必勝客萬達廣場店商圈調(diào)查分析報告成品

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一、背景必勝客屬于萬達廣場中的一部分，萬達廣場居河埒正中心，是集商業(yè)、辦公、居住的70萬平米一站式國際生活城，是無錫未來的城市新中心。包括約11.3萬平方米大型購物中心、約4.6萬平方米白金五星酒店、約2.7萬平方米5A高檔寫字樓、約25.3萬平方米住宅、約6.3萬平方米精裝公寓、約2.5萬平方米商業(yè)街多物業(yè)形態(tài)，是萬達集團成熟的第三代城市綜合體。集合世紀聯(lián)華超市、萬達影城、萬千百貨、KTV、奇跡健身會館、運動城、電子數(shù)碼、三樓的南北地區(qū)的主題餐飲、時尚步行街等十大主力商業(yè)組合及數(shù)千家知名品牌，無錫萬達廣場將改變當?shù)噩F(xiàn)有商業(yè)格局，形成無錫最聚人氣的新商圈，這是普通社區(qū)商業(yè)所無法比擬的。在這么多的一體化的服務(wù)的包圍下，必勝客也就扮演著自己不可或缺的地位，它以提供人們以吃飯休閑、品茶等服務(wù)為一體的服務(wù)。在顧客逛街累了之后有一個休息吃飯的場所，這樣也就體現(xiàn)了它的重要價值。二、商圈的形態(tài)商圈特征：商業(yè)場所多，商圈規(guī)模大，人口密集，流動人口多。商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等消費特點：快速、流行、便利性、人口密集、消費額相對較高。周邊商店的聚集狀況：多功能聚集（零售業(yè)與飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、以及郵電、銀行的聚集）（1）有利于產(chǎn)生放大的聚集效應（2）能有效地擴大該地區(qū)的購物與服務(wù)商圈三、商圈所覆蓋的范圍萬達廣場位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)，處于河埒核心地區(qū)，東至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西為蠡溪路。廣場北面正對河埒休閑廣場，南面有大型的超市大潤發(fā)，附近還有無錫市第四人民醫(yī)院，西郊賓館，育紅小學、濱湖區(qū)實驗幼兒園、建設(shè)銀行、交通銀行、江蘇銀行等等。而我們的必勝客位于萬達廣場的一樓東門，剛好方便周邊的人流和車流所需要的方便，在其周圍還有一些大型的住宅，如萬達、紫金英郡等等，這么多的住宅區(qū)的人口，剛好必勝客也滿足那些年輕的夫婦。所以其商圈所覆蓋的范圍由其定位也在不斷的擴大。四、人口規(guī)模及特征一公里范圍內(nèi)常住人口6萬人、流動人口2萬人，二公里范圍內(nèi)常住人口17萬人、流動人口6萬人，三公里范圍內(nèi)常住人口30萬人、流動人口10萬人流動人口密度大，輻射地區(qū)人口規(guī)模集中；年齡分布為各個年齡段均有，因為萬達廣場各種貨物種類齊全，能夠滿足不同消費者的需求。五、周圍交通道路情況(1由“兩縱兩橫”的城市主干道環(huán)繞，毗鄰快速內(nèi)環(huán)(2未來地鐵2號線和4號線的交匯處(3周邊有1個公交中轉(zhuǎn)站、26條公交線路及2條公交專線六、商業(yè)發(fā)展?jié)摿ι倘λ椛涞牡貐^(qū)，購買力比較強,還有繼續(xù)擴大的空間,有發(fā)展?jié)摿?。商圈飽和?IRS＝C×RE／RFIRS――商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

C――商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE――商圈內(nèi)消費者人均零售支出；RF――商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。假設(shè),在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出100元人民幣，共有15個店鋪在商圈內(nèi)，共有30000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為:IRS＝60000×100／30000＝200元(這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。七、消費群體的分析<一>消費群體的分析消費者組成：學生工薪階層老年人消費群體的特點1消費者主要是追逐時尚潮流的年輕人2其中在校大學生和工作中的年輕人占主要的比例3其中女性消費者的比重大4中老年人少<二>客流量分析1整體：從長遠發(fā)展來看，客流量將逞上升趨勢2影響因素:交通的便利程度、地理位置的優(yōu)越性、商業(yè)圈的繁榮度、品牌的知名度、消費者個人偏好、收入水平總的來說影響客流量大小的因素有：地理位置、交通條件、收入水平、個人偏好品牌知名度和忠誠度八、優(yōu)勢該商圈滿足以下三點：①該地方周圍有很多居民。即消費者居住條件滿足；②該地方周邊交通設(shè)施便利。即交通便利條件滿足；③附近有吸引人群的機構(gòu)或設(shè)施。即人潮聚集條件滿足。

