建筑物和其他附屬物以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第一章緒論第一章緒論主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義

（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系

（1）不動(dòng)產(chǎn)的定義：是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變其原來(lái)性質(zhì)、形狀或失去原價(jià)值的物。（2）不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹(shù)木。（3）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealPropertyRealestate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)與房地產(chǎn)同義的名稱：意義為永久性的財(cái)產(chǎn)，或真正的財(cái)產(chǎn)。

中國(guó)臺(tái)灣中國(guó)香港房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealProp第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂(lè)廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂(lè)廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂(lè)廳上海音樂(lè)廳新顏正在頂升中的上海音樂(lè)廳第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂(lè)廳上海音樂(lè)廳新顏正在頂升中的第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合及其它用地50年國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：（2）房地產(chǎn)使用的耐久性第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別使用過(guò)程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開(kāi)發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的自然供給缺乏彈性（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，也可以用于生活消費(fèi)，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動(dòng)性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，第一節(jié)房地產(chǎn)概述住宅的利用需要有一定的配套服務(wù)設(shè)施新建道路的投資會(huì)使路旁土地升值（6）房地產(chǎn)的相互影響性

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還受周圍房地產(chǎn)利用即環(huán)境變動(dòng)的影響，稱為溢出效應(yīng)或外部性。第一節(jié)房地產(chǎn)概述（6）房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)征用權(quán)征稅權(quán)充公權(quán)

（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對(duì)房第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大不可移動(dòng)性獨(dú)一無(wú)二性需要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)

（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分：自用型房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益劃分：收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：按經(jīng)營(yíng)使用方第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理活動(dòng)的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合。主體主要包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主體、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、建筑商、物業(yè)管理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介組織和其他主體。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動(dòng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位：作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證是人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)（來(lái)自：重慶報(bào)告），對(duì)GDP的影響分析第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長(zhǎng)三角1992-1993房地產(chǎn)熱開(kāi)發(fā)區(qū)熱第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-500501第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用：為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財(cái)政收入第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用：第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系：

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持房地產(chǎn)消費(fèi)需要金融業(yè)提供消費(fèi)信貸支持

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity，MBS）擔(dān)保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations，CMO）第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：

房地產(chǎn)消費(fèi)信貸使家庭擺脫“流動(dòng)性約束”，增進(jìn)效用C1、C2代表兩個(gè)時(shí)期的消費(fèi)，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個(gè)消費(fèi)束。在沒(méi)有信貸市場(chǎng)的條件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場(chǎng)時(shí)，家庭的消費(fèi)束為G(g1,g2),家庭通過(guò)向第二期借貸來(lái)增加第一期消費(fèi)ū，效用為ω1g1,且ū>U’。

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：C1第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供資金保障房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的商品提供銷售市場(chǎng)保障

金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，并對(duì)開(kāi)發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一概念包含兩層含義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性活動(dòng)協(xié)調(diào)的復(fù)雜性

項(xiàng)目操作的復(fù)雜性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的長(zhǎng)期性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金密集性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的政策性第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的參與者政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問(wèn)消費(fèi)者第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的參與者第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（1）政府其主要職能有三個(gè)方面：

通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)供給調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)個(gè)人

（3）土地使用權(quán)人土地征收、拆遷通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、房地局、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（1）政府如：規(guī)劃部門、工商局第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（4）投資主體投資主體投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有兩種方式：

通過(guò)直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體

通過(guò)直接或間接方式購(gòu)置房地產(chǎn)商品進(jìn)行長(zhǎng)期出租、經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)售

（5）金融機(jī)構(gòu)（6）建筑承包商（施工單位）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑施工、物資供應(yīng)、建筑質(zhì)量、投資成本注入等幾乎全部物質(zhì)工作的直接擔(dān)當(dāng)者

如：銀行、信托投資公司等第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（4）投資主體如：銀行、信托投第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（7）專業(yè)顧問(wèn)建筑師工程師會(huì)計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師營(yíng)銷與策劃人員

（8）消費(fèi)者房地產(chǎn)商品的最終使用人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益的最終實(shí)現(xiàn)者第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（7）專業(yè)顧問(wèn)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動(dòng)的場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易中心等。

廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)及其在活動(dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)華北房地產(chǎn)市場(chǎng)華東房地產(chǎn)市場(chǎng)按用途劃分：住宅市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)按功能劃分：房產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)信息技術(shù)市場(chǎng)按交易方式劃分：房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)房地產(chǎn)擔(dān)保市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)如：別墅市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：按用途劃分：按功第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部因素：建造時(shí)滯時(shí)滯資訊時(shí)滯非理性預(yù)期生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素追漲不追跌技術(shù)與設(shè)計(jì)理念的革新投機(jī)心理

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術(shù)自然環(huán)境

國(guó)民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r人文社會(huì)環(huán)境第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、

房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和市場(chǎng)狀況的變動(dòng)可以用一系列量化指標(biāo)來(lái)描述，如價(jià)格、租金、租金增長(zhǎng)率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報(bào)率（收益率）、房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)率等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分類：

供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場(chǎng)交易指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開(kāi)工面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設(shè)周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價(jià)值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（2）需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費(fèi)、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）

人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口）就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、私營(yíng)好和個(gè)體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員）

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

城市家庭可支配收入

城市家庭總支出

商品零售價(jià)格指數(shù)

城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（2）需求指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（3）市場(chǎng)交易指標(biāo)

銷售量（HousesSold,HSt）出租量（HousesRented,HRt）吸納量（AbsorptionVolume,AVt）吸納率（AbsorptionRate,ARt）吸納周期（AbsorptionPeriod,APt）預(yù)售面積房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

房屋銷售價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（3）市場(chǎng)交易指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律五、房地產(chǎn)周期（1）房地產(chǎn)周期的概念

房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇—擴(kuò)張—收縮—衰退四個(gè)環(huán)節(jié)。

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律五、房地產(chǎn)周期第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（2）房地產(chǎn)周期存在的原因

宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)

供需因素市場(chǎng)信息不對(duì)稱市場(chǎng)主體心理因素政策因素制度因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（2）房地產(chǎn)周期存在的原因第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律供需因素房地產(chǎn)商品自身的供求房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)所提供商品的供給與需求

市場(chǎng)信息不對(duì)稱供需雙方對(duì)同一信息的獲取時(shí)間不同供需雙方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整存在時(shí)間上的不均衡供需雙方對(duì)投資建設(shè)與消費(fèi)量的調(diào)整存在時(shí)間上的不均衡市場(chǎng)主體心理因素追漲不追跌一窩蜂的投機(jī)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律供需因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律政策因素

城市規(guī)劃的調(diào)整土地征收方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變化小城鎮(zhèn)建設(shè)政策的出臺(tái)與完善

制度因素國(guó)家政治制度房地產(chǎn)市場(chǎng)制度預(yù)售制度價(jià)格管制制度課稅制度中介管理制度交易申報(bào)制度

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律政策因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（3）房地產(chǎn)周期過(guò)程

1、封面

2、摘要

3、目錄

4、正文

5、附表

6、附圖

7、附件第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（3）房地產(chǎn)周期過(guò)程

2009年后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了新一輪的上漲，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，各級(jí)政府紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。其中，最主要的政策有兩條：一是“限購(gòu)”；二是在土地出讓環(huán)節(jié)從“競(jìng)地價(jià)”轉(zhuǎn)為“競(jìng)地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)競(jìng)保障房比例”。在政策的重壓之下，房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始持續(xù)下滑。但政策持續(xù)到2012年3月后，各地房?jī)r(jià)開(kāi)始緩慢“抬頭向上”，10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也轉(zhuǎn)負(fù)為正。請(qǐng)討論，政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的周期運(yùn)行能產(chǎn)生哪些影響？是否可以改變房地產(chǎn)運(yùn)行周期的軌跡？房地產(chǎn)調(diào)控政策如何制定才能更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展？討論2009年后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了新一輪的上漲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第一章緒論第一章緒論主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義

（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系

（1）不動(dòng)產(chǎn)的定義：是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變其原來(lái)性質(zhì)、形狀或失去原價(jià)值的物。（2）不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹(shù)木。（3）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealPropertyRealestate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)與房地產(chǎn)同義的名稱：意義為永久性的財(cái)產(chǎn)，或真正的財(cái)產(chǎn)。

中國(guó)臺(tái)灣中國(guó)香港房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealProp第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂(lè)廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂(lè)廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂(lè)廳上海音樂(lè)廳新顏正在頂升中的上海音樂(lè)廳第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂(lè)廳上海音樂(lè)廳新顏正在頂升中的第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合及其它用地50年國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：（2）房地產(chǎn)使用的耐久性第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別使用過(guò)程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開(kāi)發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的自然供給缺乏彈性（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，也可以用于生活消費(fèi)，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動(dòng)性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，第一節(jié)房地產(chǎn)概述住宅的利用需要有一定的配套服務(wù)設(shè)施新建道路的投資會(huì)使路旁土地升值（6）房地產(chǎn)的相互影響性

