廣闊業(yè)主的好評,業(yè)主收獲了家的暖和,(項目名稱)特此舉辦一場來到(項目名稱)置業(yè)歡快度五一活動,旨在豐富(項目名稱)客戶的業(yè)余,消遣文化生活,感恩老客戶,發(fā)掘新客戶,鞏固(項目名稱)置業(yè)的品牌形象。
活動目的
1、通過舉辦一系列活動提高(項目名稱)置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽度。
2、通過活動執(zhí)行積累客源,引爆項目從而達到最終的銷售目的。
3、展現(xiàn)(項目名稱)地產(chǎn)的理念與服務(wù),感恩老客戶,拓展新客戶。
活動前期支配
1、活動執(zhí)行人員的支配。
2、主持人,舞蹈演員歌手等支配就位。
3、迎賓人員到位。
4、現(xiàn)場活動內(nèi)容需要預備的材料及冷餐的擺放。
室內(nèi)活動
1、5月1日當天,有聞名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在(項目名稱)銷售中心現(xiàn)場以房產(chǎn)論壇形式,為大家解說(項目名稱)項目優(yōu)勢,對產(chǎn)品進行具體解說,為(項目名稱)樹立良好的品牌形象,擴大宣揚面。
2、5月2號由聞名節(jié)目主持人一鳴攜手聞名風水大師,為現(xiàn)場來賓從風水角度解讀(項目名稱)項目獨特之處,從而吸引意向客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性,從而達到最終的銷售目的。3,5月3日由聞名電臺主持人蔡昊攜手時代商報、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“(項目名稱)砍價團”,做到你買房我砍價,活動現(xiàn)場為大家解說(項目名稱)產(chǎn)品優(yōu)勢的同時,幫購房客戶將房價砍至最低價格,從而增加購房者意向,達到最終銷售目的。
室外活動
來(項目名稱)、看星星、喝啤酒、吃炸雞
1、外廣場放置充氣城堡,集合全部孩子們的歡樂,將與孩子一同前往的家長留在(項目名稱),感受生活在(項目名稱)的美妙。
2、室外搭建舞臺,邀請知名樂隊親情獻唱,增加與顧客互動性,在外廣場打造聲勢,吸引客流。
3、傍晚時分,邀請大家來(項目名稱)、看星星、喝啤酒、吃炸雞,同時觀看精彩文藝演出,與大家進行互動,增加活動氛圍。
DIY制作,全面升級,種類更多,玩法多樣,更便利消遣客戶的業(yè)余生活。
DIY手工皂,讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力,在設(shè)計及制作的過程中帶給其成就感,增加活動的樂趣,帶給其美妙印象。兒童DIY風箏,讓(項目名稱)業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中,描繪奇妙的夏天,從而增加參加活動的樂觀性。
茶歇
歷來(項目名稱)的活動特別重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類,這次活動我們在以往基礎(chǔ)上再次升級,為客戶供應(yīng)冷飲、水果、蛋糕等,真正做到不僅讓客戶賞心悅目,秀色可餐,進而大快朵頤,流連忘返。
房地產(chǎn)廣告策劃方案簡潔版篇3
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對樓盤進行充分的調(diào)研,才能找出了自身的弱點和優(yōu)點,端詳產(chǎn)品,擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣,我們才能對癥下藥,才能在理性的基礎(chǔ)上,充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點,策劃才能行之有效。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;
(3)目標市場的分析;
(4)目標顧客的特征、購買行為的分析;
2、市場的調(diào)研
或許有人講,搞房地產(chǎn)項目靠的是閱歷,但須知,市場調(diào)研的目的是從感性的閱歷,結(jié)合不斷變化和細分的市場信息,提升到理性的層次,科學地對全部在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的猜測。
在市場經(jīng)濟的競爭下,閉門造車或迷信閱歷終究是不行的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;
(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析;
(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;
(4)與將來競爭狀況的分析和評估。
3、企劃的定位
定位是全部廣告行為開展的一個主題,就像一個圓心,通過項目的調(diào)研,制定樓盤定位,提煉USP(獨特的銷售主見),提出推廣口號,使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。
查找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,以此作為廣告的基調(diào),并以藝術(shù)的方式放大,使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是去到哪里,做到哪里,既沒有時間支配,更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時,競爭顯得激烈,則手忙腳亂,怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必需以有效、經(jīng)濟為原則,講究策略性、方案性。
5、傳播與媒介策略的分析
有人說,廣告費花在媒體上有一半是鋪張的。的確,只有發(fā)揮好媒體的效率,才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益,廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾,實行全方位的立體傳播,在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清楚的形象,并以持續(xù)全都的形象建立品牌。
(1)不同媒體的效應(yīng)和掩蓋目標;
(2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;
(3)不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;
(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析;
(7)戶外或其他媒體的分析;
(8)不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是想到哪里,做到哪里,既沒有時間支配,更沒有周期概念,面對激烈的市場競爭,則始終處于被動狀態(tài),只能嘆怨廣告無效。
規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,依據(jù)市場反映結(jié)合施工進度,針對競爭對手,形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣揚
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點,以階段性目標為指導,全方位地實施強有力的廣告攻勢,合理運用戶外媒體,印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的三套車縱橫交叉,整合傳播。
(1)廣告的重點;
(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;
(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播的策略;
(6)媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷活動的策略
促銷的最大目的是,在肯定時期內(nèi),以各種方式和工具來刺激和強化市場需求,達到銷售促進的目的。
(1)促銷活動的主題;
(2)促銷活動的方案和實施監(jiān)督;
(3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議;
