2022年華發(fā)股份業(yè)務(wù)布局及核心優(yōu)勢(shì)分析

2022年華發(fā)股份業(yè)務(wù)布局及核心優(yōu)勢(shì)分析1.華發(fā)股份背靠集團(tuán),厚積薄發(fā)1.!三十年砥礪前行,風(fēng)雨后再起征程公司成立于1992年8月,脫胎于1980年,與珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)同時(shí)成立珠海華發(fā)集團(tuán),作為珠海國(guó)資委旗下最重要的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái),華發(fā)股份的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段:珠海起步,陣厲奮發(fā)（1992年一2003年）：1994年公司獲得國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì),開發(fā)鴻景花園、美景山莊、九洲花園等項(xiàng)目,積累了項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。代表樓盤獲得“全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)”等獎(jiǎng)項(xiàng),奠定了在珠海的良好口碑。資本加持,異地開發(fā)（2004年一2011年）：2004年,華發(fā)股份在上海證券交易所掛牌上市,同年開始著手打造中山華發(fā)生態(tài)園,邁出異地開發(fā)第一步。公司在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也具有典型意義,2006年華發(fā)股份發(fā)行4.3億元可轉(zhuǎn)債,是實(shí)施股權(quán)分置改革以來(lái)首個(gè)可轉(zhuǎn)債再融資項(xiàng)目和首個(gè)房地產(chǎn)上市公司公開再融資項(xiàng)目。在資本加持下,公司業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張,廣泛收購(gòu)廣東省內(nèi)地塊,邁出珠海,面向省內(nèi)。立足珠海,布局全國(guó)（2012年一2019年）：2012年開始,公司實(shí)施“立足珠海,面向全國(guó),開拓海外’‘戰(zhàn)略,加快全國(guó)化布局,截止2019年底,已擴(kuò)展至全國(guó)40余主要城市,形成珠海、華南、華東、華中、北方、山東6個(gè)大區(qū)及北京公司的“6+ピ區(qū)域布局,實(shí)現(xiàn)了從珠海華發(fā)到中國(guó)華發(fā)的轉(zhuǎn)身。圖表1;華發(fā)股份發(fā)展歷程華發(fā)股份成立鴻景花園、美景山莊被國(guó)率建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)優(yōu)存示范小區(qū)全國(guó)化立足珠海,面向全國(guó),” 開拓海外19921■M19801華發(fā)集團(tuán)獲得掛牌上市聚焦發(fā)展,ー核兩翼成立國(guó)事一級(jí)開發(fā)在滬市掛牌上市,同資質(zhì)時(shí)開始異地布局ュ兗@ス是聚焦發(fā)展,ー核兩翼（2020年至今）:公司戰(zhàn)略再升級(jí),緊密圍繞“立足珠海、面向全國(guó)’’的發(fā)展思路,聚焦大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶,形成珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)及北京區(qū)域的“4+む戰(zhàn)略布局。同時(shí)公司提出“ー核兩翼''戰(zhàn)略,以住宅業(yè)務(wù)為核心,商業(yè)地產(chǎn)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展。背靠珠海國(guó)資委,控股股東資源協(xié)同股權(quán)結(jié)構(gòu)明細(xì),大股東控制權(quán)穩(wěn)定。截止2021年末,珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司直接持有公司24.2%股權(quán),通過珠海華發(fā)綜合發(fā)展有限公司持股2.31%,合計(jì)26.51%,為公司控股股東。股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單,雖然集團(tuán)持股比例不高,但公司股權(quán)較為分散,大股東控制權(quán)相對(duì)穩(wěn)定?？毓晒蓶|實(shí)力雄厚,豐富資源帶來(lái)大量協(xié)同效應(yīng)。珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司成立于1980年,是珠海最大的綜合型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)和全國(guó)知名的領(lǐng)先企業(yè)。其控股華發(fā)股份、華金資本、華發(fā)物業(yè)服務(wù)、莊臣控股、維業(yè)股份、華燦光電、光庫(kù)科技、迪信通8家上市公司。其業(yè)務(wù)覆蓋城市運(yùn)營(yíng)、房產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)投資、商貿(mào)服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)等方面。華發(fā)集團(tuán)2020年收入和毛利構(gòu)成中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入478億元,占比44.6%,毛利154億元,占比78.7%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)為公司收入和利潤(rùn)的主要貢獻(xiàn)來(lái)源。