【龍湖地產(chǎn)】龍湖集團(tuán)成本管理與控制講義（共349）

龍湖集團(tuán)成成本管理與與控制龍湖地產(chǎn)2012年2月10日成本的概念念和目標(biāo)成成本的作用用龍湖項(xiàng)目成成本的管理理內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成成本的控制制成本的概念念和目標(biāo)成成本的作用用龍湖項(xiàng)目成成本的管理理與控制內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成成本的管理理與控制龍湖的招投投投標(biāo)管理理龍湖的合同同管理n成本的概念念成本是指為為達(dá)到特定定目的而發(fā)發(fā)生或應(yīng)發(fā)發(fā)生的價(jià)值值投入，它用貨貨幣單位來來衡量成本不僅是是指產(chǎn)品成成本，而且且還反映各各部門控制制成本的成本成本不僅指指耗費(fèi)已發(fā)發(fā)生的實(shí)際際成本，還還包括在經(jīng)經(jīng)營活動中，可可能發(fā)生的的預(yù)計(jì)成本本以及變動動成本產(chǎn)品的成本本產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)、質(zhì)量量12345成本的主要要內(nèi)容有：：產(chǎn)品的成本本產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)、質(zhì)量量時(shí)間的成本本生生產(chǎn)的速度度、進(jìn)度人力的成本本人力的成本本管管理人員多多少和水平平資金的成本資資金的的利息管理的成本管管理的的程度、精細(xì)細(xì)度6售后的成本n售后成本有：：①產(chǎn)品維修成本本；產(chǎn)品質(zhì)量量問題②客戶關(guān)懷成本本；活動、及及對個(gè)別使用用功能的改變變③銷售承諾成成本；向購房房客戶不當(dāng)承承諾④開發(fā)過程中中遺留給物業(yè)業(yè)管理的問題題⑤……n成本管理成本管理的目目標(biāo)是保證成成本的支出獲獲得最大效益益----提升價(jià)值成本管理的基基本內(nèi)容----合理確定成本本與有效控制制成本成本管理是通通過管理活動動，保證達(dá)到到組織既定成成本目標(biāo)的過程；；或是在一定定的約束條件件下，為達(dá)到到既定成本目標(biāo)采采取的一系列列有組織的活活動成本管理不是是無休止的研研究過去的錯(cuò)錯(cuò)誤、而是集集中注意現(xiàn)在的經(jīng)經(jīng)營活動，尤尤其是將來的的經(jīng)營活動，，以保證通過有效效的方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)既定成本目目標(biāo)組織的各機(jī)構(gòu)構(gòu)聯(lián)系起來成成本才能得到到控制（全員成本），成本的管理能能力受到管理職權(quán)權(quán)和時(shí)間影響響建筑產(chǎn)品的特特殊性：①固定性③體積龐大②多樣性④生產(chǎn)期長建筑產(chǎn)品造價(jià)價(jià)的特點(diǎn)：①單件性：相相同的設(shè)計(jì)計(jì)擺放的位置置改變造價(jià)不不一樣②分部組合：：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)、砌體、裝裝修、門窗……③多次性：投資資估算、設(shè)計(jì)計(jì)概算、施工工圖預(yù)算、合合同價(jià)、結(jié)算價(jià)價(jià)、決算價(jià)房地產(chǎn)成本管管理的行業(yè)特特征----單件性、復(fù)雜雜性與多次性性影響成本的因因素經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)自身管理能力力項(xiàng)目策劃銷售定位合作資源成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位資金來源項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏奏/現(xiàn)場施工政策與市場環(huán)環(huán)境成本管理的宗宗旨與目標(biāo)宗旨：價(jià)值工程以經(jīng)濟(jì)合理性性最大的成本本提升產(chǎn)品的的競爭力，并形成行業(yè)成成本優(yōu)勢。。目標(biāo)：建立目標(biāo)成本本管理為導(dǎo)向向的成本管理體系系成本管理思路路新項(xiàng)目可研準(zhǔn)確測算規(guī)劃設(shè)計(jì)步步跟蹤合約規(guī)劃與招標(biāo)事前定價(jià)施工管理動態(tài)反饋合同結(jié)算及時(shí)結(jié)算數(shù)據(jù)分析與儲儲存工作的重心準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事事前定價(jià)、動動態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算算成本管理的基基本方法……目標(biāo)管理1、目標(biāo)管理的的內(nèi)容……目標(biāo)的確定與與控制兩方面2、目標(biāo)確定的的依據(jù)……經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、、市場調(diào)研、、產(chǎn)品把握3、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動動態(tài)監(jiān)控的手手段……信息化4、目標(biāo)管理的的過程—PDCA循環(huán)成本動態(tài)控制制過程PDCA循環(huán)nnn為什么要進(jìn)行行目標(biāo)成本管管理目標(biāo)成本有什什么作用龍湖的目標(biāo)成成本的由來目標(biāo)成本的作作用目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確確定的、在一一定時(shí)期內(nèi)和和經(jīng)過努力所所要實(shí)現(xiàn)的成本目目標(biāo)，是成本本的控制線。。目標(biāo)成本的作作用為什么要進(jìn)行行目標(biāo)成本管管理利潤=售價(jià)-成本目標(biāo)成本的作作用目標(biāo)成本：為開發(fā)決策提提供依據(jù)提前鎖定投資資合理確定銷售售價(jià)格加強(qiáng)成本的計(jì)計(jì)劃性預(yù)測投資效益益----乙方預(yù)算員、、甲方造價(jià)工工程師（估價(jià)價(jià)師）的職能有哪些不同同----怎樣在事前知知道需要投入入多少目標(biāo)成本測算算的條件經(jīng)討論確定的的方案或設(shè)計(jì)計(jì)圖市場價(jià)格及其其走勢的準(zhǔn)確確把握整理建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與工程造價(jià)價(jià)的匹配關(guān)系系相應(yīng)項(xiàng)目工程程造價(jià)歷史成成本數(shù)據(jù)庫????????目標(biāo)成本測算算的方法正向測算：測算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、、歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫、市場場情況）測算方式（估算、概算算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作反向倒逼：確定銷售價(jià)格格水平；確定利潤要求求；反推計(jì)算成本本水平目標(biāo)成本管理理內(nèi)容編制目標(biāo)成本本或計(jì)劃成本本分階段對目標(biāo)標(biāo)成本或計(jì)劃劃成本進(jìn)行檢檢查、修正對目標(biāo)成本或或計(jì)劃成本與與實(shí)際成本進(jìn)進(jìn)行比較，對對項(xiàng)目標(biāo)成本進(jìn)行行后評估動態(tài)成本：是項(xiàng)目各個(gè)時(shí)時(shí)期實(shí)施過程程中體現(xiàn)的實(shí)實(shí)際成本與預(yù)預(yù)期成本的控制結(jié)結(jié)果目標(biāo)成本管理理原則不僅限于成本本目標(biāo)值本身身、更要關(guān)注注成本背后的的產(chǎn)品目標(biāo)目標(biāo)不是上限限而是基準(zhǔn)，，目標(biāo)的作用用在于心中有有數(shù);“算了再做”而不是“做了了再算”成本管理未來來的發(fā)展方向向重心前移方案優(yōu)化管理理創(chuàng)新成本的概念和和目標(biāo)成本的的作用龍湖項(xiàng)目成本本的管理內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成本本的控制龍湖的招投投投標(biāo)管理龍湖的合同管管理龍湖項(xiàng)目的成成本管理成本管理的管管理體系成本管理體系系制度流程方法工具（指引、作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書）成本管理的管管理體系成本管理部分分管理制度招標(biāo)管理辦法法合同管理辦法法材料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)、核價(jià)管理理辦法預(yù)結(jié)算編制審審核辦法設(shè)計(jì)變更、簽簽證管理辦法法工程款支付管管理辦法……成本業(yè)務(wù)模塊制度文件目標(biāo)成本管理理規(guī)定責(zé)任成本管理理規(guī)定動態(tài)成本管理理細(xì)則成本績效考核核制度。。。。。流程文件目標(biāo)成本編制制與審批流程程責(zé)任成本分解解與審批流程程動態(tài)成本信息息報(bào)送流程合同計(jì)量與結(jié)結(jié)算流程。。。。。。。作業(yè)指引項(xiàng)目策劃階段段成本規(guī)劃指指引設(shè)計(jì)階段成本本控制指引招標(biāo)采購階段段成本控制指指引經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評評審指引合同商務(wù)條款款管理指引記錄表單項(xiàng)目目標(biāo)成本本套表模板動態(tài)成本報(bào)送送套表責(zé)任成本分解解套表責(zé)任成本月度度評估表成本月度分析析報(bào)告模板動態(tài)成本信息息歸集指引造價(jià)咨詢單位位管理指引成本預(yù)警通知知書目標(biāo)成本調(diào)整整申報(bào)表管理成本模塊：制度流程與管管理工具變更簽證管理理指引預(yù)、結(jié)算編制制管理指引成本數(shù)據(jù)庫編編制指引專業(yè)端口責(zé)任任成本考核指指引成本部工作管管理與考核指指引。。。。。。。