《房地產項目管理》第七章房地產項目施工階段的管理

第七章

房地產項目施工階段的管理

內容提要1.項目質量管理。包括工程項目質量的特點、全面質量管理的PDCA循環(huán)、質量管理的內容等。2.項目成本管理。包括成本管理的特點、主要內容及其信息化等。3.項目進度管理。包括其主要內容、影響因素分析和項目進度計劃表示方法等。4.項目合同管理。包括其目的內容、施工合同的簽訂等。5.項目信息管理。包括工程項目管理信息系統(tǒng)的含義、結構、功能等。6.項目其他管理。7.1項目質量管理

質量：廣義上看是指反映實體滿足明確或隱含需要的能力的特性的總和。工程項目質量：通過項目施工全過程所形成的工程項目質量，它不僅能滿足用戶從事生產或生活需要，而且必須達到項目設計、規(guī)范和合同規(guī)定的質量標準。

房地產開發(fā)項目的質量管理，是房地產開發(fā)企業(yè)在工程項目實施過程中最重要的一項管理。7.1.1工程項目質量的特點

1.影響因素多。如決策、設計、材料、機械、環(huán)境、施工工藝、操作方法、管理制度、施工人員素質等均直接或間接地影響工程項目的質量。2.質量波動大。由于建筑產品及其生產特點，生產活動受到各種不利因素的影響，故項目施工質量水平很容易產生波動。3.質量隱患多。工程項目在施工過程中，由于工序交接多，中間產品多，隱蔽工程多，若不及時檢查并發(fā)現(xiàn)其存在的質量問題，容易產生第二判斷錯誤。4.質量評定難度大。工程項目終檢驗收時難以發(fā)現(xiàn)內在的質量缺陷，若在項目完工后再檢查，又只能看其表面。因此對工程質量更應重視事前控制、事中嚴格監(jiān)督。7.1.2全面質量管理的PDCA循環(huán)

將前面章節(jié)介紹的PDCA循環(huán)具體運用到質量管理中，可以劃分為四個階段：階段劃分主要任務第一階段是計劃階段（即P階段）制訂質量管理目標，活動計劃和管理項目的具體實施措施。第二階段是實施階段（即D階段）按照第一階段制訂的計劃措施，組織個方面的力量分頭去認真貫徹實施。第三階段是檢查階段（即C階段）將實施效果與預期目標對比，檢查執(zhí)行的情況，看是否達到預期效果。第四階段是處理階段（即A階段）對檢查結果進行總結和處理。7.1.3質量管理的內容

施工階段的質量管理是項目管理的重點，在工程項目施工階段，質量管理的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價等等。7.2項目成本管理

工程項目成本管理：

通過控制手段，在達到預定工程項目功能和工期要求的同時優(yōu)化成本開支，將總成本控制在預算范圍內。成本管理是房地產項目實施管理的重點與核心，成本管理的效果直接關系到企業(yè)的經濟效益。7.2.1成本管理的特點7.2.2項目成本管理的主要內容

(1)加強對施工方案的技術經濟比較。對施工方案從技術上和經濟上進行對比評價通過定性分析和定量分析。（2）對工程現(xiàn)場簽證手續(xù)嚴格把關。通過建立工程監(jiān)理制建立專業(yè)部門、利用專業(yè)人員對工程實行專業(yè)化管理。（3）制定成本控制重點。對工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)，制定成本控制重點。另外房地產開發(fā)企業(yè)對于工程預決算和材料設備采購環(huán)節(jié)進行的成本控制。（4）對工程變更嚴格控制。7.2.3成本超支的原因分析

成本超支的原因是多方面的，例如：（1）宏觀因素：總工期拖延，物價上漲，工程量大幅度增加；（2）微觀因素：分項工程效率低，協(xié)調不好，局部返工；（3）內部原因：管理失誤，不協(xié)調，采購了劣質材料，工人培訓不充分，材料消耗增加，事故，返工；（4）外部原因：上級、業(yè)主的干擾，設計的修改，陰雨天氣，其他風險等。7.2.4降低成本的措施

一般只有當給出的措施比原計劃已選定的措施更為有利，或使工程范圍減少，或生產效率提高，成本才能降低，例如：（1）尋找新的更好、更高的效率，更優(yōu)的技術方案。（2）購買部分產品，而不是采用完全由自己生產的產品。（3）重新選擇供應商，但會產生供應風險，選擇需要時間。（4）改變實施過程。（5）變更工程范圍。（6）索賠。7.3項目進度管理

進度管理:

指開發(fā)項目各建設階段的工作內容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸于實施，且在實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至工程竣工交付使用。7.3.1影響項目進度的因素分析