集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為城市運(yùn)營(yíng)和房產(chǎn)開發(fā)兩個(gè)板塊,其中房產(chǎn)開發(fā)以上市公司華發(fā)股份為主要平臺(tái)。為了避免與上市公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),集團(tuán)于2004年做出承諾:如本集團(tuán)在華發(fā)股份經(jīng)營(yíng)區(qū)域以外的其他地域涉及與華發(fā)股份經(jīng)營(yíng)范圍相同或相類似的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目,在華發(fā)股份明確表示不進(jìn)入該市場(chǎng)的前提下,可由本集團(tuán)繼續(xù)經(jīng)營(yíng);如華發(fā)股份明確表示進(jìn)入該市場(chǎng),則應(yīng)將業(yè)務(wù)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給華發(fā)股份或以合作方式由華發(fā)股份為主開發(fā)。圖な2:華發(fā)股份股權(quán)結(jié)構(gòu)（2021年）球奇市人民政府國(guó)有資產(chǎn)養(yǎng)督管理叁員會(huì)廣ハ時(shí)政斤 國(guó)れ1 ク笑0笑裝92.13\7.8751(XAtr100%中央?yún)R金投を?有価 1r珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司責(zé)任公司 廣東恒健投青控股有限公司 其他61.71、1 1100%r100%珠海華發(fā)綜合發(fā) 中央?yún)R金資產(chǎn)管理 ?6906%24.2%展有限公司 有限貪任公司 廣東恒健資本管理有限公司，*2.31%30611.37%*當(dāng)親@ノ是2009年5月,珠海市政府授權(quán)華發(fā)集團(tuán)子公司珠海十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司負(fù)責(zé)5.77平方公里的橫琴十字門中央商務(wù)區(qū)的總體規(guī)劃、土地ー級(jí)開發(fā)等工作。十字門控股又下設(shè)珠海十字門城建有限公司負(fù)責(zé)其中13#、18#、19#、25#、29#地塊,該項(xiàng)目總占地面積為16.93萬(wàn)平,計(jì)容建筑面積59.01萬(wàn)平。2018年12月,華發(fā)股份以35.15億現(xiàn)金增資形式取得十字門城建50%股權(quán),主導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)。此外從2019年7月到2020年7月,集團(tuán)陸續(xù)以托管形式委托華發(fā)股份開發(fā)珠海橫琴國(guó)際金融中心打發(fā)項(xiàng)目住宅部分及非住宅部分、珠海國(guó)際會(huì)展中心二期項(xiàng)目公建部分、華發(fā)國(guó)際海岸花園項(xiàng)目（9#、10-a#、10-b#、14#、15-a#、15-b#、20#、21#、26#地塊）、富山產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、富山科創(chuàng)中心項(xiàng)目、富山智造小鎮(zhèn)生活中心項(xiàng)目、富源公司名下住宅用地項(xiàng)目、陽(yáng)江高新區(qū)A3地塊項(xiàng)目、陽(yáng)江陽(yáng)東創(chuàng)意湖地塊項(xiàng)目、珠海市工人文化宮及市方志館項(xiàng)目S1、S3及S5區(qū)域、十字門控股名下!7宗用地項(xiàng)目。托管內(nèi)容包括注冊(cè)商標(biāo)許可使用、工程全流程管理及營(yíng)銷管理等。托管條件類似,均為商標(biāo)使用費(fèi)0.5%,營(yíng)銷管理費(fèi)2%（若使用營(yíng)銷渠道為2.5%）,除國(guó)際金融中心大廈及會(huì)展中心項(xiàng)目外,其余項(xiàng)目還包括2.5%的工程顧問費(fèi),上述費(fèi)用均以實(shí)際回款金額為基數(shù)計(jì)算,非銷售部分按照建安成本8%提取工程顧問及營(yíng)銷管理費(fèi),華發(fā)股份可取得上述項(xiàng)目總貨值5%左右收益。根據(jù)珠海市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù),截止2021年末,全市存量宅地中仍有28.83萬(wàn)平方米歸屬于華發(fā)集團(tuán),且未來(lái)仍有可能依托城市運(yùn)營(yíng)獲取更多土地,依照華發(fā)集團(tuán)承諾,未來(lái)這部分資源有望通過托管或者收并購(gòu)等形式交由上市公司開發(fā)管理,公司將依托集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì),在珠海區(qū)域的相關(guān)開發(fā)業(yè)務(wù)上獲取更多利益。圖表8:2016-2021年?duì)I業(yè)收入及增速營(yíng)業(yè)總收入（億元） 同比長(zhǎng)效激勵(lì)效果明顯,業(yè)績(jī)持續(xù)釋放靈活運(yùn)用市場(chǎng)化激勵(lì)手段,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效激勵(lì)。不同于一般國(guó)企對(duì)激勵(lì)手段較為保守的態(tài)度,公司采取多種激勵(lì)手段激發(fā)管理層積極性。2017年公司發(fā)布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,向181名激勵(lì)對(duì)象合計(jì)授予817萬(wàn)股股票,占當(dāng)時(shí)股本總額的0.7%。