房屋本體公用設(shè)施維修規(guī)程管理制度范本

內(nèi)部管理制度系列房屋本體公用設(shè)施維修規(guī)程制度（標(biāo)準(zhǔn)、完整、實(shí)用、可修改）GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE編號：FS-QG-11647房屋本體公用設(shè)施維修規(guī)程制度Maintenancerulesandregulationsofpublichousingfacilities說明：為規(guī)范化、制度化和統(tǒng)一化作業(yè)行為， 使人員管理工作有章可循，提高工作效率和責(zé)任感、歸屬感，特此編寫。1.0目的1.1 本指導(dǎo)書規(guī)定了房屋本體公用設(shè)施的維修方法，使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，延長使用壽命，確保正常運(yùn)作狀態(tài)，方便業(yè)主 (住戶)。2.0適用范圍2.1本指導(dǎo)書適用于房屋本體公用設(shè)施的維修。3.0職責(zé)3.1 樓宇管理員、工程組、保安隊(duì)負(fù)責(zé)房屋本體公用設(shè)施的巡查。3.2 工程組負(fù)責(zé)對房屋本體公用設(shè)施的維修 ;對不能解決的問題報(bào)工程部組織維修。3.3工程組組長負(fù)責(zé)對維修工作的檢查、監(jiān)督。3.4服務(wù)中心負(fù)責(zé)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的協(xié)調(diào)。第2頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE4.0工作程序4.1維修原則 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約維修材料。 修理及更改配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。 為業(yè)主(住戶)提供方便的原則。4.2各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn) 地基基礎(chǔ) 如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除;用1:3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口作成斜坡，以利泄水?；謴?fù)勒腳飾面。 如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡查和記錄;如有擴(kuò)展趨勢，應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員第3頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE檢查鑒定。如情況嚴(yán)重，應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定，并書面報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)。 梁、柱、板主體 露筋將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;用鋼絲刷清潔干凈;充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。用高標(biāo)號水泥砂漿修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。 有裂縫參考《室內(nèi)維修規(guī)程》 中 項(xiàng)“樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。 有孔、洞。將孔、洞周邊已松散砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;b)用鋼絲刷等有效的工具徹底清潔孔、洞 ;第4頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁;如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先(梁、柱或板)的砼標(biāo)號高一等級的細(xì)石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好。按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。 破壞情況較嚴(yán)重 (如變形、裂縫程度已超出規(guī)定范圍)。屬于此種情況時(shí)， 應(yīng)立即通知開發(fā)單位， 請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。 墻體墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行 (如:地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí)，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等的維修)。 裂墻先將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)第5頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE實(shí)層，鑿槽成外八字形 ;b)用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤 ;均勻的涂刷一道素水泥漿;再用比砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級1:3水泥砂漿填縫、抹平;用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。 砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動(dòng)灰、土;充分噴水濕潤破損面;用比原砌體高一強(qiáng)度等級的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌(注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤 )。 墻體室外飾面缺損。a)將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除 ;用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰、土;充分噴水濕潤破損面;均勻涂刷素水泥漿;第6頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE用1:3防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。 墻體室內(nèi)飾面缺損同的a)、b)、c)、d)。用1:3水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。 外墻滲水外裝修的分隔縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下卸水斜縫;窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰，內(nèi)外留有卸水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí);在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)絡(luò)布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼，再用機(jī)械噴涂(或人工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層;d)外墻滲水面積較大時(shí)，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料，在最后一道膠未干時(shí)，即用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面;第7頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE墻、板接通處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大 10-15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫， 然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷 2-3道氯丁膠，在最后一道膠未干時(shí)，用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面頂棚參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中“頂棚抹灰層 (飾面)脫落”維修程序進(jìn)行維修 樓梯間 踏步缺損a)將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層 ;用鋼絲刷清掃干凈浮土;充分噴水濕潤;均勻地涂刷一道素水泥砂漿;用1:3水泥砂漿做好基層，再修復(fù)飾面。第8頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE 欄板缺損如為砼或砌塊欄板，可參照 和 相應(yīng)的程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下 :a)如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件 ;使欄板、梯板、扶手連接牢固;修復(fù)欄板飾面(如:油漆、乳膠漆等)。 門、窗。參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中有關(guān) “維修門窗”維修程序執(zhí)行。 屋面避雷設(shè)施。 銹蝕。用砂紙除銹;均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時(shí)間，以上一道漆干為準(zhǔn);如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。 連接部位斷開。a)除銹清潔后，焊接牢固 ;第9頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE刷兩道防銹漆。 屋面隔熱層、防水層。 隔熱層缺損:及時(shí)更換，用 1:3水泥砂漿嵌縫。 屋面漏(滲)水(剛性屋面):用膠泥或油膏處理平屋面板或屋面產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水;縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理;出屋面管道漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、PVC膠泥等。檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。 水池 滲漏。先將水池四壁清洗干凈;做一布四膠防水層(或其他材料防水層)，外涂一層水泥防水層，再用1:3水泥砂漿做保護(hù)層。第10頁/共11頁GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE 水池檢修口、通風(fēng)孔蓋缺損。應(yīng)立即維修，并加鎖;刷兩道防銹漆，并定期檢查。4.3報(bào)修程序:保安隊(duì)及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)房屋本體公用設(shè)施損壞，及時(shí)通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心通知工程組組織維修。維修完成后，由維修人員記錄在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上，管理處組織有關(guān)人員驗(yàn)收，合格后在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上簽名。《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》由工程組負(fù)責(zé)保管，按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。4.4