工程項(xiàng)目的前期策劃與決策（共54）

工程項(xiàng)目目的前期期策劃與與決策本章內(nèi)容容：第一節(jié)：：工程項(xiàng)項(xiàng)目的策策劃與構(gòu)構(gòu)思第二節(jié)：：工程項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性研研究第三節(jié)：：工程項(xiàng)項(xiàng)目決策策學(xué)習(xí)要求求一般了解解：工程項(xiàng)項(xiàng)目前期期工作程程序及內(nèi)內(nèi)容一般理解解：工程項(xiàng)目目管理決決策的基基本原則則和方方法重點(diǎn)掌握握：工程項(xiàng)目目可行性性研究的的內(nèi)容第一節(jié)工工程項(xiàng)項(xiàng)目的策策劃與構(gòu)構(gòu)思一、工程程項(xiàng)目策策劃概述述1、策劃的的含義策劃是找找出事物物因果關(guān)關(guān)系，衡衡量未來來可采取取的途徑徑，作為為目前決決策的依依據(jù)，它它預(yù)先決決定做什什么、何何時(shí)做、、如何做做和誰來來做的問問題。2.策劃類型型的劃分分方法--從策劃工工作在社社會(huì)上不不同的應(yīng)應(yīng)用領(lǐng)域域看企業(yè)策劃劃、事業(yè)業(yè)策劃、、政府策策劃、公公益事業(yè)業(yè)策劃等等--從策劃的的范圍不不同整體策劃劃、區(qū)域域或局部部策劃。。---從策劃內(nèi)內(nèi)容的不不同工程（建建設(shè)）項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃、營(yíng)銷銷策劃、、選題策策劃、形形象策劃劃、公關(guān)關(guān)策劃、、廣告策策劃等等等。（二）工工程項(xiàng)目目策劃工程項(xiàng)目目策劃是是指項(xiàng)目目業(yè)主或或策劃人人員根據(jù)據(jù)業(yè)主投投資設(shè)想想與總目目標(biāo)要求求，從不不同角度度出發(fā)，，通過對(duì)對(duì)工程項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行系統(tǒng)分分析，對(duì)對(duì)項(xiàng)目建建設(shè)活動(dòng)動(dòng)的整體體策略進(jìn)進(jìn)行運(yùn)籌籌規(guī)劃，，對(duì)工程程建設(shè)活活動(dòng)的全全過程作作預(yù)先的的考慮和和設(shè)想。。具備以下下三點(diǎn)基基本要素素-----是要有依依據(jù)國(guó)家家、地方方法規(guī)和和業(yè)主要要求而設(shè)設(shè)定的工工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目；；-----是在對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施、運(yùn)運(yùn)營(yíng)與未未來發(fā)展展做出預(yù)預(yù)測(cè)的基基礎(chǔ)上策策劃------是要有能能對(duì)手段段和結(jié)論論進(jìn)行客客觀評(píng)價(jià)價(jià)的可能能性。二、工程程項(xiàng)目的的前期策策劃過程程及其主主要工作作一是投資資機(jī)會(huì)研研究－－－構(gòu)思的基基礎(chǔ)。機(jī)會(huì)研究究的主要要任務(wù)在在于尋找找投資機(jī)機(jī)會(huì)，為為項(xiàng)目的的投資方方向提供供建議。。二是項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)思－－－目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)、、方案案策劃劃的基基礎(chǔ)。項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)思就就是對(duì)對(duì)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)與投投資方方案的的初步步設(shè)想想。三是目目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)在在項(xiàng)目目前期期策劃劃過程程中居居于核核心地地位。。四是方方案策策劃－－－可行性性研究究的基基礎(chǔ)。。方案策策劃是是計(jì)劃劃編制制的依依據(jù)。。五是可可行性性研究究。可行性性研究究是對(duì)對(duì)項(xiàng)目目投資資方案案的可可行性性進(jìn)行行的全全面的的技術(shù)術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)論論證，，是對(duì)對(duì)前述述項(xiàng)目目構(gòu)思思、目目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)、、方案案策劃劃工作作的進(jìn)進(jìn)一步步細(xì)化化與具具體化化。三、工工程項(xiàng)項(xiàng)目前前期策策劃工工作的的重要要性（一）項(xiàng)項(xiàng)目前前期策策劃工工作的的意義義1.可解決決項(xiàng)目目的方方向性性問題題。2.具有的的全局局性影影響。。（二））工程程項(xiàng)目目前期期策劃劃的作作用1)構(gòu)思工工程項(xiàng)項(xiàng)目系系統(tǒng)框框架。。2)形成項(xiàng)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。3)決策保保證作作用。。4)項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃的的依據(jù)據(jù)。5)預(yù)測(cè)的的作用用。6)項(xiàng)目管管理創(chuàng)創(chuàng)新作作用。。五、工工程項(xiàng)項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)研研究與與項(xiàng)目目構(gòu)思思（－））工程程項(xiàng)目目的投投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究通常投投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究是是指針針對(duì)一地地區(qū)/一種類類型以以投資資方向向?yàn)槟繕?biāo)標(biāo)進(jìn)行行的研研究。。研究究的目目的在在于識(shí)識(shí)別投投資機(jī)機(jī)會(huì)，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資方向向提出出建議議。