武漢養(yǎng)老院項目策劃方案

12前言武漢市洪山山區(qū)福星養(yǎng)養(yǎng)老院項目目是武漢世世紀陽光投投資有限公公司的第一一個房產(chǎn)開開發(fā)項目。。此類項目目在武漢尚尚顯稀缺，，市場運作作還欠成熟熟，其投資資機遇性和和風險性并并存。項目目的整體策策劃尤顯舉舉足輕重。。我們通過對對武漢市的的養(yǎng)老公寓寓的整體和和個體的調(diào)調(diào)查分析，，結(jié)合本項項目的價值值判斷及地地段區(qū)域研研究，從不不同層面對對本項目進進行分析，，在整體規(guī)規(guī)劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上給予一一定的建議議。希望我們的的論證有一一定的參考考價值！望貴公司予予以寶貴的的指導(dǎo)及進進一步的深深入溝通，，達到合作作的關(guān)系及及“雙贏”的態(tài)勢！3武漢瑞德行行房地產(chǎn)投投資顧問有有限公司4第一章市市場分析析一，市場調(diào)調(diào)查目前武漢市市有養(yǎng)老機機構(gòu)有一百百多所，其其主要分布布在城市中中心的社區(qū)區(qū)街道，其其構(gòu)成有以以下幾種形形式：1，非盈利性質(zhì)質(zhì)的福利院院、敬老院院：主要接收““五?！崩侠先?。如：：武漢市社社會福利院院。2，各企業(yè)附屬屬的老年公公寓：主要是面對對各企業(yè)的的離退休職職工，收費費性質(zhì)，但但有企業(yè)補補貼，對職職工會有部部分優(yōu)惠。。如湖北電電力老年公公寓，武鋼鋼南山老年年公寓。3，私人經(jīng)營的的小規(guī)模養(yǎng)養(yǎng)老公寓：：對一些旅館館或幼兒園園進行簡單單地改造而而成。主要要是面對一一些無工作作單位的老老人，收費費較低，條條件較差。。如康怡老老年公寓。。4，開發(fā)發(fā)商商投投資資的的大大規(guī)規(guī)模模老老年年公公寓寓：：盈利利性性質(zhì)質(zhì)，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化程程度度高高，，有有較較好好的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計，，服服務(wù)務(wù)較較好好，，收收費費較較高高。。如如僑僑亞亞頤頤樂樂園園。。5武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司武漢養(yǎng)老老結(jié)構(gòu)分分布圖，，其中大大小紅點點均為養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)所指（（信息來來自谷歌歌地圖））6武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司重點走訪訪的幾個個項目：：僑亞·頤樂園僑亞·中華孝莊莊武鋼南山山老年公公寓武鋼憩樂樂園老年年公寓湖北電力力老年公公寓7武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司部分養(yǎng)老老機構(gòu)收收費概況況：名稱地址床位費/月護理費/月伙食費/月水電及其他/月費用總計/月性質(zhì)僑亞頤樂園蔡甸550—1500300—1500330401220—3370開發(fā)商投資電力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企業(yè)附屬康怡老年公寓漢口三眼橋900—1200私人經(jīng)營武鋼南山老年公寓紅鋼城300—860150—60033040820—1830企業(yè)附屬武鋼憩樂園老年公寓紅鋼城280—400380—880300401030—1620企業(yè)附屬僑亞中華孝莊湯遜湖400—1800點餐開發(fā)商投資賣房性質(zhì)荷包湖老年公寓東湖區(qū)辛安渡農(nóng)場400—5004003001881288—1388開發(fā)商投資金銀湖生態(tài)公寓金銀湖700—1400開發(fā)商投資8武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司一般入住住方式（（以頤樂樂園為例例）：9武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司一般護理理方式（（各個養(yǎng)養(yǎng)老院略略有不同同）：根據(jù)老人人個人自自身情況況——自理、半半自理、、完全不不能自理理，一般般分為幾幾個等級級的護理理方式：：三級護理理：定時送開開水、送送飯、熱熱食物；；定期洗洗、曬、、整理床床上用品品；每天天打掃房房間、、衛(wèi)生間間、陽臺臺等處的的衛(wèi)生。。