商業(yè)綜合體項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

商業(yè)綜合體

項(xiàng)目策劃定位姿態(tài)Penetrability主張Personality站位Position站位濱州未來城市發(fā)展的核心商業(yè)業(yè)態(tài)、建筑空間、建筑形象升級濱州未來城市發(fā)展的商業(yè)、商務(wù)新中心【項(xiàng)目開發(fā)模式】站位濱州未來發(fā)展的政務(wù)核心，以城市新中心締造者的姿態(tài)，塑造城市新中心城市新商業(yè)中心的締造者面向?yàn)I州的廣大客戶以大區(qū)域引領(lǐng)者姿態(tài)將項(xiàng)目塑造成為未來城市新的核心，城市新中心【項(xiàng)目開發(fā)模式】各物業(yè)價(jià)值及作用解析集中型商業(yè)公寓寫字樓核心驅(qū)動(dòng)力底商商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值提升關(guān)鍵通過集中商業(yè)的打造，使其成為東北區(qū)域商業(yè)中心，項(xiàng)目的主要價(jià)值吸引點(diǎn)。并通過商業(yè)打造，提升商業(yè)街、公寓、寫字樓及住宅的價(jià)值主要利潤產(chǎn)品利潤貢獻(xiàn)產(chǎn)品，最大化銷售型商業(yè)最大化，通過情景式主題商業(yè)街打造，借助持有型集中商業(yè)，實(shí)現(xiàn)更高利潤形象標(biāo)桿物業(yè)功能補(bǔ)充物業(yè)形象標(biāo)桿物業(yè)寫字樓對商務(wù)氛圍依賴性很強(qiáng)，推出寫字樓產(chǎn)品拔升形象，并形成新的利潤點(diǎn)功能補(bǔ)充物業(yè)豐富項(xiàng)目功能,作為項(xiàng)目的彈性物業(yè),保持靈活性從城市機(jī)會(huì)、市場機(jī)會(huì)、客戶需求、項(xiàng)目核心價(jià)值四方面指導(dǎo)項(xiàng)目的整體定位突破城市東進(jìn)規(guī)劃驅(qū)動(dòng)；商業(yè)功能、檔次需升級，突破現(xiàn)有商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；政務(wù)中心規(guī)劃需要核心物業(yè)支撐；引領(lǐng)、創(chuàng)新伴隨人均消費(fèi)水平的進(jìn)一步提高，常規(guī)化的購物中心的環(huán)境不再能滿足消費(fèi)者的多元化需求需要新的商業(yè)產(chǎn)品打破現(xiàn)有格局、引領(lǐng)市場市場機(jī)會(huì)城市機(jī)會(huì)復(fù)合、一站式全國商業(yè)市場空前發(fā)展，多元化商業(yè)需求得到滿足，濱州起步較晚，消費(fèi)者對于新型復(fù)合的、一站式的商業(yè)產(chǎn)品的出現(xiàn)充滿期待客戶需求引領(lǐng)城市商業(yè)升級、功能檔次全面提升、現(xiàn)有城市生活方式的徹底突破，商業(yè)功能定位需彰顯現(xiàn)代化、國際化、引領(lǐng)者作用，作為城市的全新標(biāo)簽，起到魅力核的引力作用。核心、全面升級未來城市核心綜合體，帶來復(fù)合價(jià)值，為區(qū)域提供完善配套，滿足城市升級需求項(xiàng)目本身物業(yè)類型復(fù)合，需彰顯現(xiàn)代化、前沿化的標(biāo)簽，帶動(dòng)商業(yè)全面升級項(xiàng)目價(jià)值整體定位——濱州﹒首席﹒地標(biāo)性﹒智能新中心——代言濱州城市發(fā)展的活力引擎——全新生活方式的代言者和示范者

——全新的城市形象與功能更新在這里，她們足不出戶即可享受居住、辦公、休閑、娛樂在這里，她們與友人常常hangout，為生活注入更豐富的意義這里將是城市年輕精英的生活樂土，東北部的“新階層”這里將是“濱州精英樂活城”——綜合體標(biāo)桿·智能物業(yè)7&VS別人在講傳統(tǒng)消費(fèi)型……我們引領(lǐng)濱州的未來…——全新生活方式；——引領(lǐng)區(qū)域生活消費(fèi)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，營造城市時(shí)尚休閑理念……品質(zhì)化、時(shí)尚智能、參與、體驗(yàn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——