具體項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資機(jī)會(huì)會(huì)是針針對(duì)具具體的的地域域進(jìn)行行的。。（二））投資資項(xiàng)目目構(gòu)思思1)構(gòu)思的的產(chǎn)生生。2)構(gòu)思的的選擇擇。（三））項(xiàng)目目構(gòu)思思的選選擇與與方案案策劃劃1)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃與與目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)2)方案策策劃。。六、項(xiàng)項(xiàng)目前前期策策劃應(yīng)應(yīng)注意意的幾幾個(gè)問問題1.優(yōu)先注注意環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查，，并對(duì)對(duì)環(huán)境境發(fā)展展趨向向進(jìn)行行合理理的預(yù)預(yù)測(cè)。。2.重視在在現(xiàn)代代工程程項(xiàng)目目中項(xiàng)項(xiàng)目管管理專專家的的早期期介入入。第二節(jié)節(jié)工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的可行行性研研究一、可可行性性研究究前的的工作作1．項(xiàng)目目經(jīng)理理的任任命。。2．研究究小組組的成成立或或研究究任務(wù)務(wù)的委委托。。3．工作作圈子子的指指定。。4．研究究深度度和廣廣度要要求，，以及及研究究報(bào)告告內(nèi)容容的確確定。。5．可行行性研研究開開始和和結(jié)束束時(shí)間間的確確定以以及工工作計(jì)計(jì)劃的的安排排。二、建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的的可行行性研研究的的內(nèi)容容主要要包括括：①擬建建項(xiàng)目目在技技術(shù)上上的可可行性性；②擬建建項(xiàng)目目在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上的合合理性性；③擬建建項(xiàng)目目在財(cái)財(cái)務(wù)上上的贏贏利性性；④項(xiàng)目目所需需資金金的數(shù)數(shù)量；；⑤項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；⑥建設(shè)設(shè)資金金的籌籌措方方式及及渠道道；⑦項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)周期期；⑧項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)及建建設(shè)完完成后后需要要的人人力、、物力力、資資源和和動(dòng)力力。⑨社會(huì)會(huì)上的的可接接受性性。二、可可行性性研究究各工工作階階段的的基本本要求求可行性性研究究的工工作過過程，，一般般可分分為四四個(gè)階階段機(jī)會(huì)研研究----------項(xiàng)目建建議書書初步可可行性性研究究--步可行行性研研究報(bào)報(bào)告詳細(xì)可可行性性研究究---可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目評(píng)評(píng)估-------項(xiàng)目評(píng)評(píng)估報(bào)報(bào)告（一））投資資機(jī)會(huì)會(huì)研究究－－－主要任任務(wù)是是為建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資方向向和設(shè)設(shè)想提提出建建議。。（二）初初步可可行性性研究究－－－作出初初步投投資估估價(jià)、、確定定專題題輔助助研究究的問問題、、確定定項(xiàng)目目的初初步可可行性性。（三））詳細(xì)細(xì)可行行性研研究－－－也叫可可行性性研究究。這是建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投投資決決策的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，其其主要要目標(biāo)標(biāo)有：1)深入研研究各各種可可能選選擇的的的計(jì)計(jì)劃和和技術(shù)術(shù)方案案，進(jìn)進(jìn)行全全面深深入的的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析和比比較選選擇工工作，，并推推薦一一個(gè)可可行的的投資資建設(shè)設(shè)方案案。2)著重對(duì)對(duì)投資資總體體建設(shè)設(shè)方案案進(jìn)行行企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)效益益、國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益和和社會(huì)會(huì)效益益的分分析與與評(píng)價(jià)價(jià)，對(duì)對(duì)投資資方案案進(jìn)行行多方方案比比較選選擇，，確定定最佳佳建設(shè)設(shè)方案案。3)確定項(xiàng)項(xiàng)目投投資的的最終終可行行性和和選擇擇依據(jù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。對(duì)對(duì)擬建建投資資項(xiàng)目目提出出結(jié)論論性意意見。。4)可行性性研究究是決決定項(xiàng)項(xiàng)目性性質(zhì)的的階段段（定定性階階段）），是是項(xiàng)目目決策策研究究的關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)。。在此階階段，，要求求建設(shè)設(shè)投資和和生產(chǎn)產(chǎn)成本本計(jì)算算精度控控制在在±10％的范范圍內(nèi)內(nèi)；研究工工作所所花費(fèi)的的時(shí)間間為8～12個(gè)月；；所需費(fèi)費(fèi)用中，，大項(xiàng)項(xiàng)目約約占總總投資資的0.2%~1.0%，中小型項(xiàng)目目約為總投投資的1.0%～3.0％。（四）項(xiàng)目評(píng)評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估是是由投資決決策部門組組織和授權(quán)權(quán)給諸如國(guó)國(guó)家開發(fā)銀銀行、建設(shè)設(shè)銀行、投投資銀行、、國(guó)防工程程咨詢公司司或有關(guān)專專家，代表表國(guó)家或投投資方（主主體）對(duì)上上報(bào)的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目可行行性研究報(bào)報(bào)告所進(jìn)行行的全面的的審核和再再評(píng)價(jià)。