地產(chǎn)項目投資與評估

地產(chǎn)項目投資與評估地產(chǎn)項目投資與評估地產(chǎn)項目投資與評估xxx公司地產(chǎn)項目投資與評估文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度項目投資與評估輔導(dǎo)培訓(xùn)本課程重點(diǎn)與難點(diǎn)：1.投資項目可行性研究；2.市場預(yù)測方法；3.資金的等值計算；4.投資項目財務(wù)評價；5.項目國民經(jīng)濟(jì)收益和費(fèi)用的調(diào)整；6.投資項目國民經(jīng)濟(jì)評價；7.盈虧平衡分析；8.敏感性分析；9.投資方案動態(tài)比較方法等內(nèi)容。本課程在教學(xué)過程中將分別在每一章中標(biāo)出重點(diǎn)與難點(diǎn)，并安排一定數(shù)量的復(fù)習(xí)思考題，使學(xué)生能夠隨著教學(xué)進(jìn)程掌握這些重點(diǎn)和難點(diǎn)。第一章投資項目評估概述一、可行性研究的概念和作用概念投資項目的可行性研究是指在投資決策前對于擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，對各種可能擬訂的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較論證，對項目建成后的綜合效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測和評價的一整套科學(xué)研究工作。作用1.開展可行性研究是提高投資效益的首要措施2.可行性研究是項目決策的依據(jù)3.可行性研究是為項目建設(shè)籌措資金的依據(jù)4.作為項目主管部門商談合同、簽定協(xié)議的依據(jù)5.作為項目進(jìn)行工程設(shè)計、設(shè)備定貨、施工準(zhǔn)備以及采用新技術(shù)、新設(shè)備及其研制計劃、工業(yè)性試驗等工作的依據(jù)6.作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響和向項目建設(shè)所在地申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)7.作為企業(yè)組織管理、機(jī)構(gòu)設(shè)置、勞動定員和職工培訓(xùn)等工作安排的依據(jù)8.作為國家各級部門編制固定資產(chǎn)投資計劃的依據(jù)9.作為為項目投產(chǎn)后下達(dá)總的利潤任務(wù)，為經(jīng)理人員提出評價標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)二．項目評估在投資決策中的地位和作用項目評估在擬建項目投資或銀行發(fā)放貸款決策之前，以項目可行性研究為基礎(chǔ)，以綜合效益為中心，從決策者的角度對投資項目建設(shè)的必要性、可行性及其成本、效益所作的全面的評審與估價項目評估是促使項目投資正確決策的保證項目評估可以為項目取得必要的投資和貸款創(chuàng)設(shè)條件項目評估是把項目微觀效益同宏觀效益統(tǒng)一起來的手段第二章投資項目市場分析一．市場分析的概念和作用概念市場分析是指通過市場調(diào)查和市場預(yù)測，根據(jù)項目產(chǎn)品的競爭力、市場規(guī)模、性質(zhì)、特點(diǎn)等，對項目所生產(chǎn)的產(chǎn)品的市場狀況作出的分析作用1.是項目投資的前提和先決條件2.是確定項目建設(shè)規(guī)模的重要依據(jù)3.是制定項目產(chǎn)品方案的重要依據(jù)4.是選擇項目技術(shù)裝備和廠址的依據(jù)5.是制定產(chǎn)品銷售規(guī)劃的依據(jù)二．市場預(yù)測的內(nèi)容和方法內(nèi)容1.市場商品需求總量的預(yù)測市場商品需求總量為市場上有貨幣支付能力的全部商品需求量2.市場需求構(gòu)成預(yù)測市場需求構(gòu)成按其性質(zhì)可分為消費(fèi)品需求構(gòu)成和生產(chǎn)資料構(gòu)成兩大類3.消費(fèi)者購買行為預(yù)測消費(fèi)者購買行為預(yù)測是指通過對消費(fèi)者的購買動機(jī)、方式和心理等各方面的調(diào)查來分析預(yù)測商品需求的變動趨勢方法1.定性預(yù)測方法2.時間序列法3.因果分析法4.消費(fèi)水平法(彈性系數(shù)法)5.產(chǎn)品壽命周期分析三．彈性系數(shù)的概念彈性系數(shù)是指某種變量對另一變量變化的反映程度，是兩個相關(guān)變量變化率之比。計算公式當(dāng)E=1時，表明兩個變量增長率相同，稱為等度效應(yīng)彈性；當(dāng)E>1時，表明因變量增長率大于自變量增長率，稱為強(qiáng)效應(yīng)彈性，彈性較大；當(dāng)E<1時，表明因變量增長率小于自變量增長率，稱為弱效應(yīng)彈性，彈性較?。划?dāng)E=0時，表明完全沒有彈性。