對舊城改造項(xiàng)目的理解和案例

2022/10/26舊城改改造規(guī)規(guī)劃的的理解解和案案例－關(guān)于于改造造規(guī)劃劃的專專題及及應(yīng)用用2舊城改改造規(guī)規(guī)劃的的不同同層面面3應(yīng)從不不同層層面看看待舊舊城改改造規(guī)規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目舊城改改造規(guī)規(guī)劃特特殊性性在于于：它它不同同于普普通的的規(guī)劃劃項(xiàng)目目、也也不同同于單單純的的房地地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)規(guī)劃，，它同同時(shí)兼兼具了了城市市更新新和區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的特性性。。從多多角度度和層層面看看待有有利于于制定定正確確的改改造方方向：：技術(shù)角角度（（微觀觀層面面）市場角角度（（中觀觀層面面）城市發(fā)發(fā)展角角度（（宏觀觀層面面）4技術(shù)角角度（微觀觀層面面）市場角角度（中觀觀層面面）城市發(fā)發(fā)展角角度（宏觀觀層面面）容積率率建筑承載力力水電配套交通外觀負(fù)面影影響（（消防防、治治安））資源占占用等等5技術(shù)角角度（微觀觀層面面）市場角角度（中觀觀層面面）城市發(fā)發(fā)展角角度（宏觀觀層面面）拆賠代代價(jià)（（經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算）房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展開發(fā)順順序及及難易易資金問問題開發(fā)商商意愿愿利益平平衡等等政策－－規(guī)劃劃獎勵勵、改改造政政策、、規(guī)劃劃審批批6技術(shù)角角度（微觀觀層面面）市場角角度（中觀觀層面面）城市發(fā)發(fā)展角角度（宏觀觀層面面）產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布布局、、功能能用途途風(fēng)險(xiǎn)（（政治治、社社會、、管理理）緊迫性性城市意意象可持續(xù)續(xù)發(fā)展展外部環(huán)環(huán)境未來機(jī)機(jī)遇7舊城改改造規(guī)規(guī)劃的的視野野城市未未來十十年發(fā)發(fā)展大大戰(zhàn)略略、大大方針針與周邊邊大區(qū)區(qū)域未未業(yè)發(fā)發(fā)展找找到關(guān)關(guān)聯(lián)舊城改改造帶帶來的的機(jī)遇遇及對對城市市未來來發(fā)展展的影影響舊城改改造為城市市能貢貢獻(xiàn)什什么？？改造對對未來來城市市發(fā)展展能夠夠起到到的作作用城市未未來發(fā)發(fā)展的的瓶頸頸判斷舊舊改造造對城城市未未來的的意義義建立指指標(biāo)體體系活力競爭力力土地利利用稅收城市管管理……成為城城市發(fā)發(fā)展的的利器器對未來來的預(yù)預(yù)見力力8對未來來的預(yù)預(yù)見是是改造造規(guī)劃劃“定定位””的基基礎(chǔ)城市現(xiàn)現(xiàn)所處處階段段對未來來發(fā)展展指標(biāo)標(biāo)判定定GDP人口產(chǎn)業(yè)城市化化房地產(chǎn)產(chǎn)國內(nèi)外外相同同階段段的城城市指指標(biāo)通過對對比國國內(nèi)外外城市市相同同階段段各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)對城市市未來來發(fā)展展預(yù)見見改造對對城市市未來來發(fā)展展影響響預(yù)見見人口要要素文化要要素資本要要素產(chǎn)業(yè)土地要要素市場城市環(huán)環(huán)境法制與與政策策9改造規(guī)規(guī)劃““定位位”的的最佳佳方向向我們的的定位位對城市市未來來發(fā)展展預(yù)見見城市優(yōu)優(yōu)化城市競競爭力力城市管管理站在“城市市”的視角角而非“項(xiàng)項(xiàng)目”對城市舊城城改造剖析析剖析舊城舊城改造對對城市未來來的影響對未來準(zhǔn)確確的預(yù)見是是領(lǐng)導(dǎo)決策策的基礎