昆山商業(yè)綜合體項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告（214詳細）

昆山商業(yè)業(yè)綜合體體項目整整體定定位與發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略報告謹呈:江蘇衡山山置業(yè)有有限公司司版權聲明明：本文僅供供客戶內內部使用用，版權權歸世聯(lián)聯(lián)地產顧顧問（中中國）有有限公司司所有，，未經世世聯(lián)地產產顧問（（中國））有限公公司書面面許可，，不得擅擅自向其其它任何何機構和和個人傳傳閱、引引用、復復制和發(fā)發(fā)布報告告中的部部分或全全部內容容。報告整體體思維導導圖分析開發(fā)發(fā)目標、、現(xiàn)實情情境、約約束條件件界定本報報告應解解決的核核心問題題為解決核核心問題題而進行行的基礎礎分析（（發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定定位基礎礎）城市宏觀觀市場分分析城市規(guī)劃劃發(fā)展分分析城市微觀觀市場分分析區(qū)域商業(yè)業(yè)市場分分析商業(yè)綜合合體的發(fā)發(fā)展與收收益模式式研究項目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目整體體定位確定物業(yè)業(yè)類型寫字樓市市場酒店市場場商業(yè)市場場總體定位位商業(yè)等級級商圈劃定定商業(yè)體量量主要服務務群體商業(yè)主題題建筑形式式及風格格功能布局局建議業(yè)態(tài)分配配比例建建議各物業(yè)類類型定位位項目初步步經濟測測算項目地塊塊解析各物業(yè)類類型分配配比例空間設計計報告整體體思維導導圖分析開發(fā)發(fā)目標、、現(xiàn)實情情境、約約束條件件界定本報報告應解解決的核核心問題題為解決核核心問題題而進行行的基礎礎分析（（發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定定位基礎礎）城市宏觀觀市場分分析城市規(guī)劃劃發(fā)展分分析城市微觀觀市場分分析區(qū)域商業(yè)業(yè)市場分分析商業(yè)綜合合體的發(fā)發(fā)展與收收益模式式研究項目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目整體體定位確定物業(yè)業(yè)類型寫字樓市市場酒店市場場商業(yè)市場場總體定位位商業(yè)等級級商圈劃定定商業(yè)體量量主要服務務群體商業(yè)主題題建筑形式式及風格格功能布局局建議業(yè)態(tài)分配配比例建建議各物業(yè)類類型定位位項目初步步經濟測測算項目地塊塊解析各物業(yè)類類型分配配比例空間設計計第一部分分：界定定本報告告需解決決的核心心問題S-C-Q基本結構構——界定問題題的分析析模型資料來源源：世聯(lián)聯(lián)模型？R1非期望結結果——由特定情情境導致致的特定定結果R2期望結果果——不喜歡某某一結果果，想得得到其它它結果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現(xiàn)實情景景與開發(fā)發(fā)目標的的對比界界定：本本報告需需解決的的核心問問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標）本報告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當?shù)亻_發(fā)過一個住宅樓盤——衡山城，樓盤品質較高，帶動開發(fā)商在當?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥Α５从猩虡I(yè)地產經驗和資源，對自身的初始資金啟動量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預期年投資回報率、建設招商及運營周期、回報周期等指標不明確；期望在物業(yè)價值最大化的基礎上，實現(xiàn)最高的投資回報率；提出有關本項目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動區(qū)及啟動模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作的前提下，實現(xiàn)相對的投資回報最大化；協(xié)助開發(fā)商確定主力店，協(xié)助制定招商書等；商業(yè)部分的限高、建筑覆蓋率等指標未定在政府已確定的衡山城項目整體指標中，分析并剝離出該部分，并對其進行物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對于既能保證市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報的各物業(yè)類型和功能組合的假設和驗證；政府希望該項目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象要求，但未限制一定要做，且未約定高樓內功能；項目已建一棟酒店式公寓；尚未確定高樓是否要做，做的形式和位置；昆山的辦公高樓消化量不容樂觀，酒店市場有一定發(fā)展?jié)摿?；希望在市場滿足條件的前提下，做若干高樓，兼顧政府形象要求，并同時保證項目的盈利性如何在確保市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對高樓的棟數(shù)、體量、功能、目標客戶和產品特征進行定位；現(xiàn)實情景景與開發(fā)發(fā)目標的的對比界界定：本本報告需需解決的的核心問問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標）本報告需解決的核心問題昆山市整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在昆山新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來，商業(yè)認知度不高，輻射范圍小，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。區(qū)域內雖集中多數(shù)中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項目所在區(qū)域未來規(guī)劃建造火車站南廣場，與目前臟亂差的北廣場商業(yè)有一定連接；領先昆山半步的商業(yè)綜合體項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內活起來，并保持持續(xù)經營狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內住宅群體對區(qū)域內商業(yè)認知度不高的情況下，把握本項目的主要服務群體，留住區(qū)域內客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，本是否可跳出區(qū)域內原有競爭格局，引領區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？本報告需需解決的的核心問問題梳理理如何在滿滿足開發(fā)發(fā)商初始始資金投投入、后后續(xù)現(xiàn)金金流運作作、政府府要求和和市場條條件的前前提下實現(xiàn)相對對的投資資回報最最大化核心問題題如何保證證“既能滿足足市場定定位實現(xiàn)現(xiàn)，又能能滿足政政府規(guī)劃劃審批要要求，并并可實現(xiàn)現(xiàn)相對最最大收益益回報”的前提下下，確定定各物業(yè)業(yè)類型及及比例組組合；分解問題題（一））如何對昆昆山市商商業(yè)發(fā)展展趨勢作作出正確確的前瞻瞻式預判判；并基基于本項項目所在在城市及及區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展的客觀觀事實，，正確進進行商業(yè)業(yè)定位，，引領區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展的的同時，，保證本本項目的的前瞻式式視角、、品牌影影響力和和成功運運作？