“巴黎世家”項(xiàng)目初步方案

“巴黎世家〞工程初步方案(ppt81頁)第一局部市場分析第二局部工程定位第三局部產(chǎn)品規(guī)劃第四局部營銷建議提案構(gòu)成第一局部市場分析邵東總體概況邵東縣位于邵陽市東郊，東連雙峰、衡陽，南鄰祁東，西接邵陽縣、邵陽市雙清區(qū)，北交新邵、漣源。南北長59公里，東西寬56.7公里，總面積1768.75平方公里，人口118萬。邵東素以“百工之鄉(xiāng)〞“商貿(mào)之城〞而名聞全國?？h內(nèi)交通便利，通信興旺。婁邵鐵路橫貫東西，國道320線、1814線、潭邵高速貫穿全境，洛湛鐵路邵東段、懷邵衡鐵路、邵衡高速公路和邵東新火車站即將修建或正在申報(bào)等籌建中。

邵東開展規(guī)劃“十一五〞期間重點(diǎn)建設(shè)工程１１７個(gè)，概算投資１５９４６７７萬元。其中：農(nóng)、林、水產(chǎn)業(yè)開展工程３０個(gè)，概算投資２５４３２０萬元，占總投資的１６％，十一五〞期間完成投資２２４２９０萬元。工業(yè)開展工程１７個(gè)，概算投資５０４０００萬元，占概算投資３１.７％，“十一五〞期間完成投資４４０４００萬元。根底設(shè)施建設(shè)工程２５個(gè)，概算投資５９９８９９萬元，占總投資３７.７％，“十一五期間完成投資５８２１４９萬元。社會(huì)開展工程２４個(gè)，概算投資４７４００萬元，占總投資３％，“十一五〞期間完成投資４６４００萬元。旅游工程４個(gè)，概算投資３００００萬元，占投資２％，“十一五〞期間完成投資２８３００萬元。綜合工程９個(gè)，概算投資４６０５８萬元，占總投資２.９％，“十一五〞期間完成投資４２５００萬元。市場建設(shè)工程６個(gè)，概算投資１１１１００萬元，占總投資７％，“十一五〞期間完成投資１０９０００萬元。一系列的數(shù)據(jù)不是羅列而是在說明邵東政府的決心，對(duì)開展的支持。數(shù)據(jù)說話通過分析，邵東這三年來經(jīng)濟(jì)開展平穩(wěn)，消費(fèi)沒有太大的變化，固定資產(chǎn)投資呈梯級(jí)上升，兩者的平和導(dǎo)致收入停滯不前。2006年全縣經(jīng)濟(jì)回憶2006年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值81.08億元，比上年增長10.8%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值19.22億元，增長5.1%,第二產(chǎn)業(yè)增加值32.82億元，增長14.8%,第三產(chǎn)業(yè)增加值29.04億元,增長10.5%。人均GDP為6715元，比上年增長11.5%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為23.7%、40.5%和35.8%。

全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲1.7%，商品零售價(jià)格上漲2.4%，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲4.0%，固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲2.7%。

全年出口總值為10200萬美元，比上年增長32.8%，其中；自營出口2916萬美元，增長18.6%。加工貿(mào)易進(jìn)口267萬美元，出口622萬美元。

2006年，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成27.70億元，同比增長23.41%

全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.8億元，比上年增長13.3%。其中縣城市場零售額18.2億元，增長18.2/%，縣以下農(nóng)村市場零售額16.6億元，增長12.2%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額32.3億元，增長13.7%，餐飲業(yè)2.5億元，增長38.9%。全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值3.56億元，增長15.5%。房屋建筑施工面積159.34萬平方米，增長22.7%,具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)總產(chǎn)值6.8億元，房屋建筑竣工產(chǎn)值60516萬元。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8230元，比上年增長9.1%。年末全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額80.09億元，增長16.0%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款71.04億元，增長15.5%。全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額19.37億元，增長5.4%，從貸款投向看：短期貸款17.2億元，增長8.0%；中長期貸款1.9億元，增長5.5%；貸款占存款的比例為24.0%。年末全縣人口數(shù)為120.74萬人，城鎮(zhèn)人口39.19萬人，農(nóng)村人口81.55萬人，全年出生人口12462人，出生率為10.4‰，自然增長率4.68‰，比上年提高3.8個(gè)千分點(diǎn)。

