金地繞城高速-報(bào)告品牌產(chǎn)品設(shè)計(jì)

S1S2S4S5S6鄭上路桃賈路隱路客戶分析情況高低學(xué)校商地塊分析根據(jù)土地的位置，對(duì)用地價(jià)值進(jìn)行判斷：限制條件：道路通達(dá)性、綠化帶影響高價(jià)值區(qū)域：項(xiàng)目中心規(guī)劃商業(yè)內(nèi)街；低價(jià)值區(qū)域：靠近鄭上路及桃賈路的快速路沿街。開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)順序分析開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)難度通達(dá)性對(duì)外展示性地塊價(jià)值S1低好好高價(jià)值、中價(jià)值S2低較好一般高價(jià)值、中價(jià)值S4較高較差差中價(jià)值S5較高較差較差高價(jià)值、中價(jià)值S6低好好高價(jià)值、中價(jià)值桃賈路隱路三期教育商用地S5S4S6四期S2一期S1二期上述綜合分析，建議開(kāi)發(fā)順序?yàn)椋阂黄赟1

二期S2

三期S4、S5

四期S6其中S4地塊中規(guī)劃有占地25000平方米的小學(xué)。余可開(kāi)發(fā)用地相對(duì)較少，建議S4和S5地塊合為一起進(jìn)行開(kāi)發(fā)；根據(jù)地塊屬性對(duì)地塊進(jìn)行打分合理滾動(dòng)開(kāi)發(fā)保證指標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值閃亮登場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)占位高形象和主流價(jià)格贏得高人氣一期二期續(xù)力強(qiáng)勁持續(xù)熱銷(xiāo)價(jià)值體系穩(wěn)固確立價(jià)值梯度快速提升三期品牌城市價(jià)值平臺(tái)持續(xù)開(kāi)發(fā)周期四期價(jià)值平臺(tái)穩(wěn)步拓展項(xiàng)目品牌、口碑、量?jī)r(jià)全收全面實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)完善的配套和入住人群形成的高成熟度品牌效應(yīng)，走量走價(jià)走速度開(kāi)發(fā)策略分期開(kāi)發(fā)價(jià)值提升曲線產(chǎn)品面積段為市場(chǎng)主 品段；開(kāi)發(fā)策略S2地塊產(chǎn)組合測(cè)算S2地塊作為項(xiàng)目的一期首開(kāi)產(chǎn)品，承擔(dān)著項(xiàng)目形象樹(shù)立及迅速走量的責(zé)任，產(chǎn)品類(lèi)型為市場(chǎng)主流的首置（偏舒適性）+首改型產(chǎn)品S2占地面積容積率建筑面積基底面積56859.183170577.517057.8套均面積業(yè)態(tài)總建筑面積面積配比建筑面積套數(shù)套/棟樓棟數(shù)面積總

面積150（5+1）1T2洋房170577.510%17057113.721011360409411033層2T4170577.590%1535191395.63130115205583合計(jì)100%1705771509.35229676桃賈路商隱路一期二期教育用地S

5S4三期S四期6S

2S

1建筑類(lèi)別梯戶比戶型類(lèi)別面積區(qū)間㎡占比兩梯四戶兩室兩廳一衛(wèi)80-9010%三室兩廳一衛(wèi)90-10535%三室兩廳兩衛(wèi)110-12045%洋房一梯兩戶三室兩廳兩衛(wèi)130-1405%四室兩廳兩衛(wèi)140-1505%產(chǎn)品面積段為市場(chǎng)主 品段；S1地塊產(chǎn)組合測(cè)算S1地塊作為項(xiàng)目的二期首開(kāi)產(chǎn)品，承擔(dān)著提升項(xiàng)目形象確立項(xiàng)目地位的作用，本期產(chǎn)品適當(dāng)增加豐富產(chǎn)品線，產(chǎn)品系偏改善加開(kāi)發(fā)策略S1占地面積容積率建筑面積基底面積44103.563132310.713231.1套均面積業(yè)態(tài)總建筑面積面積配比建筑面積套數(shù)套/棟樓棟數(shù)150（5+1）1T2洋房132310.720%264621761017面積