如何在兼兼顧市場場有足夠夠需求的的前提下下，兼顧顧政府的的形象要要求，和和企業(yè)的的資金運運作能力力和盈利利要求？？對是否否做高樓樓，及功功能、棟棟數(shù)、體體量、目目標客戶戶和產品品特征進進行定位位；分解問題題（二））分解問題題（三））報告整體體思維導導圖分析開發(fā)發(fā)目標、、現(xiàn)實情情境、約約束條件件界定本報報告應解解決的核核心問題題為解決核核心問題題而進行行的基礎礎分析（（發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定定位基礎礎）城市宏觀觀市場分分析城市規(guī)劃劃發(fā)展分分析城市微觀觀市場分分析區(qū)域商業(yè)業(yè)市場分分析商業(yè)綜合合體的發(fā)發(fā)展與收收益模式式研究項目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目整體體定位確定物業(yè)業(yè)類型寫字樓市市場酒店市場場商業(yè)市場場總體定位位商業(yè)等級級商圈劃定定商業(yè)體量量主要服務務群體商業(yè)主題題建筑形式式及風格格功能布局局建議業(yè)態(tài)分配配比例建建議各物業(yè)類類型定位位項目初步步經濟測測算項目地塊塊解析各物業(yè)類類型分配配比例空間設計計第二部分分：整體體定位基基礎分析析城市宏觀觀市場分分析城市規(guī)劃劃發(fā)展分分析城市微觀觀市場分分析本項目地地塊解析析及SWOT分析區(qū)域商業(yè)市市場分析一、城市市宏觀市場場分析GDP發(fā)展水平分分析昆山市宏觀觀經濟分析析總領昆山市宏觀經濟分分析總體結論社會商品零零售總額分分析人民生活指指標分析產業(yè)結構發(fā)發(fā)展分析宏觀經濟概概述人口結構變變化分析1313[宏觀經濟分分析]宏觀經濟概概述（1）昆山市市地處上海與蘇州州中部，依依托于上海海和蘇州發(fā)展，全市有十個鎮(zhèn)和和一個國家家級經濟開開發(fā)區(qū);（2）昆山發(fā)展速速度較快，，吸引外資資和世界500強企業(yè),在全國縣級級市排列第第一（3）昆山市產業(yè)結構,以工業(yè)為主主導，第三三產業(yè)發(fā)展展相對滯后，，但有比較較大的發(fā)展展?jié)摿?（4）昆山市總總人口以外來暫住住人口居多多．2005年始，外來暫住人人口數(shù)首次次高于本市市戶籍人口口數(shù)，０６６年持續(xù)并有有上升趨勢勢;（5）昆山山市商業(yè)目前存在散散、亂、差差的特點，多為街區(qū)商業(yè)，集集中商業(yè)不不發(fā)達，商商業(yè)發(fā)展水水平較低。。（6）昆山市商業(yè)業(yè)態(tài)目前處于大大賣場主導導的階段，，商業(yè)業(yè)態(tài)層次次滯后于本本市的人均均GDP水平和可支支配收入水平。。（7）昆山市高高收入消費費者普遍存存在到上海海、蘇州購購物、娛樂的的消費習慣慣。昆山宏觀經經濟概述地理位置、、構成、經經濟地位、、產業(yè)結構構、人口結結構、商業(yè)業(yè)發(fā)展、消消費習慣返回1414昆山人均GDP水平高于上海，，剔除高估估因素之后后

依然可可說明本地地房地產市市場處于高速發(fā)展階段年份2003200420052006人均GDP（元/人）30826.5145203.1654324.1568628.48人均GDP增長率16.95%42.65%32.95%（1）昆山市GDP近六年平均均增長率達到29.41%。（2）按年末戶戶籍人口數(shù)數(shù)計算，昆昆山市人均GDP2006年達到141063元，根據當當前匯率，約合18808.4美元。在蘇州及江蘇蘇省中位居居第一。（3）考慮到昆昆山特殊的的外向型經經濟和大量外外來人口，，實際人均GDP調整為68628.48元，根據當當前匯率，，約合9150.46美元。高于于上海8436.5美元，昆山市仍然然處于較高的水水平。房地產預警警系統(tǒng)判斷斷——GDP增速與房地地產發(fā)展關關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停停滯穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動期快快速速發(fā)展期平平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期期人均GDP與房地產發(fā)發(fā)展關系8,000-20,000US＄[宏觀經濟分分析]GDP發(fā)展水平分分析1515世聯(lián)認為：：從GDP總量和社會會商品零售售總額看昆山目前處處于第五梯梯隊向第四四梯隊城市市過渡過程程中，發(fā)展展?jié)摿Υ蟮谝惶蓐牐海荷虾！⒈本┚┑诙蓐牐海簭V州、深圳圳第三梯隊：：蘇州、天津津、重慶、、杭州、無無錫、青島島、寧波、、南京、成成都、大連連、沈陽、、武漢第四梯隊：：東莞、唐山山、濟南、、石家莊、、哈爾濱、、鄭州、長長沙、福州州、淄博、、常州、西西安第五梯隊：：昆明、廈門門、南昌、、太原、合合肥、南寧寧、廊坊、、宜昌、烏烏魯木齊、、蘭州、桂桂林、貴陽陽、柳州、、遵義、海?？赱宏觀經濟分分析]GDP發(fā)展水平分分析1616世聯(lián)認為：：昆山市業(yè)態(tài)發(fā)展進進程與人均均GDP水平存在明顯錯位，可能受其其地理位置置、人口結結構和消費費習慣影響響返回原因：（1）由于大量量外來商旅旅人口和暫暫住人口，，人均GDP水平經調整整后，依然然存在高估估（2）由于靠近近上海，本本地中高收收入人群普普遍存在到到上海購物物習慣，，制約了本本地業(yè)態(tài)升升級[宏觀經濟分分析]GDP發(fā)展水平分分析1717第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1)昆山目前處處于第二產業(yè)占占主導的階階段，但是目前前第二產業(yè)業(yè)所占比重重增長放緩緩，甚至有有所下降。。第三產業(yè)業(yè)所占比重重在02、03年大幅下降降之后，近近年開始緩緩慢增長。。(2)在將來一段段時期內，，第二產業(yè)業(yè)的增長將將會放緩，，所占比重重會穩(wěn)定甚甚至逐步下下降。第三產業(yè)將將會獲得更更快的發(fā)展展。（3）產業(yè)結構構的變化會會進一步提提高昆山人人民收入水水平，同時時刺激商業(yè)業(yè)的發(fā)展。世聯(lián)認為：：昆山處于二二產占主導導的發(fā)展階階段，但已已出現(xiàn)向三三產占主導導階段開始始過渡的趨趨勢，三產產目前發(fā)展展相對滯后后，但有發(fā)發(fā)展?jié)摿宏觀經濟分分析]產業(yè)結構發(fā)發(fā)展分析1818第三產業(yè)細分2006年產值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增減百分點交通運輸、倉儲、郵政業(yè)2802353.0%2.6%0.4信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1652391.8%1.7%0.1批發(fā)和零售業(yè)7608028.2%7.6%0.6住宿和餐飲業(yè)2217252.4%3.2%-0.8金融業(yè)3152863.43.4教育729970.80.8文化、體育和娛樂業(yè)308950.30.3（1）從第三產產業(yè)的細分分行業(yè)看，，批發(fā)和零零售業(yè)增長長最為迅速速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6個百分點，，可以說，，第三產業(yè)業(yè)所占GDP比重提高0.88個百分點，，批發(fā)和零零售業(yè)的貢貢獻度最大大。