供給側(cè)改革背景下A房地產(chǎn)公司去杠桿的財務績效研 財務會計專業(yè)

供給側(cè)改革背景下A房地產(chǎn)公司去杠桿的財務績效研究第4章A公司的供給側(cè)改革及財務績效分析我們在前面的文章中，分析了目前在市的22家房地產(chǎn)企業(yè)的收支營業(yè)狀況和各項財務指標，以及企業(yè)在供給側(cè)改革前后的收支狀況。為了更加形象，我們以某知名上市公司—A公司為例，分析供給側(cè)改革帶來的影響與公司所采取的措施以及所取得的好處，同時結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的普遍情況，總結(jié)供給側(cè)改革給該公司帶來了什么。推進國有企業(yè)改革是我國供給側(cè)改革的重點，通過一小點而帶動大的發(fā)展。作為一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，A公司在供給側(cè)改革中起到了模范帶頭作用。4.1A公司簡介在1992年正式上市的A公司，全稱為A房地產(chǎn)（集團）股份有限公司，是一家總部位于廣州的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，在我國所有國有房地產(chǎn)企業(yè)中，它的各項水平都位于第一名。2006年7月31日，上海證券交易所開始出售新的公司股票。企業(yè)的運營的產(chǎn)業(yè)，不動產(chǎn)投資、開發(fā)的項目，已經(jīng)全部依照國際標準進行了改革，在不動產(chǎn)全業(yè)態(tài)的開發(fā)指導下，研發(fā)出了代表性產(chǎn)品，同時形成了屬于自己的品牌形象。在國家供給側(cè)改革政策的引導下，A公司采取一系列措施，加大改革力度，完善公司結(jié)構(gòu)，促進公司改革。2018年9月,公司宣布正式成為廣州一家企業(yè)加強股份有限公司(以下稱“A公司的發(fā)展”)，規(guī)定“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”，國有企業(yè)的社會責任的表現(xiàn)同時興建積極參與農(nóng)村居住環(huán)境、基礎設施投資和參與其他領域,為了實施中國重振雄風、改善生活質(zhì)量的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展開辟了新的道路。根據(jù)表4.1三年數(shù)據(jù)顯示，A公司比上一年總資產(chǎn)增長了21.34%，但是增加的幅度和速度卻急劇減慢。2018年比上一年同比下降5.59%了。盡管如此，2017年營業(yè)成本的提高輔導也是非常緩慢的。2018年所有屬于目前在市股份的盈利總額為189億，比前面同比提高21.15%，2017年的變化不大，與其他兩年基本持平。表4.1A公司三年來主要會計數(shù)據(jù) 單位：元會計數(shù)據(jù)201620172018總額467,996,774,750.41697,634,668,511.42846,493,923,179.58收入154,752,138,129.80146,623,004,012.02194,513,842,492.17成本100,872,416,253.01101,132,555,008.61131,338,798,272.80屬于上市公司的盈利總額12,421,551,064.8615,625,886,183.8618,903,715,264.07數(shù)據(jù)來源：A公司2016-2018年年報數(shù)據(jù)A公司積極響應國家政策和戰(zhàn)略指導，刺激市場的內(nèi)在需求，引導國內(nèi)消費升級和轉(zhuǎn)型，為了滿足市場的需要，公司不斷優(yōu)化服務結(jié)構(gòu)，不僅在文旅和金融服務領域，還在會展和教育行業(yè)都構(gòu)建了完善的服務體系，不斷促進人們的生活更加幸福美好。4.2A公司去杠桿分析4.2.1A公司去杠桿動因從項目開始到結(jié)束的時間長、政策影響波動大、需要的資金多、投入回本時間周期長等是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特點，以上因素是導致房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿的原因，因此房地產(chǎn)企業(yè)存在著去杠桿的動力因素。作為一家房地產(chǎn)公司，A公司也得面對這些問題，具體因素可分為以下幾點。（1）開發(fā)成本過高房地產(chǎn)開發(fā)公司是資本密集型產(chǎn)業(yè)。他們的主要盈利模式是購買土地、建造房屋和出售房屋以獲得利潤。在運行一個項目之前，您需要大量的資源來支持它。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期很長。從購買土地到市場出售需要2-3年或更長時間。房地產(chǎn)公司購買土地往往需要大量的資金支持，因此在開發(fā)階段需要大量的現(xiàn)金流。在前幾年，在房地產(chǎn)公司的刻意操作下，誕生了一個新名詞——“地王”。5年前，A公司成功打敗了當時市場上其他領頭羊企業(yè)，接收了上海靜安中興小區(qū)地塊的開發(fā)權?？偝山粌r11.1億元，溢價率139%，名義底價10萬/m2，目前底價14.3萬/m2，打破國內(nèi)土地成交單價紀錄。獲取土地是一種可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。由于公司資金有限，需要高負債來滿足公司的資金需求。要滿足融資需求，就必須提高杠桿率，以保證業(yè)務的正常發(fā)展。房地產(chǎn)項目的發(fā)展受到項目開發(fā)時間分配不規(guī)律等因素的影響。開發(fā)成本和售價在同一時間內(nèi)只會改變一方，隨著時間的推移會發(fā)生變化，同時付款金額不具有穩(wěn)定性。房地產(chǎn)公司前期投入的資金多，非常的不穩(wěn)定，后期付款運轉(zhuǎn)時間長。同時現(xiàn)有的現(xiàn)金流大部分還沒有正式上市。然而因為在銷售規(guī)模沒有一個確定的衡量準則，現(xiàn)金流上下波動非常嚴重。根據(jù)以上結(jié)論可以看出A公司處在高杠桿經(jīng)營狀態(tài)是一種肯定。如今，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，企業(yè)的擴大速度遠遠大于其銷售速度，如果僅僅依靠企業(yè)的目前所現(xiàn)有資金來開發(fā)和運行某個項目，是遠遠不夠的。因此，企業(yè)必須借助各種融資工具才能保證前期開發(fā)進展順利。同時，考慮到整個資金的運轉(zhuǎn)周期是極其漫長的，而且如今的市場環(huán)境處于不斷的變化之中，這就造成了企業(yè)的財務壓力越來越大，即便在這種情況下，高杠桿運行仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的主流運營模式，究其原因，是因為它的收益之高。眾所周知，房地產(chǎn)項目是非常高利潤率的。在操作得當?shù)那闆r下，獲得的收入效益也是非常高的。但是，伴隨著房地產(chǎn)泡沫的逐漸消退，房價開始穩(wěn)步增加，甚至會有小幅下降的趨勢，這會使房地產(chǎn)收入水平逐漸下降。過去幾年保持的高負債率的弊端會隨之逐漸凸顯。相比過去，企業(yè)不僅收入增長率會下降，而且償債風險越來越大。綜上所述，A公司開辟去杠桿化的道路，是必然之路。