美國房地產(chǎn)科技公司研究-Redfin顛覆性革新美國房產(chǎn)交易之路

一、公司概述Red?n是一家在線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，以打造優(yōu)質(zhì)的一站式房產(chǎn)服務(wù)平臺為目標(biāo)。Red?n成立于2004年，創(chuàng)業(yè)初期便著手打造自己的經(jīng)紀(jì)團隊，是在線數(shù)字媒體和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商的深度融合。一方場，擁為1.15%。近兩年來，Red?n通過并購新增了租賃業(yè)務(wù)、整合提升了貸款業(yè)務(wù)，Red?nNow在iBuyer領(lǐng)域大展拳腳，積極向多元化房產(chǎn)服務(wù)平臺轉(zhuǎn)型。二、創(chuàng)始人及創(chuàng)業(yè)背景Red?n的創(chuàng)立來自于創(chuàng)始人DavidEraker一次糟糕的購房體驗。技術(shù)改善房地產(chǎn)交易體驗和交易成本。2002年10月，Red?n的前身ApplianceComputingInc成立。在位于西雅圖國會山附近的公寓里，Eraker和他的畢業(yè)于耶魯大學(xué)以前。DavidSelinger，曾領(lǐng)導(dǎo)Amazon數(shù)據(jù)挖掘和個性化團隊-linger幫助建立了Red?n的地圖和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析引擎。-1-這一地圖找房的網(wǎng)站2004年上線，通過互動地圖顯示西雅圖地專利。這一嘗試奠定了Red?n顛覆式革新房地產(chǎn)行業(yè)的基因，此后該行業(yè)的諸多技術(shù)和創(chuàng)新都來源于Red?n。雖說三位創(chuàng)始人對Red?n的創(chuàng)立和企業(yè)基因的形成功不可沒，但也在公司獲得B輪融資后退出。2006年1月，GlennKelman被任命為Red?n的首席執(zhí)行官，接替Eraker。因此，真正把Red?n構(gòu)想落地并推動公司成功壯大的，是這位后加入公司但對房地產(chǎn)行三、發(fā)展歷程3.1世紀(jì)之初磨拳霍霍美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展，形成了一套基于地這套體系包含持證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房源分享系統(tǒng)、以及相關(guān)行業(yè)法規(guī)和服務(wù)。圖：傳統(tǒng)的基于MLS的房產(chǎn)交易信息交換買方經(jīng)紀(jì)人賣方經(jīng)紀(jì)人買方賣方買方經(jīng)紀(jì)人賣方經(jīng)紀(jì)人MLS買方賣方買方經(jīng)紀(jì)人賣方經(jīng)紀(jì)人買方賣方-2-在互聯(lián)網(wǎng)方興未艾的世紀(jì)之初，房地產(chǎn)交易開始向線上滲透。幾十年后的2012年，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會報告指出有90%的購年達(dá)到97%，線上搜房看房已成普遍的習(xí)慣。在眾多互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)企業(yè)中，總部位于西雅圖的Zillow和Red?n、家企業(yè)中有三家頗有淵源。圖：2021年10月美國前十房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問量（單位:百萬）3.2起點相似路徑差異Red?n創(chuàng)始人DavidEraker和Trulia的共同創(chuàng)始人SamiInkinen曾-pedia的創(chuàng)始人RichBarton聯(lián)系了Eraker，Barton與其合伙人在-3-Barton在2004年年底創(chuàng)建網(wǎng)站Zillow。因此可以說，Zillow和REDFIN創(chuàng)始人DAVIDERAKER互為鄰居，Eraker與Inkinen分享商業(yè)計劃BARTON邀請ERAKER見面討論購買項目TRULIA共同創(chuàng)始人SAMIINKINENZILLOW創(chuàng)始人RICHBARTON實際上，Zillow、Trulia、以及R都選擇了與傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)齊頭并進的、輕資產(chǎn)的商業(yè)模式。他們僅運作純數(shù)字業(yè)務(wù)，將各地房源進行網(wǎng)絡(luò)展示，本質(zhì)上是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的廣告網(wǎng)站，不參與線下交易。這種商業(yè)模式順應(yīng)傳統(tǒng)，而不是對抗它。這使得Zillow和Trulia成立不久便能以很高的估值募集到數(shù)千萬風(fēng)險投資，Zillow成立不到7年便成功在納斯達(dá)克上市。唯有Red?n選擇了對抗所有傳統(tǒng)，嘗試從顛覆行業(yè)的路徑中找尋一種可行模式，這使得其發(fā)展之路異?？部?。Red?n希望把在線媒體和經(jīng)紀(jì)公司做深度融合，因此早期便開始雇傭自己的經(jīng)紀(jì)人，直接與買家和賣家合作。