（2）這種變化化趨勢說明明，在昆山山第三產業(yè)業(yè)發(fā)展的過過程中，商商業(yè)將最可可能起到主主導的作用用。隨著本本地平均消消費水平的的提高和整整體購買力力市場的擴擴大，將會會刺激本地地集中式商商業(yè)的發(fā)展展，提高本本地商業(yè)設設施對本地地居民的吸吸引力。家家樂福、歐歐尚、太平平洋百貨的的即將進入入，正是這這種趨勢的的表現(xiàn)。世聯(lián)認為：：商業(yè)將在在第三產業(yè)業(yè)的發(fā)展過過程中成為為最先增長長的行業(yè)和和增長的主主力軍返回[宏觀經濟分分析]產業(yè)結構發(fā)發(fā)展分析昆山市的人人口結構與與產業(yè)結構構關系緊密密第二產業(yè)目前占主導導地位，但但多以企業(yè)業(yè)鏈低端為為主，以制制造加工廠廠形式存在在，屬于勞勞動密集型型企業(yè)，以以臺商居多多，目前臺臺商在昆山山投資的公公司已經超超過1000家；一方面需要要大量本地及外來來勞動力的技術支撐撐，月薪多多在1000-1500之間，屬于于低收入人人群；一方面需要要臺灣本地地人員的管管理支撐。。并據統(tǒng)計計，目前常常駐昆山的的臺籍人士士已超過10萬人，多為為中高層管管理者，臺商及其家家屬構成了一個個超出平均均水準的高高消費人群群。一方面需要要大量本地及外地地人士作為為中基層管管理者，月收入多多在2000-3000元，屬于平平均偏低收收入人群；；第三產業(yè)由商業(yè)經營營和企業(yè)運運作構成，，比例較小小，但有發(fā)發(fā)展?jié)摿?，，以本地中中小型企業(yè)業(yè)和上海蘇蘇州的外來來企業(yè)為主主；一方面，各各類商業(yè)外來打工人人員，收入普遍遍偏低，約約為1000-1500元左右；一方面，各各類商業(yè)企業(yè)主主或投資者者，本地外地地均有，收收入較高；；一方面，各各企業(yè)的普通工作人人員，收入偏低低，約為2000--2500元；一方面，各各企業(yè)的中高層人員員，收入中等等偏高，約約為4000-5000元；其他（國企企政府）昆山政府公公務員，均均為本地人人，收入較較高；普通國企中中層員工，，月收入為為1000-2000，屬于低收收入人群；；[宏觀經濟分分析]人口結構發(fā)發(fā)展分析昆山市的人人口結構屬屬于啞鈴狀狀分布特征征，外來人人口大于本本地人口數(shù)數(shù)量平均收入中產階級人群低收入人群高收入人群第二產業(yè)制制造加工型型低端企業(yè)業(yè)的技術工工人（主要要勞動力））商業(yè)外來打打工經營人人員第三產業(yè)企企業(yè)的普通通員工（本本地外地人人士均有第二產業(yè)制制造加工型型低端企業(yè)業(yè)的中基層層管理者（（本地外地地人士均有有）第二產業(yè)制制造加工型型低端企業(yè)業(yè)的高層管管理人員及及家屬（臺臺商及其家家屬為主））各類商業(yè)企企業(yè)主及投投資者昆山市政府公公務員第三產業(yè)企業(yè)業(yè)的中高層管管理者[宏觀經濟分析析]人口結構發(fā)展展分析2121昆山市近幾年年總人口數(shù)增增長迅速，其其中自然增長長率為3.55%。，人口的增增長主要是由由于機械增長長引起的。外外來人口的大大量進入為昆昆山的商業(yè)發(fā)發(fā)展提供了強強大的購買力力。世聯(lián)認為：外外來人口的大大量進入為昆昆山的商業(yè)發(fā)發(fā)展提供了機機會和市場，，同時為三產產的發(fā)展奠定定良好的需求求基礎昆山市的GDP增長與暫住人人口的增加有有很強的相關關性;昆山市的經濟濟增長在相當當程度上依靠靠外來勞動力力支撐;昆山市人口增增長的根本動動力在于其外外向型經濟的的快速增長;[宏觀經濟分析析]人民生活指標標分析22222006年外來暫住人人口中，務工工人員為519731人，占到71%。經商和服務務人員各占到到9%和7%。經商人員和務務工人員中的的高層人員具具有較高的消消費力，會更更多的刺激酒酒店、餐飲、、娛樂等行業(yè)業(yè)的發(fā)展。昆山市外來人人口以經商、務工和服務人人員為主經商和務工人人員中的高層層人員具有較高消費費力，會更多多刺激酒店、、餐飲、娛樂樂等行業(yè)的發(fā)發(fā)展。[宏觀經經濟分分析]人民生生活指指標分分析232304、05、06年昆山山人均均消費費性支支出占占人均均可支支配收收入比比例，，分別別為：：68.53%、67.29%、66.92%表明昆昆山市市的居居民消消費增增加速速度小小于可可支配配收入入的增增加，，顯顯示人民潛潛在消消費能能力強強大，城城市消消費潛潛力大大，商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮笫缆?lián)認認為：：結結合““業(yè)態(tài)態(tài)錯位位關系系、產產業(yè)發(fā)發(fā)展機機會、、人口口結構構特點點、人人民潛潛在消消費能能力大大”等等觀點點，昆昆山市市商業(yè)潛潛力巨巨大，，有待待挖掘掘[宏觀經經濟分分析]人民生生活指指標分分析2424昆山家家庭結結構為為兩口口或三三口之之家,整體年年齡結結構偏偏向年年輕不同收收入家家庭支支出均均集中中于衣衣著、、交通通通訊訊、娛娛樂教教育文文化服服務方方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上戶均家庭人口數(shù)3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1)家庭人人均收收入800元以上上的家家庭中中，對對衣著的支出出急劇劇上升升，平平均每每月衣衣著總總支出出在1000元以上上。家庭人人均收收入5000元以上上的家家庭每每月衣衣著支支出更更是高高達5128.62元。(2)家庭人人均收收入800元以上上的家家庭中中，交通和和通訊訊的支出出也相相對較較高，，基本本每月月支出出在1000元以上上，家庭人人家收收入4000元以上上的家家庭此此方面面每月月支出出更是是高達達2000元以上上。(3)家庭人人均收收入800元以上上的家家庭中中，在在娛樂教教育文文化服服務方面的的每月月支出出都在在1500元以上上。其其中：：3000-4000元之間間區(qū)段段支出出高達達8623.59元，4000-5000之間元元區(qū)段段支出出高達達5215.83元，5000元以上上區(qū)段段更是高高達19364.09元。[宏觀經經濟分分析]人民生生活指指標分分析2525（1）昆山山市目目前恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)為34%，根據據國際際標準準，已已進入入富裕裕階段段。（2）從消消費結結構變變化趨趨勢可可以看看出，，昆山山市消消費的的重點點開始始轉向向服裝、、耐用用消費費品、、室內內裝飾飾、醫(yī)醫(yī)療保保健、、通訊訊、文文化娛娛樂等方面面。世聯(lián)認認為：：昆山山市居居民的的消費費重點點正在在發(fā)生生急劇劇的變變化，，耐用消消費品品、服服裝、、醫(yī)療療保健健、文文化娛娛樂正正在成成為消消費熱熱點。返回[宏觀經經濟分分析]人民生生活指指標分分析2626（1）昆山山市的的社會會消費費品零零售總總額一一直處處于高高速增增長，，2006年增長長率達達到17.44%。（2）2001年，昆昆山市市區(qū)消消費品品零售售額占占全市市的比比重為為57.94，2006年提高高到61.17。昆山山市區(qū)區(qū)對周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的集聚聚效應應有所所增強強。