上海新天地分析課件

舊城更新——以上海新天地為例第六組主講人：徐暢組員：鄭云淼周佳武許鳳姣徐暢舊城更新——以上海新天地為例第六組主講人：徐暢1目錄舊城改造概念“新天地”改造的動機及項目定位“新天地”規(guī)劃方案“新天地”開發(fā)模式總結目錄舊城改造概念2舊城改造舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。舊城改造舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的3舊城改造類型類型一：城市中心區(qū)——功能多元，高端引領類型二：歷史文化區(qū)——維系文脈，挖掘價值類型三：混合居住區(qū)——配合政府，統(tǒng)籌操作類型四：城市邊緣區(qū)——城鄉(xiāng)一體，建管并重類型五：工業(yè)聚集區(qū)——依托基礎，發(fā)揮特色舊城改造類型類型一：城市中心區(qū)——功能多元，高端引領4上海新天地一種特殊的延存城市肌理和符號的改造模式上5新天地開發(fā)改造的5個理念◆昨天是今天的歷史，明天是今天的創(chuàng)造。◆昨天，明天，相會在今天……◆重現(xiàn)凝固在建筑上的上海歷史文化。◆“保留舊的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到：歷史是怎樣前進的。”◆策略性城市規(guī)劃，即：適當劃分城市各區(qū)域的功能以利未來的自然發(fā)展，投資建設一流基礎設施以滿足投資者與居民的需要，創(chuàng)造符合國際行政人員要求的優(yōu)良生活及工作環(huán)境，通過建設人文環(huán)境（新天地）和自然環(huán)境（太平橋綠地），把整個環(huán)境營造好。新天地開發(fā)改造的5個理念◆昨天是今天的歷史，明天是今天的創(chuàng)造6開發(fā)目的：以上海近代建筑的標志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。項目取名：“新天地”源于“一大”的靈感，“一”“大”合起來是個“天”字，與天對應的是“地”。開發(fā)目的：以上海近代建筑的標志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改變7上海新天地分析課件8新天地開發(fā)的動機政府動機可以歸納為尋求城市利益、政府利益和人民利益的綜合發(fā)展。政府動機政府利益城市利益人民利益優(yōu)化功能空間改善城市環(huán)境保護歷史建筑獲得土地出讓金轉嫁基礎建設設施改善人民居住條件保障人民利益分配維護社會公平穩(wěn)定綜合利益最大化舊城改造新天地開發(fā)的動機政府動機可以歸納為尋求城市利益、政府利益和人9開發(fā)商動機開發(fā)商動機是追求資本增值。資本利潤最大化舊城改造開發(fā)商動機開發(fā)商動機是追求資本增值。資本利潤最大化舊城改造10居民動機居民動機是追求個人利益最大化。舊城改造獲取空間增值利益改善居住條件提升城市環(huán)境質量及品位個人利益最大化居民動機居民動機是追求個人利益最大化。舊城改造獲取空間增值利11空間生產的行為政府居民開發(fā)商管理、合作配合、合作舊城改造規(guī)劃、政策決策管理、保障服從開發(fā)、建設提供補償讓出空間遷搬空間生產的行為政府居民開發(fā)商管理、合作配合、合作舊城改造規(guī)劃12空間生產的行為過程體現(xiàn)了各方主體的地位及其利益表達。這就造成了行為主體地位不平等，限制了居民利益表達的權利，減弱了居民對城市空間的影響力。

在我國當前的政治經濟結構和社會生產方式下，三方主體在城市空間生產過程中的影響力和權力有顯著差別。政府在城市發(fā)展過程中兼具管理者和參與者兩種角色，與開發(fā)商聯(lián)合構成“城市增長聯(lián)盟”的主體，共同主導著轉型期的中國城市空間生產過程，政府需要在開發(fā)商的資本協(xié)助下推進舊城改造，而開發(fā)商則需要在政府的支持下達到其利潤最大化的目標，合作的共同目標是推動舊城改造并從中獲益。政府與開發(fā)商處于影響力和權力的強勢地位，決定了空間生產的結果?？臻g生產的行為過程體現(xiàn)了各方主體的地位及其利益表達。13第一階段：綜合性時尚場所