附件表格一競爭者分析表競爭店位置營業(yè)面積租金營業(yè)時間價位來客數(shù)日業(yè)績經(jīng)營特色強弱勢及未來發(fā)展情況附件表格二____________商圈以下抽樣時間：年月日星期(15分鐘／次）年—2007年”年以前一直處于虧損狀態(tài)，而在2006年至2008年實現(xiàn)的凈利潤中，有相當一部分來自政府補貼和稅收優(yōu)惠，而這部分利潤則不能視同為余榮清有機技術(shù)的剔除驗證。南京磐能電力科技股份有限公司某公司創(chuàng)業(yè)板上市被否決原因：其主營產(chǎn)品為藥芯焊絲，報告期內(nèi)，鋼帶的成本占原材料成本比重約為60%。最近三年及一期，由于鋼材價格的波動，直接導致該公司主營業(yè)務(wù)毛利率在18.45%~27.34%之間大幅波動。原材料價格對公司的影響太大，而公司沒有提出如何規(guī)避及提高議價能力的措施。35-44歲免、抵、退45歲以上年、2007年、2006年，出口退稅金額占發(fā)行人同期凈利潤的比例肖分別為61%、81%、130%，發(fā)行人的經(jīng)營成果對出口退稅存在嚴重依賴。某公司創(chuàng)業(yè)板上市被否原因：公司三年一期報表中對前五名客戶銷售收入占主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為69.02%、70.57%、76.62%及93.87%，客戶過于集中。性和盈利能力，其主要關(guān)注點如下：首先應關(guān)注企業(yè)的成本核算方法是否規(guī)范，核算政策是否一致。擬改制上市的企業(yè)，往往成本核算較為混亂建立健全存貨與成本內(nèi)部控制體系以及成本核算體系。對于成本費用的結(jié)構(gòu)和趨勢的波動，應有合理的解釋。在材料采購方面，應關(guān)注原材料采購模式，供應應收賬款余額、賬齡時長、同期收入相比增長是否過大。存貨余額是否過大、是否有殘次冷背、周轉(zhuǎn)率是否過低、賬實是否相符。是否存在停工在建工程，固定資產(chǎn)產(chǎn)證是否齊全，是否有閑置、殘損固定資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵，作價依據(jù)是否充分。其他應收款與其他應付款的核算內(nèi)容，這兩個科目常被戲稱為“垃圾桶和“聚寶盆”。關(guān)注大額其他應收款是否存在以下情況：關(guān)聯(lián)方占用資金、變相的資金拆借、隱性投資、費用掛賬、或有損失、誤用會計科目。關(guān)注大額“其他應付款”是否用于隱瞞收入，低估利潤。財務(wù)性投資資產(chǎn)，包括交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)等占總資產(chǎn)的比重，比重過高，表明企業(yè)現(xiàn)金充裕，上市融資的必要性不足?！景咐咳缒称髽I(yè)創(chuàng)業(yè)板上市被否決原因就是應收賬款余額過大，應收賬款占總資產(chǎn)的比例每年都在40%以上，風險較大注：只統(tǒng)計有購買能力的人。如某企業(yè)創(chuàng)業(yè)板上市被否決原因：存貨余額較高年為2008年為4.92，2009年上半年僅為1.88，下降幅度驚人。隨著公司應收賬款和存貨規(guī)模的不斷增加，流動資金短缺的風險進一步加大。關(guān)注點六現(xiàn)金流量td現(xiàn)金流量反應了一個企業(yè)真實的盈利能力、償債和支付能力，現(xiàn)金流量表提供了資產(chǎn)負債表、利潤表無法提供的更加真實有用的財務(wù)信息，更為清晰地揭示了企業(yè)資產(chǎn)的流動性和財務(wù)狀況。現(xiàn)金流量主要關(guān)注點有以下幾個方面：．publicclassX6_3_7{publicstaticvoidmain(String[]args{inta[][]={1,2,7,8},{5,6,11,12},{compareTo(s2<0s2=a[i];}System.out.println(s1+"\t"+s2;}【運行結(jié)果】workercadre．有一個數(shù)列，它的第一項為0，第二項為a[i]=a[i-1]+a[i-2];//求其余}for(i=0;i<20;i++{//5個元素int[]a=newint[10];inti;for(i=0;i<10;i++{a[i]=10+(int(90*Math.random(;//產(chǎn)生10個兩位數(shù)的隨機數(shù)}System.out.println("隨機產(chǎn)生的數(shù)據(jù)為：";for(i=0;i<10;i++{}intx=aa[i-1];aa[i-1]=aa[k];aa[k]=x;}}}【運行結(jié)果】隨機產(chǎn)生的數(shù)據(jù)為：33674731191177658884importjava.io.*;publicclassX6_4_3{publicstaticvoidmain(String[]argsthrowsIOException{finalintM=4;double[][]a=newdouble[M][M];inti,j;doublemain_product=1.0,vice_product=1.0;InputStreamReaderisr=newInputStreamReader(System.in;//創(chuàng)建輸入流對象BufferedReaderbr=newBufferedReader(isr;for(i=0;i.parseDouble(br.readLine(;for(i=0;i{main_product*=a[i][i];//計算主對角線元素的乘積vice_product*=a[i][M-i-1];//}}【運行結(jié)果】123456789101138