2006年當(dāng)Kelman接替CEO職位時，-4-是傳統(tǒng)的3%傭傭3.3變革遇挫因勢利導(dǎo)這種破壞式的收費方式確實降低了買賣雙方的交易成本。Kelman原本認(rèn)為這種方法能夠解決委托、外幾家網(wǎng)站慢得多。在創(chuàng)立12年后的2016年，在其大本營西雅為了適應(yīng)市場，Red?n不得不做出相應(yīng)改變。首先公司明確購房者的確需要更多實地的看房體驗，因此雇傭了更多的經(jīng)紀(jì)人來協(xié)助客戶完成選房和交易流程中的各個步驟。其次公司放棄了消費者厭惡的房屋參觀費，采納傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人的傭加，返還比例逐漸降低。勢，在其人手不足或尚未拓展到的區(qū)域推出合作經(jīng)紀(jì)項目PartnerAgent，在交易完成后抽成。-5-3.4不忘初心砥礪前行除了區(qū)別于傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)雇傭模式，公司內(nèi)部繼續(xù)執(zhí)行去中心化運營，把傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人的工作進一步細(xì)分：持證經(jīng)紀(jì)人只負(fù)責(zé)幫客戶選房、帶看、出價等傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人最核心的工作；Red?n的經(jīng)紀(jì)人配對；本市場認(rèn)可，但Red?n初心不改，堅持做著與眾不同的事情。2002年ApplianceComputingInc.成立。2004年網(wǎng)站上線，成為首個推出地圖找房服務(wù)的公司。-6-2006年ApplianceComputingInc.正式更名Red?n；雇傭了首個2008年灣區(qū)開啟業(yè)務(wù)。Red?n允許房主直接上傳房源，成為首個MLS房源與個人房源結(jié)合的網(wǎng)站；業(yè)務(wù)拓展至芝加哥。2009年發(fā)布手機APP，推出經(jīng)紀(jì)人工具AgentTools。2010年推出在線交易室DealRoom，通過托管指導(dǎo)買家客戶。2012年推出及時更新服務(wù)InstantUpdates，實時提醒購房者房源信息變動。2013年市場認(rèn)可；業(yè)務(wù)拓展至夏洛2014年推出3DWalkthrough在線看房功能，收購房屋周邊信息提供商WalkScore。服務(wù)區(qū)域占全美人口比例43%。2015年推出BookItNow,SharedSearch,LastCall等功能，發(fā)布房地產(chǎn)需求指數(shù)。2017年于納斯達(dá)克上市，股票代碼RDFN；上線Red?nNow，加入iBuyer陣營。2019年再次推出12年前折戟的Red?nDirect功能，讓沒有代過Red?n網(wǎng)站報價購房。-7-四、融資、上市及股價走勢Red?n在上市前共經(jīng)歷了7輪融資，最早一輪始于2015年9月，MadronaVenture-mentCompanyTigerGlobal和T.RowePriceAssociates領(lǐng)投，投后估值4.6億為是為公司進行IPO做準(zhǔn)備。估值宣發(fā)日期融資活動投資人2005年9月2006年1月A-1輪A-2輪0.771.25MadronaVentureGroupMadronaVentureGroupMadronaVentureGroup,VulcanCapital,BEVCapital,TheHillmanCompany2006年5月2007年7月2009年11月B輪C輪D輪8214656MadronaVentureGroup,VulcanCapital,Threshold,BEVCapital,TheHillmanCompany12MadronaVentureGroup,GreylockPartners,VulcanCapital,Threshold,TheHillmanCompany10.27MadronaVentureGroup,GreylockPartners,GlobespanCapitalPartners,VulcanCapital,Threshold,TuesdayCapital2011年10月2013年11月2014年12月E輪F輪G輪14.9250209460696MadronaVentureGroup,GreylockPartners,T.RowePrice,GlobespanCapitalPartners,TigerGlobalMan-agement,VulcanCapital,Threshold,TheHillmanCompany,AustinLigon,TuesdayCapitalT.RowePrice,WellingtonManage-ment,TigerGlobalManagement,GlynnCapitalManagement,AnnoxCapital,BrooksBrothers70.99-8-2017年7月28日，Red?n于美國納斯達(dá)克上市，IPO發(fā)行價為1544.7%。從Eraker創(chuàng)辦ApplianceComputingInc.到Red?n上市總共歷時15年。