商鋪商業(yè)招商定位方案

商鋪商業(yè)招商定位方案商鋪商業(yè)招商定位方案1目錄一、項(xiàng)目情況說明二、區(qū)域商業(yè)特征分析三、區(qū)域消費(fèi)特征分析四、市場機(jī)會(huì)分析五、業(yè)態(tài)定位建議六、鋪位分割及建筑修改建議七、項(xiàng)目租金定價(jià)及工作建議八、我司下階段工作思路九、大集公司介紹目錄一、項(xiàng)目情況說明2一、項(xiàng)目情況說明一、項(xiàng)目情況說明31.位置：本項(xiàng)目位于某某路交叉口（國家電網(wǎng)對面）。東臨某某路，北靠友誼路，南臨新韶路。2.交通：友誼路、某某路、新韶路雙向6車道。新韶路與友誼路連接芙蓉南路與韶山南路兩條城市主干道，但目前過往的車輛較少；途徑的公交路線有145、116、140等。3.周邊情況：項(xiàng)目周邊多為新興住宅樓盤林立，入駐居民少，成熟老居民社區(qū)稀少。目前周邊人流車流較少，商業(yè)氣氛較淡。1.位置：本項(xiàng)目位于某某路交叉口（國家電網(wǎng)對面）。東臨某某路4二、區(qū)域商業(yè)特征分析二、區(qū)域商業(yè)特征分析5該區(qū)域樓盤多為在售、在建項(xiàng)目，住房空置較多，入住率極低，人氣缺乏。周邊樓盤入住居民尚少，除滿庭芳、青園花都、星語林、鑫天山水洲城有一定入住外，其余樓盤入住率很低，同時(shí)還有較多在建或擬建項(xiàng)目，入住率極低，居民入住需要較長時(shí)間。該區(qū)域樓盤多為在售、在建項(xiàng)目，住房空置較多，入住率極6周邊商業(yè)主要依附于韶山路商業(yè)氣氛漫延，現(xiàn)有成形只分布在友誼東路沿線，以及鑫天水洲城沿街一段（因入住率較高），其業(yè)態(tài)為餐飲、賓館、水果店、日雜、小型超市、藥房、中介等為主，其中餐飲小型餐飲居多，大型餐飲有戴家村、辣的叫湘菜館。周邊商業(yè)主要依附于韶山路商業(yè)氣氛漫延，現(xiàn)有成形只7商鋪商業(yè)招商定位方案8周邊商鋪空置普遍周邊項(xiàng)目裙樓商業(yè)及臨街門面較多空置，商業(yè)成熟度較低，發(fā)展水平低，需要一定的發(fā)展培育期。

項(xiàng)目對面的湘超景園、及電力活動(dòng)大樓等，裙樓均有商業(yè)分布，且大部分商鋪為空置狀態(tài)。周邊商鋪空置普遍9三、區(qū)域消費(fèi)特征分析三、區(qū)域消費(fèi)特征分析10·周邊人口分布不集中，近幾年入住率低，氛圍不成熟目前周邊成熟的住宅小區(qū)較多，但入住率少，消費(fèi)群體不集中，區(qū)域商圈暫未形成?！ぶ苓吶丝诜植疾患校鼛啄耆胱÷实?，氛圍不成熟111.5公里范圍內(nèi)，超市較多，項(xiàng)目目標(biāo)群體縮小周邊周邊1.5公里范圍內(nèi)，有大潤發(fā)、標(biāo)志的新一佳（1萬平米）、紅星步步高、奧園的沃爾瑪、等大型商超盤踞，加之未來幾年，該區(qū)新規(guī)劃的商業(yè)如（鑫遠(yuǎn)城市商業(yè)廣場）等，與眾多新樓盤裙樓底商的出現(xiàn)，定會(huì)有商超業(yè)態(tài)據(jù)地力爭；因此本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，更多還得以依靠項(xiàng)目本身，及周邊5分鐘路程范圍內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)群體。1.5公里范圍內(nèi)，超市較多，項(xiàng)目目標(biāo)群體縮小周邊12四、市場機(jī)會(huì)分析四、市場機(jī)會(huì)分析13未來商業(yè)發(fā)展前景好

