濱江鼎信物業(yè)管理有限公司運行模式及管理制度方案

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司物業(yè)運行管理方案【目錄】一、 物業(yè)公司簡介二、 物業(yè)公司誓言二、物業(yè)服務宗旨四、 物業(yè)公司組織架構及部門工作職能五、 物業(yè)公司的運行模式六、 物業(yè)公司開展步驟及工作計劃七、 物業(yè)管理目標一、公司簡介濱江鼎信物業(yè)管理有限公司，是四川巴中新城建設投資有限公司旗下國有獨資子公司，于2016年5月成立，注冊資金500萬元，物業(yè)管理三級資質(zhì)。公司參照ISO9001質(zhì)量管理標準體系，ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系，建立白己特色的管理制度和服務標準體系。 堅持嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，實行規(guī)范化管理和標準化服務，致力為每一位客戶提供超值的服務，努力滿足客戶的每一個需求。公司擁有先進的白動化辦公系統(tǒng)，設立綜合管理部、品質(zhì)管理部、財務部、經(jīng)營管理部、客戶服務部、工程部、秩序維護部、保潔綠化部等職能部門，現(xiàn)承接的物業(yè)管理項目有：巴中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公共租賃房、巴中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東片農(nóng)貿(mào)市場、巴中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西片農(nóng)貿(mào)市場等多個項目。公司始終秉承“品質(zhì)為先、誠信服務、專業(yè)管理、務實發(fā)展”的經(jīng)營理念，積極發(fā)展白身的資源優(yōu)勢，兢兢業(yè)業(yè)做好每一項服務，以口碑贏取客戶，以實力爭取市場，始終懷著感恩的心積極地踐行白己的社會責任。二、物業(yè)公司組織架構及部門工作職能（見附表一）三、物業(yè)公司誓言我們團結，我們奮進！我們心中充滿責任！服從管理，精于專業(yè)！客戶的滿意，是我們騰飛的夢想！釋義：物業(yè)公司各工作崗位，利用一專多能的體現(xiàn)，最終服務好住戶或商家，人人做到以公司為家緊密團結，不斷在工作中錘煉，追求上進，時時刻刻對工作中的每一件事情，不分大小，力求做到完美，工作中服從公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，及認真完成上級日常的工作安排，認真履行公司各項規(guī)章制度，事事要依據(jù)公司的作業(yè)標準，規(guī)范完成每項事務，避免個人的隨意性開展工作，物業(yè)服務其最終目的是實現(xiàn)良好的社會效益、經(jīng)濟效益，住戶對物業(yè)公司專業(yè)管理的肯定，通過口碑相傳，發(fā)展前景廣闊，也就是我們物業(yè)人的愿望和追求。四、 物業(yè)服務宗旨品質(zhì)為先、誠信服務、專業(yè)管理、務實發(fā)展釋義：物業(yè)公司的發(fā)展必須注重和倡導以品質(zhì)為主導方向， 開展物業(yè)常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務、有償性的經(jīng)營服務方能更好的服務業(yè)主（客戶），物業(yè)從業(yè)人員經(jīng)過培訓專業(yè)的服務、獲得良好的口碑，白然而然就會拓展物業(yè)的市場發(fā)展。五、 物業(yè)公司的運行模式1、 物業(yè)管理性質(zhì)區(qū)分化管理模式，做好特殊崗位的綜合統(tǒng)籌，是根據(jù)物業(yè)管理的類型不同，運行模式區(qū)別較大，物業(yè)的類型分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他類物業(yè)，而結合公司現(xiàn)管理的農(nóng)貿(mào)市場、公租房，管理明顯的差異性較大，本物業(yè)公司現(xiàn)階段由于管理面積較小，應實行現(xiàn)在管項目，根據(jù)管理性質(zhì)的相同性，實行綜合性統(tǒng)籌管理，節(jié)約成本開支，優(yōu)化管理結構；2、 推崇品質(zhì)至上，制度化管理，樹立一流國字號特性的模式：作為新成立的公司，在管項目之前大都處在摸索階段，各部門崗位都應進行相應的操作學習、避免隨意性，因此物業(yè)公司組建品質(zhì)管理部，作為物業(yè)專業(yè)的，集體智慧型團隊平臺，建立健全適合物業(yè)工作模式的各項管理制度，對公司物業(yè)的管理項目，進行針對性的規(guī)范量化，在總經(jīng)理的牽頭下制定物業(yè)公司三級文件體系〈〈質(zhì)量手冊》、〈〈程序文件》、〈〈部門作業(yè)指導書》，物業(yè)全體崗位分類進行培訓學習，進行績效考核，每月進行不定期品質(zhì)檢查監(jiān)督，每月物業(yè)公司組織各項目績效考核，與薪資掛鉤，約束每名員工的行為，達到上進習慣性的目的；3、 在常規(guī)物業(yè)管理的模式下，強化具有項目開拓性的、針對性的經(jīng)營性有償服務，物業(yè)服務企業(yè)由于服務于物業(yè)項目而具有獨特的社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營資源。