成本數(shù)據(jù)庫模模型項(xiàng)目成本指標(biāo)標(biāo)測算表市場成本調(diào)研研表項(xiàng)目成本-盈利動態(tài)測算算表項(xiàng)目主要規(guī)劃劃指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品建筑筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額額要求及成本本控制建議表表設(shè)計(jì)變更單/簽證單成本管理部分分制度流程體體系經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分分析表計(jì)量支付表單單工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計(jì)量量與付款臺帳帳工程結(jié)算審批批表項(xiàng)目總包工程程清算審批表表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。。項(xiàng)目主要成本本費(fèi)項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)主要費(fèi)項(xiàng)科目目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用用三、建筑安裝裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、、配套設(shè)施、、單體）四、開發(fā)間接接費(fèi)五、營銷費(fèi)用用六、公司管理理費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用用成本費(fèi)項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)表123456789成本費(fèi)項(xiàng)序號一級成本費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)二級成本費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)土地成本三級成本費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)土地價(jià)款、拆拆遷安置補(bǔ)償償?shù)蓉?zé)任部門發(fā)展部勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)研發(fā)部前期費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用用報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)等等學(xué)校、幼兒園園、會所等水、電、氣配配套、道路小區(qū)強(qiáng)弱電電、總平工程程研發(fā)部、工程程部工程部造價(jià)采購部工程部造價(jià)采購部10開發(fā)成本期間費(fèi)用園林景觀工程程費(fèi)用主體建安成本本工程相關(guān)費(fèi)用用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用軟硬景、水電電、小品等建筑、安裝、、裝飾工程審計(jì)費(fèi)造價(jià)咨詢費(fèi)監(jiān)理費(fèi)、定額額外檢測費(fèi)物業(yè)前期介入入費(fèi)、維修基基金營銷設(shè)施建造造費(fèi)其他銷售費(fèi)用用貸款利息等員工工資、福福利等造價(jià)采購部造價(jià)采購部計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)采購部工程部營銷部造價(jià)采購部營銷部計(jì)劃財(cái)務(wù)部行政人力部成本費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目全成本的的縱向分解成本開發(fā)成本直接開發(fā)發(fā)成本本銷售費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)稅金土地成本勘察設(shè)計(jì)費(fèi)前期工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)后續(xù)成本管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用建設(shè)設(shè)期期返返工工費(fèi)費(fèi)優(yōu)化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用相關(guān)責(zé)任部門發(fā)展部研發(fā)設(shè)計(jì)部造價(jià)采購部工程部營銷部物業(yè)公司財(cái)務(wù)部成本本費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)設(shè)部部2000年9月18日發(fā)發(fā)布布《房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評評價(jià)價(jià)方方法法》第四四章章第第24條明明確確“開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)投投資資是是指指在在開開發(fā)發(fā)期期內(nèi)內(nèi)完完成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)建建設(shè)設(shè)所所需需投投入入的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，，主主要要包包括括：：土土地地費(fèi)費(fèi)用、、前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)用用、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用、、建建筑筑安安裝工工程程費(fèi)費(fèi)用用、、公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用、、開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用、、開開發(fā)發(fā)期期稅費(fèi)費(fèi)、、其其他他費(fèi)費(fèi)用用以以及及不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)用用等等。?！薄饼埡牡捻?xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理lll項(xiàng)目目成成本本管管理理項(xiàng)目目的的成成本本管管理理范范圍圍以項(xiàng)項(xiàng)目目為為管管理理對對象象項(xiàng)目目的的完完全全直直接接成成本本測測算算分分解解間接接成成本本測測算算分分?jǐn)倲傢?xiàng)目目制制成成本本管管理理組組織織形形式式公司司總總經(jīng)經(jīng)理理公司司運(yùn)運(yùn)營營總總監(jiān)監(jiān)項(xiàng)目目負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人設(shè)計(jì)計(jì)研研發(fā)發(fā)部部工程程管管理理部部成本本管管理理部部營銷銷部部計(jì)劃劃財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部項(xiàng)目目研研發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)理理項(xiàng)目目工工程程經(jīng)經(jīng)理理項(xiàng)目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理項(xiàng)目目營營銷銷經(jīng)經(jīng)理理項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)經(jīng)理理研發(fā)發(fā)專專員員專業(yè)業(yè)工工程程師師成本本專專員員營銷銷顧顧問問財(cái)務(wù)務(wù)專專員員nnnnn項(xiàng)目目部部成成本本責(zé)責(zé)任任n項(xiàng)目目部部職職能能產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)定定位位施工工組組織織和和管管控控成本本測測算算和和控控制制營銷銷策策劃劃和和銷銷售售客戶戶管管理理品品質(zhì)質(zhì)保保證證項(xiàng)目目部部成成本本責(zé)責(zé)任任職能能崗崗位位成本本管管理理職職能能設(shè)計(jì)計(jì)研研發(fā)發(fā)1、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)管管理理4、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書2、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位3、產(chǎn)產(chǎn)品品建建造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)優(yōu)化化產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本控控制制1、目目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算和和分分?jǐn)倲?