城市商業(yè)地產(chǎn)前期定位規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合（PPT）

城市市商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)前前期期定定位位與與業(yè)態(tài)態(tài)組組合合一、深入認識商業(yè)地產(chǎn)三、產(chǎn)品定位及組合策略四、業(yè)態(tài)解析與商業(yè)規(guī)劃二、開發(fā)流程及項目定位理清清概概念念：：商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)常常被被簡簡單單地地理理解解為為商商場場、、商商鋪鋪、、MALL、步步行行街街購購物物中中心心之之類類。。其其實實，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)不不是是一一種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，也也不不是是一一種種建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，它它是是一一種種物物業(yè)業(yè)形形式式———廣義的商業(yè)地產(chǎn)依托泛商業(yè)的概念，用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。它包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內容有零售、餐飲、娛樂、休閑等。他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。？做商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)，，其其實實就就是是開開發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)問題題1真是是這這樣樣理理解解嗎嗎？？？做商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)，，利利潤潤更更高高、、價價值值更更大大問題題2真是是這這樣樣賺賺錢錢嗎嗎？？很多多時時候候，，我我們們其其實實看看不不到到商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的利利潤潤：：為什什么么100%的出出租租率率卻卻得得不不到到預預期期的的回回報報？？——客戶的信賴——商家的信賴——模式的信賴——消費者的信賴——資本的信賴如火火如如荼荼的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)背背后后如何何才才能能在在商商業(yè)業(yè)屬屬性性的的土土地地上上長長出出高高價價格格的的物物業(yè)業(yè)？？為什什么么美美輪輪美美奐奐的的設設計計卻卻換換不不來來商商家家的的親親睞睞？？為什什么么成成功功的的出出售售背背后后，，卻卻是是艱艱難難的的招招商商過過程程？？為什什么么成成功功的的招招商商背背后后，，卻卻是是商商家家紛紛紛紛撤撤場場？？究其其實實質質，，就就是是我我們們尚尚未未完完全全認認識識商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的價值體現(xiàn)鏈條從價價值值鏈鏈條條看看開開發(fā)發(fā)商商當今今形形勢勢下下，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商要要審審時時度度勢勢的的是是：：當今今形形勢勢下下，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)要要加加強強的的方方面面：：商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的形形象象概概括括車身身———物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)動動機機———商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)轎廂廂內內飾飾———商業(yè)業(yè)運運營營油路路———現(xiàn)金金流流核心亮點重點關鍵是設設計計師師的的難難題題還還是是開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的難難題題？？難題國內普遍還在在沿用住宅項項目開發(fā)的操操作模式?