（2）貸款占比過高因為房地產(chǎn)公司是資本密集型行業(yè)，資本對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，正確評估房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)對于企業(yè)的長遠發(fā)展非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是自有資金貸款，銀行等機構(gòu)預售及收入財務。需要大量資金來運轉(zhuǎn)的公司，自己所持有的資金只占總額的一小部分，絕大多數(shù)資金來源是向銀行和其他金融機構(gòu)的貸款。2014年底，公司利息總額為17259億元，其中銀行貸款20.19億元，占11.7%，平均債務為6.97%;信托等貸款15.24億元。平均借款成本為10.69%。除了盈利之外，企業(yè)還可以向企業(yè)施加壓力，迫使它們償還債務。五年前，A公司用110.1億元贏得了31000平方米的土地的開發(fā)權，并憑借一己之力將中國土地的最低價格提高到10萬元/平方米，成為商業(yè)用地領頭羊。從此對資金的需求大幅增長，貸款負擔更加重。包括利息貸款257億元，股市貸款118億元，銀行貸款100億元，發(fā)展貸款100億元，貸款100億元信托基金。房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模不斷擴大與減債發(fā)展的緊迫性緊密相關，對房地產(chǎn)更是一種挑戰(zhàn)。目前居高不下的杠杠值，對于A公司來說，僅僅是重視去杠桿是遠遠不夠的，還需要加大力度，持之以恒的努力下去。（3）受政策影響從我國的社會主義國情出發(fā)，當市場的自我調(diào)控失靈時政府的宏觀調(diào)控非常重要，起到了監(jiān)管和引導的作用。政策因素對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是非常大的。其中影響最大的是貨幣政策和金融政策，國家依靠房地產(chǎn)的發(fā)展狀況分為4個不同的態(tài)度。第一，從2000年到2003年，中國推出了一系列積極的措施，促進了中國房地產(chǎn)投機者的增長，促進了中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。它被用作一種評估工具。為了抑制這種行為，國家出臺了房產(chǎn)稅和利息支付等措施，以抑制不斷上漲的房地產(chǎn)價格。抑制目前房地產(chǎn)市場的低迷不如往年那么快。第二，在2008-2009年亞洲金融危機的沖擊下，很多公司都沒有受到影響，嚴重影響了行業(yè)的各個部門。國家制定了刺激政策，幫助企業(yè)克服破產(chǎn)，拯救經(jīng)濟。自2010年以來，房地產(chǎn)價格大幅上漲。國家出臺了一系列強化市場的政策，以抑制房價上漲，拯救生命。2016年，政府以國家政策為目標，地方政府批準了符合當?shù)厍闆r的政策。結(jié)果非常清楚有效，18年我國一二線城市的房價已經(jīng)基本穩(wěn)定住，不在瘋狂增長甚至出現(xiàn)了下跌。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)完全依靠的銀行貸款，所以信貸政策是僅次于貨幣政策和金融政策外，對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的因素。十三年前實際到位資金增長率在中國保持在20%以上，但是受到國家政策的限制，我國房地產(chǎn)實際到位資金增長率已經(jīng)跌至不到10%。所以一定要積極改善核心使命，一家企業(yè)應對市場的能力，防止由于任何不同的政策，導致的不能及時對市場做出反應。（4）負債率持續(xù)走高金融危機發(fā)生后，我國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率不斷提高，甚至越過“70％”的上界。2014年，甲公司的資產(chǎn)負債率達到前所未有的高峰，直指96.74％，遠高于行業(yè)平均水平和警戒線。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不斷加強管控，但中國的整體經(jīng)濟形勢仍然在飛速發(fā)展中。這是因為房地產(chǎn)市場促進國家GDP的發(fā)展，此外國家信貸政策的約束要比前兩個要少得多。除此之外，目前我國農(nóng)村正在快速向城市發(fā)展，市場對房地產(chǎn)的高需求已經(jīng)超出了預期，房地產(chǎn)虛假繁榮現(xiàn)象已經(jīng)越來越嚴重。為了防止房地產(chǎn)虛假繁榮進一步蔓延，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固，自2015年以來，國家實施了更強有力的政策，收緊更多的貨幣和各種限制性政策。雖然從2014年到2016年，A的資產(chǎn)負債比率一直在穩(wěn)步下降，但其杠桿問題仍然嚴重，不能忘記A的債務已經(jīng)消除。4.2.2A公司去杠桿途徑為了更加清晰的表述房地產(chǎn)企業(yè)是如何去杠桿的，我們結(jié)合上面第三章提到的去杠杠途徑，總結(jié)出來以下的具體途徑。（1）多源土地收購模式為降低購買土地的投資成本，公司應當采取多源土地收購方式，以減輕因拍賣公共土地而產(chǎn)生的資金壓力和因收購下列項目而產(chǎn)生的高杠桿率。通過與國家一級，公司與萬科、碧桂園、綠地等知名房地產(chǎn)公司合作，取得土地，減輕項目開發(fā)的財務負擔。A公司不僅僅只重視去企業(yè)的合作以及項目的開發(fā)，還參與了多個改制項目，積極參與營房改造、舊城改造和住宅建設。在太原以及鄭州獲得了廉價的土地資源，鄭州和太原的企業(yè)應該有600萬到700萬平方米的土地儲備。A公司通過合作開發(fā)與改造從前的項目收購獲得了大片高質(zhì)量土地。其次，安信國際公司目前處在一個比較合理的水平中，在2018年非常謹慎地收回了土地，將30%的銷售收入的50%對應于土地的投資。（2）輕資產(chǎn)運營模式A公司的輕資產(chǎn)管理模式從2016年開始正式啟動。啟動之前，A公司主要營業(yè)收入的渠道是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正處于國民經(jīng)濟的支撐期。單一收入來源是比較安全可靠的。企業(yè)在政策和市場的快速變化下，僅僅依靠單一的收入來源會給整個企業(yè)帶了非常大的風險和不安全因素，經(jīng)濟形勢的變化和政策的更新將導致房地產(chǎn)市場的波動，對企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)價格的波動可能導致公司銷售總額發(fā)生變化，甚至導致資產(chǎn)收益率下降。自2016年輕資產(chǎn)合作模式啟動以來，營業(yè)收入增長率由53%上升，2017年至166.80%，總資產(chǎn)增長率處于不斷下降趨勢，一直降到72.08%，避免了土地和項目成本，從根本上解決了企業(yè)資金需求。（3）銀團貸款在3年前，A公司的融資渠道主要是金融機構(gòu)貸款和發(fā)行債券，國內(nèi)公司債券、私營公司債券、美元債券等都包含在內(nèi)。西南證券的一份報告顯示，截至2018年底，a公司向金融機構(gòu)發(fā)放的貸款占利息負債的71%，為443.8億元，占公司貸款結(jié)構(gòu)的大頭。2019年，恒豐銀行共運營5家機構(gòu)向A公司提供聯(lián)合貸款。它的好處是低財務成本和高利率，但是對公司財務申請人的要求標準是非常嚴格的。長期貸款的份額增加了，財務費用減少了。僅在2019年上半年，甲公司的財務費用就從7.1％降至6.9％，產(chǎn)生了重大影響。與此同時，截至2019年6月30日，融信的資產(chǎn)負債率為74.14％，減少了2.52％，到2018年底出現(xiàn)了去杠桿的成效。（4）引入戰(zhàn)略投資者A公司展開創(chuàng)新銀團貸款融資方式的同時，引進大批戰(zhàn)略上的合伙人。