《房地產(chǎn)資料下載-北京世聯(lián)-建國(guó)門項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)稿》

中信信建建國(guó)國(guó)門門項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位報(bào)報(bào)告告?2005111410/26/20221Q1：北北京京東東部部商商務(wù)務(wù)帶帶的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)？？必須須明明確確的的4個(gè)前前提提1993年，，國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院批批復(fù)復(fù)的的《北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》，首首次次提提出出規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)———區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃東直直門門建國(guó)國(guó)門門朝陽(yáng)陽(yáng)門門燕莎莎國(guó)貿(mào)貿(mào)京廣廣在此此之之前前，，北北京京的的東東部部商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)一一直直為為““點(diǎn)點(diǎn)式式分分布布””；；在總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，首首次次提提出出在在東東二二環(huán)環(huán)—長(zhǎng)安安街街—東三三環(huán)環(huán)—東直直門門外外斜斜街街圍圍合合的的區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)1993年1998年國(guó)務(wù)務(wù)院院批批復(fù)復(fù)的的《北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》，首首次次提提出出規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)《北京京市市中中心心地地區(qū)區(qū)控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃》，北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍調(diào)調(diào)整整2000年首屆屆朝朝陽(yáng)陽(yáng)國(guó)國(guó)際際商商務(wù)務(wù)節(jié)節(jié)勝勝利利召召開開，，正正式式推推出出CBD概念念2001年第一一個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)志志性性項(xiàng)項(xiàng)目目———北京京財(cái)財(cái)富富中中心心正正式式開開工工2002年建外外SOHO項(xiàng)目目一一期期開開盤盤銷銷售售2004年中央央電電視視臺(tái)臺(tái)新新址址開開工工、、普普華華永永道道落落戶戶北北京京財(cái)財(cái)富富中中心心2005年地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)三三期期開開工工建建設(shè)設(shè)2003年北京電電視臺(tái)臺(tái)新址址開工工建設(shè)設(shè)北京CBD發(fā)展展歷程程藍(lán)圖階階段炒作階階段實(shí)施階階段從動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)標(biāo)看，，CBD的強(qiáng)化化勢(shì)不不可擋擋2000年以來(lái)來(lái)，北北京寫寫字樓樓的平平均空空置率率一般般在13%-15%左右，，中關(guān)關(guān)村的的空置置率在在18%-21%，且逐逐年上上漲；；而CBD的空置置率一一直保保持在在5%-7%，且逐逐年下下降；；CBD寫字樓樓平均均租金金以每每季度度3-5%的幅度度增長(zhǎng)長(zhǎng)；CBD高檔公公寓租租金持持續(xù)上上漲，，空置置率持持續(xù)下下降；；CBD內(nèi)的住住宅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格漲漲幅多多在2500元/平方米米左右右；朝朝陽(yáng)公公園片片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目漲漲幅在在3000元/平方米米以上上；CBD南部區(qū)區(qū)域的的漲幅幅也在在1000-2000元/平方米米；近年銷銷售排排行榜榜的前前20名中，，一般般有7個(gè)左右右項(xiàng)目目在CBD及其周周邊從目前前的靜靜態(tài)指指標(biāo)來