；旧鲜情_發(fā)發(fā)企業(yè)自己策策劃，并委托托及指導規(guī)劃劃設計，到項項目初步定型型甚至徹底完完工時再進行行招商。因而而無論業(yè)態(tài)定定位，還是設設施的規(guī)劃都都與商業(yè)運行行的實際規(guī)律律脫節(jié)。造成成規(guī)劃設計工工作越深入，，招商越困難難。商業(yè)地產(chǎn)的聚聚合度要求越越來越高住宅地產(chǎn)開發(fā)環(huán)環(huán)相扣，步步為營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高度聚合，協(xié)同一致一、商業(yè)模式是開開發(fā)的關鍵住宅開發(fā)模式重產(chǎn)品不重業(yè)態(tài)，重銷售不重運營復合地產(chǎn)模式產(chǎn)品、配比、租售及推進節(jié)奏的精確把控不動產(chǎn)運營模式以經(jīng)營鏈為產(chǎn)業(yè)支柱，以不動產(chǎn)運營為核心的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)模式運營體系作保，金融工具為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈的開開發(fā)二、現(xiàn)金流是是開發(fā)的基礎礎三、項目定位位是開發(fā)的前前提四、產(chǎn)品研究究是開發(fā)的根根本綜合體項目產(chǎn)品分類解析析住宅產(chǎn)品純住宅產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品商務產(chǎn)品寫字樓酒店純商業(yè)產(chǎn)品集中商業(yè)街區(qū)商業(yè)五、租售關系系是開發(fā)的核核心無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是是根本依據(jù)集中商業(yè)不得得分割出售，，可自持亦可可整體銷售底商一般是銷銷售大中商業(yè)（1000平米左右）原原則上先租后后售商業(yè)地產(chǎn)的售售持比建議：六、業(yè)態(tài)組合合是開發(fā)的重重點一、深入認識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略商業(yè)地產(chǎn)可控控性開發(fā)流程程?如何實現(xiàn)對商商業(yè)地產(chǎn)項目目的戰(zhàn)略定位位把自己搞懂把項目吃透把帳算清楚活下去的前提？自有資金融資能力我要什么？利潤？速度？形象？我有什么？政府背景？融資渠道？實力？團隊？我擅長什么？產(chǎn)品研發(fā)？規(guī)劃設計？營銷策劃？招商運營？把自己搞懂是根本周密的市場調研市場細分飽和分析最佳的產(chǎn)品組合定位精準利潤最大強排合理合理的售持比保證資金不斷IRR值最高物業(yè)保值增值最優(yōu)的業(yè)態(tài)組合消費市場細分定位清晰準確坪效最高把項目吃透是關鍵把帳算清楚是保障1、收入法2、現(xiàn)金流折現(xiàn)3、內部回報率4、可比交易5、成本計算根據(jù)自己的情況找出評估方法，這樣就很容易把帳算清楚了電商威逼下，，商業(yè)地產(chǎn)的的思考從商業(yè)定位上體驗式、主題化從業(yè)態(tài)組合上選觸網(wǎng)的業(yè)態(tài)，少選或不選被電商占領的業(yè)態(tài)從商業(yè)運營上如何實現(xiàn)線下體驗，線上成交確定產(chǎn)品組合合要系統(tǒng)考慮慮產(chǎn)品長出什么產(chǎn)品品？怎樣從開發(fā)商商角度尋出最最理想的產(chǎn)品品組合商業(yè)產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品SOHOLOFT酒店式公寓產(chǎn)權式酒店商務類產(chǎn)品寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓……酒店星級酒店度假酒店商務酒店……純商業(yè)產(chǎn)品集中商業(yè)盒狀集中商業(yè)組合式集中商業(yè)多空間集中商業(yè)……街區(qū)商業(yè)國內許多商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)項目目建成后沒有有實現(xiàn)預想的的經(jīng)濟目標或或銷售、出租租、招商經(jīng)營營陷入困境誰誰之過？很多人的答案案一定是“設設計壞了”，，是設計師的的責任；但事實上真是是這樣嗎？