在5年前A公司保持原有股東結(jié)構(gòu)不變。A公司在2017年10月29日向不止六位個別投資者、機構(gòu)以及獨立專業(yè)人士，按照8.52港元每股的價格，至少向外賣出目前正在發(fā)行的股份14245萬。這種股份配有的所獲得的純資金額在12億港元上下。在一年之后的6月6日A公司發(fā)布了上市說明，按照每股10.62港元的價格向超過六家獨立專業(yè)人士、機構(gòu)和個人投資者分配出售，總額不能多于1.035億股的企業(yè)目前現(xiàn)存的股份額。企業(yè)壯大成長以及擔任本集團的流動資產(chǎn)和流動負債的差額將由本次分配出售的盈利總額承擔，一共約為10.95億港元。由索羅斯基金、貝萊德、還包括匯理等全球性著名投資基金，以及國內(nèi)頂級壽險公司擔任這兩次分配出售的主要合作伙伴和投資人。為了確保能建立全面而穩(wěn)固的合作關系，A公司引進大批戰(zhàn)略上的合伙人和投資人，從而逐步鞏固加強了投資人基礎，使得結(jié)構(gòu)更加趨于完善。從2017年底開始一直到2019年，A公司的資產(chǎn)負債率逐年下降，由81.93%一直下降到74.14%。在A公司的去杠桿過程中，引進大批戰(zhàn)略上的合伙人和投資人是非常重要的一步。（5）購房尾款ABS證券化5年前，A公司決定在只有一個法人股東的公司發(fā)出8.8億元的原始金額作為購房尾款資產(chǎn)支持證券，即購房尾款ABS證券化。此類證券化產(chǎn)品由SPV作為在當事雙方之外的主體向市場進行出售。擁有可見持續(xù)現(xiàn)金流的優(yōu)勢，本息歸還的途徑可以得到有效保障，因此它也是一種高質(zhì)量的產(chǎn)品。發(fā)行購房尾款ABS證券化產(chǎn)品是一種非?？煽康娜ジ軛U方法。資金由從前要經(jīng)歷一個漫長過程的資金流變成了一次性回收，削減了資金成本回收的時間，大大提高了資金運轉(zhuǎn)的效率，同時避免了背下巨債的風險。（6）多元化經(jīng)營模式在5年前，某公司決定要拿出4個億，和多個著名企業(yè)共同投入資本成立，分別擁有部分股權，并共同分享利潤、支出、風險及對該公司的控制權，在國內(nèi)市場經(jīng)營與保險公司保險產(chǎn)品的承保、理賠相關的活動。同時，此公司展開多元化的經(jīng)營模式。除主要的房地產(chǎn)板塊外，多元化開始慢慢滲入景觀工程、物業(yè)服務，同時還包含資產(chǎn)管理和運營等范圍。雖然此公司的主要經(jīng)營依舊在房地產(chǎn)開發(fā)領域，但重視開展多元化布局也很重要。因為多元化經(jīng)營模式能夠減少公司在房地產(chǎn)開發(fā)的項目額然后降低成本，可以極大幫助公司增加收入、擴展渠道，降低了企業(yè)欠下巨債的風險，去杠桿的任務由此完成。在涉及范圍太大的情況下，容易出現(xiàn)由于缺少人事資源和技術水平不達標從而產(chǎn)生單位時間內(nèi)的產(chǎn)值低、質(zhì)量無保障等情況，可見此公司在考慮其它經(jīng)營領域的時候也要小心謹慎。4.2.3供給側(cè)改革的實踐及成效從當前的大環(huán)境看來，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)畸形，其供給側(cè)改革已經(jīng)成為必然趨勢。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，投資建設房屋的越來越多，投資者對該產(chǎn)業(yè)的集中投資使得房屋供過于求，大量的房屋被空留出來。房地產(chǎn)行業(yè)的下滑使得與其相關的其他行業(yè)也出現(xiàn)或多或少的波動，最終造成了整個市場的不穩(wěn)定，基于以上種種原因，房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革勢在必行。一時間，國內(nèi)眾多知名企業(yè)紛紛相應號召進行變革，其中國有公司A公司則因為最早變革且收效不錯，為整個房地產(chǎn)事業(yè)提供了不少經(jīng)驗，其改革的效果如下。（1）庫存數(shù)量減少相比于其他國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，A公司也可說是跑在改革的最前沿。它最早察覺到市場和政策上的偏向，并及時調(diào)整策略，邁出了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的第一步。該公司的主要策略有兩個：一、通過各種方法來提升消費者的消費欲望，可以是廣告、降價等等方案，通過提升消費者的消費欲望拉動對公司房屋的消費，從而使得公司手中的空留房屋減少。二、在空留房屋減少到一定程度時，穩(wěn)定現(xiàn)有的空留房屋量，將這部分房屋投入到有能力購買的人群所在的地區(qū)，比如經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、消費欲望強烈的地區(qū)、居民存款相對較多有購買能力的地區(qū)，通過在這些地區(qū)進行房租銷售來提高企業(yè)的整體利益。在供給側(cè)改革后的一段時間里，A公司一路高歌猛進，實現(xiàn)了名利與利益的雙倍豐收。自2016年改革以來，第二年的收益比第一年增長了三分之一，第三年則繼續(xù)保持著去年的高速增長額，比第二年又增長了將近三分之一。從這里就可以看出，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在目前畸形的市場中起到了至關重要的作用，如果A公司沒有及時進行供給側(cè)改革，那它就不可能成為房地產(chǎn)行業(yè)中第一個吃螃蟹的人，也不可能取得今天的卓越成就。然而，A公司的改革還是存在一定的問題，雖然最開始A公司的經(jīng)濟效益增長矚目，但是在后來的幾年里，該公司也逐漸產(chǎn)生了下滑趨勢，可見就算是供給性結(jié)構(gòu)改革也不可能帶來一勞永逸的收益。通過上述描述可以得出：雖然在整體上A公司的改革起到了非常明顯的作用，但是從長期看來，供給側(cè)改革并不能完完全全的解決問題，這其中既有市場的問題，也有A公司改革政策不夠完善的問題。（2）財務杠桿下降從理論上看，供給側(cè)改革的主要內(nèi)容是調(diào)整供給側(cè)的結(jié)構(gòu)，去杠桿只是相對次要的內(nèi)容。但是我國依舊十分重視改革中去杠桿這一行為的重要性，并提倡各公司在進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的同時也要注意去杠桿率，A公司在實踐中的行為就是一個很好的例子。在改革中，A公司努力對自身公司的負債程度進行調(diào)整，通過回收利用資金、充分規(guī)劃現(xiàn)有資金等等方式來提高資源的利用效率，從而盡可能的降低該公司的財務杠桿率。在上述方案的加持下，A公司變化顯著。自2016年改革起，到2017年，該公司的資產(chǎn)負債率已經(jīng)有了一定的下降，甚至創(chuàng)造了該公司自成立以來的最低負債率。在這之后的一年里，改方案繼續(xù)發(fā)揮著穩(wěn)定作用，使得第三年整個公司的資產(chǎn)負債再次下降，公司的資產(chǎn)負債率自此回到正常水平。在這種情況下，A公司將在市場上獲得更加有利的競爭地位，也會在面臨國家甚至世界性的危機面前有一定的防衛(wèi)效果。但是，同樣的，該財務杠桿的下降在后期也出現(xiàn)了一定的波動。這再次證明了雖然供給側(cè)改革有很大的潛力，但是依舊不能永久性地解決房地產(chǎn)市場目前面臨的問題。