（3）連鎖鎖經營營零售售企業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)收入入占零零售企企業(yè)營營業(yè)收收入的的比重重為9.49%，說明明昆山山零售售企業(yè)業(yè)連鎖鎖化程程度低低，仍仍處于于單體體店鋪鋪獨立立經營營、規(guī)規(guī)模分分散的的階段段。世聯(lián)認認為：：昆山山市社社會消消費品品零售售額快快速增增長，，市區(qū)對對商業(yè)業(yè)集聚聚效應應的需需求有有所增增強。。返回[宏觀經經濟分分析]社會零零售品品總額額分析析昆山市市宏觀觀經濟濟分析析結論論世聯(lián)認認為：：（1）受受業(yè)態(tài)態(tài)錯位位關系系、產產業(yè)商商業(yè)發(fā)發(fā)展機機會、、人民民潛在在消費費能力力、人人口結結構特特點等因素素影響響，本地商商業(yè)的的未來來發(fā)展展?jié)摿α薮蟠?，目目前尚尚未被被挖掘掘出來來。?）昆山市市居民民消費結結構正在發(fā)發(fā)生變革，新的的消費費熱點點逐漸漸轉向向“耐用消消費品、服服裝、、醫(yī)療療保健健、文文化娛娛樂”等業(yè)態(tài)態(tài)；這也為為為商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)升升級和新業(yè)態(tài)的的出現(xiàn)現(xiàn)提供了了市場場基礎礎。（3）昆山山市區(qū)區(qū)對集中中型商商業(yè)的的需求求有所所增長長，但目目前本本市商商業(yè)依依然規(guī)規(guī)模普普遍過過小，集集中和和連鎖鎖水平平落后后，不能有有效滿滿足需需求；；返回[宏觀經經濟分分析]總論二、城城市市規(guī)劃劃發(fā)展展分析析29[規(guī)劃及及現(xiàn)狀狀分析析]昆山的的目前前城市市職能能定位位為：：1、長江江三角角洲地地區(qū)核核心城城市上上海周周邊的的重要要的制造業(yè)業(yè)基地地；2、蘇錫錫常都都市圈圈中連連接蘇蘇滬的的外向型型經濟濟發(fā)達達的城城市；3、中心心城區(qū)區(qū)是昆昆山市市域的的政治治、經經濟、、文化化、科科技中中心；；4、適宜宜居住住的現(xiàn)現(xiàn)代化化園林林城市市；5、蘇南南地區(qū)區(qū)休閑閑度假假、旅旅游觀觀光基基地之之一；；總體規(guī)規(guī)劃中中，到到2020年：昆山市市產業(yè)結結構從“二、三三、一一”轉變?yōu)闉椤叭?、二二、一一”的格局局以及發(fā)發(fā)展休閑度度假、、旅游游觀光光的職能能定位位都要求求大力發(fā)發(fā)展商商業(yè)世聯(lián)認認為：：昆山山市整整體規(guī)規(guī)劃和和職能能定位位與經經濟自自然發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)律相相吻合合，經經濟發(fā)發(fā)展的的規(guī)律律結合合政策策的支支持，，將會會大力力促進進商業(yè)業(yè)等第第三產產業(yè)的的發(fā)展展世聯(lián)認認為：：七七大片片區(qū)的的劃分分和功功能定定位透透露了了政府府鞏固固第二二產業(yè)業(yè)，加加速第第三產產業(yè)的的意圖圖昆山市市共分分為7大規(guī)劃劃片區(qū)區(qū)中心城城綜合合片區(qū)區(qū)(玉山鎮(zhèn)鎮(zhèn)和昆昆山經經濟技技術開開發(fā)區(qū)區(qū)整合合形成成）北部片片區(qū)(周市鎮(zhèn)鎮(zhèn)、陸陸揚鎮(zhèn)鎮(zhèn)和石石牌鎮(zhèn)鎮(zhèn)整合合形成成)東部片片區(qū)(花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)和陸陸家鎮(zhèn)鎮(zhèn)整合合形成成)吳凇江江工業(yè)業(yè)園片片區(qū)(以張浦浦鎮(zhèn)為為核心心，包包括正正儀鎮(zhèn)鎮(zhèn)和部部分玉玉山鎮(zhèn)鎮(zhèn))中部生生態(tài)農農業(yè)園園區(qū)（主要要是張張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)）陽橙湖湖休閑閑旅游游片區(qū)區(qū)（以巴巴城鎮(zhèn)鎮(zhèn)為核核心））南部水鄉(xiāng)鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅旅游片區(qū)區(qū)(周莊鎮(zhèn)、、錦溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)、千燈燈鎮(zhèn)和淀淀山湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)整合形形成）[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]世聯(lián)認為為：7大片區(qū)中中，中心心城綜合合片區(qū)的的商業(yè)及及住宅規(guī)規(guī)劃對本本項目定定位有直直接影響響，是規(guī)規(guī)劃研究究的重點點所在中心城綜綜合片區(qū)區(qū)依據各自自定位及及發(fā)展方方向可分為為5個片區(qū)：中心城區(qū)區(qū)城北片區(qū)區(qū)城南片區(qū)區(qū)城西片區(qū)區(qū)城東片區(qū)區(qū)中心城區(qū)區(qū)——規(guī)劃研究究的重中中之重1.中心城區(qū)區(qū)的居住住發(fā)展趨趨勢2.中心城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū)沿滬產業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國際商務城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]世聯(lián)認為為:中心城區(qū)區(qū)未來依依然是城城市商業(yè)業(yè)中心,但發(fā)展空空間有限限，會逐逐漸向外外延展;組成：由人民路路、中山山路、亭亭林路、、柏廬中中路、前前進中路路、震川川中路等城市市核心地地帶主要要街道構構成；規(guī)劃：商業(yè)、行行政配套套、居住住、酒店店、辦公公等為一一體的綜綜合型核核心區(qū)域，輻輻射范圍圍可達全全市及下下屬其他他鄉(xiāng)鎮(zhèn)；；現(xiàn)狀：中心城區(qū)區(qū)基本已經沒有有空置土土地可以以出讓2007年上半年年僅有的5.6074萬平方米米出讓土土地，為定銷銷住宅房即非普普通住宅宅用房，，限制在一一級市場場流通；人民路、、亭林路路、中山山路的商商業(yè)一條條街已逐逐步呈現(xiàn)現(xiàn)外溢效應應，帶動臨臨近的集集街、西西瑭街、、馬鞍山山東路的的業(yè)態(tài)和和商場的的出現(xiàn)；同時時帶動震震川西路路到中路路、前進進中路、、朝陽西西路等街街道的商業(yè)分分布；已形成核核心帶的的商業(yè)集集合趨勢勢，但彼彼此聯(lián)系系松散——形不散神神散未來，中中心城區(qū)區(qū)商業(yè)依依然是城城市中心心;行政中心心可能外外遷;在原有基基礎上改改造翻新新，或重重置地塊塊進行建建設；外溢效應應俞發(fā)明明顯；住宅發(fā)展展空間小小，商業(yè)業(yè)發(fā)展空空間有限限；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心城區(qū)區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]世聯(lián)認為為：城城南片區(qū)區(qū)以居住住和工業(yè)業(yè)為主，，靠火車車站南廣廣場住宅宅具有發(fā)發(fā)展?jié)摿α?，將會會帶動商商業(yè)發(fā)展展，有望望成為新新的城市市商業(yè)副副中心城南片區(qū)區(qū)由兩部分分組成1.