(chǔ)舊城改造發(fā)發(fā)展綱領(lǐng)與與策略實(shí)施應(yīng)具備備的條件實(shí)現(xiàn)條件的的策略10局限于物質(zhì)質(zhì)性改造為為主阻止城市市物質(zhì)性性老化（（有形磨磨損）環(huán)境的改改善和城城市美化化多個(gè)城市市項(xiàng)目的的組合舊城改造造和城市市更新的的比較，，對舊城城改造進(jìn)進(jìn)行重新新界定舊城改造造城市更新新涵蓋了城城市結(jié)構(gòu)構(gòu)的更新新，功能能體系更更新等更更多層面面的內(nèi)容容內(nèi)容動因注重內(nèi)涵防止城市市功能性性和結(jié)構(gòu)構(gòu)性衰退退（無形形磨損））著眼于區(qū)區(qū)域的整整體發(fā)展展，城市市的整體體更新城市的綜綜合戰(zhàn)略略計(jì)劃一個(gè)城市市的舊城城改造不不應(yīng)僅站站在物質(zhì)質(zhì)形態(tài)改改善的層層面為改改造而改改造，而而應(yīng)是旨旨在完善善城市功功能、塑塑造鮮明明特色、、尋求整整體效益益最優(yōu)的的“城市更更新計(jì)劃劃”11舊城改造造規(guī)劃的的重點(diǎn)問問題12需解決的的一些主主要問題題I－定位發(fā)展戰(zhàn)略略——立意、目目標(biāo)取向向，決定定戰(zhàn)略高高度整體定位位——決定價(jià)值值實(shí)現(xiàn)II－規(guī)劃成成果功能布局局技術(shù)成果果III－容積率率經(jīng)濟(jì)測算算——制定容積積率依據(jù)據(jù)容積率確確定——與現(xiàn)狀規(guī)規(guī)劃的對對比和調(diào)調(diào)整IV－實(shí)施支支撐實(shí)施策略略——改造目標(biāo)標(biāo)、改造造政策、、拆賠比比、資金金平衡、、安置政政策、實(shí)實(shí)施階段段、合作作形式、、土地出出讓、開開發(fā)方案案、居民民參與、、風(fēng)險(xiǎn)控控制規(guī)劃獎勵勵——決定資源源利用政府規(guī)劃劃審批－審批支支撐13改造規(guī)劃劃需研究究解決的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)關(guān)注以下下八大關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：：改造目標(biāo)標(biāo)體系建建立改造政策策問題研研究資金平衡衡問題研研究開發(fā)控制制問題研研究社會效益益目標(biāo)市場價(jià)值值實(shí)現(xiàn)改造進(jìn)程程目標(biāo)對開發(fā)主主體的政政策：容容積率獎獎勵、地地價(jià)減免免等對拆遷補(bǔ)補(bǔ)償?shù)恼邔Α霸泳用瘛卑舶仓玫恼哒Y金金援助條條件及方方式投資收益益細(xì)目的的分類列列舉及平平衡計(jì)算算新增土地地價(jià)值清清算政府在開開發(fā)過程程中的權(quán)權(quán)利、責(zé)責(zé)任及收收益開發(fā)商在在過程中中的權(quán)利利、責(zé)任任及收益益社會及國國家在過過程中的的權(quán)利、、責(zé)任及及收益風(fēng)險(xiǎn)控制制14需解決的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)（續(xù)））功能布局局與規(guī)劃劃指標(biāo)問問題研究究建筑風(fēng)格格問題研研究開發(fā)模式式問題研研究拆賠方案案研究核心功能能區(qū)規(guī)劃如何何為土地地增值指標(biāo)如何何使利潤潤平衡指標(biāo)如何何使土地地增值改造前后后規(guī)劃建建筑風(fēng)格格的統(tǒng)一一性問題題新建建筑筑與整體體風(fēng)格相相容性問問題改建建筑筑與整體體風(fēng)格相相容性問問題街區(qū)改造造與整體體風(fēng)格相相容性問問題改造主體體分析改造中利利潤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主體與與風(fēng)險(xiǎn)控控制主體體考慮整體改造造與局部部改造整體開發(fā)發(fā)與分期期開發(fā)拆賠模式式拆賠比經(jīng)濟(jì)測算算補(bǔ)償方式式15舊城改造造規(guī)劃案案例－上上海新天天地16上海新天地－－