房地產(chǎn)和其他投資課件

第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資7．2住房理財(cái)7．2貴金屬、寶石和收藏品投資第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資1第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資7．2住房理財(cái)7．2貴金屬、寶石和收藏品投資第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資27．1房地產(chǎn)投資7．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)7．1．2投資房產(chǎn)的方式7．1．3投資物業(yè)類型7．1．4房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)7．1房地產(chǎn)投資7．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)37．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資的涵義房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益即將其資金投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的行為。房地產(chǎn)投資是近年來在我國(guó)蓬勃發(fā)展起來的一種投資形式。7．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資的涵義4全國(guó)三十六個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格表(元/每平方米)城市平均房?jī)r(jià)城市平均房?jī)r(jià)城市平均房?jī)r(jià)城市平均房?jī)r(jià)溫州9278上海8627杭州7210北京6232深圳6037寧波5900廣州5660廈門5156南京4960天津4760青島4639蘇州4460大連4241福州3368濟(jì)南3172昆明3150貴陽3100太原3050西安3007沈陽2926成都2868武漢2858長(zhǎng)沙2825南寧2817南昌2777重慶2732鄭州2650哈爾濱2574石家莊2470蘭州2438?？?330烏魯木齊2280合肥2220呼和浩特1960銀川1930西寧1821全國(guó)三十六個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格表(元/每平方米)城市平均房?jī)r(jià)5房地產(chǎn)投資的分類房地產(chǎn)投資總體上分為：房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩大類按房地產(chǎn)的不同用途分為：工業(yè)房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資和住宅類房地產(chǎn)投資等。按投資方式分：包括金融房地產(chǎn)投資（間接性投資如股票等有價(jià)證券）和實(shí)物房地產(chǎn)投資（直接性投資）房地產(chǎn)投資的分類房地產(chǎn)投資總體上分為：房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩大62.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（1）投資成本高投資一宗房地產(chǎn)，少則上百萬，多則上千萬，甚至上億元的資金。（2）投資回收期長(zhǎng)（3）投資風(fēng)險(xiǎn)性大——案例（4）投資收益性好根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的原則，如在其他條件不變的情況下，投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，其收益越高。房地產(chǎn)投資由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特點(diǎn)而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資這種高的預(yù)期收益潛力，吸引著眾多的投資者樂于冒險(xiǎn)投資于此行業(yè)，從而抵消了房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的畏懼感，調(diào)動(dòng)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的積極性，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（1）投資成本高7名人炒房“失手事件”香港演員鐘鎮(zhèn)濤，在1996年香港樓市處于頂峰時(shí)，與前妻短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會(huì)景閣4607室等5處豪宅和其他項(xiàng)目。1997年亞洲金融危機(jī)，香港樓市下滑，其所購(gòu)各項(xiàng)目大幅度貶值。由于部分貸款利率高達(dá)24％，其所余本息滾至2.5億港元。最終法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。名人炒房“失手事件”香港演員鐘鎮(zhèn)濤，在1996年香港樓市處于8第7章房地產(chǎn)和其他投資課件9名人炒房“失手事件”劉德華不但唱歌拍片，還喜歡投資房地產(chǎn)，而且通過投資房地產(chǎn)給自己帶來了巨大的利潤(rùn)。據(jù)了解，劉天王僅在香港的豪宅，就有10處之多！不過劉天王也有失手的時(shí)候，2003年，劉德華以1680萬元價(jià)格出售了一套獨(dú)立洋房而劉德華1996年底購(gòu)入該洋房的價(jià)格則是3950萬元。名人炒房“失手事件”劉德華不但唱歌拍片，還喜歡投資房地產(chǎn)，而107．1．2投資房產(chǎn)的方式自用兼投資以房養(yǎng)房炒房短平快長(zhǎng)線釣大魚以房換房以租代購(gòu)以租養(yǎng)租7．1．2投資房產(chǎn)的方式自用兼投資11自用兼投資的黃金要訣1、首先要想清楚，自用與投資，對(duì)自己而言哪一個(gè)更重要。2、不要刻意追求“一石二鳥”，而做出超越自身投資實(shí)力，或無視其他客觀條件的投資決定。3、此方式有著很強(qiáng)的個(gè)體適應(yīng)性，同樣的物業(yè)，別人可能合適采用這種方式，而你不一定。因此，不能盲目跟風(fēng)。4、不要因開發(fā)商“自用投資兩相宜”的賣點(diǎn)宣傳，而放棄對(duì)物業(yè)本身實(shí)用價(jià)值及性價(jià)比的深入考察．尤其是對(duì)那些價(jià)格瘋長(zhǎng)的小戶型商務(wù)公寓。自用兼投資的黃金要訣1、首先要想清楚，自用與投資，對(duì)自己而言127．1．3投資物業(yè)類型1、商業(yè)類型比如商鋪，在各個(gè)城市當(dāng)中，商鋪的價(jià)格會(huì)賣得比較好，一般是居住類物業(yè)的1．5至2倍。2、辦公樓

由于企業(yè)和公司在不斷增加，因此對(duì)辦公需求的面積也不斷增加。3、商住型可以滿足中小企業(yè)辦公，這種物業(yè)類型基本上具有住的功能。7．1．3投資物業(yè)類型1、商業(yè)類型134、酒店或公寓服務(wù)式公寓，帶著完備的管理系統(tǒng)，比如說酒店式服務(wù)，有針對(duì)性的商務(wù)服務(wù)，精裝修。客戶只需帶一個(gè)皮箱，就可以進(jìn)來居住和辦公5、商務(wù)公寓一種新型的公寓模式，現(xiàn)在市場(chǎng)也較為看好，商務(wù)公寓面對(duì)的購(gòu)買者是中小企業(yè)和中小公司6、純粹的住宅

4、酒店或公寓147．1．4房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第一，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資產(chǎn)品在沒有壓低價(jià)格情況下（不低于市場(chǎng)價(jià)），能迅速將其兌換成現(xiàn)金的可能性。由于房產(chǎn)不能移動(dòng)，不能運(yùn)輸，所以資金流動(dòng)性和變現(xiàn)性較差，其買賣具有區(qū)域性特點(diǎn)，投資者如急需用錢，不一定能迅速變現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，要多賺錢，就得適當(dāng)考慮放棄變現(xiàn)性，并要具有抗變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力，否則會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。7．1．4房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第一，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)）15第二，購(gòu)買力變化的風(fēng)險(xiǎn)由于房產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，占有資金多，要承擔(dān)因經(jīng)濟(jì)周期性變動(dòng)帶來的購(gòu)買力下降的風(fēng)險(xiǎn)。假如社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于滑坡階段，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)蕭條，通貨膨脹上升，此時(shí)將直接影響到人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力，購(gòu)買力水平下降，建成的房屋銷不出，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是威脅房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

