房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)知識(shí)（共41）

房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)識(shí)培訓(xùn)日期：：2012年8月18日喻海文文?何為項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)投入一系列變換過程產(chǎn)出人力、設(shè)備、技術(shù)、資金、信息，等等有形產(chǎn)品、無形服務(wù)，等生產(chǎn)與運(yùn)作活動(dòng)------研究企企業(yè)運(yùn)運(yùn)作系統(tǒng)的的計(jì)劃、、組織織、實(shí)實(shí)施和和控制制，是與產(chǎn)品品生產(chǎn)和和服務(wù)務(wù)創(chuàng)造造密切切相關(guān)關(guān)的各各項(xiàng)管管理工工作的的總稱稱。項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的基本本概念念運(yùn)營(yíng)是過程管管理，不是是目標(biāo)管管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)（POM）會(huì)議管理（Ｃ）階段性成果管理（Ｑ）知識(shí)管理（Ｋ）進(jìn)度管理（Ｔ）收益動(dòng)態(tài)跟蹤體系全成本管理體系2房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系3架構(gòu)管管理資源配配置計(jì)劃管管理運(yùn)營(yíng)監(jiān)監(jiān)管成本管管理投入控控制執(zhí)行力力管理理產(chǎn)出控控制價(jià)值鏈鏈的基基本活活動(dòng)（（業(yè)務(wù)務(wù)鏈））項(xiàng)目決決策項(xiàng)目策策劃設(shè)計(jì)管管理工程管管理銷售管管理客戶管管理價(jià)值鏈鏈的支支持活活動(dòng)（（管理理鏈））價(jià)值鏈鏈的外外包活活動(dòng)（（供應(yīng)應(yīng)鏈））產(chǎn)品定定位產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品生生產(chǎn)產(chǎn)出控控制價(jià)值鏈鏈的基基本活活動(dòng)（（業(yè)務(wù)務(wù)鏈））策劃外外包設(shè)計(jì)外外包工程外外包營(yíng)銷外外包組織管管控項(xiàng)目管管理外包管管理運(yùn)營(yíng)管管理職能管管理互為支支持業(yè)務(wù)鏈鏈增效效房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)體體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的的組織體體系--搭建““有有責(zé)·有序·有效””的管管理金金字塔塔戰(zhàn)略設(shè)設(shè)計(jì)：：戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃與與設(shè)計(jì)計(jì)戰(zhàn)略梳梳理：：明晰戰(zhàn)戰(zhàn)略方方向，，及戰(zhàn)戰(zhàn)略管管理體體系組織管管理：：建立有有效的的管控控模式式及管管控邊邊界權(quán)責(zé)體體系：：清晰的的權(quán)責(zé)責(zé)體系系運(yùn)作程程序：：提升業(yè)業(yè)務(wù)流流程效效率操作指指引：：實(shí)現(xiàn)管管理精精細(xì)化化表格模模板：：實(shí)現(xiàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化管理理HR管理體體系：：完善HR的戰(zhàn)略略性管管理作作用績(jī)效管管理體體系：：建立績(jī)績(jī)效衡衡量體體系薪酬體體系：：完善的的激勵(lì)勵(lì)機(jī)制制有責(zé)有序有效IT支持協(xié)協(xié)同同信息息平臺(tái)臺(tái)高效戰(zhàn)略與與經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)組織管管控體體系集團(tuán)團(tuán)管管控控模模式式項(xiàng)目目管管理理模模式式組織織職職能能權(quán)責(zé)責(zé)體體系系項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系會(huì)議議管管理理體體系系（（C）知識(shí)識(shí)管管理理體體系系(K)進(jìn)度度管管理（（T）階段段性性成成果果管管理理（（Q）流程程管管理理體體系系流程程制度度指引引表單單模版版管理理支支持持體體系系薪酬酬體體系系HR體系系績(jī)效效體體系系支撐撐指導(dǎo)導(dǎo)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理：：建立立對(duì)對(duì)進(jìn)進(jìn)度度、、關(guān)關(guān)鍵鍵工工作作成成果果的的監(jiān)監(jiān)控控機(jī)機(jī)制制，，保保障障項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)效效率率，，控控制制項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。4項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系系模模型型5房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系系示例例關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)按期期達(dá)達(dá)標(biāo)標(biāo)、、階段段性性成成果果項(xiàng)按按要要求求編編制制并并通通過過審審批批、、對(duì)對(duì)于于重重大大決決策策事事項(xiàng)項(xiàng)采采取取會(huì)議議決決策策體體系系把關(guān)關(guān)。。1）P-計(jì)劃劃分分級(jí)級(jí)管管理理，，逐逐級(jí)級(jí)細(xì)細(xì)分分2）D-三要要素素管管理理TQC：關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控控制制(T)+成果果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管管理理(Q)+會(huì)議議決策策管管理理（（C)四要要素素管管理理PTQC：運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)績(jī)績(jī)效效管管理理（（P)3）C-過程程檢檢查查、、監(jiān)監(jiān)控控、、調(diào)調(diào)整整4）A-結(jié)果果導(dǎo)導(dǎo)向向的的節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)考考核核驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理方方法法----通過過計(jì)計(jì)劃劃管管理理，，協(xié)協(xié)同同內(nèi)內(nèi)外外部部資資源源，，串串聯(lián)聯(lián)項(xiàng)目目管管理理的的所有有要要素素，，形形成成PDCA管理理循環(huán)環(huán)。。原有水平新的水平PADCPACD①P（Plan）———計(jì)劃劃。。包包括括方方針針和和目目標(biāo)標(biāo)的的確確定定以以及及活活動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)劃劃的的制制定定；；②D（DO）———執(zhí)行行。。執(zhí)執(zhí)行行就就是是具具體體運(yùn)運(yùn)作作，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)計(jì)計(jì)劃劃中中的的內(nèi)內(nèi)容容；；③C（Check）———檢查查。。就就是是要要總總結(jié)結(jié)執(zhí)執(zhí)行行計(jì)計(jì)劃劃的的結(jié)結(jié)果果，，分分清清對(duì)對(duì)錯(cuò)錯(cuò)，，明明確確效效果果，，找找出出問問題題；；④A（Act）———處理理。。對(duì)對(duì)檢檢查查的的結(jié)結(jié)果果進(jìn)進(jìn)行行處處理理，，認(rèn)認(rèn)可可或或否否定定。。6PDCA循環(huán)環(huán)組織織保障障層次次分明明強(qiáng)協(xié)協(xié)同性性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一一形成成封封閉閉的的ＰＰＤＤＣＣＡＡ閉閉環(huán)環(huán)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃分分級(jí)級(jí)體體系系序號(hào)分級(jí)定義闡述1