影響開發(fā)項目進度的因素包括：人的因素、技術因素、材料設備與構配件因素、施工機械設備因素，資金因素，水文、地址與氣象因素等自然因素，政治、經濟、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等。（1）施工階段前期的影響因素。（2）施工階段中期的影響因素。（3）施工階段后期的影響因素。7.3.2進度管理主要內容

（1）施工進度的跟蹤檢查。（2）收集、整理和統(tǒng)計有關進度數(shù)據(jù)。（3）將實際進度與計劃進度進行對比分析。（4）分析進度偏差對工期和后續(xù)工作的影響。（5）分析是否需要進行進度調整。（6）采取進度調整措施。（7）實施調整后的進度計劃。7.3.3項目進度計劃表示方法

房地產開發(fā)項目進度管理一般采用實際進度與計劃進度圖形比較法。項目進度計劃可用橫道圖表示，也可以用網絡圖表示。用網絡圖表示的進度計劃叫網絡計劃。7.3.4施工進度管理的措施

（1）組織措施。（2）技術措施。（4）經濟措施。（5）信息管理措施。7.4項目合同管理

7.4.1項目合同管理的目的（1）建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要。

（2）規(guī)范市場交易行為。

（3）保證合同的履行。（4）開拓國際市場的需要。7.4.2施工合同的簽訂

簽訂施工合同應使用我國的建筑工程施工合同（示范文本），其中的要點如下：1.工期。2.合同價款（1）開發(fā)企業(yè)接受的合同價款。（2）追加合同價款。（3）合同的計價方式。7.4.3合同管理的內容

下面是一些業(yè)主一方在施工階段的合同管理內容：（1）將任命的業(yè)主代表和工程師（必要時可撤換）以書面形式通知承包商，如屬國際貸款項目還應該通知貸款方。（2）繼續(xù)抓緊完成施工前未完成的項目用地征用手續(xù)以及移民等工作。（3）批準承包商轉讓部分項目權益的申請，（如有時）批準履約保證和承包人，批準承包商提交的保險單和保險公司。（4）負責項目的融資以保證項目的順利實施。（5）在承包商有關手續(xù)齊備后，及時向承包商撥付有關款項。如項目預付款，設備和材料預付款，每月的月結算，最終結算等。這是業(yè)主最主要的義務。

......7.4.4合同分析

合同分析一般包括以下內容：（1）界定承包人和開發(fā)企業(yè)的主要權利、義務和主要任務。（2）合同的價格分析。（3）合同工期的分析。（4）違約責任的理解。（5）驗收責任的理解。7.5項目信息管理

7.5.1工程項目管理信息系統(tǒng)的含義管理信息系統(tǒng)

：一個由人、電子計算機等組成的能進行建設項目信息的收集、加工、整理、存儲、檢索、傳遞、維護和使用的集成化系統(tǒng)，也是一個計算機輔助管理系統(tǒng)。其目的是實現(xiàn)工程項目信息的全面管理、系統(tǒng)管理、規(guī)范管理和科學管理，從而為項目管理人員進行工程項目的進度控制、質量控制、投資控制及合同管理等提供可靠的信息支持。7.5.2工程項目管理信息系統(tǒng)的結構和功能

一個完整的工程項目管理信息系統(tǒng)一般主要是由費用控制子系統(tǒng)、進度控制子系統(tǒng)、質量控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)和公共數(shù)據(jù)庫所構成，其結構圖如圖9-6所示。7.6項目其他管理

7.6.1項目協(xié)調管理主要包括：（1）做好市政配套的協(xié)調管理工作。（2）協(xié)調各承包合同中有關進度、技術配合、現(xiàn)場協(xié)作、公共設施使用問題，解決它們之間產生的矛盾。（3）定期召開各承包單位參加的項目經理協(xié)調會議，并檢查會議決定事項的執(zhí)行情況。（4）參加總包單位或重要分包單位的現(xiàn)場協(xié)調會、調度會等。（5）協(xié)調各單位之間的矛盾、爭議，正確處理其經濟上的紛爭。7.6.2項目安全健康環(huán)境管理

1.安全健康環(huán)境管理

開發(fā)項目的安全健康管理主要任務是保證建設工程的生產者和使用者以及第三人的安全。環(huán)境管理是指保護生態(tài)環(huán)境，如控制現(xiàn)場作業(yè)的粉塵噪音、三廢等對環(huán)境的危害，并考慮能源節(jié)約和減少資源的浪費等。2.參與者的主要安全任務

開發(fā)企業(yè)應向承包商提供安全生產作業(yè)環(huán)境和安全施工的所需費用，及時將安全施工措施和拆除工程的有關資料向當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案，不得任意壓縮施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生產的規(guī)范標準；施工企業(yè)應在施工前編制詳細的施工技術要求和安全方案，施工現(xiàn)場根據(jù)不同的施工階段采取相應的安全措施。7.