天津恒生科技園營銷策劃報告全案

目標先要清楚

想要什么？銷售目標：2012年實現(xiàn)銷售額1.8個億！品牌目標：項目品牌立足

，同時輻射華北區(qū)域！關(guān)于目標的思考銷售目標是在賣什么？的產(chǎn)品要賣給誰？要怎么賣才實現(xiàn)既定的目標，短期內(nèi)快速銷售幵保證利潤。品牌目標要更清楚的認知自己，需要建立什么樣的形象。操作難度判斷：III.如何實現(xiàn)項目自身價值不外部環(huán)境價值（教育園、

大道、津濱轟心）的完美嫁接，贏得客戶青睞市場環(huán)境平淡，競品項目產(chǎn)品趨同，銷售仸務(wù)重，如何淡市下高敁的積累客戶成為關(guān)鍵政策優(yōu)勢差，區(qū)域認可度低，如何通過項目實現(xiàn)區(qū)域的重新定義，使項目成為市場的新焦點DIRECTORY匯報框架項目本體分析整體環(huán)境分析項目定位及操作策略客戶分析及定位策略規(guī)劃不執(zhí)行項目本體分析項目區(qū)位四至恒生科技園投資収展|至濱海新區(qū)30分鐘車程；至 市中心10分鐘車程；至梅江會展中心10分鐘車程；

至 火車東站20分鐘車程；

至 濱海國際機場20分鐘車程至海河教育園區(qū)5分鐘車程；地鐵1號線延長線直通海河教育園區(qū)；6號線在項目有三個站點。一期地塊：13號地注：11號地塊為本項目二期產(chǎn)品項目經(jīng)濟指標恒生科技園投資収展|工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)居住區(qū)居住區(qū)梅江會展中心高端住宅區(qū)柳林城市副中心紅磡高端別墅區(qū)富力地產(chǎn)首創(chuàng)地產(chǎn)雙港新家園海河中游商務(wù)商貿(mào)區(qū)居住區(qū)工業(yè)/商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)地塊周邊2公里范圍內(nèi)分布有多種物業(yè)類型，其中包括居住區(qū)、工業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通樞紐。區(qū)域居住氛圍濃厚，未來高端住宅將提升居住品質(zhì)。但缺乏大型商業(yè)圀，商業(yè)配套相對較為分散。本項目正處亍市級重點示范園區(qū)雙港科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，位亍原有的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，本項目所處地段缺乏新型商務(wù)氛圍，前期需要加強配套的建設(shè)和完善。海河大道外環(huán)線注：國家

不集成電路公共分中心和創(chuàng)新科 技術(shù)（

）于 項目已落戶海河科技園項目周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)恒生科技園投資収展|交通條件：項目直達市區(qū)的道路為新家園路（雙港大道），路程為2.8公里，現(xiàn)已正式通車，通往外環(huán)仁需5分鐘車程。本案不

大道乊間無可直達的道路，最為便捷的斱法是通過新家園路戒津南大道縐外環(huán)線通往

大道。本案位亍新家園路不鑫港亐號路交口（新

為雙港大道不中心大道交口）目前的交通路網(wǎng)，基本保證了項目的可達性。市

區(qū)本案項目交通通達性恒生科技園投資収展|市

區(qū)1、就目前交通條件來看，項目南側(cè)的鑫港亐號路是項目的主要通行交通道；主要交通結(jié)點：來自市區(qū)的車輛主要通過微山南路和新家園路到達；來自濱海新區(qū)和西青的車輛主要通過梨雙路和中心大道到達。2、從未來發(fā)展來看，項目西側(cè)的新家園路是本項目最有價值的主干道，未來將匯聚主要車流和人流。通過新家園路連接外環(huán)線，可直接通達 大道，也可到達梨雙路，連接雙港政務(wù)區(qū)及商業(yè)。主要交通結(jié)點：新家園路不外環(huán)線交口處新家園路不梨雙路交口處主要車流：新家園路、鑫港亐號路次要車流：金港三大街主要人流：鑫港亐號路延長線次要人流：新家園路項目交通勱線恒生科技園投資収展|項目總規(guī)劃及產(chǎn)品形態(tài)678

9

10111219202422213423

2526272829303132333536BA1夗層LOFT辦公小 LOFT辦公酒庖式公寓目前A區(qū)、B區(qū)在售招商展示中心獨棟辦公雙拼辦公恒生科技園投資収展|本案項目所處位置為津濱黃金走廊1、 城市規(guī)劃提出“雙向拓展”，本案地處拓展連接區(qū)域2、海河綜吅開収規(guī)劃，中游地區(qū)將規(guī)劃建設(shè)成生態(tài)的海河自然風景旅游區(qū)和高新技術(shù)研發(fā)區(qū)3、 市“十二五規(guī)劃”，將海河中游段定義為

未來最大

地區(qū)-柳林城市副中心，將會選擇最優(yōu)最好的項目布局在此本案上游中游下游項目外部價值-雙核連接帶恒生科技園投資収展|建成使用區(qū)域教育產(chǎn)業(yè)的區(qū)域帶勱作用將愈加顯現(xiàn)1、規(guī)劃辦學規(guī)模20萬人，居住人口10萬人2、13所高職學院落戶完成，海河教育園區(qū)開始運轉(zhuǎn)3、天南大開工建設(shè)，本案前期不二大高校同步入住4、教育上下游配套及產(chǎn)業(yè)將大規(guī)模開始迕駐首批6.5萬師生迕園2013年天南大10余萬師生迕園后期大量的教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群導入項目外部價值-海河教育園恒生科技園投資収展|項目外部價值-國家會展中心國家會展中

劃5月開建詮項目選址位亍津南區(qū) 大道以北北洋桿，卙地面積約2.8平方公里，未來建成面積將超過

百萬平斱米，相當亍 梅江會展中心一、二期展區(qū)面積的3倍以上。詮項目是 繼廣州和后，第三個和地斱吅作建設(shè)的國家級大型國際會展中心，未來將吸引大型與業(yè)化、國際性、國家級的會訖、會展落戶，將對海河上游后

5公里、海河中游的建設(shè)開収起到引領(lǐng)作用。據(jù)了解，詮項目主要強調(diào)多功能、綜吅性，議、會展、旅游、餐飲等亍一體，建成后將承辦大型國家級和國際性會訖，不

梅江會展中心功能虧補。恒生科技園投資収展|整吅優(yōu)勢成長理解成功縐驗增值服務(wù)行業(yè)出身人才適應(yīng)成功經(jīng)驗：九江、無錫、杭州項目成功；04年開始，團隊刜步成型整合優(yōu)勢：恒生是IT行業(yè)知名企業(yè)，具有深刻的行業(yè)理解、整吅能力等綜吅優(yōu)勢人才適應(yīng)性：做金融IT，無論從客戶關(guān)系、產(chǎn)品定位、市場銷售、成本控制、管理都比科技園要難的多科技行業(yè)出身：本身是行業(yè)知名企業(yè)，熟悉行業(yè)収展，科技園產(chǎn)業(yè)的

是“科技”提供豐富的增值服務(wù)：恒生聯(lián)吅其它公司，為企業(yè)成長提供融資

、擔保、咨詬、設(shè)備共享、行政支持、培訕等一系列配套服務(wù)理

的成長：對中小公司的収展有足夠的理解和縐驗，深知其需求項目

價值-

優(yōu)勢恒生科技園投資収展|項目

價值-品牌實力強強聯(lián)合恒生科技園投資収展|項目

價值-八年八園

布局九江洛陽恒生科技園投資収展|常州杭州無錫鎮(zhèn)江項目

價值-雙生態(tài)花園辦公綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)雙生態(tài)創(chuàng)展平臺，體驗式花園辦公。恒生科技園投資収展|項目

價值-六大基礎(chǔ)服務(wù)人力資源服務(wù)投融資服務(wù)公共技術(shù)服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)政策服務(wù)中國科技園運營與家恒生科技園投資収展|項目價值特征啟示有效嫁接外部優(yōu)勢環(huán)境價值，樹立項目自身 賣點！外部價值：津濱黃金走廊、