總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生決定性作用,且影響到整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的工作項(xiàng),作為總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)中在關(guān)鍵線路上主要工作項(xiàng),作為項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃將項(xiàng)目在全程開發(fā)過程中不同階段的工作以某種邏輯關(guān)系進(jìn)行編排，以全面展示項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)程的工作項(xiàng)。3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃指各專業(yè)根據(jù)主項(xiàng)計(jì)劃編制的其專業(yè)線的職能計(jì)劃，用于支撐主項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。7PDCA地產(chǎn)產(chǎn)總總部部的的關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)名稱節(jié)點(diǎn)性質(zhì)完成標(biāo)志說明節(jié)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)向土地合同簽訂（或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)合同簽定進(jìn)度報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃(報(bào)總規(guī))項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總規(guī)批復(fù)意見辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》完成”五圖一書”項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)”五圖一書”現(xiàn)場(chǎng)施工圖全部完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)各專業(yè)施工圖辦理《建筑工程施工許可證》總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獲取《建筑工程施工許可證》資金工程開工總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目開樁進(jìn)度基礎(chǔ)（樁基）完工項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)---地下室結(jié)構(gòu)完成正負(fù)0.00項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)---結(jié)構(gòu)達(dá)預(yù)售條件總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)多層與別墅為封頂，高層達(dá)結(jié)構(gòu)2/3資金結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按規(guī)定時(shí)間完成（含塔樓結(jié)構(gòu)）外架拆除項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)---銷售示范區(qū)開放總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完成客戶項(xiàng)目開盤銷售項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)正式對(duì)外銷售銷售完成40%總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成銷售面積的40%資金銷售完成70%總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成銷售面積的70%資金工程檢查調(diào)試、初驗(yàn)及整改項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)---辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獲取《竣工驗(yàn)收備案表》集中交付業(yè)主總部關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集中交付日客戶獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》8龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司的的17個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)編號(hào)任務(wù)名稱執(zhí)行部門節(jié)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)向1辦理國(guó)土使用權(quán)證發(fā)展部進(jìn)度2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部進(jìn)度3完成方案設(shè)計(jì)研發(fā)部精細(xì)化4完成初步設(shè)計(jì)研發(fā)部精細(xì)化5完成施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)部精細(xì)化6取得施工許可證工程部進(jìn)度7項(xiàng)目開工工程部資金8景觀施工進(jìn)場(chǎng)工程部精細(xì)化9竣工備案工程部資金10交房營(yíng)銷部客戶11交房完成95%營(yíng)銷部資金12售樓處、樣板房開放營(yíng)銷部客戶13取得預(yù)售許可證營(yíng)銷部資金14開盤營(yíng)銷部資金15完成40%銷售營(yíng)銷部資金16完成70%銷售營(yíng)銷部資金17完成95%銷售營(yíng)銷部資金示例例項(xiàng)目目公公司司的的關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)9主項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃模模板板展展示示主項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃劃是是貫貫穿穿整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)過過程程的的主主要要工工序序的的整整合合，，是是把把握握整個(gè)個(gè)開開發(fā)發(fā)進(jìn)度度與與運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)質(zhì)質(zhì)量量的的主主線線。。示例例10各專專業(yè)業(yè)根根據(jù)據(jù)主主項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃編編制制的的其其專專業(yè)業(yè)線線的的職職能能專專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃，，用用于于指引引專專業(yè)業(yè)內(nèi)部部為為配配合合項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的各各項(xiàng)項(xiàng)工工作作；；1、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)專專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃模模板板展展示示11示例例2、營(yíng)營(yíng)銷銷專專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃12專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃模模板板展展示示示例例3、工工程程專專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃模模板板展展示示13示例例4、成成本本專專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃14專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃模模板板展展示示示例例5、采采購(gòu)購(gòu)專專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃模模板板展展示示示例例156、開開發(fā)發(fā)專專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃16專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃劃模模板板展展示示示例例房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)工工期期分分析析表表開發(fā)階段步驟分項(xiàng)多層