(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
擅長借用各種.大事制造樓盤的新聞噱頭,并利用新聞媒介進行報道、炒作,使樓盤得以宣揚,并能樹立獨特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、.效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正,以適應(yīng)日益變化的市場,一條道,走到黑往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
所謂知已知彼,百戰(zhàn)不貽。在市場推廣中,要準時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動,對于營銷競爭既能做到把握對手動向,防范于未然,也能對于對手的營銷變數(shù)能準時地反應(yīng)和應(yīng)對。
12、推廣成本預算和費用監(jiān)控
廣告預算的每一筆精打細算,不應(yīng)當是簡潔地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上,而是應(yīng)當貫穿營銷決策的每一個步驟的始終,貫穿于廣告周期的縝密支配,貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。由于一個決策性的失誤,往往會抵消幾十次討價還價的全部所得
房地產(chǎn)廣告策劃方案簡潔版篇4
一、前言
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),體現(xiàn)了萊恩公司長遠的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),或者說,萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的將來勝利預備了條件。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),順應(yīng)了當代人、當代.對綠色生態(tài)環(huán)境的憧憬與召喚,其深厚的進展?jié)摿Σ恍邢蘖俊?/p>
萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,采納了創(chuàng)新策劃在先,規(guī)劃設(shè)計在后,讓兩者相互彌補、相映生輝的做法,也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,它對萊恩公司的將來事業(yè)將產(chǎn)生深遠的影響。
二、市場分析
1)市場背景
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),現(xiàn)占地約200畝,前期果園開發(fā)已小見成效,大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行。
果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,同時預備進展一批相應(yīng)的果樹,形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上,西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,萬畝紅桔的壯麗至今仍為人津津樂道。如今,西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的進展戰(zhàn)略構(gòu)想,為金果園的可持續(xù)性進展供應(yīng)了強有力的支撐。
現(xiàn)在,西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬,隨著渝西經(jīng)濟走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,西彭鎮(zhèn)的將來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑消遣設(shè)施——特殊是新潮時尚的休閑消遣設(shè)施已經(jīng)不能滿意居民們的需要。
重慶主城區(qū)人口已超過600萬,主城區(qū)居民的生活水平、消費力量都在不斷的提高,休閑消遣的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不行阻擋的大趨勢。
2)產(chǎn)品分析
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),現(xiàn)占地約200畝,萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
優(yōu)勢:
一棵令人震動和贊美的超級百果樹——
它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的,但形狀與真樹相比,足以亂真。
中心主要是空的,以泥土填滿,使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可奇妙設(shè)計一些彎曲的樹洞,供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,讓其漸漸長大,仿佛是巨樹的枝,是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳奇故事,讓很多游客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”,由聞名書法家題字,由聞名文人寫一篇賦,立石碑刻于樹旁。
這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一,是它的形象標志之一。
它是時尚氣息濃郁的公園化,可以參照珊瑚公園的建筑風格;
在資金許可的前提下,公園的設(shè)計建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮亮的獨家特色),不要認為遠郊的公園設(shè)計就肯定比主城區(qū)的公園落后,這方面做好了,也是一個獨特的賣點,同時也能有效阻擋競爭者的跟進。
劣勢:
對進展商來說,是挑戰(zhàn),從規(guī)劃設(shè)計的難度,建筑容積的降低,園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,將來物業(yè)管理服務(wù)的升級,都要求進展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標后,打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)進展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念,大到小區(qū)的外圍環(huán)境,內(nèi)部環(huán)境,地形,布局,空間,庭院的序列,主題的不同,功能的組合,景觀的效果,小到園中的一石一水,一草一木,都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行細心設(shè)計。
三、廣告戰(zhàn)略
1)廣告目標
造市。制造銷售熱點。
造勢。多種媒體一起上,掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息,激發(fā)購買欲望。
擴大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業(yè)形象。
一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。
2)廣告對象
好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;
對現(xiàn)代消遣公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;
喜愛到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;
喜愛在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;
寵愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;
愿意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;