(一)需求的收入彈性系數(shù)需求的收入彈性系數(shù)反映的是當(dāng)收入(如居民人均貨幣收入)變化時，消費(fèi)者對某種商品需求量變化的程度。其計算公式是當(dāng)需求的收入彈性系數(shù)大時，說明消費(fèi)者的收入增加程度引起的需求變化程度大；反之，引起的變化程度小(二)需求的價格彈性系數(shù)是需求量變動的比率與價格變動的比率的比值。它表明當(dāng)某種商品價格變化時，消費(fèi)者對該商品需求量的變化程度。計算公式為(三)需求的交叉彈性系數(shù)產(chǎn)品需求還可能受到相關(guān)產(chǎn)品、互補(bǔ)產(chǎn)品或互代品的價格影響。需求的交叉彈性就是指相關(guān)的兩種產(chǎn)品中的一種產(chǎn)品的價格變動引起的另一產(chǎn)品需求的變動程度。如：產(chǎn)品A對產(chǎn)品B的交叉彈性系數(shù)第三章建設(shè)規(guī)模分析一．生產(chǎn)規(guī)模的含義又稱企業(yè)規(guī)模，是指勞動力、勞動資料和勞動對象等生產(chǎn)要素和產(chǎn)品在企業(yè)內(nèi)集中的程度，它反映了企業(yè)生產(chǎn)能力的大小。衡量生產(chǎn)規(guī)模的指標(biāo)主要有生產(chǎn)能力、產(chǎn)量、產(chǎn)值、職工人數(shù)和資產(chǎn)價值等?？梢愿鶕?jù)行業(yè)特點(diǎn)采用不同的標(biāo)準(zhǔn)。二．盈虧分析法又稱效益法，是指對產(chǎn)品經(jīng)營情況進(jìn)行分析從而確定生產(chǎn)規(guī)模的一種方法線性盈虧平衡分析法又稱本量利法或保本點(diǎn)分析法。其計算公式為第四章生產(chǎn)技術(shù)方案與公用工程設(shè)計方案一、廠址選擇的方法1.方案比較法是指對初選的幾個廠址方案列出廠址方案的比較表，進(jìn)行初步分析比較，然后再比較投資費(fèi)用和經(jīng)營費(fèi)用，從而確定廠址的方法。廠址的方案比較，可以分為技術(shù)條件比較和經(jīng)濟(jì)條件比較兩個方面。把經(jīng)初步分析確定的方案進(jìn)行建設(shè)投資和經(jīng)營費(fèi)用的比較或追加投資回收期的比較。其公式是計算得出的結(jié)果與行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期進(jìn)行比較，若追加投資回收期小于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資回收期，說明追加投資的方案可取。2.評分優(yōu)選法評分優(yōu)選法是一種定性問題定量化的實(shí)用優(yōu)選方法，其分析步驟如下第一步，首先在廠址方案比較表中列出主要的影響因素，按照各因素的重要程度分別賦予不同權(quán)數(shù)第二步，對每個可選地址進(jìn)行考察，分別給出各廠址的等級系數(shù)，然后將該系數(shù)乘以相對應(yīng)的權(quán)數(shù)，算出各因素的具體得分第三步，最后把各廠址的每個因素得分全部加總，總分最高者為最佳的廠址二、工藝技術(shù)方案選擇評價1.工藝技術(shù)的可靠性2.工藝流程的合理性工藝流程是指勞動者使用生產(chǎn)工具改變勞動對象的形狀和性能，使其具有特定使用價值的過程。包括工藝階段和工序。以機(jī)械制造業(yè)為例輔導(dǎo)培訓(xùn)3.工藝與原材料的適應(yīng)性4.所采用工藝的先進(jìn)性和適用性5.生產(chǎn)工藝的經(jīng)濟(jì)合理性6.生產(chǎn)工藝與環(huán)境保護(hù)三、設(shè)備經(jīng)濟(jì)合理性的評價方法1.年費(fèi)用法又稱營運(yùn)成本比較法。年營運(yùn)成本主要包括原材料費(fèi)用、燃料及動力費(fèi)、運(yùn)轉(zhuǎn)維修費(fèi)、操作人員工資及福利費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)等第五章投資估算與資金籌措一．固定資產(chǎn)投資估算擴(kuò)大指標(biāo)估算法是指在對已建同類企業(yè)的實(shí)際投資指標(biāo)進(jìn)行了大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，采用典型指標(biāo)進(jìn)行套用估算的方法1.單位生產(chǎn)能力投資估算法，又稱單位產(chǎn)量投資指標(biāo)法以已有類似項目單位產(chǎn)品的投資額乘以擬建項目設(shè)計生產(chǎn)能力，從而得到擬建項目投資估算額的估算方法2.生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)法，又稱生產(chǎn)能力指數(shù)估算法，指數(shù)法等利用已知的工程項目投資額來估算不同規(guī)模的同類型工程項目投資額的一種估算方法3.