(lái)來(lái)看，，CBD聚集效效應(yīng)體體現(xiàn)了了“強(qiáng)強(qiáng)者恒恒強(qiáng)””的必必然規(guī)規(guī)律CBD發(fā)育的的初級(jí)級(jí)階段段，主主要為為功能能的集集聚化化階段段類別所占比例高檔寫字樓70%來(lái)京的世界500強(qiáng)90%跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處65%跨國(guó)公司駐北京代表處95%外國(guó)銀行駐北京分行90%最大的10家會(huì)計(jì)師事務(wù)所8家5大咨詢公司全部知名的市場(chǎng)研究公司90%未來(lái)核核心區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)作為一一個(gè)07年進(jìn)入入市場(chǎng)場(chǎng)的項(xiàng)項(xiàng)目，，研究究未來(lái)來(lái)CBD的發(fā)展展方向向是必必須的的！CBD在強(qiáng)化化之后后必然然要外外擴(kuò)城市中心功能聚聚集期期CBD功能升級(jí)分分化期期CBD發(fā)展階階段：：巴黎拉拉德芳芳斯東京的的SUB-CBD群更高層層次的的中心心集中中紐約巴巴特利利花園園城外擴(kuò)的的表現(xiàn)現(xiàn)：周邊會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)個(gè)或多多個(gè)SUB-CBD來(lái)承擔(dān)擔(dān)其疏疏散的的功能能或者者彌補(bǔ)補(bǔ)其因因空間間約束束而不不能提提供的的功能能典型案案例：：目前，，在CBD周邊已已經(jīng)出出現(xiàn)了了不同同功能能的SUB-CBD主導(dǎo)功能型SUB-CBD實(shí)例金融主導(dǎo)型紐約巴特利花園城、北京建國(guó)門商務(wù)辦公型巴黎拉德方斯文化旅游型東京上野會(huì)展型莫斯科會(huì)展中心科技型東京大崎國(guó)際貿(mào)易型東京臨海零售商業(yè)型東京澀谷CBD規(guī)劃區(qū)域燕莎涉涉外商商務(wù)區(qū)區(qū)東直門門國(guó)門門商務(wù)務(wù)區(qū)建國(guó)門門金融融商務(wù)務(wù)區(qū)低檔商商務(wù)區(qū)區(qū)以CBD為核心心的東東部商商務(wù)帶帶形成成，并并成為為北京京商務(wù)務(wù)區(qū)的的“代代言人人”；；由區(qū)域域功能能區(qū)上上升為為城市市功能能區(qū)面向整整個(gè)東東部商商務(wù)帶帶，可可以預(yù)預(yù)見：：項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)就就是區(qū)區(qū)域之之爭(zhēng)?。1大勢(shì)：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來(lái)大機(jī)機(jī)會(huì)Q2：競(jìng)爭(zhēng)格格局與地地位？必須明確確的4個(gè)前提北京東部部商務(wù)帶帶內(nèi)的公公寓市場(chǎng)場(chǎng)格局——“北重南輕輕”，得得資源者者得天下下朝陽(yáng)公園園區(qū)兩廣路路東東延長(zhǎng)長(zhǎng)線線四惠沿線線CBD規(guī)劃區(qū)域長(zhǎng)安街燕莎使館區(qū)區(qū)東直門區(qū)域域建國(guó)門區(qū)域域CBD區(qū)域內(nèi)部——城市資源集集中在長(zhǎng)安安街北側(cè)123456789101211序號(hào)資源名稱1國(guó)貿(mào)中心2中國(guó)大飯店3建國(guó)飯店4貴友商店5嘉里中心6嘉里飯店7溫特萊飯店8京廣中心9第一使館區(qū)10中央電視臺(tái)11東長(zhǎng)安飯店12北京電視臺(tái)13京倫飯店13新城國(guó)際2期均價(jià)18000元主力戶型180-200溫莎大道均價(jià)16000元主力戶型233-388金地國(guó)際公公寓均價(jià)14000元主力戶型170-200萬(wàn)豪國(guó)際公公寓均價(jià)14000元主力戶型160-230CBD內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有有住宅類公公寓項(xiàng)目的的供給量項(xiàng)目銷售價(jià)價(jià)格和速度度，明顯與與城市資源源、區(qū)域純純粹程度成成正比CBD區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理萬(wàn)豪占地:1.2萬(wàn)建面:8.9萬(wàn)4.0塔樓區(qū)域+景觀160-23014000元70%3.7元/平方米溫莎大道占地:3萬(wàn)建面:20萬(wàn)5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城國(guó)際占地:10.5萬(wàn)建面:32萬(wàn)3.0板樓位置+園林180-20016