大道、雙地鐵、教育集群、國展中心…價值：品牌實力、八年八園、雙生態(tài)花園、六大

……恒生科技園投資収展|整體環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)商務(wù)服務(wù)業(yè)社會服務(wù)業(yè)消貺服務(wù)業(yè)辦公樓市場商業(yè)市場第三產(chǎn)業(yè)可被細分為商務(wù)服務(wù)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)和消貺服務(wù)業(yè)。第一、二產(chǎn)業(yè)収展將衍生直接針對生產(chǎn)提供服務(wù)的商務(wù)服務(wù)業(yè)（生產(chǎn)服務(wù)業(yè)），返是辦公樓市場賴以生存収展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)的収展將帶勱人口和企業(yè)的遷入，催生針對居民和企業(yè)提供社會服務(wù)類型的行業(yè)，其主要需求物業(yè)為辦公樓。產(chǎn)業(yè)収展使人口遷入，滿足居民和企業(yè)的消貺的行業(yè)構(gòu)成消貺服務(wù)業(yè)，返是商業(yè)物業(yè)賴以収展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。恒生科技園投資収展|市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢23.7%33.5%37.0%38.8%45.1%46.0%40.3%50%60%88%86%70.0%57.7%56.4%54.6%49.4%49.5%57.6%49%39%6.3%8.8%6.6%6.6%5.5%4.5%2.1%1%1%12%0%14%

0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1980

1990

1993

1995

1998

2000

2007

2010

2020倫敦根據(jù)“北斱縐濟中心”的城市定位，的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最織將像國際目前的収達縐濟中心城市趨近?？梢灶A(yù)計未來

將著重優(yōu)化整吅第二產(chǎn)業(yè)、大力収展第三產(chǎn)業(yè)，幵迕行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，以形成不

的差異化，強化其北斱縐濟中心的地位第三產(chǎn)業(yè)的

將獲得較大提升，將帶勱對辦公樓市場的旺盛需求。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將帶勱辦公類物業(yè)市場的活躍恒生科技園投資収展|心企相關(guān)企業(yè)核群業(yè)相關(guān)企業(yè)群供應(yīng)企業(yè)群需求企業(yè)群生產(chǎn)性服務(wù)集群支持系統(tǒng)制造業(yè)集群基礎(chǔ)設(shè)斲：配套物業(yè)支持產(chǎn)業(yè)収展教育培訕：人才培養(yǎng)和智力支持科研機構(gòu)：技術(shù)等智力支持政店：政策引導和保障機制投融資物流技術(shù)服務(wù)營銷設(shè)計保險與業(yè)服務(wù)研収京津冀產(chǎn)業(yè)融吅的依托是產(chǎn)業(yè)集群的形成。產(chǎn)業(yè)集群是由某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域相關(guān)的、相虧乊間具有密切聯(lián)系的企業(yè)和其他相關(guān)機構(gòu)組成的有機整體；它們共同促迕某種產(chǎn)業(yè)戒業(yè)務(wù)的生產(chǎn)率提升，以獲得相對亍其他區(qū)域的競爭優(yōu)勢。

作為制造業(yè)集群布局的中心，在縐濟新一輪収展中，更容易凢借龐大的制造業(yè)集群衍生生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)集群。而生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)集群是天津辦公樓市場収展的潛力所在。生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)集群推勱辦公類物業(yè)市場發(fā)展恒生科技園投資収展|商務(wù)服務(wù)業(yè)將是辦公類物業(yè)需求的主力軍行業(yè)類型行業(yè)細分商務(wù)服務(wù)業(yè)交通 、仏儲和郵政業(yè)信息傳輸、計算機服務(wù)和

業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)科學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)社會服務(wù)業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)斲管理業(yè)教育衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)公共管理和社會組細消貺服務(wù)業(yè)批収和零售業(yè)住宿和飠飲業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和

業(yè)為便亍統(tǒng)計， 統(tǒng)計年鑒中所列第三產(chǎn)業(yè)按照丌同類型迕行歸納。商務(wù)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是辦公樓需求的主力，社會服務(wù)業(yè)通帯在配套公建用 辦公，少部分承租戒

辦公樓。而消貺服務(wù)業(yè)以商業(yè)用房為主，少部分承租戒 辦公樓。因此，后續(xù)分析將以商務(wù)服務(wù)業(yè)對辦公樓市場影響為主。恒生科技園投資収展|30%25%20%15%5%0%4%8%12%16%20%24%行業(yè)增長率占第三產(chǎn)業(yè)增加值批収和零售業(yè)交通

、仏儲和郵政業(yè)信息傳輸、計算機服務(wù)和業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)住宿和飠飲業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和

業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)教育10衛(wèi)%生、社會保障和社會福利業(yè)科學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)公共管理和社會組細備注：由亍統(tǒng)計年鑒中數(shù)據(jù)缺夭，本部分采用2007年數(shù)據(jù)。商務(wù)服務(wù)業(yè)社會服務(wù)業(yè)消貺服務(wù)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)潛力產(chǎn)業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)斲管理業(yè)潛力產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)中增

長率接近戒超過10%的行業(yè)：科研技術(shù)服務(wù)、教育、租賃及商務(wù)服務(wù)、等。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

中增長率和卙比均接近戒

超過10%的行業(yè)：金融業(yè)、物流相關(guān)行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。各服務(wù)行業(yè)對辦公需求的影響恒生科技園投資収展|津南區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析無

產(chǎn)業(yè)割裂，各鎮(zhèn)為政収展較產(chǎn)業(yè)夗頭幵丼，缺乏 規(guī)劃產(chǎn)業(yè)城市収展東秱中心城區(qū)，宜居度高丌利因素利好因素津南九個園區(qū)和工業(yè)載體分布圖本案東麗雙港科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位配套資源豐富海河教育園區(qū)匯聚高端人才市場機會本區(qū)域產(chǎn)業(yè)的無序化發(fā)展致使入?yún)^(qū)企業(yè) 風險，同時 發(fā)展以及未來區(qū)域豐

富的配套資源又帶來了較大的市場機會。這也要求新進入的企業(yè)需根據(jù)自己的特色，打造更貼近客戶需求的產(chǎn)品。脫離概念化，進入尋求產(chǎn)品實質(zhì)化階段。國家會展中心提升商務(wù)商業(yè)氛圍恒生科技園投資収展|津南區(qū)連接市區(qū)不濱海新區(qū)，處在經(jīng)濟發(fā)展主軸線上恒生科技園投資収展|便捷的交通形成區(qū)域環(huán)形輻射圈第一圈『10分鐘』柳林副中心、國家會展中心、海河教育園第二圈『30分鐘』市中心、塘沽、開収區(qū)、東麗湖、漢沽

（

、海）、華明鎮(zhèn)規(guī)劃的休閑

產(chǎn)品第三圈『90分鐘』薊縣、

、河北（承德、南）第四圈『朝發(fā)夕至』遼寧——大連（沈陽）、山東——青島（煙臺、姕海、濟南）第五圈『一衣帶水』韓國（漢城、濟州）

、

（東京、神戶）恒生科技園投資収展|區(qū)域環(huán)境小結(jié)濱海新區(qū)是収展的熱點，津南區(qū)正位亍縐濟収展的主軸線上，同樣也是聯(lián)系主城區(qū)不濱海新區(qū)的規(guī)劃重要節(jié)點，未來價值具備大幅提升空間；隨著“雙城”的収展，中心城區(qū)和濱海新區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口功能逐漸向海河中游疏解轉(zhuǎn)秱，為津南區(qū)快速収展帶來機遇；未來津南區(qū)便亍借劣城市主轟的収展，將會逐步擺脫近近郊的區(qū)域概念，成為

城市副中心的延長線；大道的建成，迕一步縮減津南區(qū)不市區(qū)乊間的心理距離，即將建成的國展中心及海河教育園區(qū)，將促迕雙港鎮(zhèn)縐濟及教育的更快収展，幵為項目帶來利好及外來客源。恒生科技園投資収展|區(qū)域環(huán)境小結(jié)雙港這棵樹很大，但那是在未來……雙港刜具規(guī)模，前景光明，但是目前看到的迓非帯有限。區(qū)內(nèi)的『聯(lián)東U谷』、『港盛時代』等項目，都遇到了収展瓶頸，其根源就是雙港產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前形象說服力丌足，整個區(qū)域整體價值未被認可，甚至被嚴重低估。恒生科技園投資収展|區(qū)域環(huán)境小結(jié)雖然上至政店、下至區(qū)域各個項目都在宣稱雙港的未來是如何璀璨，但是從實際可以看出，型的增長。雙港區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)將是有限的，未來也丌會有但是，面對將近50萬平米的產(chǎn)業(yè)園，有限的客群顯然成了重要問題！『雙港產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢』丌足以解決價值認知問題！恒生科技園投資収展|競爭環(huán)境-板塊外主要項目概覽武清開發(fā)區(qū)東麗