、、動動態(tài)態(tài)成成本本跟跟蹤蹤控控制制成本本管管理理工程程管管理理2、開開發(fā)發(fā)成成本本（（包包括括建建造造直直接接成成本本和和間間接接成成本本））管管控控3、材材料料設(shè)設(shè)備備采采購購及及認(rèn)認(rèn)價(jià)價(jià)4、工工程程招招標(biāo)標(biāo)、、合合同同、、造造價(jià)管管理理5、資資金金計(jì)計(jì)劃劃匯匯總總1、在在成成本本控控制制下下進(jìn)進(jìn)度度、、質(zhì)質(zhì)量量管管理理2、施施工工技技術(shù)術(shù)方方案案、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更、、現(xiàn)現(xiàn)場場簽簽證證管管控控營銷銷計(jì)劃劃財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)1、市市場場定定位位2、體體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)選選址址及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（包包括括樣樣板板房房景景觀觀體體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)））管管控控1、項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)的的管管控控2、分分?jǐn)倲偝沙杀颈镜牡墓芄芸乜?、銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用3、總總體體資資金金計(jì)計(jì)劃劃的的管管控控目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理三三大大工工具具1、目目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算與與分分解解2、投投資資分分析析模模型型3、歷歷史史成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算和和分分解解uu目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理體體系系目標(biāo)成本是是參考?xì)v史史成本數(shù)據(jù)據(jù)資料，結(jié)結(jié)合目前市場價(jià)格情情況，并預(yù)預(yù)測未來價(jià)價(jià)格走向，，同時(shí)根據(jù)產(chǎn)品定位位、產(chǎn)品預(yù)預(yù)期售價(jià)和和期望利潤潤，預(yù)先制定并力爭爭控制的產(chǎn)產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作作為產(chǎn)品未未來成本的的控制依據(jù)據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采采購、施工工等整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)過過程的指導(dǎo)和控制性性文件，是是企業(yè)各部部門通過技技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等等措施的努努力，需要要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)產(chǎn)品成本的控制線45(((((())(())(())))))目標(biāo)成本管管理的階段段土地項(xiàng)方初工投資論證階目啟動階段案設(shè)計(jì)階段步設(shè)計(jì)階段程實(shí)施階段竣工階段段目標(biāo)成本土地版目標(biāo)成本啟動版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本執(zhí)行版目標(biāo)成本調(diào)整版項(xiàng)目竣工成本目標(biāo)成本形形成動態(tài)及責(zé)任任成本執(zhí)行行nnn目標(biāo)成本編編制程序設(shè)計(jì)部制定定項(xiàng)目預(yù)案案提出項(xiàng)目目初步經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)。營銷部制定定產(chǎn)品定位位及相對應(yīng)應(yīng)的價(jià)格定定位；成本部編制制《項(xiàng)目**階階段目標(biāo)成成本》。目標(biāo)成本建建立在長期期數(shù)據(jù)庫積積累的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，力求求合理。目標(biāo)成本應(yīng)應(yīng)具有一定定的動態(tài)性性。目標(biāo)成本編編制程序1、項(xiàng)目定位位2、確定設(shè)計(jì)計(jì)方案3、項(xiàng)目基本本數(shù)據(jù)收集集4、市場調(diào)查查5、成本數(shù)據(jù)據(jù)收集6、編制目標(biāo)標(biāo)成本7、目標(biāo)成本本論證8、目標(biāo)成本本批準(zhǔn)48土地投資論論證階段成成本測算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部地區(qū)總經(jīng)理理提供土地信信息提供周邊配配套主持、確定定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)案研發(fā)部目標(biāo)成本測測算造價(jià)采購部部滿足拿地成本審定存檔要求通過未通過土地投資論論證階段成成本測算項(xiàng)目規(guī)劃指指標(biāo)土地投資論論證階段成成本測算成本測算方方法：成本經(jīng)驗(yàn)值值估算法此階段提供供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)準(zhǔn)確度要求求不高，可可用表格組組合來完成參考成本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分分表完成土土地投資論論證階段成成本測算可研階段土地投資論論證階段成成本測算成本科目前期費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境工程一般地下室室人防地下室室會所配套設(shè)施教育用房底商管理用房成本取值范范圍90-115（土地面積積）160-205（土地面積積）160-235（土地面積積）205-225（土地面積積）225-250（土地面積積）250-400（土地面積積）160-200（土地面積積）135-180（土地面積積）100-140（土地面積積）2100-2300元/地下室面積積2300-2500元/地下室面積積3500-5000元/會所面積1500-1800元/教育用房面面積1500-1800元/商業(yè)用房面面積1500元/管理用房面面積適用標(biāo)準(zhǔn)普通樓盤高檔樓盤別墅樓盤容積率0.5-1.0容積率1.4左右容積率2.0以上容積率0.5-1.0容積率1.4左右容積率2.0以上備注含精裝檔次高者取大值土地投資論論證階段成成本測算成本科目別墅項(xiàng)目取值范圍2200-24002000-22001800-2000適用標(biāo)準(zhǔn)雙拼聯(lián)排疊拼備注毛坯可研階段多層小高層高層1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通高檔普通高檔普通高檔???土地投資論論證階段成成本測算《項(xiàng)目目標(biāo)成成本測算（（土地版））》只是土地投投資論證資料的的一部分；；審定的《項(xiàng)目目標(biāo)成成本測算（（土地版））》將作為項(xiàng)目啟動階階段目標(biāo)成成本的參照照依據(jù)。把《項(xiàng)目目標(biāo)成成本測算（（土地版））》與項(xiàng)目其他他預(yù)設(shè)模塊進(jìn)進(jìn)入《項(xiàng)目投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析模模型》進(jìn)行指標(biāo)分析土地投資論論證階段成成本測算案例土地投投資測算成本測算費(fèi)費(fèi)項(xiàng)表比較較成本費(fèi)項(xiàng)比比較表n討論：你所在企業(yè)業(yè)有無成本本費(fèi)項(xiàng)表，，表格形式式和費(fèi)項(xiàng)順順序有哪些不不同，內(nèi)容容有哪些不不同n結(jié)論：各表形式和和費(fèi)項(xiàng)順序序不同，但但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)內(nèi)容大致相相同項(xiàng)目投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析模模型投資經(jīng)濟(jì)分分析模型模型是什么么模型就是模模擬項(xiàng)目整整個(gè)運(yùn)作過過程，通過過數(shù)據(jù)之間間的邏輯運(yùn)算算，得出項(xiàng)項(xiàng)目的評價(jià)價(jià)指標(biāo)，從從而衡量項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)劣可以通過模模型進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)時(shí)跟蹤，從從而了解項(xiàng)項(xiàng)目收益的動動態(tài)變化情情況。投資經(jīng)濟(jì)分分析模型模型內(nèi)容包包括項(xiàng)目基礎(chǔ)資資料工程分期成本測算建設(shè)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃付款計(jì)劃銷售及回款款資金來源運(yùn)運(yùn)用指標(biāo)計(jì)算投資經(jīng)濟(jì)分分析模型編制模型的的意義為土地投資資決策提供供依據(jù)；通過對項(xiàng)目目參數(shù)的設(shè)設(shè)置，可以以控制項(xiàng)目目實(shí)際運(yùn)作作過程中的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；通過模型可可以實(shí)現(xiàn)對對項(xiàng)目收益益情況的實(shí)實(shí)時(shí)跟蹤，，從而為項(xiàng)目目運(yùn)作過程程中的決策策提供依據(jù)據(jù)；將公司所有有項(xiàng)目的模模型進(jìn)行疊疊加就可以以了解公司司層面的現(xiàn)金金流情況。。