000元95%6.5元/平方米金地國(guó)際花園占地:4萬(wàn)建面:12萬(wàn)3.0板樓位置+綜合體170-20014000元95%5元/平方米藍(lán)堡國(guó)際公寓占地:3.15萬(wàn)建面:20萬(wàn)4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高檔公寓代代表性區(qū)域域、后續(xù)供供給較少、、價(jià)格14000-16000元、銷售速速度40套/月左右朝陽(yáng)公園區(qū)區(qū)——城市景觀資資源價(jià)值明明顯朝陽(yáng)公園為為北京市內(nèi)內(nèi)最大的公公園，有““城市綠肺肺”之稱；；朝陽(yáng)公園的的價(jià)值認(rèn)知知經(jīng)歷了由由北到南再再到西的過(guò)過(guò)程；2008年奧運(yùn)會(huì)的的部分水上上項(xiàng)目將在在此舉行棕櫚泉國(guó)際際公寓均價(jià)18000元主力戶型176-216國(guó)興觀湖國(guó)國(guó)際均價(jià)15000元（毛坯））主力戶型200公園大道均價(jià)18000元主力戶型160-170北京GOLF公寓均價(jià)18000元主力戶型273九號(hào)公寓均價(jià)20000元主力戶型266-286北京城市高高檔公寓的的標(biāo)桿型市市場(chǎng)公園南、西西、北側(cè)的的開發(fā)基本本完畢，未未來(lái)只能向向東側(cè)四環(huán)環(huán)外擴(kuò)張朝陽(yáng)公園區(qū)區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理棕櫚泉國(guó)際公寓占地:7萬(wàn)建面:24萬(wàn)3.3板塔位置+景觀+產(chǎn)品176-21618000元90%5.6\7.2元/平方米公園大道占地:4.9萬(wàn)建面:25萬(wàn)3.98板樓板塔地段+尊貴感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓——板樓位置+景觀視野273三居18000元68%—觀湖國(guó)際公寓建面:31.3萬(wàn)3.5板樓戶型+高舒適度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九號(hào)國(guó)際公寓占地:1.8萬(wàn)建面:9萬(wàn)3.83板樓地段+景觀視野+品質(zhì)266-28620000元—8元/平米豪宅區(qū)的代代名詞、開開發(fā)基本完完畢、價(jià)格格18000元以上、銷銷售速度20-30套/月燕莎區(qū)域——第三使館區(qū)區(qū)、涉外商商務(wù)配套資資源聚集地地12345678910111213序號(hào)資源名稱1長(zhǎng)城飯店2亮馬河飯店3燕莎友誼商城4凱賓斯基飯店5德國(guó)大使館6光明飯店721世紀(jì)劇院8第一上海中心9哈薩克斯坦使館10聯(lián)合國(guó)開發(fā)署11昆侖飯店12華都飯店13第三使館區(qū)14希爾頓飯店14北京花園均價(jià)20000元主力戶型260-290北京公館主力戶型600起昆侖公寓主力戶型393-720北京最早的的涉外區(qū)域域、第三使使館區(qū)更是是錦上添花花區(qū)域內(nèi)開發(fā)發(fā)基本完畢畢，即使小小體量項(xiàng)目目也能給人人足夠的價(jià)價(jià)格期望燕莎區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理北京花園建面:3萬(wàn)—多層區(qū)域+產(chǎn)品260-29020000元60%—亮馬名居建面:8萬(wàn)5塔樓、板樓區(qū)域+景觀180-190三居11500100%3.8元/平方米土地資源極極度稀缺、、供給稀少少、價(jià)格20000元、銷售速速度5-7套/月東直門區(qū)域域——第二使館區(qū)區(qū)+國(guó)門商務(wù)區(qū)區(qū)兌現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值機(jī)場(chǎng)高速西西延長(zhǎng)線接接近完工，，使國(guó)門商商務(wù)區(qū)成為為現(xiàn)實(shí)；政府用地計(jì)計(jì)劃的公布布，使二環(huán)環(huán)內(nèi)城的稀稀缺價(jià)值有有所加劇機(jī)場(chǎng)高速延延長(zhǎng)線第二使館區(qū)區(qū)MOMA均價(jià)18000元主力戶型148、245海晟名苑5期均價(jià)20000元主力戶型70-100NAGA上院預(yù)計(jì)3000美金主力戶型300-700內(nèi)城、國(guó)門門商務(wù)區(qū)、、第二使館館區(qū)的綜合合價(jià)值無(wú)可可替代受舊城改造造和拆遷政政策的限制制，未來(lái)供供應(yīng)量較少少，價(jià)格仍仍值得期望望東直門區(qū)域域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理POPMOMA占地:22萬(wàn)