昆山經濟濟技術開開發(fā)區(qū)建設已向向南延伸伸，其到到吳凇江江的用地地基本已已批租完完，以工業(yè)業(yè)用地為為主，發(fā)發(fā)展?jié)摿απ。煽珊雎圆徊挥嫞?.昆山中心心城區(qū)南南邊由滬寧鐵鐵路、規(guī)規(guī)劃滬寧寧高速鐵鐵路、滬滬寧高速速公路及及312國道組成成的交通通屏障；；規(guī)劃：住宅、商商業(yè)、辦辦公同步步發(fā)展；；修建火車車站南廣廣場；現(xiàn)狀：住宅社區(qū)區(qū)有一定定規(guī)模，，主要集集中在中中華園路路黃山路路衡山路路創(chuàng)業(yè)路路柏廬南南路一帶帶（規(guī)劃劃中火車車站南廣廣場周邊邊）；商業(yè)也集集中于這這一區(qū)域域，除計計劃08年底入駐駐的樂購購外，其其余均為為社區(qū)配配套商業(yè)業(yè)，無聚聚合氛圍圍；寫字樓集集中在長長江南路路，當?shù)氐赜忻楉椖?，其其中一幢幢?A；火車站南南廣場尚尚未建好好；中心城區(qū)區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]世聯(lián)認為為：城城西片區(qū)區(qū)集合高高檔住宅宅，多為為在建項項目，目目前供大大于求，，未來競競爭激烈烈，且人人口導入入效應尚尚未體現(xiàn)現(xiàn)，商業(yè)業(yè)有多數(shù)數(shù)規(guī)劃建建設，新新項目建建成開業(yè)業(yè)，將支支撐起片片區(qū)成為為新的城城市商業(yè)業(yè)副中心心城西片區(qū)區(qū)昆山中心心城區(qū)的的北部的的幾個開開發(fā)區(qū)規(guī)規(guī)模較小小森林公園園和大學學城的建建設使城城市向西西發(fā)展有有一定的基基礎規(guī)劃：大力開發(fā)發(fā)此片區(qū)區(qū)的宅開開發(fā)數(shù)量量及規(guī)模模；玉山鎮(zhèn)政政府遷入入此片區(qū)區(qū)；開始發(fā)展展配套商商業(yè)，規(guī)規(guī)劃將此此片區(qū)內內前進西西路到中中路打造造為“金金融商業(yè)業(yè)一條街街”；現(xiàn)狀：1.昆山市高檔住宅宅樓盤集集合地2.玉山鎮(zhèn)政政府搬遷遷計劃尚尚無明顯顯進展3.前進中路路到西路路建成幾幾大商業(yè)業(yè)綜合體，將引引入“家樂福?！焙秃汀皻W尚尚”超市，但未成成形“金金融商業(yè)業(yè)街”城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]世聯(lián)認為為：城城北片區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿ατ邢?，，將以社社區(qū)商業(yè)業(yè)為主，，與城南南片區(qū)的的商業(yè)發(fā)發(fā)展相關關性不大大城北片區(qū)區(qū)昆山中心心城區(qū)北北部的玉玉山、周周市等鎮(zhèn)鎮(zhèn)的工業(yè)業(yè)用地開開發(fā)基本本已形成成蔓延之之勢；其他用地地的建設設仍有一一定的余余地；規(guī)劃：1.商業(yè)和居居住同步步發(fā)展；；2.北移工業(yè)業(yè)園區(qū)，，使居住住區(qū)和工業(yè)業(yè)園區(qū)隔隔離；現(xiàn)狀：1.傳統(tǒng)居住住區(qū)，檔檔次中低低；2.商業(yè)一直直發(fā)展不不好；，，僅北門路蕭林林路一帶帶商業(yè)發(fā)發(fā)展較快；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)一部分向向北發(fā)展展，跨越339省道；一部分向向東發(fā)展展，在金浦浦路橫涇涇路新浦浦路附近近；一部分在在片區(qū)靠靠近市區(qū)區(qū)段，于北門門路蕭林林路一帶帶城北片區(qū)區(qū)無論是是出讓還還是成交交地塊中中，商住兩用用地均占占據絕對對優(yōu)勢土地出讓讓成交[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]世聯(lián)認為為：城東片區(qū)區(qū)未來將將以商務務辦公為為主要發(fā)發(fā)展方向向，商業(yè)業(yè)配合區(qū)區(qū)域發(fā)展展，以中中小體量量、高檔檔次的形形態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)，與城城南片區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展的相相關性不不大城東片區(qū)區(qū)規(guī)劃1.在保留部部分工業(yè)業(yè)的情況況下，發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)、商務務辦公和和居住；；片區(qū)開發(fā)發(fā)管委會會等機關關遷入；；將區(qū)域內內的前進進東路打打造成政政治金融融一條街街；現(xiàn)狀：1.商業(yè)辦公公用地為為5.4555萬平方米米，達商商住用地地的4倍；近期推出出“城東東輕坊城城”“嘉嘉裕國際際”兩個個大型商商業(yè)項目目，但氛氛圍尚未未形成；；2.政府機關關尚未遷遷入；前進東路路尚無發(fā)發(fā)展跡象象；住宅競爭不激激烈，目目前供應應量不多多，但作作為經濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)，伴隨隨發(fā)展，，人口必必然會增增加，購購房需求求量也會會逐年上上升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]世聯(lián)認為為：昆山市商商業(yè)將重重點往西西、南發(fā)發(fā)展，可可能形成成新的城城市副中中心重重點發(fā)發(fā)展區(qū)域域為火車車站南廣廣場周邊邊、前進進中路到到西路伴隨昆山山市居住住地“重重點往西西往南發(fā)發(fā)展的趨趨勢”昆山市商商業(yè)也應應重點往往西往南南發(fā)展城西片區(qū)區(qū)和城南南片區(qū)，，有望繼繼中心城城區(qū)之后后，成為為新的城城市商業(yè)業(yè)副中心心；城北片區(qū)區(qū)的發(fā)展展?jié)摿Σ徊淮?，但但會有一一定發(fā)展展；城東片區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)發(fā)展空空間不大大；[規(guī)劃及現(xiàn)現(xiàn)狀分析析]總結三、城城市微觀觀市場分分析城市微觀觀市場分分析——思維導圖圖城市微觀觀市場分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)辦公物業(yè)業(yè)酒店物業(yè)業(yè)各商業(yè)街街、業(yè)態(tài)態(tài)及主要要商業(yè)項項目對本本項目定定位的影影響昆山市商商業(yè)物業(yè)業(yè)的未來來發(fā)展機機遇及趨趨勢純辦公物物業(yè)（寫寫字樓））是否適適合在昆昆山發(fā)展展；如果適合合發(fā)展，，產品特特征和客客戶特征征分別是是什么？？如果不適適合發(fā)展展，變通通的產品品形式是是怎樣？？40年產權的的商務辦辦公公寓寓是否有有發(fā)展空空間，在在昆山的的認可度度如何，，投資回回報怎樣樣？酒店物業(yè)業(yè)如何細細分？昆山市酒酒店市場場整體供供求狀況況及發(fā)展展概況昆山市最最具備發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ募毞址志频晔惺袌鍪鞘彩裁?？