激勵(lì)對(duì)象包括公司董事、高級(jí)管理人員及中層管理人員。同時(shí)設(shè)置限制性股票解鎖條件,以2015年為基準(zhǔn)年,2017-2020年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于20%、30%、40%、50%;凈資產(chǎn)收益率不低于8.5%、8.8%、9%、9.5%5主營(yíng)業(yè)務(wù)比率不低于97%。至2020年,全部考核條件均超額完成,業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。除此以外,公司還積極實(shí)施項(xiàng)目跟投激勵(lì)、投拓獎(jiǎng)勵(lì)制度和董事局獎(jiǎng)勵(lì)基金等手段完善激勵(lì)機(jī)制,激發(fā)公司活力。1）項(xiàng)目跟投制度要求項(xiàng)目核心成員強(qiáng)制跟投,允許股份本部、區(qū)域公司、城市公司其他成員資源跟投,跟投總金額不超過資金峰值5%,未設(shè)跟投虧損下限。2）投拓獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制對(duì)為公司獲取優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目的員エ施行激勵(lì),為未來(lái)公司發(fā)展戰(zhàn)略提供足夠土地儲(chǔ)備。3）董事局專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)基金對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升、管理提升、產(chǎn)品創(chuàng)新有突出貢獻(xiàn)的人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。結(jié)合上述政策,公司建立起長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制與專項(xiàng)激勵(lì)制度相結(jié)合的激勵(lì)體系。自2017-2021年公司銷售額復(fù)合增速40.8%、銷售面積復(fù)合增速36.8%,激勵(lì)手段取得良好成果。公司雖為國(guó)企,但積極探索實(shí)施市場(chǎng)化的激勵(lì)手段,將員エ個(gè)人利益和公司利益結(jié)合,充分調(diào)動(dòng)主觀能動(dòng)性,同時(shí)降低代理成本,幫助管理層平衡長(zhǎng)期目標(biāo)和短期利益,提高組織整體運(yùn)行效率。在管理效率上可與市場(chǎng)化的民營(yíng)企業(yè)相媲美。圖表9:2016-2021年歸母凈利潤(rùn)及増速歸母凈利潤(rùn)（億元） 同比長(zhǎng)期保持深耕戰(zhàn)略,平穩(wěn)風(fēng)格筑就堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)公司管理層長(zhǎng)期供職華發(fā),管理風(fēng)格平穩(wěn)。目前李光寧先生任華發(fā)股份董事局主席、陳茵、郭凌勇、湯建軍任董事局副主席,謝偉、俞衛(wèi)國(guó)、許繼莉、郭瑾、張延任非獨(dú)立董事。上述高管團(tuán)隊(duì)均長(zhǎng)期供職于華發(fā),對(duì)公司價(jià)值觀及長(zhǎng)期戰(zhàn)略認(rèn)可度較高,能夠保證管理風(fēng)格和戰(zhàn)略方向平穩(wěn),保證長(zhǎng)期戰(zhàn)略的一致性。著力精品戰(zhàn)略與區(qū)域深耕,探索“ー核兩翼”發(fā)展模式。公司推行精品戰(zhàn)略,著力于產(chǎn)品力的提升,持續(xù)增強(qiáng)研發(fā)能カ和創(chuàng)新水平。結(jié)合優(yōu)+產(chǎn)品體系4.0,推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)カ不斷提升;在區(qū)域拓展上,確保珠海的龍頭地位,持續(xù)聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域ー級(jí)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等核心城市群,主要拓展核心城市、核心地段的城區(qū)盤,開拓多元化拿地手段,強(qiáng)化合作開發(fā)、項(xiàng)目并購(gòu)、城市更新等多種非公開市場(chǎng)拿地手段;同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)以住宅開發(fā)為主業(yè),商業(yè)地產(chǎn)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步前行的“ー核兩翼”業(yè)務(wù)發(fā)展格局。.華發(fā)股份業(yè)績(jī)穩(wěn)步上臺(tái)階,銷售保持“中而美”業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng),利潤(rùn)率底部企穩(wěn)公司此前發(fā)布2021年年報(bào),全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入512.41億元,同比增長(zhǎng)0.46%,實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)31.95億元,同比增長(zhǎng)10.09%。在2021年地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍下滑的情況下,公司業(yè)績(jī)?nèi)阅鼙３址€(wěn)定增長(zhǎng),實(shí)屬難能可貴,體現(xiàn)了公司一直以來(lái)的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性,自2016年到2021年,公司營(yíng)業(yè)收入,規(guī)模凈利潤(rùn)C(jī)AGR分別達(dá)到31%和26%,規(guī)模業(yè)績(jī)持續(xù)保持穩(wěn)步提升。