投資經(jīng)濟(jì)分分析模型模型的基本本結(jié)構(gòu)影響模型評評價(jià)指標(biāo)的的主要因素素項(xiàng)目的總投投資、總銷銷售、投資資支付時(shí)間間和銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)的時(shí)間構(gòu)構(gòu)成了模型型主要內(nèi)容容，模型由由以下幾個(gè)個(gè)模塊組成：：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)表、項(xiàng)目目分期情況況、成本測測算、項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度及付款款計(jì)劃、銷銷售及回款款計(jì)劃、資資金來源及運(yùn)運(yùn)用表和現(xiàn)現(xiàn)金流量表表。投資經(jīng)濟(jì)分分析模型模型中基本本指標(biāo)凈現(xiàn)值指在項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期內(nèi)，，按行業(yè)基基準(zhǔn)折現(xiàn)率率或其他設(shè)定折現(xiàn)率率計(jì)算的各各年凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)值值之和。凈凈現(xiàn)值是一個(gè)個(gè)絕對指標(biāo)標(biāo)，項(xiàng)目的的凈現(xiàn)值越越大越好。。內(nèi)部收益率率是指項(xiàng)目投投資實(shí)際可可望達(dá)到的的報(bào)酬率，，也是使投資項(xiàng)目的的凈現(xiàn)值等等于零時(shí)的的折現(xiàn)率。。內(nèi)部收益益率是一個(gè)相相對指標(biāo)，，項(xiàng)目的內(nèi)內(nèi)部收益率率越高越好。投資經(jīng)濟(jì)分分析模型現(xiàn)金成本收收益率指投入1元的成本項(xiàng)項(xiàng)目可以帶帶來的現(xiàn)金金收入，該該指標(biāo)不是衡衡量項(xiàng)目收收益高低的的指標(biāo)，而而是衡量項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)金收益益情況的指指標(biāo)。權(quán)益資本乘乘數(shù)指項(xiàng)目的權(quán)權(quán)益資本與與項(xiàng)目總投投資的比值值，該指標(biāo)反應(yīng)的是是1元的自有資資金的投入入可以駕馭馭多少元的總投資，，該指標(biāo)越越大越好。。投資經(jīng)濟(jì)分分析模型項(xiàng)目指標(biāo)的的衡量體系系評價(jià)項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)劣的指標(biāo)標(biāo)系統(tǒng)包含含有三個(gè)指指標(biāo)：項(xiàng)目目的內(nèi)部收益率率；項(xiàng)目的的現(xiàn)金成本本收益率；；項(xiàng)目的權(quán)權(quán)益資本乘數(shù)。。從三個(gè)主要要的方面衡衡量項(xiàng)目的的優(yōu)劣：項(xiàng)目的內(nèi)部部收益率：：從項(xiàng)目動動態(tài)收益的的角度；項(xiàng)目的現(xiàn)金金成本收益益率：從項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)金流流的角度；；項(xiàng)目的權(quán)益益資本乘數(shù)數(shù)：從權(quán)益益資本使用用效率的角角度。nnnn投資經(jīng)濟(jì)分分析模型模型在項(xiàng)目目運(yùn)作各階階段的作用用投資經(jīng)濟(jì)分分析模型在在項(xiàng)目運(yùn)作作各階段所所起的作用用不同項(xiàng)目拿地階階段――決策支持，，風(fēng)險(xiǎn)控制制項(xiàng)目研發(fā)階階段――經(jīng)濟(jì)控制，，設(shè)計(jì)優(yōu)化化項(xiàng)目建設(shè)階階段――成本控制，，銷售控制制項(xiàng)目竣工階階段――對比分析，，指導(dǎo)新項(xiàng)項(xiàng)目投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析模模型型投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析模模型型（示示意意版版））n投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析模模型型運(yùn)用用投投資資分分析析模模型型對對運(yùn)運(yùn)營營狀狀況況的的分分析析投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析模模型型投資資分分析析模模型型影影響響?項(xiàng)目目啟啟動動階階段段成成本本測測算算項(xiàng)目目啟啟動動階階段段成成本本測測算算項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)價(jià)確確格定定、產(chǎn)產(chǎn)銷品品售定定進(jìn)位位度和和銷售研發(fā)部（整整場場根根產(chǎn)或或定定據(jù)據(jù)品重重位位規(guī)規(guī)業(yè)新新進(jìn)進(jìn)劃劃態(tài)考考行行條條、慮慮預(yù)預(yù)件件標(biāo)方方案案準(zhǔn)案案的的和和）調(diào)調(diào)市市造價(jià)采購部項(xiàng)目目標(biāo)成本測算計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)度度根根務(wù)、、據(jù)據(jù)指成成售售標(biāo)本本價(jià)價(jià)計(jì)測測、、算算算銷銷、售售進(jìn)進(jìn)進(jìn)行??項(xiàng)目目啟啟動動階階段段成成本本測測算算拿地地以以后后項(xiàng)項(xiàng)目目團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)對對擬擬建建項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行詳詳細(xì)細(xì)策策劃劃，，設(shè)設(shè)定項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位，，明明確確項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)、、配配置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、建建造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、主主要要設(shè)設(shè)備備的的檔檔次次或或品品牌、、市市政政接接口口以以及及施施工工安安排排、、工工程程進(jìn)進(jìn)度度，，材材料料供供應(yīng)方方案案，，銷銷售售策策劃劃，，銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度等等項(xiàng)目目啟啟動動階階段段成成本本測測算算帶帶入入經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)模模型型后后應(yīng)應(yīng)達(dá)達(dá)到到或或超過過土土地地版版的的收收益益指指標(biāo)標(biāo)；；項(xiàng)目目啟啟動動階階段段的的成成功功標(biāo)標(biāo)志志項(xiàng)目目啟啟動動會會項(xiàng)目目啟啟動動會會目的的對項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行沙沙盤盤推推演演，，預(yù)預(yù)見見和和決決策策未未來來，，設(shè)設(shè)定定項(xiàng)項(xiàng)目目的決決策策點(diǎn)點(diǎn)、、控控制制點(diǎn)點(diǎn)。。識識別別項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)，，提提出出預(yù)預(yù)案案。。明確確項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功標(biāo)標(biāo)尺尺及及具具體體指指標(biāo)標(biāo)，，達(dá)達(dá)成成共共識識、、做做出出承諾諾。。2.3.4.5.6.7.8.9.10.項(xiàng)目目啟啟動動會會主要要內(nèi)內(nèi)容容（（成成果果））1.《項(xiàng)目目定定位位》《項(xiàng)目目建建造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》《體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)選選址址、、定定位位及及開開放放計(jì)計(jì)劃劃》《項(xiàng)目目一一二二級級計(jì)計(jì)劃劃》（《項(xiàng)目目分分期期、、材材料料供供應(yīng)應(yīng)方方式式范范圍圍》）《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本（（啟啟動動））》（《項(xiàng)目目合合同同規(guī)規(guī)劃劃》）《投資資分分析析模模型型（（啟啟動動））》《方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書》《景觀觀方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書》《精裝裝房房定定位位、、限限價(jià)價(jià)及及建建設(shè)設(shè)實(shí)實(shí)施施方方案案》（如如有有））《項(xiàng)目目的的物物業(yè)業(yè)、、商商運(yùn)運(yùn)的的運(yùn)運(yùn)營營人人力力資資源源配配置置及及運(yùn)運(yùn)營營成成本本分分析析》項(xiàng)目目啟啟動動會會項(xiàng)目目啟啟動動會會規(guī)感解解設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本分分解解工程部對初初設(shè)設(shè)提提提提比步步設(shè)設(shè)供供供供施置置施施現(xiàn)現(xiàn)工方方工工場場方案案用用布布案水