引領(lǐng)濱州全新的購物/休閑/城市生活新方式7傳統(tǒng)、保守、呆板時(shí)代廣場紫光都國際商廈【分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成】A、B、C不同功能分區(qū)進(jìn)行差異化定位，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)的同時(shí)，進(jìn)行客流共享A區(qū)生活休閑型集中商業(yè)C區(qū)主題型商業(yè)街B區(qū)生活服務(wù)型社區(qū)底商商業(yè)整體發(fā)展策略——核心驅(qū)動(dòng)——集中商業(yè)為項(xiàng)目核心物業(yè)、價(jià)值標(biāo)簽集中商業(yè)商業(yè)街功能復(fù)合高端形象差異化定位最大化差異化功能補(bǔ)充價(jià)值提升打造高形象，詮釋項(xiàng)目品質(zhì)，提升市場對項(xiàng)目整體的價(jià)值認(rèn)知引入主題樂園、品牌超市、影院等市場空缺的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，以業(yè)態(tài)黃金比例提升項(xiàng)目經(jīng)營優(yōu)勢與市場及本項(xiàng)目的商業(yè)街差異化經(jīng)營，引領(lǐng)市場商業(yè)升級商鋪是項(xiàng)目的現(xiàn)利潤主力，在規(guī)劃上最大化商鋪產(chǎn)品的排布與本項(xiàng)目集中商業(yè)及市場其他商業(yè)差異化定位，避免兩者之間的同質(zhì)化惡性競爭分物業(yè)定位與產(chǎn)品發(fā)展建議寫字樓公寓集中商業(yè)整體定位客戶定位檔次定位功能定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)街住宅全家庭生活休閑型購物中心A區(qū)集中商業(yè)定位————集零售購物、品質(zhì)餐飲、特色化娛樂休閑于一體的城市樂活新一極【客戶定位】以項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)區(qū)域常住消費(fèi)人群為核心目標(biāo)客戶，同時(shí)輻射濱州全市及周邊縣市的中高層消費(fèi)者輔助客戶核心客戶核心客戶：輻射范圍：項(xiàng)目自身及周邊1.5公里范圍內(nèi)的區(qū)域消費(fèi)人群輻射范圍內(nèi)消費(fèi)人群的生活習(xí)慣及消費(fèi)特點(diǎn)：生活時(shí)間較久的本地居民消費(fèi)趨于保守，但有一定消費(fèi)能力的群體消費(fèi)敏感點(diǎn)購物便捷、品類齊全、品質(zhì)、一站式體驗(yàn)重要客戶：濱州全市客戶消費(fèi)敏感點(diǎn)品質(zhì)、新奇、體驗(yàn)重要客戶輔助客戶：濱州周邊縣市的中高層消費(fèi)者消費(fèi)敏感點(diǎn)品質(zhì)、新奇、體驗(yàn)檔次商業(yè)功能大世界中山新天地紫光都時(shí)代廣場【檔次定位】建議本項(xiàng)目商業(yè)定位為中高檔次目前濱州商業(yè)市場業(yè)態(tài)豐富度比較欠缺，以百貨業(yè)態(tài)為主濱州市場新近出現(xiàn)的購物中心檔次主要在中高檔水平，如時(shí)代廣場、大世界等根據(jù)本項(xiàng)目的交通條件和區(qū)位環(huán)境來說，中高檔大眾化主題消費(fèi)市場比較適合本項(xiàng)目本項(xiàng)目品質(zhì)購物主題樂園溫馨生活休閑體驗(yàn)主題樂園、兒童零售……為生活增添更多主題體驗(yàn)…美容美體、院線、品質(zhì)健身……為生活增添更多樂趣體驗(yàn)…品質(zhì)、時(shí)尚、潮流，展示千面自我…美食云集、生活超市、品質(zhì)電器、藥妝店…為生活提供無限便利為年輕時(shí)尚白領(lǐng)提供一個(gè)在競爭環(huán)境壓力下“偷懶”的時(shí)尚生活新體驗(yàn)一站式消費(fèi)、品牌豐富度、價(jià)格和距離是選擇消費(fèi)場所的重要因素區(qū)域日常生活的便利站！