二級護理理：在三級護護理的基基礎(chǔ)上提提供洗、、曬、收收、疊內(nèi)內(nèi)外衣服服及鞋襪襪，購物物品、洗洗碗筷，，提醒老老人按時時吃藥的的服務(wù)。。特一級護護理：面向90歲以上的的高齡、、失明或或半失明明、耳聾聾、行動動不便等等半自理理老人。。在二級級的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，提提供洗頭頭、洗臉臉、洗腳腳、剪指指甲、按按醫(yī)囑發(fā)發(fā)藥并看看服到口口。特二級護護理：面向癱瘓瘓、大小小便失禁禁以及老老年癡呆呆等老人人。在特特一級護護理的基基礎(chǔ)上，，提供24小時服務(wù)務(wù)：喂飯飯、喂藥藥；幫助助床上大大小便；；清理大大小便；；及時清清洗更換換床上用用品及尿尿布；定定時翻身身；提供供在本院院進行的的簡繁醫(yī)醫(yī)療護理理如輸液液時的守守護。10武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司一般娛樂樂休閑設(shè)設(shè)施（各各養(yǎng)老院院檔次不不一）：：棋牌室、、閱覽室室、各類類球場、、書法繪繪畫班、、太極學(xué)學(xué)習班、、合唱團團、舞蹈蹈團等其它服務(wù)務(wù)：為老人做做壽，組組織學(xué)生生與老人人聯(lián)誼，，組織養(yǎng)養(yǎng)生講座座，組織織各類文文體比賽賽，組織織外出旅旅游。11武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司二，市場場分析各養(yǎng)老院院的檔次次不一，，收費不不一，總總結(jié)起來來可以分分為以下下兩類：：1，私人及及單位附附屬小型型養(yǎng)老院院：環(huán)境條件件較差，，多采取取封閉式式管理，，對老人人的活動動有較多多限制，，活動區(qū)區(qū)域也較較小，基基本上只只是滿足足老人生生存的條條件，對對老人心心理需求求滿足不不夠。12武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司2，開發(fā)商商投資的的養(yǎng)老院院：產(chǎn)業(yè)化程程度較高高，注重重宣傳，，口碑好好，面對對比較高高端的消消費者，，收費也也較高。。多建在近近郊區(qū)，，環(huán)境較較好，公公園式老老人社區(qū)區(qū)，整潔潔優(yōu)美，，功能區(qū)區(qū)較多，，能滿足足老人的的各項活活動需求求。比較重視視老人的的心理需需求，開開展各項項娛樂活活動。大大打服務(wù)務(wù)牌。13武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司另附葛店店地區(qū)其其它一些些樓盤的的價格樓盤名稱物業(yè)類型建筑類別容積率綠化率均價陽光小區(qū)普通住宅小高層，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住樓小高層，毛坯1.4140%2500/平方米城市之間普通住宅小高層，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春曉普通住宅小高層，毛坯2.2630%1850/平方米德?；▓@普通住宅

商住樓

花園洋房小高層，毛坯30%1680/平方米可以看出出，該區(qū)區(qū)域其它它樓盤均均價格大大大低于于福星。。14武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司三，競爭爭對手分分析1，僑亞·中華孝莊莊僑亞中華華孝莊，，定位于于武漢醫(yī)醫(yī)療康復(fù)復(fù)養(yǎng)生中中心，位位于江夏夏區(qū)藏龍龍島科技技園，規(guī)規(guī)劃用地地約100畝?？傮w體規(guī)劃包包括養(yǎng)生生公寓、、康復(fù)醫(yī)醫(yī)院、餐餐飲、娛娛樂設(shè)施施。其中中，康復(fù)復(fù)醫(yī)院將將以老年年康復(fù)為為主，建建設(shè)容納納400多張床位位的康復(fù)復(fù)醫(yī)院。。除此之之外，還還將建設(shè)設(shè)以會務(wù)務(wù)、餐飲飲、康樂樂為特色色的休閑閑區(qū)，園園區(qū)內(nèi)還還規(guī)劃有有門球場場、網(wǎng)球球場、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)室、、報刊閱閱覽室、、健身房房、書畫畫室等娛娛樂設(shè)施施，老年年人在這這里的生生活豐富富多彩。。