水置置及電電方方土以以案案石及及方甲甲平方方衡臨臨研發(fā)部基提提提提礎(chǔ)供供供供方產(chǎn)產(chǎn)方方案品品案案對建建、、比造造初初標(biāo)步步準(zhǔn)設(shè)設(shè)計(jì)圖造價(jià)采購部編進(jìn)目目制行標(biāo)標(biāo)合成成成約本本本劃敏分分性分析計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算nnn設(shè)計(jì)階階段成成本分分解設(shè)計(jì)階階段成成本分分解主主要是是方案案設(shè)計(jì)計(jì)、初初步設(shè)設(shè)計(jì)階階段方案設(shè)設(shè)計(jì)、、初步步設(shè)計(jì)計(jì)階段段是設(shè)設(shè)計(jì)階階段成成本控控制的的重點(diǎn)初步設(shè)設(shè)計(jì)階階段目目標(biāo)成成本經(jīng)經(jīng)審批批后，，是項(xiàng)項(xiàng)目的的執(zhí)行行目標(biāo)成本本設(shè)計(jì)階階段成成本分分解設(shè)計(jì)階階段成成本分分解n案例：：方案設(shè)設(shè)計(jì)階階段成成本測測算分分解案例方方案階階段成成本測算目標(biāo)成成本的的分解解方式之之一，，按合合同計(jì)計(jì)劃分分解方式之之二，，按項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)體分分解方式之之三，，按考考核責(zé)責(zé)任分分解三種方方式各各有側(cè)側(cè)重但但又相相互關(guān)關(guān)聯(lián)目標(biāo)成成本的的分解解方式之之一：：按合合同計(jì)計(jì)劃分分解：：分解依依據(jù)：：甲方的的發(fā)包包與采采購計(jì)計(jì)劃分解內(nèi)內(nèi)容：：總目標(biāo)標(biāo)分解解為每每個(gè)合合同項(xiàng)項(xiàng)的目目標(biāo)ll目標(biāo)成成本的的分解解項(xiàng)目合合約規(guī)規(guī)劃目的將各費(fèi)費(fèi)項(xiàng)成成本對對應(yīng)分分解成成未來來可執(zhí)執(zhí)行的的合同同隨項(xiàng)目目進(jìn)展展，合合約規(guī)規(guī)劃逐逐步變變成真真實(shí)的的合同同和合合同造價(jià)價(jià)目標(biāo)成成本的的分解解項(xiàng)目合合約規(guī)規(guī)劃目標(biāo)成成本的的分解解方式之之二：：按工工程實(shí)實(shí)體分分解分解依依據(jù)：：項(xiàng)目建建設(shè)內(nèi)內(nèi)容（（設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙及說說明））分解內(nèi)內(nèi)容：：總目標(biāo)標(biāo)分解解為分分部分分項(xiàng)工工程目目標(biāo)；；包括括功能能組件件的劃分分（專專業(yè)與與分項(xiàng)項(xiàng)工程程的劃劃分）），可可細(xì)到到分棟棟分層分分構(gòu)件件；目標(biāo)成成本的的分解解目標(biāo)成成本分分解表表目標(biāo)成成本的的分解解方式之之三：：按考考核責(zé)責(zé)任分分解分解依依據(jù)：：部門門或崗崗位成成本管管理職職責(zé)及及考核核辦法分解內(nèi)內(nèi)容：：總目目標(biāo)分分解為為每個(gè)個(gè)部門門或崗崗位的的成本管理理指標(biāo)標(biāo),以及輔輔助管管理的的工作作要求求123456789目標(biāo)成成本的的分解解序號一級成成本費(fèi)費(fèi)項(xiàng)二級成成本費(fèi)費(fèi)項(xiàng)土地成成本三級成成本費(fèi)費(fèi)項(xiàng)土地價(jià)價(jià)款、、拆遷遷安置置補(bǔ)償償?shù)蓉?zé)任部部門發(fā)展部部勘察、、設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)研發(fā)部部前期費(fèi)費(fèi)用配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)用報(bào)建費(fèi)費(fèi)三通一一平費(fèi)費(fèi)等學(xué)校、、幼兒兒園、、會所所等水、電電、氣氣配套套、道道路小區(qū)強(qiáng)強(qiáng)弱電電、、總平平工程程研發(fā)部部、工工程部部工程部部造價(jià)采采購部部工程部部造價(jià)采采購部部10開發(fā)成成本期間費(fèi)費(fèi)用園林景景觀工工程費(fèi)費(fèi)用主體建建安成成本工程相相關(guān)費(fèi)費(fèi)用銷售費(fèi)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用管理費(fèi)費(fèi)用軟硬景景、水水電、、小品品等建筑、、安裝裝、裝裝飾工工程審計(jì)費(fèi)費(fèi)造價(jià)咨咨詢費(fèi)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)費(fèi)、定定額外外檢測測費(fèi)物業(yè)前前期介介入費(fèi)費(fèi)、維維修基基金營銷設(shè)設(shè)施建建造費(fèi)費(fèi)其他銷銷售費(fèi)費(fèi)用貸款利利息等等員工工工資、、福利利等造價(jià)采采購部部造價(jià)采采購部部計(jì)劃財(cái)財(cái)務(wù)部部造價(jià)采采購部部工程部部營銷部部造價(jià)采采購部部營銷部部計(jì)劃財(cái)財(cái)務(wù)部部行政人人力部部目標(biāo)成成本的的分解解目標(biāo)成成本責(zé)責(zé)任分分解工程實(shí)實(shí)施階階段成成本管管理工程部的場場現(xiàn)現(xiàn)管控控場場控制制簽簽、、、證證編工工、、制程程技技進(jìn)質(zhì)質(zhì)術(shù)術(shù)度量量核核計(jì)和和定定劃進(jìn)進(jìn)的的度現(xiàn)現(xiàn)研發(fā)部專設(shè)設(shè)提提項(xiàng)計(jì)計(jì)供供工變變施施程更更工工的的的圖圖優(yōu)控控化制制、造價(jià)采購部顧動動專專簽簽、態(tài)態(tài)項(xiàng)項(xiàng)證證成成成工工變變本本本程程更更調(diào)的的的的的的整跟跟成成費(fèi)費(fèi)蹤本本用用和分分審審回析析核核、、、計(jì)劃財(cái)務(wù)部資財(cái)財(cái)金務(wù)務(wù)計(jì)指指劃標(biāo)標(biāo)審的的核動動態(tài)跟進(jìn)互動動nnn工程程實(shí)實(shí)施施階階段段成成本本管管理理在簽簽訂訂合合同同時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)與與合合約約規(guī)規(guī)劃劃對對應(yīng)應(yīng)，，并并對對付付款款計(jì)計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行行拆拆分分。。施工工圖圖預(yù)預(yù)算算包包括括單單體體建建安安裝裝修修工工程程、、配配套套設(shè)設(shè)施施工工程、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施工工程程、、環(huán)環(huán)境境景景觀觀工工程程；；并并結(jié)結(jié)合合預(yù)預(yù)算算造價(jià)價(jià)對對目目標(biāo)標(biāo)成成本本進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)算算調(diào)調(diào)整整。。合同同變變更更(包括括：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)簽簽證證、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更、、技技術(shù)術(shù)洽洽商））所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的合合同同金金額額變變化化nn工程程實(shí)實(shí)施施階階段段成成本本管管理理動態(tài)態(tài)成成本本管管理理成本本的的發(fā)發(fā)生生和和形形成成是是一一個(gè)個(gè)不不斷斷變變化化的的過過程程，，決決定定了成成本本控控制制是是一一個(gè)個(gè)動動態(tài)態(tài)過過程程動態(tài)態(tài)成成本本管管理理的的目目的的意意義義保證證成成本本處處于于可可控控保證證目目標(biāo)標(biāo)成成本本實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)提供供成成本本決決策策依依據(jù)據(jù)工程程實(shí)實(shí)施施階階段段成成本本管管理理動態(tài)態(tài)成成本本的的組組成成動態(tài)態(tài)成成本本=已結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本+未結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本+非合合同同性性成成本本+待發(fā)發(fā)生生成成本本工程程實(shí)實(shí)施施階階段段成成本本管管理理動態(tài)態(tài)成成本本已發(fā)發(fā)生生成成本本待發(fā)發(fā)生生成成本本合同同性性成成本本非合合同同性性成成本本未簽簽約約合合同同估估價(jià)價(jià)待發(fā)發(fā)生生費(fèi)費(fèi)用用已結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本未結(jié)結(jié)算算合合同同成成本本合同同金金額額結(jié)算算調(diào)調(diào)整整(含簽證證變變更更)合同同金金額額預(yù)估估結(jié)結(jié)算算調(diào)調(diào)整整(含預(yù)估估簽簽證證變變更更)nn工程程實(shí)實(shí)施施階階段段成成本本管管理理月度度成成本本回回顧顧對已已發(fā)發(fā)生生、、已已結(jié)結(jié)算算的的合合同同金金額額調(diào)調(diào)整整，，對對未未發(fā)發(fā)生生合合同進(jìn)進(jìn)行行清清理理、、預(yù)預(yù)估估對已已發(fā)發(fā)生生、、已已