《房地產(chǎn)項目管理》第七章房地產(chǎn)項目施工階段的管理

第七章

房地產(chǎn)項目施工階段的管理

內(nèi)容提要1.項目質(zhì)量管理。包括工程項目質(zhì)量的特點、全面質(zhì)量管理的PDCA循環(huán)、質(zhì)量管理的內(nèi)容等。2.項目成本管理。包括成本管理的特點、主要內(nèi)容及其信息化等。3.項目進度管理。包括其主要內(nèi)容、影響因素分析和項目進度計劃表示方法等。4.項目合同管理。包括其目的內(nèi)容、施工合同的簽訂等。5.項目信息管理。包括工程項目管理信息系統(tǒng)的含義、結(jié)構(gòu)、功能等。6.項目其他管理。7.1項目質(zhì)量管理

質(zhì)量：廣義上看是指反映實體滿足明確或隱含需要的能力的特性的總和。工程項目質(zhì)量：通過項目施工全過程所形成的工程項目質(zhì)量，它不僅能滿足用戶從事生產(chǎn)或生活需要，而且必須達(dá)到項目設(shè)計、規(guī)范和合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目實施過程中最重要的一項管理。7.1.1工程項目質(zhì)量的特點

1.影響因素多。如決策、設(shè)計、材料、機械、環(huán)境、施工工藝、操作方法、管理制度、施工人員素質(zhì)等均直接或間接地影響工程項目的質(zhì)量。2.質(zhì)量波動大。由于建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)特點，生產(chǎn)活動受到各種不利因素的影響，故項目施工質(zhì)量水平很容易產(chǎn)生波動。3.質(zhì)量隱患多。工程項目在施工過程中，由于工序交接多，中間產(chǎn)品多，隱蔽工程多，若不及時檢查并發(fā)現(xiàn)其存在的質(zhì)量問題，容易產(chǎn)生第二判斷錯誤。4.質(zhì)量評定難度大。工程項目終檢驗收時難以發(fā)現(xiàn)內(nèi)在的質(zhì)量缺陷，若在項目完工后再檢查，又只能看其表面。因此對工程質(zhì)量更應(yīng)重視事前控制、事中嚴(yán)格監(jiān)督。7.1.2全面質(zhì)量管理的PDCA循環(huán)

將前面章節(jié)介紹的PDCA循環(huán)具體運用到質(zhì)量管理中，可以劃分為四個階段：階段劃分主要任務(wù)第一階段是計劃階段（即P階段）制訂質(zhì)量管理目標(biāo)，活動計劃和管理項目的具體實施措施。第二階段是實施階段（即D階段）按照第一階段制訂的計劃措施，組織個方面的力量分頭去認(rèn)真貫徹實施。第三階段是檢查階段（即C階段）將實施效果與預(yù)期目標(biāo)對比，檢查執(zhí)行的情況，看是否達(dá)到預(yù)期效果。第四階段是處理階段（即A階段）對檢查結(jié)果進行總結(jié)和處理。7.1.3質(zhì)量管理的內(nèi)容

施工階段的質(zhì)量管理是項目管理的重點，在工程項目施工階段，質(zhì)量管理的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價等等。7.2項目成本管理

工程項目成本管理：

通過控制手段，在達(dá)到預(yù)定工程項目功能和工期要求的同時優(yōu)化成本開支，將總成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。成本管理是房地產(chǎn)項目實施管理的重點與核心，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。7.2.1成本管理的特點7.2.2項目成本管理的主要內(nèi)容

(1)加強對施工方案的技術(shù)經(jīng)濟比較。對施工方案從技術(shù)上和經(jīng)濟上進行對比評價通過定性分析和定量分析。（2）對工程現(xiàn)場簽證手續(xù)嚴(yán)格把關(guān)。通過建立工程監(jiān)理制建立專業(yè)部門、利用專業(yè)人員對工程實行專業(yè)化管理。（3）制定成本控制重點。對工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)，制定成本控制重點。另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于工程預(yù)決算和材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)進行的成本控制。（4）對工程變更嚴(yán)格控制。7.2.3成本超支的原因分析

成本超支的原因是多方面的，例如：（1）宏觀因素：總工期拖延，物價上漲，工程量大幅度增加；（2）微觀因素：分項工程效率低，協(xié)調(diào)不好，局部返工；（3）內(nèi)部原因：管理失誤，不協(xié)調(diào)，采購了劣質(zhì)材料，工人培訓(xùn)不充分，材料消耗增加，事故，返工；（4）外部原因：上級、業(yè)主的干擾，設(shè)計的修改，陰雨天氣，其他風(fēng)險等。7.2.4降低成本的措施

一般只有當(dāng)給出的措施比原計劃已選定的措施更為有利，或使工程范圍減少，或生產(chǎn)效率提高，成本才能降低，例如：（1）尋找新的更好、更高的效率，更優(yōu)的技術(shù)方案。（2）購買部分產(chǎn)品，而不是采用完全由自己生產(chǎn)的產(chǎn)品。（3）重新選擇供應(yīng)商，但會產(chǎn)生供應(yīng)風(fēng)險，選擇需要時間。（4）改變實施過程。（5）變更工程范圍。（6）索賠。7.3項目進度管理

進度管理:

指開發(fā)項目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，并將該計劃付諸于實施，且在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工交付使用。7.3.1影響項目進度的因素分析