圖表10：2016—2021年政工面積及同比增速竣工面積（萬(wàn)平方米） 同比（％）竣工面積（萬(wàn)平方米） 同比（％）7006005004003002001000払奈@認(rèn)是公司2021年實(shí)現(xiàn)竣工面積628.40萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)99.5%,雖然竣工面積大幅增長(zhǎng),但結(jié)算收入沒有明顯增加,主要因2021年公司結(jié)算項(xiàng)目中區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整所致,但公司歸母凈利增速仍然高于公司收入增長(zhǎng)主要在于:1、公司結(jié)算項(xiàng)目毛利率有所提升,在今年行業(yè)毛利普遍下滑的情況下,公司結(jié)算毛利率較去年提升了1.5個(gè)百分點(diǎn)至25.8%,且除2020年之外,公司此前毛利一直維持在27%以±,在行業(yè)內(nèi)處于較高水平。但隨著未來(lái)2020年和2021年低毛利項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算期,預(yù)計(jì)公司在今明兩年內(nèi)結(jié)算毛利率可能會(huì)有一定的下降壓カ。2、公司結(jié)算項(xiàng)目中,合作項(xiàng)目占比有所下降,同時(shí)高權(quán)益類項(xiàng)目占比提升,帶動(dòng)公司少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比較當(dāng)期有所下降。因而公司歸母凈利潤(rùn)率較2020年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.2%。過去公司少數(shù)損益占比ー直保持在較低水平,隨著近年來(lái)公司規(guī)模的不斷提升,合作開發(fā)、收并購(gòu)等拿地手段越發(fā)豐富,我們預(yù)計(jì)未來(lái)少數(shù)股東損益占比將維持在這ー水平。銷售保持“中而美”,多年深耕出回報(bào)全國(guó)化布局初步成型,銷售保持“中而美’‘趨勢(shì)。2021年公司全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1218.9億元,同比增長(zhǎng)1.2%,實(shí)現(xiàn)銷售面積468.8萬(wàn)平方米,同比下降7.0%,對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)26000元/平方米,同比增長(zhǎng)8.7%,創(chuàng)下近年來(lái)的新高。位列克而瑞202I年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第32位,較2020年提升2位,行業(yè)地位穩(wěn)中有升,繼續(xù)保持“中而美''良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。ー圖表12:2016-2021年歸母凈利潤(rùn)及凈利潤(rùn)率歸母凈利潤(rùn)（億元） 歸母凈利率優(yōu)）払親@認(rèn)是得益于公司良好的戰(zhàn)略布局,華東、珠海、華南協(xié)同發(fā)力的格局已成型,其他區(qū)域表現(xiàn)穩(wěn)定。2021年,珠海大區(qū)全年完成銷售315.28億元,銷售占比25.87%,穩(wěn)居珠海龍頭地位;華東大區(qū)全年完成銷售553.20億元,銷售占比45.38%；華南大區(qū)全年完成銷售233.30億元,銷售占比19.14%;北方大區(qū)全年完成銷售47.51億元,銷售占比3.90%;北京區(qū)域全年完成銷售69.61億元,銷售占比5.71%。以點(diǎn)拓面,深耕城市多點(diǎn)開花。公司銷售表現(xiàn)以2017年為界,在此之前的2013-2016年,主要深耕珠海及周邊城市,通過對(duì)珠海本地市場(chǎng)的深入挖掘,2013-2016年銷售金額從84.59億元提升至357.25億元,CAGR為61.8%。公司堅(jiān)持“戰(zhàn)略深耕,精準(zhǔn)布局”,對(duì)已布局城市追求精耕細(xì)作,通過首先進(jìn)入單點(diǎn)城市后外拓至周邊城市群的方式有序擴(kuò)張。公司首先于2013年進(jìn)入武漢,取得王家墩CBD項(xiàng)目,在深耕武漢的基礎(chǔ)上,2019年公司通過梧桐湖項(xiàng)目進(jìn)入鄂州市場(chǎng),形成華中城市群布局;2014年公司拿下上海張江及楊浦地塊,然后在2016、2017年進(jìn)入蘇州、南京、嘉興市場(chǎng),布局華東城市群。至2018年,公司已拓展至全國(guó)三十余城市,形成以珠海為大本營(yíng),上海、廣州、武漢、北京為核心城市,環(huán)渤海、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的布局。自2013年以來(lái),布局城市次第開花結(jié)果。2013-2016年,早期深耕的珠海及華南區(qū)域取得良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),帶動(dòng)公司銷售金額、面積復(fù)合增速分別達(dá)61.8%,38.4%；2017年以后,隨著“3-6-9”高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的提出,及前期拓展城市逐漸開始發(fā)カ,公司開始又一輪增長(zhǎng),2016-2021年,公司銷售金額從357.3億元提升至1218.9億元,CAGR為27.8%〇2016-2021年在保持珠海大本營(yíng)龍頭地位的基礎(chǔ)上,早先布局的武漢、上海等城市幵始發(fā)カ。