石子山體育公園物業(yè)管理委托合同

/r/nPAGE/r/n11/r/n//r/nNUMPAGES/r/n11/r/n石子山體育公園物業(yè)管理委托合同/r/n篇一：物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范/r/n

/r/n上海市《工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》/r/n

/r/n前言/r/n

/r/n為了規(guī)范上海市工業(yè)園區(qū)（通用廠房、倉儲）物業(yè)管理的發(fā)展，提高工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，保障客戶和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為，根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》、國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和上海市有關(guān)規(guī)定，特制訂本規(guī)范。/r/n

/r/n本規(guī)范涵蓋了物業(yè)管理服務(wù)活動中安全管理與服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)、綠化管理與服務(wù)、建筑物及設(shè)施/設(shè)備運行與維護(hù)、客戶服務(wù)、突發(fā)事件處理等六方面內(nèi)容。/r/n

/r/n本規(guī)范可作為選擇或提供工業(yè)園區(qū)管理的參考依據(jù)，物業(yè)管理雙方當(dāng)事人可根據(jù)工業(yè)園區(qū)的具體情況，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。/r/n

/r/n本規(guī)范由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會提出。/r/n

/r/n本規(guī)范主要起草單位：上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司/r/n

/r/n本規(guī)范參加起草單位：上海外高橋物業(yè)管理有限公司、上海金加園物業(yè)管理有限公司、上海銳翔物業(yè)管理有限公司、上海新市北企業(yè)管理服務(wù)有限公司/r/n

/r/n本規(guī)范起草人：李秋、王慧萍、芮芳、張建平、張幼文、劉建亞、裴明、周超、陳潔、王若冰、徐憲安、羅靜舟、李晨/r/n

/r/n工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范/r/n

/r/n1適用范圍/r/n

/r/n本規(guī)范規(guī)定了工業(yè)園區(qū)（通用廠房、倉儲）（以下簡稱園區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)活動中安全管理與服務(wù)，環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)、綠化管理與服務(wù)、建筑物及設(shè)施/設(shè)備運行維護(hù)服務(wù)、客戶服務(wù)、突發(fā)事件處理等內(nèi)容及要求。/r/n

/r/n本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動。/r/n

/r/n2規(guī)范性引用文件/r/n

/r/n下列文件對本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。gb50348—2004《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》/r/n

/r/ngb4717—93《火災(zāi)報警控制器通用技術(shù)條件》/r/n

/r/ngb50116—98《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》/r/n

/r/ngb16806—1997《消防聯(lián)動控制設(shè)備通用技術(shù)條件》/r/n

/r/nga503—2004《建筑消防設(shè)施檢測技術(shù)規(guī)程》/r/n

/r/ndb31/t361-2006《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》/r/n

/r/ndb31/t429-2009《商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》/r/n

/r/ndb31/387—2007《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》/r/n

/r/ngb2894《安全標(biāo)志》/r/n

/r/ngb/t10001《公共信息標(biāo)志圖形符號》/r/n

/r/ndb31/199《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》/r/n

/r/ngb17051-1997《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》/r/n

/r/n《特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定》（國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局令第13號，自2000年10月1日起施行）/r/n

/r/n（中華人民共和國國務(wù)院令第279號，自2000年1月30日起施行）《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》/r/n

/r/n《上海市社會公共安全技術(shù)防范管理辦法》（上海市人民政府令第93號，自2001年4月1日起施行）/r/n

/r/n《上海市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定》（上海市人民政府令第70號，自2007年5月5日起施行）《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》（自2006年1月起施行）/r/n

/r/n《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建設(shè)部令第164號（2007）/r/n

/r/n《上海市電梯安全監(jiān)察辦法》（上海市人民政府令第22號，自2004年8月1日起施行）/r/n

/r/n3術(shù)語和定義/r/n

/r/n3.1通用廠房/r/n

/r/n即標(biāo)準(zhǔn)廠房，是由政府規(guī)劃批準(zhǔn)建造，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其他配套設(shè)施齊全，能滿足從事工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)試驗需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體。/r/n