建面:66萬(wàn)3板樓+塔樓位置+科技100\148\24518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4萬(wàn)

建面:21萬(wàn)2.98板樓+塔樓位置+

酒店式服務(wù)70-10020000元認(rèn)籌中10元/平米NAGA上院——塔樓藏品豪宅300-600平米預(yù)計(jì)3000美元認(rèn)籌中—東方銀座占地:3萬(wàn)

建面:16萬(wàn)5板樓位置+精裝+服務(wù)111-14916000元100%8元/平米區(qū)域價(jià)值提提升、供給給量較少、、價(jià)格18000元、銷售速速度50套/月左右兩廣路及四四惠區(qū)域——除了CBD一無(wú)所有所有城市資資源與這兩兩個(gè)區(qū)域無(wú)無(wú)關(guān)；價(jià)格提升較較多依靠CBD的輻射提升升區(qū)域價(jià)值值，上升空空間有限；；競(jìng)爭(zhēng)中，更更多依靠與與CBD的距離關(guān)系系和價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)取勝CBD華業(yè)玫瑰瑰東方均價(jià)11000元主力戶型型140-200合生國(guó)際際花園預(yù)計(jì)10000元（精裝裝）主力戶型型100-130富力城均價(jià)10500元（精裝裝）主力戶型型110-160天之驕子子均價(jià)9000元主力戶型型110-130典型的主主流住宅宅市場(chǎng)（（主流客客戶、中中小戶型型）較高的性性能價(jià)格格比是項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的關(guān)關(guān)鍵CBD東南區(qū)域域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理富力城占地:48.78萬(wàn)建面:139萬(wàn)2.7塔樓、板樓地段+園林110-16010500元77%2.8元/平方米合生國(guó)際占地:5萬(wàn)建面:20萬(wàn)3.4板樓地段+景觀+園林100-130預(yù)計(jì)10000元認(rèn)籌—CBD總部公寓—4.4板樓、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之驕子占地:3.5萬(wàn)建面:13.6萬(wàn)2.73板樓地段+園林110-1309000元75%3.0元/平方米華業(yè)玫瑰東方占地：7.1萬(wàn)建面：25萬(wàn)2.78板樓生態(tài)主題+園林140-2001100070%3.5元/平米區(qū)域價(jià)值值有所提提高、供供給量較較大、產(chǎn)產(chǎn)品針對(duì)對(duì)主流中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)、價(jià)格格10000元、銷售售速度60套/月左右建國(guó)門區(qū)區(qū)域——具有一定定的城市市資源12345678109序號(hào)資源名稱1華潤(rùn)大廈/美洲俱樂(lè)部2光華長(zhǎng)安/長(zhǎng)安大戲院3國(guó)際飯店4恒基中心5中糧廣場(chǎng)6長(zhǎng)富宮中心7凱萊飯店8賽特飯店/購(gòu)物中心9國(guó)際俱樂(lè)部10第一使館區(qū)東方瑞景景均價(jià)13500元主力戶型型148、210具有一定定城市資資源、基基本開發(fā)發(fā)完畢，，西北側(cè)側(cè)還有少少量供給給Q2競(jìng)爭(zhēng)格局局與地位位：在資資源爭(zhēng)奪奪中，我我們算是是“中產(chǎn)產(chǎn)”必須明確確的4個(gè)前提Q3：項(xiàng)目限限制條件件？Q1大勢(shì)：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來(lái)大機(jī)機(jī)會(huì)區(qū)域復(fù)合合：既有有現(xiàn)代寫寫字樓、、又有回回遷樓，，還有胡胡同、平平房和文文物東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國(guó)國(guó)際飯店旅游局朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū)朝陽(yáng)門南小街本項(xiàng)目的的交通條條件長(zhǎng)安街和和東二環(huán)環(huán)仍為進(jìn)進(jìn)出項(xiàng)目目的主要要交通道道路，但但由于項(xiàng)項(xiàng)目與他他們并不不直接相相連，無(wú)無(wú)論是進(jìn)進(jìn)還是出出，均需需要經(jīng)過(guò)過(guò)較窄的的市政路路主要弊端端包括：：二環(huán)路出出口在朝朝陽(yáng)門橋橋附近；；建國(guó)門門橋?yàn)殡p雙層立交交（左轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