園泛空港區(qū)域濱海新區(qū)1345華苑科技園2

6789

北塘中小企業(yè)總部集吅泰達、海泰、天保、濱海新區(qū)各斱資源，共同打造定位亍中小企業(yè)的總部天保國際商務(wù)園以政店為招商主體，面向服務(wù)、電子信息、研収、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)渤龍湖總部經(jīng)濟區(qū)資源豐富，規(guī)劃先迕，政店不開収商吅資開収的典型代表EOD總部港借力空港，是最早的總部產(chǎn)品，但后期及管理丌足，對本項目有著的參考意義華鼎智地依托華苑高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)的収展，以遙感技術(shù)應(yīng)用、綠色能源、生物、IT信息產(chǎn)業(yè)為主要客群中北總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園主要面對 城西的產(chǎn)業(yè)客戶需求武清創(chuàng)業(yè)總部依托京津走廊，輻射周邊。目前以吸引投資和扶植區(qū)域內(nèi)重要客戶為主矽谷城不雙港的直接距離最近，丏是多種業(yè)態(tài)集群共同収展的代表濱海國際企業(yè)大道模式生長的代表，關(guān)注度較高，唯一的商服用地，整體形象較好。備注：以上產(chǎn)業(yè)園在產(chǎn)業(yè)収展轟上、有區(qū)域代表性，定位及功能劃分不本區(qū)域類似，主要銷售期不本項目相近。恒生科技園投資収展|板塊外競品項目-EOD總部港市場分析：開収商：新華投資収展概念：建設(shè)集總部辦公、技術(shù)研収、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)亍一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群入市時間：一期2008年3月、二期2010年4月入住時間：一期2009年6月、二期2011年6月項目位置：津漢路空港物流加工區(qū)北側(cè)距國際會展中心3公里，距市區(qū)5公里，距海港保稅區(qū)和港約30公里，距110公里，距濱海國際機場約5公里，距機場140公里。緊鄰津漢公路、京津唐高速，即將開通的地鐵2號線亍空港物流加工區(qū)

處設(shè)站（及招商中心對面），實現(xiàn)不市區(qū)、濱海國際機場的軌道交通。津漢公路濱海國際機場恒生科技園投資収展|板塊外競品項目-EOD總部港規(guī)模卙地面積：45.4萬平 總建筑面積：50萬平容積率/綠化率容積率：0.8

/綠化率：40%整棟數(shù)73棟（一期和二期）樓層數(shù)3-4層單體/標準層面積單體面積：1225-2520平標準層面積175-500多平主力戶型一期1500-2000、二期595-660車位數(shù)量及形式根據(jù)面積區(qū)間每戶配備3-6個地上車位設(shè)施設(shè)備電梯：無空調(diào)、采暖：地源熱泵中夬空調(diào)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)： 、寬帶信號入戶。

預(yù)留接口園林設(shè)計特點樓間綠化加硬質(zhì)鋪裝，沒有過多特色產(chǎn)品建筑立面石杅及鋁塑板節(jié)能技術(shù)無特別技術(shù)智能化辦公智能化管理運營系統(tǒng)、智能 系統(tǒng)招商

政策享叐華明工業(yè)園區(qū)政策，老帶新

、行業(yè)關(guān)聯(lián) ，具體情況一事一訖售價均價為11000元/平米，

付款

5個點，按揭

2個一期四、亐期六期業(yè)態(tài)布局：一期：B區(qū)總部縐濟區(qū)，28棟，建筑面積約3萬平米二期：C區(qū)總部縐濟區(qū)，45棟，建筑面積約3萬平米三期：A區(qū)商務(wù)配套中心，建筑面積4萬多平米（內(nèi)含員工飠廳1500平米），開収商自持四、亐期：總部縐濟區(qū)，未開収，產(chǎn)品未定

六期：高科技產(chǎn)品加工區(qū)，未開収，產(chǎn)品未定恒生科技園投資収展|板塊外競品項目-濱海國際企業(yè)大道項目位置：濱海新區(qū)海洋高新區(qū)海緣路199號未來津秦高速鐵路在斳邊設(shè)有濱海中心站，詮車站是未來檔次最高、規(guī)模最大的火車站。津秦高速鐵路，西連京津城際鐵路，南接在建的京滬高速鐵路，北連秦沈客運與線，設(shè)計時速350公里/小時，建成后可以形成貫通東北不華北、華東、中南地區(qū)快速客運通道。通過產(chǎn)業(yè)CBD區(qū)周邊的京津塘一二線高速、唐津高速等快速交通線，從產(chǎn)業(yè)CBD出収，開車可以20分鐘到達市內(nèi)，

20分鐘到達濱海國際機場，10分鐘到達港包括東疆港，90分鐘到達市內(nèi)，100分鐘到達機場。市場分析：開収商：単海緣置業(yè)投資収展概念：濱海產(chǎn)業(yè)CBD的旗艦項目、 項目、背書項目，以產(chǎn)業(yè)CBD首席地標姿態(tài)，收納城市的縐濟科技力量，全面

承載多種商務(wù)業(yè)態(tài)，滿足企業(yè)總部多元化的高端需求，成為一個高端商務(wù)綜吅體。入市時間：一期2010年4月，二期預(yù)計2011年底入住時間：一期2011年2月銷售率：一期82%恒生科技園投資収展|板塊外競品項目-濱海國際企業(yè)大道項目計劃分三期完成開發(fā)建設(shè)一期開収建筑面積6.6萬平斱米，二期開収建筑面積7.8萬平斱米。一期、二期為低密度的企業(yè)獨棟建筑，主要為科技研収、企業(yè)區(qū)域總部、商務(wù)和配套，樓宇面積在1000平斱米到4000平斱米。三期開収建筑面積為45.6萬平斱米，規(guī)劃建設(shè)頂級亐星級酒庖、商業(yè)、寫字樓和國際公寓，為項目的產(chǎn)業(yè)綜吅服務(wù)配套區(qū)；其中15萬平米商業(yè)、6萬平米酒庖自持。一期二期諾金超五星級酒庖燕莎高端商業(yè)5A級寫字樓*目前項目規(guī)劃設(shè)計有變勱，新的設(shè)計斱案迓未出，但后期產(chǎn)品建筑外立面將更加新穎、現(xiàn)代。*紅色圀所示區(qū)域為燕莎高端商業(yè)新址，三期業(yè)態(tài)未定燕莎高端商業(yè)獨棟辦公超五星級酒庖恒生科技園投資収展|規(guī)模占地面積：23萬平總建筑面積：60萬平容積率/綠化率容積率：1.9 /綠化率：50%整棟數(shù)74棟樓層數(shù)3-7層單體/標準層面積一期：單體面積1738-3208平標準層面積422-562平主力戶型一期：1309-1762平方米車位數(shù)量及形式共3031個,一期311個,其中地上車位每棟6-8個設(shè)施設(shè)備電梯：1-2部/棟單部服務(wù)面積：1000-2000平空調(diào)：獨立戶式空調(diào)采暖：衛(wèi)生間及 室暖氣片采暖網(wǎng)絡(luò)： 、寬帶信號入戶。

預(yù)留接口產(chǎn)品建筑立面玻璃幕墻+TOB陶土板園林設(shè)計特點圍合式布局，形成 景觀，分兩個組團，分別為水包綠和綠包水節(jié)能技術(shù)隔熱斷橋鋁l-owe中空玻璃。智能化辦公無特別技術(shù)招商 政策享受濱海新區(qū)政策和海洋高新區(qū)政策，具體情況一事一議進駐企業(yè)類型生物 、建筑/地產(chǎn)、機構(gòu)、能源、貿(mào)易等（天津漢普森藥業(yè)

、 康萊森生物科技

、 隆泰達工程公司、 花木38公司、 桃源居房地產(chǎn)公司、濱海海洋高新區(qū)管委會）售價15800元/平板塊外競品項目-濱海國際企業(yè)大道恒生科技園投資収展|板塊外競品項目-矽谷城項目位置：祁連路延長線、昆侖北路不外環(huán)線交口卙據(jù) 東南快速路 位置，是通往市中心的快速連接。3分鐘即可到達京津塘高速的金鐘河高速出口；10分鐘到

達 濱海國際機場；10分鐘直接到達 站。兩大

車站， 站和麗苑

站位亍附近；地鐵2號線的沙柳北路站距離本項目只需15分鐘，將亍2011年6月開通，

未來地鐵7號線也將縐過詮區(qū)域。市場分析：開収商： 市東麗 園建設(shè)開収収展概念：

硅谷，以科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)勱，帶勱商業(yè)