其主要任務(wù)務(wù)是對(duì)擬建建項(xiàng)目的可可行性研究究報(bào)告提出出評(píng)價(jià)意見見，對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目投資的的可行與否否作出最終終決策（取取舍），確確定出最佳佳的投資方方案。通常，項(xiàng)目評(píng)估其其主要內(nèi)容容包括：1)該可行性研研究報(bào)告中中反映的各各項(xiàng)情況是是否確實(shí)；；2)分析項(xiàng)目可可行性研究究中各項(xiàng)指指標(biāo)計(jì)算是是否正確，，包括各種種參數(shù)、基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、、定額費(fèi)率率的選擇；；3)從企業(yè)、國(guó)國(guó)家和社會(huì)會(huì)等方面綜綜合分析和和判斷工程程項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和和社會(huì)效益益；4)分析和判斷斷項(xiàng)目可行行性研究的的可靠性、、真實(shí)性和和客觀性，，對(duì)項(xiàng)目作作出取舍的的最終投資資決策；5)最后寫出項(xiàng)項(xiàng)目的評(píng)估估報(bào)告。（五）關(guān)于于可行性研研究報(bào)告具具體內(nèi)容的的規(guī)范要求求1、可行性研研究報(bào)告應(yīng)應(yīng)由有資質(zhì)質(zhì)的設(shè)計(jì)（（咨詢）單單位（人員員）編制。。2、可行性研研究的基本本內(nèi)容和深深度應(yīng)根據(jù)據(jù)國(guó)家規(guī)定定確定，一般新建工工業(yè)項(xiàng)目的的可行性研研究應(yīng)包括括以下十個(gè)個(gè)方面的具具體內(nèi)容：：1)總論：綜述項(xiàng)目概概況、可行行性研究的的主要結(jié)論論概要和存存在的問題題與建議。。2)產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)需求和擬擬建規(guī)模：：3)資源、原材材料、燃料料及公用設(shè)設(shè)施情況：：4)建廠條件和和廠址方案案：5)項(xiàng)目工程技技術(shù)方案：：6)環(huán)境保護(hù)與與勞動(dòng)安全全：7)生產(chǎn)組織、、勞動(dòng)定員員和人員培培訓(xùn)。8)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)計(jì)劃和進(jìn)度度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的的分析與評(píng)評(píng)價(jià)：10)評(píng)價(jià)結(jié)論與與建議：項(xiàng)目可行性性研究的基基本內(nèi)容可可概括為三三大部分：：首先是產(chǎn)品的市市場(chǎng)調(diào)查和和預(yù)測(cè)研究究，其次是技術(shù)方案案和建設(shè)條條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果果的分析和和評(píng)價(jià)。案例：南通通中央商務(wù)務(wù)區(qū)項(xiàng)目市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)報(bào)告一、住宅部部分（一）南通通市民的住住房消費(fèi)特特點(diǎn)：1、消費(fèi)比較較喜歡跟風(fēng)風(fēng)，愛攀比比。如摩托托車，汽車車的消費(fèi)，，房地產(chǎn)消消費(fèi)也存在在這一狀況況；2、購(gòu)房選擇擇對(duì)地段和和居住的便便利性比較較重視；3、經(jīng)過房產(chǎn)產(chǎn)熱，住房房消費(fèi)還算算比較成熟熟，對(duì)物業(yè)業(yè)的環(huán)境，，外立面，，物管已有有比較高的的要求；4、一般購(gòu)房房是面比較較多的也比比較暢銷的的戶型面積積在130平方米左右右（60%以上）。比比較喜歡南南廳，三室室朝南；5、貸款是住住房消費(fèi)的的重大支撐撐，80%以上；10%或更多的家家庭已有了了二套以上上的住宅；；6、已出現(xiàn)居居住階級(jí)的的劃分；7、對(duì)住宅風(fēng)風(fēng)水也有一一定的想法法；（二）從現(xiàn)現(xiàn)有小高層層和高層開開發(fā)和銷售售現(xiàn)狀況看看，有這樣樣幾個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)：1、基本集中中在濠河周周邊地區(qū)，，地段較好好，大都向向濠河借景景。2、物管費(fèi)1.5元/平方米/月左右。3、一梯二二戶位主。。4、車庫為10到25萬。5、外立面風(fēng)風(fēng)格缺乏創(chuàng)創(chuàng)意，用材材簡(jiǎn)單：面面磚和外墻墻漆。戶型比較大大。定位符符合高層追追求豪華氣氣派要求及及二次置業(yè)業(yè)狀況。6、高層，小小高層住宅宅宅本主要要都集中在在濠河及周周邊區(qū)域，，憑借其天天然的地段段優(yōu)勢(shì)和完完善的生活活配套,因此基本上上不需要營(yíng)營(yíng)銷.入住率不高高,其客戶基本本上為投資資型客戶。。（三）南南通房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)預(yù)預(yù)測(cè)趨勢(shì)1、區(qū)域:以新區(qū)為主主的地塊將將是開發(fā)的的重點(diǎn)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。通通過開發(fā)品品質(zhì)的提升升，及大盤盤的優(yōu)勢(shì)，，有望取代代老城區(qū)領(lǐng)領(lǐng)跑南通房房產(chǎn)開發(fā)。。2、品質(zhì)：更趨大盤化化，郊區(qū)化化，樓盤品品質(zhì)將會(huì)有有飛躍性的的提升，單單一賣點(diǎn)已已經(jīng)不可能能贏得市場(chǎng)場(chǎng)。3、價(jià)格：在宏觀調(diào)控控的背景下下，通過對(duì)對(duì)開發(fā)商，，銀行，房房地產(chǎn)交易易所的走訪訪，目前這這一時(shí)段還還看不出對(duì)對(duì)南通房地地產(chǎn)的影響響。但后期期走勢(shì)依然然需要關(guān)注注，市政府府已經(jīng)出臺(tái)臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控控措施，考考慮到這一一政策并考考量了低價(jià)價(jià)商品房的的沖擊，南南通的房?jī)r(jià)價(jià)將穩(wěn)定在在4600元左右。