項(xiàng)目位于兩大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心區(qū)域，隨著市政規(guī)劃的完善，路網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施也將密集發(fā)達(dá)、完善，入住率的提高，人流、車流會(huì)逐漸多起來，商業(yè)氣氛逐漸提升，發(fā)展前景很好。品牌連鎖商業(yè)業(yè)態(tài)基本為空白，社區(qū)配套需復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)

周邊商業(yè)物業(yè)檔次普遍較低，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，商品種類不齊全，缺乏復(fù)合型商業(yè)設(shè)施，服務(wù)水平低下，難以滿足居民的多層次消費(fèi)需求，市場業(yè)態(tài)空白點(diǎn)主要體現(xiàn)在商業(yè)中心、專業(yè)店、體育文化、餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目等一站式消費(fèi)上。未來商業(yè)發(fā)展前景好14未來一二期本項(xiàng)目的商業(yè)輻射能力強(qiáng)單從一期9000平方的商業(yè)體量，結(jié)合目前周邊商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀、周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)競爭激烈性分析；及本項(xiàng)目二三期的風(fēng)情商業(yè)街尚未建設(shè)，未能形成強(qiáng)勢聚合效應(yīng)等因素分析；本項(xiàng)目保守輻射范圍應(yīng)在木蓮沖路、五凌路、塘坡路、韶山路圍合的區(qū)域內(nèi)。未來一二期本項(xiàng)目的商業(yè)輻射能力強(qiáng)15五、業(yè)態(tài)定位建議五、業(yè)態(tài)定位建議16主題：通過差異化業(yè)態(tài)定位組合，打造與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的商業(yè)項(xiàng)目方案：社區(qū)配套業(yè)態(tài)+休閑娛樂+餐飲檔次：從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)出發(fā)，定位整體中檔，局部中高檔主題：通過差異化業(yè)態(tài)定位組合，打造與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的商17六、鋪位分割及建筑修改建議六、鋪位分割及建筑修改建議181、根據(jù)業(yè)態(tài)需求的分割和整改建議一樓盡量劃成小鋪出租，二、三樓裙樓劃為一至三個(gè)商家進(jìn)駐，臨街一樓預(yù)留二個(gè)樓梯、如二、三只有二個(gè)商家進(jìn)駐，可去掉一個(gè)預(yù)留樓梯。1、根據(jù)業(yè)態(tài)需求的分割和整改建議192、一層商鋪分割示圖如下：2、一層商鋪分割示圖如下：203、二層分割示圖如下：·本層商鋪中間可分割成的暫劃為三個(gè)鋪、也可劃為二個(gè)鋪或整層出租。3、二層分割示圖如下：214、三層分割說明：·本層商鋪中間可分割成的暫劃為三個(gè)鋪、也可劃為二個(gè)鋪或整層出租。4、三層分割說明：22·商鋪現(xiàn)狀建議：建議開發(fā)商盡快拆除圍墻，將商鋪水、電到位，玻璃、圈閘門等安裝到位，達(dá)到一般商鋪的交付條件。·商鋪現(xiàn)狀建議：23七、項(xiàng)目租金定位及工作說明七、項(xiàng)目租金定位及工作說明241、總的策略是：提前進(jìn)行一、二樓主力店（面積1500㎡以上品牌連鎖店）的招商，后進(jìn)行臨街商鋪零散連鎖品牌店和另外各層商鋪的招商，具體為先將裙樓二、三樓作為重點(diǎn)進(jìn)行招商，確定二、三樓主力店的主入口，方便一樓臨街門面的分割、招商；1、總的策略是：提前進(jìn)行一、二樓主力店（面積1500㎡以上品252、租金先以較低起點(diǎn)（和周邊物業(yè)租金水平差距不大），逐年遞增的方式進(jìn)行，“放水養(yǎng)魚”，將商業(yè)先做起來，逐漸提升商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，縮短投資回收期。3、如引進(jìn)的是知名品牌連鎖店，能對項(xiàng)目成熟起一定的帶動(dòng)作用，可在招商政策方面給與一定優(yōu)惠。2、租金先以較低起點(diǎn)（和周邊物業(yè)租金水平差距不大），逐年遞增264、周邊類似商業(yè)裙樓租售情況分析周邊如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南電力科技園、湘超景園等項(xiàng)目，一樓租金起價(jià)一般在50-120元/㎡·月水平，二層租金在30-35元/㎡.月水平，三層租金在23-28元/㎡·月水平，但本項(xiàng)目暫不成熟，一期業(yè)主未入住，人流少，培育期時(shí)間約為2—3年，和其它項(xiàng)目無類比性。4、周邊類似商業(yè)裙樓租售情況分析275、項(xiàng)目租售建議：項(xiàng)目周邊商業(yè)不成熟，直接銷售，售價(jià)較低；本項(xiàng)目屬于典型的未成熟項(xiàng)目，重點(diǎn)在于招商，先將商業(yè)做起來（前期培育期約2-3年），加大后期租金遞增，再銷售，售價(jià)相對較高，