3)廣告地區(qū)
在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
4)廣告創(chuàng)意
廣告主題:
(1)每天活在水果的世界里
創(chuàng)意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式呈現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,有如回到了當時的時代里,最終,萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家,就是渡假的開頭
創(chuàng)意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公:“老公我在家里好悶,我要去渡假?!?/p>
老公:“行,立刻帶你上。”
上了車,不過多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里,而且這里有新奇獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,脫口而出:“老公,我要在這里住一輩子?!”
老公:“沒問題?!痹袐D:“真的可以嗎?”老公:“當然,由于我早就在這為你買了一套你肯定會滿足的房子。”孕婦:“哇,你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公:“回到家,就是渡假的開頭?!蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。
5)廣告實施階段
第一期:試銷階段(三個月)
行為方式----------新聞運作、廣告、
時間----------20__年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣揚。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采納。新聞的力氣遠遠在于廣告的影響,而且少花錢,多辦事,簡單形成口碑,引起廣泛留意。
大造聲勢。對重慶本地目標市場采納密集轟炸式的廣告宣揚,各種媒體一起上,采納多種促銷手段,造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市常
讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況,同時塑造進展商的良好公眾形象。
在首期宣揚中,讓40%的目標客戶知道萊恩田園區(qū),并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認購為先聲,以優(yōu)待的價格和條件進行首輪銷售,銷售量達到10%。
吸引目標對象留意,誘導20%的目標顧客實行購買行動。
準時總結(jié)閱歷和教訓,對其次期銷售方案進行補充,調(diào)整和完善。
其次期:擴銷階段(三個月)
行為方式-----------新聞、廣告、營銷
乘第一期廣告之余威,保持其熱度不要降下來,連續(xù)實行寬正面立體推廣,鞏固已有成果,吸引目標受眾更多的留意,變潛在客戶為預備購買群。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),要倍加珍惜已有的市場口碑,在園林風的大主題下,煽風點火,鼓舞和引導更多的人來買萊恩田園區(qū)。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,此時廣告投其所好,不失時機地擴大市場占有率。銷售服務(wù)肯定要跟上去。
連續(xù)吸引目標受眾,注目率已達40%左右,并形成肯定之口碑。
合力促進銷售,引導30%的目標顧客實行購買行為,并連續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三期:強銷階段(四個月)
行為方式-------------新聞、廣告、營銷
充分利用新聞的巨大效應(yīng),變廣告行為為新聞行為,讓記者和報紙的新聞版為售樓服務(wù),評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進行現(xiàn)身說法,談萊恩別墅區(qū)的好處,增加可信性。
市場口碑已初步建立,老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,變成公眾的.話題。
廣告方面加大投入量,報紙電視在強度,廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務(wù),讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體,進行深化宣揚。
合力吸引目標客戶,引導30%目標顧客購買。
第四期:鞏固階段(三個月)
行為方式-------------營銷、廣告
消化剩余樓盤,基本完成銷售方案。
對前三期廣告運動進行檢驗,對不足之處加以彌補和改進。
細水長流,滲透式的廣告行為。
加強物業(yè)管理,貫徹始終的良好服務(wù),樹立住戶的仆人公觀念。
留意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續(xù)和文書文件,規(guī)范,科學,嚴謹?shù)乇WC客戶各項權(quán)益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案簡潔版篇5
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”供應(yīng)一個精確?????的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深化細致的了解和討論分析的前提下,找出“站前廣場”項目的資源問題與機會,以達到或超出“站前廣場”原定銷售方案,并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié)市場分析
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元,同比增長87.4%,是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20__年1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,土地購置費3057萬元,分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴大,開發(fā)投資高速增長。20__年1-8月份,全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,比去年同期增加18萬平方米,本年新開工面積13.3萬平方米,比去年同期增加7.9萬平方米,增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,比去年同期增加7674萬元,增長87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看,住宅投資完成6630萬元,增長1.2倍,辦公樓房完成投資542萬元,增長3.9倍。
3、企業(yè)融資力量有所增加,資金到位狀況較好。20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,同比增長2.6倍,從其構(gòu)成看,利用外資資金增長最快,企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,增長3.8倍;利用外資資金1050萬元,增長69倍,其他資金8004萬元,增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,保持高增長勢頭,20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,同比增長82.7%,其中住宅銷售1.72萬平方米,比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的進展與城市化建設(shè)緊密,城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的進展,我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速進展,在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,新化縣3家,雙峰縣2家,漣源市1家。