（3）經(jīng)營成本降低不同于其他輕型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投入的資本更大、需要繳納的稅款和為其相關工作而展開的經(jīng)營費用也是比較高額的，因此如果能夠把房地產(chǎn)的成本降低下來，那對于促進整體結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟社會健康發(fā)展也未嘗不是一件好事。A公司在本次供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中通過自身的策略以及政府給予的各種寬松性政策等等方式，大大降低了自身的運作成本，從而使的其掌控下的房屋價格也有一定的下降，促進了消費者對該房屋的需求。在實行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前，該公司的營業(yè)成本可以算得上是比較高了，這在目前房屋供過于求的市場中并不能占據(jù)優(yōu)勢。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，該公司的營業(yè)成本有了大幅度的下降，在質(zhì)量、服務等等都不改變的情況下，該公司的產(chǎn)品將表現(xiàn)出極大得競爭力，不過由于本身政策的不完善性，所以是其效果在后面出現(xiàn)下降也是必然趨勢。根據(jù)下圖4-1和圖4-2，我們就能從圖表中的信息結(jié)合文字來得到結(jié)論：房產(chǎn)市場中的降低成本策略對于現(xiàn)實中的企業(yè)利益有著不小的影響。圖4-12016-2018年A公司營業(yè)成本變化趨勢圖圖4-22016-2018年A公司土地成本變化趨勢圖從上圖可以看出，雖然降成本也免不了房地產(chǎn)行業(yè)的起起伏伏，但是從整體來看，該策略還是起到一定效果的。（4）經(jīng)營方式多元房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都算得上是相當殘酷的行業(yè)，為了在房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭中存活下來，只有單獨一種經(jīng)營方式是不夠的，必須在增強主產(chǎn)業(yè)競爭力的同時，不斷推動公司管理下的其他副產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不斷地彌補自身在發(fā)展上的不足，將自身的劣勢化為優(yōu)勢。A公司自開始產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，就不斷地豐富自己地經(jīng)營模式。該公司以其最擅長的不動產(chǎn)投資作為主要運營對象，同時不斷地推動公司掌控下與其密切相關的其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如酒店、辦公樓、房屋裝潢、娛樂場所等等，不斷地彌補自身的缺點，不斷地擴大自己的產(chǎn)業(yè)鏈，并使得各個產(chǎn)業(yè)之間相互聯(lián)系相互支撐，推動主產(chǎn)業(yè)和次產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，使自己獲得更為廣泛的收益。4.2.4供給側(cè)改革成效評價A公司的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與國家相關要求完美呼應。在去庫存方面，該公司通過各種方法來刺激消費者的消費欲望，使得公司手中的空留房屋減少。將房屋投入到有能力購買的人群所在的地區(qū)來提高企業(yè)的整體利益。在去杠桿方面，該公司努力對自身公司的負債程度進行調(diào)整，通過回收利用資金、充分規(guī)劃現(xiàn)有資金等等方式來提高資源的利用效率，從而盡可能的降低該公司的財務杠桿率。在降成本方面，A公司在增強主產(chǎn)業(yè)競爭力的同時，不斷推動公司管理下的其他副產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不斷地彌補自身在發(fā)展上的不足，將自身的劣勢化為優(yōu)勢。不過，A公司的改革在一段時間取得了想當優(yōu)異的成績，但是在后期還是因為內(nèi)外界雙重因素而逐漸下滑。A公司的改革對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說都是一次寶貴的經(jīng)驗。雖然供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)行業(yè)的一劑良藥，但是不可否認它并不能對房地產(chǎn)目前的失利現(xiàn)實做到完美根除，要想真正帶房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷，只有一次調(diào)整是遠遠不夠的，必須不斷深化供給側(cè)改革。4.3供給側(cè)改革背景下A公司的財務績效分析企業(yè)的財務績效分析對整個企業(yè)的發(fā)展至關重要，通過對其各方面進行細致分析，從而得出當前階段該企業(yè)的盈利虧損情況，進而對目前存在的問題進行合理分析，根據(jù)這些問題提出針對性的結(jié)構(gòu)改革的措施，這里我們繼續(xù)以A公司為例。4.3.1財務指標的選取對該公司的財務績效分析主要涉及到兩個方面的指標：一個是該公司在進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革期間的財務指標，另一個則是目前的權威專家針對該情況所給出的專業(yè)性指標。主要考慮如下幾點：對該公司利潤水平的影響。通過前面的描述我們知道，A公司在去庫存、去杠桿、降成本等等方面做出了巨大的努力，使得該公司的利潤有了非常明顯的提高。對資金流動的影響。A公司在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中推動多元化經(jīng)營，各個內(nèi)部產(chǎn)業(yè)之間相互聯(lián)系，從而推動的資金的流通，有利于企業(yè)保持活性與健康發(fā)展。對存貨周轉(zhuǎn)的影響。A公司通過各種方法來刺激消費者的消費欲望，使得公司手中的空留房屋減少，之后使房屋控制在合理數(shù)量內(nèi)，維持資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。對未來發(fā)展的影響。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，A公司的綜合實力有了明顯上升，大大提高了其競爭力，相信其在后續(xù)將會更好地發(fā)展下去?；谏鲜鰲l件，接下來，我們將從償債、營運、盈利和發(fā)展四個方面，結(jié)合各種因素，對A公司在供給側(cè)改革前后的財務績效的變化進行分析，具體數(shù)據(jù)如下圖所示。4.3.2供給側(cè)改革前后財務績效對比分析（1）償債能力分析表4.2償債能力相關數(shù)據(jù)年份流動資產(chǎn)合計資產(chǎn)總計流動負債合計負債總計20133030.083139.41666.352447.8720143846.754038.332218.343066.9320153508.583657.661873.132848.9320164351.224679.972507.963498.9520176461.576964.523629.55382.1220187664.818464.944448.976600.00數(shù)據(jù)來源：A公司2013-2018年財務報表數(shù)據(jù)圖4-3償債能力相關數(shù)據(jù)變動情況根據(jù)上面兩個表可以分析出，2013年至2015年整體出于相對穩(wěn)定的狀況，但整體的收益明顯偏低。