總

面積360

6351120132310.780%10584888233層2T4合計(jì)100%1323101058249608桃賈路商隱路一期二期教育用地S

5S4三期S四期6S

2S

1建筑類(lèi)別梯戶比戶型類(lèi)別面積區(qū)間㎡占比兩梯四戶兩室兩廳一衛(wèi)80-9010%三室兩廳一衛(wèi)90-10535%三室兩廳兩衛(wèi)110-12035%洋房一梯兩戶三室兩廳兩衛(wèi)130-14015%四室兩廳兩衛(wèi)140-1505%產(chǎn)品面積段為市場(chǎng)主 品段；建筑類(lèi)別梯戶比戶型類(lèi)別面積區(qū)間㎡占比兩梯四戶兩室兩廳一衛(wèi)85-905%三室兩廳一衛(wèi)95-10545%三室兩廳兩衛(wèi)110-12550%S4地塊產(chǎn)組合測(cè)算S4地塊緊鄰學(xué)校，由于學(xué)校的噪音影響地塊價(jià)值較低，同時(shí)為旁邊S5、S6平衡容積率，建議S4地塊采取純 設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)策略S4占地面積容積率建筑面積基底面積30537.053.3100772.39161.1套均面積業(yè)態(tài)總建筑面積面積配比建筑面積套數(shù)套/棟樓棟數(shù)面積總

面積12033層2T4100772100%100772839.77合計(jì)100%100772839.7773359桃賈路商隱路一期二期教育用地S

5S4三期S四期6S

2S

1產(chǎn)品面積段為市場(chǎng)主 品段；開(kāi)發(fā)策略S5地塊產(chǎn)組合測(cè)算S5地塊位于項(xiàng)目中間，相對(duì)安靜，位置較好，通過(guò)平衡S4、S6地塊容積率，建議采取相對(duì)舒適型、改善型產(chǎn)品組合S5占地面積容積率建筑面積基底面積35964.172.589910.410789.3套均面積業(yè)態(tài)總建筑面積面積配比建筑面積套數(shù)套/棟樓棟數(shù)面積總

面積150（5+1）1T2洋房89910.430%26973179.821018360647411033層2T489910.470%62937572.16合計(jì)100%89910751.98238586桃賈路商隱路一期二期教育用地S

5S4三期S四期6S

2S

1建筑類(lèi)別梯戶比戶型類(lèi)別面積區(qū)間㎡占比兩梯四戶兩室兩廳一衛(wèi)80-9010%三室兩廳一衛(wèi)90-10525%三室兩廳兩衛(wèi)110-12035%洋房一梯兩戶三室兩廳兩衛(wèi)130-14015%四室兩廳兩衛(wèi)140-15015%產(chǎn)品面積段為市場(chǎng)主 品段；S6地塊產(chǎn)組合測(cè)算S6地塊作為項(xiàng)目的最后一期，的作用是回歸市場(chǎng)主品線，迅速去化，博取溢價(jià)的作用。開(kāi)發(fā)策略S6占地面積容積率建筑面積基底面積45331.133.1140526.513599.3套均面積業(yè)態(tài)總建筑面積面積配比建筑面積套數(shù)套/棟樓棟數(shù)面積總

面積150（5+1）1T2洋房140526.520%28105187.371018360674511033層2T4140526.580%1124211022.01100114804906合計(jì)100%1405271209.382911651桃賈路商隱路二期教育用地S