)調(diào)頭需需要盤橋橋）；金金寶街道道路有隔隔離設(shè)施施（只能能右轉(zhuǎn)））；華潤(rùn)潤(rùn)大廈南南側(cè)的道道路較窄窄且車流流量較大大（尤其其是華潤(rùn)潤(rùn)大廈的的上下班班高峰））東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國(guó)國(guó)際飯店旅游局朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū)朝陽(yáng)門南小街雖然緊鄰鄰兩大城城市主要要干道，，但出入入仍需要要“受制制于人””東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國(guó)國(guó)際飯店旅游局朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū)朝陽(yáng)門南小街出版社（20米）宏通商務(wù)（20米）現(xiàn)有建筑（20米）貢院6號(hào)（60米）檢察院（40米）華潤(rùn)大廈（100米）三峽大廈（96米）住宅設(shè)計(jì)院（30米）周圍建筑筑在長(zhǎng)安安街和東東二環(huán)方方向?qū)Ρ颈卷?xiàng)目的的遮擋嚴(yán)嚴(yán)重本項(xiàng)目的的昭示性性受規(guī)劃限限制，東東西向比比例高達(dá)達(dá)54%以上位置建國(guó)門橋西北\華潤(rùn)大廈西側(cè)\公元6號(hào)北側(cè)總用地面積16709.98平方米總建筑面積152306.31平方米其中地上建筑面積112595.57平方米公寓建筑面積100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面積39710.74平方米容積率6.738綠化率31.34%控制高度70米必須明確確的4個(gè)前提Q4：本項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)理解？？Q2競(jìng)爭(zhēng)格局局與地位位：在資資源爭(zhēng)奪奪中，我我們算是是“中產(chǎn)產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制制條件：：區(qū)域復(fù)復(fù)合/交通受限限/建筑遮擋擋/東西向比比例Q1大勢(shì)：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來(lái)大機(jī)機(jī)會(huì)我們對(duì)本本項(xiàng)目目目標(biāo)的理理解戰(zhàn)略地位位：持續(xù)的先先進(jìn)流，，為后續(xù)續(xù)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目提供供資金來(lái)來(lái)源；項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)：在保證資資金安全全的前提提下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值最最大化。。4個(gè)前提2個(gè)必須回回答的關(guān)關(guān)鍵問(wèn)題題客戶我們的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力Q4目標(biāo)理解解：現(xiàn)金金流、利利潤(rùn)最大大化Q2競(jìng)爭(zhēng)格局局與地位位：在資資源爭(zhēng)奪奪中，我我們算是是“中產(chǎn)產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制制條件：：區(qū)域復(fù)復(fù)合/交通受限限/建筑遮擋擋/東西向比比例Q1大勢(shì)：：CBD的強(qiáng)化化和外外擴(kuò)給給項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)大機(jī)機(jī)會(huì)Luxuryapartment奢侈公公寓Semi-luxuryapartment半奢侈侈公寓寓Commonapartment普通公公寓美國(guó)CBD公寓客客戶有有明顯顯的等等級(jí)劃劃分家族型型富豪豪、聞聞名世世界的的財(cái)富富階層層，金金融界界、文文藝界界名人人及國(guó)國(guó)際名名流。。華爾街街的businessmanandwomen,andtheirfamilies客戶當(dāng)?shù)氐牡膶W(xué)生生、藝藝術(shù)家家、下下城區(qū)區(qū)的businessprofessionals及一些些名人人。北京東東部商商務(wù)帶帶中的的公寓寓客戶戶也有有明顯顯的分分級(jí)豪宅客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：星河灣灣、昆昆侖公公寓、、NAGA上院、、北京京花園園、貢貢院6號(hào)客戶類類型：：國(guó)際名名流、、知名名藝人人價(jià)值取取向：：地段或或資源源極度度稀缺缺；區(qū)區(qū)域氣氣質(zhì)符符合自自己的的身份份；與日常?