結(jié)論回憶2006年，邵東在經(jīng)濟(jì)開展過程中呈以下特點(diǎn)：國民經(jīng)濟(jì)較快的開展，物價(jià)小幅的上漲。投資規(guī)模提增，投資總量進(jìn)一步加大，但建筑業(yè)開展平穩(wěn)。“三穩(wěn)〞人口穩(wěn)步增加，居民的收入穩(wěn)步增長，金融存貸穩(wěn)步提高。如何看待邵東房地產(chǎn)市場？

看待一個(gè)市場須持謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，對(duì)于邵東市場而言，我們更加要謹(jǐn)慎，應(yīng)客觀與主觀結(jié)合，定量與定性分析結(jié)合。綜觀邵東經(jīng)濟(jì)、市場，邵東經(jīng)濟(jì)、市場對(duì)邵東房地產(chǎn)有利有弊。有利政府堅(jiān)決的決心，大力的支持。投資力度的加大，投資規(guī)模的增加，說明了開發(fā)商、投資商的投資信心。收入增加，儲(chǔ)蓄的增多，以及人口的增多為房地產(chǎn)的開展打下了根底。不利投資規(guī)模太大，在短期形成了積壓，難以釋盤，給銷售帶來不利。邵東的收入有所上升，但仍然比較低。根底設(shè)施比較差，同時(shí)在一些地方缺乏人氣競爭樓盤分析項(xiàng)目名稱錦繡佳苑麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈開發(fā)商邵東縣佳信置業(yè)有限公司湖南麗景房地產(chǎn)開發(fā)公司邵陽市九億房地產(chǎn)開發(fā)公司邵東新銳房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)————隸屬大漢集團(tuán)，全國民營192強(qiáng)，成功開發(fā)了婁底九億步行街