本項(xiàng)目建議以招商為主，三年內(nèi)暫不銷售，總體原則是（三年內(nèi)）先將商業(yè)做起來，將以較高售價(jià)出售，達(dá)到該項(xiàng)目商業(yè)部分利益最大化。5、項(xiàng)目租售建議：28——建議每層起始租金水平如下：——建議每層起始租金水平如下：29八、我司下階段工作思路八、我司下階段工作思路30·根據(jù)業(yè)態(tài)定位，與設(shè)計(jì)院完成物業(yè)分割及修改；·依據(jù)面積測量，制定詳細(xì)租金定價(jià)方案·目標(biāo)商家拜訪推薦，招商提前啟動(dòng)?！じ鶕?jù)商家需求，提出建筑的硬件修改意見·根據(jù)業(yè)態(tài)定位，與設(shè)計(jì)院完成物業(yè)分割及修改；31大集商業(yè)地產(chǎn)顧問大集商業(yè)地產(chǎn)顧問32集聚、薈萃、整合。有集乃大，有集乃強(qiáng)。集取眾家之勢，集采眾人所長。集集聚、薈萃、整合。集33

公司理念：整合商業(yè)資源服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)公司理念：34

專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，主要業(yè)務(wù)為：商業(yè)地產(chǎn)市場研究，商家選址服務(wù)，以及商業(yè)物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、銷售等。大集商業(yè)地產(chǎn)顧問專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，主要業(yè)務(wù)為：商業(yè)地產(chǎn)市35

“租鋪網(wǎng)”是大集公司旗下的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。網(wǎng)站以服務(wù)商家選址與商鋪（商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）招商為主要目的，現(xiàn)已成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域市場反應(yīng)最好的專業(yè)網(wǎng)站。租鋪網(wǎng)租鋪網(wǎng)36租鋪網(wǎng)功能介紹

租鋪網(wǎng)，整合各類商鋪?zhàn)赓U信息與市場資訊，為廣大商家選址提供便利；同時(shí)也為各種商鋪與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了一個(gè)向商家展示的機(jī)會(huì)，在商鋪（商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）與商家之間建立了一條有效的對接渠道，讓商鋪出租、求租雙方之間的信息傳播再無障礙。租鋪網(wǎng)功能介紹37強(qiáng)大的資源整合能力已與16個(gè)行業(yè)中的600多家品牌商家與建立了合作伙伴關(guān)系。通過我們網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與商家資源庫進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，能大大提高招商效率，降低招商成本。強(qiáng)大的資源整合能力38合作品牌商家日用零售類：116家休閑娛樂類：122家餐飲類：204家酒店類：26家電器通訊類：3家金融類：22家合作品牌商家日用零售類：116家休閑娛樂類：122家餐飲類：39強(qiáng)大的專業(yè)整合能力

