房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理淺談

房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理理淺談?wù)勁嘤?xùn)人：：劉景輝房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管管理理淺談?wù)勔?、?xiàng)目運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)涵二、為什么是是“項(xiàng)目目運(yùn)營管管理”三、“項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管理理”的外外延—-三大功能能、六體體系房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)勔?、?xiàng)目運(yùn)營營管理的的概念與與內(nèi)涵1、為什么么是“項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營管理””“快速發(fā)發(fā)展、積積極擴(kuò)張張、多項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作、跨地地經(jīng)營””目前已已成為越越來越多多國內(nèi)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)思考的的焦點(diǎn)。。但事實(shí)實(shí)上，成成長的煩煩惱卻始始終困擾擾著很多多，幾乎乎都會(huì)面面臨類似似的問題題：房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劊?）如何對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有效的的控制，，以較為為經(jīng)濟(jì)的的管理成成本投入入，最大大限度實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)的項(xiàng)目目目標(biāo)———尤其其是多項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)時(shí)運(yùn)作的的情況下下？（2）管理者應(yīng)應(yīng)該關(guān)注注和控制制項(xiàng)目的的哪些關(guān)關(guān)鍵內(nèi)容容，既能能提高管管理者的的工作效效率，又又可以保保證相關(guān)關(guān)執(zhí)行人人員的積積極性和和主動(dòng)性性？房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劊?）如何快速速推進(jìn)房房地產(chǎn)企企業(yè)規(guī)范范化和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化管管理，進(jìn)進(jìn)而規(guī)避避項(xiàng)目決決策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和項(xiàng)目目實(shí)施風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？（4）由單項(xiàng)目目或少項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)向多項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)時(shí)，上上述管理理問題將將快速放放大，如如何系統(tǒng)統(tǒng)地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)管理體體系的升升級(jí)和匹匹配？房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劊?）正如我們們一個(gè)客客戶的高高層所言言，很多多房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，““不是不不知道怎怎么做項(xiàng)項(xiàng)目，而而是不知知道如何何管理項(xiàng)項(xiàng)目、尤尤其是同同時(shí)管理理多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目”———很多多快速發(fā)發(fā)展期的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)急急需一整整套對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目如何何管理的的方法論論及配套套工具！！房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劷Y(jié)合長期期的企業(yè)業(yè)實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，賽賽普研究究總結(jié)了了“房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)如何管管理項(xiàng)目目”的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和方方法總結(jié)結(jié)，即房房地產(chǎn)企企業(yè)的““項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管理理”。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劦弥?、什么么是“?xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營管理””“項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管理理”，在在國內(nèi)外外理論研研究中尚尚未形成成公認(rèn)成成熟的體體系，大大多房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在談到到“運(yùn)營營管理””時(shí)也多多語焉不不詳、甚甚至差異異頗多。。在此，，我們先先從“運(yùn)運(yùn)營”和和“運(yùn)營營管理””的概念念入手。。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)勥^去，西西方學(xué)者者把與工工廠聯(lián)系系在一起起的有形形產(chǎn)品的的生產(chǎn)稱稱為““production、產(chǎn)品”或“manufacturing、制造業(yè)業(yè)、工業(yè)業(yè)”，而將將提供服服務(wù)的活活動(dòng)稱為為“operations、運(yùn)營”?，F(xiàn)在在的趨勢勢是將兩兩者均稱稱為“operations”即““運(yùn)營””。從本質(zhì)上上講，““運(yùn)營””就是從從企業(yè)投投入資源源到輸出出產(chǎn)品或或服務(wù)的的中間過過程。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劧斑\(yùn)營營管理””，就是是對(duì)運(yùn)營營活動(dòng)的的計(jì)劃、、組織、、實(shí)施和和控制，，是與產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)和服務(wù)務(wù)創(chuàng)造密密切相關(guān)關(guān)的各項(xiàng)項(xiàng)管理工工作的總總稱；從從另一個(gè)個(gè)角度來來講，運(yùn)運(yùn)營管理理也可以以指對(duì)生生產(chǎn)和提提供公司司主要的的產(chǎn)品和和服務(wù)的的系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)、運(yùn)行行、評(píng)價(jià)價(jià)和改進(jìn)進(jìn)。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)動(dòng)纱搜由焐?