比例估算法根據(jù)已有同類項目的資料和經(jīng)驗估算擬建項目主要設(shè)備投資額，然后再按主要設(shè)備投資與整個項目固定資產(chǎn)投資的比例關(guān)系計算總固定資產(chǎn)投資額的估算法概算指標(biāo)估算法根據(jù)投資項目具有的建筑物、設(shè)備、公用設(shè)施等的圖紙，明細(xì)表和清單來進(jìn)行估算的方法?？蓪⒄麄€工程劃分為建設(shè)項目、單項工程和單位工程三個層次。首先進(jìn)行單位工程概算，然后匯總成單項工程概算，最后匯總成建設(shè)項目總概算。2.按經(jīng)營成本(或總成本)資金率估算流動資金額=年經(jīng)營成本(或總成本)×經(jīng)營成本(或總成本)資金率3.按固定資產(chǎn)價值資金率估算流動資金額=固定資產(chǎn)價值總額×固定資產(chǎn)價值資金率4.按單位產(chǎn)量資金率估算流動資金額=年生產(chǎn)能力×單位產(chǎn)量資金率二、資金成本分析資金成本是指企業(yè)為取得和使用各種來源的資金而付出的代價，包括籌資過程中發(fā)生的費(fèi)用和用資過程中支付的報酬對資金成本的分析一般要考慮單項來源資金的資金成本、加權(quán)平均資金成本和邊際資金成本第六章資金項目財務(wù)評價一、產(chǎn)品成本費(fèi)用測算(一)按要素成本費(fèi)用測算要素成本費(fèi)用是指按成本費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分各種費(fèi)用要素計算的成本費(fèi)用，這些費(fèi)用要素是構(gòu)成產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)1.外購材料2.外購燃料及動力3.工資及附加4.提取的職工福利費(fèi)5.折舊與攤銷6.修理費(fèi)7.利息支出8.其他費(fèi)用(二)按項目成本費(fèi)用測算將費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)用途作為分類標(biāo)準(zhǔn)，把經(jīng)濟(jì)用途相同的費(fèi)用歸為一類，從而形成各種成本費(fèi)用項目，稱為項目成本1.直接材料和燃料動力2.直接工資及福利費(fèi)3.制造費(fèi)用4.管理費(fèi)用5.財務(wù)費(fèi)用6.銷售費(fèi)用(三)按產(chǎn)品成本費(fèi)用與產(chǎn)品產(chǎn)量關(guān)系測算固定成本與可變成本可變成本是指隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化而變動的產(chǎn)品成本費(fèi)用。固定成本是指在一定生產(chǎn)規(guī)模范圍內(nèi)，不受產(chǎn)品產(chǎn)量變動影響的產(chǎn)品成本費(fèi)用(四)經(jīng)營成本測算經(jīng)營成本是指項目一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品而發(fā)生的經(jīng)常性現(xiàn)金支出經(jīng)營成本＝總成本費(fèi)用－固定資產(chǎn)折舊費(fèi)－借款利息－攤銷費(fèi)－維檢費(fèi)二、產(chǎn)品銷售收入、稅金及利潤的測算(一)產(chǎn)品銷售收入測算銷售收入是指項目建成投產(chǎn)后，在一定時期內(nèi)向社會出售各種產(chǎn)品或提供勞務(wù)所獲得的貨幣收入產(chǎn)品年銷售收入＝產(chǎn)品年銷售量×銷售價格產(chǎn)品年銷售量＝設(shè)計生產(chǎn)能力×年生產(chǎn)能力利用率(二)銷售稅金及附加測算稅收是國家憑借政治權(quán)利，參與國民收入分配與再分配過程，按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)摹?qiáng)制的取得財政收入的一種形式投資項目經(jīng)濟(jì)評價中產(chǎn)品銷售稅金及附加的估算主要包括對增殖稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅等稅種的估算1.增值稅一般納稅人應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進(jìn)項稅額銷項稅額=銷售額×稅率小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×征收率納稅人進(jìn)口貨物應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=組成計稅價格×稅率組成計稅價格=關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+消費(fèi)稅2.營業(yè)稅應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率3.