1213141516主對角線乘積為：1056丙：6.對稅收優(yōu)惠的依賴比較嚴重24:00報告期內(nèi)僅軟件產(chǎn)品增值稅退稅一項，分別占當期利潤總額的13.6%、12.9%、17.3%和14.2%。而《首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市管理暫行辦法》要求，發(fā)行人的經(jīng)營成果對稅收優(yōu)惠不存在嚴重依賴。{狀況項if(aa[j]預估固定費用損益平out.println("主對角線乘積為："+main_product;System.out乙：丁：tdtdp2008區(qū)域甲乙丙丁時間分類ＡＢＣＡＢＣＡＢＣＡＢＣ07:00～09:0009:00～11:0011:00～13:0013:00～15:0015:00～17:00蘇州恒麗出資人新恒通、余榮清、陸俊明、李榮林、徐志明于2001年9月日簽署《蘇州恒麗光申科技有限公司章程》，各出資方同意對余榮清持有的無形資產(chǎn)—有機光導鼓(OPC17:00～萬元人民幣，則余榮清的無形資產(chǎn)按評估值作價入股；若評估值大于250250萬元人民幣作價入股。保薦中介機構(gòu)以實際的生產(chǎn)產(chǎn)能和投產(chǎn)的時間比預計的時間相對滯后、產(chǎn)品銷量和原評估預測量存在一定差距為由，將評估方法中的受益期由“2002年—2008年”進行評估結(jié)果的驗證，由此得出評估值為260.12萬元，高于余榮清以有機光導鼓(OPC生產(chǎn)技術(shù)作價出資的250萬元，并據(jù)此認為250萬元作價投入公司是合理的，不存在出資不實或損害其他股東利益的情形。不論評估受益期人為延長至2008年是否完全妥當，但在2002-2008蘇州恒麗在

稅務(wù)稅務(wù)問題是企業(yè)改制上市過程中的重點問題。在稅務(wù)方面，中國證監(jiān)會頒布的主板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市管理辦法均規(guī)定：發(fā)行人依法納稅，各項稅收優(yōu)惠符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，發(fā)行人的經(jīng)營成果對稅收優(yōu)惠不存在重大依賴。企業(yè)執(zhí)行的稅種、稅率應合法合規(guī)關(guān)注【案例】上海某公司創(chuàng)業(yè)板上市被否決原因：2006年納稅使用核定征收方式，不符合企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定而未予糾正。甲:乙:

關(guān)注點一

持續(xù)盈利能力:持續(xù)盈利是企業(yè)發(fā)行上市的一項基本要求，可從以下幾個方面來判斷企業(yè)的持續(xù)盈利能力。、Ａ.收入的結(jié)構(gòu)組成及增減變動、毛利率的構(gòu)成及各期增減、利潤來源的連續(xù)性和穩(wěn)定性等三個方面。從公司自身經(jīng)營來看，決定企業(yè)持續(xù)盈利能力的內(nèi)部因素——核心業(yè)務(wù)、核心技術(shù)、主要產(chǎn)品以及其主要產(chǎn)品的用途和原料供應等方面。從公司經(jīng)營所處環(huán)境來看，決定企業(yè)持續(xù)盈利能力的外部因素2、只統(tǒng)計有購買能力的人。公司的商業(yè)模式是否適應市場環(huán)境，是否具有可復制性，這些決定了企業(yè)的擴張能力和快速成長的空間。公司的盈利質(zhì)量，包括營業(yè)收入或凈利潤對關(guān)聯(lián)方是否存在重大依賴，盈利是否主要依賴稅收優(yōu)惠、政府補助等非經(jīng)常性損益，客戶和供應商的集中度如何，是否對重大客戶和供應商存在重大依賴性?？偤详P(guān)注點二