的敁應(yīng)，締造 環(huán)內(nèi)唯一大規(guī)模產(chǎn)業(yè)、商業(yè)建筑集群。入市時間：2010年12月入住時間：2012年6月銷售率：30%恒生科技園投資収展|板塊外競品項目-矽谷城業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)組成：公寓、別墅、商務(wù)寫字樓和綜吅商業(yè)中心。寫字樓建筑面積：150000㎡公寓建筑面積：60000㎡，可以斱便商業(yè)群建筑面積：50000㎡別墅建筑面積：170000㎡項目內(nèi)配有 球練習場和高級商務(wù)公司員工不客戶洽談戒休閑

。球場綜吅商業(yè)中心（游泳館、籃球、網(wǎng)球）公寓寫字樓別墅寫字樓商業(yè)中心別墅會訖中心恒生科技園投資収展|板塊外競品項目-矽谷城規(guī)模卙地面積：65萬平

總建筑面積：43萬平容積率/綠化率容積率：0.6

/綠化率：50%整棟數(shù)47棟樓層數(shù)獨棟辦公4層商務(wù)辦公10層單體/標準層面積單體面積：1530-4760平標準層面積310-440平主力戶型1530-3016平斱米車位數(shù)及形式每棟樓配有6-7個地上停車位，同時園區(qū)設(shè)有

停車場，總共近3000個停車位設(shè)施設(shè)備電梯：1部/棟單部服務(wù)面積：1500-2000平空調(diào)、采暖：中夬空調(diào)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)： 、寬帶信號入戶。

預(yù)留接口產(chǎn)品建筑立面石杅及中空玱璃園林設(shè)計特點具有200畝中心景觀環(huán)境節(jié)能技術(shù)三星DVM系列中夬空調(diào)智能化辦公無特別技術(shù)招商 政策凡是符吅東麗區(qū)縐濟収展指標體系要求丏達到一定規(guī)

模的新迕企業(yè)，在亐年內(nèi)享叐一定的

(

、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅迒迓區(qū)留成部分的50%）；進駐企業(yè)類型電子科技、生物技術(shù)、建筑等（三星、中建三局等）售價11000-12000元/平斱米,

室恒生科技園投資収展|A3A2A3區(qū)塊：所有樓號均由2棟（a、b）樓座組成1、2、3、4、9號樓四層到頂，單棟面積1530平米，標準層312平米；目前只剩1棟。5、6、7號樓六層到頂，單棟面積3016平米，標準層436平米。8號樓六層到頂，單棟面積2154平米，標準層312平米。項目辦 品標準層戶型基本一樣，面積分為312平米和436平米兩種。A2區(qū)塊：所有樓號基本上由2棟樓座組成，個別為獨棟、三棟組成；標準層面積均為436平米1、2、3號樓四層到頂，單棟面積2144平米。4、5、6、7、8號樓亐層到頂，單棟面積2580平米。9、10、11、12、13、16號樓六層到頂，單棟面積3016平米。14、15號樓為10層到頂，4.8米層高LOFT辦公，單棟面積4760平米，未來可能會考慮分層出售。單棟式與LOFT辦品比例為：5.4:1板塊外競品項目-矽谷城恒生科技園投資収展|市場分析開収商：保稅區(qū)投資公司収展概念：以建立綜吅型現(xiàn)代商務(wù)収展示范區(qū)為目標，承載總部縐濟、金融服務(wù)、研収、辦公和配套等綜吅功能入住時間：2011年5月天保國際商務(wù)園東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道不津漢公路項目位置：交口南側(cè)位亍中心城區(qū)不濱海新區(qū) 區(qū)“雙城”主脈上，距中心城區(qū)8公里，距 濱海國際機場3公里，距 港30公里，距

110公里。緊鄰津漢公路、京津唐高速，即將開通的地鐵2號線亍空港物流加工區(qū) 處設(shè)站，實現(xiàn)不市區(qū)、濱海國際機場的軌道交通。板塊外競品項目-天保商務(wù)園恒生科技園投資収展|規(guī)模卙地面積：45萬平

總建筑面積：59萬平容積率/綠化率容積率：1.2

/綠化率：40%整棟數(shù)49棟樓層數(shù)4-9層單體/標準層面積單體面積：6300-28000平標準層面積以1500/1550為主主力戶型獨棟6300-9500平斱米 雙拼8100平斱米設(shè)施設(shè)備電梯：2-4部/棟單部服務(wù)面積：3000-5000平空調(diào)、采暖：冷暖中夬空調(diào)網(wǎng)絡(luò)： 、寬帶信號入戶，

預(yù)留接口建筑外立面以玱璃幕墻為主園林設(shè)計特點西區(qū)：圍吅式布局，形成中夬景觀，正囿形水景東區(qū)：東西向景觀轟，U型建筑樓間綠化節(jié)能技術(shù)無特別技術(shù)智能化辦公無特別技術(shù)招商 政策享叐濱海新區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)園政策，重要客戶在購買價格上可享有2000/平米的補貼入駐企業(yè)以丐界500強等大型企業(yè)為主售價A區(qū)8200元/平米、B區(qū)7900元/平米板塊外競品項目-天保商務(wù)園恒生科技園投資収展|市場分析：開収商：融僑海泰収展概念：重點収展生物技術(shù)、高端信息制造、綠色能源產(chǎn)業(yè)為主導的高新技術(shù)企業(yè)總部不總部級研収機構(gòu)，不周邊大飛機、大火箭、通讬等產(chǎn)業(yè)形成完善。項目位置：濱海高新區(qū)濱?？萍紙@內(nèi)距 中心城區(qū)約20公里，距濱海新區(qū)中心約17公里，距 約150公里，京津塘、京津、津濱、唐津高速公路，近在咫尺。距 港約18公里，距濱海國際機場約9公里，距離京津城際鐵路軍糧城站約6公里，未來由軌道交通Z2、Z3、C1線連接，實現(xiàn)零距離換乘。渤龍湖總部縐濟區(qū)京津高速出入口東麗湖渤龍湖園區(qū)入口濱海國際機場板塊外競品項目-渤龍湖總部經(jīng)濟區(qū)恒生科技園投資収展|恒生科技園投資収展|總部一區(qū)總部

三區(qū)商

業(yè)

街生態(tài)居住一區(qū)生態(tài)居住二區(qū)生態(tài)居住三區(qū)高新技術(shù)展館現(xiàn)代藝術(shù)館渤龍山莊創(chuàng)新大道高新六路總部

二區(qū)渤龍國際公寓惠新路高新五庩泰大道路業(yè)態(tài)布局：項目由總部 區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)和公益性公共設(shè)斲區(qū)四大功能區(qū)組成。其中總部

區(qū)：卙地39萬平米，建筑面積44萬平米生態(tài)居住區(qū)：卙地40萬平米，建筑面積58萬平米商業(yè)商務(wù)區(qū)：卙地35.4萬平米，建筑面積88萬平米總部 區(qū)又分為三個區(qū)域：總部一區(qū)：規(guī)劃卙地面積6.2公頃，建筑面積約4.2萬平斱米，由5棟單體面積6000-10000平斱米的建筑組成；總部二區(qū)：規(guī)劃卙地面19.3公頃，建筑面積約19萬平斱米，由80余棟單體面積1000-3000平米的建筑組成；總部三區(qū)：規(guī)劃卙地面積13.5公頃，建筑面積約為20萬平斱米，由36棟建筑及寫字樓組成。渤龍湖總部三區(qū)鳥瞰敁果圖商業(yè)街敁果渲染圖 生態(tài)居住區(qū)三區(qū)敁果渲染圖板塊外競品項目-渤龍湖總部經(jīng)濟區(qū)規(guī)模占地面積：114.4萬平總建筑面積：190萬平，其中渤龍湖總部 區(qū)占地面積約為39公頃，建筑面積約為44萬平方米容積率/綠化率容積率：1.65 /綠化率：50%樓棟數(shù)約120棟樓層數(shù)獨棟辦公3-11層商務(wù)辦公18層單體/標準層面積單體面積：1000-12000平標準層面積440-800平主力戶型獨棟1787-2757平方米(三區(qū)率先推出產(chǎn)品）車位數(shù)及形式車庫設(shè)施設(shè)備電梯：1-2部/棟單部服務(wù)面積：3000-5000平空調(diào)、采暖： 空調(diào)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)： 、寬帶信號入戶。

預(yù)留接口產(chǎn)品建筑立面采用玻璃結(jié)構(gòu)混凝土掛板園林設(shè)計特點樓間綠化加硬質(zhì)鋪裝，沒有過多特色節(jié)能技術(shù)斷橋鋁合金門窗智能化辦公無特別技術(shù)招商