消費(fèi)稅實(shí)行從價定率辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售額×稅率實(shí)行從量定額辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位數(shù)額4.資源稅應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×單位數(shù)額5.城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅6.教育費(fèi)附加7.企業(yè)所得稅(三)利潤測算1.利潤總額測算利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收入－營業(yè)外支出+補(bǔ)貼收入營業(yè)利潤=產(chǎn)品銷售利潤+其他業(yè)務(wù)利潤－管理費(fèi)用－財務(wù)費(fèi)用產(chǎn)品銷售利潤=產(chǎn)品銷售凈收入－產(chǎn)品銷售成本－產(chǎn)品銷售稅金及附加其他業(yè)務(wù)利潤=其他業(yè)務(wù)收入－其他業(yè)務(wù)成本－其他業(yè)務(wù)稅金產(chǎn)品銷售凈收入=銷售收入－銷售退回－銷售折讓－銷售折扣2.利潤分配測算(1)彌補(bǔ)以前年度虧損(2)繳納所得稅(3)支付被罰沒的財產(chǎn)損失，各項稅收的滯納金和罰款(4)彌補(bǔ)稅前利潤彌補(bǔ)后存在的虧損(5)按規(guī)定提取法定公積金和公益金(6)提取任意公積金(7)向投資者分配利潤三、固定資產(chǎn)投資貸款還本付息預(yù)測固定資產(chǎn)投資貸款還本付息預(yù)測，主要是指在投資估算和利潤測算的基礎(chǔ)上，測算貸款還款期的利息和償還貸款的時間(一)投資貸款還本付息的資金來源1.固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)攤銷等2.免征的稅金3.企業(yè)部分利潤4.借新債還舊債等(二)還款方式1.等額利息法指每期付息額相等，期中不還本金，最后一期歸還本金和當(dāng)期利息的償還方法2.等本償還指每期償還本金相同，利息遞減的償還方式3.等額償還指每期償還的總金額相同，本金遞增，利息遞減的一種償還方式4.“氣球法”指期中任意償還本息，到期末全部還清的償還方式5.一次償付法指到期一次償還本息的償付方式6.償債基金法指每期償還貸款利息，同時向銀行存入一筆等額現(xiàn)金，到期末存款正好償付貸款本金的償還方式(四)固定資產(chǎn)投資借款各年利息計算建設(shè)期每年應(yīng)計利息=(年初借款累計+本年借款/2)×年利率生產(chǎn)期每年應(yīng)計利息=(年初借款累計－本年還本付息額/2)×年利率還清借款年份應(yīng)計利息=年初借款累計/2×年利率四、普通復(fù)利的基本公式和系數(shù)在投資項目經(jīng)濟(jì)評價中，必須對項目壽命周期內(nèi)在不同時間發(fā)生的費(fèi)用和收益進(jìn)行分析和計算，并加以比較，以確定項目的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)考慮資金的時間價值時，就不能將這些收支項目直接進(jìn)行數(shù)值的加減運(yùn)算，必須通過等值計算，將其換算為同一時點(diǎn)上進(jìn)行五、項目財務(wù)評價基本報表1.財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表以項目作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把項目計算期內(nèi)以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问街Ц兜馁M(fèi)用(現(xiàn)金流出)和取得的收入(現(xiàn)金流入)全部列入，反映了項目經(jīng)濟(jì)活動的全過程財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)假定項目所需全部投資(包括建設(shè)投資和流動資金投資)均為投資者自有資金2.財務(wù)現(xiàn)金流量表(自有資金)自有資金的財務(wù)現(xiàn)金流量表以企業(yè)自有資金為基礎(chǔ)，并考慮了國內(nèi)外借款本息的償還問題，適用于以企業(yè)自有資金和其他各種外部資金作為資金來源的項目3.損益表損益表綜合反映項目計算期內(nèi)每年實(shí)際的盈利水平及利潤分配情況4.資金來源與運(yùn)用表又稱資金平衡表，反映了項目計算期內(nèi)各年資金盈余或短缺情況5.資產(chǎn)負(fù)債表綜合反映項目計算期內(nèi)各年的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的增減變化情況及對應(yīng)關(guān)系，從而了解項目擁有的資產(chǎn)總額及其構(gòu)成情況6.財務(wù)外匯平衡表該表反映項目計算期內(nèi)各年的外匯流入、外匯流出等外匯收支情況六、財務(wù)盈利能力分析(一)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)是不考慮資金時間價值的指標(biāo)，常應(yīng)用于投資項目的投資機(jī)會研究階段和初步可行性研究階段1.投資回收期