1516僑亞在售售的幾個個戶型：：1718該項目分分析：僑亞中華華孝莊是是武漢目目前跟福福星的項項目最為為相似的的項目，，同樣為為在做養(yǎng)養(yǎng)老概念念的樓盤盤，其價價格為：：4200——5200/平方。其定位是是武漢市市最大最最好的此此類項目目。僑亞亞的長處處體現(xiàn)在在：A，有經(jīng)驗驗，之前前做過同同樣是面面向老人人的“頤頤樂村””的項目目，很專專業(yè)，積積累了不不少客源源。B，房子賣賣得較好好。C，注重服服務(wù)。D，將行孝孝的概念念宣傳得得很足，，有一定定的品牌牌影響力力。E，僑亞的的滾動發(fā)發(fā)展模式式值得借借鑒。19武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司2，湖北天天廈金銀銀湖生態(tài)態(tài)公寓湖北天廈廈金銀湖湖生態(tài)公公寓是專專門為老老年朋友友量身打打造的集集養(yǎng)老、、休閑、、度假、、旅游于于一體酒酒店式的的老年公公寓，在在政府的的大力支支持下，，以“愛行天廈廈”為經(jīng)營宗宗旨，以以“為政府排排憂、幫幫兒女盡盡孝、給給自己積積善”為核心價價值觀，，爭創(chuàng)湖湖北老年年公寓優(yōu)優(yōu)秀品牌牌。20武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司湖北天廈廈金銀湖湖生態(tài)公公寓的幾幾大特點點：※交通通達達，周邊邊高尚住住宅，華華中最大大高爾夫夫球場，，探視方方便，距距火車站站僅10分鐘；※湖邊漫步步，池畔畔垂釣，，清風徐徐來，水水波不興興，沙鷗鷗飛翔，，爽心悅悅目；※瓜果棚棚下，，品銘銘下棋棋，吹吹拉彈彈唱，，天然然氧吧吧，其其樂融融融；；※網(wǎng)球場場、棋棋牌室室、乒乒乓球球、閱閱覽室室、健健身房房，一一應(yīng)俱俱全；；※種植蔬蔬菜，，養(yǎng)雞雞養(yǎng)鴨鴨，回回歸田田野，，找回回童趣趣；※打造““青少少年德德育教教育基基地””，兒兒孫閑閑遐，，關(guān)愛愛老人人，家家人團團聚，，采摘摘蔬果果，自自助廚廚房，，休閑閑娛樂樂；※人性化化關(guān)愛愛，建建立老老年人人綜合合檔案案，光光榮的的歷史史，錄錄相剪剪輯，，百年年之后后歷歷歷在目目；※互聯(lián)互互動，，推動動移動動式休休閑養(yǎng)養(yǎng)老武武漢中中心基基地；；※定期為為老人人體檢檢，配配置專專門營營養(yǎng)師師，服服務(wù)周周到，，培訓(xùn)訓(xùn)上崗崗，就就近看看病，，設(shè)計計老人人養(yǎng)老老方式式。該項目目分析析：湖北天天廈金金銀湖湖生態(tài)態(tài)公寓寓是打打生態(tài)態(tài)牌的的老年年公寓寓，其其收費費價格格并不不高，，中等等水平平，但但其服服務(wù)的的細化化值得得借鑒鑒，比比如為為老人人建立立綜合合檔案案，種種植蔬蔬菜，，養(yǎng)雞雞養(yǎng)鴨鴨這這些都都是很很有特特色的的服務(wù)務(wù)。21武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司22第二章章項項目目分析析一，項項目概概況23武漢市市洪山山區(qū)福福星養(yǎng)養(yǎng)老院院院規(guī)規(guī)劃占占地面面積300畝（已已征用用120畝，規(guī)規(guī)劃預(yù)預(yù)留180畝為開開發(fā)備備用）），總總投資資5億元，，共分分兩期期建成成。第第一期期工程程已于于2009年3月28日破土土動工工。一一期工工程占占地面面積120畝，建建筑面面積12萬平方方米，，床位位3000張，投投資2億元，，建成成后的的福星星養(yǎng)老老院將將是湖湖北省省內(nèi)最最大的的一家家面向向社會會提供供全方方位養(yǎng)養(yǎng)老服服務(wù)的的大型型綜合合性經(jīng)經(jīng)營養(yǎng)養(yǎng)老服服務(wù)機機構(gòu)。。擬建的的洪山山區(qū)養(yǎng)養(yǎng)老院院地處處洪山山區(qū)左左嶺鎮(zhèn)鎮(zhèn)泉井井村，，其用用地位位于高高新大大道以以北約約100米，左左廟公公路以以西，，西側(cè)側(cè)為余余頭山山，東東側(cè)為為吳家家灣橋橋。項項目用用地距距城市市外環(huán)環(huán)線約約5公里，，距東東湖高高新現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)中中心約約11公里，，距魯魯巷城城市副副中心心約21公里。。