試論對住宅專項維修資金的使用管理

試論對住宅專項維修資金的使用管理【摘要】住宅專項維修資金的使用和管理是居民居住安全、舒適的重要保證，對維護(hù)住宅業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)整個社會的安定團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定大局起著重要的作用，如何從住宅專項維修資金的使用和管理的實際出發(fā)，圍繞人們對住宅安全、舒適、環(huán)保等方面日益提高的居住要求開展有特色的住宅專項維修資金管理工作，充分發(fā)揮住宅專項維修資金服務(wù)社會穩(wěn)定大局、保障住宅共用設(shè)施、住宅共用部位的正常使用的功能，是擺在每一個住宅專項維修資金的使用和管理工作者面前的歷史使命，文章立足于住宅專項維修資金的使用和管理的功能，針對住宅專項維修資金的使用和管理工作存在的問題，簡要論述了住宅專項維修資金的使用和管理。期望為科學(xué)、合理、規(guī)范、合法地使用和管理住宅專項維修資金提供依據(jù)。【關(guān)鍵詞】住宅；專項維修資金；使用管理；具體措施1引言政府主管部門及相關(guān)管理機(jī)構(gòu)對住宅專項維修資金的使用和管理的力度和效果，直接影響到整個社會的安定團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定大局。黨雷在《住宅專項維修資金管理模式探析》一文中提出：“房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅涉及老百姓的切身利益，而且關(guān)系到社會的繁榮與穩(wěn)定。住宅專項維修資金制度是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要支撐，隨著我國房產(chǎn)市場的成熟與完善，其重要性日益凸顯。住宅專項維修資金是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要保障，根據(jù)管理主體的不同，住宅專項維修資金管理模式可分為:業(yè)主自治模式、物業(yè)公司管理模式和行政機(jī)關(guān)管理模式三種。我國采用的政府主導(dǎo)下的業(yè)主自治模式盡管符合現(xiàn)階段各地區(qū)發(fā)展不平衡的實際情況，但仍需要從確保物業(yè)得到及時充分維修，以及實現(xiàn)專項維修資金的保值增值兩個方面進(jìn)行完善?！雹倏梢?，住宅專項維修資金的使用和管理是關(guān)系到居民生活質(zhì)量的一件大事，必須對住宅專項維修資金的使用和管理主體、范圍和方式進(jìn)行界定，以維護(hù)住宅業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)整個社會的安定團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定大局。2住宅專項維修資金的使用和管理的具體措施2.1建立健全住宅專項維修資金的使用和管理規(guī)章制度建立健全住宅專項維修資金的使用和管理規(guī)章制度是住宅專項維修資金的使用和管理在制度建設(shè)方面的具體措施。調(diào)整住宅專項維修資金的使用和管理的法律法規(guī)主要有國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部、財政部制定的《住宅專項維修資金管理辦法》，以及各省、自治區(qū)、直轄市和有立法權(quán)的較大的城市制定的住宅專項維修資金管理細(xì)則及管理辦法。這些法律、法規(guī)是建立健全住宅專項維修資金的使用和管理規(guī)章制度的綱領(lǐng)性法律文件。要根據(jù)住宅專項維修資金的使用和管理現(xiàn)狀，依據(jù)法律、法規(guī)，詳細(xì)制定出《住宅專項維修資金管理制度》,《住宅專項維修資金使用注意事項》、《住宅專項維修資金使用和管理操作規(guī)程》等相關(guān)規(guī)章制度。制度化是做好住宅專項維修資金的使用和管理的基礎(chǔ)，住宅建設(shè)的智能化和現(xiàn)代化，決定了住宅專項維修資金的使用和管理要不斷改革，不斷適應(yīng)新形勢的需要，與時俱進(jìn)，全面實現(xiàn)住宅專項維修資金的使用和管理的制度化、規(guī)范化、合法化和合理化，充分發(fā)揮住宅專項維修資金的使用和管理的職能作用。2.2科學(xué)、合理界定住宅專項維修資金的使用和管理范圍，將住宅專項維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道科學(xué)、合理界定住宅專項維修資金的使用和管理范圍，將住宅專項維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道是住宅專項維修資金的使用和管理在適用范圍方面的具體措施。設(shè)立住宅專項維修資金的主要作用是保障住宅共用設(shè)施、住宅共用部位的正常使用，因此，住宅專項維修資金要用在住宅共用部位，在管理上，我國主要采用的是以人民政府為主導(dǎo)的業(yè)主自治模式，人民政府財政部門和房產(chǎn)管理部門對住宅專項維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門設(shè)立房屋維修資金管理中心負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的住宅專項維修資金的使用和管理。在管理部門明確，管理模式確定的情況下，能否對住宅專項維修資金進(jìn)行規(guī)范化、合法化使用和管理成為關(guān)鍵。因此，各級人民政府主管部門要科學(xué)、合理界定住宅專項維修資金的使用和管理范圍，將住宅專項維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道。2.3加強(qiáng)精通住宅專項維修資金使用和管理、了解住宅建設(shè)發(fā)展趨勢的復(fù)合型管理和監(jiān)督、指導(dǎo)人才的培訓(xùn)力度，為住宅專項維修資金使用和管理的可持續(xù)發(fā)展儲備足管理和監(jiān)督人才加強(qiáng)精通住宅專項維修資金使用和管理、了解住宅建設(shè)發(fā)展趨勢的復(fù)合型管理和監(jiān)督、指導(dǎo)人才的培訓(xùn)力度，為住宅專項維修資金使用和管理的可持續(xù)發(fā)展儲備足管理和監(jiān)督人才是住宅專項維修資金的使用和管理在人才培訓(xùn)方面的具體措施。各級人民政府主管部門要同業(yè)主委員會緊密結(jié)合，結(jié)合住宅維修、改造、更新工程的實際情況及關(guān)鍵部位和關(guān)鍵節(jié)點，經(jīng)過調(diào)查研究，對這些工程的成本管理和控制、安全管理和控制、質(zhì)量管理和控制以及工期的管理和控制選定監(jiān)督和指導(dǎo)專業(yè)人員，加大投入，加強(qiáng)對這些專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)力度，建立健全規(guī)范的