資人遠(yuǎn)離地產(chǎn)股，包括Red?n、Zillow、Compass在內(nèi)的地產(chǎn)股*來源：GoogleFinance-9-五、商業(yè)模式分別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（RealEstateServices）,房產(chǎn)直購轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)（Properties），房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)（Rentals），貸款業(yè)務(wù)（Mortgage），和其他業(yè)務(wù)（Other）。2021年Red?n總收入業(yè)務(wù)收入8.81億，租賃業(yè)務(wù)收入1.22億，貸款業(yè)務(wù)收入1981萬，其他業(yè)務(wù)收入1361萬，各項業(yè)務(wù)分別占比47%，45.8%，6.3%，1%，0.8%。2021年Redfin五大業(yè)務(wù)收入占比房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)直購轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)貸款業(yè)務(wù)47.0%45.8%6.3%1.0%其他業(yè)務(wù)0.8%5.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是Red?n的立身之本。從創(chuàng)立伊始，Red?n就沒想過做純數(shù)字網(wǎng)站，。實踐中，為，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)又增設(shè)了和第三方經(jīng)紀(jì)人的合作。以2021年收入來看，自營業(yè)務(wù)收入占整個經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的94%，第三方合作收入占比6%，這一比例在過去5年基本保持穩(wěn)定。整體經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)過去5保持較高收入增速，2021年增速最高達(dá)到38.7%，最低為2019年的21.1%。截止21年底Red?n自營團隊-10-經(jīng)紀(jì)人2016-2021年Redfin房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成及增速單位：百萬美元1000900800700600500400300200100040%35%30%25%20%15%10%5%0%201620172018201920202021自營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（Brokerage）合作經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（Partner）合計增速圖：Redfin經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)全美市場占有率（按成交額）-11-5.2直購轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)房產(chǎn)直購轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)Red?nNow是Red?n增速最快的業(yè)務(wù)，近幾年市場關(guān)注度頗高，俗稱iBuyer業(yè)務(wù)。起初為公司的一項實驗，于2017年1月在南加州部分地區(qū)開始，6月擴展至圣地亞哥，2018年以后增Red?nNow,賣家可在48小時內(nèi)獲得Red?n報價，若賣家接受報價，家信任提供了幫助。2017年Red?n已超越經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成為Red?n的第一大收入來源。RedfinNow業(yè)務(wù)收入和增速（美金）10009008007006005004003002001000500%450%400%350%300%250%200%150%100%50%881435%329%320%241210450%10-13%-50%20172018201920202021收入（百萬）增速-12-5.3租賃業(yè)務(wù)Red?n于2021年4月2日以6.08億美金現(xiàn)金全資收購RentPathHoldings,Inc.，大的公司旗下有ApartmentG,R,R三個專注于房屋租賃的網(wǎng)站。實際上Red?n是同類型網(wǎng)站中較晚進入租賃業(yè)務(wù)的公司。超過三分之一的美國成年人選擇租房，其全年收入的6.3%。5.4貸款業(yè)務(wù)Red?nMortgage是Red?n的全資子公司，2017年創(chuàng)立，2022大在抵押貸款領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，Red?n于2022年4月1日以1.378億購。交易完成后，Red?n將結(jié)束其Red?nMortgage業(yè)務(wù)，并整合BayEquity旗下的所有貸款業(yè)務(wù)。