城市發(fā)發(fā)展的新新動力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊城改造造啟動項(xiàng)項(xiàng)目新天地為為上海太太平橋改改造的啟啟動項(xiàng)目目城市中心心的中心心新天地距距淮海中中路高檔檔消費(fèi)商商業(yè)區(qū)600米左右占地面積積52萬m2太平橋改改造的范范圍緊鄰淮海海中路商商務(wù)圈－－北至至太倉路路－－西至至馬當(dāng)路路－－南至至自忠路路－－東至至西藏南南路原自然街街坊23個(gè)原居住人人口7萬人17新天地的的改造只只是太平平橋改造造規(guī)劃中中的一部部分太平橋改改造規(guī)劃劃A太平橋人人工湖綠綠地，占占地4.4萬，水面面面積1.2萬，地下下為車庫庫，已成成為市中中心景觀觀B新天地，，占地3萬，建面面6萬，分南南、北里里。C翠湖天地地高級住住宅小區(qū)區(qū)，總建建68萬D企業(yè)天地地甲級寫寫字樓區(qū)區(qū)，總建建面50萬，興建建辦公樓樓、酒店店、商場場等E瑞安集團(tuán)團(tuán)總部大大樓，區(qū)區(qū)域的標(biāo)標(biāo)志性建建筑18新天地改改造歷程程1997年規(guī)規(guī)劃劃構(gòu)想1998年拿拿地地1999年新新天天地北里里動工中心綠地地及人工工湖動工工2001年新新天天地北里里開業(yè)（（商業(yè)只只租不售售）中心綠地地及人工工湖開放放新天地南南里動工工住宅一期期動工寫字樓一一期動工工2002年新新天天地南里里開業(yè)（（商業(yè)、、公寓只只租不售售）2003年住住宅宅一期完完工，銷銷售率100％寫字樓一一期完工工，銷售售率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進(jìn)度新天地北北里（商商業(yè)）綠地、人人工湖2002年進(jìn)度新天地南南里（商商業(yè)、公公寓）2003年進(jìn)度住宅、寫寫字樓一一期太平橋改改造秩序序19改造前的的上海新新天地破舊、擁擁擠、惡惡劣居住住條件的的集中表表現(xiàn)。富有特色色的石門門建筑元元素，體體現(xiàn)上海海20年代建筑筑特色，，是建筑筑修繕的的基礎(chǔ)20上海新天天地項(xiàng)目目定位：：國際化化休閑、、文化、、娛樂中中心功能定位位：集餐餐飲、購購物、娛娛樂等功功能于一一身客戶定位位：上海海的小資資一族、、居住在在上海的的外籍人人士以及及到達(dá)上上海的中中外游客客功能構(gòu)成成客戶定位位具有shoppingmall功能提供一種種集購物物、餐飲飲、住宿宿、休閑閑、娛樂樂和觀光光旅游為為一體的的“一站站式”消消費(fèi)的場場所定位三步步曲：多多功能，，旅游景景點(diǎn)，國國際化將餐飲、、娛樂、、購物和和旅游、、文化等等等全部部集在一一起上海市中中心具有有歷史文文化特色色的都市市旅游景景點(diǎn)希望來到到上海的的人，一一定要來來看看上上海新天天地，將將上海新新天地建建成來上上海必到到之地一個(gè)國際際交流和和聚會的的地點(diǎn)里會有很很多的活活動，很很多人在在上海新新天地聚聚會21改造后的的上海新新天地新天地規(guī)規(guī)劃布局局北里以保保留石庫庫門舊建建筑為主主，結(jié)結(jié)合現(xiàn)代代化的建建筑、裝裝潢和設(shè)設(shè)備，變變?yōu)槎嗉壹腋呒壪M(fèi)場所所及餐廳廳，菜式式來自法法國、美美國、德德國、英英國、巴巴西、意意大利、、日本、、臺灣和和香港，，充份展展現(xiàn)了新新天地的的國際元元素。南里以反反映時(shí)代代特征的的新建筑筑為主，，包括總總建面達(dá)達(dá)2.5平米的購購物、娛娛樂、休休閑中心心，配合合少量石石庫門建建筑。北里南里人工湖22新天地北北里—石庫門建建筑為主主新天地北北里，面面積不到到兩公頃頃，原先先由縱橫橫交錯的的15個(gè)里弄，，密布著著3萬平方米米的舊房房屋，其其中最早早的建于于1911年，最遲遲的建于于1933年。23新天地南南里—現(xiàn)代建筑筑為主24石庫門建建筑元素素25舊城改造造規(guī)劃案案例－深深圳大沖沖村26南山區(qū)大大沖村－提升升居住環(huán)環(huán)境與區(qū)區(qū)域素質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目：南山區(qū)區(qū)