從在售項(xiàng)目分布城市看,由11城提升至38城,更多城市開始貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)。從銷售金額看,珠海由233.5億元提升至315.13億元,21年在珠海市占率達(dá)22.6%,遠(yuǎn)超第二名67.43億的銷售業(yè)績(jī),牢牢把握龍頭地位,但銷售金額占公司整體比重由65.37%下降至25.87%〇越來(lái)越多的城市銷售占比提升,華東大區(qū)從無(wú)到有,2021年銷售占比達(dá)45.39%,除珠海外華南其他城市銷售占比19.14%,北方區(qū)域及北京合計(jì)占比9.61%。公司業(yè)績(jī)不再單獨(dú)依賴珠海市場(chǎng),區(qū)域間發(fā)展日趨均衡,降低了單ー區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的影響,綜合實(shí)カ進(jìn)ー步增強(qiáng)。圖表16:公司銷售結(jié)構(gòu)圖（％）豆親@ジ.是進(jìn)入到2022年,受行業(yè)下行影響,2022Q1公司實(shí)現(xiàn)銷售金額231.9億元,較去年同期280.7億元下降17.4%,雖然公司銷售有所下行,但百?gòu)?qiáng)房企1季度銷售平均降幅47.2%,公司下行幅度明顯較百?gòu)?qiáng)房企更小,銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于大市。依托重點(diǎn)城市群深耕戰(zhàn)略,或更加受益供給端出清過程。2020H2以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓,從供需兩端發(fā)生變化。供給端表現(xiàn)為中小房企拿地難度明顯加大,后續(xù)庫(kù)存難以保障。以集中供地22城為例,從企業(yè)性質(zhì)看,央企和地方國(guó)企拿地占比合計(jì)61%,從企業(yè)規(guī)?？?TOP100房企拿地金額合計(jì)1.2萬(wàn)億元,占比53.3%。中小房企在拿地中處于劣勢(shì),無(wú)法產(chǎn)生足夠可售貨值,后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)中地位更加劣勢(shì)。而華發(fā)憑借國(guó)企背景及多元化拿地手段,保證足夠土儲(chǔ)可供開發(fā)。需求端則表現(xiàn)為購(gòu)房者對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目信任程度降低。我們結(jié)合公司待售貨值,對(duì)珠海、上海、武漢、南京四個(gè)城市情況進(jìn)行分析。上述四城占公司截止2021年末未售貨值50%,能夠反映公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2021年已出險(xiǎn)房企在上述四城中銷售金額占比分別為12%,4%,12%,9%〇當(dāng)前華發(fā)股份在上述城市中銷售占比分別為22.6%,1.3%,1.0%,1.9%〇未來(lái)出險(xiǎn)房企逐步退出市場(chǎng)后,我們預(yù)計(jì)華發(fā)的銷售占比可取得進(jìn)ー步增長(zhǎng)。而通過城市深耕,華發(fā)進(jìn)一步強(qiáng)化其在核心城市的競(jìng)爭(zhēng)能力。例如通過多年深耕大本營(yíng)珠海,在業(yè)界盛傳“一城珠海,半壁華發(fā)”。能夠構(gòu)建此核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要原因在于通過長(zhǎng)期深耕,在公司層面,更深入了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),包括監(jiān)管及市場(chǎng)需求,從而指導(dǎo)其產(chǎn)品開發(fā)和銷售過程。在購(gòu)房者層面,對(duì)于公司口碑和產(chǎn)品カ認(rèn)識(shí)更為直觀,幫助購(gòu)房者更好決策,也有利于公司項(xiàng)目去化。因此深耕城市能夠給公司帶來(lái)更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。圖表20：2016-2021年珠海區(qū)域銷售金額及占比銷售金額（億元） ―占比（%）通過供需兩端分析我們認(rèn)為在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,華發(fā)可以憑借自身的優(yōu)勢(shì),保持豐富的ーニ線土儲(chǔ),同時(shí)在銷售端擴(kuò)充自身市占比,在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。結(jié)合上文中2022Q1的銷售情況可以對(duì)上述邏輯進(jìn)行驗(yàn)證。華發(fā)股份業(yè)績(jī)?cè)鏊賰?yōu)于TOP100房企平均水平,按銷售金額排名由21Q1的34名提升至22Q1的17名,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。而根據(jù)市場(chǎng)情況,預(yù)計(jì)該競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可持續(xù)保持。.華發(fā)股份拿地審時(shí)度勢(shì),集中區(qū)域聚焦拿地節(jié)奏逐漸加快,集中拓展核心區(qū)域投拓方面,公司2021年順應(yīng)國(guó)家穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策導(dǎo)向,堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的投資策略,科學(xué)鋪排,精準(zhǔn)把握投拓節(jié)奏,合理控制投拓規(guī)模,科學(xué)統(tǒng)籌調(diào)配資金,先后成功在成都、珠海、西安、南京等核心城市獲取多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,持續(xù)夯實(shí)發(fā)展后勁。