其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)

其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)1、提要：制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色××市××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－），位于××市××區(qū)濱海廣場南側(cè)，總建筑面積約167,000平方米，由四棟30層（不含地下部分），地下3層，建筑高度一百多米；裙房地上3層并相互連為一體。1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對(duì)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。1.3對(duì)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）房屋及公共設(shè)施的管理策略為做好××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略重視××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長其使用壽命。1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。1.3.3技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，1頁共23頁確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策1.4.1管理重點(diǎn)之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）大量使用玻璃幕墻，根據(jù)××市建筑幕墻檢測曾對(duì)××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移，目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題，涉及調(diào)查的931個(gè)建筑，90個(gè)出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以，玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。對(duì)策：(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的“動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測”檢測一次。(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。1.4.2管理重點(diǎn)之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)對(duì)策：(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。(2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺(tái)風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章裝修。(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。1.4.3重點(diǎn)管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)2頁共23頁對(duì)策：(1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。(4)對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。1.4.4重點(diǎn)管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)對(duì)策：(1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。1.4.5重點(diǎn)管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護(hù)對(duì)策：(1)了解掌握××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹故褂脤?duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。(4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排3頁共23頁樓地面5公共通道、門廳等6外鋁型材、玻璃幕7墻墻、大理面石8 吊頂9 門窗

每年每季每年每周每半年每年每周每半年每年備注每周每月每月每半年

一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。一 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。1．檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。一 2．公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。1．檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。一 2．補(bǔ)換損壞的地板。3．修復(fù)空鼓的地板。一 1．油漆扶手。1．修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。一 2．更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。一 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。一 2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。1．臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。2．大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過后及時(shí)進(jìn)行巡查。3．外墻清洗選用適宜的清潔劑。4．更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。3．建議每25年翻新外墻面一次。一1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。一 2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。1．檢查木門門扇有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時(shí)處理。一2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。一1．更換門窗的易磨損部件。5頁共23頁1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)1234567

項(xiàng)目 時(shí)間路面路基 每周每日每周路燈及線路每季每半年每日停車場（庫）每月每周溝渠池井每季雕塑、建筑每周小品公共標(biāo)識(shí)標(biāo)每周牌等設(shè)施每半年每日管網(wǎng) 每周每半年

次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1．檢查路面有無積水。一2．檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。3．檢查路基有無塌陷。4．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。一1．檢查燈具完好情況，即壞即修。1．檢查玻璃燈罩有無破損。一2．有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。3．燈口、燈柵有無損壞。1．檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。一 2．金屬燈架有無銹蝕。3．發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)1．油漆燈具支架。一 2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。油漆燈具線管一次。1．檢查路面有無積水。2．檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。3．檢查車道燈有無損壞。4．檢查行車指示標(biāo)志是否正常。5．發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。1．檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。2．限速牌、指示牌是否齊全、完整。3．檢查擋車器是否正常。1．檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。2．檢查雨水篦有無異常。1．檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。2．檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。3．檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。4．井蓋及雨水篦刷漆。5．檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。1．全面清潔。2．檢查有無破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。3．檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。1．保證標(biāo)識(shí)清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。2．檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。一 1．檢查完好程度，加固。一 1．檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。2．檢查管線固定支架的松緊情況。1．檢查管道保溫層有無損壞。一 2．管網(wǎng)支架完好。1．管道刷漆。一 2．檢查或更換管網(wǎng)。3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。6頁共23頁1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞，導(dǎo)致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀感，對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響，嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施，對(duì)于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕（1）砌體裂縫的修繕砌體裂縫的修繕，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。（2）砌體腐蝕的維修對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修復(fù)墻面。1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固隨著大廈投入使用時(shí)間的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱等）可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形，對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?，以確保房屋建筑的使用功能。根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強(qiáng)度，維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)為防止砌體結(jié)構(gòu)受損，我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完7頁共23頁好。（1）定期檢查，加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視，查明原因并及時(shí)采取措施，對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測。