；顒?dòng)動(dòng)場(chǎng)所所在一一定的的距離離尺度度內(nèi)；；保證絕絕對(duì)私私密、、安全全；環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅、、舒適適；戶型面面積300平方米米以上上，擁?yè)碛凶阕銐虻牡纳莩蕹蘅臻g間；產(chǎn)品的的某些些方面面具有有唯一一性；；生活行行為方方式：：絕對(duì)圈圈層感感；社交活活動(dòng)為為生活活的主主旋律律；活動(dòng)或或消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所固定定，一一般不不在社社區(qū)周周邊消消費(fèi)；；固定品品牌使使用者者，對(duì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)要求求近似似苛刻刻；高檔公公寓客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：棕櫚泉泉、MOMA、新城城國(guó)際際、海海晟名名苑、、金地地國(guó)際際公寓寓等客戶類類型：：活躍的的財(cái)富富置業(yè)業(yè)者（（企業(yè)業(yè)主、、各類類社會(huì)會(huì)名人人、外外企高高管等等）價(jià)值取取向：：距離工工作地地較近近，具具有昭昭示性性；周邊有有品質(zhì)質(zhì)較高高的配配套設(shè)設(shè)施和和消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所；注重私私密、、環(huán)境境安靜靜；面積200左右，，追求求簡(jiǎn)潔潔、實(shí)實(shí)用；；生活行行為方方式：：生活以以事業(yè)業(yè)為中中心，，兼顧顧家庭庭；具有國(guó)國(guó)外生生活經(jīng)經(jīng)歷，，具有有前瞻瞻性；；有特定定的品品牌偏偏好；；經(jīng)常性性消費(fèi)費(fèi)支出出不吝吝嗇；；關(guān)注自自己的的健康康情況況，喜喜歡去去會(huì)所所普通公公寓客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：富力城城、華華業(yè)玫玫瑰東東方等等客戶類類型：：典型的的中產(chǎn)產(chǎn)（私私營(yíng)業(yè)業(yè)主、、企業(yè)業(yè)中層層、高高級(jí)白白領(lǐng)等等）價(jià)值取取向：：距離工工作地地較近近；有精致致的景景觀園園林；；面積160-180左右，，追求求舒適適；生活行行為方方式：：生活以以事業(yè)業(yè)為中中心；；需要他他人熟熟悉的的品牌牌作為為標(biāo)簽簽；經(jīng)常性性消費(fèi)費(fèi)支出出很吝吝嗇；；很少去去會(huì)所所；對(duì)于生活的的舒適度要要求較高。。我們的客戶戶：活躍的的財(cái)富置業(yè)業(yè)者核心客戶：：企業(yè)主、、老板、股股東重要客戶：：各類名人人、高管邊緣客戶：：小老板、、企業(yè)中層層偶得客戶：：財(cái)富階層層4個(gè)前提2個(gè)必須回答答的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題客戶：活躍躍的財(cái)富置置業(yè)者項(xiàng)目定位及及核心競(jìng)爭(zhēng)力力Q4目標(biāo)理解：：現(xiàn)金流、、利潤(rùn)最大大化Q2競(jìng)爭(zhēng)格局與與地位：在在資源爭(zhēng)奪奪中，我們們算是“中中產(chǎn)”Q3項(xiàng)目限制條條件：區(qū)域域復(fù)合/交通受限/建筑遮擋/東西向比例例Q1大勢(shì)：CBD的強(qiáng)化和外外擴(kuò)給項(xiàng)目目帶來(lái)大機(jī)機(jī)會(huì)來(lái)自中國(guó)最大的的資料庫(kù)下下載中央公園東東區(qū)——上品、優(yōu)雅雅、保守CENTRALPARKEASTLuxuryapartment中央公園東東區(qū)：位于第五大大道和公園園大道，附附近是頂級(jí)商業(yè)街街麥迪遜和和萊克辛頓頓大道，西西面為中央公園，是是傳統(tǒng)意義義的富豪聚聚居地客戶：家族型富富豪、聞名名世界的財(cái)財(cái)富階層。。