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)公司2021年全年新增拿地金額169.5億元,同比下降78.1%,占銷售金額比重達(dá)到13.9%,較2020年下降了50.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然公司2021年拿地力度有所下降,但公司在2021年之前拓展相對(duì)積極,尤其是2020年,公司全年拿地金額達(dá)到774.4億元,為歷史以來(lái)新高,因而公司當(dāng)前貨值儲(chǔ)備相對(duì)充裕?；仡櫣練v年以來(lái)的拿地情況。2016-2021年,受高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略及公司布局外擴(kuò),公司拿地規(guī)模逐年高增,對(duì)應(yīng)銷售金額快速提升,整體策略回歸以銷定產(chǎn)。除2016年和2021年外,公司拿地金額占銷售金額比重基本上維持在30%以上,考慮到公司所布局的核心城市地貨比情況,拿地貨值都基本覆蓋銷售貨值。拿地總額（拿地總額（億元） ，? ?同比9008007006005004003002001000落圣@認(rèn)是從樓面價(jià)來(lái)看,公司2020年之前樓面價(jià)占銷售均價(jià)比例整體降低,基本上維持在40%以下,能夠?qū)麧?rùn)形成支持。近兩年來(lái)隨著公司重新聚焦核心城市,疊加行業(yè)在核心城市布局共識(shí)下,競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,拿地均價(jià)有所上升,2020年和2021年公司拿地補(bǔ)貨,平均拿地樓面價(jià)占銷售均價(jià)比重都超過50%,但公司堅(jiān)持核心城市的布局思路也在2022年帶來(lái)了豐厚回報(bào),在行業(yè)下行趨勢(shì)下,核心城市率先回暖,公司獲取的ーニ線優(yōu)質(zhì)地塊,也將為公司帶來(lái)更穩(wěn)定的銷售和利潤(rùn)貢獻(xiàn)。從城市能級(jí)看,2016年以前公司集中布局ー二線城市,三四線城市布局基本上以珠海大本營(yíng)為主,如2016年,公司ー二線城市拿地金額占比高達(dá)85%,凸顯公司布局核心城市的思路。從2017年開始,公司加快周轉(zhuǎn),布局城市持續(xù)外拓,三線城市占比逐漸提高。2017年公司三四線城市拿地金額占比就提升至16.3%,到2019年進(jìn)一步提升至42.7%,雖然公司加大了三四線城市的外拓カ度,但基本上圍繞公司深耕的核心城市周邊衛(wèi)星城展開布局。且2020年以來(lái),公司轉(zhuǎn)變布局思路,戰(zhàn)略聚焦深耕區(qū)域,三線城市占比回落,當(dāng)年拿地金額占比已不到10%。從布局區(qū)域看,受益于華東區(qū)域去化順暢,公司在長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)增加明顯。高周轉(zhuǎn)邏輯傳導(dǎo)通順,以銷定產(chǎn)保障土儲(chǔ)。公司2018年報(bào)中首次提出“369”高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,實(shí)際從“拿地ー開エー銷售”的傳導(dǎo)路徑看,2017年即開始高舉高打的快周轉(zhuǎn)模式。2017-2020年,每年新增土儲(chǔ)面積從292.4萬(wàn)平方米提升至848.04萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)超2016年68.91萬(wàn)平方米的水平。新開工面積從220.47萬(wàn)平方米提升至739.71萬(wàn)平方米,帶動(dòng)銷售業(yè)績(jī)從133.76萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至504萬(wàn)平方米,年化復(fù)合增速56%,高周轉(zhuǎn)邏輯傳導(dǎo)通順,銷售高增長(zhǎng)帶動(dòng)次年更積極的拿地態(tài)度。シ亞@認(rèn)是2021年,公司對(duì)“三道紅線”降檔需求迫切,減少了土地投入和新開項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)、新開工面積分別下降72%,33%至236.89萬(wàn)平方米、494.93萬(wàn)平方米。而21年銷售面積同比僅減少7%,為468.8萬(wàn)平方米。我們用新開工面積+存量土儲(chǔ)與當(dāng)年銷售面積的比值來(lái)衡量公司土儲(chǔ)的豐富程度,這ー比值由2016年6.21下降至2021年2.22,處于歷史低位。因此2022年由于銷售推動(dòng),公司對(duì)補(bǔ)充土儲(chǔ)的需求較為迫切。拿地渠道多元,拿地利潤(rùn)率觸底回升拿地利潤(rùn)率下行見底,預(yù)計(jì)未來(lái)將迎改善。對(duì)公司2019-2021年新增項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算發(fā)現(xiàn)其毛利率分別為43.5%,38.6%,21.2%,呈下滑態(tài)勢(shì)。而結(jié)合測(cè)算,2022年華發(fā)通過招拍掛新獲取土地1塊,位于斗門區(qū)湖心西路,毛利率約31%,同時(shí)以收并購(gòu)形式取得聯(lián)安村舊改及昆明融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目,毛利率均高于30%,預(yù)計(jì)相較21年毛利情況將有所改善。