第一階段主要強調綜合性，目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。瑞安認為新天地應該有一個明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。項目定位第一階段：綜合性時尚場所

第一階段主要強調14第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”

瑞安的出發(fā)點是做綜合性的商業(yè)場所，后漸漸明確為做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一個平面的MALL。

石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一個理所當然的主題，“都市旅游”。瑞安設想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”

瑞安的出發(fā)點是做綜15第三階段：順應潮流與國際接軌

上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設計成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。第三階段：順應潮流與國際接軌

上海不僅僅是16此定位是根據(jù)預計的三個階段的市場把握、及發(fā)展事態(tài)規(guī)劃，三個階段的定位必須符合三個層次的發(fā)展，可因市場環(huán)境發(fā)生變化而調整。上海新天地分析課件17項目指標占地面積：約3萬平方米建筑面積：5.56萬平方米建筑覆蓋率：56%開發(fā)商：香港瑞安集團規(guī)劃顧問：本杰明?伍德建筑顧問：新加坡日建設計事務所、上海同濟大學建筑設計研究院日均客流量：約2萬人次，周末節(jié)假日達到3萬人次項目指標占地面積：約3萬平方米18D企業(yè)天地E瑞安總部大樓B翠湖天地C上海新天地A太平橋人工湖綠地D企業(yè)天地E瑞安總部大樓B翠湖天地C上海新天地A太平橋人工湖19上海新天地分析課件20地理區(qū)位

上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。上海市黃浦區(qū)太倉路181弄。是原來的法租界1914年第三次擴建的舊式里弄住宅。北至太倉路。地理區(qū)位上海新天地坐落在市中心，淮海中路南21總體規(guī)劃C2新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項目總占地：52公頃總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃顧問：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)開發(fā)商：香港瑞安集團

前期投資：前期總投資14億元，動遷費6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個，原居住人口7萬人總體規(guī)劃C2新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。22上海新天地分析課件23從空間形態(tài)和尺度上來說,新天地是以老建筑改造和更新利用的商業(yè)街,在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空間相對比較小,設計者通過在南區(qū)和北區(qū)中間加入一條相對寬大的步行街,分為南區(qū)和北區(qū)。從空間形態(tài)和尺度上來說,新天地是以老建筑改造和24布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色

南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。

南里建成了一座總樓集購物、娛樂、休閑的中心，進駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色

南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫25北里由多幢石庫門老房子所組成，并結合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結歷史文化與藝術的城市風景線。

新天地中部的興業(yè)路為中國共產黨第一次代表大會（「一大」）會址所在,辟為步行街。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結合了現(xiàn)26“舊瓶裝新酒”外觀修復內部改造在基本上不改動其外型的前提下，改善建筑內部條件?！芭f瓶裝新酒”外觀修復內部改造在基本上不改動其外型的27業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析28上海新天地分析課件29業(yè)態(tài)組合特點國際化、時尚化、流行化、多元化、休閑化、藝術化上海時裝周業(yè)態(tài)組合特點國際化、時尚化、流行化、多元化、休閑化、藝術化上30運營模式：只租不賣，管理與經營分離

上海新天地通過強大的招商運營能力，吸納國際頂級品牌入駐。新天地不僅對入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個自身的宣傳推廣計劃，而且月月都要有，這樣新天地幾乎天天都有推廣活動。

這樣做的好處有：對內——統(tǒng)一的運營管理

對外——統(tǒng)一的社會形象運營模式：只租不賣，管理與經營分離上海新天地通31上海新天地項目總結項目內容基本情況總占地面積52萬㎡，分四大功能區(qū)，以住宅、商貿、娛樂、辦公為主運作方式完全市場化運作改造主體由香港瑞安集團主導開發(fā)，涉及到拆遷改造的新天地部分，由股份公司協(xié)助拆遷并占有新天地項目3%的權益容積率變化原容積率1左右，改造后提升到3拆賠比采用現(xiàn)金補償，折算成拆賠比在1:1左右安置方式全部作價補償，原居民不返遷社會效益啟動項目成為上海新地標，明顯提升區(qū)域地位、完善區(qū)域功能經濟效益采用先經營后盈利的思路，通過啟動項目的成功經營，使區(qū)域增值明顯，經濟效益已從住宅、寫字樓的銷售中得到體現(xiàn)；開發(fā)商瑞安集團獲利頗豐，本來在香港公司還排名20幾名，如今揚眉吐氣，己經躍居前10名了。上海新天地項目總結項目內容基本情況總占地面積52萬㎡，分四大32新天地項目開發(fā)模式總結：