中央商務(wù)區(qū)區(qū)部分住宅宅將通過多多賣點(diǎn)集成成，爭(zhēng)取達(dá)達(dá)到5000以上，遠(yuǎn)期期爭(zhēng)取達(dá)到到7000元。4．對(duì)中央商商務(wù)區(qū)構(gòu)成成競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)現(xiàn)有盤面分分析和未來來開發(fā)的互互動(dòng)。從現(xiàn)有樓盤盤品質(zhì)和價(jià)價(jià)位及目標(biāo)標(biāo)客戶來看看，以下樓樓盤將會(huì)在在新構(gòu)板塊塊內(nèi)構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)又構(gòu)成成互動(dòng)，他他們是：天天安花園，，兆豐嘉園園，鳳凰萊萊茵苑，公公務(wù)員公寓寓，春暉花花園。開發(fā)發(fā)區(qū)的一些些項(xiàng)目及位位于新區(qū)周周邊的低價(jià)價(jià)位商品房房不會(huì)對(duì)樓樓盤產(chǎn)生競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。反而而有利于推推動(dòng)新區(qū)人人氣。中央央商務(wù)區(qū)住住宅項(xiàng)目要要爭(zhēng)取將準(zhǔn)準(zhǔn)備在老城城區(qū)購(gòu)置高高檔物業(yè)的的客戶吸引引到新區(qū)來來。5．中央商務(wù)務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)與與障礙優(yōu)勢(shì)：CBD概念有利于于營(yíng)銷的尊尊貴感，包包容性強(qiáng)，，易于生發(fā)發(fā)次級(jí)概念念；新城區(qū)區(qū)的發(fā)展后后勁前景已已為市民認(rèn)認(rèn)可接受，，普遍看好好；體育會(huì)會(huì)展中心，，狼山風(fēng)景景區(qū)和南通通大學(xué)新校校區(qū)正可借借勢(shì)；目前前南通市場(chǎng)場(chǎng)熱度不減減，市場(chǎng)氛氛圍還好；；目前無論論是市場(chǎng)還還是產(chǎn)品和和開發(fā)商水水準(zhǔn)都還有有很多空白白點(diǎn)，切入入口。障礙：開發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，政府已已經(jīng)開始打打壓房?jī)r(jià)，，政策面不不好，相較較于項(xiàng)目體體量目前市市場(chǎng)容量不不夠，前期期市場(chǎng)高端端購(gòu)買能力力已經(jīng)得到到充分釋放放，后續(xù)可可能能量不不足，新區(qū)區(qū)周邊配套套還不完善善，居住的的便利性不不夠，周邊邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格格沖擊。比比如：公務(wù)務(wù)員公寓。。存在以時(shí)時(shí)間兌換空空間的問題題。6．中央商務(wù)區(qū)區(qū)的目標(biāo)客戶戶及市場(chǎng)定位位。中央商務(wù)區(qū)的的開發(fā)量大，，而且定位于于高檔物業(yè)，，其購(gòu)買人群群也是特定和和可預(yù)見的。。一是城中的先先鋒人士，對(duì)居住有比較較新奇的要求求，對(duì)城市發(fā)發(fā)展有較高的的預(yù)判。重視視居住品質(zhì)與與潮流。估計(jì)計(jì)前期銷售這這樣的客戶群群將達(dá)到30%以上。二是城市中比比較富裕階層層的更新?lián)Q代，或或擴(kuò)張置業(yè)，，短期內(nèi)應(yīng)該該以公務(wù)員為為主，但公務(wù)務(wù)員公寓的興興建將是一個(gè)個(gè)不小的沖擊擊。三是外來人口口的成功人士士主要是南通所所轄市縣。這這一人群比較較喜歡跟進(jìn)，，對(duì)價(jià)格的敏敏感性不高，，應(yīng)該是后期期主要顧客。。四是原住新區(qū)區(qū)周邊或工作作在新區(qū)附近近的公司企業(yè)業(yè)對(duì)居住區(qū)域與與習(xí)慣性要求求的人群。五是投資性購(gòu)購(gòu)買人群?？春眯聟^(qū)附近近的增值潛力力。估計(jì)前期期銷售這樣的的客戶群將占占到30%以上。根據(jù)目標(biāo)客戶戶及新城區(qū)核核心區(qū)的地位位，品味定位位于南通最高高檔的住區(qū)。。其高檔性體體現(xiàn)在景觀，，規(guī)劃設(shè)計(jì)。。建筑立面用用材，配套，，物業(yè)管理，，價(jià)格，區(qū)位位，客戶群等等方面。項(xiàng)目目的開發(fā)必須須走引領(lǐng)路線線。7．避免風(fēng)險(xiǎn)，，中央商務(wù)區(qū)區(qū)的住宅開發(fā)發(fā)建議。本項(xiàng)目定位于于高檔客戶，，提出建議如如下：鑒于體量及市市場(chǎng)問題，建建議20萬平方米不要要一次性推出出。先期推出出的市場(chǎng)成熟熟度較高的二二房獲或三房房板式樓。通通過不斷的營(yíng)營(yíng)銷互動(dòng)，走走上良性循環(huán)環(huán)。20萬平米的開發(fā)發(fā)量中，建議議結(jié)高層和小小高層類型中中再進(jìn)行細(xì)分分。比如單身公寓寓，特小戶型型，（50坪以下），當(dāng)當(dāng)然類新產(chǎn)品品應(yīng)該在地區(qū)區(qū)炒熱之后推推出，或者是是打造南通第第一的豪宅等等。比如精裝修，，利用體育會(huì)會(huì)展中心由是是打造健康住住宅新概念。。進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和和優(yōu)質(zhì)化，必必須賦予一定定的概念，在在規(guī)劃設(shè)計(jì)，，特別是單體體設(shè)計(jì)上下功功夫。比如外外立面細(xì)部色色彩線條處理理。前期在市民中中普及CBD的概念，渲染染工作要做足足。對(duì)提高項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)感，，價(jià)值感，滿滿足客戶尊榮榮感，吸引投投資性買家大大有好處。這這一工作現(xiàn)在在就應(yīng)該在進(jìn)進(jìn)行按一般概念，，建議戶型面面積區(qū)間應(yīng)該該在90-200坪米為宜，二二房二廳和三三房二廳，四四房二廳，考考慮一部分復(fù)復(fù)式。8．戶型配比建建議：90至12015%總價(jià)約在50至60萬120至16060%總價(jià)約在60至80萬160至20020%總價(jià)約在80至100萬以上或復(fù)式5%總價(jià)約在100至120萬9．