設(shè)置了專業(yè)的團(tuán)隊(duì)服務(wù)于商家選址，并對商家選址進(jìn)行研究與分析。已與眾多商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人士建立了良好的合作關(guān)系,組建了強(qiáng)大的專家顧問團(tuán)隊(duì)。

通過對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期介入，根據(jù)市場需求對項(xiàng)目定位與規(guī)劃進(jìn)行指導(dǎo)，可以避免業(yè)態(tài)規(guī)劃錯(cuò)位、建筑結(jié)構(gòu)不合理等潛在風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)大的專業(yè)整合能力40銀行：民生銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、交通銀行、中國郵政銀行、北京銀行、廣發(fā)銀行電器賣場：國美電器、蘇寧電器、通程電器、飛鴻電訊百貨：天虹百貨、歲寶百貨、佳華百貨、華潤萬家、惠民百貨超市：新一佳、人人樂、步步高、大潤發(fā)、卜峰蓮花（易初蓮花）、華銀旺和、家潤多、萬家惠、千惠超市、心連心超市、愛家超市、家之福水果中式餐飲：毛家飯店、參謀天下、秦皇食府、好食上、戴家村、湘廚世家、藏氏秘制烤魚、徐記海鮮、江洋海鮮、麓港小鎮(zhèn)、57°湘、錦繡紅樓西式餐飲：百盛餐飲集團(tuán)、麥當(dāng)勞、綠茵閣、上島咖啡、咖啡之翼、老樹咖啡、金牛角王、德克士、豪客萊、山堤咖啡合作代表商家銀行：民生銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、交通銀行、中國郵41特色餐飲：好好香鍋、小肥羊、味千拉面、永和豆?jié){、臺(tái)北豆?jié){、鄉(xiāng)村基、華萊士、新概念蓋碼飯、木桶三國、湘陽春面粉健身：奇跡健身、活力健身、冠軍健身、青力健身、海東青健身、康祺健身美容美發(fā)：汎歌美容、漂亮寶貝、上海文峰、尚藝美發(fā)、金標(biāo)榜美發(fā)、皙泉國際、克麗緹娜、佐丹妮絲美容、椰島造型、美度、索菲亞洗浴休閑：大江南北、天之道足浴、九龍足浴城、非常道足浴、頤而康、極地雪龍、重慶富橋酒店：和一大酒店、漢庭連鎖酒店、錦江之星、七天連鎖酒店、上海如家快捷酒店、莫泰168、格林豪泰、五星大酒店、華天之星、西雅酒店、凱旋龍大酒店合作商家代表

特色餐飲：好好香鍋、小肥羊、味千拉面、永和豆?jié){、臺(tái)北豆?jié){、鄉(xiāng)42娛樂：新麥克KTV、好樂迪KTV、歡樂迪KTV影院：瀟湘影院、時(shí)代今典院線、橫店影院、金逸影院藥房：養(yǎng)天和、雙舟、老百姓、益豐、千金、芝林糕點(diǎn)：羅莎、滿記甜品、元祖食品、元味蛋糕、仟吉西餅、馬里奧餅店母嬰用品：貝貝熊母嬰用品、貝貝之佳母嬰用品、貝因美母嬰用品、長沙咿呀母嬰用品服飾：彌敦道、達(dá)芙妮、奧康、貓人國際、上海飾空間、耐克珠寶：金至尊珠寶、世紀(jì)情珠寶廣場婚紗攝影：艾特集團(tuán)合作商家代表