第二，購(gòu)買力變化的風(fēng)險(xiǎn)16第三，經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)較為復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，具有許多可變的不確定性因素。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)的條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理才能和水平等所致。針對(duì)這些，房地產(chǎn)投資者應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這一復(fù)雜而特殊市場(chǎng)的調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的掌握，熟練業(yè)務(wù)，提高投資決策及經(jīng)營(yíng)管理水平，以減少經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。第三，經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)17第四，市場(chǎng)不充分性風(fēng)險(xiǎn)第五，社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)好壞以及投資效果如何均與社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)休戚相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌受到該地區(qū)政治是否穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)是否衰退的直接作用和影響。房地產(chǎn)投資者應(yīng)以較長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)審視房地產(chǎn)市場(chǎng)，在認(rèn)清社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的情況下，深入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)和市場(chǎng)知識(shí)，以增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。第四，市場(chǎng)不充分性風(fēng)險(xiǎn)18第七，自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是不可抗拒的。自然災(zāi)害所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、洪澇、火災(zāi)等自然因素也會(huì)使投資者遭受損失。此外，環(huán)境污染和土地退化等也會(huì)使房地產(chǎn)產(chǎn)生貶值，使投資者受到損失。第七，自然風(fēng)險(xiǎn)19名人炒房“失手事件”名人炒房“失手事件”20王菲這些年陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)投入了巨額資金，在香港、北京等地都擁有多處房產(chǎn)。2005年，王菲決定將自己1997年花4800萬港幣買入的寶松苑豪宅出售，但這幾年香港房地產(chǎn)不景氣，再加上王菲不許買家先看房，使得價(jià)格一降再降，打到四折2000萬港幣仍未能售出。王菲這些年陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)投入了巨額資金，在香港、北京等地都擁有217．2住房理財(cái)7．2.1住房的理財(cái)選擇7．2．2租房7．2．3購(gòu)房7．2．4賣房7．2住房理財(cái)7．2.1住房的理財(cái)選擇22如何買到合適的房子？對(duì)于老百姓來講，生活中的頭等用錢大事———買房絕大多數(shù)中國(guó)人的骨子里都非常傳統(tǒng)所謂成家立業(yè)，要想在事業(yè)上有所作為，一個(gè)溫暖的家是必不可少的，就算是還在一個(gè)人打拼的單身朋友們，一個(gè)溫馨的小窩也能化解一天的疲倦。擁有自己的房子，是多少人夢(mèng)寐以求的愿望。如何買到合適的房子？對(duì)于老百姓來講，生活中的頭等用錢大事—23如何買到自己合適的房子

1、地理位置在購(gòu)房的時(shí)候，一定要充分考慮好房屋的地理位置在市區(qū)購(gòu)房，可以享受便利的交通在郊區(qū)購(gòu)房，必須考慮時(shí)間成本如果沒有私家車，出行會(huì)很不方便。另外，私家車的成本、及過路過橋費(fèi)等等也是不小的開銷。從時(shí)間上來講也要花費(fèi)更多，時(shí)間成本增加。如何買到自己合適的房子1、地理位置24

2、環(huán)境因素在市區(qū)——尤其是一些大城市，人口流動(dòng)頻繁，高樓林立，城市噪聲污染嚴(yán)重，這些，都是作為都市人的無奈。市內(nèi)的房子多為高層塔樓或者板塔結(jié)合，小區(qū)樓房密度大，小區(qū)居住人口密度大，綠化率不高，晚上還能聽見附近馬路上的車來車往，等等。在郊區(qū)——空氣新鮮，綠化率高，車流量少，相對(duì)來說很安靜郊區(qū)的房子多為低層小板樓，社區(qū)密度低，樓間距大，日照充足，通風(fēng)良好，綠化率高，居住人口不多，相對(duì)居住質(zhì)量高2、環(huán)境因素253、配套設(shè)施配套設(shè)施——指樓盤項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施在市區(qū)：配套設(shè)施良好，生活非常方便。大型購(gòu)物超市分布在市區(qū)，免去了購(gòu)物難之苦，而且商品豐富，可以貨比三家。大型百貨商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行也有諸多選擇。在郊區(qū)，日常購(gòu)物可能是一大難題，醫(yī)院、學(xué)校和銀行分布也不多，去一次可能要走很遠(yuǎn)，花很多時(shí)間，而且選擇性不高。3、配套設(shè)施配套設(shè)施——指樓盤項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施264、房?jī)r(jià)因素市區(qū)購(gòu)房——房?jī)r(jià)相對(duì)高郊區(qū)購(gòu)房——房?jī)r(jià)相對(duì)低4、房?jī)r(jià)因素市區(qū)購(gòu)房——房?jī)r(jià)相對(duì)高27不同人士選擇不同樓盤