開發(fā)次序：：先開發(fā)住宅的的市場(chǎng)成熟度度較高的二房房或三房板式式樓（小高層層）→相應(yīng)的的社區(qū)配套商商業(yè)→五星級(jí)級(jí)酒店→娛樂樂業(yè)房地產(chǎn)→→主題購(gòu)物（（休閑街區(qū)））→地塊熱度度足夠時(shí)再推推出住宅（高高層），并根根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)適度嘗試新新鮮品種（如如小戶型）。。二、辦公樓部部分（一）市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與住宅市場(chǎng)不不同，南通的的寫字樓辦公公樓啟動(dòng)緩慢慢。由于2002年前的市場(chǎng)低低迷，本地開開發(fā)商很少開開發(fā)辦公樓。。這是因?yàn)椋海鹤≌袌?chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小，而而寫字樓單位位利潤(rùn)并不高高于住宅，因因此開發(fā)商更更樂意興建高高回報(bào)率的住住宅。南通的交通不不便，外來人人口較少，雖雖是沿海較早早的十四個(gè)沿沿海開放城市市，但經(jīng)濟(jì)總總量不高，外外向度也不高高，故商務(wù)空空間需求并不不多。近三年有轉(zhuǎn)好好的趨勢(shì)。很多單位都是是自己新建辦辦公樓，金融融資料，行政政機(jī)關(guān)，廠礦礦企業(yè)，并且且南通體量大大標(biāo)準(zhǔn)高的寫寫字樓一般的的都是政府和和銀行所建，，如：建行大大樓，國(guó)土局局大樓，稅務(wù)務(wù)局大樓，電電信郵政大樓樓。近幾年來隨著著房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的繁榮，商商務(wù)市場(chǎng)開始始回暖。除正常的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的的商務(wù)空間要要求之外，也也有大量的投投資者開始瞄瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓樓這一新的投投資品種。因因此近年來辦辦公樓市場(chǎng)有有起色，但即即便如此，辦辦公樓市場(chǎng)的的開發(fā)目前占占到南通市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)總量的的5%左右。對(duì)南通市場(chǎng)辦辦公樓的特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)如下：：1.分布區(qū)域：南通的商務(wù)樓樓大都集中在在南大街和工工農(nóng)南路，主主要是因?yàn)樵撛搮^(qū)的交通比比較便利，，商務(wù)形象好好，合作伙伴伴集中，商務(wù)務(wù)設(shè)備齊全。。2.格局：主要是內(nèi)外走走廊分邊式，，比較擁擠，，沒有共享空空間。3.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅僅是提供一一般的保安，，保潔，報(bào)信信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)施施簡(jiǎn)單。4.樓內(nèi)配套：一般無，新海海通等內(nèi)有中中央空調(diào)5.租金水平：一般為20-40元每坪，車為為一般為租賃賃，200-300元/月/個(gè)。6.銷售價(jià)格：一般與住宅價(jià)價(jià)格相同。7.銷售時(shí)間：有的整層銷售售,有的分割銷售售。2.中央商務(wù)區(qū)寫寫字樓建議a)在開發(fā)次序上上在住宅啟動(dòng)動(dòng)吸引人氣后后，市場(chǎng)預(yù)熱熱后，方考慮慮建寫字樓，，并且一次推推出不要太多多。b）將寫字樓樓市場(chǎng)再做細(xì)細(xì)分；比如對(duì)對(duì)網(wǎng)絡(luò)公司、、廣告公司、、貿(mào)易公司對(duì)對(duì)寫字樓的不不同需求進(jìn)行行度身定做，，在前期設(shè)計(jì)計(jì)上，考慮與與相關(guān)行業(yè)的的適用性。c)在設(shè)計(jì)及細(xì)分分時(shí)考慮投資資性購(gòu)買需求求；輔以相應(yīng)應(yīng)的營(yíng)銷手法法。d)品質(zhì)上要提高高；辦公格局局，設(shè)備設(shè)施施配置、外立立面用材。e)可以考慮進(jìn)行行預(yù)訂、聯(lián)建建式開發(fā)。比比如可于王子子職紙業(yè)等開開發(fā)區(qū)大型企企業(yè)磋商。南南通寫字樓普普遍存在停車車難，中央商商務(wù)區(qū)寫字樓樓應(yīng)合理規(guī)劃劃交通、停車車。主要客戶：南大街，工農(nóng)農(nóng)路主要以外外貿(mào)公司，廣廣告，紡織品品公司，律師師樓，網(wǎng)絡(luò)公公司，通訊公公司為主，一一般規(guī)模又不不太大。南通目前辦公公樓租賃市場(chǎng)場(chǎng)基本滿租，，市場(chǎng)較好，，寫字樓空閑閑率在2%左右，90%以上均由小型型公司承租。。j）辦公樓租租金近年來比比較平穩(wěn)，租租金并為隨同同房?jī)r(jià)上漲，，租售比1：200，辦公樓出租租投資回報(bào)率率是比較低的的。但高于住住宅回報(bào)率。。k)南通寫字樓處處購(gòu)買自用外外，投資性購(gòu)購(gòu)買約占整個(gè)個(gè)市場(chǎng)0%以上。沒有開開發(fā)商保有運(yùn)運(yùn)營(yíng)這一形式式。l)預(yù)計(jì)南通寫字字樓市場(chǎng)今后后五年內(nèi)將能能保持一定的的景氣度，市市場(chǎng)寫字樓新新增供應(yīng)量不不高，而租賃賃和購(gòu)買需求求將比較旺盛盛。公寓式（酒店店）辦公南通的公寓式式辦公是隨著著南通房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的興起起而誕生的。。公寓式辦公是是在住宅市場(chǎng)場(chǎng)比較火爆后后而寫字樓市市場(chǎng)存在一定定風(fēng)險(xiǎn)的情況況下，原來一一些商辦項(xiàng)目目更改規(guī)劃后后建設(shè)的。目前市場(chǎng)中明明確以公寓式式辦公立項(xiàng)的的有南方大廈廈，中華廣場(chǎng)場(chǎng)。南方大廈廈已交付使用用，目前入住住率約75%，現(xiàn)有入住者者中，辦公住住宅比為2：8，物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米。南通好地段的的一些高層住住宅如王府公公寓、望江樓樓等存在著住住改辦現(xiàn)象。。即購(gòu)買者大大部分系購(gòu)入入后對(duì)外出租租給小型公司司辦公。