小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約

××小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約第一章總則第一條為加強(qiáng)××小區(qū)內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全和合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××市物業(yè)管理辦法》等物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制訂本規(guī)約。第二條本規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后，對居住在××小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。物業(yè)使用人違反本公約的規(guī)定，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，原業(yè)主對本規(guī)約的效力寄予新的物業(yè)繼受人。第三條本規(guī)約所稱業(yè)主是指××住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)實(shí)際占有使用的房屋的合法買賣人（即商品房買賣合同中記載的買受人）視為業(yè)主。尚未交付的房屋，其建設(shè)單位視為業(yè)主。第四條業(yè)主應(yīng)持本人有效的身份證原件，產(chǎn)權(quán)證明原件（房屋所有權(quán)證、購房合同、購房發(fā)票或收據(jù)）向小區(qū)業(yè)委會(huì)（或物業(yè)服務(wù)處）登記備案。第二章物業(yè)管理區(qū)域概況一、××小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況項(xiàng)目名稱：××小區(qū)坐落位置：××南路18號物業(yè)類型：住宅小區(qū)總建筑面積：197900㎡（住宅：173600㎡）；住宅1823套。二、物業(yè)管理區(qū)域四至：東至原××市××廠；南至××路東一里；西至××路；北至××大道。具體區(qū)域以小區(qū)規(guī)劃總平面圖紙表明為準(zhǔn)。第三章物業(yè)的權(quán)屬根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：1、由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、屋頂及其他在使用上和功能上為整幢建筑服務(wù)的部位等；2、由單幢建筑物的業(yè)主共有的共用設(shè)施，包括該幢建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、樓棟屋頂天面以及共用過道的樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、落水管、給排水管、信報(bào)箱、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、溝渠等；3、由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施包括：（一）共用部位：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（二）共用設(shè)備：包括小區(qū)給水增壓泵房及附屬設(shè)備裝置、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、空調(diào)設(shè)備等；（三）共用設(shè)施：包括道路、小區(qū)綠地、人造景觀、圍墻、大門、宣傳欄、照明設(shè)施、排污溝渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（及非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、公益性娛樂設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)管理用房等。（四）游泳池、會(huì)所、地下室、人防地下室等小區(qū)配套若有其它權(quán)利人主張其權(quán)利的，依據(jù)政府有權(quán)部門書面認(rèn)定或法院判決為準(zhǔn)。共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》有關(guān)規(guī)定，全體業(yè)主同意授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，以下部位和設(shè)施為建設(shè)單位所有，建設(shè)單位行駛以上部位和設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，不得影響業(yè)主正常使用物業(yè)。第四章物業(yè)的使用一、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。二、業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。三、業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。四、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。五、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。六、業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所放置或傾倒裝修垃圾。本小區(qū)的裝飾裝修施工時(shí)間為：8:30-12:00，14:30-18:00;節(jié)假日為：9:30-12:00，15:00-17:00，其他時(shí)間不得施工。七、因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。八、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。九、業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。十、本小區(qū)內(nèi)不可以在天面樓頂安裝太陽能裝置。十一、本小區(qū)內(nèi)可以封閉陽臺(tái)。業(yè)主封閉陽臺(tái)的，應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求統(tǒng)一安裝在陽臺(tái)內(nèi)側(cè)位置，并報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。十二、單棟單元通向天頂、天臺(tái)或走廊等部位的通道屬于該棟單元業(yè)主共有，除業(yè)委會(huì)（或物業(yè)管理處）根據(jù)管理需要及其他用途外，其他人不得擅自封閉或封鎖，更不能未經(jīng)本單元2/3業(yè)主同意，擅自改變他用。十三、業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本小區(qū)的電梯使用管理規(guī)定。十四、在本小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本小區(qū)制定的《車輛管理規(guī)定》，具體以車輛管理規(guī)定為執(zhí)行依據(jù)。本小區(qū)車輛管理執(zhí)行由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)制定的規(guī)定。十五、業(yè)主出租房屋時(shí)，業(yè)主和承租人應(yīng)持有效身份證明及房屋租賃合同到小區(qū)物業(yè)管理處登記備案，由物業(yè)管理處報(bào)備業(yè)委會(huì)。十六、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途，在非承重外墻上開門、窗；擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；2、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或擅自改變公用設(shè)施用途；3、違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；違法拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；5、存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲；6、擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可設(shè)立的廣告牌、大件物品存放；7、在公共部位或場所張貼、展示侮辱性標(biāo)語、條幅等物品；8、利用公共場所從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；9、隨意停放車輛，擅自安裝地鎖占用公共地塊，妨礙消防應(yīng)急通道和道路通行；10、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活；禁止利用公共場所飼養(yǎng)各類家禽；11、將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；12、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任。