5S4三期S四期6S一期2S

1建筑類(lèi)別梯戶比戶型類(lèi)別面積區(qū)間㎡占比兩梯四戶兩室兩廳一衛(wèi)80-8515%2+1室兩廳一衛(wèi)85-9530%三室兩廳一衛(wèi)95-11030%三室兩廳兩衛(wèi)110-1305%洋房一梯兩戶三室兩廳兩衛(wèi)130-14010%四室兩廳兩衛(wèi)140-15010%商業(yè)內(nèi)街設(shè)置集12項(xiàng)功能一體的鄰里中心，滿足社區(qū)日常消費(fèi)需求。商業(yè)配套SS

SS路S二1期一2期四6期桃賈商教育用4地三期隱路生活服務(wù)

社區(qū)配套

日常消費(fèi)鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)社區(qū)商業(yè)需求，形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。住宅建筑風(fēng)格建議：純正建筑風(fēng)格純正Artdeco風(fēng)格，代表的是一種復(fù)興的城市精神。高聳、挺拔、摩登的形體，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，表達(dá)出不斷 的人文精神和力量。頂部中部底部四面皆有退臺(tái)，每層退臺(tái)錯(cuò)落有致頂層退臺(tái)為弧線形或圓形外柱頭幾何化裝飾布設(shè)大量燈飾無(wú)多余線腳和浮雕裝飾，干凈利落墻體寬而厚實(shí)，擠占部分室內(nèi)空間窗洞深而窄長(zhǎng)，有一步陽(yáng)臺(tái)，外設(shè)鐵藝欄桿為達(dá)到立面平整效果，無(wú)凸窗，陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)放式中下部有錯(cuò)落的腰線，有層次感柱式簡(jiǎn)單，線條硬朗柱頭裝飾與頂部呼應(yīng)有兩層高的內(nèi)廊以豎線條體現(xiàn)高聳挺拔的效果頂部退臺(tái)承襲哥特式風(fēng)格對(duì)稱(chēng)美商業(yè)內(nèi)街設(shè)置集12項(xiàng)功能一體的鄰里中心，滿足社區(qū)日常消費(fèi)需求。商業(yè)配套SS

SS路S二1期一2期四6期桃賈商教育用4地三期隱路生活服務(wù)

社區(qū)配套

日常消費(fèi)鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)社區(qū)商業(yè)需求，形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。整合資源，品牌聯(lián)動(dòng)（保利百合項(xiàng)目 中心開(kāi)放暨保利會(huì)成立）客戶分析保利品牌保利地產(chǎn)鄭州公司于2011年7月成立，完成了保利地產(chǎn)

對(duì)

區(qū)域的

布局，保利地產(chǎn)正式進(jìn)駐鄭州。，總體可以分為下面

：文化的保利，邂逅文化的中原藝術(shù)中心（ 和樂(lè)大使選拔賽、鄭州

廣州行、“保利品牌展”、MK保利影城“我愛(ài)

”）保利進(jìn)入 的品牌第一部品讀保利“

愛(ài)”LOVE系列活動(dòng)（愛(ài)心早餐大派送、讓愛(ài)回家、節(jié)不送玫瑰送百合等）第二部觸摸保利第三步感受保利培育情感（起勢(shì)）情感滲透（造勢(shì)）濃情（成勢(shì)）保利品牌品讀保利品牌導(dǎo)入：2011年10月保利地產(chǎn)“攜手鄭州，和樂(lè)廣州行”保利品牌觸摸保利形象導(dǎo)入：2011年12月-2012年5月，圍繞“保利百合項(xiàng)目”舉辦“愛(ài)”LOVE系列行動(dòng)第一部曲：“愛(ài)心早餐大派送”

每一個(gè)有愛(ài)的清晨，關(guān)愛(ài)城市白領(lǐng)第二部曲：“讓愛(ài)回家”讓“愛(ài)”到家，春節(jié)團(tuán)圓不是夢(mèng)節(jié)，不送玫瑰送百合，第