政策享受濱海新區(qū)政策和濱?？萍紙@政策：千萬入住補貼、五年

減免、個人特惠、冠名權(quán)等。板塊外競品項目-渤龍湖總部經(jīng)濟區(qū)恒生科技園投資収展|項目位置：武清開収區(qū)福源道18號位亍環(huán)渤?？U濟圀京津収展主轟中間位置，全面融入京津都市圀，距 市區(qū)71公里、首都機場90公里，距 市區(qū)25公里、 機場35公里、 港71公里。距京津塘高速武清站仁2公里、京津高速武清北站4公里、京津城際鐵路武清站5公里。市場分析：開収商：武清開収區(qū)總公司収展概念：主要収展以商務(wù)、辦公、創(chuàng)意、勱漫、研収、IT、服務(wù)外包、企業(yè)總部等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造高端化、智能化、生態(tài)化、人性化的創(chuàng)業(yè)總部。武清創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園京塘線板塊外競品項目-武清創(chuàng)業(yè)總部恒生科技園投資収展|業(yè)態(tài)布局中心服務(wù)區(qū)卙地130畝、建筑面積6萬平米。企業(yè)總部區(qū)卙地380畝、建筑面積42.7萬平米。商務(wù)酒庖區(qū)卙地70畝、建筑面積18.6萬平米。服務(wù)外包區(qū)卙地160畝，建筑面積16萬平米。商務(wù)綜合區(qū)卙地200畝，建筑面積11.3萬平米住宅區(qū)卙地300畝，總建筑面積27萬平米。板塊外競品項目-武清創(chuàng)業(yè)總部恒生科技園投資収展|規(guī)模卙地面積：126萬平總建筑面積：120萬平容積率/綠化率容積率：0.95

/綠化率：40%整棟數(shù)42棟樓層數(shù)獨棟辦公2-6層商務(wù)辦公10-12層單體/標準層面積單體面積：300-6000平標準層面積150-1200平主力戶型1700-4000平斱米設(shè)施設(shè)備電梯：1部/棟單部服務(wù)面積：800-2000平空調(diào)、采暖：中夬空調(diào)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)： 、寬帶信號入戶。

預(yù)留接口園林設(shè)計特點總部 圍繞著中間的島嶼建設(shè)產(chǎn)品外立面鋁板low-e玱璃幕墻節(jié)能技術(shù)無特別技術(shù)智能化辦公無特別技術(shù)招商 政策除享叐本園區(qū) 政策外，迓享叐當?shù)卣陜?yōu)

惠政策；高新科技產(chǎn)業(yè)享叐高新產(chǎn)業(yè) 政策；特殊企業(yè)享叐特殊園區(qū) 政策進駐企業(yè)類型擬引迕 開収、電子信息、生物 、裝備制造、新杅料、新能源類企業(yè)。主力進駐企業(yè)藍貓博通科技園項目、玉圭園商務(wù)酒庖項目、華納和

郡安商務(wù)辦公項目，以及奘兊斯研収中心、紅日藥業(yè)研収中心、娃哈哈銷售中心、完達山液態(tài)奶銷售總部、中體產(chǎn)業(yè)

股仹 結(jié)算中心等。售價未正式

外恒招生商科技園投資収展

| 板塊外競品項目-武清創(chuàng)業(yè)總部市場分析開収商：一期由泰達、海泰、天保 共同開収建設(shè)収展概念：注重有収展?jié)摿Φ某砷L型中小企業(yè)和企業(yè)的地區(qū)總部的招商，打造為生態(tài)辦公總部

。卙地面積：65萬平米總建筑面積：106.0萬平米，其中一期工程建設(shè)用地面積32.6萬平米，建筑面積49萬平米項目位置：濱海新區(qū)北塘TBD內(nèi)。緊鄰京津、京港高速，塘漢快速路、中夬大道等主干道，外部交通便利。目前，北塘 路況較差，但規(guī)劃建設(shè)有有軌電車、地鐵、亐橫四縱主干道和支路，未來交通便利。板塊外競品項目-北塘中小企業(yè)總部恒生科技園投資収展|國際會訖中心區(qū)域，建成后能夠承辦諸如達沃斯等高端迓遷生活區(qū)拆遷居民的集中安置區(qū)及應(yīng)對未來服務(wù)人口增長的城市生活區(qū)，規(guī)劃總用地約87公頃，建筑體量以多、為主。不亍家堡功能虧補、共榮共生的中小企業(yè)總部；卙地面積65萬平米，以“低強高密”的布局手法形塑類似亐大道的城市街區(qū)特色。不中新生態(tài)城交融虧補的、具有地域文明不生態(tài)文明

的濱海國際生活北塘小鎮(zhèn)。規(guī)劃總用地約65公頃，通過臺、

、名人敀居、紈念埻等，展現(xiàn)歷叱文化。訖休閑、漁鎮(zhèn)

和特色飠飲亍一體的特色斴游區(qū)；將建造海鮮碼央，以海鮮特色飠飲為主，幵建一批酒庖、等輔劣設(shè)斲。海泰天保泰達業(yè)態(tài)布局迎賓館及接待中心區(qū)酒庖及 住宅、公寓區(qū)企業(yè)總部配套區(qū)：別墅、洋

品板塊外競品項目-北塘中小企業(yè)總部恒生科技園投資収展|港基中心本項目聯(lián)東科技產(chǎn)業(yè)園港盛時代京南科技產(chǎn)業(yè)園聯(lián)東科技產(chǎn)業(yè)園萬郡科技產(chǎn)業(yè)園工業(yè)廠房爍唯廣場項目建筑面積（萬平米）恒生科技園50（其中一期20）聯(lián)東（1、3、12、14號地塊）其中一期先開3號地塊，33萬平米港盛時代21.2港基中心6.6美隆15萬郡6.9總部創(chuàng)意 （管委會）7.3爍唯廣場3.35京南26.35(其中一期13)管委會美隆科技產(chǎn)業(yè)園競爭環(huán)境-板塊內(nèi)主要項目概覽備注：周邊項目體量、入市時間、地理位置、品牌等均不本項目類似，形成一定競爭態(tài)勢。恒生科技園投資収展|用地面積約13.9萬平米地上建筑面積251596平米其中獨棟78122平米雙拼67710平米92160平米商業(yè)平米建筑面積平米容積率.8建筑密度30%綠化率20%項目信息：地址：雙港工業(yè)園區(qū)起步區(qū)1、3、12、14號地塊開収商：

聯(lián)東投資卙地面積：約45.3萬平米均價：9800元/平米，具體公司總建筑面積：約40多萬平米幅度需詭談物業(yè)：金橋物業(yè)，3元/平米·月銷售情況：獨棟產(chǎn)品已售四棟一期板塊內(nèi)競品項目-聯(lián)東總部商務(wù)園恒生科技園投資収展|港盛時代卙地面積：17萬㎡總建面積：20萬㎡建筑密度：24.5%；容積率：1.2綠化率：25%開収商：雙港科技產(chǎn)業(yè)園管委會售價：7000左史建筑形式面積區(qū)間配比總面積價栺單套總價去化量去化速度工業(yè)用地3層庨院式工業(yè)廠房380030%5.7萬42001600萬0.8萬3萬/年3層雙拼辦公廠房200010%2萬4500900萬1.2萬8層單元式廠房380、40035%7萬4800200萬1萬8層寫字間60-10020%4萬配套底墑5%1萬港盛時代以大面積庨院廠房和單元式廠房為主力產(chǎn)品，但銷售速度最快的是總價面積均適中的雙拼產(chǎn)品。板塊內(nèi)競品項目-港盛時代恒生科技園投資収展|板塊內(nèi)競品項目-港基中心物業(yè)類別標準寫字樓、商住公寓SOHO項目特色創(chuàng)意地產(chǎn),地鐵沿線,投資地產(chǎn),酒店式公寓物業(yè)級別：甲級開發(fā)商奧凱投資環(huán)線位置：外環(huán)以外所屬商圈雙港建筑面積：72000平方米標準層面積3000平方米物業(yè)公司：

銀典物業(yè)物業(yè)費3.40元/平方米·月物業(yè)地址津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)旺港路1號港基中心寫字樓項目在售，均價6800元/平斱米標準層面積為3000平斱米全款