(9層以下)二類高層

(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項(xiàng)目定位及開發(fā)策劃30~60天方案設(shè)計(jì)20~30天初步設(shè)計(jì)30~45天地質(zhì)勘探20~30天施工圖設(shè)計(jì)60~90天報(bào)批及其他45~90天臨時(shí)設(shè)施及施工招標(biāo)30~60天綜合工期一般為9個(gè)月，快則6個(gè)月，慢則一年主體工程

施工基礎(chǔ)工程砼基礎(chǔ)：20~30天

；

樁基：30~90天，驗(yàn)收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結(jié)構(gòu)工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設(shè)備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗(yàn)收室外配套設(shè)施工程60~180天收尾階段產(chǎn)權(quán)證辦理及財(cái)務(wù)清算三個(gè)月～半年附注注：：此此表表的的建建筑筑物物類類別別劃劃分分按按《高層層民民用用建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)防防火火規(guī)規(guī)范范》GB50045-9517示例例--執(zhí)行行過過程程中中三三維維度度管管理理（（TQC）T:關(guān)注注進(jìn)進(jìn)度度的的完完成成Q:監(jiān)控控階階段段性性成成果果C:通過過會(huì)會(huì)議議決決策策項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃的的執(zhí)執(zhí)行行PDCA示例例181）實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)跟跟蹤蹤;2）通通過過運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)會(huì)議議匯匯報(bào)報(bào)、、預(yù)預(yù)警警和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào);3）通通過過運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)報(bào)報(bào)上上報(bào)報(bào)和和周周知知;4）結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理軟軟件件實(shí)實(shí)施施;項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃的的跟跟蹤蹤與與調(diào)調(diào)整整計(jì)劃預(yù)警工作要點(diǎn)及流程提出預(yù)警人預(yù)警時(shí)間責(zé)任部門/責(zé)任人流程說明及標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃》（不涉及集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的）向部門領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運(yùn)營(yíng)部門至少提前15天預(yù)警責(zé)任部門/各專業(yè)負(fù)責(zé)人預(yù)警信息應(yīng)包含預(yù)計(jì)完成日期、進(jìn)度推遲原因、彌補(bǔ)措施。部門內(nèi)部預(yù)警的，影響到主項(xiàng)計(jì)劃的應(yīng)報(bào)總部運(yùn)營(yíng)部門。各《專項(xiàng)計(jì)劃》部門計(jì)劃專員至少提前7天預(yù)警涉及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的專項(xiàng)或主項(xiàng)計(jì)劃向分管領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運(yùn)營(yíng)部門/部門計(jì)劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節(jié)點(diǎn)預(yù)期滯后30天的，需提前90天進(jìn)行預(yù)警；2、預(yù)期滯后15天的，需提前45天進(jìn)行預(yù)警，并提出糾偏措施；3、其他節(jié)點(diǎn)提前15天預(yù)警示例例19PDCA－將將計(jì)計(jì)劃劃節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)按按照照重重要要性性分分類類項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃的的考考核核PDCA示例例序號(hào)類別分值扣分原則1A類：直接影響銷售和結(jié)算重大節(jié)點(diǎn)，包括：規(guī)劃方案通過審批、基礎(chǔ)開始時(shí)間、銷售開放時(shí)間、銷售開盤時(shí)間、竣工備案時(shí)間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個(gè)專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤＞7d，扣2分延誤＞30d，扣3分3C類：除上述節(jié)點(diǎn)的其他節(jié)點(diǎn)1一旦延誤，扣1分－按按照照類類別別根根據(jù)據(jù)延延誤誤時(shí)時(shí)間間加加減減分分20項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的階階段段成成果果管管理理運(yùn)營(yíng)營(yíng)質(zhì)質(zhì)量量評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)階段段完完成成標(biāo)標(biāo)志志運(yùn)營(yíng)營(yíng)知知識(shí)識(shí)積積累累對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目各各階階段段性性成成果果的的完完成成質(zhì)質(zhì)量量，，由由項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理、、項(xiàng)項(xiàng)目目團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)、、下下游游相相關(guān)關(guān)人人員員進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)明確確項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息流流的的管管理理，，每每階階段段成成果果完完成成后后向向項(xiàng)項(xiàng)目目成成員員發(fā)發(fā)出出可可進(jìn)進(jìn)入入下下一一階階段段的的明明確確信信號(hào)號(hào)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)知知識(shí)識(shí)的的積積累累和和共共享享降低低項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提升升項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)質(zhì)質(zhì)量量為提高項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作效率，，降低項(xiàng)項(xiàng)目管理理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目從拿地開開始到項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)束束全過程程各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)應(yīng)形成的工作輸輸出成果果，并符合階階段性成果的控控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（含模模板和成成果說明明）。