娛樂：新麥克KTV、好樂迪KTV、歡樂迪KTV合43銀行銀行44電器賣場電器賣場45百貨超市百貨超市46酒店酒店47中式餐廳中式餐廳48中西餐廳中西餐廳49特色餐飲特色餐飲50糕點(diǎn)糕點(diǎn)51美容美發(fā)美容美發(fā)52足浴足浴53健身健身54雙舟藥業(yè)藥房雙舟藥業(yè)藥房55其它其它56

中建建和（中國建筑旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司）、華潤置地、廈門建發(fā)、鑫遠(yuǎn)集團(tuán)、興威建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司、金土地置業(yè)、宏宇宙投資有限責(zé)任公司、嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司……合作開發(fā)商代表中建建和（中國建筑旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司）、華潤置地、57

租鋪網(wǎng)是已贏得越來越多的商家認(rèn)可，是目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域市場化運(yùn)作最成功的專業(yè)網(wǎng)站。目前，除長沙之外，租鋪網(wǎng)已經(jīng)覆蓋到武漢、廣州、深圳等城市，覆蓋面正迅速擴(kuò)大，影響力正與日俱增，有望成為全國性的商業(yè)地產(chǎn)招商門戶網(wǎng)站。發(fā)展現(xiàn)狀租鋪網(wǎng)是已贏得越來越多的商家認(rèn)可，是目前商業(yè)地產(chǎn)58TheendTheend59商鋪商業(yè)招商定位方案商鋪商業(yè)招商定位方案60目錄一、項(xiàng)目情況說明二、區(qū)域商業(yè)特征分析三、區(qū)域消費(fèi)特征分析四、市場機(jī)會(huì)分析五、業(yè)態(tài)定位建議六、鋪位分割及建筑修改建議七、項(xiàng)目租金定價(jià)及工作建議八、我司下階段工作思路九、大集公司介紹目錄一、項(xiàng)目情況說明61一、項(xiàng)目情況說明一、項(xiàng)目情況說明621.位置：本項(xiàng)目位于某某路交叉口（國家電網(wǎng)對面）。東臨某某路，北靠友誼路，南臨新韶路。2.交通：友誼路、某某路、新韶路雙向6車道。新韶路與友誼路連接芙蓉南路與韶山南路兩條城市主干道，但目前過往的車輛較少；途徑的公交路線有145、116、140等。3.周邊情況：項(xiàng)目周邊多為新興住宅樓盤林立，入駐居民少，成熟老居民社區(qū)稀少。目前周邊人流車流較少，商業(yè)氣氛較淡。1.位置：本項(xiàng)目位于某某路交叉口（國家電網(wǎng)對面）。東臨某某路63二、區(qū)域商業(yè)特征分析二、區(qū)域商業(yè)特征分析64該區(qū)域樓盤多為在售、在建項(xiàng)目，住房空置較多，入住率極低，人氣缺乏。周邊樓盤入住居民尚少，除滿庭芳、青園花都、星語林、鑫天山水洲城有一定入住外，其余樓盤入住率很低，同時(shí)還有較多在建或擬建項(xiàng)目，入住率極低，居民入住需要較長時(shí)間。該區(qū)域樓盤多為在售、在建項(xiàng)目，住房空置較多，入住率極65周邊商業(yè)主要依附于韶山路商業(yè)氣氛漫延，現(xiàn)有成形只分布在友誼東路沿線，以及鑫天水洲城沿街一段（因入住率較高），其業(yè)態(tài)為餐飲、賓館、水果店、日雜、小型超市、藥房、中介等為主，其中餐飲小型餐飲居多，大型餐飲有戴家村、辣的叫湘菜館。周邊商業(yè)主要依附于韶山路商業(yè)氣氛漫延，現(xiàn)有成形只66商鋪商業(yè)招商定位方案67周邊商鋪空置普遍周邊項(xiàng)目裙樓商業(yè)及臨街門面較多空置，商業(yè)成熟度較低，發(fā)展水平低，需要一定的發(fā)展培育期。