是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間投資回收期可用財務(wù)現(xiàn)金流量表中的累計凈現(xiàn)金流量計算求得將求出的投資回收期與基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)小于基準(zhǔn)投資回收期時，項目是可以接受的。否則不可行2.投資利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率。當(dāng)生產(chǎn)期內(nèi)各年度間利潤總額變化幅度較大時，應(yīng)計算生產(chǎn)期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率將投資利潤率與基準(zhǔn)利潤率對比，如果項目或方案的利潤率大于基準(zhǔn)利潤率，則認(rèn)為項目或方案可行3.投資利稅率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利稅總額，或項目生產(chǎn)期內(nèi)的年平均利稅總額與項目總投資的比率將計算結(jié)果與基準(zhǔn)利稅率進(jìn)行比較，如果大于基準(zhǔn)利稅率，則認(rèn)為項目或方案可行4.資本金利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額，或項目生產(chǎn)期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率計算結(jié)果與投資者預(yù)期的最低利潤率相比較，如果大于預(yù)期利潤率，項目或方案就可行(二)動態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)是指考慮資金時間價值計算的反映項目計算期內(nèi)總的盈利能力的財務(wù)評價指標(biāo)1.財務(wù)凈現(xiàn)值是指按基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。一般來說，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目可行，項目凈現(xiàn)值越大，說明其盈利能力越大2.財務(wù)內(nèi)部收益率

財務(wù)內(nèi)部收益率又稱內(nèi)部報酬率或內(nèi)在報酬率。是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率財務(wù)內(nèi)部收益率的求解計算出的財務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率比較，如果前者大于后者，則說明項目的實(shí)際盈利能力超過基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率的盈利水平，項目是可行的，否則不可行3.財務(wù)凈現(xiàn)值率是指財務(wù)凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比若FNPVR≥0，項目可行，否則，項目應(yīng)予以拒絕(三)基準(zhǔn)參數(shù)的確定1.基準(zhǔn)收益率指行業(yè)內(nèi)投資資金應(yīng)當(dāng)獲得的最低盈利水平或邊際收益率2.基準(zhǔn)投資利潤率和利稅率指某一部門或行業(yè)進(jìn)行投資所應(yīng)達(dá)到的單位投資創(chuàng)造的最低利潤或利稅3.基準(zhǔn)投資回收期是各行業(yè)項目財務(wù)評價投資回收期指標(biāo)評判的基準(zhǔn)依據(jù)七、項目清償能力分析1.資產(chǎn)負(fù)債率項目負(fù)債與其資產(chǎn)之比，是衡量項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)2.流動比率項目流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比，是衡量項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)3.速動比率項目速動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比，是衡量項目快速償還流動負(fù)債能力的指標(biāo)(四)固定資產(chǎn)投資國內(nèi)外借款償還期固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期是指以項目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息所需要的時間借款償還期可根據(jù)資金來源與運(yùn)用表和國內(nèi)借款還本付息預(yù)測表計算。