1、單身年輕人的住房選擇年輕人剛從學(xué)校進(jìn)入社會(huì)不久，手里的錢不是很多，工作又比較忙，正處于為自己以后的事業(yè)鋪路的階段，所以，選擇在市區(qū)或近郊購(gòu)買小戶型的房子是非常適合的。雖然同一樓盤中小戶型房子的價(jià)格偏高，但其總價(jià)低、首付低、月供也比較少，很適合收入不高的年輕人。另外，市區(qū)和近郊交通比較便利，可省下購(gòu)買私家車的費(fèi)用。結(jié)婚以后，也可以當(dāng)作過度房，等小家庭的羽翼漸漸豐滿了再換房子，改善生活質(zhì)量。此外，合適的二手房也是不錯(cuò)的選擇不同人士選擇不同樓盤1、單身年輕人的住房選擇282、中年人的住房選擇四十歲左右的中年人正處于事業(yè)的高峰期，往往在單位擔(dān)任重要角色，工作非常忙碌，加班加點(diǎn)是常有的事。家庭的財(cái)富經(jīng)過前段時(shí)間的積累也進(jìn)入到了一定層面，孩子也處于上學(xué)階段。這個(gè)時(shí)期，中年家庭應(yīng)該選擇在市區(qū)內(nèi)或市區(qū)邊緣購(gòu)買比較高檔的房屋。這類社區(qū)的居住者往往都是高收入階層，社區(qū)人群整體素質(zhì)高，氛圍好。另外，社區(qū)周邊的配套設(shè)施完善，無論是購(gòu)物、看醫(yī)生還是孩子上學(xué)都非常便利。2、中年人的住房選擇四十歲左右的中年人正處于事業(yè)的高峰期，往29對(duì)于更富有的家庭，他們的財(cái)富完全可以滿足他們的需求，那么，他們選擇的余地就非常大了追求生活質(zhì)量又不愿意放棄市區(qū)繁華生活的，可以選擇TOWNHOUSE，鬧中有靜；喜歡打高爾夫球結(jié)識(shí)朋友的，可以在郊區(qū)置業(yè)對(duì)于更富有的家庭，他們的財(cái)富完全可以滿足他們的需求，那么，他303、老年人的住房選擇老年人由于已經(jīng)退休，對(duì)交通、大型購(gòu)物商場(chǎng)等的要求大大淡化，但是對(duì)居住環(huán)境的需求卻在增加?？諝夂谩⒕G化率高、安靜和諧、房屋寬敞、陽光充足，這些條件往往是老年朋友們所要求的。老年朋友置業(yè)可以選擇在郊區(qū)，但是有一點(diǎn)一定要注意，就是周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否方便，在緊急情況下是否能及時(shí)就醫(yī)。3、老年人的住房選擇老年人由于已經(jīng)退休，對(duì)交通、大型購(gòu)物商場(chǎng)31選房幾個(gè)應(yīng)注意的小細(xì)節(jié)選房要看戶型、朝向、樓層、環(huán)境、地區(qū)、物業(yè)等等，但有些你注意不到的小細(xì)節(jié)卻也影響到房屋以后的居住質(zhì)量。1、晚上、雨天更要看房。晚上主要看入夜后的噪音、照明、安全；雨天主要看漏雨、滲水。2、仔細(xì)看墻角、做工、插座。墻角是否平整、做工是否精細(xì)、插座是否設(shè)計(jì)合理。3、看窗外。通風(fēng)、采光是否好。4、看櫥衛(wèi)。家中的水、電、煤氣等都集中在櫥衛(wèi)，是最容易出問題的地方。選房幾個(gè)應(yīng)注意的小細(xì)節(jié)選房要看戶型、朝向、樓層、環(huán)境、地區(qū)、327．2．2租房租房與買房，究竟哪個(gè)合算？住房的特點(diǎn)之一是投資額大、價(jià)值高。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，住房是一個(gè)最昂貴的消費(fèi)品，但住房同時(shí)又最具有保值性和增值性。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可開發(fā)的土地將越來越少，所建房屋的數(shù)量也將受限制，房屋和土地本身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也越來越高。所以，住房的價(jià)格一般是不斷上漲的，而且漲的幅度往往高于銀行利率。據(jù)資料，西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房?jī)r(jià)平均10年上漲150％以上，住房的商品租金平均每年上漲10％。7．2．2租房租房與買房，究竟哪個(gè)合算？33在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)的增值率更高。對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，買房比租房合算。

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)的增值率更高。34租房的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)租房的優(yōu)點(diǎn)包括靈活性、較小的責(zé)任、較低的初始成本。租房的缺點(diǎn)：所付出的費(fèi)用購(gòu)買的只是暫時(shí)的使用權(quán)，付出了相當(dāng)?shù)慕疱X以后，一段時(shí)間租房者仍然沒有自己的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，沒有住房，會(huì)使人缺乏安定感和穩(wěn)定感

租房的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)租房的優(yōu)點(diǎn)包括靈活性、較小的責(zé)任、較低的初357．2．3購(gòu)房1、判斷購(gòu)買的需要和時(shí)機(jī)

（1）購(gòu)買房屋的“成本－效益”（2）確定買房的自的（3）確天買房的時(shí)機(jī)房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)是向上的，但也不意味著是直線向上運(yùn)行，所以購(gòu)房也不是任何時(shí)候都適宜，而是要講時(shí)機(jī)。首先了解房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)。從1998年開始，國(guó)家正式實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制和定期向社會(huì)公布制度。7．2．3購(gòu)房1、判斷購(gòu)買的需要和時(shí)機(jī)36其次，確定比較好的買入時(shí)機(jī)一是在一輪長(zhǎng)期的向下調(diào)整以后，一是在漲勢(shì)確立而漲幅還不大之時(shí)。但是要確定這兩點(diǎn)，非常不簡(jiǎn)單

總之，買房和一般商品的買賣是相同的，即不在大漲之后買入。（4）確定自己的財(cái)務(wù)狀況和支付能力2、了解住房市場(chǎng)和類型

3、選房和看房4、貸款

5、驗(yàn)收和入住

其次，確定比較好的買入時(shí)機(jī)37購(gòu)房貸款主要有兩種還款方式等額本息還款法（簡(jiǎn)稱等額法）和等額本金還款法（簡(jiǎn)稱等本法）等額本息還款法是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息。等額法——每個(gè)月還款額相同，但利息前期還得多，逐月遞減；本金前期還得少，逐月遞增。等額本金還款法是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減。等本法——每月歸還的本金相同，但利息按剩余本金計(jì)算，逐月遞減。購(gòu)房貸款主要有兩種還款方式38

每月等額還本付息額=貸款本金×其中：還款期數(shù)=貸款年限×12例：購(gòu)房商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.58%÷12=4.65‰還款期數(shù)為15×12=180每月等額還本付息額39每月等額還本付息額=20000×1642.66元即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。每月等額還本付息額40采用等額還貸法每月還款額的計(jì)算公式為：每月還款額＝本金×萬元月均還款額

等本還貸法每月還款額的計(jì)算公式為：每月還款額＝本金÷貸款期限十（本金一已還本金）×月利率等本還貸法每月還款額是不固定的，隨著本金的遞減而按月遞減。采用等額還貸法每月還款額的計(jì)算公式為：4190平米以上個(gè)人房貸首付將提至30%2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》－國(guó)六條）《意見》指出，為切實(shí)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，現(xiàn)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況對(duì)部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整。關(guān)鍵詞①住房結(jié)構(gòu)90平方米以下須占70％以上90平米以上個(gè)人房貸首付將提至30%2006年5月29日國(guó)務(wù)42關(guān)鍵詞②整頓秩序

嚴(yán)查捂盤惜售囤積房源加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管關(guān)鍵詞③房屋拆遷

