康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及盈利模式研究課件

康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及盈利模式專題研究康養(yǎng)地產(chǎn)概念康養(yǎng)地產(chǎn)建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念及方法去解決養(yǎng)老問題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。項(xiàng)目資源市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策自然資源、人文資源老年化市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老政策、旅游政策、金融政策、房地產(chǎn)政策、稅收政策等發(fā)展階段目前我國(guó)健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過程中

第一階段

傳統(tǒng)養(yǎng)老院形成條件

?老齡化初期運(yùn)營(yíng)主體

?政府社會(huì)保障

?社會(huì)保障水平低

第二階段

老年公寓?老齡化中期?政府+開發(fā)商?政府給予一定支持

第三階段

老年社區(qū)?老齡化加劇?開發(fā)商為主?社會(huì)保障體系完善康養(yǎng)五大分類模式國(guó)內(nèi)目前康養(yǎng)模式可按驅(qū)動(dòng)因素分為五大養(yǎng)生養(yǎng)老模式：養(yǎng)生養(yǎng)老模式康療型養(yǎng)生養(yǎng)老居家式養(yǎng)生養(yǎng)老異地養(yǎng)生養(yǎng)老農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老立體化養(yǎng)生養(yǎng)老康復(fù)型養(yǎng)生養(yǎng)老療養(yǎng)型養(yǎng)生養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)生養(yǎng)老“候鳥式”養(yǎng)生養(yǎng)老異地購(gòu)房養(yǎng)生養(yǎng)老綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老康療型養(yǎng)生養(yǎng)老嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強(qiáng)調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，采取會(huì)員制方式，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端老年群體產(chǎn)品特色典型案例用地性質(zhì)：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得區(qū)位環(huán)境：依山傍水，生態(tài)資源良好；務(wù)的老年公寓實(shí)行會(huì)員制入住，會(huì)員費(fèi)加管理費(fèi)，無產(chǎn)權(quán)。臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國(guó)際健康城康療型養(yǎng)老住宅的功能體系居住功能學(xué)習(xí)交流功能針對(duì)客戶運(yùn)營(yíng)主體運(yùn)營(yíng)方式功能體系：通過與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動(dòng)中心。對(duì)年齡有一定限制，主要針對(duì)身體健康欠佳和對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主。以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)助出租及會(huì)員制，由于受用地性質(zhì)的限制，一方面依托自身養(yǎng)生、休閑等配套設(shè)施接待養(yǎng)生體驗(yàn)度假，另一方面并將提供醫(yī)療看護(hù)服醫(yī)療護(hù)理功能休閑娛樂功能家居型養(yǎng)生養(yǎng)老在地產(chǎn)大盤中加入養(yǎng)老主題概念，僅提供基本養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長(zhǎng)者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營(yíng)方式產(chǎn)品特色用地性質(zhì)：居住用地，一般通過市場(chǎng)化的出讓方式獲??；區(qū)位環(huán)境：通常位于城郊，有一定的生態(tài)資源，空氣清新自然；功能體系：實(shí)質(zhì)上是養(yǎng)老主題地產(chǎn)，往往以在郊區(qū)大盤中配建針對(duì)老年人的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念層面，僅為老年人提供基本的社區(qū)服務(wù)。養(yǎng)老居住社區(qū)醫(yī)療、文化娛樂等普通養(yǎng)老服務(wù)功能基本社區(qū)服務(wù)功能

地產(chǎn)大盤針對(duì)客戶運(yùn)營(yíng)主體運(yùn)營(yíng)方式典型案例主要針對(duì)中高收入的活躍長(zhǎng)者，健康狀況良好，充滿活力。開發(fā)商不受用地性質(zhì)限制，住宅直接銷售。綠地21世紀(jì)孝賢坊、萬科幸福匯中的養(yǎng)老公寓家居式養(yǎng)老功能家居型養(yǎng)生養(yǎng)老西城東城孝賢坊案例鏈接：綠地21世紀(jì)孝賢坊用地性質(zhì)?居住用地

