全面預(yù)算管理與動(dòng)態(tài)成本控制課件

主講講人人：：王王智智勇勇博博士士房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)全面面預(yù)預(yù)算算管管理理與與動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本控控制制開篇篇語語當(dāng)今今的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)，，競競爭爭十十分分激激烈烈，，在在產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化傾向向越越來來越越嚴(yán)嚴(yán)重重的的情情況況下下，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的生存存能能力力、盈利利能能力力、發(fā)展展能能力力與企業(yè)業(yè)的的管管理理控控制制力力息息息相相關(guān)關(guān)，，不不注注重重管管理理控控制制的的企企業(yè)業(yè)都都將將被被淘淘汰汰出出局局，，管管理理控控制制弱弱勢勢企企業(yè)業(yè)將將失失去去市市場場份份額額。。企業(yè)利潤趨薄薄利潤時(shí)間(年)拿地就賺錢階段1：資源時(shí)代階段2：產(chǎn)品時(shí)代客戶關(guān)注質(zhì)量量公司關(guān)注成本本關(guān)注品牌與形象理念與價(jià)值觀觀成本領(lǐng)先戰(zhàn)略略企業(yè)利潤趨薄薄各專業(yè)的管理理能力專業(yè)間的集成成能力具體項(xiàng)目操作作能力企業(yè)綜合管理理能力管理能力財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)企業(yè)和和其他行業(yè)在在財(cái)務(wù)管理上上有何不同？？房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)點(diǎn)管理現(xiàn)狀：有些房地產(chǎn)企企業(yè)的二級項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)公司司各自為政，，自成體系，，資金管理多多頭、分散，，資金無法有有效地進(jìn)行管管理，造成公公司的管理控控制能力下降降?？陀^上增大了了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制的難度度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)點(diǎn)管理現(xiàn)狀：會計(jì)核算方面面，缺乏用于支持持管理和決策策的信息，僅僅停留在記賬賬和編制財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表的階段段。財(cái)務(wù)管理“被被動(dòng)反映型””的現(xiàn)象較突突出，預(yù)測、控制、、分析等管理理職能基本處處于空白。雖雖然許多企業(yè)業(yè)不同程度上上建立了工程程預(yù)算和財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算等基本本機(jī)制，但其其內(nèi)容和管理理方法距實(shí)現(xiàn)現(xiàn)管理上的需需求尚有較大大差距。全面預(yù)算管理理房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理理全面預(yù)算管理理(MasterBudgetingManagement)全面預(yù)算管理理是利用預(yù)算算對企業(yè)內(nèi)部部各部門、各各單位的各種種財(cái)務(wù)及非財(cái)財(cái)務(wù)資源進(jìn)行行分配、考核核、控制，以以便有效地組組織和協(xié)調(diào)企企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)，完完成既定的經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)。關(guān)鍵詞：控制制、考核、目目標(biāo)導(dǎo)向資源活動(dòng)目標(biāo)全面預(yù)算管理全面預(yù)算編制制過程高管層事業(yè)部/職能部門各部門上報(bào)業(yè)業(yè)務(wù)總結(jié)、明明年業(yè)績預(yù)期期與粗預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)批示下達(dá)達(dá)目標(biāo)，下發(fā)發(fā)詳細(xì)的預(yù)算算表單各個(gè)部門上報(bào)報(bào)詳細(xì)工作計(jì)計(jì)劃和預(yù)算C部門業(yè)務(wù)總結(jié)結(jié)、明年業(yè)績績預(yù)期與粗預(yù)預(yù)算總結(jié)/計(jì)劃模板及所附表單B預(yù)算啟動(dòng)D高管與業(yè)務(wù)部部門討論業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)與與相關(guān)業(yè)務(wù)目目標(biāo)E各部門編制詳詳細(xì)的計(jì)劃與與預(yù)算F財(cái)務(wù)部匯總數(shù)數(shù)據(jù)，編制預(yù)預(yù)算A預(yù)算準(zhǔn)備財(cái)務(wù)預(yù)算表單單目標(biāo)與預(yù)算自由現(xiàn)金流量量＝經(jīng)營性現(xiàn)金金凈流量－預(yù)預(yù)計(jì)資本性支支出平衡“三張表表”平衡三因素：：規(guī)模、盈利利與(財(cái)務(wù))風(fēng)險(xiǎn)綜合收入和成成本兩個(gè)方面面?