自供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革開始，2016年的總資產(chǎn)和總負債相比于2015年都有了明顯增長，2017年的總資產(chǎn)和總負債率更是比2016年增長了三分之一，2018年的經(jīng)濟收益情況則繼續(xù)保持著去年的高速增長額，比2017年又增長了將近三分之一。通過整個表格不難得出，在這段時間內(nèi)，供給側(cè)改革后產(chǎn)生的經(jīng)濟收益要比改革前地收益多得多。?表4.3A公司改革前后償債能力相關指標對比年份流動比率流動比率行業(yè)平均速動比率速動比率行業(yè)平均資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率行業(yè)平均20131.821.640.380.470.780.7920141.871.650.470.490.780.8020151.731.880.430.630.760.7920161.731.730.530.540.750.7920171.781.600.570.490.770.7920181.721.640.660.500.780.80數(shù)據(jù)來源：A公司2013-2018年財務報表數(shù)據(jù)計算整理圖4-4A公司供給側(cè)改革前后償債能力分析通過上面兩個圖表可以分析得出：該公司在供給側(cè)改革前地資產(chǎn)流動相對較高，但是在2015年，該公司的資產(chǎn)流動出現(xiàn)了一個明顯的下降，自供給側(cè)改革后，2016年的資產(chǎn)流動基本與上一年持平，2017年則有了顯著上升，說明該公司的供給側(cè)改革在資金流動性上雖然最開始不明顯，但厚積薄發(fā)，到2017年已經(jīng)取得了不小的成就。但是2018年資產(chǎn)流動值又再次下降，說明該企業(yè)在供給側(cè)改革后，因為急需資金加持而進行了短期的貸款，而且從這個趨勢可以得出該公司短期還款能力非常強大。而從速動比率則可以看出在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，該公司空留的房屋逐漸下降，該公司回收到了足夠的資金，而這些資金將繼續(xù)支持其對自己掌控下其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從整體來看，該公司在結(jié)構(gòu)改革后的資金流動性和短時間內(nèi)的償還能力大大增加，這些使得其在房地產(chǎn)行業(yè)中取得更大的競爭優(yōu)勢。不過從圖中可以明顯看出，A公司的資產(chǎn)負債率幾乎是一直穩(wěn)定不變的。不過還是可以看出自產(chǎn)業(yè)改革之后，該公司的資產(chǎn)負債率相對改革前仍有一定的下降，說明該公司的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對資產(chǎn)負債率還是有一定效果的。而且自改革之后，該公司的資產(chǎn)負債率整體一直比市場上該行業(yè)的平均數(shù)值低，可見該公司在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后擁有的可流轉(zhuǎn)資金發(fā)達了加強，并且在改革后有足夠強大的綜合實實力去穩(wěn)定內(nèi)部的資產(chǎn)負債和整體收益。通過上述種種可以得出結(jié)論：A公司的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對其整體的綜合實力增長起到了至關重要的作用，其中在資產(chǎn)負債償還能力上取得的成果最為明顯，而在調(diào)整資產(chǎn)負債、對資金進行合理有效利用方面則還有很大的增長空間。營運能力分析表4.4存貨情況分析年份存貨存貨增長率預收賬款預收賬款增長率20132399.071071.6820142671.9211.37%1133.015.72%20152882.667.89%1325.4816.99%20163033.045.22%1555.4317.35%20174390.444.75%2253.0644.85%20184745.056.08%2997.9533.06%數(shù)據(jù)來源：A公司2013-2018年財務報表數(shù)據(jù)圖4-5存貨與預收賬款變化趨勢圖從上面的圖表中可以看出，該公司的存貨量一直在上升，但是改革前的上升程度相對平緩，而在產(chǎn)業(yè)調(diào)整之后，首先是在2015年至2016年間進行了一個極為緩慢的增長，推測其是在為整體的去庫存進度蓄力。而2016年至2017年間，該公司的庫存量突飛猛進，達到前所未有的高度，不過結(jié)合下方同樣驚人增長的預收賬款數(shù)額可推斷出，是改革刺激了消費，消費的增長引起房屋庫存的增長，所以這里的突飛猛進是該公司經(jīng)濟收益提升的一個信號。到了2018年，庫存增長量再次趨于平緩，但是此時的A公司綜合實力明顯上升，在房地產(chǎn)行業(yè)也有了更大的競爭力。?表4.5A公司改革前后營運能力相關指標對比年份存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率行業(yè)平均20130.290.240.330.2520140.290.260.320.2520150.300.250.320.2320160.370.320.360.2820170.270.210.250.1720180.290.260.250.21數(shù)據(jù)來源：A公司2013-2018年財務報表數(shù)據(jù)計算整理圖4-6A公司供給側(cè)改革前后營運能力分析根據(jù)上述圖表可以看出，在供給側(cè)改革之前，該公司的存貨周轉(zhuǎn)率一直處于相對平緩的狀態(tài)，而2015年至2017年的存貨周轉(zhuǎn)率則是先急速上升又極速下降，推測原因有二：一、國家政策隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決定而做出相應改變，在這段時間內(nèi)，政府的各種制度方針影響了該公司的存貨周轉(zhuǎn)。二、該公司在實施供給側(cè)改革時的方案可能存在瑕疵或者部分未完善，導致在實施時并不穩(wěn)定，出現(xiàn)了很大的波動，但是結(jié)合總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的同步波動情況可以確定其波動整體上是有利的。而且結(jié)合兩個圖表可以看出該公司在資金周轉(zhuǎn)與資金償還方面的能力明顯高于國內(nèi)大部分公司，這是其公司非常大的一個優(yōu)勢，該優(yōu)勢使其即使在波動的環(huán)境中也依舊能夠保證相對平穩(wěn)的運行。結(jié)合上述分析可以得出：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對A公司起到了一定的幫助，其在去庫存方面的作用相對平緩，但結(jié)合A公司本身的經(jīng)營能力等因素，整體來說還是取得了不錯的成果。（3）盈利能力分析表4.6A公司改革前后盈利能力相關指標對比年份資產(chǎn)報酬率資產(chǎn)報酬率凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率行業(yè)平均營業(yè)凈利率營業(yè)利潤率行業(yè)平均行業(yè)平均20130.060.050.190.160.130.1220140.060.040.190.130.13-0.1220150.070.040.190.090.140.0720160.060.040.160.130.110.1120170.050.030.140.110.130.1320180.050.040.150.140.130.14數(shù)據(jù)來源：A公司2013-2018年財務報表數(shù)據(jù)計算整理圖4-7A公司供給側(cè)改革前后盈利能力分析從上述圖表可以看出，在2015年前，該公司整體是出于盈利狀態(tài)的，自2015年起，受國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣影響，該公司的整體收益也出現(xiàn)了明顯的下降，這種下降在該公司實行供給側(cè)改革后下降的相對緩慢，并在2017年后，凈收益出現(xiàn)回升。