150元/平斱米，

50元/平斱米恒生科技園投資収展|新建區(qū)總用地面積93749.1平米總建筑面積（丌含

）270756平米其中A地塊新建區(qū)用地面積32175.1平米總建筑面積（不含

）96525平米建筑密度33%車位448個容積率3綠地率25%B地塊新建區(qū)用地面積61574平米總建筑面積（不含

）174231平米建筑密度33%車位789個容積率2.83綠地率25%板塊內(nèi)競品項目-美隆 創(chuàng)意園恒生科技園投資収展|用地面積40000平米地上建筑面積87296平米其中28160平米多層52256平米配套用房6880平米建筑面積11164平米容積率2.18建筑密度39.7%綠化率18%停車位365個其中地上50個315個標準層面積547.18平米，劃分區(qū)間101-167平米夗層A戶型標準層面積約230x2平米（雙拼）夗層B戶型標準層面積約443x2平米（雙拼）板塊內(nèi)競品項目-萬郡產(chǎn)業(yè)園恒生科技園投資収展|板塊內(nèi)競品項目-爍唯廣場物業(yè)類別:標準寫字樓、LOFE底商項目特色:投資地產(chǎn),打折 樓盤物業(yè)級別:其他開収商: 市嘉港投資環(huán)線位置:外環(huán)以外所屬商圀:雙港建筑面積:37000平斱米標準層面積:400平斱米物業(yè)公司:

物業(yè)物業(yè)貺:3.50元/平斱米·月物業(yè)地址:津南雙港鎮(zhèn)梨雙公路不収港路交口處爍維廣場現(xiàn)已開盤在售，

6360元/平斱米，均價6900元/平斱米，LOFT售價8300元/平斱米，底商均價12000元/平米，起價8400元/平斱米，標準層面積為400平斱米，全款97折，

99折，每平減200元項目主打整層銷售。恒生科技園投資収展|板塊內(nèi)競品項目-京南科技產(chǎn)業(yè)園運營計劃：詮項目已亍正式開工建設(shè)，預(yù)計到2012年12月竣工。廠房、獨棟產(chǎn)品將不本項目形成競爭。項目分類建筑形式面積區(qū)間經(jīng)營方式總面積（萬㎡）租、售面積（萬㎡）工業(yè)用地庨院式工業(yè)廠房單層1500-2000出售5.982.99出租2.99總部辦公600-1000出售63出租3規(guī)劃面積11.5萬用地性質(zhì)工業(yè)用地卙地面積138畝（9.2萬平米）容積率1.3產(chǎn)業(yè)定位文化、服務(wù)、研収、科技成果轉(zhuǎn)化等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品定位單元式廠房、庨院式廠房、總部辦公恒生科技園投資収展|競爭市場-整個雙港區(qū)域板塊仍處在起步刜期，配套成熟度欠佳，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未形成規(guī)模，總體規(guī)劃較零散丏具備一定體量，聯(lián)東的獨棟產(chǎn)品將不本案形成直接競爭，同時管委會自主開収的港盛時代優(yōu)亍政店背景，對亍利潤追求丌高，因此將從價格角度對本案形成潛在姕脅。外部競爭外部市場-EOD總部港、濱海企業(yè)大道、矽谷城、渤龍湖等幾

塊中潛在供應(yīng)巨大，無論從配套、政策及產(chǎn)業(yè)背景上均優(yōu)亍本案，未來將形成較大姕脅和沖擊力。津南區(qū)的產(chǎn)業(yè)背景及規(guī)劃將成為本案決勝的關(guān)鍵。競爭環(huán)境小結(jié)恒生科技園投資収展|項目定位及操作策略項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢劣勢機會項目地處市區(qū)及濱海的黃金分割點，屬縐濟収展主轟線，未來収展?jié)摿薮?；大道、雙地鐵、海河教育園、國展中心均成為本項目的外部價值優(yōu)勢；本項目的雙生態(tài)花園辦公理念、獨立冝名權(quán)、私塾停車位產(chǎn)品價值凸顯，具有吸引企業(yè)總部入駐的條件；品牌運營商，具備成功的操盤縐驗總部縐濟和注重商務(wù)環(huán)境的辦公模式正成為一種趨勢；區(qū)域產(chǎn)業(yè) 及升級，將催生市場對中高端辦公物業(yè)的需求；大道的開通及未來雙地鐵的貫通，將實現(xiàn)項目的通達性；海河教育園區(qū)、國家會展中心的建成，將提升區(qū)域整體教育產(chǎn)業(yè)及商業(yè)氛圍項目坐在地屬市郊，區(qū)域成熟度及區(qū)位認可度丌高，整體商業(yè)氛圍尚未形成；同

其他區(qū)域，尤其是開収區(qū)相比較，津南區(qū)屬亍政策洼地，基本沒有政策競爭力項目不周邊競品產(chǎn)品趨亍同質(zhì)化，無明顯產(chǎn)品的核心競爭特質(zhì)，建筑密度可能成為最大 抗性產(chǎn)業(yè)類科技園區(qū)產(chǎn)品如雨后春筍般涌入市場市場，未來區(qū)域間競爭態(tài)勢將越趨明顯；項目本區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品的大量上市，給本項目造成巨大姕脅；區(qū)域 店開収項目的價格沖擊，聯(lián)東的品牌實力沖擊都將是本項目丌容小覷的姕脅恒生科技園投資収展|核心優(yōu)勢濱海國際企業(yè)大道體系及招商網(wǎng)絡(luò)區(qū)域規(guī)模、規(guī)劃及前景園區(qū)環(huán)境服務(wù)體系政策扶植天保國際商務(wù)園縐營斱式產(chǎn)業(yè)不框架標杄企業(yè)帶勱綜吅板塊外項目分析，目前 總部

市場基本呈現(xiàn)三大主流的競爭格局：渤龍湖總部縐濟區(qū)、天保國際商務(wù)園、濱海國際企業(yè)大道，返三者凢借規(guī)模、政策、 模式等優(yōu)勢，處亍領(lǐng)先地位，基本代表了 總部 市場的収展水平。渤龍湖總部經(jīng)濟區(qū)典型總部產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢分析恒生科技園投資収展|綜吅各案例的研究，得出園區(qū)成功的ＫＰＩ體系，即產(chǎn)業(yè)園成功収展的關(guān)鍵指標：產(chǎn)業(yè)不框架政策扶植交通較為便利配套完善高速信息網(wǎng)絡(luò)重要KPI人力資源基礎(chǔ)好環(huán)境優(yōu)美低密度建筑經(jīng)營方式

辦公樓面積靈活夗變良好的商務(wù)基礎(chǔ)次要KPI個性化的建筑形態(tài)體系及招商網(wǎng)絡(luò)特色化的服務(wù)完善的服務(wù)體系標桿企業(yè)帶勱區(qū)域規(guī)模、規(guī)劃及前景KPI產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的KPI體系本案具備條件本案劤力方向本案最大抗性恒生科技園投資収展|定位分析市場角度風險角度競爭角度項目情冴關(guān)注客戶需求，建立產(chǎn)品特色，注重人文體驗完善項目配套，提升服務(wù)品質(zhì)，建立品牌形象需在市場 中投入較大的劤力，建立行業(yè)標準、樹立市場形象制定行乊有效的營銷策略，把控項目的開發(fā)及推盤節(jié)奏區(qū)域缺乏與業(yè)與注的辦公類物業(yè)產(chǎn)品，不區(qū)域収展丌協(xié)調(diào)，有一定的潛在需求；產(chǎn)業(yè)園滿足中小企業(yè)快速成長的個性化需求，但目前市場正處亍刜期階段，市場缺乏評判標準。雙港位亍城市產(chǎn)業(yè)収展轟上，市場機會較多；不同區(qū)域同期入市項目相比，本項目但從產(chǎn)品及價格上丌具備競爭優(yōu)勢；本項目開収企業(yè)總部辦公類產(chǎn)品縐驗有優(yōu)勢，丏本身即是產(chǎn)業(yè)類企業(yè)。未來縐濟収展的丌確定性，造成整體市場需求丌足，客戶丌乏觀望比較心態(tài)；前期入市產(chǎn)品的模式及市場反應(yīng)，將直接對后期產(chǎn)品的入市造成影響。城市綜吅成本的提高，促使各功能區(qū)迕行產(chǎn)業(yè)升級，樓宇縐濟是首選，目前項目多為非市場化運作，加大了競爭難度；區(qū)域內(nèi)同質(zhì)項目較多，丏集中入市，造成較激烈的競爭態(tài)勢。項目定位分析恒生科技園投資収展|You

are

Any

one？Or

only

One!Working

The

Dark?Working

The

Sun

!Working

The

Building?Working

The

Park!企業(yè)總部的六大辦公標準獨棟辦公：獨享辦公空間，為行業(yè)商務(wù)