大多數(shù)企業(yè)的的選擇現(xiàn)金流導(dǎo)向KPI導(dǎo)向利潤導(dǎo)向預(yù)算導(dǎo)向成本導(dǎo)向收入導(dǎo)向利潤導(dǎo)向現(xiàn)金流導(dǎo)向預(yù)算起點(diǎn)預(yù)算依據(jù)管理重點(diǎn)預(yù)算導(dǎo)向決定定了預(yù)算模式式目標(biāo)與預(yù)算各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算成本預(yù)算預(yù)算損益表用品采購計(jì)劃庫存計(jì)劃生產(chǎn)線安排計(jì)劃薪酬計(jì)劃資產(chǎn)計(jì)劃資金計(jì)劃人力成本預(yù)算生產(chǎn)計(jì)劃生產(chǎn)成本預(yù)算固定成本預(yù)算收入預(yù)算銷售計(jì)劃市場預(yù)測各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算成本預(yù)算預(yù)算損益表用品采購計(jì)劃劃用品采購計(jì)劃劃采購計(jì)劃庫存計(jì)劃庫存計(jì)劃生產(chǎn)線安排計(jì)計(jì)劃生產(chǎn)線安排計(jì)計(jì)劃薪酬計(jì)劃資產(chǎn)計(jì)劃資金計(jì)劃人力成本預(yù)算生產(chǎn)計(jì)劃生產(chǎn)計(jì)劃生產(chǎn)成本預(yù)算固定成本預(yù)算收入預(yù)算銷售計(jì)劃市場預(yù)測計(jì)劃與預(yù)算全面預(yù)算管理理是一套系統(tǒng)的的方法，它通通過合理分配配人力、物力力和財(cái)力等資資源協(xié)助企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)，監(jiān)控戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施施進(jìn)度，控制制費(fèi)用支出，，并預(yù)測現(xiàn)金金流量和利潤潤。全面預(yù)算管理理實(shí)施預(yù)算管理理應(yīng)具備的基基本條件基礎(chǔ)不完全具具備，還做預(yù)預(yù)算嗎，怎么么辦？全面預(yù)算管理理全面預(yù)算管理理強(qiáng)調(diào)管理基礎(chǔ)礎(chǔ)，分階段實(shí)實(shí)施預(yù)算，分分階段體現(xiàn)效效果持續(xù)改進(jìn)階段1初步搭建期階段2體系改進(jìn)期階段3功能完善期初期成熟預(yù)算成熟度短預(yù)算運(yùn)行時(shí)長功效簡化配套管理提升穩(wěn)定運(yùn)行再升華長初步搭建國內(nèi)企業(yè)選準(zhǔn)預(yù)算主題預(yù)算管理的授權(quán)與監(jiān)督體系建立全面預(yù)算管理組織建立預(yù)算管理考核體系系確定預(yù)算管理目標(biāo)明確全面管理流程全面預(yù)算基本本設(shè)計(jì)全面預(yù)算管理理全面預(yù)算管理理全面預(yù)算編制制體系，程序序、表格有簡有繁-分專業(yè)-圍繞管理重點(diǎn)點(diǎn)圍繞業(yè)務(wù)計(jì)劃劃編制預(yù)算-計(jì)劃報(bào)告書與與計(jì)劃表提煉管理信息息-管理表預(yù)算管理也要要注重成本效效益原則全面預(yù)算報(bào)告告體系預(yù)算種類方法要點(diǎn)固定預(yù)算適用于固定成本費(fèi)用預(yù)算的編制。固定成本費(fèi)用的劃分。彈性預(yù)算適用于變動(dòng)成本費(fèi)用預(yù)算的編制。變動(dòng)成本費(fèi)用的劃分，對于某些選擇性固定成本費(fèi)用預(yù)算也可也考慮用這種方法編制。增量預(yù)算適用于影響因素簡單和以前年度基本合理的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用增量法，可以減少預(yù)算編制的工作量，但應(yīng)詳細(xì)說明增減變動(dòng)原因。零基預(yù)算適用于以前年度可能存在不合理或潛力比較大的預(yù)算指標(biāo)編制。使用周期不宜過短，否則會增加工作量。定期預(yù)算適用于固定資產(chǎn)、部門費(fèi)用、咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告費(fèi)等預(yù)算的編制。合理使用定期預(yù)算，可以減少預(yù)算編制的工作量。滾動(dòng)預(yù)算適用于定期預(yù)算以外的指標(biāo)預(yù)算的編制。通常按季度滾動(dòng)，每季度第三個(gè)月中旬著手滾動(dòng)預(yù)算工作。確定預(yù)算適用于預(yù)算期穩(wěn)定的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用此方法，可以減少預(yù)算編制工作量。概率預(yù)算適用于預(yù)算期變化大的預(yù)算指標(biāo)的編制，也適合長期預(yù)算的編制。運(yùn)用加權(quán)平均方法計(jì)算期望值。全面預(yù)算編制制方法與要點(diǎn)點(diǎn)全面預(yù)算的程程序與周期預(yù)算程序是預(yù)預(yù)算體系構(gòu)建建的核心，是是預(yù)算具體運(yùn)運(yùn)行的載體：：預(yù)算管理程序序，環(huán)環(huán)相扣扣，缺一不可可；集團(tuán)預(yù)算算特別關(guān)注預(yù)預(yù)算目標(biāo)、審審批與信息反反饋。