從這一段可以看出該公司的整體實力是非常強的，即使在最困難的時期也依舊能保證最低程度的下降和繼續(xù)發(fā)展的能力，有足夠可供回轉(zhuǎn)的資金和極其扎實的根基。結(jié)合上述分析同樣可以得出，雖然該公司基礎實力雄厚，但不可否認在這過程中供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對A公司還是起到了一定的緩和作用。?表4.7銷售情況分析 單位：億萬元年份銷售收入銷售收入增長率銷售成本銷售成本增長率毛利率毛利率增長率2013892.90613.8631.25%20141055.8718.25%725.118.12%31.33%0.08%20151186.2312.35%799.2910.23%32.62%1.29%20161469.5723.89%1057.7832.34%28.02%-4.60%20171374.63-6.46%955.36-9.68%30.50%2.48%20181824.9832.46%1228.4928.25%32.68%2.21%數(shù)據(jù)來源：A公司2013-2018年財務報表數(shù)據(jù)圖4-8銷售收入與銷售成本變化趨勢圖從上述圖表中可以看出該公司的銷售成本和銷售收入總體來看呈增長趨勢，2013年至2015年增長相對平緩，而2016年經(jīng)過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的A公司銷售收入和銷售成本同步高速增長，可見本次改革對該公司的經(jīng)濟收益起到了重要作用。2016年，因為國內(nèi)限購政策的實行，該公司的銷售成本和銷售收入有了一定的下降，但是在2017年后又再次調(diào)整狀態(tài)，該公司的銷售收入和銷售成本再次大幅度增長，且凈收入大大提升。在這里不得不佩服A公司強悍的經(jīng)濟基礎，在供給側(cè)改革的加持下，A公司能夠迅速調(diào)整狀態(tài)，以最快的速度做出有利的戰(zhàn)略決策，最終推動整個公司經(jīng)濟效益的提升。（4）發(fā)展能力分析?表4.8A公司改革前后發(fā)展能力相關指標對比年份凈利潤增長率凈利潤增長率（行業(yè)平均）營業(yè)利潤增長率營業(yè)利潤增長率（行業(yè)平均）營業(yè)收入增長率營業(yè)收入增長率（行業(yè)平均）20130.190.160.20.520.340.4420140.2-0.380.19-0.330.180.1320150.180.120.200.240.13121.5620160.010.540.020.180.250.4620170.150.410.100.40-0.050.1420180.330.730.390.730.330.28數(shù)據(jù)來源：A公司2013-2018年財務報表數(shù)據(jù)計算整理圖4-9發(fā)展能力相關指標對比趨勢從上面的圖表可以看出，在供給側(cè)改革之前，該公司從2013年至2015年的營業(yè)利潤和凈利潤一直相對平穩(wěn)，雖然2014年該公司的營業(yè)收入出現(xiàn)了大幅度下降，但是通過其在當年凈利潤的數(shù)值仍然可以看出該公司經(jīng)濟基礎的雄厚。2015年到2016年是該公司經(jīng)濟收益的下滑期，該公司于這段時間進入瓶頸期，也是在這一段時間，該公司開始對供給側(cè)改革進行規(guī)劃。而在供給側(cè)改革后，該公司的營業(yè)利潤和凈利潤則重新回歸上升趨勢，且增長相對較快。該公司2015年至2016年的營業(yè)收入曾經(jīng)有大幅度增長，推測是這段時期內(nèi)的庫存房租增多，賣出的房屋增多，從而導致該公司的收入增加。而2017年該公司的營業(yè)收入則再次快速下降，推測是與政府相關政策以及市場的經(jīng)濟環(huán)境有關。但是通過此時該公司的凈利潤增長可以看出，該公司的整體上還是處在盈利狀態(tài)，并且在未來市場有著很大的潛力。通過上述種種分析可以得出，在經(jīng)過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，該公司的經(jīng)濟效益出現(xiàn)了一定程度的提升，雖然在部分方面略微不足，但是整體上仍然具備很強的發(fā)展空間。4.3.3A公司供給側(cè)改革前后財務績效總體評價A公司在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后績效明顯，主要體現(xiàn)在下面幾個點：（1）A公司的償債能力增強。該公司通過廣告、降價等各種方法來提升消費者的消費欲望，減少庫存房屋的數(shù)量。并在庫存房屋減少到一定程度時，穩(wěn)定現(xiàn)有的空留房屋量，將這部分房屋投入到有能力購買的人群所在的地區(qū)，通過在這些地區(qū)進行房租銷售來提高企業(yè)的整體利益。庫存減少、資金增加使得可供流轉(zhuǎn)的資金增多，當流動資金增多后，企業(yè)的短期償債能力也有了相應的提高，雖然之后該公司的收益有些下降，但是仍然不可否認供給側(cè)改革對于A公司轉(zhuǎn)型所起的重要影響。（2）A公司的營運能力增強。該公司在供給側(cè)改革的過程中始終把最擅長的不動產(chǎn)投資作為主要運營對象，同時不斷地推動公司掌控下與其密切相關的其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷地彌補自身的缺點，不斷地擴大自己的產(chǎn)業(yè)鏈，并使得各個產(chǎn)業(yè)之間相互聯(lián)系相互支撐，推動主產(chǎn)業(yè)和次產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。經(jīng)過這次的供給側(cè)改革，該公司的經(jīng)營方式更加靈活，營運能力增強，在市場上的競爭力也變得更高。（3）A公司的盈利能力增強。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，該公司的營業(yè)成本有了大幅度的下降，在質(zhì)量、服務等等都不改變的情況下，該公司的產(chǎn)品將表現(xiàn)出極大得競爭力。經(jīng)過這場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，該公司成本減少，在相同條件下具備了比其他公司獲得更大利益的能力，在目前供過于求的市場中占據(jù)了很大優(yōu)勢。（4）A公司未來前途光明。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，A公司的償還債務的能力日漸增強，收益能力日漸提高，綜合實力有了明顯上升，從而大大提高了其競爭力，相信其在后續(xù)將會更好地發(fā)展下去。通過上面的分析可以得出，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對于A公司造成了重要的影響，其在還債能力、資金周轉(zhuǎn)能力、企業(yè)運營能力等等方面都有了極大的提升。但是不可否認的是，其中仍然存在著許多問題，主要內(nèi)容如下：（1）供給側(cè)改革后，該公司的短期償債能力日漸增強，但是公司的資金流動情況依然不盡樂觀，資金不能及時周轉(zhuǎn)，這對于企業(yè)的盈利性有著不利的影響。