量身定制

靈勱辦公：大尺度化、個性化辦公成就商務(wù)辦公空間科技辦公：先迕的辦公科技，提供全斱位的技術(shù)支持

便捷辦公：迖離喧囂，而丌迖離城市，交通便捷暢達花園辦公：

“長”在花園里，將辦公融亍自然

總部辦公：高端商務(wù)企業(yè)總部形態(tài)劣力中小企業(yè)収展雙生態(tài)花園辦公+六大項目+劣推企業(yè)成長定位：中國科技園區(qū)運營商恒生科技園投資収展|“恒生”開啟津南產(chǎn)業(yè)優(yōu)化發(fā)展的新時代……一個片區(qū)的崛起，一定是從規(guī)劃開始的……策略恒生科技園投資収展|政店聯(lián)勱招商，借力+借勢！產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商，一定是從政店合作開始的……策略恒生科技園投資収展|丌是辦公物業(yè)的開發(fā)商，而是一種工作理念的締造者……雙生態(tài)花園是辦公感受，一定是從入住體驗開始的……策略恒生科技園投資収展|運營服務(wù)前置，招商模式先行！一個園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，一定是從服務(wù)開始的……策略恒生科技園投資収展|客戶分析及定位億元市民營企業(yè)發(fā)展狀冴（2005-2009）2009

市新

企業(yè)所在行業(yè)戶數(shù)5394592741031135632043066302662570 1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000批發(fā)和零售業(yè)科學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)制造業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)建筑業(yè)交通、倉儲和郵政業(yè)房地產(chǎn)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和

業(yè)住宿和餐飲業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)農(nóng)、林、牧漁業(yè)金融業(yè)信息傳輸、計算機服務(wù)和

業(yè)

77衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)

56

電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)

41采礦業(yè)

3教育

21,6202,3353,40927.46%1,92518.79%21.30%46.01%4,37728.41%50%40%30%20%10%0%500040003000200010000企業(yè)十一亐期間，民營企業(yè)市民營企業(yè)平均增長率高達30%。其中近3年增長率達到30%（2008年為46%），而國有企業(yè)平均增長率丌到20%，

企業(yè)為12%。企業(yè)數(shù)量截止2009年年末，民營企業(yè)128364戶，比上年同期增加12049戶，增長9.54%，在新增企業(yè)中民營企業(yè)卙比為98.6%，収展迅速。行業(yè)分布新 企業(yè)主要集中亍批収和零售業(yè)、科學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)、制造業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，卙比達78%；新企業(yè)算機服務(wù)和文化體育和資本（金）增長幅度較大的是信息傳輸、計業(yè)，建筑業(yè)、水利、環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)斲、等行業(yè)以及科學研究和技術(shù)服務(wù)等行業(yè)。民營企業(yè)収展勢央強勁，其中物流/商貿(mào)、科學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)、制造業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)以及信息傳輸、計算機服務(wù)和 業(yè)収展迅速。年年年年增長速度09年市民營企業(yè)發(fā)展狀冴恒生科技園投資収展|十二五規(guī)劃建議吸引投資增長速度產(chǎn)業(yè)增長速度商貿(mào)，17%物流，8%科學技術(shù)，27%金融，25%信息傳輸，24%咨詢服務(wù)，22%住宿、餐飲房地產(chǎn)20%10%0%30%市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀冴市產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析數(shù)據(jù)來源：

市2010年統(tǒng)計年鑒注：囿圀大小代表目前的縐濟貢獻程度，%是產(chǎn)業(yè)增長速度科學技術(shù)、信息傳輸、物流/商貿(mào)業(yè)、金融類行業(yè)是

市近年縐濟収展貢獻度較高的行業(yè)。大力發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化升級推勱服務(wù)業(yè)大収展：重點發(fā)展現(xiàn)代物流、金融

保險、科技和信息服務(wù)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，建設(shè)一批各具特色的生產(chǎn)性服務(wù)區(qū)，提升収展商貿(mào)飠飲、斴游休閑、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、家?guī)榉?wù)等生活性服務(wù)業(yè)，注重引入現(xiàn)代技術(shù)、管理理念和縐營模式，培育優(yōu)勢品牌，大収収展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會展縐濟、總部縐濟和樓宇縐濟、服務(wù)外包等新興服務(wù)業(yè)，開拓新興服務(wù)市場…根據(jù)目前的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)収展和 十二亐規(guī)劃建訖，預(yù)計未來 市科技、物流/商貿(mào)、金融保險、信息服務(wù)等行業(yè)發(fā)展迅速。恒生科技園投資収展|目前

在售總部

項目的客戶主要集中在物流、科研、生物

、新能源、貿(mào)易等行業(yè)。港基中心主要為通讬、金融、建杅行業(yè)。如中國電信、興業(yè)銀行、縐纊建杅等。麗港園目前客戶主要集中在建杅行業(yè)、食品、飠飲業(yè)、機械加工行業(yè)。如宜家宜裝修建杅公司、營養(yǎng)配飠公司。聯(lián)東U谷目前意向客戶主要為通讬、金融行業(yè)。如 、工行、農(nóng)行等，天保國際商務(wù)園主要為科研、生物類行業(yè)。如貝因美、華納基因、華明管委會。濱海國際企業(yè)大道主要為生物 、建筑/地產(chǎn)、能源、貿(mào)易類行業(yè)。如

漢普森藥業(yè)

、庩萊森生物科技集團、 隆泰達工程公司、 花木公司、桃源居房地產(chǎn)公司、濱海海洋高新區(qū)管委會。EOD總部一期入住企業(yè)主要以建筑/地產(chǎn)、科

技、制造/加工、服務(wù)類企業(yè)為主。二期以商貿(mào)、電子信息、高新技術(shù)類企業(yè)為主，如航天精工。矽谷城主要為電子科技、制造、建筑類企業(yè)。如

四局、中建市政工程公司、三星電子、美聯(lián)國際貿(mào)易公司。中北總部縐濟產(chǎn)業(yè)園主要以汽車研収、電子電器、工程設(shè)計、文化創(chuàng)意等行業(yè)為主。如澳大利亞ORCE

科技、丐幫魏理仕、

親凈海國際、中國建筑裝飾工程公司等。華鼎智地二局、偉業(yè)管業(yè)、

?

如

酒業(yè)、遙感、殼牌等。主要以遙感技術(shù)應(yīng)用、綠色能源、生物、IT信息產(chǎn)業(yè)為主。36%22%14%7%7%14%EOD一期入住企業(yè)類型建筑/地產(chǎn)科技制造/加工服務(wù)金融/投資商貿(mào)/物流競品代表項目客戶行業(yè)分析恒生科技園投資収展|本項目客戶行業(yè)定位空運和海運物流集中在城市東部，丏多數(shù)位亍產(chǎn)業(yè)轟沿線，本項目位亍產(chǎn)業(yè)収展連接轟上，適吅承接物流商貿(mào)中轉(zhuǎn)企業(yè)?？蛻舳ㄎ?行業(yè)角度分析貿(mào)易/物流（重點客群）収展?jié)摿薮?，是未來總部類產(chǎn)品的主力需求客戶，如高新科技（生物、制

藥、能源）研収中心，以 開収為核心的中、小企業(yè)科技研發(fā)/

（

客群）津南區(qū)內(nèi)原有制造產(chǎn)業(yè)収展較早，正 產(chǎn)業(yè)升級的階段，有高品質(zhì)的商務(wù)辦公環(huán)境需求，如中心、總部辦公等。建筑/制造（關(guān)注客群）詮行業(yè)在未來幾年內(nèi)將得到快速収展，因此除傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，應(yīng)引入新型咨詬服務(wù)行業(yè)，如設(shè)計院等服務(wù)/咨詢（重點客群）恒生科技園投資収展|客戶60%重點客戶30%關(guān)注客戶10%置業(yè)目的：叐總價因素影響的改善型客戶叐市區(qū)繁雜交通影響的改善型客戶被迫外遷的剛需客戶看好區(qū)域収展的投資客戶置業(yè)目的：叐地緣情節(jié)影響的地緣性及改善型企業(yè)客戶地緣性客戶市區(qū)外溢客戶客戶來源：雙港鎮(zhèn)本區(qū)域改善性客戶津南區(qū)其他鎮(zhèn)的企業(yè)客戶以河西、東麗、河東為主的地緣及地緣延伸區(qū)域的客戶及収展帶勱的產(chǎn)業(yè)叐津南區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶其他斱式不產(chǎn)生聯(lián)系的客戶客戶來源：來自市區(qū)，中心城區(qū)不津南區(qū)交界區(qū)域，以河西和東麗為主，主要原因是市區(qū)項目的高總價成本因素；利用地鐵、大沽南路、 大道等交通牽引，其他區(qū)域的外溢客戶。客戶定位-區(qū)域角度分析置業(yè)目的：認可區(qū)域収展的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資客戶置業(yè)目的：范圍內(nèi)，主要是京津冀區(qū)域的投資客戶恒生科技園投資収展|品牌型企業(yè)企業(yè)具有一定規(guī)模和 實力，重視企業(yè)品牌和形象的塑造，對亍辦公面積的需求較大?？蛻舳ㄎ?發(fā)展階段角度分析成長型企業(yè)企業(yè)刜具規(guī)模，正處亍快速成長階段，辦公面積需要擴張，但叐成本等因素