合理控制規(guī)模和進(jìn)度，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。關(guān)鍵詞④杠桿調(diào)節(jié)購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。關(guān)鍵詞②整頓秩序43關(guān)鍵詞⑤信息透明政府掌握信息并發(fā)布建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系關(guān)鍵詞⑥貧困家庭

三措施解決住房困難加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。關(guān)鍵詞⑤信息透明44提高首付門檻難倒誰？——熱點(diǎn)熱評(píng)1.對(duì)借錢炒房的將是毀滅性的打擊2.將把非理性人群擋在外3.沒有實(shí)力的投資客將會(huì)退場(chǎng)4.對(duì)實(shí)力較差的開發(fā)商而言是雪上加霜5.最猛的一劑藥——這意味著政府對(duì)“房地產(chǎn)熱”采取了有史以來最猛的一劑“藥”。6.增加首付一箭三雕——一可以減小金融風(fēng)險(xiǎn)，二可以防止群眾盲目跟風(fēng)上當(dāng)，三可以限制開發(fā)商的投機(jī)勢(shì)頭。如果能實(shí)施，保證當(dāng)月房?jī)r(jià)就下降！提高首付門檻難倒誰？——熱點(diǎn)熱評(píng)1.對(duì)借錢炒房的將是毀滅性457.對(duì)實(shí)施效果，不應(yīng)估計(jì)過高7.對(duì)實(shí)施效果，不應(yīng)估計(jì)過高467．3貴金屬、寶石和收藏品投資7．3貴金屬、寶石和收藏品投資47這是一枚價(jià)值12萬、名為“黃山松”的三峽奇石在首屆重慶三峽石文化藝術(shù)節(jié)上展出（0605）“黃山松”在去年舉行的國(guó)際首屆奇石展上曾獲得金獎(jiǎng)這枚三峽奇石，是其所有者于4年前在長(zhǎng)江邊的茄子溪陳家壩拾取的“黃山松”“它屬于純天然形成，兩顆黃山松栩栩如生?！边@枚沒有經(jīng)過任何打磨的三峽石之所以能創(chuàng)出12萬的天價(jià)，還有一個(gè)背景就是，隨著三峽大壩的建成，長(zhǎng)江邊以前的河灘將完全消失，三峽鵝卵石將成為一種歷史見證。從“黃山松”開始來學(xué)習(xí)貴金屬、寶石和收藏品投資知識(shí)這是一枚價(jià)值12萬、名為“黃山松”的三峽奇石48貴金屬投資貴金屬元素為:鋨(Os),銥(Ir),釕(Ru),銠(Rh),鉑(Pt),鈀(Pd),金(Au),銀(Ag)

當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，有些投資者預(yù)計(jì)通貨膨脹率會(huì)上升普遍認(rèn)為貴金屬，諸如金、銀，將會(huì)升值貴金屬投資貴金屬元素為:鋨(Os),銥(Ir),釕(Ru49金：——金價(jià)通常由如下的因素驅(qū)使上升：對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)的恐懼，政治不穩(wěn)定，通貨膨脹金價(jià)下跌——國(guó)際局勢(shì)的緩和、通貨緊縮、高利率金條：基本單位是千克。金條出售的大小不一樣，收費(fèi)不一樣對(duì)于小金條，銀行在純金條的價(jià)值上加上5％～8％的費(fèi)用。對(duì)大的金條，費(fèi)用通常是1％～2％。注意：儲(chǔ)存的金條重新賣出時(shí)要再度檢驗(yàn)金：——金價(jià)通常由如下的因素驅(qū)使上升：50金幣：投資于金幣，可以避免存儲(chǔ)和重新檢驗(yàn)的問題。黃金股票：就是投資生產(chǎn)黃金的公司的股票，及投資重倉(cāng)持有此類股票的基金。銀：注意價(jià)格的波動(dòng)。在美國(guó)，過去幾十年間，銀價(jià)從歷史最低的每盎司24．25美分（1932年）漲至1980年超過50美元，然后1990年跌到不足5美元。提醒：貴金屬不像股票、債券，以及其他投資品，它不能夠掙利息

金幣：投資于金幣，可以避免存儲(chǔ)和重新檢驗(yàn)的問題。51不要因金價(jià)上漲盲目囤積金飾品專家提醒（0604）：由于金價(jià)上漲，目前我國(guó)各地金飾品都全面漲價(jià)，但從投資的角度看，黃金飾品一般不具有投資價(jià)值，因此不要因金價(jià)上漲而盲目囤積金飾品。不要因金價(jià)上漲盲目囤積金飾品專家提醒（0604）：52寶石投資寶石投資53寶石概述

一、寶石分類寶石是一種可以用來做裝飾用的物質(zhì)。寶石可以分為兩大類，一類是以無機(jī)物為原材料的無機(jī)寶石，如：鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石、翡翠等；另一類是以有機(jī)物為原材料的有機(jī)寶石，如：珍珠、琥珀、象牙等。寶石概述一、寶石分類54二、寶石的三大主要特征1、美麗：晶瑩艷麗，光彩奪目，這是成為寶石的首要條件。2、耐久：經(jīng)久耐用，性質(zhì)穩(wěn)定，通常寶石的硬度都較大。3、稀少：物以稀為貴，正是因?yàn)橄∩俨棚@示寶石的珍貴。二、寶石的三大主要特征55三、寶石的價(jià)值：自古以來，寶石為人們所重視和喜愛，更為人們所崇拜，并將其與財(cái)富地位和權(quán)力聯(lián)系在一起。現(xiàn)今仍有增無減。因此，寶石具有：1、商品價(jià)值：寶石由于它的美麗，可使其做為商品出售。2、貨幣價(jià)值：寶石由于它稀少、耐久，像黃金一樣具有貨幣價(jià)值，可以作為流通的硬貨幣。3、藝術(shù)價(jià)值：在寶石本身特征的基礎(chǔ)上，經(jīng)過人為加工，可使寶石成為一種具有藝術(shù)欣賞性的飾品和工藝品，使寶石具有藝術(shù)價(jià)值，如：玉雕。4、紀(jì)念價(jià)值：如一些寶石與名人或特殊的歷史事件關(guān)聯(lián)，則使這些寶石具有一種特殊的紀(jì)念意義。如：乾隆的煙壺等。5、文物價(jià)值：歷史上流傳至今的寶石，具有本身價(jià)值之外的另一種價(jià)值文物價(jià)值。如：漢代的金縷玉衣三、寶石的價(jià)值：56提醒