這種種住宅改辦公公的優(yōu)勢(shì)在于于一是物業(yè)管管理費(fèi)較低；；二是地段比比較好；三是是租金與純辦辦公比有優(yōu)勢(shì)勢(shì)。對(duì)本地快商業(yè)業(yè)項(xiàng)目定位的的建議：南通城市商業(yè)業(yè)研究南通城市商業(yè)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)點(diǎn)●現(xiàn)有城城市商圈、商商業(yè)界主要是是由歷史形成成的沿街商鋪鋪為載體，缺缺乏統(tǒng)一的商商業(yè)規(guī)則，規(guī)規(guī)模小、特色色少、競(jìng)爭(zhēng)力力弱等問題非非常突出；●本土大大型商業(yè)企業(yè)業(yè)缺乏，許多多商場(chǎng)是千店店一面，重復(fù)復(fù)經(jīng)營(yíng)，缺乏乏專業(yè)特色；；●隨著主主城區(qū)范圍的的擴(kuò)大和城市市房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，也出出現(xiàn)了購(gòu)物中中心、休閑購(gòu)購(gòu)物節(jié)等新型型商業(yè)項(xiàng)目，，但總體上是是脫離不了住住宅地上的傳傳統(tǒng)套路；●城市的的新區(qū)成為超超級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)區(qū)域域，一批國(guó)際際品牌的超級(jí)級(jí)大賣場(chǎng)相繼繼開業(yè)，同類類業(yè)態(tài)之間的的競(jìng)爭(zhēng)將日趨趨激烈；總體開來，經(jīng)經(jīng)營(yíng)較好的市市場(chǎng)大多物業(yè)業(yè)管理與服務(wù)務(wù)也較好，特特別體現(xiàn)在農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上。?？h鎮(zhèn)招商的商商業(yè)項(xiàng)目普遍遍營(yíng)銷表現(xiàn)水水平一般，體體現(xiàn)在：其一一，定位大而而全，主題不不鮮明，特有有性不突出；；其二，廣告告表現(xiàn)力水平平較低，視覺覺沖擊力不足足，系列性不不強(qiáng)；其三，，宣傳資料大大多較粗糙；；其四，銷售售處裝修及包包裝水平不高高。南通上也在迅迅速發(fā)展的同同時(shí)，在南通通以老城區(qū)為為主的餐飲服服務(wù)行業(yè)有了了明顯的提高高。餐飲服務(wù)務(wù)行業(yè)的檔次次與規(guī)模有了了超前的發(fā)展展。商業(yè)定位建議議以布置在項(xiàng)目目地塊上，東東西軸的商業(yè)業(yè)步行街和南南北州親水景景觀大道，既靠近體體育場(chǎng)館的大大型購(gòu)物中心心為三大核心心區(qū)塊，建成成一個(gè)集購(gòu)物，餐飲，，休閑，游樂樂，商務(wù)，文文化等萬千豐豐富業(yè)態(tài)于一一體的“一站式”超級(jí)購(gòu)物樂園園（MAIL）。在東西軸的商商業(yè)步行街的的設(shè)計(jì)上，遵遵循以人為本本的原則，從從人的行為、心理、、視覺出發(fā)。。具體的建議議如下：1、按照商業(yè)規(guī)規(guī)律，商業(yè)街街的“有效長(zhǎng)度”大多為300到600米；2、商業(yè)街的寬寬度應(yīng)該在20至30米，不宜過寬寬3、商業(yè)街的建建筑不宜過高高，一般在兩兩層為宜；4、在商業(yè)街的的公共配套方方面，突出休休閑功能的原原則，以有效效延長(zhǎng)消費(fèi)者者在商業(yè)街逗逗留的時(shí)間。。5，采用特殊的的照明方式，，特殊的地面面鋪裝，使空空間，建筑，，景觀的設(shè)置置布局渾然一一體?！痢痢聊媳陛S景觀大大道上，建議議：設(shè)計(jì)多個(gè)主題題景觀培植攀巖，水水階石級(jí)等體體育休閑等相相關(guān)的現(xiàn)代游游樂設(shè)施。建成超級(jí)兒童童游樂園等。。以此充分吸聚聚人氣，形成成廣泛的商業(yè)業(yè)凝聚力和輻輻射力。大型購(gòu)物中心心的設(shè)計(jì)上，，建議采用“訂單式”物業(yè)。避免無無效的供給。×××業(yè)態(tài)定位建議議由于大型的（（含外資）商商業(yè)零售業(yè)的的進(jìn)駐主要是是一些針對(duì)必需品消費(fèi)的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目，而CBD作為商務(wù)中心心區(qū)，無論從從品質(zhì)還是價(jià)格格的定位上，，都不可能以以超市、普通通賣場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，應(yīng)要要求商業(yè)項(xiàng)目目的高標(biāo)準(zhǔn)定定位。所以，對(duì)于東東西和南北軸線上的商商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)應(yīng)側(cè)重于休閑閑、健身、美美容、娛樂等等業(yè)態(tài)，且多選擇擇適度超前的的業(yè)態(tài)業(yè)種，，以滿足好收收入人群個(gè)性性化購(gòu)物需要，且且高收入人群群的忠誠(chéng)度會(huì)會(huì)很高?！痢痢辽虡I(yè)運(yùn)作上的的建議對(duì)于大型購(gòu)物物中心，按照照國(guó)際上購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)的成功案例來來看，購(gòu)物中中心應(yīng)遵循只只租不售的原則。因?yàn)?，根?jù)市市場(chǎng)需求的變變化，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)經(jīng)營(yíng)不不變的主題，，如果將店鋪鋪出售，產(chǎn)權(quán)分離，購(gòu)物中中心的統(tǒng)一管管理、統(tǒng)一物物業(yè)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促促銷等將很難難實(shí)現(xiàn)，必要要的業(yè)態(tài)調(diào)整將成為空空談。第三節(jié)工工程項(xiàng)目決決策（一）工程項(xiàng)目目管理決策的的基本類型根據(jù)項(xiàng)目管理理決策過程工工程信息的完完備程度不同同，可以把工工程項(xiàng)目管理理決策分為確確定型決策、、風(fēng)險(xiǎn)型決策策和不確定型型決策。1、確定型工程程項(xiàng)目決策是指決策過程程各備選方案案在確知的客客觀條件下，，每個(gè)方案只只有一種結(jié)果果，比較其結(jié)結(jié)果優(yōu)劣作出出最優(yōu)選擇的的決策。方案案制定有固定定的程式和選選擇準(zhǔn)則，容容易做到最優(yōu)優(yōu)化選擇。這這類決策一般般可用數(shù)學(xué)模模型，借助計(jì)計(jì)算機(jī)程序進(jìn)進(jìn)行模擬決策策。