——代理商長沙九智廣告長沙裕錦地產(chǎn)深圳創(chuàng)野地產(chǎn)（地標(biāo)資訊撤場）——樓盤包裝原代理公司撤場，包裝一般從名片到戶外廣告、室內(nèi)形象，均大氣、精美包裝一般，模型制作粗糙，售嘍人員沒統(tǒng)一著裝尚未動(dòng)工，一人接待，包裝一般規(guī)劃設(shè)計(jì)長沙方圓建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所中建五局設(shè)計(jì)院北京東方華泰加拿大沃爾斯國際——物業(yè)管理本地公司收費(fèi)每平方米0.8-1元,英式服務(wù)未確定物管,收費(fèi)每平方米0.6-0.8元平安物業(yè)平安物業(yè)開盤竣工1.26預(yù)售證07.4..28開盤分兩期開發(fā)無預(yù)售證07.8開盤尚有兩戶未拆遷定價(jià)分析起價(jià)1348元/平米均價(jià)1680元/平米起價(jià)980均價(jià)1280開盤前調(diào)價(jià)銷售手法定金一萬從4月2日每天增加100元100%摸獎(jiǎng)送2000-10000抽獎(jiǎng)送電器,開盤日簽約送半年物管費(fèi),一次付款2%VIP鉆石卡2萬抵三萬,18張一天發(fā)完.56張金卡,0.5萬抵一萬,4月16日尚有少量一室一廳不參與VIP認(rèn)購活動(dòng)營銷聯(lián)合邵東廣電局,教育局,婦聯(lián)舉辦錦繡佳苑杯首屆未來之星少兒才藝大賽,決賽6.9項(xiàng)目名稱錦繡佳園麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈廣告詞都市生活無限向上邵東18萬平方高層華宅典范城市夢想財(cái)富邵東精英會(huì)聚財(cái)富總部主賣點(diǎn)最高價(jià)格最高品質(zhì)西鄰邵陽公園最高建筑最大規(guī)模園林最佳湖南第一家購物公園中國縣級(jí)第一商業(yè)MALLCBD核心,地標(biāo)性商務(wù)建筑園林規(guī)劃40%綠化率,園林成本從200萬提高到400萬分?jǐn)偟?2萬平方米,每平方米33元綠化率45.85%邵東第一外有東湖公園,內(nèi)有邵東唯一中心花園,面積5000平方米配置采用中空玻璃廣日電梯中空玻璃,紅外監(jiān)控、電子巡防系統(tǒng)建筑特點(diǎn)12層小高層、一梯兩湖戶、一梯三戶，大面積底層架空免費(fèi)會(huì)所，頂層復(fù)式樓圍合式布局，17層50米高度，兩梯四戶點(diǎn)式建筑另有10棟多層和1棟酒店式公寓配套設(shè)施地處開發(fā)區(qū)，配套不齊全，引進(jìn)凈菜超市老城區(qū)學(xué)校醫(yī)院銀行市場齊全，自建高檔幼兒園戶型特點(diǎn)獨(dú)有3+1親情戶型45平方米一居室和兩居室可分可合主力戶型為130平方米三居和160平方米的四居獨(dú)有入戶花園，270度飄窗，主力戶型137-149平米的三居和159.8-162平米的四居分析結(jié)論從整個(gè)邵東房地產(chǎn)市場來看，邵東的房地產(chǎn)工程并不多，品質(zhì)不高，市場處于不成熟狀態(tài)。所有的樓盤在銷售過程中利用活動(dòng)造人氣，忽略了工程的包裝，人們消費(fèi)觀念的引導(dǎo)。戶型一般以120-160平米的三房為主,積極引進(jìn)先進(jìn)的思想。多數(shù)樓盤的代理公司、設(shè)計(jì)公司來自長沙、深圳等大城市，帶來了先進(jìn)的銷售理念和設(shè)計(jì)理念，為以后邵東房地產(chǎn)產(chǎn)生了一定影響。2007年邵東房地產(chǎn)的開展預(yù)測2007年將是邵東樓盤競爭之年，多數(shù)樓盤將于今年進(jìn)入銷售狀態(tài)，規(guī)模較大，給銷售帶來壓力，可能這一現(xiàn)象將會(huì)延續(xù)到明年。房地產(chǎn)開發(fā)商將更加趨向打造品質(zhì)產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)者觀念。邵東房地產(chǎn)價(jià)格今年上升的可能性不大，最好平穩(wěn)定價(jià)。今年可能是消費(fèi)者轉(zhuǎn)變對(duì)樓市看法的一年，也是持幣觀望的一年。對(duì)策抓住銷售時(shí)機(jī)，創(chuàng)造亮點(diǎn)，控制好銷售節(jié)奏。大規(guī)模分期開發(fā)，強(qiáng)調(diào)差異化，個(gè)性化，走品質(zhì)路線。平穩(wěn)定價(jià)，逐步升價(jià)。先造勢后賣，先聚人氣后開盤，積極引導(dǎo)消費(fèi)觀念社會(huì)環(huán)境“一是命案全破。今年全縣發(fā)命案8起〔其中3起涉及精神病人作案〕均已全部告破。二是重點(diǎn)整治“兩搶一盜〞，連續(xù)開展了“天網(wǎng)〞行動(dòng)、打擊“兩搶一盜〞專項(xiàng)行動(dòng)，共破案415起，打掉34個(gè)搶劫、搶奪、盜竊團(tuán)伙，查扣無牌無證車輛112臺(tái)、“兩摩〞605臺(tái)。三是重拳打擊黑惡勢力，摧毀了10個(gè)黑惡勢力團(tuán)伙，抓獲涉案人員126人。四是打擊涉毒違法犯罪，破獲涉毒案件83起，打掉販毒團(tuán)伙10個(gè)，抓獲販毒人員38人，強(qiáng)制戒毒579人，勞教164人。五是打擊破案力度加大，1—8月全縣破刑事案件1192起，破案率上升41.57%〞。