始于預(yù)算目標(biāo)標(biāo)，終于預(yù)算算考核，將預(yù)預(yù)算與經(jīng)營目目標(biāo)及業(yè)績評評價(jià)相聯(lián)系，，體現(xiàn)對目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程的的管理；預(yù)算周期循環(huán)環(huán)往復(fù)，貫穿穿始終。動(dòng)態(tài)成本控制制與管理房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)成成本控制鏈項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售項(xiàng)目盈利目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)成成本特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)中中不同角色的的成本管理特特征：施工企業(yè)的確確定與控制設(shè)計(jì)單位的確確定與控制造價(jià)咨詢公司司的確定與控控制房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的確定與與控制房地產(chǎn)企業(yè)成成本特點(diǎn)成本管理的目目標(biāo)是保證成成本的支出獲獲得最有效的的收益—消除無效成本本，提升投資資價(jià)值。成本控制不等等于省錢，花花得多會浪費(fèi)費(fèi)，花得少也也會有浪費(fèi)，，花多花少不不是重點(diǎn)，花花的有效才是是關(guān)鍵；避免免價(jià)值不平衡衡造成的浪費(fèi)費(fèi)（怎么花錢錢）房地產(chǎn)企業(yè)成成本特點(diǎn)土地獲得價(jià)款款開發(fā)前期準(zhǔn)備備費(fèi)主體建筑工程程費(fèi)主體安裝工程程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程程費(fèi)園林環(huán)境工程程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本房地產(chǎn)企業(yè)成成本特點(diǎn)土地成本前期費(fèi)用建安工程成本本開發(fā)間接費(fèi)營業(yè)費(fèi)用公司管理費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)展成本本成本形成的重重要階段劃分成本對象象歸集開發(fā)成本本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實(shí)際發(fā)生成本本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本本計(jì)算單位成本本調(diào)整后續(xù)成本本核算流程企業(yè)成本核算算的一般程序序如下：1.對當(dāng)期實(shí)際發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)支支出，按其性性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用用途及發(fā)生的的地點(diǎn)、時(shí)間間區(qū)進(jìn)行整理理、歸類，并并將其區(qū)分為為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在在當(dāng)期稅前扣扣除的期間費(fèi)費(fèi)用。同時(shí)還還應(yīng)按規(guī)定對對在有關(guān)預(yù)提提費(fèi)用和待攤攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)計(jì)量與確認(rèn)。。2.對應(yīng)計(jì)計(jì)入成本對對象中的各各項(xiàng)實(shí)實(shí)際支支出、、預(yù)提提費(fèi)用用、待待攤費(fèi)費(fèi)用等等合理理的劃劃分為為直接接成本本、間間接成成本和和共同同成本本，并并按按規(guī)定定將其其合理理的歸歸集、、分配配至已已完工工成本本對象象、在在建成成本對對象和和未建建成本本對象象。核算流流程3.對期前前已完完工成本對對象應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的成成本費(fèi)費(fèi)用按按已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品、未未銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和和固定定資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行分配配，其其中應(yīng)應(yīng)由已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品負(fù)負(fù)擔(dān)的的部分分，在在當(dāng)期期納稅稅申報(bào)報(bào)時(shí)進(jìn)進(jìn)行扣扣除，，未銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的成本本費(fèi)用用待其其實(shí)際際銷售售時(shí)再再予扣扣除。。4.對本期期已完完工成本對對象分類為為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品和固固定資資產(chǎn)并并對其其計(jì)稅稅成本本進(jìn)行行結(jié)算算。