-13-BayEquity在42個州獲得許可，擁有約1200名員工，2021年完業(yè)務(wù)與BayEquity的全方位抵押貸款業(yè)務(wù)的結(jié)合加速了Red?n的圖：2020年Redfin貸款及產(chǎn)權(quán)服務(wù)成果5.5其他業(yè)務(wù)除以上業(yè)務(wù)外，Red?n亦在嘗試業(yè)務(wù)的縱向拓展或是房產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)權(quán)子公司Title交易各方在線完成交易，即將線下的“closing”搬到線上。2020-14-其他業(yè)務(wù)中，Red?nDirect是一項創(chuàng)舉，在Red?n成立之初的折戟。如果說Red?n的第一次變革是通過整合地圖、列表和流不準(zhǔn)備大刀闊斧的和傳統(tǒng)對立，而是委婉的聲稱該計劃目標(biāo)是為在Red?n售房的賣家獲得更多優(yōu)惠，不會擴展到其大部分房源，只是為人們提供多一種購房方式。若這項業(yè)務(wù)獲得成功，美國傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場或?qū)⒂瓉砣娓母?。圖：RedfinDirect收費與傳統(tǒng)代理傭金的對比押貸款、產(chǎn)權(quán)服務(wù)、和直購轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)整合到一個解決方案當(dāng)中，共享信息，以幫助消費者簡化搬遷方案和減少搬遷成本。從收入構(gòu)成來看，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和直購轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)是目前的主營業(yè)務(wù)，租賃和-15-六、同行對比經(jīng)紀(jì)行業(yè)的本質(zhì)是信息匹配。，化、非標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)信息與高度差異化、個性化的需求匹配起來，6.1Red?n是在線媒體和經(jīng)紀(jì)公司的結(jié)合體打造一站式的房屋交易服務(wù)體驗。Red?n也不同于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司如RealogyBrokerage，與經(jīng)紀(jì)人細(xì)分，持證經(jīng)紀(jì)人只負(fù)責(zé)最核心業(yè)務(wù)，其余工作分配團隊分工協(xié)作。經(jīng)紀(jì)公司數(shù)字媒體結(jié)合體為導(dǎo)向，提供雙向信人提供廣告服務(wù)，通營經(jīng)紀(jì)服務(wù)，雇傭經(jīng)紀(jì)人，提供一站式房屋交易體驗。-16-買方搜索房主直接上傳房源ForsalebyownerREDFIN房源MLS房源REDFIN貸款經(jīng)紀(jì)租賃產(chǎn)權(quán)iBuyer其他服務(wù)作為媒體公司，Red?n重視為消費者提供完整真實的內(nèi)容和最優(yōu)的房屋搜索體驗，它在搜索和瀏覽房屋、發(fā)布市場信息、和完善鄰里信息方面積極探索，不遺余力，屢創(chuàng)優(yōu)質(zhì)新功能，吸引了大作為經(jīng)紀(jì)公司，Red?n能夠提供最全面、及時、和準(zhǔn)確的歷史交易信息和活躍房源信息，、交易流程的順利，提升服務(wù)體驗。有人把Red?n類比為房地產(chǎn)行業(yè)的亞馬遜。重資產(chǎn)在公司成立初利將有可能倍增。近年來的發(fā)展趨勢也表明，媒體公司如Zillow，。而經(jīng)紀(jì)公司也在積極往線上拓展，Compass就是以數(shù)字化為切-17-6.2Red?nvsZillow時Zillow的年收入為3.26億美產(chǎn)模式。需要注意的是，Zillow在2015年并購了Trulia，Red?n以一己之力對抗房地產(chǎn)數(shù)字媒體兩大巨頭，從這個角度看，Red?n增速亦頗為可觀。2015-2021年Redfin與Zillow年收入及增速單位：百萬美元$9,000$8,000$7,000$6,000$5,000$4,000$3,000$2,000$1,000$-160%140%120%100%80%60%40%20%0%20142015201620172018201920202021Red?nZillowRed?n增速Zillow增速RedfinVSZillow在線訪問量年增速30%25%20%15%10%5%28%23%21%14%19%12%10%6%0%2021202020192018Red?nZillow-18-盡管Zillow的年收入及近兩年的收入增速優(yōu)于Red?n，但Red?n6.3Red?nvsRealogy根據(jù)T3面或Compass取代。2018-2021年Redfin與Realogy房產(chǎn)交易額及增速單位：十億美元3002502001501005045%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%02018201920202021Red?n交易額RealogyBrokerage交易額Red?n增速Realogy增速從每位經(jīng)紀(jì)人完成的平均交易數(shù)來看，Red?n業(yè)平均。2021年Red?n每位雇傭的自營經(jīng)紀(jì)人平均完成32筆交易，對應(yīng)Realogy自營部的每筆交易被拆分為若干部分交-19--。從每筆業(yè)務(wù)收入來看，Red?n為11