區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色

功能體系

客戶

運(yùn)營(yíng)主體

運(yùn)營(yíng)方式?社區(qū)建有大面積的中心湖泊及綠化樹木群，營(yíng)造純天然森林式的居住環(huán)境?孝賢坊與其他社區(qū)內(nèi)其他組團(tuán)互補(bǔ)共生，依托彼此功能配套，塑造不同風(fēng)格組團(tuán)，打造以養(yǎng)老為功能特色的城郊新城?考慮老年人的特殊需求，建造無障礙設(shè)施?醫(yī)院，文化館，餐廳，超市等配套設(shè)備齊全?55-65歲年齡段的上海地區(qū)高收入且身體健康的群體?綠地集團(tuán)?住宅直接銷售。建造住宅的同時(shí)引入了眾多老年人必備的配套設(shè)施，如同濟(jì)大學(xué)附屬醫(yī)院等，從而自然形成一個(gè)市場(chǎng)話運(yùn)作的養(yǎng)老社區(qū)異地養(yǎng)生養(yǎng)老分類代表案例典型特征模式點(diǎn)評(píng)異地購(gòu)房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購(gòu)房 是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國(guó)際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國(guó)養(yǎng)老新加坡華人、北美的購(gòu)屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，主要面向城市中高收入的活躍長(zhǎng)者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運(yùn)營(yíng)方式產(chǎn)品特色針對(duì)客戶用地性質(zhì)：集體土地，僅有使用權(quán)無所有權(quán)；區(qū)位環(huán)境：擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源；功能體系：結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時(shí)度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無其他配套設(shè)施。針對(duì)城市中高收入的活躍長(zhǎng)者，渴望田園生活，希望回歸自然。農(nóng)家休閑養(yǎng)老的功能體系居住功能瓜果采摘綠色農(nóng)家膳食農(nóng)村文化體驗(yàn)運(yùn)營(yíng)主體運(yùn)營(yíng)方式典型案例以開發(fā)商為主，社會(huì)機(jī)構(gòu)協(xié)助出租或銷售使用權(quán)：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶江蘇生態(tài)農(nóng)莊、浙江城仙居農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老案例鏈接：浙江城仙居

用地性質(zhì)

區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色

功能體系

客戶

運(yùn)營(yíng)主體

運(yùn)營(yíng)方式?集體土地?位于山水景區(qū)，有農(nóng)業(yè)休閑資源?讓城市人體驗(yàn)“候鳥式”生活，通過采摘蔬菜，農(nóng)家餐飲等鄉(xiāng)村休閑度假方式，讓心靈回歸自然，回歸純樸，深度體驗(yàn)田園生活?上海，杭州等地年齡在50-60歲的中高收入的老年人?聯(lián)眾集團(tuán)，由賽伯樂中國(guó)投資基金、杭州市政府創(chuàng)業(yè)基金、上城區(qū)政府創(chuàng)業(yè)基金及自然人共同持有?結(jié)合鄉(xiāng)村休閑度假等市場(chǎng)需求，通過自建、收購(gòu)、合作、租賃等經(jīng)營(yíng)方式，底層用于農(nóng)民自住，將2~4層經(jīng)營(yíng)權(quán)出售給養(yǎng)老客戶，

使其獲得使用權(quán)，并吸引風(fēng)險(xiǎn)投資注資，借

鑒分時(shí)度假模式，形成鄉(xiāng)村休閑度假網(wǎng)絡(luò)。立體化養(yǎng)生養(yǎng)老案例鏈接：北京太陽城

用地性質(zhì)

區(qū)位環(huán)境產(chǎn)品特色

功能體系

客戶

運(yùn)營(yíng)主體

運(yùn)營(yíng)方式?居住用地?位于北京小湯山，社區(qū)周邊有綠色長(zhǎng)廊、河流、果園、草坪等?集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式，從醫(yī)院，購(gòu)物中心到老年大學(xué)、酒店、各類俱樂部，提供豐富的配套設(shè)施?北京地區(qū)的高收入老年客戶，年齡跨度較大，從50歲的中老年人到80歲以上的老年人均為社區(qū)居民?寶氏華商經(jīng)濟(jì)集團(tuán)，北京市計(jì)委、建委、規(guī)劃局及昌平區(qū)政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和專家給予大力支持?居住形式靈活多樣，租售并舉，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種方式。五大運(yùn)營(yíng)模式模式代表案例典型特征模式點(diǎn)評(píng)會(huì)員制俱樂部北京太申祥和山莊采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院1.是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國(guó)傳統(tǒng)特色度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國(guó)各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式 是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。盈利模式康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目收益來源一次性收入來源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益美國(guó)太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會(huì)所費(fèi)用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3居民入會(huì)計(jì)）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計(jì)：224+900=1124萬美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價(jià)17.5萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽城中心的重要收益來源。盈利模式目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)贏利型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式按贏利方式分按經(jīng)營(yíng)管理方式分以一次性銷售收益為主長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離收費(fèi)方式養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面