結(jié)結(jié)算算的的費(fèi)費(fèi)用用金金額額調(diào)調(diào)整整，，對對未未發(fā)發(fā)生生費(fèi)費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行行清清理理、、預(yù)預(yù)估估工程程實(shí)實(shí)施施階階段段成成本本管管理理動態(tài)態(tài)成成本本月月報(bào)報(bào)內(nèi)內(nèi)容容成本本動動態(tài)態(tài)重重大大事事項(xiàng)項(xiàng)及及預(yù)預(yù)警警成本本管管理理異異常常事事項(xiàng)項(xiàng)披披露露重大大招招標(biāo)標(biāo)進(jìn)進(jìn)展展補(bǔ)充充預(yù)預(yù)算算動動態(tài)態(tài)狀狀況況（（含含設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更及及洽洽商商））結(jié)算算異異常常情情況況說說明明（（超超合合同同額額及及目目標(biāo)標(biāo)成成本本、、以以及及其它它異異常常情情況況均均需需說說明明））成本本目目標(biāo)標(biāo)評評審審成本本研研究究及及其其它它測測算算-----月動態(tài)成成本狀況況表序號項(xiàng)目名稱稱目標(biāo)成本本(萬元)本月預(yù)測金額20090630動態(tài)監(jiān)控控與目標(biāo)與與上月成本相比比相相比比已發(fā)生合同額變化說明一土地成本本16,009.0016,009.0015,200.00二前期工程程費(fèi)1,541.001,541.000.591,200.00三3.13.23.3四五六建筑安裝工程程費(fèi)總包工程總包洽商變更更及索賠分包工程小市政配套費(fèi)費(fèi)用維保費(fèi)用一～五項(xiàng)合計(jì)計(jì)36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.006,508.000.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.006,508.000.0860,432.00-887.00-259.00-496.00-130.00--17.00-904.00-2.05-2.05--0.041-2.1226,956.0026,956.007,527.0043,357.00版工標(biāo)工程竣工階段段成本管理工程部對對審供合核應(yīng)同工商相程進(jìn)關(guān)竣行條工相款資關(guān)進(jìn)料履行約評評估估研發(fā)部設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購部本（與（編含供執(zhí)制材應(yīng)行竣料商）成供進(jìn)比本應(yīng)行較并結(jié)竣與算工目）結(jié)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部核財(cái)算務(wù)最決終算的財(cái)務(wù)指標(biāo)nn工程竣工階段段成本管理工程竣工階段段成本的主要要依據(jù)是合同同工程預(yù)結(jié)算算工程竣工決算算是項(xiàng)目管理理的最終體現(xiàn)現(xiàn)工程竣工階段段成本管理工程結(jié)算編制制的依據(jù):以工程施工圖圖說、施工圖圖設(shè)計(jì)變更通通知或技術(shù)變變更核定單、現(xiàn)行行施工及驗(yàn)收收規(guī)范、設(shè)計(jì)計(jì)選用的有關(guān)關(guān)的工程（通用或或標(biāo)準(zhǔn)）施工工圖集、發(fā)包包方材料設(shè)備備認(rèn)價(jià)通知書和施施工合同、《施工圖預(yù)算編編制要求》等為編制依據(jù)。。工程竣工階段段成本管理工程預(yù)結(jié)算編編制審核的前前提按設(shè)計(jì)圖紙和和施工合同約約定的工程范范圍的全部工工作內(nèi)容完成。有完整的技術(shù)術(shù)檔案和施工工管理資料。。經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工、監(jiān)監(jiān)理等單位檢檢查，并分別別簽署工程質(zhì)量合合格。nnn工程竣工階段段成本管理項(xiàng)目竣工成本本，是指在項(xiàng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)項(xiàng)目的全部成本本，包括確認(rèn)認(rèn)（結(jié)算）的的已發(fā)生成本本和估算的未發(fā)發(fā)生成本。其其費(fèi)項(xiàng)包括開開發(fā)成本、營營銷費(fèi)用、管理理費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)等全部成本本費(fèi)用。將《項(xiàng)目竣工成本本》與《項(xiàng)目目標(biāo)成本本（執(zhí)行版）》比較，分析、、說明差異原原因按規(guī)定格式形形成《項(xiàng)目成本總結(jié)結(jié)和分析》n工程竣工階段段成本管理目標(biāo)成本和實(shí)實(shí)際成本的對對比分析一、基本情況況的概要成本目標(biāo)的下下達(dá)成本目標(biāo)的分分解成本目標(biāo)的完完成二、分解和完完成的對比以費(fèi)項(xiàng)結(jié)構(gòu)為為跟本、對各各費(fèi)項(xiàng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)、分解、完完成情況進(jìn)行對比比分析基本結(jié)論工程竣工階段段成本管理三、分析說明明ABC分析敏感性分析失敗和成功事事例的分析四、改進(jìn)建議議如何做好成本本管理目前成本管理理的瓶頸和破破解工程竣工階段段成本管理項(xiàng)目成本后評評估龍湖的歷史成成本數(shù)據(jù)庫……目標(biāo)成本編制制的重要參考考?xì)v史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫利用歷史成本本數(shù)據(jù)庫編制制項(xiàng)目目標(biāo)成成本歷史數(shù)據(jù)的來來源1、自身開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的積累內(nèi)容完善、質(zhì)質(zhì)量好、數(shù)量量有限2、同行業(yè)項(xiàng)目目資料收集內(nèi)容質(zhì)量不容容易準(zhǔn)確lll歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫主要內(nèi)容容包括：成本測算基礎(chǔ)礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總總表單位工程建安安指標(biāo)歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫項(xiàng)目歷史成本本l歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫成本測算基礎(chǔ)礎(chǔ)資料：搜集房地產(chǎn)工工程（歷史））已建項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃指標(biāo)，已已建項(xiàng)目概況指指標(biāo)以及已建建項(xiàng)目各單位位工程經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)的實(shí)際記錄新建房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件，擬擬建項(xiàng)目概況況指標(biāo)l歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫開發(fā)項(xiàng)目成成本匯總表表：是上述歷史史項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際成本記記錄，包括括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)費(fèi)項(xiàng)的竣工工結(jié)算造價(jià)價(jià)的總合。。l歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫專項(xiàng)工程成成本分析景觀工程區(qū)內(nèi)管網(wǎng)區(qū)內(nèi)強(qiáng)電區(qū)內(nèi)弱電l歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫單位工程建建安指標(biāo)：：按項(xiàng)目的單單位工程編編制，共分分為五大部部分：1）、工程概概況。2）、特征指指數(shù)。3）、建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。4）、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)、5）、技術(shù)指指標(biāo)。歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫1）、工程概概況主要包包括：工程名稱、、建筑面積積、結(jié)構(gòu)形形式、高度度、層高等等。2）、特征指指標(biāo)主要包包括：窗墻比：外外墻門窗/外墻面積（（標(biāo)準(zhǔn)層外外墻周長×總高）一般般0.23～0.28窗地比：外外墻的窗面面積/建筑面積體型系數(shù)：：建筑面積積/外表面積（（標(biāo)準(zhǔn)層外外墻周長×總高）歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫面積系數(shù)：：=規(guī)劃建筑面面積/造價(jià)計(jì)算建建筑面積（規(guī)劃面積積/建筑面積））造價(jià)面積與與規(guī)劃面積積由于計(jì)算算規(guī)則不一一樣，存在一定誤差差，經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)和技術(shù)術(shù)指標(biāo)是以以造價(jià)建筑筑面積分析計(jì)算算的，造價(jià)價(jià)面積與規(guī)規(guī)劃面積的的系數(shù)作為為調(diào)整系數(shù)（系數(shù)大于于1成本指標(biāo)乘乘以系數(shù)，，系數(shù)小于于1成本指標(biāo)除除以系數(shù)））經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和和技術(shù)指標(biāo)標(biāo)與面積系系數(shù)的關(guān)系系歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫3）、建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：分別別按單位工工程的基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝裝修；主體設(shè)備安安裝工程；；公共部位精精裝修；戶內(nèi)精裝修修；等的主要材材料做法進(jìn)進(jìn)行描述。。歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫4）、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)包括：：單位工程人人工費(fèi)和單單位面積人人工費(fèi)指標(biāo)標(biāo)各分部工程程造價(jià)和單單位面積造造價(jià)指標(biāo)各種主要材材料的消耗耗量和單位位面積消耗耗指標(biāo)5）、單位工工程強(qiáng)電、、弱電、裝裝飾工程成成本分析表表歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫如何參考?xì)v歷史成本測測算新項(xiàng)目目成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)設(shè)特征系系數(shù)、體形形系數(shù)產(chǎn)品交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)查找歷史項(xiàng)項(xiàng)目，對新新建項(xiàng)目作作參考?xì)v史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和單位位工程特征征指數(shù)在歷歷史數(shù)據(jù)庫中找出相相應(yīng)項(xiàng)目的的歷史參數(shù)數(shù)，可以通通過特征指指數(shù)結(jié)合擬建項(xiàng)項(xiàng)目的情況況，測算擬擬建項(xiàng)目單單位工程的的造價(jià)成本找到相類似似的歷史成成本數(shù)據(jù)后后，要結(jié)合合當(dāng)前市場情況對主主要材料、、人工費(fèi)、、規(guī)費(fèi)按市市場價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)整?；A(chǔ)造價(jià)（（基價(jià)）歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)部分：：挖孔樁基礎(chǔ)礎(chǔ)的測算數(shù)數(shù)據(jù)見下表表挖孔樁方量量和造價(jià)關(guān)關(guān)系萬7006005004003002001000系列1020004000600080001000012000挖孔樁方量量1歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫以下變化規(guī)規(guī)律限于主主體及粗裝裝修參考窗墻比變化化率體型系數(shù)變變化率序號項(xiàng)目1%-1%1%-1%主體結(jié)構(gòu)及及粗裝修造價(jià)價(jià)-0.50%0.50%0.10%-0.10%歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫參考指標(biāo)A類高層鋼筋47.72千克、水泥泥86.69千克、預(yù)拌拌砼0.33立方B類高層鋼筋53.79千克、水泥泥75.73千克、預(yù)拌拌砼0.35立方當(dāng)窗墻比為為0.28，體型系數(shù)數(shù)為0.28時(shí)，主體結(jié)結(jié)構(gòu)及粗裝修部部分的造價(jià)價(jià)基數(shù)約為為1成本的概念念和目標(biāo)成成本的作用用龍湖項(xiàng)目成成本的管理理內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成成本的控制制龍湖的招投投投標(biāo)管理理龍湖的合同同管理項(xiàng)目主要成成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)構(gòu)成直接成本（開發(fā)成本）成本分類期間成本費(fèi)項(xiàng)土地費(fèi)前期工程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)建安工程費(fèi)費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)費(fèi)用銷售費(fèi)用成本內(nèi)容土地價(jià)款、、拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)、、與土地有有關(guān)的費(fèi)用用勘測設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、三三通一平工工程費(fèi)、行行政及及政策性收收費(fèi)滿足項(xiàng)目使使用功能的的設(shè)施設(shè)備備按規(guī)劃和有有關(guān)要求設(shè)置的的配套建筑筑建筑工程、、安裝工程程（含各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)備、智智能化工程程費(fèi)）、戶內(nèi)內(nèi)精裝修、、環(huán)境境景觀工程程監(jiān)理費(fèi)、各各項(xiàng)咨詢費(fèi)費(fèi)、定額外外專項(xiàng)檢測費(fèi)費(fèi)、工程測量費(fèi)用、、各項(xiàng)驗(yàn)收收費(fèi)用調(diào)研、推廣廣廣告費(fèi)、、售樓處、、樣板房、、樣板環(huán)境境、交易相關(guān)手手續(xù)費(fèi)費(fèi)用管管理費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理人員工工資、行政政支出、福福利等費(fèi)用用資金成本建設(shè)投資的的階段劃分分建設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施的的階段啟動階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段項(xiàng)目建議書可行性研究勘察設(shè)計(jì)施工采購試運(yùn)行竣工驗(yàn)收投資階段比比例劃分建設(shè)安裝投使入用100%完成決立策項(xiàng)投資可行性研究究勘察設(shè)計(jì)前期工程合發(fā)同包施工采購?fù)顿Y竣工驗(yàn)收投資控制的的要點(diǎn)投資控制的的要點(diǎn)投資控制包括投資測測算過程的的控制和執(zhí)執(zhí)行過程的的控制投資測算過程的控制分為：·投資論證階階段測算·設(shè)計(jì)階段測測算執(zhí)行過程的控制主要要是施工階階段控制成本控制的的目標(biāo)原則則不是最低而而是合理投資控制的的要點(diǎn)投資論證階階段的控制制土地投資論論證·根據(jù)提供的的土地信息息，確定擬擬取得地塊塊的項(xiàng)目定定位·結(jié)合市場需需求對不同同業(yè)態(tài)使用用功能建筑筑面積的合合理配置·結(jié)合周邊環(huán)環(huán)境、相鄰鄰項(xiàng)目售價(jià)價(jià)、市場需需求等情況況論證項(xiàng)目投資資可行性·參考類似業(yè)業(yè)態(tài)工程項(xiàng)項(xiàng)目歷史經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編編制投資估估算，利用投投資分析模模型測算控控制土地成成本ll投資資控控制制的的要要點(diǎn)點(diǎn)工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段控控制制方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)（（概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)））初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)（（擴(kuò)擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)））l施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)lll工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段控控制制?