這里是工作之余的游樂場，為事業(yè)充電！這里是平民化的時(shí)尚會(huì)客廳！為區(qū)域消費(fèi)者提供便利的休閑體驗(yàn)設(shè)施！生活購物體驗(yàn)休閑【功能定位】建議本項(xiàng)目以品質(zhì)購物、溫馨生活、主題樂園、休閑體驗(yàn)為主要的功能載體【品質(zhì)購物】以品質(zhì)時(shí)尚、休閑零售滿足未來周圍大量住宅人群的日常購物需求，并成為其便利性購物的首選功能定位零售部分：精致的時(shí)尚購物零售功能以時(shí)尚服飾、鞋包、化妝品、首飾品等零售用品，作為主導(dǎo)滿足老城區(qū)及本項(xiàng)目住宅人群的日常消費(fèi)需求，并突出品質(zhì)性以區(qū)別于未來的集中型商業(yè)【溫馨生活】舌尖風(fēng)云——餐飲：突出類型豐富，同時(shí)注重消費(fèi)者口味及餐飲偏好，成為區(qū)域美食匯；以大量目的性餐飲業(yè)態(tài)的設(shè)置實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)者的拉動(dòng)力功能定位饕餮美食安然悠享引入幾家國內(nèi)外較大知名商家，既有滬蘇與川府的碰撞，也有甜點(diǎn)與牛排的風(fēng)尚，各種經(jīng)典美食，應(yīng)有盡有，給消費(fèi)者帶來獨(dú)一無二的味蕾之美，豐富區(qū)域消費(fèi)者的飲食結(jié)構(gòu)，提高生活品味，打造朋友聚會(huì)、家庭宴請的絕佳場所【溫馨生活】生活配套：以超市、便利店、藥店、數(shù)碼及電器展示中心、創(chuàng)意家居小擺件等滿足日常生活消費(fèi)需求功能定位精致的生活配套零售功能以超市、數(shù)碼及電器展示中心、戶外用品集合店作為主導(dǎo)滿足老城區(qū)及本項(xiàng)目住宅人群的日常生活配套消費(fèi)需求。并突出品質(zhì)性以區(qū)別于未來的家庭型購物中心?！拘蓍e體驗(yàn)】通過觀賞體驗(yàn)型、養(yǎng)生保健型、娛樂休閑型等項(xiàng)目的設(shè)置，讓消費(fèi)者得到全方位的休閑和放松功能定位養(yǎng)生保健型以集娛樂、美容、解壓于一體的時(shí)尚健康概念，打造以“娛樂、放松、減壓”為目的的雅致放松環(huán)境娛樂休閑型通過KTV、電玩、投影雙人互動(dòng)游戲等娛樂休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置，讓消費(fèi)者能夠在工作和生活之余，通過這些娛樂載體，身體得到全方位的休閑和放松觀賞體驗(yàn)型通過主題式電影的打造，讓觀眾全方位影院帶來的視覺刺激【主題樂園】融合各類兒童主題活動(dòng)、互動(dòng)游樂設(shè)施，打造成濱州首個(gè)綜合性兒童娛樂空間，致力于全面培養(yǎng)孩子的潛力，寓教于樂功能定位奇趣天地，兒童樂園功能：設(shè)置以兒童為主題的各種豐富的娛樂業(yè)態(tài)，并照顧到未來周邊大量住宅及年輕家庭消費(fèi)者的家庭成員的需求效果：給孩子們帶來益智，健康的歡樂體驗(yàn)，讓他們在安全游玩的同時(shí)，呼朋結(jié)伴，樂在其中?！懊钕霟o限，玩趣勵(lì)志！”——給孩子一片自由、互動(dòng)、妙想無限的空間、讓孩子在盡情玩耍的同時(shí)主動(dòng)不斷地和玩伴分享的知識、經(jīng)驗(yàn)和童趣故事，自動(dòng)自主自我完善自己，使孩子的成長不再受外界壓力的影響下能自由的成長、歷練自己的意志，多元化的發(fā)展自我，為將來踏入社會(huì)夯實(shí)最基礎(chǔ)的第一步【主題樂園】淘氣堡、滑梯、海盜船、攀爬及小型體能鍛煉設(shè)施、親子真人CF反恐基地，烘托卡通、溫馨、喜悅氛圍功能定位1.淘氣堡2.海盜船3.螺旋滑梯4.攀爬及小型體能鍛煉設(shè)施5.親子真人CF反恐基地【主題樂園】情景設(shè)置方面，包括筑裝飾、立體廣告等，抓住兒童的心理敏感點(diǎn)，達(dá)到讓他們來此地就流連忘返的效果功能定位樓層A區(qū)集中商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議5F電影院健身館、美容養(yǎng)生館KTV、電玩城4F運(yùn)動(dòng)休閑戶外拓展美食廣場3F母嬰用品、兒童玩具、兒童服裝、兒童樂園輕餐飲、兒童主題餐飲2F少女裝、淑女裝、牛仔