2425整個項項目的的規(guī)劃劃目標標是：：以老老年生生活安安享愜愜意舒舒適為為宗旨旨，通通過規(guī)規(guī)劃建建設(shè)，，將洪洪山區(qū)區(qū)福星星養(yǎng)老老院建建設(shè)成成設(shè)施施齊全全、環(huán)環(huán)境怡怡人、、尺度度親切切、服服務(wù)完完善的的休養(yǎng)養(yǎng)型舒舒適型型養(yǎng)老老院。。其規(guī)劃劃策略略為：：1)整體構(gòu)構(gòu)思的的策略略根據(jù)未未來用用地拓拓展方方向和和養(yǎng)老老院的的特性性要求求，整整合各各項功功能，，精心心組織織用地地布局局，合合理安安排開開發(fā)時時序，，創(chuàng)建建舒適適、溫溫馨的的生活活環(huán)境境。2）適度度超前前的策策略按照養(yǎng)養(yǎng)老院院的發(fā)發(fā)展趨趨勢，，對道道路和和硬件件設(shè)施施配置置有一一定的的超前前性，，同時時，配配合院院區(qū)內(nèi)內(nèi)醫(yī)院院、健健身娛娛樂、、文化化教育育、圖圖書資資料、、購物物中心心、銀銀行等等設(shè)施施的提提升，，使養(yǎng)養(yǎng)老院院建設(shè)設(shè)具有有現(xiàn)代代化水水平。。3）環(huán)境境景觀觀策略略注重保保護和和營造造良好好的自自然生生態(tài)環(huán)環(huán)境，，堅持持生態(tài)態(tài)優(yōu)先先，保保護地地域生生態(tài)特特設(shè)，，運用用城市市設(shè)計計的手手法，，結(jié)合合現(xiàn)有有水塘塘，防防護綠綠地等等自然然環(huán)境境，精精心組組織人人工景景觀，，形成成自然然環(huán)境境與院院區(qū)空空間協(xié)協(xié)調(diào)共共生的的特色色景觀觀。26武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施規(guī)劃在在主要要道路路沿街街集中中設(shè)置置公建建和服服務(wù)設(shè)設(shè)施，，由南南至北北布置置醫(yī)院院、綜綜合服服務(wù)樓樓、老老年大大學(xué)、、招待待所、、后勤勤服務(wù)務(wù)樓等等。集集中設(shè)設(shè)于養(yǎng)養(yǎng)老院院東側(cè)側(cè)中部部人行行入口口處有有利于于引進進超市市、郵郵局之之類的的服務(wù)務(wù)項目目，為為院區(qū)區(qū)的商商業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)提提供了了必要要的場場所。。綜合合服務(wù)務(wù)樓與與招待待所在在建筑筑形態(tài)態(tài)上以以建筑筑群為為主，，形成成了全全方位位多功功能的的公共共服務(wù)務(wù)體系系。27武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司二，項項目SWOT分析機會1，人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)老齡齡化愈愈來愈愈明顯顯，老老年公公寓的的市場場需求求量大大。2，武漢漢市的的老年年公寓寓的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化程度度不高高，服服務(wù)跟跟不上上，缺缺乏大大規(guī)模模、高高端精精品老老年公公寓，，缺乏乏相應(yīng)應(yīng)的品品牌。。優(yōu)勢1，有政政府的的補貼貼2，規(guī)模模大3，地價價便宜宜4，周邊邊景色色空氣氣較好好，適適合養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老。。28武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司劣勢1，地處處偏僻僻，周周邊配配套設(shè)設(shè)施嚴嚴重不不足。。2，項目目定位位、定定價均均太高高，市市場消消費力力恐有有不足足。威脅1，同行行競爭爭對手手的威威脅：：目前前武漢漢市的的盈利利的福福利院院及非非盈利利的老老年公公寓大大大小小小有有一百百所。。且大大部分分大型型企業(yè)業(yè)都有有自己己的養(yǎng)養(yǎng)老公公寓，，對自自己的的職工工會有有部分分優(yōu)惠惠，難難以爭爭取到到其離離退休休的職職工。。2，傳統(tǒng)統(tǒng)養(yǎng)老老觀念念的威威脅：：中國國“養(yǎng)養(yǎng)兒防防老””、““三、、四代代同堂堂”的的觀念念和家家庭組組合依依然是是社會會的主主流。。老人人入住住敬老老院或或老年年公寓寓的意意愿不不高。。3，高端端消費費者的的難以以爭取?。