一各主要商業(yè)街分析二各典型業(yè)態(tài)分析三主要競爭項目分析四對項目的影響分析昆山市商商業(yè)物業(yè)業(yè)分析步步驟城市微觀觀市場分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)各主要商商業(yè)街分分析商業(yè)街或商圈性質功能組合客群定位輻射能力發(fā)展趨勢人民路傳統(tǒng)商業(yè)街購物，少量餐飲和娛樂，復合商業(yè)街全客層全市集中商業(yè)增加，繼續(xù)全客層定位亭林路成熟商業(yè)街購物中高檔，以中高收入女性為主全市保持針對女性的中高檔次定位中山路半成熟商業(yè)街餐飲、休閑娛樂中檔，中高收入人群周邊3公里左右保持原定位北門路成熟商業(yè)街以社區(qū)商業(yè)為主，購物、服務占較大比例中低檔，周邊居民周邊2公里增加集中商業(yè)，形成中檔定位前進西路新興商業(yè)區(qū)購物、休閑、娛樂、文化等復合商業(yè)區(qū)中檔，全客層周邊3公里最具發(fā)展?jié)摿Φ膹秃仙虡I(yè)區(qū)柏廬路新興點狀商圈購物為主，少量餐飲娛樂中高檔，以時尚女性為主周邊3公里形成塊狀商圈人民路、、前進西西路、柏柏廬路最最具發(fā)展展?jié)摿?，，前兩者者會形成成復合商商業(yè)街區(qū)區(qū)，后者者形成女女性時尚尚街區(qū)各主要商商業(yè)街分分析城市微觀觀市場分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)各典型業(yè)業(yè)態(tài)分析析業(yè)態(tài)基本立地條件參考現(xiàn)有網點分布市場容量發(fā)展前景百貨占地

7000平米以上，面積

20000-50000平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當?shù)姆稚?，但都處于成熟商業(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場己基本飽和，新進入者風險較大看好，隨著本地商業(yè)的升級，百貨將發(fā)揮主導作用大賣場占地

10000平米以上，面積

14000-30000平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍固定居民達到20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。較不合理，在西城區(qū)存在一定的過度布點，貼身競爭。在北城區(qū)缺乏網點分布。南城區(qū)隨著成熟，仍有市場空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場機會看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設置較合理，但布點較分散。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級機會，缺乏主題、商務餐廳看好休閑、娛樂處于成熟商圈或同類聚集設置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場機會看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對百貨等大型業(yè)態(tài)的進入，存在威脅一般百貨業(yè)態(tài)態(tài)已無市市場機會會，大賣賣場在特特定區(qū)域域存在空空白，餐餐飲、休休閑、娛娛樂主題題定位存存在明顯顯市場空空間城市微觀觀市場分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)主要競爭爭項目分分析競爭者輻射能力客群定位檔次定位業(yè)態(tài)關系其他因素總結人民路重疊全客層中檔為主各業(yè)態(tài)受一定影響。購物功能尤其沖突人行天橋的修建會使其不利影響加大回避購物功能，錯位經營亭林路重疊中高收入女性中高檔中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路無中高收入人群中檔不沖突影響較小柏廬路（含萊茵廣場）重疊時尚女性中檔、高檔時尚購物沖突影響較小柏廬路（中茵廣場）少量重疊中高收入人群中檔餐飲存在一定沖突其規(guī)劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小前進西路少量重疊全客層中高檔各業(yè)態(tài)受一定影響影響大小取決于現(xiàn)有項目的進展情況影響未定，保持關注吉田國際重疊全客層中檔大賣場沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產權式商鋪經營難度較大保持關注，盡量錯位經營火車站南廣場重疊未知未知可爭取形成互補關系未有詳細的規(guī)劃保持關注，爭取整體協(xié)調發(fā)展人民路作作為傳統(tǒng)統(tǒng)商圈，，隨著人人行天橋橋的修建建，其對對本項目目的威脅脅最為嚴嚴重，本本項目必必須功能能錯位，，有效區(qū)區(qū)隔城市微觀觀市場分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)對項目定定位的影影響分析析典型業(yè)態(tài)競爭關系業(yè)態(tài)特點趨勢判斷項目地塊總結百貨不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小不具有發(fā)展條件大賣場不支持。與吉田國際沖突支持前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小大賣場不具備發(fā)展條件，標準超市可以引入餐飲支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展休閑娛樂支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持，內河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般支持建議配套對典型業(yè)業(yè)態(tài)進行行內、外外因素綜綜合研判判城市微觀觀市場分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)商業(yè)發(fā)展展機遇餐飲、休休閑、娛娛樂以及及新興服服務業(yè)態(tài)態(tài)是下一一個商業(yè)業(yè)發(fā)展機機遇，應應跟隨百百貨布局局，或自自行聚合合布局。。城市微觀觀市場分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)總結昆山市辦辦公物業(yè)業(yè)分析思思維導圖圖商務公寓寓寫字樓辦公物業(yè)業(yè)可能的的發(fā)展方方向市場現(xiàn)狀狀產業(yè)結結構產品優(yōu)優(yōu)勢客戶分分析城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)二、三三線城城市辦辦公物物業(yè)啟啟動與與發(fā)展展歷程程萌芽階階段啟動階階段發(fā)展階階段成熟階階段辦公需需要住宅改改辦公公草創(chuàng)型型企業(yè)業(yè)住宅無改善環(huán)環(huán)境住宅立立項、、商務務辦公公成長型型中小小企業(yè)業(yè)第一代代商務務公寓寓位置價格交通使用成成本動因表現(xiàn)形形式產品特特征入駐公公司特特征客戶關關注點點追求形形象純商務務形象象迅速發(fā)發(fā)展的的中小小企業(yè)業(yè)初具規(guī)規(guī)模的的企業(yè)業(yè)純寫字字樓開開始出出現(xiàn)位置配套硬件商務氛氛圍需求多多樣化化多樣化化各種類類型企企業(yè)寫字樓樓與新新一代代商務務公寓寓并存存地段服務軟環(huán)境境健康、、風景景世聯(lián)研研究寫字樓樓OR商務公公寓？？