其其中屬屬于開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按可可售面面積計(jì)計(jì)算其其單位位工程程成本本，據(jù)據(jù)此再再計(jì)算算已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅稅成本本和未未銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成成本。。對本本期已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計(jì)稅稅成本本，準(zhǔn)準(zhǔn)予在在當(dāng)期期扣除除，未未銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成成本待待其實(shí)實(shí)際銷銷售時(shí)時(shí)再予予扣除除。5.對本期期未完完工和和尚未未建造造的成本對對象應(yīng)當(dāng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的成本本費(fèi)用用，應(yīng)應(yīng)按分分別建建立明明細(xì)臺臺帳，，待開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工后后再予予結(jié)算算。成本對對象的的確定定原則則成本對對象是是指為為歸集集和分分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)、、建造造過程程中的的各項(xiàng)項(xiàng)耗費(fèi)費(fèi)而確確定的的費(fèi)用用承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目目。計(jì)計(jì)稅成成本對對象的的確定定原則則如下下：（一））可否否銷售售原則則。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品能能夠?qū)ν饨?jīng)經(jīng)營銷銷售的的，應(yīng)應(yīng)作為為獨(dú)立立的計(jì)計(jì)稅成成本對對象進(jìn)進(jìn)行成成本核核算；；不能能對外外經(jīng)營營銷售售的，，可先先作為為過渡渡性成成本對對象進(jìn)進(jìn)行歸歸集，，然后后再將將其相相關(guān)成成本攤攤?cè)肽苣軌驅(qū)ν饨?jīng)經(jīng)營銷銷售的的成本本對象象。（二））分類類歸集集原則則。對同一一開發(fā)發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)、竣竣工時(shí)時(shí)間相相近、、產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)類型型沒有有明顯顯差異異的群群體開開發(fā)的的項(xiàng)目目，可可作為為一個(gè)個(gè)成本本對象象進(jìn)行行核算算。（三）功功能區(qū)分分原則。。開發(fā)項(xiàng)目目某組成成部分相相對獨(dú)立立，且具具有不同同使用功功能時(shí)，，可以作作為獨(dú)立立的成本本對象進(jìn)進(jìn)行核算算。成本對象象的確定定原則（四）定定價(jià)差異異原則。。開發(fā)產(chǎn)品品因其產(chǎn)產(chǎn)品類型型或功能能不同等等而導(dǎo)致致其預(yù)期期售價(jià)存存在較大大差異的的，應(yīng)分分別作為為成本對對象進(jìn)行行核算。。（五）成成本差異異原則。。開發(fā)產(chǎn)品品因建筑筑上存在在明顯差差異可能能導(dǎo)致其其建造成成本出現(xiàn)現(xiàn)較大差差異的，，要分別別作為成成本對象象進(jìn)行核核算。（六）權(quán)權(quán)益區(qū)分分原則。。開發(fā)項(xiàng)目目屬于受受托代建建的或多多方合作作開發(fā)的的，應(yīng)結(jié)結(jié)合上述述原則分分別劃分分成本對對象進(jìn)行行核算。。成本對象象的確定定原則案例資料料：某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)拿到到一塊土土地，開開發(fā)住宅宅小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目。面積120畝，規(guī)劃劃為多層層10棟，高層層2棟，高層層共計(jì)28層，1—4層是商鋪鋪，上面面24層是住宅宅；另有有配套會會所一個(gè)個(gè)，獨(dú)立立規(guī)劃地地面車庫庫一個(gè)，，物業(yè)管管理場所所、幼兒兒園各一一個(gè)。請考慮該該項(xiàng)目成成本對象象如何劃劃分？成本核算算房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全開開發(fā)成本本管理的的內(nèi)容土地成本本及相關(guān)關(guān)費(fèi)用前期性費(fèi)費(fèi)用城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)配套套費(fèi)用（（紅線外外大市政政配套））工程建安安成本室外工程程配套及及環(huán)境（（紅線內(nèi)內(nèi)小市政政）公共配套套成本期間費(fèi)用用其他開發(fā)成本本核算內(nèi)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容一、土地成本