休閑男裝1F化妝品、珠寶首飾、鐘表、箱包皮具B1超市停車場及設(shè)備B2停車場及設(shè)備【業(yè)態(tài)規(guī)劃】根據(jù)商業(yè)功能定位的要求，建議項(xiàng)目未來在業(yè)態(tài)方面降低零售比例，加大餐飲所占配比，具體比例如下：零售比例為40%，餐飲功能加強(qiáng)，比例為30%，休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例為30%濱州商業(yè)功能業(yè)態(tài)狀況：現(xiàn)有商業(yè)在功能業(yè)態(tài)設(shè)置上，以零售業(yè)態(tài)為主，同質(zhì)化競爭激烈，項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行錯(cuò)位競爭，適度規(guī)避在零售上與現(xiàn)有商業(yè)的抗衡，加大更具吸引力的餐飲及休閑娛樂類業(yè)態(tài)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比：根據(jù)商業(yè)功能定位的要求，建議項(xiàng)目未來在業(yè)態(tài)方面降低零售比例，加大餐飲所占配比，具體比例如下：零售比例為30%，餐飲功能加強(qiáng)，比例為30%，休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例為40%，如上圖所示?！局饕笜?biāo)建議】項(xiàng)目層高建議樓層A區(qū)集中商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議層高（米）5F電影院健身館、美容養(yǎng)生館KTV、電玩城10.5-12.54F運(yùn)動(dòng)休閑戶外拓展美食廣場5.0-5.53F母嬰用品、兒童玩具、兒童服裝、兒童樂園輕餐飲、兒童主題餐飲5.0-5.52F少女裝、淑女裝、牛仔