能夠形成溢價的產品與較高市場風險的產品后期開發(fā)時間01.1-01.600.初-02.902.06發(fā)售-20.12入住03.10建成開發(fā)步驟湖心綠地商業(yè)住宅寫字樓規(guī)模4.4萬平方米6萬平方米68萬平方米50萬平方米對項目價值抬升的貢獻填補綠脈空缺，提升居住環(huán)境價值。

羅康瑞以公益性質的人工湖、綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地以建筑為載體傳承上海歷史文化風貌中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動房地產地價提升節(jié)省后期營銷費用回收投資，賺取利潤，實現(xiàn)項目溢價地段成熟具備高端商務形成的條件淮海中路東段中央商務區(qū)的擴展進一步抬升后期住宅的投資價值環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價值；高檔住宅獲取溢價，區(qū)域成熟后，實現(xiàn)寫字樓價值最大化最終把新天地拉進上海的核心新天地項目開發(fā)模式總結：

能夠形成溢價的產品與較高市場風險的33小結如今,新天地早己成為一個時尚的商業(yè)地標,嚴格意義上說,新天地模式并不能算是石庫門的保護方式,這種模式更多是在文化符號的延續(xù)傳承上作了嘗試?！靶绿斓亍辈皇窃鷳B(tài)的石庫門里弄,它是造出來的天地,是地塊開發(fā)的一種模式?！靶绿斓亍蹦Ｊ狡鋵嵤且环NSHOPPINGMALL的模式。居民的意愿基本沒有體現(xiàn)。小結如今,新天地早己成為一個時尚的商業(yè)地標,嚴格意義上說,34超大規(guī)模購物中心（SHOPPINGMALL）超大規(guī)模購物中心(SHOPPINGMALL)產生于二十世紀初，五六十年代在美國等發(fā)達國家盛行，掀起了商業(yè)經營方式的新浪潮，并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經營模式與完美的環(huán)境配套設施而風靡歐、美、日及東南亞國家。SHOPPINGMALL的定義是：“大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的聚合體?！盨hopping—mall跟百貨商場最大的區(qū)別就是，shopping—mall經營的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場里經營的是各種各樣的品牌。一個完整意義上的shopping－mall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。超大規(guī)模購物中心（SHOPPINGMALL）超大規(guī)模購物中35上海新天地shoppingmall規(guī)?！?guī)模并不算大上海新天地占地面積3萬平方米，總建筑面積6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。選址——以高檔住宅支撐新天地位于上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個良好的高起點。模式——管理者與經營者分離上海新天地只租不賣盈利——以房地產來帶動上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項目的一部分。

投資方在意的是與商鋪新天地相配套的住宅房地產的開發(fā)銷售。

上海新天地shoppingmall36上海新天地成功的原因

觀念的進步

以往社會大眾認為歷史保護是政府的工作。其實新天地的開發(fā)模式就是房地產的開發(fā)，著重的是再生里弄生活形態(tài)帶來的商業(yè)利益，也是因為這樣的考慮，帶來了歷史建筑保護的機會。從傳統(tǒng)建筑保護的概念與方法看，新天地帶動了地區(qū)的開發(fā)熱潮與歷史保護新點子，為政府帶來了效益。上海新天地成功的原因觀念的進步37手法的創(chuàng)新