從上面的數(shù)據(jù)中我們到了邵東警察的功績，但也看到了這個(gè)城市治安較差，人們居住不平安。ＳＷＯＴ分析Ｓ：環(huán)境好規(guī)模比較大開發(fā)商有一定的實(shí)力Ｗ：周邊配套設(shè)施差人氣缺乏交通不便Ｏ：政府搞好經(jīng)濟(jì)堅(jiān)決的決心。其他開發(fā)商的引導(dǎo)。邵東經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。Ｔ：消費(fèi)觀念的陳舊。競爭比較強(qiáng)。綜合結(jié)論通過市場分析，我們可知邵東的情況：邵東經(jīng)濟(jì)趨于緩步向前開展過程中，處于轉(zhuǎn)型的過程中。邵東人們消費(fèi)觀念比較落后，特別在居住消費(fèi)上。房地產(chǎn)市場處于起步階段，需要加以引導(dǎo)。社會(huì)治安差。第二局部定位分析開展商的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。樹立自己的形象，為未來再開發(fā)埋下伏筆。消費(fèi)者的需求滿足根本的生活居住功能。經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠，有好的生活環(huán)境，配套設(shè)施，有平安感。鄰里的身份、文化、素質(zhì)與自己相同。教育配套設(shè)施要好，地段有一定的升值前景?？蛻絷P(guān)鍵詞描述——要求價(jià)格、戶型適宜、比較時(shí)尚小區(qū)平安、物管、教育配套設(shè)施齊全地段有升值的前景，鄰里的和睦相處工程定位背景綜述本工程定位是基于工程自身?xiàng)l件和外在因素的結(jié)合，即由自身?xiàng)l件和外在因素所決定的。外因——市場背景消費(fèi)者宏觀市場——發(fā)展趨勢競爭者片區(qū)市場供求滿足消費(fèi)者需求內(nèi)因——項(xiàng)目條件