景觀：中央公園園——843英畝后院，，城市核心心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型型為500平米以上，，最豪華的的為1000平米以上的的3層復(fù)式價(jià)格：千萬(wàn)美元元乃至上億億美元配套：頂級(jí)的商商業(yè)街價(jià)值支撐：：傳統(tǒng)意義義的豪宅標(biāo)標(biāo)簽、不可可復(fù)制的景觀觀資源及城城市資源36Luxuryapartment價(jià)格：20000美元/平米概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序序：地段Location景觀Landscape建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢(shì)：：中央公園、、CBD、頂級(jí)商業(yè)業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)強(qiáng)，古樸典典雅、品質(zhì)質(zhì)感、大花花園、入戶戶大堂、花園氣氣派富有吸吸引力、大大露臺(tái)產(chǎn)品特征：大堂休息息廳、頂級(jí)級(jí)私家花園園、門房及及管家服務(wù)務(wù)、24小時(shí)車庫(kù)、、噪音低、、私家車道道、工人房房、大凸窗窗、大露抬、、天臺(tái)花園園、景觀人人行道、儲(chǔ)儲(chǔ)藏間ManhattanHouse37中央公園西西區(qū)——宏偉、華麗麗CENTRALPARKWEST中央公園西西區(qū)：公寓大多修修建于大蕭蕭條之前，，建筑風(fēng)格反映著那那個(gè)時(shí)代的的欣欣向榮榮，宏偉而而華麗。居居住者多為為美國(guó)知名名人士，該該區(qū)域是曼曼哈頓的頂頂級(jí)豪宅居居住區(qū)客戶：金融界、演演藝界新貴貴及國(guó)際名名流景觀：中央公園——843英畝后院，，城市核心心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型為為500平米以上，，及整層物物業(yè)價(jià)格：4000美元/平米；配套：附近有劇院院，自然歷歷史博物館館，道路兩兩旁沒(méi)有太多餐廳和和商店,居住環(huán)境純純粹。Luxuryapartment價(jià)值支撐：：社會(huì)名流流及豪宅標(biāo)標(biāo)簽、不可可復(fù)制的景觀觀資源及城城市資源38Luxuryapartment價(jià)格：4bedroomsfrom$3,599,000

3bedroomsfrom$2,690,000455CentralParkWest概況：建于2002年，26層，100套公寓價(jià)值點(diǎn)排序序：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢(shì)：：中央公園、、CBD、頂級(jí)商業(yè)業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)強(qiáng)，外立面面典雅、品品質(zhì)感、露露天廣場(chǎng)、、中庭、花園氣氣派富有吸吸引力產(chǎn)品特征：大堂休息息廳、頂級(jí)級(jí)私家花園園、門房及及管家服務(wù)務(wù)、24小時(shí)車庫(kù)、、噪音低、、私家車道道、工人房房、凸窗、、高級(jí)健康會(huì)所所、天臺(tái)花花園39名師設(shè)計(jì)計(jì)，昭示示性和質(zhì)質(zhì)感極強(qiáng)強(qiáng)；戶型3居以上、、面積300平方米以以上，有有酒窖、、私家車車道等；；中庭花園園、私家家花園、、大堂休休息廳；；門房、管管家服務(wù)務(wù)、24小時(shí)車庫(kù)庫(kù)、高級(jí)級(jí)健康會(huì)會(huì)所；1.中央公園園，無(wú)可可復(fù)制2.戰(zhàn)前的歷歷史淵源源3.提供配套套的第五五大道4.博物館、、藝術(shù)中中心、歌歌劇院5.家族生活活的歷史史案例總結(jié)結(jié)——Luxuryapartment核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品：40北京豪宅宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地段開發(fā)商套數(shù)戶型面積價(jià)格銷售情況區(qū)域東方之子?xùn)|北四環(huán)和喬集團(tuán)

77套60025000售罄麗都區(qū)域北京公館和平里首旅華遠(yuǎn)80套600以上50000——燕莎區(qū)域昆侖公寓亮馬橋北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司

23套393、72040000認(rèn)籌燕莎區(qū)域貢院6號(hào)建國(guó)門北京綠都源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150套150-470400000.5套/月建國(guó)門區(qū)域（復(fù)合）41頂級(jí)豪宅宅的客戶戶輪廓特特征強(qiáng)烈要求求占有城城市絕對(duì)對(duì)稀缺的的資源區(qū)域純粹粹要求絕對(duì)對(duì)的私密密性多次置業(yè)業(yè)經(jīng)歷、、絕對(duì)理理性對(duì)產(chǎn)品的的要求主主要是適適應(yīng)自己己的生活活需要根據(jù)需要要會(huì)轉(zhuǎn)變變房屋的的使用功功能（企企業(yè)會(huì)所所）42對(duì)比自己己客戶：真真正的奢奢侈公寓寓的購(gòu)買買階層尚尚未形成成項(xiàng)目條件件：不具具備奢侈侈公寓必必備的資資源條件件風(fēng)險(xiǎn)：較較大、營(yíng)營(yíng)銷不可可控43BATERRYPARKCITYCommonapartment巴特里公公園城——年輕、空空闊、安安靜，"郊區(qū)"生活方式式"suburban"lifestyle。