瑞安集團掌握了契機，采用的作法是保留建筑物的表層，改變內部的結構與使用機能，類似法國巴黎對于城市舊建筑的做法。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫門居住文化。手法的創(chuàng)新瑞安集團掌握了契機，采用的作法是保留建筑物38優(yōu)越的區(qū)位不但擁有先天的傳統(tǒng)文化元素，而且擁有濃厚的商業(yè)、商務氛圍，便于集聚城市中最有活力的人群。統(tǒng)一的開發(fā)統(tǒng)一的開發(fā)主體保證開發(fā)理念的全面貫徹和實施優(yōu)越的區(qū)位不但擁有先天的傳統(tǒng)文化元素，而且擁有濃厚的39多贏的局面瑞安集團因為保留中共第一會址和大片舊里弄住宅，有更好的利基與政府商議，要求給予更好的投資條件，不管是增加容積，容積轉移，以興建高樓，創(chuàng)造商機，或徹底修建里弄，以增添觀光據(jù)點，有了更好的投資效益；政府因為解決了里弄窳[yǔ]陋問題，增加更多的綠地、水景公園，以及因城市開發(fā)帶來豐碩的稅收、租金與地區(qū)整體發(fā)展而受益；社會大眾及國內外旅客也因為有了獨特的、更新的、更好的旅游據(jù)點而受益多贏的局面瑞安集團因為保留中共第一會址和大片舊里弄住宅，有更40上海新天地開發(fā)模式“瘋狂”的開發(fā)理念——新不如舊“痛苦“的蛻變——形似神似的修復，注入新生命（鋪設地下管道等）宣揚繁華物質的人文技巧——項目定位，經營足夠的消費支撐”賠本賺吆喝“的經營訣竅——招商只招最好的，先養(yǎng)人氣再賺錢上海新天地開發(fā)模式“瘋狂”的開發(fā)理念——新不如舊41謝謝觀賞謝謝觀賞42舊城更新——以上海新天地為例第六組主講人：徐暢組員：鄭云淼周佳武許鳳姣徐暢舊城更新——以上海新天地為例第六組主講人：徐暢43目錄舊城改造概念“新天地”改造的動機及項目定位“新天地”規(guī)劃方案“新天地”開發(fā)模式總結目錄舊城改造概念44舊城改造舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。舊城改造舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的45舊城改造類型類型一：城市中心區(qū)——功能多元，高端引領類型二：歷史文化區(qū)——維系文脈，挖掘價值類型三：混合居住區(qū)——配合政府，統(tǒng)籌操作類型四：城市邊緣區(qū)——城鄉(xiāng)一體，建管并重類型五：工業(yè)聚集區(qū)——依托基礎，發(fā)揮特色舊城改造類型類型一：城市中心區(qū)——功能多元，高端引領46上海新天地一種特殊的延存城市肌理和符號的改造模式上47新天地開發(fā)改造的5個理念◆昨天是今天的歷史，明天是今天的創(chuàng)造?！糇蛱欤魈?，相會在今天……◆重現(xiàn)凝固在建筑上的上海歷史文化?！簟氨Ａ襞f的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到：歷史是怎樣前進的?！薄舨呗孕猿鞘幸?guī)劃，即：適當劃分城市各區(qū)域的功能以利未來的自然發(fā)展，投資建設一流基礎設施以滿足投資者與居民的需要，創(chuàng)造符合國際行政人員要求的優(yōu)良生活及工作環(huán)境，通過建設人文環(huán)境（新天地）和自然環(huán)境（太平橋綠地），把整個環(huán)境營造好。新天地開發(fā)改造的5個理念◆昨天是今天的歷史，明天是今天的創(chuàng)造48開發(fā)目的：以上海近代建筑的標志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。項目取名：“新天地”源于“一大”的靈感，“一”“大”合起來是個“天”字，與天對應的是“地”。開發(fā)目的：以上海近代建筑的標志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改變49上海新天地分析課件50新天地開發(fā)的動機政府動機可以歸納為尋求城市利益、政府利益和人民利益的綜合發(fā)展。政府動機政府利益城市利益人民利益優(yōu)化功能空間改善城市環(huán)境保護歷史建筑獲得土地出讓金轉嫁基礎建設設施改善人民居住條件保障人民利益分配維護社會公平穩(wěn)定綜合利益最大化舊城改造新天地開發(fā)的動機政府動機可以歸納為尋求城市利益、政府利益和人51開發(fā)商動機開發(fā)商動機是追求資本增值。資本利潤最大化舊城改造開發(fā)商動機開發(fā)商動機是追求資本增值。資本利潤最大化舊城改造52居民動機居民動機是追求個人利益最大化。舊城改造獲取空間增值利益改善居住條件提升城市環(huán)境質量及品位個人利益最大化居民動機居民動機是追求個人利益最大化。舊城改造獲取空間增值利53空間生產的行為政府居民開發(fā)商管理、合作配合、合作舊城改造規(guī)劃、政策決策管理、保障服從開發(fā)、建設提供補償讓出空間遷搬空間生產的行為政府居民開發(fā)商管理、合作配合、合作舊城改造規(guī)劃54空間生產的行為過程體現(xiàn)了各方主體的地位及其利益表達。這就造成了行為主體地位不平等，限制了居民利益表達的權利，減弱了居民對城市空間的影響力。