項(xiàng)目優(yōu)劣勢地塊開發(fā)條件建立競爭優(yōu)勢項(xiàng)目定位工程定位背景分析圖根據(jù)前面綜合分析，工程定位背景如下：邵東房地產(chǎn)市場還處于剛起步時(shí)期，人們還沒能接受規(guī)模化小區(qū)，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，人們的居住觀念將得到改變，市場將有一定的開展前提。邵東大多數(shù)是些不平安、不美觀的自建房，現(xiàn)有的幾個(gè)樓盤是一種中檔型樓盤，稱的上高檔型樓盤的還沒有。高檔型住宅開展空間很大。目前在市場上多層住宅比較受客戶的喜歡，特別是大戶型的產(chǎn)品比較受人親睞。平安問題一直以來受邵東人們所關(guān)注，但是在邵東沒有一個(gè)小區(qū)能夠給人們充分平安感。雖然說邵東的年均收入不是很高，但是邵東存在一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的爆發(fā)戶，同時(shí)還有些公務(wù)員、經(jīng)商人成為高端群體，享受生活，都追求品質(zhì)生活。邵東房地產(chǎn)市場現(xiàn)有住宅大多以現(xiàn)代式風(fēng)格為主，通過消費(fèi)者心理研究中國人喜歡崇洋，特別是洋式風(fēng)格更能夠襯托高檔性。鑒于上述市場形勢，本工程定位時(shí)必須考慮如下問題：充分考慮消費(fèi)者的需求，建立相對(duì)差異化、個(gè)性化的市場形象與特征，從而與現(xiàn)有工程形成鮮明差異，利于工程品牌建立及開發(fā)利潤獲取；并保障實(shí)現(xiàn)“降低風(fēng)險(xiǎn)，快速開發(fā)、銷售〞與“獲取相對(duì)最高開發(fā)收益〞的雙重目標(biāo)；決策走高檔產(chǎn)品路線。在該縣只有做高檔路線，才能賣到期望價(jià)格，占領(lǐng)市場。打造歐式風(fēng)格小區(qū)，迎合消費(fèi)者“崇洋〞心理，同時(shí)彌補(bǔ)時(shí)?？杖?，引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)平安。邵東的混亂給了我們一個(gè)時(shí)機(jī)。以大戶型為住，穿插小戶型。客戶定位城市富人階層50、60年代末，70年代初出生的知識(shí)與學(xué)歷水平雖不相同，但都擁有較高智慧，把握機(jī)遇，創(chuàng)造個(gè)人財(cái)富希望個(gè)人成就得到社會(huì)認(rèn)可，骨子里有種光宗耀祖的情節(jié)追求高品質(zhì)居家、鄰里氣氛，享受其帶來的成就感，尊貴感要求社區(qū)人文氣氛較好，向往和諧、舒適的居家文化環(huán)境圈內(nèi)口碑傳播影響其購置決策客戶共性特點(diǎn)1、大都是中、高收入階層，他們根本上是邵東的富人；2、年齡特征大都在30—50歲左右，三口之家居多；3、局部私營業(yè)主、經(jīng)商人士已經(jīng)在這里長期生活工作對(duì)該城市的生活環(huán)境比較認(rèn)同；4、生活相比照較低調(diào)，喜歡在離工作地點(diǎn)較近，環(huán)境景觀又好的位置購房；5、對(duì)居住品質(zhì)、建筑品質(zhì)、園林環(huán)境和物業(yè)管理非常重視；6、對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度都比較高，喜歡居住在寬敞、舒適的生活空間中?？蛻魳?gòu)成1、私營業(yè)主(1)個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：這部份人年齡一般在30—50歲，主要是邵東各類批發(fā)市場、門店經(jīng)營者。(2)消費(fèi)心理和消費(fèi)特征：理智型的消費(fèi)群，對(duì)生活品位要求高，希望與家人生活在一起，喜歡寧靜與高尚的生活，根本都是屢次置業(yè)；(3)生活根本態(tài)度和觀念：事業(yè)心很重，對(duì)家庭的責(zé)任心很強(qiáng)，由于在周邊生活很多年，對(duì)該區(qū)域比較依戀；(4)產(chǎn)品需求描述：一般喜歡大戶型的高端產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。2、經(jīng)商人士(1)個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：這部份人年齡一般在30—45歲，收入比較高；(2)消費(fèi)心理和消費(fèi)特征：由于該人群個(gè)性比較張揚(yáng)，同時(shí)又追求高生活品質(zhì)和敢于超前消費(fèi)的心理；(3)生活根本態(tài)度和觀念：整天忙于工作，大都處于事業(yè)上升期，對(duì)工作傾注了滿腔熱情，對(duì)未來充滿信心；(4)產(chǎn)品需求描述：由于自有經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，對(duì)創(chuàng)新、舒適型戶型比較鐘情。３、公務(wù)員(1)個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：這部份人年齡一般在30—３５歲，主要是長住邵東。(2)消費(fèi)心理和消費(fèi)特征：理智型的消費(fèi)群，對(duì)生活品位要求高，會(huì)享受生活，喜歡激情浪漫的生活，根本都是一次置業(yè)；(3)生活根本態(tài)度和觀念：責(zé)任心很強(qiáng)，由于工作原因可能要長期呆在這里；(4)產(chǎn)品需求描述：一般喜歡時(shí)尚的產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。工程物業(yè)定位30萬平米·歐洲風(fēng)情成熟社區(qū)釋義：30萬：邵東大規(guī)模社區(qū)歐洲風(fēng)情：在市場上是唯一的，具有區(qū)別性成熟社區(qū)：規(guī)模化社區(qū)完善的配套愜意的生活形象定位釋義：邵東——立足片區(qū)輻射全縣首席——唯一性歐洲生活——表達(dá)異國風(fēng)情，也表達(dá)了產(chǎn)品的差異性、高檔性邵東首席歐洲生活社區(qū)主推廣語貴族領(lǐng)地世家享受案名建議巴黎世家釋義：一種歐洲風(fēng)情。詮釋寧靜、愜意、舒適的生活，洋氣地集合了歐洲各國經(jīng)典建筑，洋溢濃郁國際風(fēng)情生活氣息的小鎮(zhèn)。世家,表達(dá)一種高貴.參考案名頤和美地凱旋門英倫華府康橋郡府現(xiàn)代·歐洲城主要賣點(diǎn)引領(lǐng)時(shí)尚的領(lǐng)跑者，具有7大賣點(diǎn)；理念。為邵東首席異國風(fēng)情的生活方式，以優(yōu)質(zhì)居住空間引領(lǐng)時(shí)尚，倡導(dǎo)新的生活方式和居住模式。規(guī)模。本工程為邵東最大的房地產(chǎn)工程，居住空間和環(huán)境空間廣闊。價(jià)格。本工程為一種高檔產(chǎn)品，但定位于中檔價(jià)格，實(shí)現(xiàn)本工程物超所值。環(huán)境。本工程營造一種歐洲生活，勾勒一幅異國風(fēng)情美麗畫面。產(chǎn)品。由著名的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，名師手筆，打造世紀(jì)經(jīng)典，創(chuàng)造邵東前所未有的產(chǎn)品。配套設(shè)施。配有幼兒園、超市、診所、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。營造小城環(huán)境，做到足不出戶，一切無憂。管理效勞。聘請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司，實(shí)行星級(jí)管理。平安至上。全天侯的監(jiān)控器，保安的地面巡邏，方便的報(bào)警器。風(fēng)水。有山有水，乃天然風(fēng)水寶地。廣告設(shè)計(jì)方向——主題內(nèi)涵：位置規(guī)模生活配套星級(jí)管理園林景觀歐式生活主題外延：空間綠化居住氣氛升值前景成熟度關(guān)鍵詞——簡約親和文化個(gè)性形象的詮釋——社區(qū)的生活的快樂的！可以很輕松！形象的詮釋——尊貴的高雅的時(shí)尚的！可以很浪漫！1.形象表現(xiàn)——宣傳物料〔話語霸權(quán)〕強(qiáng)化工程星級(jí)管理、獨(dú)特的生活風(fēng)情、優(yōu)美的園林，積極引導(dǎo)消費(fèi)者。宣揚(yáng)該地的風(fēng)水，但不要太張揚(yáng)，通過樓書來說明。比照“農(nóng)民新村〞和“小區(qū)生活〞，突出小區(qū)的優(yōu)越性?？裳?qǐng)客戶到中航物業(yè)管理的長沙大盤實(shí)地考察,提前感受未來生活,體會(huì)品牌物業(yè)管理和大型園林社區(qū)的魅力。