十七、在本小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物因符合《××市養(yǎng)犬管理?xiàng)l例》，還應(yīng)遵守以下約定：1、各業(yè)主或住戶養(yǎng)犬須嚴(yán)格按照××市有關(guān)限制養(yǎng)犬管理規(guī)定辦理“養(yǎng)犬許可證”、“犬類免疫證”及號牌，豢養(yǎng)者應(yīng)對其行為負(fù)責(zé)，若有合理投拆，應(yīng)將寵物遷出小區(qū)外；2、遛犬時(shí)應(yīng)栓繩;應(yīng)用袋子收集排泄物，嚴(yán)禁犬只隨地大小便。犬只咬傷人時(shí)，飼養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)立即帶著傷者去附近衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)或醫(yī)院治療注射狂犬病疫苗，并將傷人犬只送市獸醫(yī)防疫部門或其授權(quán)的下屬獸醫(yī)防疫機(jī)構(gòu)留醫(yī)觀察，受傷人的有關(guān)醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)及其他費(fèi)用均由飼養(yǎng)人承擔(dān)；3、因飼養(yǎng)的動(dòng)物造成公共設(shè)施損壞，他人傷害的，飼養(yǎng)動(dòng)物主人承擔(dān)法律責(zé)任；第五章物業(yè)的維護(hù)一、業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。二、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。三、發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行搶修、緊急處理，但無法及時(shí)通知業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（社區(qū)居委會(huì)、派出所、業(yè)委會(huì)）的監(jiān)督下，可采取特殊處理方式進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行必要的作業(yè)，但事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。四、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。五、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。六、建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。七、建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。八、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。九、住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。十、住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，執(zhí)行由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)制定的相關(guān)規(guī)定。十一、本小區(qū)物業(yè)保修期已滿，按照以下規(guī)定承擔(dān)、使用專項(xiàng)維修資金：（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)?，從專?xiàng)維修資金中支付，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；第六章業(yè)主的共同利益一、為維護(hù)業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動(dòng)中授予業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利：1、根據(jù)本管理規(guī)約配合建設(shè)單位或授權(quán)業(yè)委員會(huì)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；2、以批評、規(guī)勸、公示等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為；必要時(shí)可通過外部行政措施進(jìn)行干預(yù)；3、對火警、暴力等突發(fā)事件，為防止事態(tài)惡劣發(fā)展而采取的合法措施；4、根據(jù)小區(qū)議事規(guī)則授權(quán)業(yè)委會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)或其他突發(fā)情況下（如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期中突然撤離小區(qū)等）擬定出暫行自治管理方案，并在小區(qū)公示，方案通過后執(zhí)行；直至召開業(yè)主大會(huì)選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5、根據(jù)小區(qū)議事規(guī)則授權(quán)業(yè)委會(huì)制定小區(qū)車輛管理規(guī)定、小區(qū)內(nèi)廣告管理規(guī)定，制定商務(wù)運(yùn)作方案，爭取公共收益返利于業(yè)主；6、對小區(qū)經(jīng)營的商家占用公共道路，擅自安裝地鎖占用空地、阻礙交通或存在安全隱患的情況，物業(yè)管理處有權(quán)勸阻、搬離占用經(jīng)營物資，措施無效情況下上報(bào)行政部門進(jìn)行干預(yù)處理；二、本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主委員會(huì)有督促欠費(fèi)業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公攤水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)等的義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公攤水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)等。三、利用本小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)制定方案管理。所得收益扣除相關(guān)管理費(fèi)用后，應(yīng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。第七章違約責(zé)任一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對違反本管理規(guī)約關(guān)于任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。二、業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公攤水電費(fèi)，電梯使用費(fèi)、房屋專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)公布其欠費(fèi)真實(shí)情況。三、業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。四、對違反本管理規(guī)約物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，相關(guān)業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。五、對違反本管理規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，造成全體業(yè)主的共同利益受損的，相關(guān)業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約聯(lián)名向人民法院提起訴訟。六、按照繳納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是每個(gè)業(yè)主應(yīng)盡的責(zé)任。因不及時(shí)按月繳納上述費(fèi)用的，按照日3‰收取滯納金。具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行。七、業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)累計(jì)超過10個(gè)月以上，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會(huì)在本管理規(guī)約可對其如下共同管理權(quán)的行使予以限制：1、取消作為業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員候選人和業(yè)主委員會(huì)委員資格。2、取消涉