設計師的水平平優(yōu)劣當然對對設計出來的的物業(yè)是否好好銷、是否好好租、是否好好用、租售的的價格水平有有很大的關系系，但是更大大的責任在于于開發(fā)商在項項目建設前期期沒有很好為為項目做好戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃，而而大型商業(yè)房房地產(chǎn)項目開開發(fā)戰(zhàn)略的關關鍵環(huán)節(jié)是——“項目的產(chǎn)品品定位及研發(fā)發(fā)”“物業(yè)產(chǎn)品定定位研發(fā)”商商業(yè)地產(chǎn)決決策流程中決決定項目命運運的節(jié)點；做做好這個節(jié)點點，是整個項項目戰(zhàn)略規(guī)劃劃做好的一大大半。產(chǎn)品塑造——是提高商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)效益益的關鍵合理控制經(jīng)營性商業(yè)規(guī)模緊扣定位方向塑造產(chǎn)品分化出可售型產(chǎn)品類型可售型與持有經(jīng)營型的互融找出最合適的平面布局方案?項目價值和售售持比的平衡衡關系1、銷售價值是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)建筑后進行銷售，其售價往往是開發(fā)成本的2－5倍。這種高附加值的銷售價格為開發(fā)商帶來較高的利潤空間，所以成為銷售價值。2、交換價值開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)抵押給銀行進行貸款，從而獲取現(xiàn)金流的一種途徑。因為物業(yè)有銷售價值，所以獲取的現(xiàn)金流量大于住宅地產(chǎn)。3、投資價值這是指投資者在購買商鋪后，能產(chǎn)生物業(yè)增值而帶來的較高的收益。4、經(jīng)營價值商業(yè)物業(yè)是經(jīng)營者進行商業(yè)經(jīng)營的場所，經(jīng)營者通過在這些場所經(jīng)營，產(chǎn)生經(jīng)營收益。商業(yè)地產(chǎn)有““四大基準價價值”但是，我們又又都在想，必必須得活下去去呀，在這個個行業(yè)里，活活下去的前提提是資金，而而且是低成本本的、能長期期使用的資金金。目前國內資金金主要來源都都是銀行短期期貸款，最長長2-3年，短融長投投的弊端非常常明顯。于是是開發(fā)商只能能選擇出售商商鋪回收資金金，解決資金金不足和銀行行還款的問題題。每個開發(fā)商都都在思考：我能否把四個個基準價值都都全部賺到。。唯一的辦法：：那就是把銷銷售價值放到到最后實現(xiàn)，，通過自己強強大的運營能能力，實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營價值，又又通過自己的的融資能力，，實現(xiàn)交換價價值，同時，，運營的成功功會帶來租金金水平的提升升，當然也就就實現(xiàn)了投資資價值，最后后適時適價變變現(xiàn)，實現(xiàn)更更高的銷售價價值?？偨Y：商業(yè)地產(chǎn)的核核心是要解決決長期資金的的問題，要么么有資金實力力，要么有長長期能使用的的資金平臺。。否則，就退退而求其次，，通過合理的的售持比平衡衡現(xiàn)金和價值值的關系。一、深入認識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略別忘了，產(chǎn)品品是重點，業(yè)業(yè)態(tài)是核心！?。。「偁幰蛩貦C遇因素市場因素多少數(shù)量什么檔次什么類別什么區(qū)域資源因素商戶定位業(yè)態(tài)組合與商商戶定位商業(yè)“馬太”：一般檔次高、、行業(yè)地位高高的品牌要放放置在優(yōu)勢位位置，醒目位位置。位置差位置好品牌檔次、影影響力及形象象商業(yè)“馬太”城市商業(yè)中心心1區(qū)域中心型2精品商場百貨公司購物中心商業(yè)街手機通訊銀行專業(yè)市場餐飲娛樂汽車市場家居建材大型餐飲34社區(qū)商業(yè)中心心小型超市餐飲店娛樂休閑社區(qū)配套便利店批發(fā)市場汽配市場家居建材名品折扣店大型餐飲大型娛樂購物中心專業(yè)市場綜合超市服裝店餐飲店娛樂社區(qū)配套便利店社區(qū)型郊區(qū)型不同地段適合合不同的主力力業(yè)態(tài)租金遞增商業(yè)地產(chǎn)的黃黃金取割如何解決業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃過程中中的三對矛盾盾主力店與小商商鋪矛盾租金與品牌矛矛盾連鎖品牌與當當?shù)厣碳颐芏埽空莆罩髁Φ甑牡募夹g要求掌握主力店的的選址技術條條件，既可以以為你的定位位能落地做好好鋪墊，又能能充分站在經(jīng)經(jīng)營者的訴求求上看待商業(yè)業(yè)規(guī)劃及設計計，主力店其其實是最好的的商業(yè)設計老老師。