強(qiáng)化星級(jí)管理、生活方式、配套設(shè)施，進(jìn)行熱點(diǎn)炒做；——售樓中心設(shè)計(jì)發(fā)揮昭示性優(yōu)勢，大力改善外圍環(huán)境，提高工程形象。——占領(lǐng)交通要道，外圍導(dǎo)視全覆蓋發(fā)布組織各類社區(qū)活動(dòng)，推進(jìn)老客戶營銷?！蠋聝?yōu)惠組織參觀活動(dòng)，推行體驗(yàn)式營銷?！赓M(fèi)參觀活動(dòng)2.形象延展——具體銷售舉措3.開發(fā)商品牌——互動(dòng)傳播強(qiáng)化開發(fā)商的知名度，在銷售過程中，售樓書要介紹開發(fā)商的開發(fā)情況，售樓也要講明開發(fā)商的實(shí)力，以及承諾。開發(fā)商開展一些社會(huì)活動(dòng)，公關(guān)活動(dòng)，如捐助希望工程、獲得一些最正確居住小區(qū)稱號(hào)、免費(fèi)參觀長沙、廣東的一些樓盤等。在邵東乃至邵陽地區(qū)首次引進(jìn)全國品牌物業(yè)管理公司，如深圳中航和華天物業(yè)。舉辦隆重的簽約儀式，邀請(qǐng)地方領(lǐng)導(dǎo)和建設(shè)廳相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席，組織客戶考察中航或華天長沙管理工程。物業(yè)管理提前介入設(shè)計(jì)，施工和銷售環(huán)節(jié)，派出保安保潔，著裝上崗。策略分解一： 社區(qū)價(jià)值展示

1.賣場包裝—樹立高尚社區(qū)形象；用一些精美的廣告橫幅包裝工地，用廣告窗簾裝飾售樓部。

2.通道傳播—擴(kuò)大片區(qū)知名度。在通往工程的道路兩邊樹立廣告旗桿、廣告橫幅。通道決定出路！導(dǎo)視全覆蓋發(fā)布，擴(kuò)大工程知名度！一劍出鞘天下知——在縣城主要的路口、進(jìn)城口、車站等繁華地段樹立路牌廣告，人員發(fā)放廣告宣傳單。策略分解二：產(chǎn)品價(jià)值展示

1.售樓處/樣板房/看樓通道/架空花園/會(huì)所等配套完美展示；耳聽為虛、眼見為實(shí)——體驗(yàn)營銷:帶著客戶來長沙體驗(yàn)成熟社區(qū)感覺.展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計(jì)風(fēng)格豪華富貴——豪華、富貴是歐洲的表現(xiàn)展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計(jì)風(fēng)格華貴、自然－華貴融入才是生活的本質(zhì)展示攻略之通道展示——關(guān)于通道設(shè)計(jì)風(fēng)格簡單、充實(shí)、美麗——簡單充實(shí)是人們追求的展示攻略之會(huì)所展示豪華——身份的表達(dá)——關(guān)于會(huì)所設(shè)計(jì)風(fēng)格〔簡約——少即是多的風(fēng)格永遠(yuǎn)流行〕展示攻略之產(chǎn)品展示——關(guān)于樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格展示攻略之產(chǎn)品展示關(guān)鍵詞：優(yōu)雅、和諧、舒適、居家——關(guān)于樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格〔優(yōu)雅——風(fēng)格家居生活〕展示攻略之產(chǎn)品展示