休閑男裝5.0-5.51F化妝品、珠寶首飾、鐘表、箱包皮具5.5-6.0B1超市停車場及設(shè)備5.4-6.0B2停車場及設(shè)備3.5分物業(yè)定位與產(chǎn)品發(fā)展建議寫字樓公寓集中商業(yè)整體定位客戶定位功能定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)街住宅從城市機(jī)會(huì)已有商業(yè)機(jī)會(huì)挖掘、市場在售商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)形式等方面指導(dǎo)項(xiàng)目C區(qū)商業(yè)的整體定位已有業(yè)態(tài)分析，發(fā)掘本項(xiàng)目C區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)中高端百貨購物集中在中山路核心商圈，百貨購物競爭較激烈，針對年輕人的中高端餐飲、特色休閑餐飲、KTV等休閑娛樂、酒吧等業(yè)態(tài)較為稀缺。隨著城市發(fā)展，未來日常休閑娛樂消費(fèi)、中高端餐飲、休閑娛樂擁有一定的市場空間在售商業(yè)分析，發(fā)掘本項(xiàng)目C區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)城市在售及待售商業(yè)產(chǎn)品形式主要以集中商業(yè)為主，僅文博園規(guī)劃為商業(yè)街的形式，市場較缺乏主題明確、特色鮮明的商業(yè)街產(chǎn)品【年輕人群】年輕客戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)年輕人吃喝購物娛樂餐飲（連鎖餐飲、休閑餐、小吃）潮流服裝（休閑、商務(wù)、時(shí)尚）生活購物（禮品、首飾、零食）KTV、電影院電玩臺球真人CS【學(xué)生人群】學(xué)生客戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)學(xué)生吃喝學(xué)習(xí)玩樂餐飲（簡餐、休閑餐、小吃）文具圖書教育培訓(xùn)（升學(xué)培訓(xùn)、課程培訓(xùn)、舞蹈繪畫等）KTV、電影院網(wǎng)吧電玩【學(xué)生人群】現(xiàn)有商業(yè)品類中，針對學(xué)生的潮流服飾消費(fèi)較難滿足，日常文體零售、校外餐飲、培訓(xùn)輔導(dǎo)有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)，KTV、電玩可適當(dāng)發(fā)展學(xué)生消費(fèi)基礎(chǔ)消費(fèi)改善消費(fèi)學(xué)習(xí)閑暇零售：日常購買、超市、文具用品餐飲：學(xué)校用餐、校外用餐、住家用餐教育培訓(xùn)：基礎(chǔ)課程培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、升學(xué)考試培訓(xùn)等餐飲：休閑餐飲、甜品等零售：日常購買（超市）餐飲：冷飲、奶茶等零售：服飾、圖書、電子產(chǎn)品等餐飲：同學(xué)聚餐等休閑：KTV、電玩等教育培訓(xùn)：基礎(chǔ)課程培訓(xùn)、升學(xué)培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等百貨購物集中于核心商圈，圖書、教育培訓(xùn)、KTV、電玩存在較大市場機(jī)會(huì)培訓(xùn)輔導(dǎo)可重點(diǎn)挖掘，餐飲可發(fā)展文體零售可重點(diǎn)挖掘，校外餐飲可發(fā)展商業(yè)街整體定位——樂享生活樂食生活樂購生活浪漫青春·文化休閑·主題商業(yè)街文化主題休閑商業(yè)街——面對一中、技工學(xué)校，業(yè)態(tài)設(shè)置方面布置與教育密切相關(guān)的業(yè)態(tài)【客戶定位】商業(yè)客戶主要分為投資者、經(jīng)營者以及消費(fèi)者三類，其中投資者為本項(xiàng)目出售型商鋪的主要目標(biāo)客群，經(jīng)營者為本項(xiàng)目銷售型商鋪的輔助目標(biāo)客群，消費(fèi)者為主力消費(fèi)客群1、投資者2、經(jīng)營者3、消費(fèi)者客戶特征服飾鞋帽、餐飲、流行飾品等行業(yè)經(jīng)營者，25-50歲，有一定的行業(yè)從事經(jīng)驗(yàn)客戶需求考慮商鋪面積集中在50-100平米左右，少數(shù)大客戶如服飾旗艦店等偏好更大面積客戶特征區(qū)域及周邊的小型經(jīng)營業(yè)主、生意人、公務(wù)員，30-50歲，有一定財(cái)富積累的中高產(chǎn)階級客戶需求需求集中在50-100平米中小戶型，投資自用兼具;主要承受總價(jià)范圍集中在60-120萬客戶特征以追求時(shí)尚、個(gè)性文化的人群和追求品質(zhì)生活的年輕人群為主，年齡集中在15-35歲客戶需求對購物場所軟件和服務(wù)以及消費(fèi)環(huán)境要求較高，偏好餐飲、娛樂休閑及零售服飾等業(yè)態(tài)類型功能定位——休閑娛樂特色美食浪漫青春·文化休閑主題商業(yè)街潮流淘寶文具圖書【商業(yè)業(yè)態(tài)落位】流行前線：定位重點(diǎn)突出個(gè)性化，潮流化，前沿化，新奇化，差異化的時(shí)尚特色，力爭打造成濱州首個(gè)最前沿最潮流的時(shí)尚購物主題街區(qū)流行前線：時(shí)尚潮流、青春主題創(chuàng)意購物街區(qū)，成為濱州時(shí)尚生活主題模式定位于年輕個(gè)性一族，包括時(shí)尚飾品、潮流鞋帽、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。“潮流淘寶”定位重點(diǎn)突出個(gè)性化，潮流化，前沿化，新奇化，差異化的時(shí)尚特色，力爭打造成濱州首個(gè)最前沿最潮流的時(shí)尚購物主題街區(qū)，年輕人的淘寶圣地。在這里充滿各種沖動(dòng)性消費(fèi)在這里，時(shí)尚無法拒絕沒有人能夠抗拒流行抗拒年輕【商業(yè)業(yè)態(tài)落位】文具數(shù)碼：圖書、報(bào)刊、文具、眼鏡光學(xué)、數(shù)碼電子、攝影、通訊營業(yè)廳數(shù)碼電子：定位于追求科技體驗(yàn)，有一定消費(fèi)能力的時(shí)代群體；圖書刊廳：針對學(xué)生的課程輔導(dǎo)、時(shí)尚讀完、業(yè)余讀物；文具用品：針對學(xué)生的日常文具用品，滿足學(xué)生需求；【商業(yè)業(yè)態(tài)落位】休閑娛樂：真人CS、拓展培訓(xùn)、文藝T臺、臺球廳、休閑網(wǎng)吧真人CS及拓展：拓展訓(xùn)練、實(shí)戰(zhàn)模擬、學(xué)生藝術(shù)熏陶展示，這里是孩子們的空間，是孩子們的樂園；休閑網(wǎng)吧：學(xué)生課余閑暇、緩解學(xué)校壓力。臺球廳：學(xué)生時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)，培育學(xué)生業(yè)余愛好【商業(yè)業(yè)態(tài)落位】特色美食薈萃：囊括多種餐飲于一體，包括簡餐、快餐、休閑餐飲等，同時(shí)引入部分特色主題餐飲，以滿足年輕一族和學(xué)生消費(fèi)客群的獵奇消費(fèi)特征美食薈萃:囊括多種餐飲于一體，包括簡餐、快餐、休閑餐飲等，形成特色美食一條街街區(qū)特色——主題餐飲：賦予一般餐廳某種主題，圍繞既定的主題來營造餐廳的經(jīng)營氣氛：餐廳內(nèi)所有的產(chǎn)品、服務(wù)、色彩、造型以及活動(dòng)都為主題服務(wù)，使主題成為顧客容易識別餐廳的特征和產(chǎn)生消費(fèi)行為的刺激物另外，引入幾家本地特色品牌餐飲，和一些風(fēng)味小吃，強(qiáng)化地域特色90后主題餐廳巴迪熊主題餐廳汽車主題餐廳海賊王主題餐廳Hellokitty主題餐廳【C區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成】1F以潮流購物為主，2F以為主，3F以適合學(xué)生的休閑娛樂業(yè)態(tài)和特色美食廣場為主樓層