項(xiàng)目對面的湘超景園、及電力活動(dòng)大樓等，裙樓均有商業(yè)分布，且大部分商鋪為空置狀態(tài)。周邊商鋪空置普遍68三、區(qū)域消費(fèi)特征分析三、區(qū)域消費(fèi)特征分析69·周邊人口分布不集中，近幾年入住率低，氛圍不成熟目前周邊成熟的住宅小區(qū)較多，但入住率少，消費(fèi)群體不集中，區(qū)域商圈暫未形成。·周邊人口分布不集中，近幾年入住率低，氛圍不成熟701.5公里范圍內(nèi)，超市較多，項(xiàng)目目標(biāo)群體縮小周邊周邊1.5公里范圍內(nèi)，有大潤發(fā)、標(biāo)志的新一佳（1萬平米）、紅星步步高、奧園的沃爾瑪、等大型商超盤踞，加之未來幾年，該區(qū)新規(guī)劃的商業(yè)如（鑫遠(yuǎn)城市商業(yè)廣場）等，與眾多新樓盤裙樓底商的出現(xiàn)，定會(huì)有商超業(yè)態(tài)據(jù)地力爭；因此本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，更多還得以依靠項(xiàng)目本身，及周邊5分鐘路程范圍內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)群體。1.5公里范圍內(nèi)，超市較多，項(xiàng)目目標(biāo)群體縮小周邊71四、市場機(jī)會(huì)分析四、市場機(jī)會(huì)分析72未來商業(yè)發(fā)展前景好

項(xiàng)目位于兩大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心區(qū)域，隨著市政規(guī)劃的完善，路網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施也將密集發(fā)達(dá)、完善，入住率的提高，人流、車流會(huì)逐漸多起來，商業(yè)氣氛逐漸提升，發(fā)展前景很好。品牌連鎖商業(yè)業(yè)態(tài)基本為空白，社區(qū)配套需復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)