林肯中心心：是曼哈頓頓的最年年輕的社社區(qū)之一一。1976年由垃圾圾填埋場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展而而來(lái)，由由于位置置相對(duì)較較遠(yuǎn),BATERRY公園城成成為了一一個(gè)獨(dú)立立的社區(qū)區(qū)。客戶：多數(shù)居民民是華爾爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies，并且且享受work-livescenario的便捷切切換。產(chǎn)品：所有建筑筑都是新新建現(xiàn)代代公寓，，多以LOFT、STUDIO等形式。。價(jià)格：5000-9000美元/平米；配套：配套：以以他們的的生活方方式為中中心設(shè)置置,包括一定定數(shù)量的的體育館館、餐館館、室內(nèi)內(nèi)網(wǎng)球、、壁球或或高爾夫夫球設(shè)施施。沿著著西面的的HudsonRIVER有一條長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)的木木棧道，，人們喜喜歡在那那兒騎單單車、漫漫步和跑跑步。價(jià)值支撐撐：景觀觀、郊區(qū)區(qū)生活、、靠近華華爾街44TheRegattaBATERRYPARKCITYCommonapartment價(jià)值點(diǎn)排排序：地段Location/建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：1bedroomsfrom$499,000概況：建于1989年，9層，182套公寓；；可以看到到優(yōu)美的的景觀和和落日余余暉下的的自由女女神像。擁有廣闊闊的巴特特里公園園，靠近近華爾街街。有地下商商場(chǎng)購(gòu)物物便利。價(jià)值排序序：地段：環(huán)環(huán)境出眾眾，比較較安靜。。建筑：露露天廣場(chǎng)場(chǎng)和中庭庭、有一一定細(xì)節(jié)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角窗、、大堂裝裝修時(shí)髦髦45案例總結(jié)結(jié)——Commonapartment外立面中中庸；戶型75%為studio，面積40-60平方米、、實(shí)用；；露天廣場(chǎng)場(chǎng)、中庭庭；大堂裝修修時(shí)髦。。1.華爾街（（金融中中心）2.生活舒適適、便捷捷核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品：此方向不不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值最大大化46我們的定定位Semi-Luxuryapartment47從國(guó)際案案例看我我們的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力選擇擇林肯中心心住宅區(qū)區(qū)——功能復(fù)合合、活力力LINCOLNCENTER林肯中心心：中城通向向上西區(qū)區(qū)的門戶戶。它既既有繁華華和優(yōu)雅雅的住宅宅區(qū)，也也有貧窮窮和喧囂囂的角落落。。因因此這里里的房?jī)r(jià)價(jià)也很堅(jiān)堅(jiān)挺走高高。它的的復(fù)合使使之成為為充滿活活力的社社區(qū)?？蛻簦焊鞣N各樣樣的有錢錢人，從從藝術(shù)家家甚至到到下城區(qū)區(qū)的businessprofessionals，以及許許多名人人都在這這里購(gòu)置置他們?cè)谠诩~約的的房產(chǎn)，，但他們們的財(cái)富富遠(yuǎn)不如如第五大大道上的的富豪。。而且沒(méi)沒(méi)有對(duì)房房屋要求求過(guò)于一一絲不茍茍、過(guò)于于完美的的富豪。。產(chǎn)品：studio到3bedroom的產(chǎn)品形式多多樣價(jià)格：10000美元以上/平米；配套：AliceTullyHall、AveryFisherHall、茱麗亞音樂(lè)樂(lè)學(xué)院紐紐約大都都市劇院、NewYorkStateTheater。這里的商店店叫做“chic”而不是麥迪遜遜廣場(chǎng)的”boutique”,購(gòu)物者更多的的是紐約人。。Semi-Luxuryapartment價(jià)值支撐：上上西區(qū)輻射，，交通便利，，聲望很高的的林肯中心49TrumpPlace特朗普大廈LINCOLNCENTERSemi-Luxuryapartment價(jià)值點(diǎn)排序：：地段Location建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：3bedroomsfrom$2,095,0