在我國當前的政治經濟結構和社會生產方式下，三方主體在城市空間生產過程中的影響力和權力有顯著差別。政府在城市發(fā)展過程中兼具管理者和參與者兩種角色，與開發(fā)商聯(lián)合構成“城市增長聯(lián)盟”的主體，共同主導著轉型期的中國城市空間生產過程，政府需要在開發(fā)商的資本協(xié)助下推進舊城改造，而開發(fā)商則需要在政府的支持下達到其利潤最大化的目標，合作的共同目標是推動舊城改造并從中獲益。政府與開發(fā)商處于影響力和權力的強勢地位，決定了空間生產的結果?？臻g生產的行為過程體現(xiàn)了各方主體的地位及其利益表達。55第一階段：綜合性時尚場所

第一階段主要強調綜合性，目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。瑞安認為新天地應該有一個明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。項目定位第一階段：綜合性時尚場所

第一階段主要強調56第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”

瑞安的出發(fā)點是做綜合性的商業(yè)場所，后漸漸明確為做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一個平面的MALL。

石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一個理所當然的主題，“都市旅游”。瑞安設想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”

瑞安的出發(fā)點是做綜57第三階段：順應潮流與國際接軌

上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設計成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。第三階段：順應潮流與國際接軌

上海不僅僅是58此定位是根據(jù)預計的三個階段的市場把握、及發(fā)展事態(tài)規(guī)劃，三個階段的定位必須符合三個層次的發(fā)展，可因市場環(huán)境發(fā)生變化而調整。上海新天地分析課件59項目指標占地面積：約3萬平方米建筑面積：5.56萬平方米建筑覆蓋率：56%開發(fā)商：香港瑞安集團規(guī)劃顧問：本杰明?伍德建筑顧問：新加坡日建設計事務所、上海同濟大學建筑設計研究院日均客流量：約2萬人次，周末節(jié)假日達到3萬人次項目指標占地面積：約3萬平方米60D企業(yè)天地E瑞安總部大樓B翠湖天地C上海新天地A太平橋人工湖綠地D企業(yè)天地E瑞安總部大樓B翠湖天地C上海新天地A太平橋人工湖61上海新天地分析課件62地理區(qū)位

上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。上海市黃浦區(qū)太倉路181弄。是原來的法租界1914年第三次擴建的舊式里弄住宅。北至太倉路。地理區(qū)位上海新天地坐落在市中心，淮海中路南63總體規(guī)劃C2新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項目總占地：52公頃總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃顧問：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)開發(fā)商：香港瑞安集團

前期投資：前期總投資14億元，動遷費6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個，原居住人口7萬人總體規(guī)劃C2新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。64上海新天地分析課件65從空間形態(tài)和尺度上來說,新天地是以老建筑改造和更新利用的商業(yè)街,在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空間相對比較小,設計者通過在南區(qū)和北區(qū)中間加入一條相對寬大的步行街,分為南區(qū)和北區(qū)。從空間形態(tài)和尺度上來說,新天地是以老建筑改造和66布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色

南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。

南里建成了一座總樓集購物、娛樂、休閑的中心，進駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色

南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫67北里由多幢石庫門老房子所組成，并結合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結歷史文化與藝術的城市風景線。