業(yè)態(tài)定位

建議業(yè)態(tài)細(xì)分1F

時(shí)尚潮流地帶日韓女裝、外貿(mào)服裝、運(yùn)動(dòng)服裝、、潮流淘寶、飾品配件、美容美發(fā)、西餐廳、咖啡shop、銀行2F

創(chuàng)意青春地帶數(shù)碼電子、照相攝影、禮品店、通訊服務(wù)、眼鏡光學(xué)、圖書、報(bào)刊、文具3F歡樂時(shí)代天空真人CS、拓展培訓(xùn)、文藝T臺、臺球廳、休閑網(wǎng)吧、主題餐飲、美食廣場真人CS、拓展培訓(xùn)、文藝T臺、臺球廳數(shù)碼電子、禮品、通訊服務(wù)、攝影

休閑餐飲銀行、服裝服飾休閑餐飲休閑網(wǎng)吧餐飲眼鏡光學(xué)圖書、報(bào)刊、文具休閑餐飲咖啡、配飾、淘寶3F2F1F【互聯(lián)消費(fèi)】實(shí)現(xiàn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代商業(yè)消費(fèi)人群本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。不遠(yuǎn)的未來，我們可以想見：商業(yè)綜合體將成為一種以超級店為核心驅(qū)動(dòng)，線上融合線下各業(yè)態(tài)于一體的滿足人們購物、娛樂、餐飲等需求的“移動(dòng)互聯(lián)”購物休閑體驗(yàn)中心科技商業(yè)——覆蓋式消費(fèi)體驗(yàn)移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代·全新消費(fèi)體驗(yàn)平臺門店網(wǎng)絡(luò)化移動(dòng)式電子導(dǎo)購【科技商業(yè)】門店網(wǎng)絡(luò)化將商戶門店通過商業(yè)廣場專屬的APP程序進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的運(yùn)營，消費(fèi)者可在店內(nèi)用手機(jī)登陸進(jìn)行產(chǎn)品的查詢、預(yù)定、購買甚至物流配送等流程優(yōu)勢價(jià)值：?利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，將一些還沒有實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)的商戶，引導(dǎo)入商業(yè)廣場的電子平臺內(nèi)，為其提供契機(jī)和新的銷售渠道。?發(fā)揮商家的物流優(yōu)勢，將網(wǎng)絡(luò)化后的實(shí)體店產(chǎn)品，統(tǒng)一配送到消費(fèi)者手中?將商業(yè)廣場與入駐商戶的關(guān)聯(lián)更緊密，形成一個(gè)循環(huán)的線上線下互為依托的平臺【科技商業(yè)】移動(dòng)式電子導(dǎo)購系統(tǒng)利用LBS（LocationBasedService）技術(shù)，基于地理位置信息的客戶端消費(fèi)服務(wù)，通過APP程序讓客戶在進(jìn)入商場的第一時(shí)間就得到商場的全部信息。其主要服務(wù)內(nèi)容有：移動(dòng)式的商場地圖：包含全樓層平面圖及商戶分布信息移動(dòng)式的促銷信息：進(jìn)入商戶即可收到該商戶促銷產(chǎn)品及新品移動(dòng)式的虛擬客服：不去服務(wù)臺即可與客服對話與咨詢優(yōu)勢價(jià)值：?將傳統(tǒng)平媒、網(wǎng)絡(luò)媒體才能實(shí)現(xiàn)的精準(zhǔn)定位消費(fèi)營銷活動(dòng)整合在一個(gè)移動(dòng)終端上?消費(fèi)者可以獲得隨時(shí)隨地的個(gè)性化的購買、調(diào)查、優(yōu)惠、和推薦?！究萍忌虡I(yè)】覆蓋式消費(fèi)體驗(yàn)覆蓋式的消費(fèi)體驗(yàn)，包含了手機(jī)終端、商場電子導(dǎo)購體系在內(nèi)的一系列配套消費(fèi)服務(wù)體驗(yàn)，讓消費(fèi)在購物的同時(shí)，切實(shí)感受到許多實(shí)際的便利與舒適功能示意：?自動(dòng)點(diǎn)餐系統(tǒng)?訂車服務(wù)?觸動(dòng)屏幕指示系統(tǒng)?商場內(nèi)小游戲積分折扣?消費(fèi)者問卷調(diào)查等等【全新的購物消費(fèi)體驗(yàn)】O2O一站式定制生活縮短消費(fèi)者決策時(shí)間,把線上的消費(fèi)者帶到實(shí)體店中,在線支付購買線下的商品和服務(wù),再到線下去體驗(yàn)O2O運(yùn)營模式:項(xiàng)目與第三方O2O平臺合作—攜商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)品牌商家，與第三方O2O平臺合作，利用各式團(tuán)購、打折優(yōu)惠、套餐團(tuán)購、拼單團(tuán)購吸引消費(fèi)者進(jìn)行線上消費(fèi)，線下前往商業(yè)項(xiàng)目體驗(yàn)，以此聚集客流項(xiàng)目自行開發(fā)APP—APP的運(yùn)用更大程度的節(jié)省瀏覽時(shí)間，可以快速直接的找到滿足自己需求的物品，而且APP可以囊括商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)全部內(nèi)容，更加體現(xiàn)出O2O一站式定制生活項(xiàng)目內(nèi)各類品牌推出二維碼—通過掃描二維碼,得到商品的各類信息,快捷的支付方式,使得全程消費(fèi)模式更加便捷項(xiàng)目結(jié)合時(shí)下最流行的通訊媒體微信平臺—微信目前擁有4億客戶量，有逐漸健全的推送平臺，項(xiàng)目自身開通訂閱號，對項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)品信息進(jìn)行推送，以達(dá)到刺激消費(fèi)，或者項(xiàng)目內(nèi)各個(gè)商家自行開通訂閱號，進(jìn)行宣傳，來開發(fā)新的客戶群體【全新的購物消費(fèi)體驗(yàn)】伴隨電子商務(wù)的快速發(fā)展,網(wǎng)購成為一種大眾時(shí)尚潮流,促使新的商業(yè)模式O2O應(yīng)運(yùn)而生,為廣大商家開拓新的市場計(jì)劃好前去或者已經(jīng)到達(dá)鑫海科技廣場拒絕漫無目的閑逛，利用電腦、手機(jī)等上網(wǎng)工具尋找興趣意向體驗(yàn)情景再現(xiàn)1