：“傳遞濃濃愛(ài)意”保利品牌感受保利項(xiàng)目導(dǎo)入：，保利地產(chǎn)神秘禮盒優(yōu)雅啟幕、“走巷中國(guó)鄭州行”啟動(dòng)&保利會(huì)成立保利品牌保利品牌

系列活動(dòng)帶來(lái)的啟示：保利前期入市策略以采取較為平緩的，主要區(qū)域以中原區(qū)為主，都是圍繞保利百合項(xiàng)目進(jìn)行，是以項(xiàng)目帶動(dòng)品牌的方式形式進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，具體借鑒的地方如下：品牌與銷(xiāo)售雙贏：項(xiàng)目采取 的感情滲透，用LOVE系列行動(dòng)，溫暖各個(gè)行業(yè)的人，拉近項(xiàng)目與客戶間的距離；品牌力：宣傳重點(diǎn)圍繞保利百合項(xiàng)目通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)及活動(dòng)提高品牌溢價(jià)能力；展示力：利用現(xiàn)場(chǎng)售樓部的展示力和看房通道的景觀體驗(yàn)感雙拳出擊；巧實(shí)力：巧定策略（ ）、巧選

（

、 、微 等新 ）、巧做活動(dòng)（考慮與 的話題性和關(guān)注點(diǎn)結(jié)合）客戶分析萬(wàn)科品牌。萬(wàn)科自縱觀萬(wàn)科進(jìn)入 的品牌正式簽約美景，，總體可以分為下面“地產(chǎn)界

大哥”正式：簽約美景、亮相鄭開(kāi)國(guó)際

賽（ 簽約成立鄭州萬(wàn)科美景；2013年3月“鄭能量·開(kāi)心跑”助力鄭開(kāi)

）第一部品牌導(dǎo)入萬(wàn)科品牌體驗(yàn)之旅、外場(chǎng)售樓部開(kāi)放暨萬(wàn)客會(huì)成立（鄭出發(fā)：2013年5月9-10日，鄭州萬(wàn)科品牌體驗(yàn)之旅；2013年6月8日，萬(wàn)科神秘禮盒 暨萬(wàn)客會(huì)啟動(dòng)第二部形象導(dǎo)入美景龍?zhí)?/p>

中心開(kāi)放、萬(wàn)科品牌

發(fā)布會(huì)中心正式開(kāi)放；鄭期待：范冰（

，美景龍?zhí)帽H臨鄭州萬(wàn)科品牌暨發(fā)布會(huì)）第三步項(xiàng)目導(dǎo)入鄭能量（起勢(shì)）鄭出發(fā)（造勢(shì)）鄭期待（成勢(shì)）品牌導(dǎo)入借勢(shì)入豫：萬(wàn)科、美景簽約，成立鄭州萬(wàn)科美景鄭能量：萬(wàn)科助力鄭開(kāi)國(guó)際賽萬(wàn)科品牌形象導(dǎo)入鄭出發(fā)：讓建筑贊美生命鄭州萬(wàn)科品牌體驗(yàn)之旅鄭出發(fā)：萬(wàn)科神秘大禮盒揭活動(dòng)秘暨鄭州萬(wàn)客會(huì)啟動(dòng)萬(wàn)科品牌市內(nèi)展位分布丹尼斯2天地隴海路

萬(wàn)家農(nóng)業(yè)路卜蜂蓮花商城路卜蜂蓮花丹尼斯棉紡路店王府井世紀(jì)聯(lián)華百盛購(gòu)物中心花園路大商360項(xiàng)目導(dǎo)入項(xiàng)目開(kāi)放：萬(wàn)科·美景龍?zhí)弥行氖⒋箝_(kāi)放鄭期待：親臨鄭州萬(wàn)科品牌

發(fā)布會(huì)萬(wàn)科品牌萬(wàn)科品牌借力：“萬(wàn)科、美景簽約成立萬(wàn)科美景”，萬(wàn)科以更為直接的斱式強(qiáng)勢(shì)介入和布局中原