二、房地產(chǎn)進展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),占當年施工面積總量的2.5%,空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看,空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,比上年提高4.4個百分點,空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素養(yǎng)良莠不齊,企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)力量低,競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的進展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的進展,存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,其開發(fā)規(guī)模小。20__年全市參與年檢的企業(yè)達65家,而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個,占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主,嚴峻依靠銀行資金,有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)力量。
三是物業(yè)管理落后,配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當成龍配套,我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),即使有物業(yè)管理,其配套設(shè)施不全,管理也不規(guī)范,一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥當解決,抑制了消費者的購買欲望,影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范:房地產(chǎn)開發(fā)貸款必需“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,開發(fā)企業(yè)取得這四證,實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%,個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂,才可以放貸;還有就是居民收入低,抑制了住房需求,影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活,房屋交易手續(xù)繁多,收費項目多且雜,稅費負擔比例過高,影響二級房產(chǎn)市場進展,從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的進展。
總體看來,我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求,進展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,20__年我市城市化率僅26.48%,低于全省平均水平5.5個百分點,若每年全市城市化率提高一個百分點,至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際閱歷表明:當一國人均GDP達到300-1000美元時,居民的住房需求進入加速增長期,20__年我市的人均GDP為5208元(651美元),是房地產(chǎn)業(yè)加速進展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,人均還少1.95平方米,若達到這一標準,需求住宅在208萬平方米以上,明顯,我市房地產(chǎn)業(yè)的進展?jié)摿Ψ浅>薮蟆?0__年婁底市城建投資公司成立,婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化,通過項目招標,實行市場化經(jīng)營,推行以地生財、招商引資、民間融資的方式,徹底突破資金“瓶頸”,使城建坐上了“特快列車”,加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特殊是商業(yè)地產(chǎn)的進展。
二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?,F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下:
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢??傮w來說,漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店:
核心競爭力:五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、.勝利人士等;
其定位為.高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場:
核心競爭力:婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大,規(guī)劃齊全,有功能優(yōu)勢:
擁有15畝的面積,其中有320個攤位,2480平方米生活超市,108個鋪面,1200平方米倉庫,48套配套住宅,40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位:集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市,商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場:
核心競爭力:1:八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財寶街區(qū);2.原老街批發(fā)市場,主樓統(tǒng)一經(jīng)營,超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢:
總建筑面積面積8萬多平方米,門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20__元至11000元每平方米。
定位:湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財寶街區(qū)。
國貿(mào)商城:
核心競爭力:位于火車站正對面,有地位優(yōu)勢。
三消費者分析
依據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論,以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)閱歷,我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下:
1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好,配套要齊全,各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時,肯定要有超前的思想,更具現(xiàn)代化氣息,特殊要留意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新奇,色調(diào)要協(xié)調(diào),風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其四周的配套設(shè)施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅,由于多層住宅的價格相對高層住宅廉價。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅,
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、供應(yīng)保安、清潔衛(wèi)生、房屋修
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