簩τ诟吒叨讼M者者來說說，其其養(yǎng)老老的選選擇途途徑非非常多多樣化化：可可以請請專人人上門門看護護；可可以進進療養(yǎng)養(yǎng)院等等。養(yǎng)養(yǎng)老院院這一一形式式本身身缺乏乏吸引引力。。4，該區(qū)區(qū)域附附近樓樓盤價價格遠遠遠低低于該該項目目。29武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司30第三章項項目目定位一，項目目定位思思考貴公司有有把福星星養(yǎng)老院院打造成成武漢最最高端的的精品養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)的意向向，售價價預(yù)估在在5000元每平方方米左右右，非購購房式入入院各項項費用預(yù)預(yù)估在8000每人每月月左右。。我公司司認為這這樣的高高端定位位風險較較大，恐恐市場難難以消化化，戰(zhàn)線線拉得較較長，資資金難以以快速回回籠。作作為貴公公司的第第一個項項目，建建議還是是以穩(wěn)求求勝。所所以我公公司本著著市場需需求的客客觀分析析，建議議貴公司司對項目目的定位位再做科科學(xué)的商商榷。我我們提供供的參考考意見是是從中端端做起，，兼顧高高端，前前期做好好宣傳，，開盤后后做好服服務(wù)把養(yǎng)養(yǎng)老品牌牌做響后后再轉(zhuǎn)型型至專業(yè)業(yè)高端。。二，市場場定位：：中高端市市場三，品牌牌定位：：做養(yǎng)老公公寓中的的名牌。。四，價格格定位售價：4000—5000/平方米。。非買房式式入院費費用：1500—4000/每人每月月31武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司五，消費費者定位位購買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)動機主導(dǎo)型社會精英階層中高市場主流，市場領(lǐng)頭羊，核心客戶群體。35-75歲私企法人

金領(lǐng)購買力強，成交周期短講究面子，偏好名牌，對形象、服務(wù)要求高贈與長輩養(yǎng)老高校、事業(yè)單位、大型企業(yè)離退休高干等高中市場主流，是最直接的消費群體，對項目的口碑宣傳有巨大作用50-75歲高干有較多積蓄，有優(yōu)厚的退休金，重視生活品質(zhì)，物質(zhì)與精神生活并重養(yǎng)老提升型白領(lǐng)技術(shù)階層中高重要客戶群之一，對產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有提升和拉動力35-55歲企業(yè)中層管理人員正處于轉(zhuǎn)型期，向高品位的英才階層靠攏，易受媒體影響，要求高品質(zhì)低價格贈與長輩投資跟進型生意人階層低高市場追隨者，潛力巨大年齡較寬泛生意人、小私營業(yè)主對資金的使用謹慎，考慮投資回報，對生活質(zhì)量要求不高，缺乏城市歸屬感。多半是兩口之家，置業(yè)首要考慮升值潛力投資邊緣型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補充性的40-55歲考慮投資回報，有從眾心理，容易被引導(dǎo)投資32武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司六，設(shè)計計建議1，建筑設(shè)設(shè)計無障礙通通道設(shè)計計防滑滑設(shè)計走走道扶扶手緊緊急求求助設(shè)備備風風雨連廊廊地地暖低低密度2，景觀設(shè)設(shè)計高綠化率率栽種種松柏等等長青植植物小小雕塑塑古古典風格格壁畫3，配套設(shè)設(shè)施閱覽室書書畫畫室棋棋牌室球球場場健身身設(shè)施舞舞廳廳卡拉拉ok廳自自助種植植花圃、、菜園超超市市4，服務(wù)為老人建建立有關(guān)關(guān)健康、、愛好的的基本檔檔案；引導(dǎo)老人人組建書書法、太太極、合合唱等文文體團隊隊；與學(xué)校聯(lián)聯(lián)誼，開開展老人人和孩子子的互動動活動；；對不便自自理的老老人提供供送餐、、清洗、、打掃、、喂食等等服務(wù)；；臨終關(guān)懷懷養(yǎng)養(yǎng)生講講座；；與附近的的醫(yī)院簽簽訂合作作協(xié)議，，方便老老人就醫(yī)醫(yī)。33武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司七，售樓樓部選址址選址：光光谷廣場場人流量量較多處處。