而且，雖然在改革后該公司的資產(chǎn)負債相對平緩，但是與改革前相比并無多少明顯的提升，這對于日后A公司的發(fā)展來說是一個可以提升的空間。（2）供給側(cè)改革后，該公司運營方式變得靈活多樣，各種相關產(chǎn)業(yè)互相聯(lián)系、共同發(fā)展。但是這也帶來了一系列新的問題，比如企業(yè)資金的穩(wěn)定性下降，經(jīng)營的風險性提升，因為經(jīng)營多元化而新制定的一些內(nèi)部規(guī)定不盡完善等等。這也是其日后可以改進的一個方向。（3）供給側(cè)改革前后，該公司的收益得到了一定程度上的提高，但是收益的成果與改革努力的成果明顯不成正比，說明此次改革在很多方面還是存在著一定問題的。要想更好的提升收益，就應該更加深化供給側(cè)改革。（4）供給側(cè)改革后，該公司的純收益有了一定的提高，但是從整體的房地產(chǎn)行業(yè)看來，其收益仍然低于該市場的平均水平。對于這樣一個基礎雄厚綜合能力相對較強的企業(yè)來說，這樣的成果著實令人唏噓。要想在房地產(chǎn)行業(yè)中躋身前排，還需要付出更多的努力。第5章房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)改革中存在的問題及對策5.1房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)改革過程中的問題通過分析A公司發(fā)展成果和存在的問題，我們可以整理出整個房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)改革中出現(xiàn)的普遍問題：5.1.1去庫存不徹底，區(qū)域差距大在整個供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，“去庫存”方針一直占據(jù)著重要位置。通過前文的分析我們可以看出，A公司在經(jīng)歷了供給側(cè)改革后經(jīng)濟效益增長矚目，不論是資金的流動還是整體的周轉(zhuǎn)都靈活了不少。但是在后來的幾年里，該公司也逐漸產(chǎn)生了下滑趨勢，可見就算是供給性結(jié)構(gòu)改革也不可能帶來一勞永逸的收益。講其擴大到整個房地產(chǎn)市場不難得出：去庫存政策在短期內(nèi)能夠為實施企業(yè)提供想當?shù)慕?jīng)濟收益，但是這種收益是有限的，之后因為庫存的再度增加，企業(yè)的收益還是會出現(xiàn)一定的下降，可見即使是供給側(cè)改革也不能永遠保證利益的增長。而且，從上述文章的分析可以看出其改革還存在這兩個方向的不平衡：一、不同企業(yè)改革績效的不平衡。不同企業(yè)個子的實際情況不同、水平不同、經(jīng)營能力、決策能力都有所不同，而且有的改革早，有的改革晚，最終會造成整個市場供給側(cè)改革不穩(wěn)定等不利后果。二、不同地區(qū)改革成果的不平衡。不同地區(qū)的規(guī)章制度有一定差別，而且由于各個地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境不同，有的地區(qū)能快速消費庫存，而有的地區(qū)庫存卻越來越多，最終容易造成區(qū)域發(fā)展不平衡，對整體的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革產(chǎn)生不利的影響。5.1.2降成本效果不明顯，利潤難漲“降成本”政策作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容，也是相對較困難的一部分改革措施。由于房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本本就比其他行業(yè)偏高，而且還受到國家政策、各種稅收以及其他的一系列費用，因此如何降低其成本著實是個很大的難題。目前國家的各個地區(qū)對于降低成本普遍缺乏創(chuàng)新，大部分還是按部就班，這使得房屋經(jīng)營成本的下降缺少一個良好的環(huán)境。而且，迫于市場壓力，有些企業(yè)在降低房屋經(jīng)營成本后一段時間成本又再上升，同類行業(yè)的競爭同樣使得房地產(chǎn)行業(yè)的房租成本居高不下，難以達到預期的效果。在供給側(cè)改革后，雖然企業(yè)的營業(yè)情況有了一定的好轉(zhuǎn)，但是考慮到國家政策以及其自身的高成本問題，推測未來相當一段時間內(nèi)，該行業(yè)的發(fā)展仍會處在一定的低迷期，難以出現(xiàn)一些實質(zhì)性的經(jīng)濟增長。5.1.3去杠桿速度緩慢，風險大供給側(cè)改革中的去杠桿政策直接與企業(yè)的債務償還能力掛鉤。通過A公司的供給側(cè)改革可以看出，通過對對自身公司的負債程度進行調(diào)整，通過回收利用資金、充分規(guī)劃現(xiàn)有資金等等方式來提高資源的利用效率，有利于降低公司的財務杠桿率，從而使得公司在市場上獲得更加有利的競爭地位，也會在面臨國家甚至世界性的危機面前有一定的防衛(wèi)效果。但是由于國家對該政策的重視度并不比前面兩個政策，導致其在相當一段時期內(nèi)沒有發(fā)揮其固有的優(yōu)勢，這就使得企業(yè)在經(jīng)濟增長的過程中缺乏對自身負債能力和償還能力的調(diào)整，不利于企業(yè)整體上的長期發(fā)展。5.2供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)提升財務績效的對策5.2.1堅持去庫存，加快存貨周轉(zhuǎn)在國家目前的供給側(cè)改革中，首先也是最受重視的依舊是去庫存政策，這不僅是因為房屋本身的巨大價值，而且還考慮到附加在房屋上的很多附加價值。如果庫存長期保持飽和狀態(tài)，那么無疑會錯過很多收益，如果產(chǎn)品過剩，還會導致其原有價值大大折損等等問題。而且如果房地產(chǎn)行業(yè)庫存過多會導致市場可供流轉(zhuǎn)的資金減少，從而降低經(jīng)濟的靈活度，對整個社會主義市場經(jīng)濟造成不利影響。因此，解決去庫存問題應該優(yōu)先從小城市開始，通過改變對小城市的相關政策，降低房屋的價格，通過各種方式吸引當?shù)氐南M者進行消費，從而大大減少空留房屋的庫存，進而提高企業(yè)的收益，進而提高資金流轉(zhuǎn)的靈活程度。而要更好地吸引消費者進行消費，可以從以下三個方面進行考慮：一、提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，通過房屋設計理念、房屋裝潢、房屋分類等等方面對其進行符合主人個性、獨具特色的創(chuàng)新，從而提高消費者對該企業(yè)房屋的興趣，使消費者愿意去理解，從心底激發(fā)消費者對個性、對舒適度的需求，讓消費者心甘情愿購買。二、充分利用當代社會的各種優(yōu)勢，利用廣告、社交媒體、線上互動等各種方式經(jīng)營宣傳，拓寬企業(yè)的經(jīng)營路徑，使得自己的產(chǎn)品被更多人知道，為更多人喜愛，從而大大增加自己的客戶，實現(xiàn)更多的經(jīng)濟效益。三、政府應在這一過程中調(diào)整對小城市的政策，為當?shù)氐姆慨a(chǎn)品經(jīng)營創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，鼓勵消費者主動消費，積極消費，努力地縮小其與國內(nèi)大城市之間的斷崖式差距，使得總體的經(jīng)濟發(fā)展更加平衡。5.2.2完善成本管理，提高利潤由于房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本本就比其他行業(yè)偏高，而且還受到國家政策、各種稅收以及其他的一系列費用，因此如何降低其成本著實是個很大的難題。目前房地產(chǎn)行業(yè)成本較高的原因主要有三種，一種是房屋本身的成本價值，包括建設成本、運營成本等，他們在整個過程中占據(jù)了相當規(guī)模的資金。