身為首飾靈魂的寶石，其性質(zhì)差異很大，有的堅(jiān)硬，有的性脆，有的怕震蕩，有的怕高溫等，因而了解各種寶石的性質(zhì)，在珠寶鑒定、鑲嵌和保護(hù)過程中非常重要！提醒身為首飾靈魂的寶石，其性質(zhì)差異很大，有的堅(jiān)硬，有的性脆57收藏品投資收藏品投資58收藏品：包括稀有錢幣、藝術(shù)品、古董、郵票、稀有書籍、運(yùn)動(dòng)紀(jì)念品、畫以及其他吸引人們收藏和投資的物品。所有這些項(xiàng)目一方面給收集者以樂趣，一方面作為投資，可以為他們帶來利潤(rùn)。收藏品可以是好的投資，以及滿意的愛好。但是近來已經(jīng)變成了一場(chǎng)災(zāi)難。例如，藝術(shù)品市場(chǎng)在膨脹，但是欺詐也在增長(zhǎng)。藝術(shù)品專家說，收藏品被智能化的、更昂貴的、更難以覺察的做假手段所傷害。收藏品：包括稀有錢幣、藝術(shù)品、古董、郵票、稀有書籍、運(yùn)動(dòng)紀(jì)念59專家提醒人們收藏品不提供利潤(rùn)或分紅，它也難以以較好的價(jià)格出售，如果其價(jià)值較高，必須對(duì)其保險(xiǎn)以防損失或盜竊。藝術(shù)品收藏是一項(xiàng)高貴的文化活動(dòng)，因?yàn)樗坏枰坝绣X”，還需要“有閑”，需要有藝術(shù)鑒賞能力和把玩藝術(shù)的心境。專家提醒人們收藏品不提供利潤(rùn)或分紅，它也難以以較好的價(jià)格出60收藏，從投機(jī)變成投資（0601）人物介紹：劉益謙，男，42歲，一家上市公司的老總。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，他去北京參加中國(guó)嘉德國(guó)際拍賣有限公司的開業(yè)活動(dòng)，也是出于喜好，他當(dāng)場(chǎng)拍下了兩件藏品，從此與藝術(shù)品收藏結(jié)下不解之緣。收藏，從投機(jī)變成投資（0601）人物介紹：61劉益謙的部分投資介紹1993年，第一次通過拍賣購(gòu)買了兩件藏品。一件是李苦禪的畫，當(dāng)時(shí)花了11萬元；另一件是郭沫若的字，用7萬元拍得?，F(xiàn)在，李苦禪的這幅國(guó)畫還掛在劉益謙家中，但市價(jià)已經(jīng)超過了20萬元。去年，他花了800多萬元買了三張國(guó)內(nèi)畫家的油畫，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1000多萬元。劉益謙的部分投資介紹1993年，第一次通過拍賣購(gòu)買了兩件藏品62劉益謙的“理財(cái)經(jīng)”使你受騙上當(dāng)?shù)挠肋h(yuǎn)是你的熟人。不要貪小便宜，不要私下交易；借別人的眼光賺錢，大家一致看好的東西一定是好東西；郵票升值潛力小，字畫收藏空間大，尤其看好中國(guó)油畫。劉益謙的“理財(cái)經(jīng)”使你受騙上當(dāng)?shù)挠肋h(yuǎn)是你的熟人。不要貪小便宜63第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資7．2住房理財(cái)7．2貴金屬、寶石和收藏品投資第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資64第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資7．2住房理財(cái)7．2貴金屬、寶石和收藏品投資第七章房地產(chǎn)和其他投資7．1房地產(chǎn)投資657．1房地產(chǎn)投資7．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)7．1．2投資房產(chǎn)的方式7．1．3投資物業(yè)類型7．1．4房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)7．1房地產(chǎn)投資7．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)667．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資的涵義房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益即將其資金投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的行為。房地產(chǎn)投資是近年來在我國(guó)蓬勃發(fā)展起來的一種投資形式。7．1．1房地產(chǎn)投資的涵義及特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資的涵義67全國(guó)三十六個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格表(元/每平方米)城市平均房?jī)r(jià)城市平均房?jī)r(jià)城市平均房?jī)r(jià)城市平均房?jī)r(jià)溫州9278上海8627杭州7210北京6232深圳6037寧波5900廣州5660廈門5156南京4960天津4760青島4639蘇州4460大連4241福州3368濟(jì)南3172昆明3150貴陽3100太原3050西安3007沈陽2926成都2868武漢2858長(zhǎng)沙2825南寧2817南昌2777重慶2732鄭州2650哈爾濱2574石家莊2470蘭州2438?？?330烏魯木齊2280合肥2220呼和浩特1960銀川1930西寧1821全國(guó)三十六個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格表(元/每平方米)城市平均房?jī)r(jià)68房地產(chǎn)投資的分類房地產(chǎn)投資總體上分為：房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩大類按房地產(chǎn)的不同用途分為：工業(yè)房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資和住宅類房地產(chǎn)投資等。按投資方式分：包括金融房地產(chǎn)投資（間接性投資如股票等有價(jià)證券）和實(shí)物房地產(chǎn)投資（直接性投資）房地產(chǎn)投資的分類房地產(chǎn)投資總體上分為：房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩大692.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（1）投資成本高投資一宗房地產(chǎn)，少則上百萬，多則上千萬，甚至上億元的資金。（2）投資回收期長(zhǎng)（3）投資風(fēng)險(xiǎn)性大——案例（4）投資收益性好根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的原則，如在其他條件不變的情況下，投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，其收益越高。房地產(chǎn)投資由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特點(diǎn)而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資這種高的預(yù)期收益潛力，吸引著眾多的投資者樂于冒險(xiǎn)投資于此行業(yè)，從而抵消了房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的畏懼感，調(diào)動(dòng)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的積極性，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（1）投資成本高70名人炒房“失手事件”香港演員鐘鎮(zhèn)濤，在1996年香港樓市處于頂峰時(shí)，與前妻短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會(huì)景閣4607室等5處豪宅和其他項(xiàng)目。1997年亞洲金融危機(jī)，香港樓市下滑，其所購(gòu)各項(xiàng)目大幅度貶值。由于部分貸款利率高達(dá)24％，其所余本息滾至2.5億港元。最終法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。名人炒房“失手事件”香港演員鐘鎮(zhèn)濤，在1996年香港樓市處于71第7章房地產(chǎn)和其他投資課件72名人炒房“失手事件”劉德華不但唱歌拍片，還喜歡投資房地產(chǎn)，而且通過投資房地產(chǎn)給自己帶來了巨大的利潤(rùn)。據(jù)了解，劉天王僅在香港的豪宅，就有10處之多！不過劉天王也有失手的時(shí)候，2003年，劉德華以1680萬元價(jià)格出售了一套獨(dú)立洋房而劉德華1996年底購(gòu)入該洋房的價(jià)格則是3950萬元。名人炒房“失手事件”劉德華不但唱歌拍片，還喜歡投資房地產(chǎn)，而737．1．2投資房產(chǎn)的方式自用兼投資以房養(yǎng)房炒房短平快長(zhǎng)線釣大魚以房換房以租代購(gòu)以租養(yǎng)租7．1．2投資房產(chǎn)的方式自用兼投資74自用兼投資的黃金要訣1、首先要想清楚，自用與投資，對(duì)自己而言哪一個(gè)更重要。2、不要刻意追求“一石二鳥”，而做出超越自身投資實(shí)力，或無視其他客觀條件的投資決定。3、此方式有著很強(qiáng)的個(gè)體適應(yīng)性，同樣的物業(yè)，別人可能合適采用這種方式，而你不一定。因此，不能盲目跟風(fēng)。4、不要因開發(fā)商“自用投資兩相宜”的賣點(diǎn)宣傳，而放棄對(duì)物業(yè)本身實(shí)用價(jià)值及性價(jià)比的深入考察．尤其是對(duì)那些價(jià)格瘋長(zhǎng)的小戶型商務(wù)公寓。自用兼投資的黃金要訣1、首先要想清楚，自用與投資，對(duì)自己而言757．1．3投資物業(yè)類型1、商業(yè)類型比如商鋪，在各個(gè)城市當(dāng)中，商鋪的價(jià)格會(huì)賣得比較好，一般是居住類物業(yè)的1．5至2倍。2、辦公樓