拿地渠道多元化,政策助力公司彎道超車。公司結(jié)合自身財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)及國(guó)資股東稟賦,除公開市場(chǎng)拿地外,積極拓展合作開發(fā)、項(xiàng)目收并購(gòu)、城市更新等多元化拓展方式,力爭(zhēng)以低成本獲取更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。目前來(lái)看公司非招拍掛方式拿地主要有以下幾種手段:1）大股東資源協(xié)同。大股東華發(fā)集團(tuán)參與珠海城市更新獲取大量土地儲(chǔ)備,受限于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾,將委托或交由華發(fā)股份進(jìn)行開發(fā)。通過此種方式華發(fā)取得華發(fā)城建四季半島等項(xiàng)目。圖表30:公司歷年土儲(chǔ)面積2）發(fā)カ城市更新。2020年開始,公司專門組建“舊改”項(xiàng)目拓展團(tuán)隊(duì),全面發(fā)カ舊改工作。目前已經(jīng)取得雞咀村18萬(wàn)平方米,月堂村19萬(wàn)平方米,斜尾村5.7萬(wàn)平方米,聯(lián)安村26.81萬(wàn)平方米等項(xiàng)目。3）合作項(xiàng)目收并購(gòu)。2022年公司14億元收購(gòu)合作項(xiàng)目昆明融創(chuàng)文旅城二期項(xiàng)目40%股權(quán),完成此項(xiàng)交易后,華發(fā)對(duì)該項(xiàng)目持股比例由40%上升至80%〇4）TOD項(xiàng)目。2013年公司聯(lián)合珠海市城建集團(tuán)共同承接珠海首個(gè)TOD小鎮(zhèn)華發(fā)城建未來(lái)薈項(xiàng)目。占地8萬(wàn)多平方米,總投資12億元,項(xiàng)目于2016年開售,ー經(jīng)推出創(chuàng)下珠海樓市銷售記錄。持續(xù)布局核心城市,率先受益市場(chǎng)復(fù)蘇。通過對(duì)“戰(zhàn)略深耕、精準(zhǔn)布局’‘投拓策略的精準(zhǔn)執(zhí)行,公司不斷優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu),項(xiàng)目進(jìn)ー步向核心城市集中。從存量數(shù)據(jù)看,截止202I年末,公司剩余可售儲(chǔ)備面積約2050萬(wàn)平方米,貨值4030億元,其中公司存量土儲(chǔ)約53%位于華東區(qū)域,26%位于粵港澳區(qū)域。從新增數(shù)據(jù)看,37%位于華東區(qū)域,37%位于環(huán)渤海,22%位于粵港澳,均為長(zhǎng)期深耕城市群,在核心城市群的布局能力持續(xù)加強(qiáng)。從城市能級(jí)上看,2021年末公司貨值在ー、二、三線城市占比分別為18%、56%、26%〇貨值排名前五的城市分別為珠海、上海、武漢、紹興、南京,合計(jì)占比58%。珠海區(qū)域貨值超700億元,上海、武漢區(qū)域貨值超500億元,前五大城市公司共計(jì)貨值2300億元,占比超過公司總貨值的50%。上述城市中除紹興外均為ー線或強(qiáng)二線城市,人口長(zhǎng)期保持凈流入,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成強(qiáng)カ支撐。在行情回暖過程中,核心城市需求更為旺盛,將率先回暖。而公司亦將受益于土儲(chǔ)布局,率先受益于市場(chǎng)復(fù)蘇。圖表32:存量土儲(chǔ)與當(dāng)期銷售面積倍數(shù)（倍） 存量土儲(chǔ)/銷售面積.品質(zhì)凸顯華發(fā)股份匠心融資優(yōu)勢(shì)筑就獨(dú)特護(hù)城河塑造高端房企品質(zhì),奠定長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向凸顯產(chǎn)品力重要性。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化,由之前追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)公司產(chǎn)品和內(nèi)在管理的比拼,因此產(chǎn)品力的重要性凸顯。而華發(fā)的產(chǎn)品體系自2015年首次提出“優(yōu)+”產(chǎn)品體系概念以來(lái),經(jīng)過多年建設(shè),目前已迭代至“優(yōu)+”4.0。優(yōu)+1.0（2015年）:首提創(chuàng)新建筑、生態(tài)規(guī)劃、星級(jí)配套、定制精裝、智慧家居和互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)六大體系。優(yōu)+2.0（2017年）:升級(jí)為“優(yōu)+建筑”、“優(yōu)+規(guī)劃”、“優(yōu)+戶型”、“優(yōu)+景觀”、“優(yōu)+科技”、“優(yōu)+裝修”、“優(yōu)+配套”、“優(yōu)+服務(wù)”八大體系、52項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié),打造360。全優(yōu)生活體系。優(yōu)+3.0（2018年）：再次升級(jí),引入綠色建筑、智能控制系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、抗霾監(jiān)控等智慧健康元素。優(yōu)+4.0（2020年）：提煉四大價(jià)值觀,升級(jí)為“6+1”產(chǎn)品體系并在四大維度上增值賦能。相較于以往的產(chǎn)品體系,“優(yōu)+”4.0不再局限于產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面,而是關(guān)注“6+1產(chǎn)品體系”及“增值賦能四大維度”,打通規(guī)劃、建筑、戶型、景觀、裝修、配套、服務(wù)等多個(gè)層面,實(shí)現(xiàn)綠色健康、科技智能、人文情懷和匠心精工四個(gè)維度的增值賦能,形成涵蓋剛需到高端的未來(lái)系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大具有“華發(fā)印記”的產(chǎn)品系。