第二種則是外在的客觀因素，比如市場環(huán)境、國家政策、土地價格等等，它們的變化會間接引發(fā)房屋的價值變化。第三種則是庫存房屋的遺留問題，空留房屋長期處在不利用階段會使得其本該產(chǎn)生的經(jīng)濟效益缺失，而且大大降低了資金流轉(zhuǎn)的靈活性，從整體來看不利于經(jīng)濟效益增長。對于降低產(chǎn)業(yè)成本的方法則有如下幾種：一、增強企業(yè)的創(chuàng)新能力，通過將各種資源進行優(yōu)化管理而從總體上降低產(chǎn)業(yè)的成本值，或者借助科技手段來提高效率，降低總體的成本。二、充分利用國家政策以及市場環(huán)境，努力尋找合適的立足點，把市場環(huán)境或是政策中的劣勢化為適合自身發(fā)展的優(yōu)勢，大大提高其經(jīng)濟效益。三、各地區(qū)的政府應該順應當?shù)厍闆r制訂相應的規(guī)章，直到整個降成本策略的有效實施，通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的宏觀調(diào)控和對其稅收的合理分配，促進該地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的進步。5.2.3降低杠桿率，防范金融風險由于國家對該政策的重視度并不高，導致其在相當一段時期內(nèi)沒有發(fā)揮其固有的優(yōu)勢，這就使得企業(yè)在經(jīng)濟增長的過程中缺乏對自身負債能力和償還能力的調(diào)整，不利于企業(yè)整體上的長期發(fā)展。目前去杠桿問題主要有以下幾種調(diào)整方式可供考慮：一、調(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)，講其盡可能的轉(zhuǎn)化為適合自己發(fā)展的形式，通過發(fā)行股票、員工優(yōu)惠等等方式來實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資本的轉(zhuǎn)型，從而使得其杠桿率大大降低。二、加強與外部機構(gòu)的合作，不要把自己鎖在籠子里，要面向市場，獲得更多可供流轉(zhuǎn)的資金，從而盡可能地提升本身的還債能力和負債能力。三、企業(yè)內(nèi)部應該加強管理，杜絕改革過程中部分員工貪污受賄的情況，維持企業(yè)內(nèi)部運營程序的穩(wěn)定。四、增強企業(yè)的決策能力，對市場以及國家政策的變化有一定的敏感度，根據(jù)實情盡快調(diào)整，從而在競爭激烈的同類企業(yè)中獲得優(yōu)先發(fā)展的能力。5.2.4行業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，多元化發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)自誕生起的競爭激烈度便比其他產(chǎn)業(yè)高得多，是一項高風險高收益的活動。為了在房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭中存活下來，只有單獨一種經(jīng)營方式是不夠的，必須在增強主產(chǎn)業(yè)競爭力的同時，不斷推動公司管理下的其他副產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不斷地彌補自身在發(fā)展上的不足，將自身的劣勢化為優(yōu)勢。要想使經(jīng)營結(jié)構(gòu)多元化，就需要不斷地豐富自己地經(jīng)營模式。要以自身最擅長的領域作為主要運營對象，同時不斷地推動公司掌控下與其密切相關的其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如酒店、辦公樓、房屋裝潢、娛樂場所等等，不斷地彌補自身的缺點，不斷地擴大自己的產(chǎn)業(yè)鏈，并使得各個產(chǎn)業(yè)之間相互聯(lián)系相互支撐，推動主產(chǎn)業(yè)和次產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，使自己獲得最大程度的利益。結(jié)論與展望1、結(jié)論市場環(huán)境每時每刻都在發(fā)生變化，今日的優(yōu)勢可能變成明日的劣勢，明日的劣勢也可能造就后天的優(yōu)勢。隨著國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的出臺，我國的市場進入了一次巨大規(guī)模的調(diào)整期。無數(shù)企業(yè)在這場改革中被淘汰，卻也有不少企業(yè)經(jīng)過這次改革后重獲新生。本文以A公司作為案例，通過對其本身的性質(zhì)、經(jīng)歷供給側(cè)改革前后的情況進行分析，整理歸納出目前整個房地產(chǎn)市場在供給側(cè)改革過程中的問題，并試著給出相應的解決方案。本文的研究過程和研究結(jié)果主要如下：（1）本文結(jié)合該公司在進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革期間的財務指標以及目前的權威專家針對該情況所給的專業(yè)性指標，從公司利潤水平方面、資金流動方面、貨物周轉(zhuǎn)方面、未來發(fā)展方面進行細致分析，以償債、盈利、營運、發(fā)展四個角度，結(jié)合各種因素，對A公司在供給側(cè)改革前后的財務績效進行分析、整理及歸納，從而發(fā)現(xiàn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對A公司在如上方面均起到了良性影響，對于整體的綜合實力增長起到了至關重要的作用。（2）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對A公司的影響主要體現(xiàn)在償債能力增強、盈利能力增強、營運能力增強、未來前途光明。但是不可否認存在著許多問題，比如：供給側(cè)改革后，該公司的短期償債能力日漸增強，但是公司的資金流動情況依然不盡樂觀，資金不能及時周轉(zhuǎn)；企業(yè)資金的穩(wěn)定性下降，經(jīng)營的風險性提升，因為經(jīng)營多元化而新制定的一些內(nèi)部規(guī)定不盡完善；收益的成果與改革努力的成果明顯不成正比；純收益有了一定的提高，但是從整體的房地產(chǎn)行業(yè)看來，其收益仍然低于該市場的平均水平。（3）結(jié)合供給側(cè)改革對A公司的影響，整理歸納出目前整個房地產(chǎn)市場在供給側(cè)改革過程中的問題：一、去庫存不徹底，區(qū)域差距大；二、降成本效果不明顯，利潤難漲實施；三、去杠桿速度緩慢，風險大。（4）結(jié)合整個房地產(chǎn)市場在供給側(cè)改革過程中的問題，試著提出以下幾種解決方案：一、堅持去庫存，加快存貨周轉(zhuǎn)；二、完善成本管理，提高利潤；三、降低杠桿率，防范金融風險；四、行業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，多元化發(fā)展。2、展望本文通過對供給側(cè)改革前后企業(yè)的情況進行分析，整理歸納出目前整個房地產(chǎn)市場在供給側(cè)改革過程中的問題，并試著給出相應的解決方案。但是對于很多方面的研究，比如對財務績效的研究標準仍然存在著很大的問題，而且對時政等因素的分析不甚清楚。希望以后能夠更加清晰有條理地解決這些問題。參考文獻[1]姚金棟,金海年.中國債務-如何走出高杠桿陷阱[M].北京:中信出版集團,2016.[2]賈康.中國式去杠桿-空中加油[M].北京:中國經(jīng)濟出版社,2014.[3]朱武祥.現(xiàn)代財務管理基礎[M].北京:清華大學出版社,1998.[4]洪銀興.準確認識供給側(cè)