（2）對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間，如廚房、衛(wèi)生間等，我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。（3）經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積水、不存雜物；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。（4）保持室外場地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。（5）禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕，減弱墻體的承載力。（6）地基基礎(chǔ)的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理，以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。（7）房屋按設(shè)計(jì)要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時(shí)，若要改變其使用功能或更新改造，要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算，需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕（1）鋼筋混凝土表面損壞的維修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù)，防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）鋼筋混凝土深層損壞的維修當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時(shí)，將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對(duì)其予以修復(fù)。（3）鋼筋銹蝕的維修8頁共23頁鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí)，混凝土表面僅有細(xì)小裂縫，或者個(gè)別破損較小，我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重，混凝土破裂，保護(hù)層剝離較多時(shí)，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí)，應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司，通過對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測，對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查，以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法，提高原構(gòu)件強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房屋的使用安全，所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作：（1）對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況，進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。（2）即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí)，可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層（如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進(jìn)行防護(hù)。（3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。（4）房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁超載使用。1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中，我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。（1）玻璃屋面防水工程的修繕對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。9頁共23頁（2）屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)①加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。②重視對(duì)屋面的清掃，保證屋面排水通暢。③制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)（1）墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差，飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況，對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)；外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕；施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時(shí)，采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。（2）墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。②建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。④對(duì)于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。⑤定期清洗外墻飾面。1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)（1）地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對(duì)于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。（2）做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。10頁共23頁（3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。（4）建立技術(shù)檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù)，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕，延長房屋的有效使用期。1.7.4.1定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開裂及時(shí)修補(bǔ)，避免開裂擴(kuò)大。1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。1.7.4.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí)，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí)，先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。1.7.4.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí)，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿，以免損壞灰縫和釉面。1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔，它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會(huì)通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層，使大理石變色，并且無法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理，使有色液體無法進(jìn)入大理石板內(nèi)層，保證大理石面永不變色，光亮如新。1.7.4.7定期進(jìn)行清洗，保持飾面潔凈。1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面上造成污染。1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象，有無蟲、蟻、鼠患，及時(shí)消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件，不要讓吊頂長期受潮，特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。11頁共23頁1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。1.8搞好房屋查勘工作通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級(jí)，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此，我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術(shù)資料，及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問題。1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí)，盲目選用不合適的裝飾材料，還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們在房屋的管理工作中，重視對(duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作，確保房屋使用安全。物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。二、設(shè)備管理提要：設(shè)備管理做到“三好”、“四會(huì)”、“五定”。制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗，為××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng)，早準(zhǔn)備、早落實(shí)，加強(qiáng)值班和巡視，確保萬無一失?！痢翉V場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè)，其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜，運(yùn)行時(shí)間長，而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù)，自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè)，其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以，機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。2.1××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成，整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的12頁共23頁特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：2.1.1裝機(jī)種類復(fù)雜，涉及專業(yè)面廣，設(shè)備先進(jìn)，進(jìn)口設(shè)備多，現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中，對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。2.1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。2.1.3設(shè)備數(shù)量多，分布區(qū)域廣，停機(jī)影響大。2.1.4機(jī)電設(shè)備容量大，運(yùn)行時(shí)間長，運(yùn)行費(fèi)用高，節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。2.