/r/n3.2倉儲/r/n

/r/n為堆放和儲運產(chǎn)品、原料及貨物而建造的建筑物。/r/n

/r/n4基本要求/r/n

/r/n4.1資質(zhì)/r/n

/r/n物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。/r/n

/r/n4.2服務(wù)機構(gòu)與人力資源配置/r/n

/r/n4.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)園區(qū)的具體情況及合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，配備服務(wù)人員和服務(wù)設(shè)施。/r/n

/r/n4.2.2服務(wù)人員應(yīng)取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。/r/n

/r/n4.2.3服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝，儀表儀容整潔端莊。在服務(wù)過程中用語文明，行為規(guī)范，服務(wù)主動。/r/n

/r/n4.2.5服務(wù)人員應(yīng)及時、認(rèn)真做好工作記錄，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。/r/n

/r/n4.2.6服務(wù)人員應(yīng)掌握物業(yè)服務(wù)基本法律法規(guī)，熟悉園區(qū)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。/r/n

/r/n4.3基本物業(yè)服務(wù)/r/n

/r/n4.3.1提供設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，確保公共設(shè)施設(shè)備的正常運行。/r/n

/r/n4.3.3提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全防范服務(wù)。/r/n

/r/n4.3.4提供規(guī)范的環(huán)境保潔服務(wù)，為客戶提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。/r/n

/r/n4.3.5提供綠地養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持區(qū)域整體的景觀效果。/r/n

/r/n4.3.7根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合園區(qū)實際情況，對影響園區(qū)公共環(huán)境的各項環(huán)境因素進(jìn)行識別和控制，制定環(huán)境管理措施。/r/n

/r/n4.3.8對自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)公共事件建立突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，并組織實施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進(jìn)，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告客戶和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。/r/n

/r/n4.4財務(wù)管理/r/n

/r/n建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于維修服務(wù)、延伸服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計算。/r/n

/r/n4.5物業(yè)檔案管理/r/n

/r/n有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：/r/n

/r/n物業(yè)承接驗收資料；園區(qū)及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊資料；設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理資料；客戶信息資料；日常管理資料。/r/n

/r/n5安全管理與服務(wù)/r/n

/r/n5.1內(nèi)部運作要求/r/n

/r/n5.1.1在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，制定園區(qū)公共秩序維護(hù)方面的公眾制度及內(nèi)部管理規(guī)定，包括園區(qū)公共秩序維護(hù)崗位設(shè)置、崗位規(guī)范及職責(zé)、運作管理規(guī)程、設(shè)施設(shè)備使用管理規(guī)定等。/r/n

/r/n5.1.2保安人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，儀表儀容整潔端莊，熟悉園區(qū)及業(yè)戶的基本情況，值崗時用語規(guī)范，服務(wù)主動。/r/n

/r/n5.1.3書面形式記錄各項工作的開展情況，包括值班記錄和巡視記錄、交接班記錄、車輛進(jìn)出記錄、人員進(jìn)出記錄等。/r/n

/r/n5.1.4設(shè)置門崗、巡視及監(jiān)控崗位，并配置相應(yīng)的公共秩序維護(hù)人員；視實際需要和服務(wù)合同的約定設(shè)置其他崗位。/r/n

/r/n5.1.5配備專用物品、器材、設(shè)備，物資管理有序，可隨時使用。/r/n

/r/n5.2公共秩序維護(hù)/r/n

/r/n5.2.1人員進(jìn)出/r/n

/r/n5.2.1.1園區(qū)主要出入口應(yīng)安排秩序維護(hù)人員24小時值守。/r/n

/r/n5.2.1.2合理控制園區(qū)內(nèi)的人員進(jìn)出，對訪客提供必要的指引服務(wù)，對施工、送貨、參觀等外來人員應(yīng)實施必要的管理控制措施，對推銷、拾荒等閑雜人員應(yīng)勸阻其進(jìn)入園區(qū)。/r/n