新天地中部的興業(yè)路為中國共產黨第一次代表大會（「一大」）會址所在,辟為步行街。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結合了現(xiàn)68“舊瓶裝新酒”外觀修復內部改造在基本上不改動其外型的前提下，改善建筑內部條件?！芭f瓶裝新酒”外觀修復內部改造在基本上不改動其外型的69業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析70上海新天地分析課件71業(yè)態(tài)組合特點國際化、時尚化、流行化、多元化、休閑化、藝術化上海時裝周業(yè)態(tài)組合特點國際化、時尚化、流行化、多元化、休閑化、藝術化上72運營模式：只租不賣，管理與經營分離

上海新天地通過強大的招商運營能力，吸納國際頂級品牌入駐。新天地不僅對入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個自身的宣傳推廣計劃，而且月月都要有，這樣新天地幾乎天天都有推廣活動。

這樣做的好處有：對內——統(tǒng)一的運營管理

對外——統(tǒng)一的社會形象運營模式：只租不賣，管理與經營分離上海新天地通73上海新天地項目總結項目內容基本情況總占地面積52萬㎡，分四大功能區(qū)，以住宅、商貿、娛樂、辦公為主運作方式完全市場化運作改造主體由香港瑞安集團主導開發(fā)，涉及到拆遷改造的新天地部分，由股份公司協(xié)助拆遷并占有新天地項目3%的權益容積率變化原容積率1左右，改造后提升到3拆賠比采用現(xiàn)金補償，折算成拆賠比在1:1左右安置方式全部作價補償，原居民不返遷社會效益啟動項目成為上海新地標，明顯提升區(qū)域地位、完善區(qū)域功能經濟效益采用先經營后盈利的思路，通過啟動項目的成功經營，使區(qū)域增值明顯，經濟效益已從住宅、寫字樓的銷售中得到體現(xiàn)；開發(fā)商瑞安集團獲利頗豐，本來在香港公司還排名20幾名，如今揚眉吐氣，己經躍居前10名了。上海新天地項目總結項目內容基本情況總占地面積52萬㎡，分四大74新天地項目開發(fā)模式總結：

能夠形成溢價的產品與較高市場風險的產品后期開發(fā)時間01.1-01.600.初-02.902.06發(fā)售-20.12入住03.10建成開發(fā)步驟湖心綠地商業(yè)住宅寫字樓規(guī)模4.4萬平方米6萬平方米68萬平方米50萬平方米對項目價值抬升的貢獻填補綠脈空缺，提升居住環(huán)境價值。

羅康瑞以公益性質的人工湖、綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地以建筑為載體傳承上海歷史文化風貌中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動房地產地價提升節(jié)省后期營銷費用回收投資，賺取利潤，實現(xiàn)項目溢價地段成熟具備高端商務形成的條件淮海中路東段中央商務區(qū)的擴展進一步抬升后期住宅的投資價值環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價值；高檔住宅獲取溢價，區(qū)域成熟后，實現(xiàn)寫字樓價值最大化最終把新天地拉進上海的核心新天地項目開發(fā)模式總結：

能夠形成溢價的產品與較高市場風險的75小結如今,新天地早己成為一個時尚的商業(yè)地標,嚴格意義上說,新天地模式并不能算是石庫門的保護方式,這種模式更多是在文化符號的延續(xù)傳承上作了嘗試。“新天地”不是原生態(tài)的石庫門里弄,它是造出來的天地,是地塊開發(fā)的一種模式?！靶绿斓亍蹦Ｊ狡鋵嵤且环NSHOPPINGMALL的模式。居民的意愿基本沒有體現(xiàn)。小結如今,新天地早己成為一個時尚的商業(yè)地標,嚴格意義上說,76超大規(guī)模購物中心（SHOPPINGMALL）超大規(guī)模購物中心(SHOPPINGMALL)產生于二十世紀初，五六十年代在美國等發(fā)達國家盛行，掀起了商業(yè)經營方式的新浪潮，并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經營模式與完美的環(huán)境配套設施而風靡歐、美、日及東南亞國家。SHOPPINGMALL的定義