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)2.2.1××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高，屬智能型物業(yè)，管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。2.2.2××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）是商業(yè)性物業(yè)，各區(qū)域能耗時(shí)間不同，這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求，如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，節(jié)能降耗，盡量降低運(yùn)行成本，是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2.3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)2.3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則2.3.1.1預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。2.3.1.2對(duì)設(shè)備做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”?！叭谩奔从煤谩⑿藓煤凸芾砗迷O(shè)備；“四會(huì)”即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。2.3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。2.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。2.3.1.5修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。2.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。13頁共23頁2.3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修，使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。2.4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理針對(duì)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性，遇重大會(huì)議、活動(dòng)，須做好以下工作，確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。2.4.1維修人員全部到位，分工負(fù)責(zé)。2.4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況，對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查，確保安全、正常運(yùn)行。2.4.3備足備品備件，以被急用。2.4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)，提前通知下列部門：①與供電部門聯(lián)系，將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門，強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性，并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào)，避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn)，盡量停止對(duì)其供電線路的改造工作，同時(shí)提前做好供電線路的檢查工作，確保萬無一失。②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函，指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。2.5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式2.5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。2.5.2一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，每季進(jìn)行一次。2.5.3二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進(jìn)行一次。2.5.4中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行一次。2.5.5大修。對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年14頁共23頁進(jìn)行一次。2.6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理2.6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話，隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。2.6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備，推行例行巡視抄表檢查制度，對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。2.6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外，每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具，在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到，以便于開展應(yīng)急搶修工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。2.6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道，積極主動(dòng)與××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）相關(guān)部門溝通，提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間，充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍，制定應(yīng)急程序和方案，并備齊各種應(yīng)急物品，經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。2.7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施2.7.1供配電系統(tǒng)2.7.1.1管理要點(diǎn)及措施：2.7.1.2效果：（1）保證24小時(shí)正常運(yùn)行。（2）設(shè)備完好率99%以上。（3）投訴處理率100%。2.7.1.3記錄：（1）供配電抄表記錄；（2）供配電運(yùn)行值班記錄；（3）供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（4）供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；（5）接地電阻測試記錄表。2.7.1.4其它：（1）入住之初，協(xié)助××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－），與供電部門協(xié)商15頁共23頁落實(shí)××廣場××號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）用電戶類別。（2）在冬夏季，隨著用電量的變化，落實(shí)部分變壓器報(bào)停事宜。2.7.2給排2.7.2.2效果：（1）建立用水、供水管理制度并落實(shí)，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。（2）建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時(shí)到場搶修，供水系統(tǒng)功能正常，排水系統(tǒng)通暢。（3）限水、停水能預(yù)先通知用戶。（4）按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生。（5）設(shè)備完好率99%以上。（6）投訴處理率為100%。2.7.2.3記錄：（1）給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（2）給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；（3）排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（4）排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；（5）水池、水箱清洗記錄表；（6）水池、水箱藥品投放記錄表；（7）供水系統(tǒng)月測試記錄表。2.7.3消防系統(tǒng)本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（FAS）、消防水系統(tǒng)（含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等）、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。2.7.3.1管理要點(diǎn)與措施：2.7.3.2效果：（1）消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全，完好無損，隨時(shí)可啟用。（2）落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為“0”。16頁共23頁（3）制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。（4）無火災(zāi)及其它安全隱患。2.7.3.3記錄：（1）消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（2）消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；（3）值班記錄；（4）氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（5）氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；（6）消防演習(xí)記錄。2.7.4空調(diào)系統(tǒng)2.7.4.1管理要點(diǎn)及措施：2.7.4.2效果：（1）配備專業(yè)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。（2）建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。（3）空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。（4）定期清洗風(fēng)機(jī)盤管，確保新風(fēng)的暢通，預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。（5）有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。（6）制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。（7）系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。2.7.4.3記錄：（1）冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。（2）空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（3）空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。2.7.5電梯系統(tǒng)2.7.5.1管理要點(diǎn)及措施。2.7.5.2效果：（1）電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各17頁共23頁種年審證件齊全。（2）嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí)，各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。