/r/n5.2.1.3開放式園區(qū)應(yīng)設(shè)有技防設(shè)施，通過技防和人防相結(jié)合的措施，確保園區(qū)內(nèi)的有序和安全。/r/n

/r/n5.2.2物品進(jìn)出/r/n

/r/n5.2.2.1對貨運車輛的進(jìn)出及以其他方式帶出園區(qū)的大件物品，應(yīng)要求業(yè)戶配合提供相關(guān)的放行憑證；/r/n

/r/n5.2.2.2在事先獲得政府有關(guān)部門的許可并向本區(qū)域服務(wù)機構(gòu)提供許可文件并做好各項安全防范措施后，業(yè)戶因生產(chǎn)所需的易燃、易爆、有毒等危險品可運入園區(qū)。/r/n

/r/n5.2.2.3設(shè)有貨運電梯的，應(yīng)阻止任何人員使用載客電梯運送大件物品，貨運電梯應(yīng)設(shè)專人駕駛操作。/r/n

/r/n5.2.3車輛進(jìn)出/r/n

/r/n5.2.3.1根據(jù)《公共信息標(biāo)志圖形符號》要求，設(shè)置各類交通和安全警示標(biāo)志，車庫／場內(nèi)配有相關(guān)的照明設(shè)施、停車設(shè)施和滅火器材。/r/n

/r/n5.2.3.2車輛行駛、停放指引標(biāo)識、標(biāo)線明顯，保持設(shè)施和標(biāo)志的完好。/r/n

/r/n5.2.3.3設(shè)置機動車、非機動車和人行道出入口，并可根據(jù)實際狀況安排是否設(shè)立機動車輛獨立進(jìn)出通道和非機動車停放區(qū)域；進(jìn)出通道處應(yīng)設(shè)置減速緩行裝置。/r/n

/r/n5.2.3.4對進(jìn)出園區(qū)的車輛進(jìn)行發(fā)證、登記管理，維護(hù)交通秩序，引導(dǎo)車輛行駛、停放有序。貨運車輛裝、卸貨應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。/r/n

/r/n5.2.4監(jiān)控崗服務(wù)/r/n

/r/n5.2.4.1熟悉各類控制系統(tǒng)（包括但不僅限于下列系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、煤氣自動報警系統(tǒng)等安防系統(tǒng)）的操作方法并確保處于正常運行狀態(tài)。5.2.4.2監(jiān)視、監(jiān)控及報警系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)24小時開通，保持監(jiān)控記錄完整，符合《上海市社會公共安全技術(shù)防范管理辦法》的要求。/r/n

/r/n5.2.4.3監(jiān)控人員對監(jiān)控記錄應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)上級允許，不得擅自泄露記錄內(nèi)容和資料。/r/n

/r/n5.2.5巡視崗服務(wù)/r/n

/r/n5.2.5.1制定固定或非固定的巡視路線和巡視頻次，對重點區(qū)域、重點部位、車棚、物品堆放點、死角和隱蔽點等應(yīng)納入巡視范圍。/r/n

/r/n5.2.5.2通過巡視或監(jiān)控及其他各崗位共同監(jiān)視和維護(hù)園區(qū)內(nèi)的正常秩序，發(fā)現(xiàn)違約、違規(guī)、違章和異常現(xiàn)象應(yīng)及時制止并報告。/r/n

/r/n5.3園區(qū)治安防范/r/n

/r/n5.3.1正確區(qū)分、處理一般事件、突發(fā)事件和惡性事件，并予以及時、妥善處置。/r/n

/r/n5.3.2協(xié)助做好園區(qū)內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，應(yīng)及時向上級行政主管部門報告。/r/n