周邊商業(yè)物業(yè)檔次普遍較低，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，商品種類不齊全，缺乏復(fù)合型商業(yè)設(shè)施，服務(wù)水平低下，難以滿足居民的多層次消費(fèi)需求，市場業(yè)態(tài)空白點(diǎn)主要體現(xiàn)在商業(yè)中心、專業(yè)店、體育文化、餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目等一站式消費(fèi)上。未來商業(yè)發(fā)展前景好73未來一二期本項(xiàng)目的商業(yè)輻射能力強(qiáng)單從一期9000平方的商業(yè)體量，結(jié)合目前周邊商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀、周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)競爭激烈性分析；及本項(xiàng)目二三期的風(fēng)情商業(yè)街尚未建設(shè)，未能形成強(qiáng)勢聚合效應(yīng)等因素分析；本項(xiàng)目保守輻射范圍應(yīng)在木蓮沖路、五凌路、塘坡路、韶山路圍合的區(qū)域內(nèi)。未來一二期本項(xiàng)目的商業(yè)輻射能力強(qiáng)74五、業(yè)態(tài)定位建議五、業(yè)態(tài)定位建議75主題：通過差異化業(yè)態(tài)定位組合，打造與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的商業(yè)項(xiàng)目方案：社區(qū)配套業(yè)態(tài)+休閑娛樂+餐飲檔次：從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)出發(fā)，定位整體中檔，局部中高檔主題：通過差異化業(yè)態(tài)定位組合，打造與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的商76六、鋪位分割及建筑修改建議六、鋪位分割及建筑修改建議771、根據(jù)業(yè)態(tài)需求的分割和整改建議一樓盡量劃成小鋪出租，二、三樓裙樓劃為一至三個(gè)商家進(jìn)駐，臨街一樓預(yù)留二個(gè)樓梯、如二、三只有二個(gè)商家進(jìn)駐，可去掉一個(gè)預(yù)留樓梯。1、根據(jù)業(yè)態(tài)需求的分割和整改建議782、一層商鋪分割示圖如下：2、一層商鋪分割示圖如下：793、二層分割示圖如下：·本層商鋪中間可分割成的暫劃為三個(gè)鋪、也可劃為二個(gè)鋪或整層出租。3、二層分割示圖如下：804、三層分割說明：·本層商鋪中間可分割成的暫劃為三個(gè)鋪、也可劃為二個(gè)鋪或整層出租。4、三層分割說明：81·商鋪現(xiàn)狀建議：建議開發(fā)商盡快拆除圍墻，將商鋪水、電到位，玻璃、圈閘門等安裝到位，達(dá)到一般商鋪的交付條件?！ど啼伂F(xiàn)狀建議：82七、項(xiàng)目租金定位及工作說明七、項(xiàng)目租金定位及工作說明831、總的策略是：提前進(jìn)行一、二樓主力店（面積1500㎡以上品牌連鎖店）的招商，后進(jìn)行臨街商鋪零散連鎖品牌店和另外各層商鋪的招商，具體為先將裙樓二、三樓作為重點(diǎn)進(jìn)行招商，確定二、三樓主力店的主入口，方便一樓臨街門面的分割、招商；1、總的策略是：提前進(jìn)行一、二樓主力店（面積1500㎡以上品842、租金先以較低起點(diǎn)（和周邊物業(yè)租金水平差距不大），逐年遞增的方式進(jìn)行，“放水養(yǎng)魚”，將商業(yè)先做起來，逐漸提升商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，縮短投資回收期。3、如引進(jìn)的是知名品牌連鎖店，能對項(xiàng)目成熟起一定的帶動(dòng)作用，可在招商政策方面給與一定優(yōu)惠。2、租金先以較低起點(diǎn)（和周邊物業(yè)租金水平差距不大），逐年遞增854、周邊類似商業(yè)裙樓租售情況分析周邊如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南電力科技園、湘超景園等項(xiàng)目，一樓租金起價(jià)一般在50-120元/㎡·月水平，二層租金在30-35元/㎡.月水平，三層租金在23-28元/㎡·月水平，但本項(xiàng)目暫不成熟，一期業(yè)主未入住，人流少，培育期時(shí)間約為2—3年，和其它項(xiàng)目無類比性。4、周邊類似商業(yè)裙樓租售情況分析865、項(xiàng)目租售建議：項(xiàng)目周邊商業(yè)不成熟，直接銷售，售價(jià)較低；本項(xiàng)目屬于典型的未成熟項(xiàng)目，重點(diǎn)在于招商，先將商業(yè)做起來（前期培育期約2-3年），加大后期租金遞增，再銷售，售價(jià)相對較高，

本項(xiàng)目建議以招商為主，三年內(nèi)暫不銷售，總體原則是（三年內(nèi)）先將商業(yè)做起來，將以較高售價(jià)出售，達(dá)到該項(xiàng)目商業(yè)部分利益最大化。5、項(xiàng)目租售建議：87——建議每層起始租金水平如下：——建議每層起始租金水平如下：88八、我司下階段工作思路八、我司下階段工作思路89·根據(jù)業(yè)態(tài)定位，與設(shè)計(jì)院完成物業(yè)分割及修改；·依據(jù)面積測量，制定詳細(xì)租金定價(jià)方案·目標(biāo)商家拜訪推薦，招商提前啟動(dòng)?！じ鶕?jù)商家需求，提出建筑的硬件修改意見·根據(jù)業(yè)態(tài)定位，與設(shè)計(jì)院完成物業(yè)分割及修改；90大集商業(yè)地產(chǎn)顧問大集商業(yè)地產(chǎn)顧問91集聚、薈萃、整合。有集乃大，有集乃強(qiáng)。集取眾家之勢，集采眾人所長。集集聚、薈萃、整合。集92