國外借款部分的還本付息，按外匯貸款償還表計算第七章投資項目國民經(jīng)濟(jì)評價一、項目國民經(jīng)濟(jì)評價與財務(wù)評價的區(qū)別(一)評價的目的和角度不同(二)評價中費(fèi)用和收益的含義及劃分范圍不同(三)評價分析的計算基礎(chǔ)不同(四)評價指標(biāo)和方法不同二、費(fèi)用和收益的基本含義和識別方法經(jīng)濟(jì)活動的費(fèi)用和收益都是相對于目標(biāo)而言的，收益是對目標(biāo)的貢獻(xiàn)，而費(fèi)用是對目標(biāo)的負(fù)貢獻(xiàn)。凡項目對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所做的貢獻(xiàn)，均計為項目的國民經(jīng)濟(jì)收益；凡國民經(jīng)濟(jì)為項目付出的代價，均計為項目的國民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。這是識別和劃分國民經(jīng)濟(jì)收益和費(fèi)用的基本原則。直接收益和直接費(fèi)用統(tǒng)稱為項目的內(nèi)部效果。間接收益和間接費(fèi)用統(tǒng)稱為項目的外部效果。三、轉(zhuǎn)移支付某些財務(wù)支出和收益項，其發(fā)生并不伴隨資源的增減，造成國內(nèi)資源的實(shí)際增加和耗費(fèi)，致使國民收入發(fā)生變化，而只反映了資源支配權(quán)在社會實(shí)體之間的轉(zhuǎn)移，這種收支款項就稱為轉(zhuǎn)移支付。轉(zhuǎn)移支付包括稅金、補(bǔ)貼、利息、折舊四、外貿(mào)貨物的影子價格外貿(mào)貨物是指其生產(chǎn)、使用將直接或間接影響國家進(jìn)出口的貨物。一般來說，國際市場價格是自由竟?fàn)幍慕Y(jié)果，可基本反映一般均衡價格。1.產(chǎn)出物中外貿(mào)貨物的影子價格(項目產(chǎn)出品的出廠價格)確定直接出口品的影子價格=離岸價格－(項目到口岸的運(yùn)費(fèi)+貿(mào)易費(fèi)用)進(jìn)口替代品的影子價格=到岸價格+口岸到用戶的運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用－項目到用戶的運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用間接出口品的影子價格=離岸價格－原供應(yīng)廠到口岸運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用+原供應(yīng)廠到用戶的運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用－項目到用戶的運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用2.投入物中外貿(mào)貨物影子價格(投入物到項目所在地的價格)確定直接進(jìn)口品的影子價格=到岸價格+口岸到項目的運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用出口占用品的影子價格=離岸價格－供應(yīng)廠到口岸運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用+供應(yīng)廠到項目的運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用間接進(jìn)口品的影子價格=到岸價格+口岸到原用戶運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用－供應(yīng)廠到原用戶的運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用+供應(yīng)廠到項目運(yùn)輸費(fèi)用和貿(mào)易費(fèi)用3.非外貿(mào)貨物的影子價格非外貿(mào)貨物是指其生產(chǎn)和使用不影響國家出口或進(jìn)口的貨物(1)項目產(chǎn)出物影子價格的確定(2)項目投入物影子價格確定(3)某些非外貿(mào)貨物，如水、電、交通運(yùn)輸和建筑工程等，國家已測定并發(fā)布其影子價格轉(zhuǎn)換系數(shù)，可直接用財務(wù)價格乘以轉(zhuǎn)換系數(shù)來計算確定這些貨物的影子價格4.成本分解法第一步，按生產(chǎn)費(fèi)用要素列出單位非外貿(mào)貨物的財務(wù)成本第二步，剔除財務(wù)成本中包括的稅金和補(bǔ)貼第三步，剔除財務(wù)成本中的折舊和流動資金利息第四步，對費(fèi)用要素中的原材料、燃料和動力等費(fèi)用，分別按各自影子價格的確定方法進(jìn)行調(diào)整確定第五步，將上述各項調(diào)整后的數(shù)值加總，即得到單位貨物的分解成本，作為該非外貿(mào)貨物的出廠影子價格5.