由于企業(yè)和公司在不斷增加，因此對(duì)辦公需求的面積也不斷增加。3、商住型可以滿足中小企業(yè)辦公，這種物業(yè)類型基本上具有住的功能。7．1．3投資物業(yè)類型1、商業(yè)類型764、酒店或公寓服務(wù)式公寓，帶著完備的管理系統(tǒng)，比如說酒店式服務(wù)，有針對(duì)性的商務(wù)服務(wù)，精裝修。客戶只需帶一個(gè)皮箱，就可以進(jìn)來居住和辦公5、商務(wù)公寓一種新型的公寓模式，現(xiàn)在市場(chǎng)也較為看好，商務(wù)公寓面對(duì)的購(gòu)買者是中小企業(yè)和中小公司6、純粹的住宅

4、酒店或公寓777．1．4房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第一，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資產(chǎn)品在沒有壓低價(jià)格情況下（不低于市場(chǎng)價(jià)），能迅速將其兌換成現(xiàn)金的可能性。由于房產(chǎn)不能移動(dòng)，不能運(yùn)輸，所以資金流動(dòng)性和變現(xiàn)性較差，其買賣具有區(qū)域性特點(diǎn)，投資者如急需用錢，不一定能迅速變現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，要多賺錢，就得適當(dāng)考慮放棄變現(xiàn)性，并要具有抗變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力，否則會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。7．1．4房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第一，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)）78第二，購(gòu)買力變化的風(fēng)險(xiǎn)由于房產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，占有資金多，要承擔(dān)因經(jīng)濟(jì)周期性變動(dòng)帶來的購(gòu)買力下降的風(fēng)險(xiǎn)。假如社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于滑坡階段，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)蕭條，通貨膨脹上升，此時(shí)將直接影響到人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力，購(gòu)買力水平下降，建成的房屋銷不出，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是威脅房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

第二，購(gòu)買力變化的風(fēng)險(xiǎn)79第三，經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)較為復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，具有許多可變的不確定性因素。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)的條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理才能和水平等所致。針對(duì)這些，房地產(chǎn)投資者應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這一復(fù)雜而特殊市場(chǎng)的調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的掌握，熟練業(yè)務(wù)，提高投資決策及經(jīng)營(yíng)管理水平，以減少經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。第三，經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)80第四，市場(chǎng)不充分性風(fēng)險(xiǎn)第五，社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)好壞以及投資效果如何均與社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)休戚相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌受到該地區(qū)政治是否穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)是否衰退的直接作用和影響。房地產(chǎn)投資者應(yīng)以較長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)審視房地產(chǎn)市場(chǎng)，在認(rèn)清社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的情況下，深入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)和市場(chǎng)知識(shí)，以增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。第四，市場(chǎng)不充分性風(fēng)險(xiǎn)81第七，自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是不可抗拒的。自然災(zāi)害所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、洪澇、火災(zāi)等自然因素也會(huì)使投資者遭受損失。此外，環(huán)境污染和土地退化等也會(huì)使房地產(chǎn)產(chǎn)生貶值，使投資者受到損失。第七，自然風(fēng)險(xiǎn)82名人炒房“失手事件”名人炒房“失手事件”83王菲這些年陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)投入了巨額資金，在香港、北京等地都擁有多處房產(chǎn)。2005年，王菲決定將自己1997年花4800萬港幣買入的寶松苑豪宅出售，但這幾年香港房地產(chǎn)不景氣，再加上王菲不許買家先看房，使得價(jià)格一降再降，打到四折2000萬港幣仍未能售出。王菲這些年陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)投入了巨額資金，在香港、北京等地都擁有847．2住房理財(cái)7．2.1住房的理財(cái)選擇7．2．2租房7．2．3購(gòu)房7．2．4賣房7．2住房理財(cái)7．2.1住房的理財(cái)選擇85如何買到合適的房子？對(duì)于老百姓來講，生活中的頭等用錢大事———買房絕大多數(shù)中國(guó)人的骨子里都非常傳統(tǒng)所謂成家立業(yè)，要想在事業(yè)上有所作為，一個(gè)溫暖的家是必不可少的，就算是還在一個(gè)人打拼的單身朋友們，一個(gè)溫馨的小窩也能化解一天的疲倦。擁有自己的房子，是多少人夢(mèng)寐以求的愿望。如何買到合適的房子？對(duì)于老百姓來講，生活中的頭等用錢大事—86如何買到自己合適的房子