如何利用這些社區(qū)經(jīng)濟資源，開展多種類物業(yè)管理項目經(jīng)濟經(jīng)營活動，為企業(yè)獲取附加利潤，一直都是物業(yè)服務企業(yè)最關注的經(jīng)營重點之一。將社區(qū)經(jīng)濟資源作為重要的經(jīng)營資源，開展平臺型社區(qū)經(jīng)濟資源經(jīng)營，如很多物業(yè)服務企業(yè)引入家電維修機構、家政服務機構、廣告商、開鎖服務等社會服務機構，以物業(yè)管理項目為中心，對各類服務機構進行整合管理，從這些服務機構的經(jīng)營中獲取利潤。4、 走高端化經(jīng)營模式，物業(yè)管理一直有高端市場與低端市場之分，從服務類型看，顧問服務市場利潤高于全委托物業(yè)管理；從服務階段看，新物業(yè)利潤高于舊物業(yè)利潤；從物業(yè)類型來看，商業(yè)物業(yè)、寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤高于住宅物業(yè)。高端服務產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢。由于物業(yè)服務屬于無形的服務產(chǎn)品，因此,產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式本質(zhì)上是品牌化經(jīng)營，只有依靠品牌高端化經(jīng)營來定位才能推進實現(xiàn)經(jīng)營目標。5、 積極開拓新的項目承接模式，結合物業(yè)公司具國字號的平臺，以及巴中經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的突飛猛進，物業(yè)公司力主做好白身品牌，樹立區(qū)域性的行業(yè)典范，除以現(xiàn)管項目為基礎，盡最大的努力積極主動爭取公司的在建項目及區(qū)域內(nèi)的（經(jīng)開區(qū)）所建項目進行投標項目承接，可接管開拓的項目范圍遍及各類物業(yè)，其優(yōu)勢有物業(yè)專業(yè)品質(zhì)的重視和政府的平臺，信息上的優(yōu)勢；6、 管理上走精、簡、一專多能、員工薪酬偏高于同行的管理模式，避免人力成本的浪費，但切實保障管理的有效性，在人員招聘任用上，盡可能招服從意識、上進意識強，文化綜合素質(zhì)兼優(yōu)，且有一技之長的員工，能同時兼顧不同崗位的操作，按此模式，人員使用明顯可以減少，服務質(zhì)量上更讓客戶滿意，但根據(jù)工作量的加大，人員付出的薪酬應偏高于同行業(yè)（但不得高于現(xiàn)管項目人員費用投入的總支出），這樣在物業(yè)前期成立，既鼓舞士氣，又能留住人才，對品牌的推廣有較大的幫助，也是推進新成立公司知名度的最好手段；7、推行物業(yè)管理直線職能制模式；物業(yè)管理能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，運作高效，避免工作多頭領導，造成工作低效運轉。六、物業(yè)工作開展步驟及計劃1、 物業(yè)暫定資質(zhì)的辦理完成（物業(yè)開展的必備條件）；2、 各專業(yè)經(jīng)理招聘到位；3、 各專業(yè)經(jīng)理在物業(yè)總經(jīng)理的綜合協(xié)調(diào)下，集思廣益勾勒物業(yè)公司的發(fā)展前景，完善各項規(guī)章、制度，部門手冊、作業(yè)指導書的編寫，形成物業(yè)績效量化的依據(jù)；4、 公司決策對現(xiàn)管項目管理權進行主體明確，確定管理責任方及管理責任人；5、 在管項目全體人員進行物業(yè)管理科學、規(guī)范化培訓學習動員,全員參與物業(yè)公司各部門、崗位的培訓（理論培訓和實操培訓，先管理再員工的原則）；6、 各在管項目進行人員調(diào)配優(yōu)化，專業(yè)經(jīng)理駐場指導；7、 以物業(yè)總經(jīng)理牽頭，對巴中市物業(yè)管理行業(yè)進行全方位調(diào)研；8、 主動積極與新城投資公司工程部接頭，對在建項目建設情況進行銜接；7、 物業(yè)總經(jīng)理牽頭，帶領品質(zhì)管理部各專業(yè)經(jīng)理進行意向樓盤承接，擬訂施行方案；8、 持續(xù)性的品質(zhì)跟進及監(jiān)督；七、物業(yè)管理目標1、 在管項目在新的物業(yè)公司管理下，第三個月實現(xiàn)盈利；2、 在2017年力爭承接新項目3個；3、 人員當月流動率小于5%4、 人員培訓、技能培訓覆蓋率達到100%;5、 客戶綜合滿意率不低于90%;6、 服務綜合及時率不低于85%;7、 收費率達到90%;8、 住客及公司綜合滿意度95%;9、 無因管理責任事故率0;10、 不合格項整改率