/r/n5.3.3制定園區(qū)突發(fā)治安事件的突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心等處室/r/n

/r/n內(nèi)懸掛，每年應(yīng)組織不少于1次的突發(fā)治安事件應(yīng)急演習(xí)。/r/n

/r/n5.4消防安全/r/n

/r/n5.4.1消防器材/r/n

/r/n5.4.1.1應(yīng)按照《上海市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定》并結(jié)合園區(qū)的火災(zāi)危險性，針對易燃易爆物品的特點進(jìn)行合理的配置。/r/n

/r/n5.4.1.2對管理區(qū)域內(nèi)所有消防器材和消防系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計，建立臺帳，統(tǒng)一管理。/r/n

/r/n5.4.1.3定期對轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)、消防器材進(jìn)行巡視、檢查、測試、維保，凡失效、損壞的要及時維修更換，確保其處于整潔和完好備用狀態(tài)。/r/n

/r/n5.4.2消防通道/r/n

/r/n5.4.2.1確保消防通道標(biāo)識規(guī)范、清晰、完好。/r/n

/r/n5.4.2.2確保消防通道通暢、安全。/r/n

/r/n5.4.3消防演練與培訓(xùn)/r/n

/r/n根據(jù)園區(qū)情況，制定消防實操培訓(xùn)和消防常識培訓(xùn)計劃并實施，每年進(jìn)行不少于一次的消防實戰(zhàn)演練。/r/n

/r/n6環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)/r/n

/r/n6.1園區(qū)公共區(qū)域共用部位環(huán)境保潔服務(wù)基本要求/r/n

/r/n園區(qū)公共區(qū)域共用部位保潔要求應(yīng)符合《商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》附錄a.2、a.3的相關(guān)規(guī)定。/r/n

/r/n6.2環(huán)境綠化管理/r/n

/r/n園區(qū)環(huán)境綠化要求應(yīng)符合《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》9.2的相關(guān)規(guī)定。/r/n

/r/n6.3景觀管理與服務(wù)/r/n

/r/n6.3.1水體景觀養(yǎng)護(hù)管理技術(shù)措施及要求/r/n

/r/n6.3.1.1硬底水景水體的養(yǎng)護(hù)/r/n

/r/n定期經(jīng)常清潔池內(nèi)水體，包括清除水中垃圾等雜物及更換干凈水，減少水中泥沙、污物對設(shè)備的損害。?/r/n

/r/n6.3.1.2軟底水景水體的養(yǎng)護(hù)/r/n

/r/n嚴(yán)格控制污染源流入水體從而污染水面，及時清除水中垃圾等雜物。?/r/n

/r/n6.3.1.3園林水體景觀養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)/r/n

/r/n駁岸應(yīng)安全穩(wěn)固，整齊美觀，完好無缺損，符合自然化；?/r/n

/r/n設(shè)施有防護(hù)設(shè)施和安全警示循環(huán)、動力及排灌設(shè)施完好無損，正常運行；?清潔無漂浮雜物硬底池壁無明顯污垢。?/r/n

/r/n6.3.1.4硬質(zhì)景觀小品管理與服務(wù)/r/n

/r/n定期檢查修復(fù)園林建筑、構(gòu)筑物，園椅、桌凳、標(biāo)識牌等破損結(jié)構(gòu)或裝飾；定期檢查園林建筑及構(gòu)筑物、假山等結(jié)構(gòu)上存在的隱患，并及時加以解決；?/r/n

/r/n園林建筑及構(gòu)筑物保持外觀整潔，構(gòu)件和各項設(shè)施完整無損；建筑室內(nèi)陳設(shè)清潔、完好、合理；防止結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施隱患。?/r/n

/r/n6.4環(huán)境污染防治/r/n

/r/n6.4.1建立節(jié)能和廢棄物控制的制度，通過宣傳等形式向園區(qū)內(nèi)業(yè)戶和相關(guān)方傳達(dá)環(huán)境管理意識，減少環(huán)境污染、提高能源、資源利用效率。/r/n