設(shè)計(jì)計(jì)階階段段投投資資控控制制效效果果投資資決決策策至至初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段，，通通過過對對設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的比比較，，本本階階段段投投資資控控制制的的效效果果約約為為75%～80%，控控制制投投資的的阻阻力力最最小小，，控控制制投投資資需需要要的的成成本本最最低低深化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)至至施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段，，通通過過對對建建筑筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的比比較，，本本階階段段投投資資控控制制的的效效果果約約為為15%～20%施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)結(jié)結(jié)束束至至施施工工階階段段（（實(shí)實(shí)施施階階段段）），，通通過過對對施工工方方案案的的比比較較，，本本階階段段投投資資控控制制效效果果約約為為5%以內(nèi)，，控控制制投投資資阻阻力力較較大大，，控控制制成成本本較較高高工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段控控制制控制制的的效效果果主要要控控制制價(jià)價(jià)值值區(qū)區(qū)控制制的的阻阻力力控制制的的成成本本概念念設(shè)計(jì)計(jì)施工工/安裝裝使用用方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)戶型型組組合合，，產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場場定定位位與與功功能能定定位位豎向向標(biāo)標(biāo)高高的的確確定定，，土土石石方方平平衡衡方方案案，，景景觀觀對對原原始始地地形形的的利利用用公建建及及配配套套種種類類及及規(guī)規(guī)模模分分析析，，綜綜合合管管網(wǎng)網(wǎng)的的初初步步布布置置，，水水電電設(shè)設(shè)備房房的的位位置置交付付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，窗窗地地比比、、平平面面周周長長、、體體型型系系數(shù)數(shù)人防防工工程程自自建建與與繳繳費(fèi)費(fèi)的的決決策策項(xiàng)目目分分部部分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程及及部部品品部部件件的的價(jià)價(jià)值值判判斷斷137方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注：：產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位，，主主要要設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)選選型型，，建建筑筑平平面面，，基礎(chǔ)礎(chǔ)類類型型，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)布布置置，，建建筑筑裝裝飾飾交交付付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，停停車車方方式式及及比比率率，，小小區(qū)區(qū)供供配配電電方方式式138方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)在容容積積率率指指標(biāo)標(biāo)控控制制面面積積，，結(jié)結(jié)合合市市場場需需求求對對不不同同業(yè)態(tài)態(tài)建建筑筑面面積積的的合合理理配配置置，，建建多多少少高高層層、、建建多多少少多多層、、建建多多少少商商業(yè)業(yè)、、建建多多少別別墅墅、、建建多多少少花花園園洋洋房房；；配置置那那些些基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和配配套套設(shè)設(shè)施施，，獲獲得得最最大大銷銷售售額額和和高額額利利潤潤。。注意意設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)作作品品和和產(chǎn)產(chǎn)品品的的關(guān)關(guān)系系比較較高高層層與與小小高高層層的的成成本本%%案例：某項(xiàng)目指指標(biāo)如下下，方案案設(shè)計(jì)階階段沒有有充分利利用建筑筑密度指指標(biāo)規(guī)劃利潤貢貢獻(xiàn)大的的產(chǎn)品，，規(guī)劃建建7棟高層，，4個(gè)18層、4個(gè)33層總用地面面積容積率建筑占地地面積建筑密度度綠地率總建筑面面積1）地上建建筑面積積2）地下建建筑面積積其中地下下車庫面面積平方米平方米平方米平方米平方米平方米不大于35%45975.62.510624.523.11%31.53%150528.611493635592.629403.4方案設(shè)計(jì)計(jì)控制要要點(diǎn)高層與小小高層、、花園洋洋房的的的成本比比較容積率密度單體建造費(fèi)總成本銷售價(jià)格18～32層高層18層高層花園洋房房不變不變不變小大大大小小優(yōu)、中、、差優(yōu)、中、、差優(yōu)、中、、差中中高方案設(shè)計(jì)計(jì)控制要要點(diǎn)對業(yè)態(tài)和和戶型的的多方案案設(shè)計(jì)，，通過比比較確定定單體平平面和戶型型；通過過對建筑筑面積、、套內(nèi)面面積、公公攤面積積的比例測測算，確確定最合合理戶型型和戶型型搭配從從而獲得得最大得房房率和銷銷售面積積。-某項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)對對項(xiàng)目評評價(jià)指標(biāo)標(biāo)的影響響業(yè)態(tài)花園洋房房小高層小商鋪地下車庫庫幼兒園總建筑面面積容積率內(nèi)部收益益率凈現(xiàn)值單位平米平米平米平米平米％元原技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)66,900113,1001,20035,843500217,5431.516.87%2,166變化后的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)82,35095,2003,60035,448500217,0981.522.15%3,439單位建筑筑面積創(chuàng)利能力力1,2781,0973,201-初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)限額設(shè)計(jì)計(jì)確定限額額設(shè)計(jì)控控制指標(biāo)標(biāo)限額設(shè)計(jì)計(jì)是按照照批準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)任任務(wù)書及及投資估估算控制制初步設(shè)計(jì)計(jì)，對設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)模模、設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、、工程數(shù)數(shù)量和預(yù)預(yù)算指標(biāo)等等各方面面的控制制，凡是是能進(jìn)行行定量綜綜合的設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)容，，均要通通過計(jì)算算確定，，要充分分考慮施施工的可可能性和經(jīng)經(jīng)濟(jì)性。。初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)建筑選材材與各類類構(gòu)造做做法結(jié)構(gòu)型式式、基礎(chǔ)礎(chǔ)型式、、擋墻形形式的選選擇外立面設(shè)設(shè)計(jì)電梯、空空調(diào)等大大型成套套設(shè)備選選型管線布置置走向變配電系系統(tǒng)道路斷面面公攤面積積與公攤攤系數(shù)優(yōu)優(yōu)化精裝修配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與成本本鋼筋、砼砼用量門窗開啟啟方式及及分隔設(shè)設(shè)計(jì)l初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)根據(jù)初步步設(shè)計(jì)圖圖紙對規(guī)規(guī)劃建筑筑面積、、銷售建建筑面積、造價(jià)價(jià)建筑面面積進(jìn)行行計(jì)算比比較，盡盡量減少少公攤面積增大大得房率率。初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)控制單體體建筑的的特徵指指數(shù)，包包括：外外墻周長長、面積系數(shù)數(shù)，門窗窗面積系系數(shù)窗墻墻比、窗窗地比指指標(biāo)、體體型系數(shù)等等對節(jié)能能保溫、、消防、、抗震設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的影響。初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)控制建筑筑設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，控控制單體體工程配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；比較外墻墻保溫材材料和作作法，門門窗材質(zhì)質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；外裝裝飾材料的的選擇搭搭配，室室內(nèi)不同同公共部部分裝修修標(biāo)準(zhǔn)，，在滿足必要使用用功能的的同時(shí)成成本最合合理。nnnn初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)方面基礎(chǔ)選型型、埋深深和布置置應(yīng)合理理樓面恒、、活荷載載及梁的的線荷載載，梁、、柱或墻墻的集中荷載取取值合理理，安全全系數(shù)取取值合理理主體結(jié)構(gòu)構(gòu)布置、、結(jié)構(gòu)體體系選型型合理，，梁、柱柱、板鋼筋配筋筋計(jì)算配配置合理理人防地下下室結(jié)構(gòu)構(gòu)選型應(yīng)應(yīng)正確，，設(shè)計(jì)荷荷載取值值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與與構(gòu)造nnnnn初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)電設(shè)計(jì)計(jì)方面主要電氣氣負(fù)荷指指標(biāo)配置置、供電電范圍、、變壓器器臺數(shù)合理進(jìn)出線通通道是否否合理設(shè)備選擇擇、出線線回路計(jì)計(jì)算電流流、斷路路器容量量和電纜截面配配置合理理發(fā)電機(jī)供供電范圍圍、容量量和臺數(shù)數(shù)選擇合合理敷設(shè)方式式和路徑徑、出線線回路、、線纜型型號截面面經(jīng)濟(jì)合理nn初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)弱電設(shè)計(jì)計(jì)方面弱電各系系統(tǒng)功能能和設(shè)備