物業(yè)項目經(jīng)理面試必備

-.z.土地使用年限：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。[2]物業(yè)各專業(yè)配備人數(shù)：專業(yè)戶數(shù)\人平米\人備注保潔120戶6000~8000秩序維護(hù)員8000根據(jù)小區(qū)面積〔巡邏〕與出入口〔門崗〕多少工程25000~30000客服300戶30000綠化8000~12000會務(wù)按實際會議要求配備四、各分項勞動效勞定額及勞動內(nèi)容如下：〔一〕工程經(jīng)理。二級效勞工程經(jīng)理按以下標(biāo)準(zhǔn)配備：

1、多層住宅每10萬平方米〔建筑面積〕配備1名工程經(jīng)理；

2、高層住宅或獨立式別墅每5萬平方米〔建筑面積〕配備1名工程經(jīng)理；

3、參考定額人數(shù)R1=物業(yè)工程總建筑面積〔平方米〕÷100000〔平方米〕×1.472?！捕晨蛻粜谌藛T。每3萬平方米配備1名客戶效勞人員，或者每300戶配備1名。參考定額人數(shù)R2=物業(yè)工程總建筑面積〔平方米〕÷30000〔平方米〕×1.472?！踩硺怯钋鍜摺y定勞動定額為：每人每天可承當(dāng)100.84層樓宇清掃工作。參考定額人數(shù)R3=物業(yè)工程總樓層數(shù)〔層〕÷100.84〔層〕×1.472?！菜摹硺怯钋逋?。測定勞動定額為：每人每天可承當(dāng)57.62層樓宇清拖工作。參考定額人數(shù)R4=物業(yè)工程總樓層數(shù)〔層〕÷57.62〔層〕×1.472?！参濉硺怯钋宀?。測定勞動定額為：每人每天可承當(dāng)62.58層樓宇清擦工作。包括樓梯間扶手、表箱、欄桿、單元門、窗臺等的擦拭。參考定額人數(shù)R5=物業(yè)工程總樓層數(shù)〔層〕÷62.58〔層〕×1.472?！擦硺怯畈Ａ鍧?。測定勞動定額為：每人每天可承當(dāng)34.48層樓宇玻璃清潔工作。因該項效勞非日常效勞，按本定額測算出具體工時后，另外記取費用。參考定額工時數(shù)G1=物業(yè)工程總樓層數(shù)〔層〕÷34.48〔層〕×每年擦玻璃次數(shù)?！财摺彻矃^(qū)域硬化地面保潔。測定勞動定額為：每人每天可承當(dāng)1.91萬平方米〔硬化地面絕對面積〕公共區(qū)域硬化地面保潔工作。參考定額人數(shù)R6=物業(yè)工程硬化地面面積〔平方米〕÷19100〔平方米〕×1.472?！舶恕彻矃^(qū)域循環(huán)保潔。測定勞動定額為：每人每天可承當(dāng)6.37萬平方米〔物業(yè)工程總體建筑面積〕公共區(qū)域循環(huán)保潔工作。包括清掃完畢后地面及綠化的循環(huán)保潔，公示牌、休閑座椅、健身器材等共用設(shè)施的擦拭等工作內(nèi)容。參考定額人數(shù)R7=物業(yè)工程總建筑面積〔平方米〕÷19100〔平方米〕×1.472?！簿拧忱暹\(yùn)。測定勞動定額為：每人每天可清運(yùn)393戶垃圾。包括垃圾收集、送達(dá)垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶及其周圍地面的清潔工作，每天清運(yùn)2次。參考定額人數(shù)R8=物業(yè)工程總戶數(shù)〔戶〕÷393〔戶〕×1

〔十〕秩序維護(hù)。秩序維護(hù)效勞的人員配備應(yīng)依據(jù)小區(qū)規(guī)模、崗位設(shè)置、監(jiān)控設(shè)施狀況、進(jìn)出口數(shù)量等主要因素。參考定額人數(shù)R9=1.472×〔主出入口數(shù)×6+次出入口數(shù)×3+〔物業(yè)工程建筑面積÷40000平方米〕×3+監(jiān)控室數(shù)×6+2名機(jī)動人員〕注：①主出入口和監(jiān)控室按每班2人配備，次出入口按每班1人配備；