影響開發(fā)項目進度的因素包括：人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素、施工機械設(shè)備因素，資金因素，水文、地址與氣象因素等自然因素，政治、經(jīng)濟、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等。（1）施工階段前期的影響因素。（2）施工階段中期的影響因素。（3）施工階段后期的影響因素。7.3.2進度管理主要內(nèi)容

（1）施工進度的跟蹤檢查。（2）收集、整理和統(tǒng)計有關(guān)進度數(shù)據(jù)。（3）將實際進度與計劃進度進行對比分析。（4）分析進度偏差對工期和后續(xù)工作的影響。（5）分析是否需要進行進度調(diào)整。（6）采取進度調(diào)整措施。（7）實施調(diào)整后的進度計劃。7.3.3項目進度計劃表示方法

房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理一般采用實際進度與計劃進度圖形比較法。項目進度計劃可用橫道圖表示，也可以用網(wǎng)絡(luò)圖表示。用網(wǎng)絡(luò)圖表示的進度計劃叫網(wǎng)絡(luò)計劃。7.3.4施工進度管理的措施

（1）組織措施。（2）技術(shù)措施。（4）經(jīng)濟措施。（5）信息管理措施。7.4項目合同管理

7.4.1項目合同管理的目的（1）建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要。

（2）規(guī)范市場交易行為。

（3）保證合同的履行。（4）開拓國際市場的需要。7.4.2施工合同的簽訂

簽訂施工合同應(yīng)使用我國的建筑工程施工合同（示范文本），其中的要點如下：1.工期。2.合同價款（1）開發(fā)企業(yè)接受的合同價款。（2）追加合同價款。（3）合同的計價方式。7.4.3合同管理的內(nèi)容

下面是一些業(yè)主一方在施工階段的合同管理內(nèi)容：（1）將任命的業(yè)主代表和工程師（必要時可撤換）以書面形式通知承包商，如屬國際貸款項目還應(yīng)該通知貸款方。（2）繼續(xù)抓緊完成施工前未完成的項目用地征用手續(xù)以及移民等工作。（3）批準(zhǔn)承包商轉(zhuǎn)讓部分項目權(quán)益的申請，（如有時）批準(zhǔn)履約保證和承包人，批準(zhǔn)承包商提交的保險單和保險公司。（4）負(fù)責(zé)項目的融資以保證項目的順利實施。（5）在承包商有關(guān)手續(xù)齊備后，及時向承包商撥付有關(guān)款項。如項目預(yù)付款，設(shè)備和材料預(yù)付款，每月的月結(jié)算，最終結(jié)算等。這是業(yè)主最主要的義務(wù)。

......7.4.4合同分析

合同分析一般包括以下內(nèi)容：（1）界定承包人和開發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任務(wù)。（2）合同的價格分析。（3）合同工期的分析。（4）違約責(zé)任的理解。（5）驗收責(zé)任的理解。7.5項目信息管理

7.5.1工程項目管理信息系統(tǒng)的含義管理信息系統(tǒng)

：一個由人、電子計算機等組成的能進行建設(shè)項目信息的收集、加工、整理、存儲、檢索、傳遞、維護和使用的集成化系統(tǒng)，也是一個計算機輔助管理系統(tǒng)。其目的是實現(xiàn)工程項目信息的全面管理、系統(tǒng)管理、規(guī)范管理和科學(xué)管理，從而為項目管理人員進行工程項目的進度控制、質(zhì)量控制、投資控制及合同管理等提供可靠的信息支持。7.5.2工程項目管理信息系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能

一個完整的工程項目管理信息系統(tǒng)一般主要是由費用控制子系統(tǒng)、進度控制子系統(tǒng)、質(zhì)量控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)和公共數(shù)據(jù)庫所構(gòu)成，其結(jié)構(gòu)圖如圖9-6所示。7.6項目其他管理

7.6.1項目協(xié)調(diào)管理主要包括：（1）做好市政配套的協(xié)調(diào)管理工作。（2）協(xié)調(diào)各承包合同中有關(guān)進度、技術(shù)配合、現(xiàn)場協(xié)作、公共設(shè)施使用問題，解決它們之間產(chǎn)生的矛盾。（3）定期召開各承包單位參加的項目經(jīng)理協(xié)調(diào)會議，并檢查會議決定事項的執(zhí)行情況。（4）參加總包單位或重要分包單位的現(xiàn)場協(xié)調(diào)會、調(diào)度會等。（5）協(xié)調(diào)各單位之間的矛盾、爭議，正確處理其經(jīng)濟上的紛爭。7.6.2項目安全健康環(huán)境管理

1.安全健康環(huán)境管理

開發(fā)項目的安全健康管理主要任務(wù)是保證建設(shè)工程的生產(chǎn)者和使用者以及第三人的安全。環(huán)境管理是指保護生態(tài)環(huán)境，如控制現(xiàn)場作業(yè)的粉塵噪音、三廢等對環(huán)境的危害，并考慮能源節(jié)約和減少資源的浪費等。2.參與者的主要安全任務(wù)

開發(fā)企業(yè)應(yīng)向承包商提供安全生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境和安全施工的所需費用，及時將安全施工措施和拆除工程的有關(guān)資料向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案，不得任意壓縮施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生產(chǎn)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；施工企業(yè)應(yīng)在施工前編制詳細(xì)的施工技術(shù)要求和安全方案，施工現(xiàn)場根據(jù)不同的施工階段采取相應(yīng)的安全措施。7.