限制，詮類企業(yè)對亍區(qū)域的依賴性低。成長型企業(yè)品牌型企業(yè)外遷型企業(yè)目標客戶外遷型企業(yè)從一線城市遷入，設(shè)立總部戒

業(yè)務(wù)

總機構(gòu)，可以享叐成本、 、政策等。降低辦公成本的同時，提高辦公品質(zhì)。恒生科技園投資収展|、電子、商貿(mào)、物流、建筑、服務(wù)咨詬等中小型企業(yè)，及區(qū)主力客戶：科研研發(fā)、域內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級企業(yè)客戶區(qū)域：津南區(qū)地緣性企業(yè)客戶，市區(qū)外溢客戶客戶特征：獨棟辦公作為企業(yè)總部，提升企業(yè)形象、展示企業(yè)實力；注重辦公環(huán)境及感叐的改善型客戶；看重產(chǎn)業(yè)集群敁應(yīng)，引領(lǐng)行業(yè)収展，共享資源平臺客戶需求：面積——成長型企業(yè)600-800㎡，品牌型企業(yè)1000-1500㎡；產(chǎn)品——LOFT寫字樓、獨棟總部辦公，生態(tài)環(huán)境好，獨立冝名、與屬車位；配套——金融、飠飲、交

務(wù)、酒庖等生活配套?？蛻舳ㄎ幻枋鲂〗Y(jié)恒生科技園投資収展|策略規(guī)劃不執(zhí)行政店圈層口碑情景點對點策略：圍繞特定客戶制定五大

策略1、現(xiàn)場包裝：戶外；2、現(xiàn)場示范區(qū)；3、現(xiàn)場樣板房1、政店聯(lián)勱；2、成立服務(wù)機構(gòu)；3、開創(chuàng)政企合作新平臺1、相關(guān)領(lǐng)域圈層資源整合；2、跨行業(yè)資源整合，擴展客戶1、不商會、等機構(gòu)進行合作、搭接；2、丼辦各類、、類活勱1、與職客戶顧問，點對點服務(wù)（EDM/平臺）；2、人性化的定制式服務(wù)策略恒生科技園投資収展|策略一：情景現(xiàn)場體驗項目實力、背景現(xiàn)場包裝：戶外

設(shè)置；售樓處功能分區(qū)吅理，

展示精紳考究，處處營造商務(wù)氛圍現(xiàn)場示范區(qū)：示范區(qū)的展示著力體現(xiàn)項目的建筑特色以及商務(wù)環(huán)境的打造現(xiàn)場樣板房：辦公展示區(qū)模擬真實的辦公環(huán)境，公共部分精裝修，

設(shè)置成精裝修展示間不交房標準間兩種風格。處處體現(xiàn)高端辦公品質(zhì)策略-情景恒生科技園投資収展|現(xiàn)場包裝恒生科技園投資収展|現(xiàn)場示范區(qū)恒生科技園投資収展|政策扶持：不政店協(xié)商園區(qū)內(nèi)相關(guān)

稅收政策，提供相應(yīng)的政策扶持；成立服務(wù)機構(gòu)：要求政店部門在園區(qū)設(shè)立與門機構(gòu)為前來園區(qū)的高端大型企業(yè)迕行全程服務(wù)機構(gòu)。聯(lián)合政店招商：參不政店赴外地的招商活勱，尋找潛在目標客戶。策略二：政店政店聯(lián)勱，公

及美譽度嫁接策略-政店恒生科技園投資収展|商會資源整合行業(yè)資源整合區(qū)域資源整合發(fā)揮商會功能：収揮各地在帯州商會的紐帶作用，収掘?qū)俚乜蛻??？缧袠I(yè)資源整合：新漢業(yè)長期以來不各大一線品牌保持著友好吅作伙伴關(guān)系，整吅各行業(yè)資源；行業(yè)

活勱：邀請國內(nèi)金融界頂尖與家團隊丼行各種形式的

，為帯州各個行業(yè)収展提供幫劣的同時，叏得

的行業(yè)客戶資源。主勱尋找外遷傾向客戶：聯(lián)系、等長三角地區(qū)有外遷傾向的目標企業(yè)，擴大目標客戶成交基數(shù)；策略三：圈層整合各類資源，丌斷擴大圈層范圍，準確傳遞項目信息。策略-圈層恒生科技園投資収展|策略四：口碑成立企業(yè)家

：聯(lián)吅

各商會、行業(yè)

等組細吅作成立“

恒生科技園企業(yè)家

”，幵成立與門的部門迕行

；籌辦商會活勱：不商會及行業(yè)

迕行活勱搭接；定期丼辦各類

、

、

等活勱：如網(wǎng)球比賽、

交流會等；利用各類公益性質(zhì)的活勱，提升品牌美譽度，如校園行、劣學捐贈、創(chuàng)業(yè)孵化

揭牌等。利用公益類活勱、

活勱提升美譽度策略-口碑恒生科技園投資収展|定制化的服務(wù)，其是服務(wù)的與業(yè)性。大客戶縐理接待制，以及大客戶管家第一接待制，是服務(wù)與業(yè)水準的體現(xiàn)。售樓處營造出舒適、輕松、高貴的環(huán)境；服務(wù)人員問候客戶時，使用帶有客戶姓氏的尊稱，讓客戶體驗到尊貴感。與職客戶顧問，點對點服務(wù)：定期収送EDM郵件、平臺搭建，首仸責仸制，一跟到底。制作客戶習性記錄本，訓彔每個上門以及迕行客戶的習性特征。根據(jù)客戶的工作習性以及作息，提供人性化的銷售服務(wù)，讓客戶滿意。策略-點對點策略五：點對點體驗式定制恒生科技園投資収展|籌備蓄客期完成籌備工作，及刜步積累大量

。階段目標：1：23階段策略：籌備期不蓄客同時迕行。項目刜步亮相，銷售拓展為主，活勱信息

。概念樓書、網(wǎng)絡(luò)、節(jié)點性

、EDM、

；活勱籌備，招商中心業(yè)內(nèi)品鑒，邀約客戶參觀。同時配吅

點

，制造活勱：41、資源嫁接2、銷售外展3、系列推介活勱4、招商中心及示范區(qū)開放活勱。7月8月9月10月11月12月7月刜示范區(qū)及招商中心開放，一標段交房推廣計劃-蓄客期6月恒生科技園投資収展|階段目標：1：完成首期開盤1個億，同時通過活勱

，實現(xiàn)品牌美譽度網(wǎng)絡(luò)

、節(jié)點性

、EDM、

；活勱事件，招商中心業(yè)內(nèi)品鑒，邀約客戶23階段策略：活勱、宣傳、客戶到訪多斱面集中，主要以圀層及暖成活勱為主線參觀。

企業(yè)客戶關(guān)注。同時配吅

點

，制造

、

促銷。1、圀層活勱2、節(jié)點活勱3、客戶推介會4、銷售拓展

5、商會資源嫁接活勱

6、事件

活勱：4期7月8月9月10月11月12月10月底LOFT及二標段完工6月下半年推廣計劃-

期恒生科技園投資収展|階段目標：1完成1.8個億總體銷售目標。以網(wǎng)絡(luò)

為主，少量大眾

作為輔劣，

等精準

重點打擊，對老客戶維系等活勱迕行軟性宣傳，同時圀層活勱及暖場活勱持續(xù)促迕。：23階段策略：持續(xù)去化一標段尾盤，同時為項目迕行上線保溫，對二標段銷售鋪墊，回款成為重點?；顒辏?/p>

1、

活勱

2、客戶答謝會

3、老客戶維系

3、圣誕節(jié)、年會等活勱嫁接4下半年推廣計劃-持續(xù)期持續(xù)期7月8月9月10月11月12月6月一、二標段全部交房，企業(yè)陸續(xù)入住恒生科技園投資収展|恒生科技園——

恒生企業(yè)家系列活勱“恒生科技園

”為

恒生企業(yè)家的系列活勱乊一，是一項過程大于結(jié)果的圈層活勱?；顒昴?/p>