2、風(fēng)險(xiǎn)型決策是指工程項(xiàng)目目決策過程在在事先能預(yù)知知各備選方案案于幾種可能能約束狀態(tài)下下產(chǎn)生幾種不不同結(jié)果及其其出現(xiàn)的概率率情況下可作作出的決策。。因而工程項(xiàng)項(xiàng)目決策的約約束條件就帶帶有較大的隨隨機(jī)性，存在在一定的決策策風(fēng)險(xiǎn)。3、不確定型決策策是指決策過程程事先僅能預(yù)預(yù)知各備選方方案在幾種可可能的客觀狀狀態(tài)下產(chǎn)生的的幾種不同結(jié)結(jié)果，其出現(xiàn)現(xiàn)概率不明確確情況下作出出的決策。這這類決策增大大了決策的不不確定性程度度，其風(fēng)險(xiǎn)較較大。（二）工程項(xiàng)項(xiàng)目管理活動(dòng)動(dòng)中的程序化化決策和非程程序化決策－－－程序化化決策又稱例例行決策，它指針對(duì)項(xiàng)目目管理活動(dòng)中中反復(fù)出現(xiàn)、、有明確穩(wěn)定定解決問題程程式的業(yè)務(wù)活活動(dòng)進(jìn)行的決決策。如工程程項(xiàng)目管理中中的大多數(shù)內(nèi)內(nèi)容的決策就就屬于例行活活動(dòng)的決策。。－－－非程序序化決策又稱稱非例行決策策，它指針對(duì)項(xiàng)目目管理中隨市市場(chǎng)環(huán)境和社社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境變化，很少少重復(fù)出現(xiàn)，，難以用固定定模式解決的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)問問題所進(jìn)行的的決策。如工工程項(xiàng)目中改改擴(kuò)建項(xiàng)目屬屬于企業(yè)的擴(kuò)擴(kuò)展、破產(chǎn)或或兼并；二、工程項(xiàng)目目管理決策的的程序（一）發(fā)現(xiàn)問問題，確定目目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)問題。。2、確定目標(biāo)。。（1）在滿足決策策要求的前提提下，對(duì)多個(gè)個(gè)目標(biāo)應(yīng)按照照其相互關(guān)系系加以取舍，，削減重復(fù)目目標(biāo)，合并類類似目標(biāo)，綜綜合同變量目目標(biāo)，把決策策目標(biāo)減少到到最低限度。。（2）保留下來的的最低限度目目標(biāo)，根據(jù)其其重要程度分分為必須達(dá)到到和希望達(dá)到到的兩類。（3）在對(duì)目標(biāo)取取舍和區(qū)分兩兩類目標(biāo)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，再按照照主次順序把把決策目標(biāo)分分為主要目標(biāo)標(biāo)和次要目標(biāo)標(biāo)，將主要目目標(biāo)作為關(guān)鍵鍵的、首先應(yīng)應(yīng)當(dāng)達(dá)到的目目標(biāo)，其他目目標(biāo)則按順序序依次排序。。（二）擬定方方案（三）評(píng)價(jià)選選擇方案1)要評(píng)價(jià)各方案案技術(shù)上的先先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合理性性和實(shí)現(xiàn)的可可能性。2)在備選方案綜綜合評(píng)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，決策者者作出權(quán)衡和和最終抉擇，，即所謂“拍板定案”?！芭陌宥ò浮边x定的決策方方案，其可行行性及優(yōu)化程程度直接影響響方案的實(shí)施施過程與結(jié)果果在工程項(xiàng)目多多方案比選中中，可供采用用的方法通常常有經(jīng)驗(yàn)判斷斷法、數(shù)學(xué)分分析方法和實(shí)實(shí)驗(yàn)方法。①以經(jīng)驗(yàn)判斷斷為主的傳統(tǒng)統(tǒng)選優(yōu)方法，，一般采用淘淘汰制根據(jù)選選擇方案的指指標(biāo)（即決策策目標(biāo)）對(duì)備備選方案進(jìn)行行篩選、淘汰汰，逐步縮小小備選方案的的選擇范圍。。當(dāng)余下的備備選方案具有有同等價(jià)值而而難以進(jìn)一步步抉擇時(shí)，則則可以采取補(bǔ)補(bǔ)充評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的辦法，以以表明某一方方案優(yōu)于其他他方案。②數(shù)學(xué)分析方法法，是通過建建立決策問題題的數(shù)學(xué)模型型，按照最優(yōu)優(yōu)化決策準(zhǔn)則進(jìn)進(jìn)行方案優(yōu)化化選擇，選出出最優(yōu)方案的的方法。③實(shí)驗(yàn)法，是是對(duì)每個(gè)備選選方案進(jìn)行模模擬實(shí)驗(yàn)，選選出效果最好好的方案。實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法在工程項(xiàng)項(xiàng)目中經(jīng)常是是遇到?jīng)]有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的非例行行問題，又無合適適的數(shù)學(xué)方法法進(jìn)行分析問問題時(shí)，以恰恰當(dāng)少數(shù)幾個(gè)個(gè)典型單位為試點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)施驗(yàn)證證方案優(yōu)劣，，然后總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)作出選擇擇。（四）方案實(shí)實(shí)施與控制（五）信息收收集與反饋三、工程項(xiàng)目目管理決策的的基本原則1.系統(tǒng)原則一是內(nèi)部條件件與外部條件件相結(jié)合；二是局部利益益與整體利益益相結(jié)合；三是當(dāng)前利益益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益益相結(jié)合。2.經(jīng)濟(jì)原則總之，就是以以最小的人、、財(cái)、物及時(shí)時(shí)間耗費(fèi)取得最大的效效益或爭(zhēng)取最最少的損失。。3.科學(xué)性原則4.可持續(xù)發(fā)展原原則四、工程項(xiàng)目目投資決策的的一般原理和和基本方法工程項(xiàng)目工程程項(xiàng)目決策的的分析方法，，又稱項(xiàng)目決決策技術(shù)。