1、地理位置在購(gòu)房的時(shí)候，一定要充分考慮好房屋的地理位置在市區(qū)購(gòu)房，可以享受便利的交通在郊區(qū)購(gòu)房，必須考慮時(shí)間成本如果沒有私家車，出行會(huì)很不方便。另外，私家車的成本、及過路過橋費(fèi)等等也是不小的開銷。從時(shí)間上來講也要花費(fèi)更多，時(shí)間成本增加。如何買到自己合適的房子1、地理位置87

2、環(huán)境因素在市區(qū)——尤其是一些大城市，人口流動(dòng)頻繁，高樓林立，城市噪聲污染嚴(yán)重，這些，都是作為都市人的無奈。市內(nèi)的房子多為高層塔樓或者板塔結(jié)合，小區(qū)樓房密度大，小區(qū)居住人口密度大，綠化率不高，晚上還能聽見附近馬路上的車來車往，等等。在郊區(qū)——空氣新鮮，綠化率高，車流量少，相對(duì)來說很安靜郊區(qū)的房子多為低層小板樓，社區(qū)密度低，樓間距大，日照充足，通風(fēng)良好，綠化率高，居住人口不多，相對(duì)居住質(zhì)量高2、環(huán)境因素883、配套設(shè)施配套設(shè)施——指樓盤項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施在市區(qū)：配套設(shè)施良好，生活非常方便。大型購(gòu)物超市分布在市區(qū)，免去了購(gòu)物難之苦，而且商品豐富，可以貨比三家。大型百貨商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行也有諸多選擇。在郊區(qū)，日常購(gòu)物可能是一大難題，醫(yī)院、學(xué)校和銀行分布也不多，去一次可能要走很遠(yuǎn)，花很多時(shí)間，而且選擇性不高。3、配套設(shè)施配套設(shè)施——指樓盤項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施894、房?jī)r(jià)因素市區(qū)購(gòu)房——房?jī)r(jià)相對(duì)高郊區(qū)購(gòu)房——房?jī)r(jià)相對(duì)低4、房?jī)r(jià)因素市區(qū)購(gòu)房——房?jī)r(jià)相對(duì)高90不同人士選擇不同樓盤

1、單身年輕人的住房選擇年輕人剛從學(xué)校進(jìn)入社會(huì)不久，手里的錢不是很多，工作又比較忙，正處于為自己以后的事業(yè)鋪路的階段，所以，選擇在市區(qū)或近郊購(gòu)買小戶型的房子是非常適合的。雖然同一樓盤中小戶型房子的價(jià)格偏高，但其總價(jià)低、首付低、月供也比較少，很適合收入不高的年輕人。另外，市區(qū)和近郊交通比較便利，可省下購(gòu)買私家車的費(fèi)用。結(jié)婚以后，也可以當(dāng)作過度房，等小家庭的羽翼漸漸豐滿了再換房子，改善生活質(zhì)量。此外，合適的二手房也是不錯(cuò)的選擇不同人士選擇不同樓盤1、單身年輕人的住房選擇912、中年人的住房選擇四十歲左右的中年人正處于事業(yè)的高峰期，往往在單位擔(dān)任重要角色，工作非常忙碌，加班加點(diǎn)是常有的事。家庭的財(cái)富經(jīng)過前段時(shí)間的積累也進(jìn)入到了一定層面，孩子也處于上學(xué)階段。這個(gè)時(shí)期，中年家庭應(yīng)該選擇在市區(qū)內(nèi)或市區(qū)邊緣購(gòu)買比較高檔的房屋。這類社區(qū)的居住者往往都是高收入階層，社區(qū)人群整體素質(zhì)高，氛圍好。另外，社區(qū)周邊的配套設(shè)施完善，無論是購(gòu)物、看醫(yī)生還是孩子上學(xué)都非常便利。2、中年人的住房選擇四十歲左右的中年人正處于事業(yè)的高峰期，往92對(duì)于更富有的家庭，他們的財(cái)富完全可以滿足他們的需求，那么，他們選擇的余地就非常大了追求生活質(zhì)量又不愿意放棄市區(qū)繁華生活的，可以選擇TOWNHOUSE，鬧中有靜；喜歡打高爾夫球結(jié)識(shí)朋友的，可以在郊區(qū)置業(yè)對(duì)于更富有的家庭，他們的財(cái)富完全可以滿足他們的需求，那么，他933、老年人的住房選擇老年人由于已經(jīng)退休，對(duì)交通、大型購(gòu)物商場(chǎng)等的要求大大淡化，但是對(duì)居住環(huán)境的需求卻在增加?？諝夂?、綠化率高、安靜和諧、房屋寬敞、陽光充足，這些條件往往是老年朋友們所要求的。老年朋友置業(yè)可以選擇在郊區(qū)，但是有一點(diǎn)一定要注意，就是周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否方便，在緊急情況下是否能及時(shí)就醫(yī)。3、老年人的住房選擇老年人由于已經(jīng)退休，對(duì)交通、大型購(gòu)物商場(chǎng)94選房幾個(gè)應(yīng)注意的小細(xì)節(jié)選房要看戶型、朝向、樓層、環(huán)境、地區(qū)、物業(yè)等等，但有些你注意不到的小細(xì)節(jié)卻也影響到房屋以后的居住質(zhì)量。1、晚上、雨天更要看房。晚上主要看入夜后的噪音、照明、安全；雨天主要看漏雨、滲水。2、仔細(xì)看墻角、做工、插座。墻角是否平整、做工是否精細(xì)、插座是否設(shè)計(jì)合理。3、看窗外。通風(fēng)、采光是否好。4、看櫥衛(wèi)。家中的水、電、煤氣等都集中在櫥衛(wèi)，是最容易出問題的地方。選房幾個(gè)應(yīng)注意的小細(xì)節(jié)選房要看戶型、朝向、樓層、環(huán)境、地區(qū)、957．2．2租房租房與買房，究竟哪個(gè)合算？住房的特點(diǎn)之一是投資額大、價(jià)值高。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，住房是一個(gè)最昂貴的消費(fèi)品，但住房同時(shí)又最具有保值性和增值性。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可開發(fā)的土地將越來越少，所建房屋的數(shù)量也將受限制，房屋和土地本身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也越來越高。所以，住房的價(jià)格一般是不斷上漲的，而且漲的幅度往往高于銀行利率。據(jù)資料，西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房?jī)r(jià)平均10年上漲150％以上，住房的商品租金平均每年上漲10％。7．2．2租房租房與買房，究竟哪個(gè)合算？96在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)的增值率更高。對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，買房比租房合算。