/r/n6.4.2對公共區(qū)域和業(yè)戶日常垃圾、廢棄物集中收集，交由具備專業(yè)資質(zhì)許可的處理單位統(tǒng)一清運、處理。/r/n

/r/n6.4.3監(jiān)督園區(qū)內(nèi)業(yè)戶按國家規(guī)定做好放射性廢棄物和化學(xué)危險品的儲存、處置，發(fā)現(xiàn)違規(guī)處置行為時，應(yīng)立即報告上級主管部門，并根據(jù)應(yīng)急預(yù)案組織好應(yīng)對工作。/r/n

/r/n7建筑物、設(shè)備設(shè)施運行與維護(hù)/r/n

/r/n7.1建筑物/r/n

/r/n7.1.1根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的要求，制定各類建筑物及設(shè)備的運行維護(hù)檔案和作業(yè)規(guī)范，做好建筑物和設(shè)施設(shè)備的維保工作。/r/n

/r/n7.1.2定期巡查建筑物公共部位的安全狀況，配合有關(guān)部門進(jìn)行建筑物的安全檢/r/n

/r/n查。/r/n

/r/n7.1.3房屋樓板、道路、橋梁等負(fù)載不能超過設(shè)計限重。/r/n

/r/n7.2供配電系統(tǒng)/r/n

/r/n7.2.1制定供配電系統(tǒng)的運行維護(hù)作業(yè)規(guī)范和程序，保持園區(qū)變配電設(shè)備運行正常。/r/n

/r/n7.2.2編制維保、檢查計劃對變配電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢修、維護(hù)和檢測。/r/n