公司理念：整合商業(yè)資源服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)公司理念：93

專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，主要業(yè)務(wù)為：商業(yè)地產(chǎn)市場研究，商家選址服務(wù)，以及商業(yè)物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、銷售等。大集商業(yè)地產(chǎn)顧問專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，主要業(yè)務(wù)為：商業(yè)地產(chǎn)市94

“租鋪網(wǎng)”是大集公司旗下的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。網(wǎng)站以服務(wù)商家選址與商鋪（商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）招商為主要目的，現(xiàn)已成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域市場反應(yīng)最好的專業(yè)網(wǎng)站。租鋪網(wǎng)租鋪網(wǎng)95租鋪網(wǎng)功能介紹

租鋪網(wǎng)，整合各類商鋪?zhàn)赓U信息與市場資訊，為廣大商家選址提供便利；同時(shí)也為各種商鋪與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了一個(gè)向商家展示的機(jī)會(huì)，在商鋪（商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）與商家之間建立了一條有效的對接渠道，讓商鋪出租、求租雙方之間的信息傳播再無障礙。租鋪網(wǎng)功能介紹96強(qiáng)大的資源整合能力已與16個(gè)行業(yè)中的600多家品牌商家與建立了合作伙伴關(guān)系。通過我們網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與商家資源庫進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，能大大提高招商效率，降低招商成本。強(qiáng)大的資源整合能力97合作品牌商家日用零售類：116家休閑娛樂類：122家餐飲類：204家酒店類：26家電器通訊類：3家金融類：22家合作品牌商家日用零售類：116家休閑娛樂類：122家餐飲類：98強(qiáng)大的專業(yè)整合能力

設(shè)置了專業(yè)的團(tuán)隊(duì)服務(wù)于商家選址，并對商家選址進(jìn)行研究與分析。已與眾多商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人士建立了良好的合作關(guān)系,組建了強(qiáng)大的專家顧問團(tuán)隊(duì)。

通過對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期介入，根據(jù)市場需求對項(xiàng)目定位與規(guī)劃進(jìn)行指導(dǎo)，可以避免業(yè)態(tài)規(guī)劃錯(cuò)位、建筑結(jié)構(gòu)不合理等潛在風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)大的專業(yè)整合能力99銀行：民生銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、交通銀行、中國郵政銀行、北京銀行、廣發(fā)銀行電器賣場：國美電器、蘇寧電器、通程電器、飛鴻電訊百貨：天虹百貨、歲寶百貨、佳華百貨、華潤萬家、惠民百貨超市：新一佳、人人樂、步步高、大潤發(fā)、卜峰蓮花（易初蓮花）、華銀旺和、家潤多、萬家惠、千惠超市、心連心超市、愛家超市、家之福水果中式餐飲：毛家飯店、參謀天下、秦皇食府、好食上、戴家村、湘廚世家、藏氏秘制烤魚、徐記海鮮、江洋海鮮、麓港小鎮(zhèn)、57°湘、錦繡紅樓西式餐飲：百盛餐飲集團(tuán)、麥當(dāng)勞、綠茵閣、上島咖啡、咖啡之翼、老樹咖啡、金牛角王、德克士、豪客萊、山堤咖啡合作代表商家銀行：民生銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、交通銀行、中國郵100特色餐飲：好好香鍋、小肥羊、味千拉面、永和豆?jié){、臺(tái)北豆?jié){、鄉(xiāng)村基、華萊士、新概念蓋碼飯、木桶三國、湘陽春面粉健身：奇跡健身、活力健身、冠軍健身、青力健身、海東青健身、康祺健身美容美發(fā)：汎歌美容、漂亮寶貝、上海文峰、尚藝美發(fā)、金標(biāo)榜美發(fā)、皙泉國際、克麗緹娜、佐丹妮絲美容、椰島造型、美度、索菲亞洗浴休閑：大江南北、天之道足浴、九龍足浴城、非常道