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)的增值率更高。97租房的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)租房的優(yōu)點(diǎn)包括靈活性、較小的責(zé)任、較低的初始成本。租房的缺點(diǎn)：所付出的費(fèi)用購(gòu)買的只是暫時(shí)的使用權(quán)，付出了相當(dāng)?shù)慕疱X以后，一段時(shí)間租房者仍然沒有自己的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，沒有住房，會(huì)使人缺乏安定感和穩(wěn)定感

租房的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)租房的優(yōu)點(diǎn)包括靈活性、較小的責(zé)任、較低的初987．2．3購(gòu)房1、判斷購(gòu)買的需要和時(shí)機(jī)

（1）購(gòu)買房屋的“成本－效益”（2）確定買房的自的（3）確天買房的時(shí)機(jī)房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)是向上的，但也不意味著是直線向上運(yùn)行，所以購(gòu)房也不是任何時(shí)候都適宜，而是要講時(shí)機(jī)。首先了解房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)。從1998年開始，國(guó)家正式實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制和定期向社會(huì)公布制度。7．2．3購(gòu)房1、判斷購(gòu)買的需要和時(shí)機(jī)99其次，確定比較好的買入時(shí)機(jī)一是在一輪長(zhǎng)期的向下調(diào)整以后，一是在漲勢(shì)確立而漲幅還不大之時(shí)。但是要確定這兩點(diǎn)，非常不簡(jiǎn)單

總之，買房和一般商品的買賣是相同的，即不在大漲之后買入。（4）確定自己的財(cái)務(wù)狀況和支付能力2、了解住房市場(chǎng)和類型

3、選房和看房4、貸款

5、驗(yàn)收和入住

其次，確定比較好的買入時(shí)機(jī)100購(gòu)房貸款主要有兩種還款方式等額本息還款法（簡(jiǎn)稱等額法）和等額本金還款法（簡(jiǎn)稱等本法）等額本息還款法是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息。等額法——每個(gè)月還款額相同，但利息前期還得多，逐月遞減；本金前期還得少，逐月遞增。等額本金還款法是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減。等本法——每月歸還的本金相同，但利息按剩余本金計(jì)算，逐月遞減。購(gòu)房貸款主要有兩種還款方式101

每月等額還本付息額=貸款本金×其中：還款期數(shù)=貸款年限×12例：購(gòu)房商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.58%÷12=4.65‰還款期數(shù)為15×12=180每月等額還本付息額102每月等額還本付息額=20000×1642.66元即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。每月等額還本付息額103采用等額還貸法每月還款額的計(jì)算公式為：每月還款額＝本金×萬元月均還款額

等本還貸法每月還款額的計(jì)算公式為：每月還款額＝本金÷貸款期限十（本金一已還本金）×月利率等本還貸法每月還款額是不固定的，隨著本金的遞減而按月遞減。采用等額還貸法每月還款額的計(jì)算公式為：10490平米以上個(gè)人房貸首付將提至30%2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》－國(guó)六條）《意見》指出，為切實(shí)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，現(xiàn)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況對(duì)部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整。關(guān)鍵詞①住房結(jié)構(gòu)90平方米以下須占70％以上90平米以上個(gè)人房貸首付將提至30%2006年5月29日國(guó)務(wù)105關(guān)鍵詞②整頓秩序

嚴(yán)查捂盤惜售囤積房源加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管關(guān)鍵詞③房屋拆遷

合理控制規(guī)模和進(jìn)度，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。關(guān)鍵詞④杠桿調(diào)節(jié)購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。關(guān)鍵詞②整頓秩序106關(guān)鍵詞⑤信息透明政府掌握信息并發(fā)布建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系關(guān)鍵詞⑥貧困家庭

三措施解決住房困難加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。關(guān)鍵詞⑤信息透明107提高首付門檻難倒誰？——熱點(diǎn)熱評(píng)1.對(duì)借錢炒房的將是毀滅性的打擊2.將把非理性人群擋在外3.沒有實(shí)力的投資客將會(huì)退場(chǎng)4.對(duì)實(shí)力較差的開發(fā)商而言是雪上加霜5.最猛的一劑藥——這意味著政府對(duì)“房地產(chǎn)熱”采取了有史以來最猛的一劑“藥”。6.增加首付一箭三雕——一可以減小金融風(fēng)險(xiǎn)，二可以防止群眾盲目跟風(fēng)上當(dāng)，三可以限制開發(fā)商的投機(jī)勢(shì)頭。如果能實(shí)施，保證當(dāng)月房?jī)r(jià)就下降！提高首付門檻難倒誰？——熱點(diǎn)熱評(píng)1.對(duì)借錢炒房的將是毀滅性1087.對(duì)實(shí)施效果，不應(yīng)估計(jì)過高7.對(duì)實(shí)施效果，不應(yīng)估計(jì)過高1097．3貴金屬、寶石和收藏品投資7．3貴金屬、寶石和收藏品投資110這是一枚價(jià)值12萬、名為“黃山松”的三峽奇石在首屆重慶三峽石文化藝術(shù)節(jié)上展出（0605）“黃山松”在去年舉行的國(guó)際首屆奇石展上曾獲得金獎(jiǎng)這枚三峽奇石，是其所有者于4年前在長(zhǎng)江邊的茄子溪陳家壩拾取的“黃山松”“它屬于純天然形成，兩顆黃山松栩栩如生?！边@枚沒有經(jīng)過任何打磨的三峽石之所以能創(chuàng)出12萬的天價(jià)，還有一個(gè)背景就是，隨著三峽大壩的建成，長(zhǎng)江邊以前的河灘將完全消失，三峽鵝卵石將成為一種歷史見證。從“黃山松”開始來學(xué)習(xí)貴金屬、寶石和收藏品投資知識(shí)這是一枚價(jià)值12萬、名為“黃山松”的三峽奇石111貴金屬投資貴金屬元素為:鋨(Os),銥(Ir),釕(Ru),銠(Rh),鉑(Pt),鈀(Pd),金(Au),銀(Ag)

當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，有些投資者預(yù)計(jì)通貨膨脹率會(huì)上升普遍認(rèn)為貴金屬，諸如金、銀，將會(huì)升值貴金屬投資貴金屬元素為:鋨(Os),銥(Ir),釕(Ru112金：——金價(jià)通常由如下的因素驅(qū)使上升：對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)的恐懼，政治不