/r/n7.2.3限電、停電應(yīng)經(jīng)有權(quán)限人員審批，并提前向客戶發(fā)出限電、停電通知并做好解釋工作。/r/n

/r/n7.2.4停電區(qū)域應(yīng)加強安全警戒，維持區(qū)域秩序，有必要時啟動應(yīng)急預(yù)案。/r/n

/r/n7.2.5保持應(yīng)急供電系統(tǒng)設(shè)備完好，處于有效的待機狀態(tài)，確保隨時應(yīng)急啟用。/r/n

/r/n7.2.6合理申請調(diào)整契約負(fù)荷值，有效控制md值。/r/n

/r/n7.2.7通過電容補償設(shè)備和其他手段，提高供電系統(tǒng)的功率因數(shù)。/r/n

/r/n7.3雷電防護(hù)系統(tǒng)/r/n

/r/n7.3.1做好雷電防護(hù)系統(tǒng)的日常維護(hù)，定期檢查，保持接地狀況良好。/r/n

/r/n7.3.2按規(guī)定對防雷裝置定期進(jìn)行檢測。/r/n

/r/n7.4給排水系統(tǒng)/r/n

/r/n7.4.1保持系統(tǒng)中各類泵、閥門、表計、控制柜、管路完好正常。/r/n

/r/n7.4.2管道色標(biāo)和水流指示清晰，閥門開、關(guān)狀態(tài)和水泵的使用、備用狀態(tài)掛牌明示。/r/n

/r/n7.4.3定期保養(yǎng)檢修系統(tǒng)中的各類設(shè)備。/r/n

/r/n7.4.4末端用戶的水壓及流量滿足使用要求。/r/n

/r/n7.4.5遇限水、停水情況，應(yīng)提前通知各用戶，并做好解釋。篇二：體育公園測算報告/r/n

/r/n目錄/r/n

/r/n第一章總論_______________________________________________________________11.1項目概況__________________________________________________________________11.2結(jié)論______________________________________________________________________21.3建議______________________________________________________________________2第二章項目情況分析_______________________________________________________42.1項目設(shè)計分析______________________________________________________________42.2項目定位_________________________________________________________________10第三章國內(nèi)外體育館運營模式分析__________________________________________113.1目前國內(nèi)外體育場館主要運營管理模式_______________________________________113.2各種主要運營管理模式的優(yōu)缺點分析_________________________________________133.3案例分析_________________________________________________________________15第四章基礎(chǔ)模式確立______________________________________________________234.1影響模式確立的主要因素___________________________________________________234.2模式確立_________________________________________________________________244.3測算立場_________________________________________________________________25第五章體育場館價格調(diào)查分析______________________________________________265.1調(diào)查分析方法_____________________________________________________________265.2調(diào)查對象_________________________________________________________________275.3調(diào)查數(shù)據(jù)分析_____________________________________________________________275.4本項目體育場館價格定位___________________________________________________33第六章體育場館使用狀況分析______________________________________________34/r/n

/r/n6.1項目周邊商業(yè)情況調(diào)查_____________________________________________________346.2重慶體育館場所使用率調(diào)查_________________________________________________35第七章商業(yè)及車庫租金分析________________________________________________38/r/n

/r/n7.1商業(yè)租金調(diào)查范圍_________________________________________________________387.2商業(yè)租金調(diào)查結(jié)果_________________________________________________________387.3本項目商業(yè)租金定位_______________________________________________________397.4停車場租金調(diào)查依據(jù)及方法_________________________________________________407.5停車場政府定價標(biāo)準(zhǔn)_______________________________________________________407.6本項目停車場收費定位_____________________________________________________42第八章收入測算__________________________________________________________44/r/n

/r/n8.1網(wǎng)球收入_________________________________________________________________448.2羽毛球場收入_____________________________________________________________468.3乒乓球場收入_____________________________________________________________478.4游泳館收入_______________________________________________________________488.5室外有蓋籃球場收入_______________________________________________________498.7體育場館單塊場地周收入表_________________________________________________508.8商業(yè)租金收入_____________________________________________________________518.9停車位收入_______________________________________________________________528.10總收入__________________________________________________________________53第九章成本測算__________________________________________________________57/r/n

/r/n9.1水電氣費用測算___________________________________________________________579.2維修維護(hù)費用_____________________________________________________________619.3清潔、安保費用___________________________________________________________649.4管理費用_________________________________________________________________649.5推廣費用_________________________________________________________________659.6易損耗品費用_____________________________________________________________669.7場地翻修費用_____________________________________________________________669.8總成本費用_______________________________________________________________669.10營業(yè)稅金及附加__________________________________________________________70第十章盈虧分析__________________________________________________________71第一章總論/r/n

/r/n1.1項目概況/r/n

/r/n1.1.1項目名稱：江北區(qū)石子山體育公園/r/n

/r/n1.1.2項目業(yè)主：重慶市江北國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司/r/n

/r/n1.1.3項目簡介/r/n

/r/n石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理位置優(yōu)越，交通便捷，總占地325畝，總建筑面積87624.67平方米，停車位690個，總投資4.8億。其中公建建筑面積20205.04m2，配套設(shè)施建筑面積51495.24m2，車庫面積22397.11m2。容積率0.30，綠地率38.62%。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場地下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池輔助用房、室外運動場、公共廁所組成。/r/n

/r/n招商內(nèi)容由三部分組成：/r/n

/r/n①純商業(yè)用房部分，總建筑面積20718.43平方米。/r/n

/r/n②體育運動設(shè)施經(jīng)營場地，包括：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內(nèi)外網(wǎng)/r/n

/r/n球場1、有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運動場、門球場。/r/n

/r/n③配套停車庫，室外停車位223個，室內(nèi)停車位467個，共計690個1本報告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場”指“有蓋，有維護(hù)構(gòu)筑物的網(wǎng)球場”。停車位。/r/n