1-1土地出讓金地價(jià)1-2土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用1-3其他費(fèi)用其他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)等費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容二、前期費(fèi)用

2-1勘察費(fèi)用包括：1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢；2、勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈量測繪費(fèi)等。2-2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案咨詢及評審費(fèi)。2-3報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi):人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、“兩證一書”申報(bào)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、白蟻防止費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)等。2-4造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。2-5工程監(jiān)理費(fèi)

2-6臨時(shí)工程費(fèi)包括：1、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用；2、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用；3、其他費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)

（小市政）

3-1-1室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。包括：1、土方開挖及回填；2、管道敷設(shè)等3-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循環(huán)用水。包括：1、土方開挖及回填；2、檢查井及管道敷設(shè)等3-1-3室外電纜工程指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉(zhuǎn)換點(diǎn)的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。該項(xiàng)工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。3-1-5室外燃?xì)夤芫W(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃?xì)夤芫W(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)

（小市政）3-1-7小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。3-1-8供配電設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程3-1-9水泵房設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設(shè)備及安裝僅包括消防水泵、自動(dòng)報(bào)警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式報(bào)警閥、防排煙風(fēng)機(jī)、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計(jì)入消防工程內(nèi)。3-1-11直飲水處理設(shè)備及安裝

3-1-12中水處理設(shè)備及安裝

3-1-13熱力站設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設(shè)備及安裝

3-1-143-1-15增容費(fèi)

其他

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-2環(huán)境工程

3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構(gòu)筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-8其他

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-3公共配套設(shè)施

3-3-1地下室工程費(fèi)含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動(dòng)力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)內(nèi)。3-3-2架空層工程費(fèi)包括結(jié)構(gòu)及裝修3-3-3會所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費(fèi)用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費(fèi)用。3-3-4教育幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。3-3-5商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。3-3-7其他

費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本

3-4-1基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工程

3-4-2單體土建工程費(fèi)

3-4-3單體安裝工程費(fèi)

3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。

3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝

3-4-3-3采暖工程包括散熱器及管道安裝

3-4-4土建專業(yè)分包工程費(fèi)用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑

3-4-4-1外立面、門窗

3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻

3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程

3-4-4-4其他土建專業(yè)分包如主體構(gòu)筑物（燈塔、屋架等）、防水等。費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本

3-4-5安裝專業(yè)分包工程費(fèi)主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

3-4-5-1空調(diào)工程包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。

3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。

3-4-5-3燃?xì)夤こ虇误w內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣?dòng)抄表切斷系統(tǒng)。

3-4-5-4電話工程

3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視

3-4-5-6抄表系統(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐硐到y(tǒng)

3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報(bào)警等

3-4-5-8其他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等

3-4-5-9管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。

3-4-5-10中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。

3-4-5-11消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動(dòng)報(bào)警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。

3-4-5-12其他安裝專業(yè)分包

3-4-6其他包括：分包照管費(fèi)、甲購材料采保費(fèi)、進(jìn)度獎(jiǎng)、質(zhì)量獎(jiǎng)等。開發(fā)成本本核算內(nèi)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容四、紅線外市政工程費(fèi)及市政配套費(fèi)小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水、燃?xì)狻㈦娏?、熱力、電視等）、交納的大市政配套費(fèi)等。五、期間接費(fèi)

4-1管理費(fèi)用

4-2營銷費(fèi)用包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費(fèi)、售后服務(wù)基金等。4-3財(cái)務(wù)費(fèi)用