城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)產業(yè)結結構決決定辦辦公物物業(yè)的的發(fā)展展產業(yè)結結構是是決定定一個個城市市辦公公物業(yè)業(yè)發(fā)展展狀況況的最最根本本原因因第三產產業(yè)不不發(fā)達達，對中中高檔檔辦公物物業(yè)的的需求求就越越小中小型型企業(yè)業(yè)越多多，對對商住住樓等等中低低檔辦辦公物物業(yè)的的需求求就越越大昆山以以第二二產業(yè)業(yè)為主主導，，對高高檔寫寫字樓樓市場場帶動動不強強，對對中低低檔辦辦公物物業(yè)有有較好好的拉拉動作作用昆山歷歷年三三產結結構（（1978-2005）數(shù)據來來源：：昆山山統(tǒng)計計年鑒鑒2005，2005年昆山山市經經濟和和社會會發(fā)展展情況況2004年，昆昆山公公路貨貨運總總量4106萬噸，，涉及及個體體經濟濟2989家貨物周周轉量量26.8億萬噸噸公里里，涉涉及個個體經經濟16.6萬戶第二產產業(yè)昆山第第三產產業(yè)主主要是是貿易易物流流行業(yè)業(yè)2004年昆山山私營營工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)982家，產產值243.3億元；；平均均產值值2480萬城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)第三產產業(yè)總總量反反映昆昆山寫寫字樓樓整體體容量量處于于較低低水平平，經經驗值值反映映昆山山寫字字樓市市場相相對于于整體體房地地產市市場處處于較較低水水平三產GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低昆山=40/5000=0.8%昆山2006年第三三產業(yè)業(yè)GDP總值289.07億元，，寫字字樓整整體容容量處處于較較低水水平城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊昆山1.02.03.04.001000200030004000第三產業(yè)GDP(億元)R城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)5050第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山的的產業(yè)業(yè)結構構不支支持高高檔純純寫字字樓的的發(fā)展展(1)第二產產業(yè)是是昆山山的主主導產產業(yè)，近幾幾年增增長放放緩。。第三三產業(yè)業(yè)比重重在02、03年下降降之后后，近近年開開始緩緩慢增增長。。(2)在短期期內，，第二二產業(yè)業(yè)的增增長仍仍將維維持，，所占占比重重保持持穩(wěn)定定。第第三產產業(yè)在在政府府的倡倡導下下可能能會獲獲得一一定的的發(fā)展展。(3)昆山在在近5年內，，仍屬屬于工工業(yè)型型城市市，外外資企企業(yè)以以及本本地企企業(yè)中中以第第二產產業(yè)為為主。。不能能支撐撐純寫寫字樓樓的開開發(fā)。。城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)物業(yè)名稱開盤時間項目類型均價嘉裕國際廣場2007年6月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家2006年11月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務廣場2006年5月小高層商務寫字樓7000利得國際2003年8月純寫字樓8000MP現(xiàn)代廣場2006年12月純寫字樓8500純寫字字樓很很少LOFT企業(yè)家家是商商務公公寓新新概念念的領領跑者者昆山不不適合合發(fā)展展純寫寫字樓樓昆山是是否適適合發(fā)發(fā)展商商務公公寓昆山市市不適適合發(fā)發(fā)展純純寫字字樓，，現(xiàn)有有辦公公多為為工廠廠自建建樓、、改造造型舊舊寫字字樓和和住宅宅性質質辦公公物業(yè)業(yè)，商商務公公寓概概念剛剛起城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)昆山市市辦公公物業(yè)業(yè)分析析思維維導圖圖商務公公寓寫字樓樓辦公物物業(yè)可可能的的發(fā)展展方向向市場現(xiàn)現(xiàn)狀產業(yè)結結構產品優(yōu)優(yōu)勢客戶分分析城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)二產為為主的的相似似城市市—東莞1.城市地地位以以及地地理位位置相相似昆山——江蘇省省非龍龍頭城城市，，靠近近上海海。獨獨立的的經濟濟體，，以電電子產產品等等加工工業(yè)為為主。。東莞——廣東省省非龍龍頭城城市，，靠近近廣州州。獨獨立的的經濟濟體，，以電電子產產品加加工業(yè)業(yè)為主主2.產業(yè)結結構相相似以第二產業(yè)業(yè)為主，第第二產業(yè)在在50%以上，第三三產業(yè)在33%左右3.經濟總量相相似昆山2003年GDP430.4億元，2006年超超過930億；東莞2003年GDP884.5億元，2004年年超過1000億城市微觀市市場分析辦公物業(yè)東莞辦公物物業(yè)市場在在2003和2004年之間出現(xiàn)現(xiàn)跳躍式增增長2004年施工面積積達45.47萬平米，比比2003年的29.61萬平方米增增長了54％。空置辦公、、寫字樓面面積1.78萬平方米04年批準預售售寫字樓43.32萬平方米由于東莞經經濟規(guī)模的的增大和產產業(yè)結構的的調整升級級，使得辦辦公物業(yè)市市場的需求求呈現(xiàn)階梯式跳增增。2004年、2005年，東莞辦辦公物業(yè)年年均消化量量約20萬平方米跳躍式增長長東莞參考市市場的研究究表明，市市場由發(fā)展展初期進入入高速發(fā)展展階段會面面臨一個階階梯式跳增增期。昆山2006年的GDP水平接近東東莞2004年的水平，，達到近1000億—辦公物業(yè)階階梯式跳增增期的臨界界點城市微觀市市場分析辦公物業(yè)酒店寫字樓商住樓商住樓昆山商住公公寓項目案案例分析—LOFT企業(yè)家LOFT企業(yè)家物業(yè)業(yè)類型：酒酒店、商住住公寓,寫字樓2007年4月底入市，，8月底商住樓樓部分已經經售罄。LOFT企業(yè)家作為為昆山首個提提出商住公公寓中LOFT概念的地產項目目，在開盤盤之后，受受到了市場場的熱捧。。兩棟商住住樓先于寫寫字樓售完完。城市微觀市市場分析辦公物業(yè)昆山商住地地產項目案案例分析—LOFT企業(yè)家50-850平米的自由由分隔辦公公空間。挑高4.5米的大堂，豪豪華裝修首創(chuàng)昆山市集集約式辦公配配套，前臺接接待、打字等等辦公設置。。企業(yè)注冊、商商務咨詢、代代訂機票等集集約式商務服服務光纖接入、無無線上網；OTIS電梯把租金付給自自己的產權型型辦公物業(yè)，，專為成長型公司量身打造。LOFT企業(yè)家商住樓樓產品的自身身優(yōu)勢9月6日市調當天，，從樓盤銷售售代表處了解解到：購買買LOFT企業(yè)家的多為為投資客，約約占75%左右。主要來來自上海，蘇蘇州以及昆山山本地。其余的自用客客戶多為昆山山本地的中小小型企業(yè)以及及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)業(yè)。50-850平米的自由分分隔辦公空間間。城市微觀市場場分析辦公物業(yè)昆山二、三產產業(yè)規(guī)模增長長導致辦公物物業(yè)需求增加加2004年昆山第三產產業(yè)產值構成成數(shù)據來源：昆昆山統(tǒng)計年鑒鑒20052001到2003年昆山第二產業(yè)增長長較快，主要得益于加加工類企業(yè)的的發(fā)展，之后后一直維持在在68%的水平。2004年昆山批發(fā)、倉儲、、零售物流以及咨詢類產產值達到三產比例例的50%多，表明物流貿貿易等行業(yè)的的高速發(fā)展。。