/r/n1.2結(jié)論/r/n

/r/n經(jīng)測算，本項目第1、2、3、4年分別虧損76.12萬、96.71萬元、102.96萬元、124.87萬元，第五年由于發(fā)生場地翻修費用，虧損255.38萬元（其中：場地翻修費用108.6萬元），第6年虧損168.70萬元，第7年開始虧損減少，第8年由于發(fā)生田徑場翻修，虧損322.53萬元（其中：田徑場翻修費用250萬元），第9年虧損72.53萬元，第10年虧損181.13萬元（其中：場地翻修費用108.6萬元），第11、12、13、14年虧損72.53萬元，第15年虧損181.13萬元（其中：場地翻修費用108.6萬元）。/r/n

/r/n1.3建議/r/n

/r/n建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運營，體育場館的“企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。/r/n

/r/n要進(jìn)行企業(yè)化經(jīng)營，必須擁有獨立法人資格的企業(yè)負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營，針對本項目可以選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營管理；也可以選擇將項目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。鑒于后者對國有資產(chǎn)在過程維護(hù)和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進(jìn)行整體運營管理。/r/n

/r/n要進(jìn)行市場化運作，必須適當(dāng)?shù)囊M(jìn)管理與外包。針對本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備維護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，可以請專業(yè)公司負(fù)責(zé)。/r/n

/r/n其次，本項目綠化面積較大，也體現(xiàn)了本項目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護(hù)成本較大，對經(jīng)營企業(yè)形成負(fù)擔(dān)，而不能帶來直接效益，就從目前國內(nèi)體育場館經(jīng)營狀況來看，經(jīng)營企業(yè)還很難有能力承擔(dān)大面積的綠化維護(hù)費用，我們建議維護(hù)綠化成本由政府承擔(dān)。/r/n

/r/n最后，本項目商業(yè)設(shè)計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運營，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。/r/n

/r/n此外，在成立國有控股的管理公司的同時，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團(tuán)隊。篇三：重慶市江北區(qū)石子山體育公園/r/n

/r/n重慶市江北區(qū)石子山體育公園/r/n

/r/n工程初步設(shè)計專家審查意見/r/n

/r/n2009年9月25日，重慶市勘察設(shè)計協(xié)會組織召開重慶市江北區(qū)石子山體育公園工程初步設(shè)計專家審查會。會議邀請了七名專家組成專家組，江北區(qū)建委、重慶市江北區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司、上海海珠建筑工程設(shè)計有限公司等單位參加了會議。在聽取相關(guān)單位對本工程初步設(shè)計情況介紹的基礎(chǔ)上，經(jīng)研究，形成專家審查意見如下：/r/n

/r/n專家組經(jīng)過認(rèn)真討論認(rèn)為該工程初步設(shè)計資料基本齊全，設(shè)計文件基本滿足國家及我市規(guī)定初步設(shè)計深度要求，執(zhí)行的國家及我市工程建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)基本正確，該工程初步設(shè)計審查結(jié)論為“修改通過”，設(shè)計單位應(yīng)對以下審查意見內(nèi)容進(jìn)行修改后報經(jīng)協(xié)會確認(rèn)：/r/n

/r/n一、建筑專業(yè)/r/n

/r/n1、設(shè)計說明深度不滿足《重慶市建筑工程初步設(shè)計文件編制技術(shù)規(guī)定》（2009年版）要求。/r/n

/r/n2、總圖未說明無障礙設(shè)施的設(shè)計情況，不符合《重慶市建筑工程初步設(shè)計文件編制技術(shù)規(guī)定》（2009年版）第2.2.5條第5款的規(guī)定。/r/n

/r/n*3、未說明無障礙設(shè)計實施范圍，不符合《重慶市建筑工程初步設(shè)計文件編制技術(shù)規(guī)定》（2009/r/n

/r/n年版）第2.3.2條第4款和《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（jgj50-2001）第5.1.2※、5.1.4※、5.2.2※條的規(guī)定。/r/n