餓了累了無聊網(wǎng)頁或者電子雜志瀏覽第三方商家合作,例如:美團(tuán)網(wǎng)、拉手網(wǎng)利用電腦線上支付團(tuán)購優(yōu)惠卷、休閑娛樂套餐、餐飲套餐券等在限定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)目的地進(jìn)行消費(fèi)使用使用商家自行開發(fā)的APP線上支付感興趣的商品、體驗(yàn)項(xiàng)目等可以有目的性的前去體驗(yàn)O2O帶來的便捷感尋找微信平臺、微博平臺內(nèi)訂閱頻道內(nèi)的合作商家，使用二維碼利用手機(jī)利用微信、二維碼使用支付寶、網(wǎng)銀綁定、信用卡、我的銀行卡等方式完成線上支付全部消費(fèi)提前預(yù)訂,使得整個(gè)消費(fèi)過程充實(shí)而有樂趣【全新的購物消費(fèi)體驗(yàn)】伴隨電子商務(wù)的快速發(fā)展,網(wǎng)購成為一種大眾時(shí)尚潮流,促使新的商業(yè)模式O2O應(yīng)運(yùn)而生,為廣大商家開拓新的市場。在家里沒任何計(jì)劃前去任何商業(yè)項(xiàng)目瀏覽各式網(wǎng)站,查看所有與鑫海科技廣場有關(guān)的各式團(tuán)購、拼單團(tuán)購、優(yōu)惠折扣信息等利用電腦、手機(jī)等線上利用支付寶、網(wǎng)銀、信用卡、綁定銀行卡等快捷支付方式來實(shí)現(xiàn)購物體驗(yàn)情景再現(xiàn)2支付完成后，等待商家以郵寄的方式送達(dá)到家里進(jìn)行體驗(yàn)被各式優(yōu)惠打折所吸引，產(chǎn)生前往消費(fèi)地的想法線上定制前往目的地全部行程以及餐飲、休閑娛樂線下前往目的后享受全方位私人定制帶來的便利充實(shí)感【B區(qū)底商商業(yè)業(yè)態(tài)落位】生活配套：引入生活便利超市、寵物寄養(yǎng)、健康及家政服務(wù)、家居生活館、家飾精品等目的地型業(yè)態(tài)，為家庭提供便捷生活配套，拉近消費(fèi)者與商業(yè)項(xiàng)目的距離生活配套類業(yè)態(tài)：

生活類：便利店、煙酒、水果、干洗店、藥店、寵物店；

服務(wù)類：銀行、家政服務(wù)、通訊營業(yè)廳；

居家類：家居生活館、家飾精品；體驗(yàn)類：美容護(hù)膚、SPA、美發(fā)、精致飾品、數(shù)碼攝影、棋牌室等社區(qū)生活服務(wù)一條街經(jīng)營模式條件優(yōu)缺點(diǎn)業(yè)態(tài)建筑設(shè)計(jì)要求只租不售

發(fā)展商有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)優(yōu)點(diǎn)：業(yè)態(tài)控制統(tǒng)一經(jīng)營管理有利于經(jīng)營利于提升社區(qū)形象缺點(diǎn)：資金回收期長開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)較大業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃有較高的要求，對商戶的品質(zhì)要求嚴(yán)格，以品質(zhì)提升型的業(yè)態(tài)為主。在建筑設(shè)計(jì)上需要特別針對主力商戶的開店要求，做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。