②物業(yè)工程建筑面積÷40000平方米×3計算巡邏人員數(shù)量；

③"4/3〞是每個崗位設(shè)置4個班組，每天三個班次倒班；

④物業(yè)效勞合同約定的效勞標(biāo)準(zhǔn)高于本定額，按照約定效勞需要增設(shè)人員?！彩弧辰ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施設(shè)備維護(hù)人員定額數(shù)量。根據(jù)物業(yè)工程硬件配備不同，建筑物及其效勞設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員配備的最低標(biāo)準(zhǔn)不得低于每25000平方米一人，主要負(fù)責(zé)強(qiáng)電、弱電等設(shè)施設(shè)備的專業(yè)管理和維護(hù)。本標(biāo)準(zhǔn)不包括中央空調(diào)、電梯、智能化控制、通訊工程等設(shè)施設(shè)備的維護(hù)人員，物業(yè)工程內(nèi)如有以上設(shè)備，應(yīng)根據(jù)實際需求及相關(guān)行業(yè)技術(shù)要求配備專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)展維護(hù)和管理。參考定額人數(shù)R10=物業(yè)工程總建筑面積〔平方米〕÷25000〔平方米〕×1.472

〔十二〕綠化養(yǎng)護(hù)人員定額。綠化養(yǎng)護(hù)人員配備的最低標(biāo)準(zhǔn)不得低于每10000平方米〔綠化面積〕1人。如果該項效勞向?qū)I(yè)綠化維保單位外包，按照實際發(fā)生費用與專業(yè)公司結(jié)算，物業(yè)效勞企業(yè)按勞動定額配備人員時，只安排1名綠化監(jiān)管人員。參考定額人數(shù)R11=物業(yè)工程總綠化面積〔平方米〕÷10000〔平方米〕〔十三〕物業(yè)工程管理效勞人員配備總額R=R1+R2+R3+R4+R5+R6+R7+R8+R9+R10+R11〔十四〕裝修期間，人員定編上浮15%，容積率在3.0一下，上浮5%?！彩濉橙莘e率〔PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction〕又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價本錢在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。物業(yè)效勞名詞解釋：新建住宅小區(qū):是指到達(dá)一定規(guī)模,根底設(shè)施配套比擬齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。住宅小區(qū)管理:是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進(jìn)展維護(hù)、修繕及整治。物業(yè)管理:是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)承受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,對業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù),并對相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)展維護(hù)的一系列管理和效勞活動。產(chǎn)權(quán)人:指擁有全部或局部房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。業(yè)主委員會:是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。物業(yè)管理公約:是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問題達(dá)成的契約性文件。物業(yè)管理委托合同:是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理效勞與收費等問題達(dá)成的契約性文件。維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。共用部位:是指住宅主體承重構(gòu)造部位(包括根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)備設(shè)施:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建立費用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)管理效勞收費:是指物業(yè)管理單位在承受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等工程開展的日常維護(hù)、修繕、整治效勞及提供其他與居民生活相關(guān)的效勞所收取的費用。物業(yè)管理效勞收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供效勞的的性質(zhì)、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的效勞以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、費等公眾代辦性質(zhì)的效勞收費,實行政府定價或政府指導(dǎo)價;凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約效勞、除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)外,效勞收費實行經(jīng)營者定價。特約效勞:是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的效勞,如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶清掃室內(nèi)衛(wèi)生等效勞。極有可能提及的問題：※對上一份工作的總結(jié)，自我的得失〔一般會直接問你為什么離開上一份工作〕※為什么選擇萬達(dá)？〔闡述萬達(dá)讓你感受到的魅力〕※如果你做了物業(yè)經(jīng)理，你的設(shè)想或方案是什么？〔你在工作中的具體方案〕※給你一個10萬平米的住宅，你怎樣來操作，例如人員配備，目標(biāo)設(shè)定，指標(biāo)分解，危機(jī)公關(guān)?！鰹橐幻飿I(yè)經(jīng)理，你將如何與業(yè)主建立良好的互動關(guān)系?！闶侨绾螌Υ^(qū)業(yè)主委員會的成立?！鰹橐幻飿I(yè)經(jīng)理你將如何提高小區(qū)的收費率?！鰹橐幻飿I(yè)經(jīng)理你將如何建立你管理的團(tuán)隊?！鶡o私奉獻(xiàn)與有償回報本象是一種矛盾，在實際工作中你是如何對待與取舍.※ISO9001：2000質(zhì)量認(rèn)證體系，在行業(yè)中被視為公司品牌的象征，但在實際工作中可操作性不強(qiáng)，甚至變的繁瑣。你是如何對待ISO質(zhì)量體系在實操中的利與弊?！鰹橐幻飿I(yè)經(jīng)理，當(dāng)年從*種途徑獲知有*些業(yè)主將在小區(qū)集中鬧事，你將采取什么預(yù)防措施，如何處理？※做為一名物業(yè)經(jīng)理，你將如何提高員工的責(zé)任心與執(zhí)行力?！闶侨绾螌Υ蛻粜诠芾砉ぷ?。※做為一名物業(yè)經(jīng)理你將通過什么樣的績效考核制度來提高員工的執(zhí)行力。※你為何離開現(xiàn)在的公司。※談?wù)勀阍?jīng)工