是是應(yīng)用數(shù)學(xué)工工具對(duì)項(xiàng)目決決策過程可供供選擇的多種種方案進(jìn)行定定性與定量的的描述和分析析，提供數(shù)量量依據(jù)，輔助助決策者從中中選取最佳方方案的方法和和過程。（一）確定型型決策分析方方法其決策方法多多種多樣，主主要介紹盈虧虧分析的方法法。所謂盈虧分析法是依據(jù)與工程程項(xiàng)目決策方方案相關(guān)的業(yè)業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量量或銷售量））、成本、利利潤(rùn)三者之間間的相互關(guān)系系建立的數(shù)學(xué)學(xué)模型，分析析評(píng)價(jià)決策方方案優(yōu)劣的一一種重要方法法，簡(jiǎn)稱量本本利（或BEP）分分析析法法。。（二二））風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型型決決策策分分析析方方法法風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型型決決策策是是在在明明確確決決策策目目標(biāo)標(biāo)的的情情況況下下，，依據(jù)據(jù)通通過過預(yù)測(cè)測(cè)得得到到的的不不同同自自然然狀狀態(tài)態(tài)下下多多種種方方案案的的目標(biāo)標(biāo)貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)及其其出出現(xiàn)現(xiàn)概概率率情情況況作作出出的的決決策策。。常用用的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型型決決策策方方法法有有期望望值值法法和和概概率率分分析析法法。（三三））不不確確定定型型決決策策分分析析方方法法決策策者者雖雖然然知知道道未未來來可可能能發(fā)發(fā)生生哪哪些些自自然然狀狀態(tài)態(tài)，但但卻無無法法預(yù)預(yù)先先估估計(jì)計(jì)或或預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)各各種種可可能能狀狀態(tài)態(tài)發(fā)發(fā)生生的的概率率，這這就就是是不不確確定定型型決決策策問問題題。。工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目決策策分分析析中的的敏感感性性分分析析評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)，即即是是如如此此。。所謂謂敏敏感感性性分分析析就就是是分分析析并并測(cè)測(cè)定定各各個(gè)個(gè)因因素素的的變變化化對(duì)對(duì)指指標(biāo)標(biāo)的的影影響響程程度度，，即即研研究究和和分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資、、成成本本、、價(jià)價(jià)格格、、產(chǎn)產(chǎn)量量和和工工期期等等主主要要變變量量發(fā)發(fā)生生變變化化時(shí)時(shí)，，導(dǎo)導(dǎo)致致對(duì)對(duì)評(píng)評(píng)估估項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益的的主主要要指指標(biāo)標(biāo)發(fā)發(fā)生生變變動(dòng)動(dòng)的的敏敏感感程程度度，，如如計(jì)計(jì)算算出出這這些些因因素素在在一一定定范范圍圍內(nèi)內(nèi)變變化化時(shí)時(shí)，，有有關(guān)關(guān)效效益益指指標(biāo)標(biāo)變變動(dòng)動(dòng)的的數(shù)數(shù)量量，，從從而而建建立立主主要要變變量量因因素素與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益指指標(biāo)標(biāo)之之間間的的對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)定定量量關(guān)關(guān)系系（（變變化化率率））。。同時(shí)時(shí)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)出出項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益情情況況變變化化的的最最樂樂觀觀和和最最悲悲觀觀的的臨臨界界條條件件或或臨臨界界數(shù)數(shù)值值，，求求出出各各因因素素變變化化的的允允許許幅幅度度（（極極限限值值）），，計(jì)計(jì)算算出出臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)，，借借以以判判斷斷相相對(duì)對(duì)于于某某個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的指指標(biāo)標(biāo)在在其其外外部部條條件件發(fā)發(fā)生生不不利利變變化化時(shí)時(shí)的的承承受受能能力力或或在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的實(shí)實(shí)施施過過程程中中對(duì)對(duì)敏敏感感性性因因素素加加以以控控制制，，達(dá)達(dá)到到減減少少項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，使使之之在在可可接接受受的的范范圍圍之之內(nèi)內(nèi)的的目目的的。。（四四））多多階階段段決決策策分分析析方方法法應(yīng)用用決策策樹樹進(jìn)行行多多階階段段決決策策分分析析，，實(shí)實(shí)際際上上是是根根據(jù)據(jù)復(fù)復(fù)雜雜的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型型決決策策原原理理，，按按階階段段序序利利用用決決策策樹樹圖圖解解符符號(hào)號(hào)作作出出表表達(dá)達(dá)后后，，把把前前一一階階段段決決策策樹樹的的每每個(gè)個(gè)末末梢梢作作為為下下一一階階段段決決策策樹樹的的根根部部，，依依次次表表達(dá)達(dá)到到最最終終階階段段，，從從而而形形成成枝枝葉葉繁繁茂茂的的大大樹樹（（整整個(gè)個(gè)決決策策大大樹樹至至少少包包含含有有兩兩個(gè)個(gè)決決策策結(jié)結(jié)點(diǎn)點(diǎn)）），，在在形形成成多多階階段段大大樹樹之之后后，，再再?gòu)膹挠矣抑林磷笞蟀窗醋钭顑?yōu)優(yōu)化化原原則則完完成成所所有有階階段段的的期期望望值值計(jì)計(jì)算算，，經(jīng)經(jīng)選選擇擇剪剪枝枝便便可可得得出出最最優(yōu)優(yōu)方方案案，，故故此此法法又又稱稱剪剪枝枝法法。