21大多以某某一專業(yè)業(yè)主導(dǎo)，，其他專業(yè)業(yè)配合或參參與制定定，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)跨專業(yè)的的協(xié)同是專業(yè)實(shí)踐踐的長(zhǎng)期思考和總總結(jié)，具有較較強(qiáng)的專專業(yè)性涵蓋了項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)全過程程的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)，，并體現(xiàn)現(xiàn)了成果之間間的輸入入輸出關(guān)關(guān)系，形成一套邏輯輯嚴(yán)密的成成果體系系關(guān)注項(xiàng)目目開發(fā)過過程中對(duì)產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制制產(chǎn)生影影響的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)系統(tǒng)性專業(yè)深度度關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值鏈前前移跨專業(yè)協(xié)協(xié)同重點(diǎn)關(guān)注注房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)價(jià)值值鏈前端端對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和利利潤(rùn)影響大的的點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的階段段成果管管理22階段性成成果的要素階段性成成果要素成果編制制須有輸輸入條件件規(guī)范的輸輸出標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)(模板)明確的完完成時(shí)限限需要評(píng)估估(會(huì)議決策策\(yùn)審批流程程\下游部門門評(píng)估)主導(dǎo)責(zé)任任部門項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的階段段成果管管理23?階段性成成果控制表項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的階段段成果管管理24?階段性成成果案例項(xiàng)目定位位策劃報(bào)告告?是“項(xiàng)目目定位策策劃階段段”結(jié)束束的標(biāo)志志?不得晚于概規(guī)設(shè)設(shè)計(jì)開始始前完成成?概規(guī)設(shè)計(jì)計(jì)方案的的基礎(chǔ)?通過“項(xiàng)項(xiàng)目定位策劃劃評(píng)審會(huì)”評(píng)審審?fù)ㄟ^項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的階段段成果管管理25?會(huì)議決策體系系目標(biāo)明確確高高度度協(xié)同決決策高高效成成果規(guī)規(guī)范-----會(huì)議決策策體系，，是在項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，為為確保計(jì)計(jì)劃的按按時(shí)高效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，并確確保階段段性成果果的高效效協(xié)同與與決策高高效，成成果標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范范而采取取的一個(gè)個(gè)決策形形式。會(huì)議管理理目的：：1）會(huì)議是是PMO的主要決決策形式式；2）保證關(guān)關(guān)鍵事項(xiàng)項(xiàng)的科學(xué)學(xué)，有序序決策；；3）提高決決策效率率；關(guān)鍵詞：：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的會(huì)議議決策體體系2627項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的會(huì)議議決策體體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)議：為解決決項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)中的的業(yè)務(wù)問問題而籌籌備召開開的會(huì)議議。日常運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)議：解決日日常經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理問問題或臨臨時(shí)遇到到的問題題而需要要召開的的會(huì)議。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的會(huì)議議決策體體系?會(huì)議體系系--目的明確確，形式式規(guī)范28項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)會(huì)議體系系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的會(huì)議議決策體體系?會(huì)議體系系--目的明確確，形式式規(guī)范29非運(yùn)營(yíng)會(huì)會(huì)議體系系?會(huì)議管理理的要素會(huì)議管理要素素召開時(shí)間間會(huì)議召集集人、與與會(huì)部門門會(huì)議目的的輸入成果果輸出成果果會(huì)議主持持人與決決策者項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的會(huì)議議決策體體系30實(shí)現(xiàn)顯性性知識(shí)和和隱性知知識(shí)共享享保障公司司快速?gòu)?fù)復(fù)制與高高效周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的實(shí)施施，保證公司司各項(xiàng)目不犯相相同的錯(cuò)錯(cuò)誤?知識(shí)管理理的目的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的知識(shí)識(shí)管理戰(zhàn)略規(guī)劃計(jì)劃管理和經(jīng)營(yíng)調(diào)度項(xiàng)目拓展項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理營(yíng)銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務(wù)物業(yè)管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理成本管理IT管理報(bào)批報(bào)建法務(wù)管理為各專業(yè)領(lǐng)域知識(shí)管理工作的日常開展提供了指導(dǎo)為各領(lǐng)域知識(shí)管理年度工作任務(wù)的分解提供了參考為知識(shí)管理系統(tǒng)的建設(shè)直接提供了需求約束知識(shí)管理體系價(jià)值龍湖的知識(shí)管管理規(guī)劃劃示例31龍湖的知識(shí)管管理界面面項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的知識(shí)識(shí)管理示例價(jià)值鏈管管控工作協(xié)同同業(yè)務(wù)協(xié)同同——作業(yè)流程、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間協(xié)同同——開發(fā)節(jié)奏——按照房地產(chǎn)開開發(fā)鏈中中各環(huán)節(jié)節(jié)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值的特點(diǎn)（微微笑曲線線），進(jìn)行有針針對(duì)性的的管控。。房地產(chǎn)開開發(fā)價(jià)值值鏈的管管控33---各種業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)在在開發(fā)節(jié)節(jié)奏上保保持一致致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的時(shí)間間主軸規(guī)劃劃