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還受周圍房地產(chǎn)利用即環(huán)境變動(dòng)的影響，稱為溢出效應(yīng)或外部性。第一節(jié)房地產(chǎn)概述（6）房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)征用權(quán)征稅權(quán)充公權(quán)

（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對(duì)房第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大不可移動(dòng)性獨(dú)一無(wú)二性需要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)

（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分：自用型房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益劃分：收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：按經(jīng)營(yíng)使用方第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理活動(dòng)的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合。主體主要包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主體、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、建筑商、物業(yè)管理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介組織和其他主體。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動(dòng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位：作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證是人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)（來(lái)自：重慶報(bào)告），對(duì)GDP的影響分析第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長(zhǎng)三角1992-1993房地產(chǎn)熱開(kāi)發(fā)區(qū)熱第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-500501第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用：為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財(cái)政收入第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用：第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系：

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持房地產(chǎn)消費(fèi)需要金融業(yè)提供消費(fèi)信貸支持

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity，MBS）擔(dān)保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations，CMO）第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：

房地產(chǎn)消費(fèi)信貸使家庭擺脫“流動(dòng)性約束”，增進(jìn)效用C1、C2代表兩個(gè)時(shí)期的消費(fèi)，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個(gè)消費(fèi)束。在沒(méi)有信貸市場(chǎng)的條件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場(chǎng)時(shí)，家庭的消費(fèi)束為G(g1,g2),家庭通過(guò)向第二期借貸來(lái)增加第一期消費(fèi)ū，效用為ω1g1,且ū>U’。

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：C1第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供資金保障房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的商品提供銷售市場(chǎng)保障

金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，并對(duì)開(kāi)發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一概念包含兩層含義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性活動(dòng)協(xié)調(diào)的復(fù)雜性

項(xiàng)目操作的復(fù)雜性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的長(zhǎng)期性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金密集性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的政策性第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的參與者政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問(wèn)消費(fèi)者第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的參與者第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（1）政府其主要職能有三個(gè)方面：

通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)供給調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)個(gè)人

（3）土地使用權(quán)人土地征收、拆遷通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、房地局、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（1）政府如：規(guī)劃部門、工商局第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（4）投資主體投資主體投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有兩種方式：

通過(guò)直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體

通過(guò)直接或間接方式購(gòu)置房地產(chǎn)商品進(jìn)行長(zhǎng)期出租、經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)售

（5）金融機(jī)構(gòu)（6）建筑承包商（施工單位）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑施工、物資供應(yīng)、建筑質(zhì)量、投資成本注入等幾乎全部物質(zhì)工作的直接擔(dān)當(dāng)者

如：銀行、信托投資公司等第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（4）投資主體如：銀行、信托投第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（7）專業(yè)顧問(wèn)建筑師工程師會(huì)計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師營(yíng)銷與策劃人員

（8）消費(fèi)者房地產(chǎn)商品的最終使用人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益的最終實(shí)現(xiàn)者第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述（7）專業(yè)顧問(wèn)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動(dòng)的場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易中心等。

廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)及其在活動(dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)華北房地產(chǎn)市場(chǎng)華東房地產(chǎn)市場(chǎng)按用途劃分：住宅市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)按功能劃分：房產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)信息技術(shù)市場(chǎng)按交易方式劃分：房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)房地產(chǎn)擔(dān)保市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)如：別墅市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：按用途劃分：按功第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部因素：建造時(shí)滯時(shí)滯資訊時(shí)滯非理性預(yù)期生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素追漲不追跌技術(shù)與設(shè)計(jì)理念的革新投機(jī)心理

第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術(shù)自然環(huán)境

國(guó)民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r人文社會(huì)環(huán)境第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、

房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和市場(chǎng)狀況的變動(dòng)可以用一系列量化指標(biāo)來(lái)描述，如價(jià)格、租金、租金增長(zhǎng)率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報(bào)率（收益率）、房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)率等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分類：

供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場(chǎng)交易指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開(kāi)工面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設(shè)周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價(jià)值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（2）需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費(fèi)、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）

人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口