（3）電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全有效，轎廂及機(jī)房整潔，通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。（4）出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。2.7.5.3記錄：（1）電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（2）電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)2.7.7.2效果：（1）建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí)，各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。（2）監(jiān)控和紅外線設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，攝像效果清晰，紅外報(bào)警器能正常報(bào)警。（4）出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。2.7.7.3記錄：（1）保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表；（2）保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。2.8機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案2.2.1停電應(yīng)急處理措施2.2.1.1市電停電當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后，立即檢查備用電源系統(tǒng)，做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對(duì)工作進(jìn)行適當(dāng)安排，盡量減小停電所造成的影響。同時(shí)，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時(shí)間，及時(shí)將信息反饋給用戶，并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。2.2.1.2設(shè)備故障停電（1）首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。（2）各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保18頁共23頁證運(yùn)作正常，作為人員疏散照明之用。（3）管理處保安、清潔保潔等人員，現(xiàn)場安撫讀者等使用人，并安排有續(xù)疏散，避免出現(xiàn)混亂。2.2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案2.2.2.1市政供水計(jì)劃性停水，管理處提前通知用戶，說明停水原因、停水時(shí)限等，做好水池蓄水工作。2.2.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知用戶時(shí)，管理處設(shè)法滿足用戶生活用水，事后向用戶說明原因。2.2.2.3由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行：（1）接到事故報(bào)警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。（2）水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請(qǐng)求支援。（3）事故不能在2小時(shí)內(nèi)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶。（4）根據(jù)現(xiàn)場的具體情況，關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施，并啟動(dòng)相關(guān)的排污設(shè)施，防止水患。2.2.3空調(diào)事故應(yīng)急處理方案水電維修人員必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況，一旦發(fā)生故障，應(yīng)立即判定故障類別，馬上通知管理處綜合管理部。2.2.3.1冷水機(jī)組發(fā)生故障。（1）空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用空調(diào)，恢復(fù)供冷。（2）水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場，確定事故原因，能自行處理的應(yīng)及時(shí)排除故障，恢復(fù)機(jī)組正常工作，不能處理的故障，應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單位，專業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場處理。（3）故障不能在10分鐘內(nèi)處理的，管理處綜合管理部須及時(shí)通知用戶，并說明故障原因。2.2.3.2制冷機(jī)組附屬設(shè)備（如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等）發(fā)生故障?？照{(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用設(shè)備，工程部及時(shí)組織人員維修，恢復(fù)設(shè)備正19頁共23頁常使用。2.2.3.3空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。工程部立即組織人員搶修，維修時(shí)應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。2.2.3.4故障排除后，做好故障分析報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，避免同類事故的發(fā)生。2.2.4電梯應(yīng)急處理方案無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。2.2.4.1當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時(shí)用對(duì)講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)，同時(shí)停止電梯運(yùn)行。若系誤報(bào)，盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。2.2.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行，消防值班人員應(yīng)通過對(duì)講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應(yīng)先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘客。（1）轎廂停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí)，用專用外門鑰匙開啟外門，同時(shí)用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關(guān)好。（2）轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟，然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。（3）手動(dòng)盤車時(shí)，至少兩人進(jìn)行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時(shí)，應(yīng)在松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng)，嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。（4）若電梯因安全鉗動(dòng)作停車，手動(dòng)盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。2.2.4.3電梯自身發(fā)生故障時(shí)，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查20頁共23頁明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，并寫出事故書面報(bào)告交管理處管理班。2.2.5重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng)，延長設(shè)備的大修周期和使用壽命。2.2.5.1重視機(jī)電設(shè)備的使用管理建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺(tái)大型的機(jī)電設(shè)備，都要由專人負(fù)責(zé)管理，隨時(shí)了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，保證設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于完好狀態(tài)，杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行，以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故，導(dǎo)致維修成本的提高，影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。2.2.5.2加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)對(duì)設(shè)備實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)（即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)）和設(shè)備點(diǎn)檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，減少、避免突發(fā)故障，提高設(shè)備的完好率，使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備的大修周期和使用年限，從而避免因設(shè)備更新過快而引起過多的資金投入，其結(jié)果是降低了運(yùn)行成本。根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備，其壽命可以延長15%至25%。2.2.5.3提高設(shè)備的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率①選擇全周自由式服務(wù)方式，提高電梯的運(yùn)行效率。②采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)（如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制），優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài)，有效地縮短乘客候梯時(shí)間。實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在很多情況下，水泵提供的流量、壓力與實(shí)際需要的流量、壓力不同，不是偏大就是偏小，造成水電的浪費(fèi)。水泵運(yùn)行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外，關(guān)鍵在于運(yùn)行工位點(diǎn)是否合理。采用微機(jī)控制變頻恒壓節(jié)對(duì)水泵進(jìn)行控制能保證水泵的工位點(diǎn)保持在高效區(qū)，實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此，充分利用變頻控制技術(shù)，對(duì)功率較大、運(yùn)行時(shí)間長的水泵進(jìn)行技術(shù)改造，加強(qiáng)水泵的日常管理，對(duì)節(jié)能效果影響很大。在運(yùn)行中，當(dāng)單臺(tái)水泵全速運(yùn)行不能保證供水壓力時(shí)，系統(tǒng)將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)為工頻運(yùn)行，變頻器起動(dòng)另一臺(tái)水泵變頻運(yùn)行；當(dāng)多臺(tái)水泵并聯(lián)運(yùn)行水壓偏高時(shí)，系統(tǒng)能自動(dòng)切除一臺(tái)工頻運(yùn)行的水泵；當(dāng)單臺(tái)變頻水泵運(yùn)行且運(yùn)行頻率達(dá)到下限頻率時(shí)