圖表34：2021年末貨值排名前十城市（億元）自華發(fā)“優(yōu)+”產(chǎn)品系列發(fā)布以來(lái),榮膺亞洲不動(dòng)產(chǎn)獎(jiǎng)、廣廈獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)等國(guó)際國(guó)內(nèi)多項(xiàng)大獎(jiǎng),備受業(yè)界贊譽(yù),影響カ與日俱增,華發(fā)品質(zhì)的良好口碑廣泛傳播。而在地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的情況下,項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)除了地段、圈層、配套外,產(chǎn)品力比拼的重要性更加凸顯,華發(fā)優(yōu)秀的產(chǎn)品力奠定其長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。資金狀況持續(xù)改善,三條紅線全面轉(zhuǎn)綠2021年,公司堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家監(jiān)管政策要求,通過全面提速回款、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、把控投拓節(jié)奏等方式,降負(fù)債、去杠桿成效顯著,有息債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降,同比下降10%;有息債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化,短期債務(wù)大幅下降約40%。報(bào)告期內(nèi),公司全面實(shí)現(xiàn)“三道紅線’‘達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠,短期負(fù)債+ー年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債占貨幣資金比重進(jìn)ー步降至46.5%,較2020年下降42.9個(gè)百分點(diǎn),公司凈負(fù)債率也大幅改善,首次降至100%以下,達(dá)到76.3%,同比下降71.2個(gè)百分點(diǎn)。充分體現(xiàn)了公司財(cái)務(wù)管理安全穩(wěn)健,為公司高質(zhì)量發(fā)展打下了更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。融資成本持續(xù)下降,已與市場(chǎng)平均成本持平。公司在發(fā)展前期杠桿率較高,導(dǎo)致公司融資成本處于高位。近年來(lái)得益于杠桿水平下降,公司融資成本持續(xù)改善。其中凈負(fù)債率由2014年256%下降至2021的76%,現(xiàn)金短債比由0.35上升至2.15,短債壓カ顯著減輕。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從79.2%下降至67.1%。杠桿情況改善的同時(shí),平均融資成本從2014年的9.55%下降至2021平均融資成本5.80%o近年來(lái)融資成本均維持在6%上下。處于上市公司平均水平。后續(xù)仍有下降空間。公司作為地方龍頭國(guó)企,融資手段豐富,融資空間較大,側(cè)面反應(yīng)公司較強(qiáng)的融資能力。而針對(duì)公司存續(xù)債券情況,公司無(wú)美元債兌付壓カ,現(xiàn)存境內(nèi)債券累計(jì)41筆,存量規(guī)模343.71億元,2022年內(nèi)待償還9筆,年利率3.72%-5.78%,余額89.4億元,償債壓カ較小。國(guó)資背景助力多元化融資,市場(chǎng)收緊階段優(yōu)勢(shì)顯著。融資方面,公司持續(xù)創(chuàng)新融資模式,融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2021年公司新增融資以長(zhǎng)期低成本融資為主,融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,融資成本進(jìn)ー步降低;新增50億元小公募租賃債額度,成功躋身百億規(guī)模住房租賃REITs產(chǎn)品發(fā)行行列,融資渠道穩(wěn)步拓寬。此外公司充分利用國(guó)資背景優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)豐富的業(yè)務(wù)資源優(yōu)化自身資金情況,通過多種手段滿足自身資金需求:1）購(gòu)房尾款融資。2021年3月、6月、12月及22年1月,通過關(guān)聯(lián)方華金國(guó)際商業(yè)保理（珠海）有限公司展開多次購(gòu)房尾款融資保理業(yè)務(wù),合計(jì)融資19.18億元,利率不超過7%；2）融資租賃。2022年3月,通過關(guān)聯(lián)方橫琴華通金融租賃有限公司以不超過6.5%的利率展開6億元融資租賃業(yè)務(wù);3）應(yīng)收款A(yù)BS。僅2021年公司披露6筆應(yīng)收款融資交易,總規(guī)模達(dá)31.41億元,質(zhì)押方珠海港瑞、華金證券等都為珠海國(guó)資委背景或華發(fā)集團(tuán)成員企業(yè);4）股東低息借款。2020年6月,華發(fā)股份通過子公司,向香港華發(fā)申請(qǐng)不超過3億美元的借款,期限不超過2年,利率不高于7.0%。背靠國(guó)資背景,充分利用關(guān)聯(lián)方資源進(jìn)行融資,體現(xiàn)出公司在融資端的優(yōu)勢(shì)