無遮擋和非家具裝飾，使其寬敞、明亮、通透?！P(guān)于樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格別致的符號(hào)造型強(qiáng)化識(shí)別記憶展示攻略之產(chǎn)品展示簡約是一種美德，然而每個(gè)人心目都隱藏著奢華的夢想、欲望與沖動(dòng)，華美、奢侈、揮霍……——關(guān)于樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格〔奢華——媚惑蔓延中〕參考樓盤:鼎太風(fēng)華◎獨(dú)特的空間處理，廳-琴房-主臥連通。策略分解三：附加價(jià)值展示

1.知名商家引入提前納入營銷；2.引進(jìn)國際知名物管全面形象提升.超市，銀行引入事宜盡快確定；星級(jí)物管效勞；管家式效勞；策略分解四：客戶資源網(wǎng)絡(luò)

1、關(guān)系戶納入營銷；2.喬遷之喜客戶資源充分利用.編制?開發(fā)商關(guān)系戶名單?；.開展活動(dòng)，實(shí)行帶客拿提成；.充分利用公司關(guān)系，擴(kuò)張客源流.使用多種營銷手段，如網(wǎng)絡(luò)營銷、營銷，關(guān)系營銷極具競爭力的產(chǎn)品定位：滿足不同消費(fèi)者群體，實(shí)行多種產(chǎn)品組合，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化．以三房為主力戶型，主力面積區(qū)間為120－150平方米，穿插二房和四房。充分利用地塊資源，以及空間資源，發(fā)揮出最大的利潤。