成本管理理的立足足點(diǎn)---確定與控控制合理確定定—確定是控控制的前前提和基基礎(chǔ)，根根據(jù)市場場定價(jià)原原則，沒有準(zhǔn)確確只有合合理（計(jì)算準(zhǔn)準(zhǔn)確，有有條件的的，施工工單位算算的與甲甲方不同同）。成本的決決定因素素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品定位位。成本的影影響因素素：諸多經(jīng)經(jīng)營、技技術(shù)、管管理方面面;（如，資資金、進(jìn)進(jìn)度、協(xié)協(xié)調(diào)）成本確定定的方法法：決不是是靠定額額算出來來的；靠靠對市場場和產(chǎn)品品的把握握，市場場包括銷銷售市場場和原材材料市場場。成本管理理的立足足點(diǎn)---確定與控控制有效控制制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控控，做到到隨時(shí)心心中有數(shù)數(shù)控制的概概念：控制是是解決問問題的手手段之一一，目的的為達(dá)到到某些既既定目標(biāo)標(biāo)；控制制可理解解為一系系統(tǒng)對外外界影響響的調(diào)節(jié)節(jié)功能，，此項(xiàng)調(diào)調(diào)節(jié)功能能可使系系統(tǒng)的結(jié)結(jié)果不偏偏離既定定目標(biāo)。。控制的要要素：制定目目標(biāo)、偏偏差測定定、修正正。有效控制制的前提提：目標(biāo)要要合理實(shí)實(shí)在，實(shí)實(shí)際結(jié)果果要及時(shí)時(shí)反饋。。能動(dòng)的控控制：不等同于于限制，時(shí)刻掌掌握實(shí)際際與目標(biāo)標(biāo)偏差的的原因、、幅度、、造成后后果，，進(jìn)而做做出相應(yīng)應(yīng)的調(diào)整整方案；；保持心心中有數(shù)數(shù)就可以以說在控控制之中中。成本管理理的幾個(gè)個(gè)問題1.缺乏全面面規(guī)范的的目標(biāo)成成本管理理體系：：成本控制制就是項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過程的的支出控控制，沒沒有建立立目標(biāo)成成本、責(zé)責(zé)任成本本和動(dòng)態(tài)態(tài)成本跟跟蹤聯(lián)動(dòng)動(dòng)管理體體系；2.成本控制制忽視重重點(diǎn)：只重視““顯性成成本”的的控制，，而忽略略對“隱隱性成本本”的控控制；3.成本控制制的忽視視前期階階段：通常只關(guān)關(guān)注項(xiàng)目目施工階階段過程程的““事中””成本控控制，而而缺乏對對前期決決策、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、招標(biāo)標(biāo)、合約約等前期期運(yùn)營階階段“事事前”成成本控制制的足夠夠重視；；4.成本控制制手段不不當(dāng)：把壓縮必必要的項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)用用開支當(dāng)當(dāng)作成本本控制的的主要手手段，反反而使項(xiàng)項(xiàng)目整個(gè)個(gè)經(jīng)營計(jì)計(jì)劃和開開發(fā)進(jìn)度度目標(biāo)受受到很大大影響，，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目的最最終實(shí)際際開發(fā)成成本大大大增加，，利潤降降低，增增加了項(xiàng)項(xiàng)目后期期開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?；靖拍钅钅繕?biāo)成本本：項(xiàng)目的目目標(biāo)成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的、、在一定定時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力所所要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成本本目標(biāo)，，是項(xiàng)目成成本的控控制線。責(zé)任成本本：主要解決決成本管管理相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)中中“誰來來做、做做什么””的問題題，是成成本管理理體系架架構(gòu)在部部門職責(zé)責(zé)和崗位位職責(zé)層層面的分分解和落落實(shí)。動(dòng)態(tài)成本本：是項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中各個(gè)個(gè)時(shí)期體體現(xiàn)的預(yù)預(yù)期成本本結(jié)果。。成本的動(dòng)動(dòng)態(tài)管理理目標(biāo)成本本確定后后，即進(jìn)進(jìn)入成本本的動(dòng)態(tài)態(tài)管理階階段：每一項(xiàng)招招標(biāo)、采采購、外外包，都都要與目目標(biāo)成本本明細(xì)項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行對對照，確確?？刂浦圃谀繕?biāo)標(biāo)成本內(nèi)內(nèi)。即使使有一兩兩項(xiàng)突破破，也要要考慮要要在其他他項(xiàng)找回回來，綜綜合平衡衡。對于彈性性較大的的期間費(fèi)費(fèi)用,如開發(fā)間間接費(fèi)、、銷售費(fèi)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用，則與與相關(guān)部部門簽訂訂目標(biāo)責(zé)責(zé)任書，，進(jìn)行控控制。負(fù)責(zé)成本本控制的的部門，，在項(xiàng)目目實(shí)施過過程中，，及時(shí)出出具《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)成本信信息報(bào)告告》反映項(xiàng)目目成本發(fā)發(fā)生的動(dòng)動(dòng)態(tài)情況況；并根根據(jù)市場場數(shù)據(jù)信信息，提提供成本本控制或或調(diào)整建建議。成本控制制目前絕大大多數(shù)開開發(fā)企業(yè)業(yè)成本控控制的通通常做法法是：大多數(shù)的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司都都設(shè)有一一個(gè)預(yù)算算審核部部門或合合約部門門，負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的的預(yù)算、、結(jié)算和和工程招招標(biāo)，而而成本管管理基本本都?xì)w屬屬于財(cái)務(wù)務(wù)部門，，但財(cái)務(wù)務(wù)部門對對具體的的工程預(yù)預(yù)結(jié)算卻卻并不是是很懂行行，也就就更難把握握成本的的降低點(diǎn)點(diǎn)在哪里里。房地產(chǎn)開開發(fā)的周周期很長長，如果果被問及及一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目工程程設(shè)計(jì)甚甚至施工工過半時(shí)時(shí)的成本本是多少少，完工工后的總總成本又又是多少少，許多多