34武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司八，項目目案名因項目分分為兩部部分，一一部分是是區(qū)的養(yǎng)養(yǎng)老福利利院，不不在銷售售范圍之之內(nèi)，一一部分是是對外銷銷售部分分?？紤]慮到對外外銷售部部分的廣廣告宣傳傳，我們們?yōu)槠鋽M擬定了一一些參考考案名。。參考案名名1，福星·晚晴園出自李商商隱的““天意憐憐幽草，，人間重重晚晴””一句，，“晚晴晴”指傍傍晚時的的晴朗天天氣，喻喻指人生生晚年的的輝煌燦燦爛。2，福星·壽園3，福星·靜宜園4，福星·斂靜園5，福星·清樂園6，福星·春熙園35武漢瑞德德行房地地產(chǎn)投資資顧問有有限公司司九，主推推廣告語語參考廣告告語：1，在福星星，享受受身體和和心靈的的雙重療療養(yǎng)2，在福星，優(yōu)優(yōu)雅地老去!3，人間重晚晴晴，情盡在福福星！4，享福在福星星6，老來福在福福星7，福星，專業(yè)業(yè)為老人36武漢瑞德行房房地產(chǎn)投資顧顧問有限公司司37第四章推推廣策劃一，推廣思路路因項目是做老老年公寓的，，所以目標人人群范圍比較較精準。所以項目的營營銷推廣要采采取雙管齊下下的策略。1）、針針對目目標客客戶進進行精精確營營銷。。2）、針針對其其他客客戶進進行大大眾營營銷，，38武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司運用各各渠道道推廣廣力度度概況況渠道效果反饋本項目選擇

口碑傳播★★★★★★重點現(xiàn)場包裝售樓處★★★★重點圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★運用樓體條幅★不用路牌，路旗★★★全程運用媒體報紙★★★★階段重點戶外廣告★★★★重點電視\電視劇片頭★★不用分眾傳媒★根據(jù)情況考慮雜志★根據(jù)情況考慮DM★★階段重點車體★★★★運用客戶俱樂部★★運用網(wǎng)絡(luò)、短信★★★階段運用

外展、巡展點★★★全程運用39武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司二，推推廣策策略（1）DM直投目標人人群聯(lián)聯(lián)系方方式獲獲?。海?，醫(yī)院院老年年病人人資料料2，老年年大學(xué)學(xué)學(xué)員員資料料3，企業(yè)業(yè)離退退休職職工名名冊4，各銀銀行VIP客戶40武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司（2）軟文文推廣廣報紙、、雜志志、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟軟文廣廣告為為主，，硬廣廣告為為輔。。軟文更更利于于項目目的概概念和和賣點點的闡闡述，，性價價比較較高。。軟文可可從以以下幾幾點去去展開開：1，我國國進入入人口口老齡齡化行行列，，養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)業(yè)的前前景。。2，養(yǎng)老老觀念念的相相對于于傳統(tǒng)統(tǒng)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。。3，政府府對養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的重視視4，養(yǎng)老老院的的產(chǎn)業(yè)業(yè)模式式5，從消消費者者的角角度去去寫在在養(yǎng)老老院的的體驗驗。6，介紹紹養(yǎng)老老院的的臨終終關(guān)懷懷、生生態(tài)養(yǎng)養(yǎng)老、、旅游游養(yǎng)老老等有有興趣趣點的的服務(wù)務(wù)項目目。參考標標題：：1，《優(yōu)雅地地老去去是一一種尊尊嚴》2，《送父母母去養(yǎng)養(yǎng)老院院，孝孝？不不孝？？》41武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司（3）網(wǎng)絡(luò)絡(luò)推廣廣在搜狐狐焦點點房產(chǎn)產(chǎn)、新新浪樂樂居網(wǎng)網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)網(wǎng)等著著名房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)發(fā)布樓樓盤信信息及及軟文文廣告告。