合理布局舒適型戶型+豪華型戶型如何定價(jià)？一般來說房價(jià)是年收入的６－８倍，而邵東的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，因此邵東的房價(jià)從理論來說，不容樂觀。但是看問題必須從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合我們工程的情況，我們工程的本錢要高于其他工程，為了不影響銷售，利潤的回收，我們將采用淡化價(jià)格、平價(jià)高檔產(chǎn)品手段，重點(diǎn)突出工程優(yōu)點(diǎn)。第三局部產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃原那么充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)地塊的最大價(jià)值，合理布局；加強(qiáng)景觀與建筑的共融，充分發(fā)揮中心園林的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；表達(dá)歐式風(fēng)格；依地就勢，在規(guī)劃上以保證居家的私密性，并最大程度地解決景觀空間和公共活動(dòng)范圍的狹小和局促；規(guī)劃過程要與自然環(huán)境相適應(yīng)，并且要考慮停車的方便,人車分流以及平安措施的實(shí)施；采用恒溫材料；合理布局，規(guī)劃好休閑場地。建筑設(shè)計(jì)建議外立面設(shè)計(jì)建議大氣、富貴的現(xiàn)代歐式建筑。外立面使用涂料，以暖色為主，增強(qiáng)建筑物的昭示性。戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原那么：經(jīng)濟(jì)型與舒適型戶型進(jìn)行合理搭配；戶型功能齊全、面積實(shí)用、布局合理：首先是整體布局的科學(xué)性，包括在一個(gè)平面內(nèi)的戶型分隔、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性等，這滿足了人根本的生理需求。其次是具體房間的人性化設(shè)計(jì)，這已上升到居家生活舒適度，即精神享受的層面。在不影響總體布局的情況下，對(duì)某個(gè)房間或細(xì)節(jié)的突破常規(guī)的設(shè)計(jì)，往往帶來新鮮體驗(yàn)。至于對(duì)一些輔助功能的強(qiáng)調(diào)和奢華的配套，更是帶來了自我實(shí)現(xiàn)等心理體驗(yàn)以滿足觀景性為第一原那么。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：南北通透，全明設(shè)計(jì)，陽光鮮氧自由穿梭。實(shí)行“三明主義〞，做到全明房，采光好：明廳、明室、明廚，雙陽臺(tái)分區(qū)設(shè)計(jì)，精巧雅致，配以超寬的樓間距，使每個(gè)戶型擁有上佳的采光通風(fēng)，真正做到了明廚、明廳、明臥。第二、戶型結(jié)構(gòu)方正實(shí)用；室內(nèi)空間利用最大化，使用率可到達(dá)88%。第三、功能設(shè)計(jì)更加合理，動(dòng)靜隔離、干濕分區(qū)。分區(qū)明確，互不干擾，南北朝向，不見西曬。朝向景觀處設(shè)飄窗，雙陽臺(tái)，寬屏寬景寬視界采用入戶花園，做到家家有花園，但花園做到可組可合戶型展示園林規(guī)劃充分利用可營造園林的空間，營造以可欣賞性的園林景觀為主，盡量減少硬地面積，車庫美化、陸地花園、入戶花園、室內(nèi)景觀和工程的自然環(huán)境相互滲透；構(gòu)筑溫馨空間。植物配置形成以喬灌木為主，花草相結(jié)合的復(fù)層混交綠化模式，變平面型綠化為立體型綠化，構(gòu)造多層次綠化格局。園林景觀道路規(guī)劃實(shí)行人車分流，減低機(jī)動(dòng)車對(duì)人們居住的影響。設(shè)計(jì)好步道，用麻石鋪好路面，隔一段距離安裝一張椅子，以供休息。規(guī)劃好休閑路徑，有利于晨跑。小品設(shè)計(jì)小品設(shè)計(jì)原那么體量小、新穎。整體性、美觀性、昭示性襯托性、象征性。小品設(shè)計(jì)中心廣場塑造一個(gè)石雕，石雕周圍設(shè)立小噴泉。中心廣場周圍擺些石凳。多設(shè)置桌椅、亭子、并引以牽牽細(xì)水?？尚蓍e的秋千、搖椅，在一些細(xì)水流過處架小鐵索橋。垃圾桶可愛化，背景音樂。小品展示溪流噴泉+雕塑垃圾桶椅子社區(qū)文化精神配套只要是有人的地方就會(huì)有體育運(yùn)動(dòng)，有體育運(yùn)動(dòng)的地方就會(huì)有體育的精神。設(shè)計(jì)一些體育健身器材，置立于廣場四周。設(shè)計(jì)局部小孩子的娛樂設(shè)施，如秋千等。可以適當(dāng)設(shè)立乒乓球臺(tái)、羽毛球場等。設(shè)計(jì)一個(gè)比較寬大的游泳池，采取收費(fèi)方式，供社區(qū)人群使用。社區(qū)平安配套根據(jù)本地的一些社會(huì)治安情況，平安問題也成為了我們安定生活的要素之一。建立一只非常優(yōu)秀的社區(qū)平安管理團(tuán)隊(duì)，全天24小時(shí)值班，紅外線遠(yuǎn)程監(jiān)控。在社區(qū)出入口，以及社區(qū)內(nèi)設(shè)置相當(dāng)數(shù)量的監(jiān)控器。在電梯內(nèi)、樓道內(nèi)安裝監(jiān)控?cái)z相頭。在每一個(gè)家庭里安裝一個(gè)適時(shí)報(bào)警器。啟用防盜門等平安裝置。其他維護(hù)人身平安的一些裝置。平安第一社區(qū)生活配套學(xué)校：設(shè)立正規(guī)幼兒園〔當(dāng)?shù)赜性S多的不合格的幼兒園〕生活醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)藥店、門診部購物超市：設(shè)立中型超市和規(guī)劃一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場休閑娛樂：設(shè)立有標(biāo)準(zhǔn)的棋牌室；游樂器材；露天跳舞廣場等金融銀行：設(shè)立自動(dòng)取款機(jī)或引進(jìn)農(nóng)村信用基金合作社通過這些良好條件的設(shè)立來吸引更多的人群，并為第二、三期開發(fā)做好準(zhǔn)備社區(qū)能源資源配套社區(qū)屋頂統(tǒng)一安裝太陽能熱水器設(shè)置一個(gè)統(tǒng)一油煙排放管道社區(qū)物業(yè)管理引進(jìn)一支有先進(jìn)管理模式的物業(yè)管理隊(duì)伍。實(shí)行星級(jí)酒店管理。大力開展社區(qū)文化建設(shè)。第四局部