發(fā)展商擁有商業(yè)經(jīng)營的專門人才

發(fā)展商有招商渠道

市場化程度不高，無專業(yè)公司選擇先租后帶租約出售或與直接銷售后委托發(fā)展商出租同時(shí)進(jìn)行

發(fā)展商有一定的商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)優(yōu)點(diǎn)：初期業(yè)態(tài)可以控制，可保持與社區(qū)整體形象一致，從而促進(jìn)銷售出租有保障，可提升商鋪銷售速度資金回收期較短缺點(diǎn)：不能長期控制業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)上需要綜合考慮基礎(chǔ)配套型和品質(zhì)提升型業(yè)態(tài)。建筑設(shè)計(jì)上同樣需要根據(jù)出售和出租的不同要求做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)。

發(fā)展商擁有商業(yè)經(jīng)營的專門人才

發(fā)展商沒有招商渠道

市場化程度高，有專業(yè)公司選擇直接銷售

發(fā)展商沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)優(yōu)點(diǎn)：資金回收速度快缺點(diǎn)：無業(yè)態(tài)控制，影響社區(qū)形象和銷售不利于統(tǒng)一管理，從而對經(jīng)營不利產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中，很難對業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行控制，一般以基礎(chǔ)配套型業(yè)態(tài)為主建筑設(shè)計(jì)上單體商鋪面積不宜過大，以便于銷售本案目前的設(shè)計(jì)方案，即采取兩層沿街商鋪的形式，基本可以滿足分割出售模式的要求。

發(fā)展商缺乏商業(yè)經(jīng)營的專門人才

發(fā)展商沒有招商渠道

市場化程度高，有專業(yè)公司選擇【租售模式】結(jié)合只租不售、售后返祖、先租后帶租約出售三種銷售方式進(jìn)行優(yōu)缺點(diǎn)分析，建議本項(xiàng)目A區(qū)進(jìn)行售后返租，B區(qū)和C區(qū)以直接銷售為主【銷售策略】濱州目前在售集中商業(yè)項(xiàng)目以售后返租為主，投資客為主力客戶，介于客戶支付力承受總價(jià)特征和目前市場去化表現(xiàn)規(guī)律，建議本項(xiàng)目A區(qū)集中商業(yè)銷售階段采取劃小鋪方式項(xiàng)目名稱商鋪面積客戶構(gòu)成銷售方式返租年限萬豪城市廣場10-20投資客85％以上售后返租10年西悅城15-20平投資客85％以上售后返租10年新華食品城7-10平投資客90％以上售后返租3年，前3年27%一次性返分物業(yè)定位與產(chǎn)品發(fā)展建議寫字樓公寓集中商業(yè)整體定位客戶定位商業(yè)街住宅城市政務(wù)新中心地標(biāo)性建筑本項(xiàng)目的形象核心樹立城市商業(yè)標(biāo)桿引領(lǐng)城市商務(wù)升級寫字樓定位——【客戶定位】以政府遷入后聚集效應(yīng)下的公司、教育類企業(yè)、投資客戶為核心客戶；而將區(qū)域內(nèi)未來小型企業(yè)客戶補(bǔ)充客戶II輔助客戶：隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展后聚集的小型草創(chuàng)型企業(yè)，資金敏感性強(qiáng)產(chǎn)業(yè)特征：產(chǎn)業(yè)類別并不明顯；面積需求：只需滿足功能性的辦公需求，需求面積30-50㎡小面積為主I核心客戶：政府和學(xué)校遷入后吸引的相關(guān)往來企業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的培訓(xùn)、服務(wù)類企業(yè)，看好區(qū)域發(fā)展的投資客戶產(chǎn)業(yè)特征：房地產(chǎn)開發(fā)評估、建筑設(shè)計(jì)、工程、教育培訓(xùn)、證券類；面積需求：企業(yè)客戶關(guān)注面積較大，約50-200平米，部分客戶可能會(huì)半層或整層購買；投資型客戶關(guān)注面積相對較小約30-50平米；III行政辦公教育產(chǎn)業(yè)看好區(qū)域發(fā)展的投資客小型企業(yè)分物業(yè)定位與產(chǎn)品發(fā)展建議寫字樓公寓集中商業(yè)整體定位客戶定位商業(yè)街住宅【學(xué)生公寓定位】領(lǐng)域全城核心教育資源、傲居都市未來的繁華之上珍藏空間核心教育資源匯聚于此，正對一中無可匹敵的資源占有為學(xué)生提供一站式的配套資源服務(wù)宜住、宜商、宜投資全城教育資源的匯聚，升值空間無限小戶型精品學(xué)生公寓，小手筆搞定大投資教育資源聚集濱州一中宜住、宜商、宜投資未來的城市商業(yè)中心生活、