二、三產業(yè)規(guī)規(guī)模的快速增增長拉動昆山山辦公物業(yè)的的需求增長。。第三產業(yè)中的的貿易物流產產業(yè)增長迅速速第二產業(yè)規(guī)模模穩(wěn)中有增昆山辦公物業(yè)業(yè)市場面臨階階梯式跳增期期市場需求量大大大增加，和和大量辦公物物業(yè)項目的入入市印證了這這一趨勢LOFT企業(yè)家等項目目的入市也可可證明這一趨趨勢城市微觀市場場分析辦公物業(yè)辦公物業(yè)供應應的缺失，致致使住宅物業(yè)業(yè)演化為商住住樓，承擔辦辦公物業(yè)的功功能，且部分分實現(xiàn)了商住住樓的價格部分住宅商住住比例達到1;1以上。數(shù)據來源：世世聯(lián)分析辦公物業(yè)供應應不足，住宅宅物業(yè)承擔辦辦公物業(yè)功能能。中檔住宅演化為商住樓純高檔住宅演化為商住樓名稱物業(yè)性質租金/售價商住均價4000元/平米左右商住約0.8元/平米*天，物業(yè)費1元/平米*月住宅轉商住0.7元/平米*天，不含物業(yè)費和暖氣費住宅轉商住0.6-0.8元/平米*天，不含物業(yè)費和暖氣費在住宅項目的的沿街位置都都會設置辦公公物業(yè)。住宅物業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)了與商住物物業(yè)同樣的租租金價格城市微觀市場場分析辦公物業(yè)街鋪類辦公承承擔部分辦公公職能，辦公公需求外溢街鋪類辦公，，主要客戶群是是物流公司，，大品牌連鎖鎖服務，咨詢詢公司，投資資公司等高級級服務業(yè)本質原因：缺缺乏高品質辦辦公樓，街鋪鋪滿足其形象象以及昭示性性訴求城市微觀市場場分析辦公物業(yè)602006昆山國民生產總值達到1000億，對比相似城市東莞的辦公物業(yè)市場發(fā)展規(guī)律，昆山達到階梯式跳增期的臨界點2006-07昆山辦公物業(yè)進入跳增期，辦公需求大增辦公物業(yè)的缺乏使得大量客戶外溢昆山缺乏足夠的辦公物業(yè)，辦公物業(yè)客戶外溢，迫使住宅樓和街鋪承擔了部分辦公物業(yè)的功能LOFT企業(yè)家成為昆山商務公寓領跑者LOFT企業(yè)家抓住了這一市場契機，推出了LOFT商務公寓，成為市場的引領者。市場分析昆山面臨辦公公物業(yè)跳躍增增長期，市場場供給增量增增加；昆山市有較多多辦公物業(yè)客客戶的潛在需需求未被滿足足；昆山市未來辦辦公企業(yè)規(guī)模模將會進一步步增加；市場上出現(xiàn)新新型辦公物業(yè)業(yè)項目，LOFT企業(yè)家，且銷銷售狀況良好好；從市場層面和和城市辦公物物業(yè)發(fā)展階段段來看，昆山山市仍有辦公公物業(yè)空白點點存在，且滿足客戶需求求的新型物業(yè)類型型更有可能被被接受城市微觀市場場分析辦公物業(yè)昆山市辦公物物業(yè)分析思維維導圖商務公寓寫字樓辦公物業(yè)可能能的發(fā)展方向向市場現(xiàn)狀產業(yè)結構產品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場場分析辦公物業(yè)昆山辦公物業(yè)業(yè)的主要客戶戶分析昆山市辦公物物業(yè)企業(yè)客戶戶以貿易物流、制造業(yè)、房地產中介、、裝修裝飾等行業(yè)為主，，規(guī)模偏向中中?。煌顿Y客戶以昆昆山本地、上上海、蘇州以以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的小投資客客為主。城市微觀市場場分析辦公物業(yè)昆山現(xiàn)階段商商務辦公物業(yè)業(yè)的主流客戶戶以創(chuàng)業(yè)型、、成長型的中中小企業(yè)為主主企業(yè)發(fā)展階段段辦公物業(yè)需求求中高檔創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價價格低、空間間使用靈活、可可商可住頂級04年06年08年10年03年隨著昆山大中中型加工制造造企業(yè)的發(fā)展展，大批中小小企業(yè)特別是是為加工制造造企業(yè)服務的的物流貿易企企業(yè)開始出現(xiàn)現(xiàn)。經過兩三年左左右的發(fā)展，，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)業(yè)進入成長期期，業(yè)務得以以發(fā)展，實力力增強，對于于辦公物業(yè)的的空間和形象象要求隨之提提高。國家戰(zhàn)略的持持續(xù)推進，宏宏觀經濟的持持續(xù)向好，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)公司的不不斷成功，促促使更多的投投資創(chuàng)業(yè)的中中小企業(yè)的產產生。因此目前昆山山市場上的新新興第三產業(yè)業(yè)主要以10人左右的創(chuàng)業(yè)業(yè)型公司和10-20人左右的成長長型企業(yè)為主主。成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價價格適合、面面積實用，地段段要好，開始始要求形象中低檔辦公物物業(yè)城市微觀市場場分析辦公物業(yè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的的需求和價格格承受力目前前很有限，是是拉動商務公公寓需求的后后備力量企業(yè)發(fā)展階段段辦公物業(yè)需求求中低檔寫字間間創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價價格低、空間間使用靈活、可可商可住成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價價格適合、面面積實用，地段段要好，開始始要求形象創(chuàng)業(yè)型企業(yè)由由于規(guī)模和資資金所限，同同時對物業(yè)形形象沒有高的的要求，因此此一般不會選選擇租金和售售價較高的寫寫字樓物業(yè)，，而會選擇性性價比較高的的商住公寓。。昆山市場上各各類公寓的總總供應量約有有40萬平米；即使使市場上存在在1萬家創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型型企業(yè)業(yè)，最最多也也只能能消化化大約約70萬平米米左右右，同同時住住宅還還分流流了一一部分分客戶戶，因因此公公寓需需求很很大。。由于公公寓租租售情情況具具佳，，投資資客的的投資資熱情情高漲漲，后后續(xù)項項目上上市量量較大大。昆山市市場商商住公公寓的的熱銷銷，價價格將將持續(xù)續(xù)走高高中低檔檔辦公公物業(yè)業(yè)城市微微觀市市場分分析辦公物物業(yè)成長型型企業(yè)業(yè)是目目前在在售的的公寓寓項目目的主主力客客戶企業(yè)發(fā)發(fā)展階階段辦公物物業(yè)需需求中低檔檔辦公公物業(yè)業(yè)創(chuàng)業(yè)型型企業(yè)業(yè)人數(shù)：：10人以下下物業(yè)要要求：：價格格低、、空間間使用靈靈活、、可商商可住住成長型型企業(yè)業(yè)人數(shù)：：10-20人物業(yè)要要求：：價格格適合合、面面積實用用，地地段要要好，，開始始要求形形象成長型型企業(yè)業(yè)由于于規(guī)模模和資資金所所限，，一般般只租租用1000－1200元之間間的辦辦公物物業(yè)，，根據據推算算，該該類企企業(yè)能能夠承承受的的寫字字樓銷銷售價價格在在6000－6500元左右右，因因此市市場上上售價價較高高的寫寫字樓樓已經經超出出其支支付能能力。。目前市市場上上大多多數(shù)的的商務務公寓寓面積積在70－100平米左左右，，對于于10-20人左右右的成成長型型企業(yè)業(yè)來說說面積積偏小?。煌瑫r由由于商商務公公寓的的形象象和商商務配配套越越來越越貼近