勞動力的影子工資和土地的影子費(fèi)用(1)影子工資即項目使用勞動力的經(jīng)濟(jì)價格，它是指建設(shè)項目使用勞動力，國家和社會為此付出的代價，其實(shí)質(zhì)是勞動力的機(jī)會成本(2)土地的影子費(fèi)用即項目占用土地的經(jīng)濟(jì)價值，是指由于項目占用土地，致使國民經(jīng)濟(jì)為此放棄的不用于本項目所能創(chuàng)造的凈效益以及社會為項目占用土地而增加的資源消耗，如居民搬遷費(fèi)等6.影子匯率即外匯的影子價格，是指用本國貨幣表示的外匯的真實(shí)的經(jīng)濟(jì)價值7.社會折現(xiàn)率即資金的影子價格，它是指國家或社會對資金時間價值的估值，體現(xiàn)了資金的機(jī)會成本和邊際投資內(nèi)部收益率五、國民經(jīng)濟(jì)效果評價(一)國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析1.經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年累計的經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率2.經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值是指項目在計算期內(nèi)，按指定的折現(xiàn)率，各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到基準(zhǔn)年的現(xiàn)值之和3.經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率(ENPVR)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率是指經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值與總投資現(xiàn)值之比4.投資凈收益率(投資利稅率)投資凈收益率指項目達(dá)到正常生產(chǎn)規(guī)模年份的社會凈收益(包括利潤和稅金等)與總投資之比(二)國民經(jīng)濟(jì)外匯效果分析1.經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPVF)是指生產(chǎn)出口或替代進(jìn)口產(chǎn)品的項目，在計算期內(nèi)各年的凈外匯流量按特定的折現(xiàn)率，折算到基準(zhǔn)年的現(xiàn)值之和2.經(jīng)濟(jì)換匯成本與經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本經(jīng)濟(jì)換匯成本指項目在計算期內(nèi)所耗費(fèi)的用影子價格計算的國內(nèi)資源價值的現(xiàn)值與生產(chǎn)出口產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值之比。表示項目每換取1美元外匯所需投入的人民幣金額經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本指項目在計算期內(nèi)所耗費(fèi)的用影子價格計算的國內(nèi)資源價值的現(xiàn)值與生產(chǎn)替代進(jìn)口產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值之比。表示項目每節(jié)約1美元外匯所需的人民幣金額第八章投資項目的不確定性分析一、不確定性分析的含義和作用(一)不確定性分析的含義在項目財務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)評價中，研究項目投資、生產(chǎn)成本、銷售收入、匯率、產(chǎn)品價格和壽命周期等不確定性因素的變化，分析它們所引起的項目各經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化和變化程度，稱為不確定性分析(二)不確定性分析的作用1.明確不確定性因素對投資效益指標(biāo)的影響范圍2.確定項目評價結(jié)論的有效范圍3.提高項目評價結(jié)論的可靠性4.尋找在項目效益指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時，變量因素允許變化的極限值二、盈虧平衡分析模型的建立可以根據(jù)銷售收入與產(chǎn)量的函數(shù)關(guān)系及成本與產(chǎn)量的函數(shù)關(guān)系建立盈虧平衡分析的數(shù)學(xué)模型1.項目的生產(chǎn)銷售活動不會明顯地影響供求關(guān)系，假定其他市場條件不變，則產(chǎn)品價格不隨銷量變化而變化，可以看作一個常數(shù)，銷售收入與銷量呈線性關(guān)系，又設(shè)成本函數(shù)為線性函數(shù)。則：S=PQ上