/r/n4、消防設(shè)計說明欠全面，不符合《重慶市建筑工程初步設(shè)計文件編制技術(shù)規(guī)定》（2009年版）第2.8.4條第2、3、/r/n

/r/n5、9、10款的規(guī)定。/r/n

/r/n5、節(jié)能說明欠全面，不符合《重慶市建筑工程初步設(shè)計文件編制技術(shù)規(guī)定》（2009年版）第2.10.2條第1款第1）~6）項的規(guī)定。/r/n

/r/n6、綠化率非重慶綠化評價指標(biāo)，應(yīng)修改。/r/n

/r/n7、應(yīng)補充總平面及相關(guān)圖紙。/r/n

/r/n8、公共廁所按比例配置坐便器。/r/n

/r/n9、中心廣場地下商業(yè)未設(shè)置無障礙設(shè)施，不符合《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（jgj50-2001）第5.1.2※條的規(guī)定。/r/n

/r/n10、全民健身活動中心/r/n

/r/n（1）消防設(shè)計多項應(yīng)符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（gb50016-2006）要求，且不得違背強條。并明確附屬用房的用途與危險性等級。/r/n

/r/n（2）需增設(shè)殘疾人衛(wèi)生間。/r/n

/r/n（3）游泳池深度過深，需按《體育建筑規(guī)范》7.2.1條調(diào)整。/r/n

/r/n（4）優(yōu)化室內(nèi)通風(fēng)設(shè)計，結(jié)合建筑外墻開窗組織自然通風(fēng)。/r/n

/r/n（5）一層平面圖，教室走道凈端疏散距離超過20米，需調(diào)整。/r/n

/r/n11、殘疾人活動中心/r/n

/r/n（1）車庫出口寬度，不符合《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（gb50067-97）第6.0.9條的規(guī)定。/r/n

/r/n（2）首層疏散樓梯未設(shè)直通室外安全出口，不符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（gb50016-2006）第5.3.13條中3※款的規(guī)定。（3）未設(shè)置無障礙住房。不符合《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（jgj50-2001）第5.2.2條的規(guī)定。/r/n

/r/n12、殘疾人體育館/r/n

/r/n（1）一、二層防火分區(qū)一所設(shè)安全出口，不符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（gb50016-2006）第2.0.17、5.3.2※條的規(guī)定。/r/n

/r/n（2）觀眾廳入口未無障礙坡道，不符合《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（jgj50-2001）第5.1.4※條的規(guī)定。/r/n

/r/n（3）明確地下一、二層防火分區(qū)形式，劃分面積和表示防火門，車道上下無標(biāo)注、坡度。（4）需確定體育建筑等級，結(jié)合殘疾人使用，論證殘疾人停車位數(shù)量和觀眾坐席。/r/n

/r/n（5）一層平面圖，多功能廳室外應(yīng)設(shè)殘疾人坡道，比賽廳室內(nèi)標(biāo)高與門廳高差100，不便使用，需調(diào)整。/r/n

/r/n（6）二層需增設(shè)殘疾人衛(wèi)生間、無障礙坐席、服務(wù)用房。/r/n

/r/n（7）立面圖無材料標(biāo)注，需補充。/r/n

/r/n（8）補充完善節(jié)能計算書、疏散寬度計算、觀眾席視線分析和聲學(xué)設(shè)計（500-1000hz混響時間計算）。/r/n

/r/n13、網(wǎng)球館/r/n

/r/n（1）一層平面圖，變配電間開門影響入口開門和通道，衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)門扇。/r/n

/r/n（2）考慮高窗開啟設(shè)施。/r/n

/r/n二、結(jié)構(gòu)專業(yè)/r/n

/r/n1、《建筑工程設(shè)計文件編制深度》版本應(yīng)為2008年版。/r/n

/r/n2、主體結(jié)構(gòu)的抗震等級在文本中應(yīng)補充說明。/r/n

/r/n3、