42武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司（4）傳單單推廣廣選擇在在老年年大學(xué)學(xué)門口口、老老人晨晨練處處等老老人集集中的的處所所散發(fā)發(fā)廣告告?zhèn)鲉螁巍?3武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司（5）活動動推廣廣A，贊助助老年年大學(xué)學(xué)藝術(shù)術(shù)展演演展贊助老老年大大學(xué)的的書畫畫、攝攝影等等展覽覽，通通過贊贊助，，可以以做些些平面面廣告告，擴擴大福福星養(yǎng)養(yǎng)老院院在老老人中中的知知名度度。B，有獎獎?wù)魑奈恼髡照掌罨顒诱骷灰恍┪奈恼禄蚧蛘掌糜谟诟Ｐ切堑木W(wǎng)網(wǎng)站或或周報報，定定期擬擬定一一些主主題，，主題題是圍圍繞老老人生生活或或想法法的。。另開開辟老老人傾傾訴專專欄，，傾聽聽老人人的心心聲，，為他他們排排解心心憂。。藉此此以擴擴大福福星的的知名名度，，體現(xiàn)現(xiàn)福星星的文文化。。參考：：《退休的的日子子》《家有兒兒女》《最美好好的年年華》《我是如如何當當父/母親的的？》44武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司（6）開盤盤推廣廣開盤活活動主題：：享福福在福福星地址：：光谷谷廣場場參加人人員：：特邀邀嘉賓賓、項項目負負責人人、誠誠意客客戶內(nèi)容：：開盤盤前的的宣傳傳工作作領(lǐng)導(dǎo)致致辭表演活活動有獎問問答福星醫(yī)醫(yī)療人人員提提供免免費體體驗和和健康康指導(dǎo)導(dǎo)服務(wù)務(wù)福星養(yǎng)養(yǎng)老服服務(wù)的的宣傳傳促銷方方式：：開盤盤當天天成交交客戶戶贈送送老人人用的的保健健儀器器45武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司46第五章章營營銷銷節(jié)奏奏鋪排排銷售節(jié)奏形象期蓄客期開盤強銷持銷期工程進度VI、圍墻、導(dǎo)示、銷售物料完成營銷中心到位、展示區(qū)包裝展示、工程符合預(yù)售條件局部實景園林展示階段目標建立項目形象，引起市場關(guān)注客戶充分感知認同項目價值，完成蓄客目標客戶充分感受項目的現(xiàn)場氣氛促進銷售，積累二期客戶47武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司一，形形象導(dǎo)導(dǎo)入期期全面啟啟動項項目前前期準準備工工作，，確定定所有有專業(yè)業(yè)配合合單位位，發(fā)發(fā)揮各各自優(yōu)優(yōu)勢，，相互互配合合，及及時溝溝通，，協(xié)同同作戰(zhàn)戰(zhàn)，各各盡其其責，，順利利完成成各項項前期期準備備工作作。1）硬件件準備備：A、市內(nèi)內(nèi)營銷銷中心心選點點、售售樓部部包裝裝布置置；B、戶外外大型型噴繪繪廣告告牌選選址與與發(fā)布布；C、沙盤盤制作作、單單體模模型設(shè)設(shè)計制制作。。2）軟件件準備備：A、確定定本項項目的的專業(yè)業(yè)廣告告公司司、廣廣告制制作發(fā)發(fā)布公公司與與其他他配合合單位位；B、審定定廣告告推廣廣方案案；C、確定定VI、主推推廣告告語；；3）時間間節(jié)點點：A、確定定項目目主題題概念念、主主推語語落實實時間間；B、戶外外噴繪繪廣告告牌、、戶外外導(dǎo)示示牌、、圍墻墻包裝裝、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、DM等設(shè)計計方案案定稿稿發(fā)布布時間間；C、樓書書、會會刊、、折頁頁、戶戶型單單張、、手提提袋等等相關(guān)關(guān)宣傳傳物料料設(shè)計計定稿稿時間間；D、聯(lián)系系并落落實網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、DM廣告制制作與與發(fā)布布時間間。48武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司我公司司設(shè)計計的幾幾個參參考小小樣：：LOGO49圍墻50戶外T型牌51武漢瑞瑞德行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問有有限公公司二，認認籌蓄蓄客期期經(jīng)過導(dǎo)導(dǎo)入期期的鋪鋪墊，，項目目已經(jīng)經(jīng)在市市場上上有一一定影影響，，蓄客客期就就全力力針對對目標標客戶戶進行行挖掘掘，爭爭取更更多目目標客客戶，，為開開盤解解籌做做充分分準備備。1）硬件件準備備：A、現(xiàn)場場售