一月二月

三月四月

五月六月

七月八月時(shí)間間設(shè)計(jì)時(shí)間間施工時(shí)間間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)●配套●室內(nèi)●開工●樁基●+0●展示區(qū)開開放●時(shí)間主軸軸規(guī)劃方案（以龍湖湖地產(chǎn)500畝以下或續(xù)期開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目為例例）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的時(shí)間間主軸規(guī)規(guī)劃方案案34根據(jù)開發(fā)時(shí)間間主軸（（設(shè)計(jì)、、工程主主導(dǎo)）按按計(jì)劃模模板與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期期編制全全程開發(fā)發(fā)主項(xiàng)計(jì)劃，在每各各階段設(shè)設(shè)置關(guān)鍵鍵工作項(xiàng)項(xiàng)，以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、階段性成成果、關(guān)鍵會(huì)議議進(jìn)行管理理。設(shè)計(jì)時(shí)間施工時(shí)間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結(jié)構(gòu)●配套●室內(nèi)●開工●樁基●+0●展示區(qū)開放●

設(shè)計(jì)

工程場(chǎng)地平整、臨建建設(shè)項(xiàng)目前期管理人員到位完成項(xiàng)目總規(guī)設(shè)計(jì)完成樁基施工圖、部分主體結(jié)構(gòu)、水電配套施工圖完成全部建筑與結(jié)構(gòu)施工圖家私定版、定樣、采購(gòu)家私擺放完成產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)室內(nèi)及綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進(jìn)度計(jì)劃和施工方案基礎(chǔ)、地下室施工1-6層結(jié)構(gòu)施工7-11層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修12-16層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修16-18層結(jié)構(gòu)施工展示區(qū)園林園建完成全部配套、室內(nèi)、園建、綠化施工圖項(xiàng)目“工工作”的的在時(shí)間間主軸上上的分解