一、深入認識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略商業(yè)地產(chǎn)的前期調研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營能力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導向，以客觀市場調研為依據(jù)對項目提出可行性的市場定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。重視市場調研研市場調查應涉涉及的內容項目商圈調查人口基數(shù)及人口質量人群分布狀況交通狀況商業(yè)網(wǎng)點分布網(wǎng)點及競爭對手調查所在商圈評估基本狀況描述招商條件分析目標客戶調查客戶分類客戶名單收集基礎信息調查目標客戶分配市場調查的主主要內容（一一）項目商圈調查人口基數(shù)、人口質量城市總人口、商圈人口、消費能力評估人群分布狀況廠礦、學校、企業(yè)、事業(yè)單位、住宅區(qū)分布交通狀況地理位置（示意圖）、公交線路商業(yè)網(wǎng)點分布百貨、超市、購物中心、專業(yè)市場、特色街市場調查的主主要內容（二二）網(wǎng)點及競爭對手調查所在商圈評估傳統(tǒng)商圈、新興商圈評級，A類、B類、C類基本狀況描述地理位置、面積、樓層、業(yè)態(tài)、經(jīng)營檔次、主題分布招商條件分析合作模式：自營、聯(lián)營、租賃合作條件：聯(lián)營——保底銷售，扣點，賬期租賃——租金，增長比例，費用結算模式：中央收銀、自收銀市場調查的主主要內容（三三）目標客戶調查客戶分類主力店、次主力店、一般客戶、公司直營、代理商、個體戶客戶名單收集掃街/公共信息平臺/自有資源各個類別前10名商家基礎信息調查地址/電話/負責人/網(wǎng)點/需求面積/近期開店計劃/經(jīng)營范圍/經(jīng)營檔次評估目標客戶分配劃分類別專人負責人跟進每個項目都有其特殊性，文化、旅游、習俗、都有可能成為其商業(yè)元素做商業(yè)地產(chǎn)需要最大限度地挖掘商業(yè)元素商業(yè)元素可以是傳承、可以是沿襲、也可以是創(chuàng)造。古為今用洋為中用他為我用充分挖掘商業(yè)業(yè)元素項目定位是在在項目市調及及可行性分析析的基礎上回回答項目“是是什么、做什什么、如何做做”的問題。。要對項目目科學定位，，首先要對項項目進行科學學的分析，分分析項目自身身及資源條件件，主要方式式是對項目進進行科學的SWOT分析析。在完成SWOT分析析后，對項目目以下七個方方面進行定位位：做商業(yè)地產(chǎn)時時需要最大限限度地挖掘項項目所能夠傳傳承和捕捉的的商業(yè)元素；；成功挖掘的前前提也依賴于于高水平的規(guī)規(guī)劃；制定科學的商商業(yè)規(guī)劃，科科學的商業(yè)規(guī)規(guī)劃是招商質質量的基礎；；把功夫下在做做好商業(yè)規(guī)劃劃上尤顯重要要重視商業(yè)規(guī)劃劃商業(yè)規(guī)劃設計計需重視的方方面人流動線對規(guī)劃設計起決定作用規(guī)劃設計要滿足經(jīng)營的功能多樣化通道和動線是設計規(guī)劃的重點一定要重視燈光設計規(guī)劃設計時要充分考慮商業(yè)屬性休閑區(qū)域的規(guī)劃設計容易出亮點要考慮到顧客如何度過3小時融進文化元素始終是不錯的選擇動線設計就好好像是人身體體內的血管，，上、下、左左、右都必須須保持暢通，，不能有任何何堵塞。據(jù)各各商業(yè)體的運運營數(shù)據(jù)統(tǒng)計計，商業(yè)運營營業(yè)績與經(jīng)過過商業(yè)體門口口的人流數(shù)量量成正比，這這就是我們常常說的“人氣氣”，所以，，動線設計是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃設計中需需重點考慮的的一個方面。。動線血管建筑骨骼空間肌肉商業(yè)規(guī)劃設計三重點商業(yè)設計之“人體”學說動線，意指人人（或車、貨貨）在室內室室外移動的點點，連合起來來就成為動線線。對于商業(yè)動線線，可以這樣樣簡單的理解解：由點生線線，一個腳印印一個點、一一串腳印一條條線，這條線線就是動線。。動線盡量讓人流經(jīng)過盡量多的業(yè)態(tài)減少運行距離最佳效果將最多的業(yè)態(tài)在最多的消費者前