收入營業(yè)收入是利潤表的重要科目，反映了公司創(chuàng)造利潤和現(xiàn)金流量的能力公司的銷售模式、渠道和收款方式。按照會計準則的規(guī)定，判斷公司能否確認收入的一個核心原則是商品所有權(quán)上的主要風險和報酬是否轉(zhuǎn)移給購貨方，這就需要結(jié)合公司的銷售模式、渠道以及收款方式進行確定。銷售循環(huán)的內(nèi)控制度是否健全，流程是否規(guī)范，單據(jù)流、資金流、貨物流是否清晰可驗證。這些是確認收入真實性、完整性的重要依據(jù)，也是上市審計中對收入的關(guān)注重點。銷售合同的驗收標準、付款條件、退貨、后續(xù)服務(wù)及附加條款。同時還須收入的完整性，即所有收入是否均開票入賬，對大量現(xiàn)金收入的情況，是否有專門內(nèi)部控制進行管理。對于零售企業(yè)等大量收入現(xiàn)金的企業(yè)，更須引起重點關(guān)注?，F(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓等政策。根據(jù)會計準則規(guī)定，發(fā)生的現(xiàn)金折扣，應當按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時計入財務(wù)費用；發(fā)生的商業(yè)折扣，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額；發(fā)生的銷售折讓，企業(yè)應分別不同情況進行處理。關(guān)注銷售的季節(jié)性，產(chǎn)品的銷售區(qū)域和對象，企業(yè)的行業(yè)地位及競爭對手，結(jié)合行業(yè)變化、新客戶開發(fā)、新產(chǎn)品研發(fā)等情況，確定各期收入波動趨勢是否與行業(yè)淡旺季一致，收入的變動與行業(yè)發(fā)展趨勢是否一致，是否符合市場同期的變化情況。企業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)情況及主要經(jīng)銷商的資金實力，所經(jīng)銷產(chǎn)品對外銷售和回款等情況，企業(yè)的營業(yè)收入與應收賬款及銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的增長關(guān)系。關(guān)注點三時間成本費用直接影響企業(yè)的毛利率和利潤，影響企業(yè)的規(guī)范、合費用方面，應關(guān)注企業(yè)的費用報銷流程是否規(guī)范，相關(guān)管制度等相關(guān)內(nèi)部控制制度是否健全，價格形成機制是否規(guī)范，采購發(fā)票是否規(guī)范。關(guān)注點四稅務(wù)稅務(wù)問題是企業(yè)改制上市過程中的重點問題。在稅務(wù)方面，中國證監(jiān)會頒布的主板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市管理辦法均規(guī)定：發(fā)行人依法納稅，各項稅收優(yōu)惠符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，發(fā)行人的經(jīng)營成果對稅收優(yōu)惠不存在重大依賴。企業(yè)執(zhí)行的稅種、稅率應合法合規(guī)。對于稅收優(yōu)惠，應首先關(guān)注其合法性，稅收優(yōu)惠是否屬于地方性政策且與國家規(guī)定不符，稅收優(yōu)惠有沒有正式的批準文件。對于稅收優(yōu)惠屬于地方性政策且與國家規(guī)定不一致的情況，根據(jù)證監(jiān)會保薦代表人培訓提供的審核政策說明，尋找不同解決辦法。納稅申報是否及時，是否完整納稅，避稅行為是否規(guī)范，是否因納稅問題受到稅收征管部門的處罰。【案例】上海某公司創(chuàng)業(yè)板上市被否決原因：2006年納稅使用核定征收方式，不符合企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定而未予糾正。資產(chǎn)質(zhì)量企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量良好，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)合理是企業(yè)上市的一項要求。其主要關(guān)注點如下：現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)的要有合理解釋。關(guān)注投資、籌資活動現(xiàn)金流量與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的關(guān)系。例如，公司投資和籌資活動現(xiàn)金流量凈額增加，表明企業(yè)實行的是擴張的戰(zhàn)略，處于發(fā)展階段。此時需要關(guān)注其償債風險。2007年、2008年度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負且持續(xù)增大。2009年1～9月，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為138.6萬元。公司現(xiàn)金流和業(yè)務(wù)的發(fā)展嚴重不匹配。關(guān)注點七在企業(yè)財務(wù)風險控制方面，中國證監(jiān)會頒布的主板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市管理辦法均作了禁止性規(guī)定，包括不存在重大償債風險，不存在影響持續(xù)經(jīng)營的擔保、訴訟以及仲裁等重大或有事項；不存在為控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)進行違規(guī)擔保的情形；不得有資金被控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)以借款、代償債務(wù)、代墊款項或者其他方式占用的情形?！景咐咳缒彻緞?chuàng)業(yè)板上市被否決原因：控股股東在報告期內(nèi)持續(xù)以向企業(yè)轉(zhuǎn)讓債權(quán)、代收銷售款方式占用企業(yè)大量資金。.toCharArray(;inti1=0,i2=0,i;for(i=0;i.length;i++{if(a[i]=='a'i1++;if(a[i]=='b'i2++;}System.out.println(i1+"\t"+i2;}}【運行結(jié)果】435．交通publicstaticvoidmain(String[]args{Stringstr="abcdabcabdaeff";char[]a=str.toCharArray(;intb[]=newint[5],i;for(i=0;i.length;i++{switch(a[i]{case'a':b[0]++;break;case'b':b[1]++;break;case'c':b[2]++;break;case'd':b[3]++;break;default:b[4]++;}}for(i=0;i<5;i++System.out.print(b[i]+"\t";System.out.println(;}}轉(zhuǎn)運站【運行結(jié)果】43publicintintintfor2236publicclassX6_3_6{staticvoidmain(String[]args{a[]={76,83,54,62,40,75,90,92,77,84};b[]={60,70,90,101};c[]=newint[4],i;(i=0;iintj=0;while(a[i]>=b[j]j++;c[j]++;}for(i=0;i<4;i++System.out.print(c[i]+"\t";System.out.println(;}}【運行結(jié)果】21529,10,3,4}};intm=a[0][0];intii=0,jj=0;for(inti=0;i

for(intj=0;jm{m=a[i][j];ii=i;jj=j;}System.out.println(ii+"\t"+jj+"\t"+a[ii][jj];}}【運行結(jié)果】13128．publicclassX6_3_8{publicstaticvoidmain(String[]args{String[]a={};Strings1,s2;s1=s2=a[0];for(inti=1;i.length;i++{站牌.影響，以后每一項都是它的前兩項之和，試產(chǎn)生該數(shù)列的前20項，并按逆序顯示出來?！揪幊谭治觥勘纠捎谏婕暗?0項數(shù)據(jù)的存儲，因此可以利用數(shù)組來實現(xiàn)。由于數(shù)列的各項之間存在一定的關(guān)系，可以利用前兩項來計算后面項?！緟⒖即鸢浮縫ublicclassX6_4_1{publicstaticvoidmain(String[]args{int[]a=newint[20];a[0]=0;a[1]=1;inti;for(i=2;i<20;i++.out.println(;System.out