，我們們認(rèn)為，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的“項(xiàng)目目運(yùn)營管管理，是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在項(xiàng)目開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營中，，對(duì)各個(gè)個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品、銷銷售經(jīng)營營以及提提供服務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)的的管理活活動(dòng)。這這里需要要強(qiáng)調(diào)的的是，““項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管理理”簡單單理解就就是“對(duì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營活動(dòng)動(dòng)的管理理”，有有別于房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的直接接業(yè)務(wù)活活。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)勅?、“?xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營管理””的外延延——三三大功能能、六體體系房地產(chǎn)企企業(yè)的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營管理，，始終不不能脫離離項(xiàng)目開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)本身，，同時(shí)需需要從我我們的管管理目標(biāo)標(biāo)入手，，給出項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營管理的的基本職職能和管管理內(nèi)容容。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劮康禺a(chǎn)企企業(yè)“項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營管理””，應(yīng)該該是貫穿穿于項(xiàng)目目開發(fā)各各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的管理理行為，，對(duì)各個(gè)個(gè)開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)的共共性管理理行為，，構(gòu)成了了“項(xiàng)目目運(yùn)營管管理”的的核心內(nèi)內(nèi)容。那么，房房地產(chǎn)企企業(yè)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)活動(dòng)的的管理究究竟要關(guān)關(guān)注哪些些點(diǎn)呢？？房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)勎覀冎饕ㄒ砸韵?個(gè)個(gè)方面：：1、矢量量屬性管管理（流程、、計(jì)劃））從工作流流的角度度看，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)整個(gè)過過程可以以看作是是由一個(gè)個(gè)個(gè)相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的業(yè)務(wù)活活動(dòng)組成成的，而而每一項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)活活動(dòng)可以以視為一一個(gè)矢量量。為什什么要把把這些業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)視為““矢量””呢？這這是因?yàn)闉椋覀儌冋J(rèn)為這這些業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)具具有矢量量的特征征，即包包含矢量量的兩個(gè)個(gè)要素屬屬性———方向和量量度。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)活活動(dòng)的““方向””，是由由該活動(dòng)動(dòng)的起點(diǎn)點(diǎn)和終點(diǎn)點(diǎn)決定的的，更具具體的說說就是，，該項(xiàng)活活動(dòng)從哪哪個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)開始、、到哪個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)結(jié)結(jié)束?！胺桨冈O(shè)設(shè)計(jì)”可可以視為為一項(xiàng)獨(dú)獨(dú)立的業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)，它從從“設(shè)計(jì)計(jì)資料的的準(zhǔn)備””開始、、到“方方案設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)審?fù)ㄍㄟ^”結(jié)結(jié)束。房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目運(yùn)營管管理淺談?wù)劺缍康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的各個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)的“起起點(diǎn)”和和“終點(diǎn)點(diǎn)”又常常常對(duì)應(yīng)應(yīng)著另外外一個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)的“終終點(diǎn)”和和“起點(diǎn)點(diǎn)”。我們從“項(xiàng)項(xiàng)目取得””這個(gè)活動(dòng)動(dòng)開始，它它的起點(diǎn)是是“項(xiàng)目信信息的收集集”、終點(diǎn)點(diǎn)是“取得得項(xiàng)目中標(biāo)標(biāo)文件或其其他權(quán)屬確確認(rèn)文件””；例如房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)劧o接著我我們需要做做“項(xiàng)目定定位策劃””，它的起起點(diǎn)一般是是“取得項(xiàng)項(xiàng)目中標(biāo)文文件或其他他權(quán)屬確認(rèn)認(rèn)文件”、、終點(diǎn)是““項(xiàng)目定位位策劃報(bào)告告的內(nèi)部審審批”；而而再下一個(gè)個(gè)活動(dòng)是““項(xiàng)目概念念設(shè)計(jì)”，，它的起點(diǎn)點(diǎn)是“項(xiàng)目目定位策劃劃報(bào)告的內(nèi)內(nèi)部審批””、終點(diǎn)是是“概念方方案內(nèi)部評(píng)評(píng)審?fù)ㄟ^””。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)劇绱祟愵愅?，房地地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)就是由由這一系列列起點(diǎn)、終終點(diǎn)相互關(guān)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)所組組成的工作作流。而房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)的另另一個(gè)矢量量屬性是量量度，這一一點(diǎn)相對(duì)比比較好理解解，其實(shí)就就是業(yè)務(wù)活活動(dòng)持續(xù)的的時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)勍ㄟ^上述分分析，我們們可以知道道，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)整個(gè)過程程是由相互互聯(lián)系的一一系列業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)所組組成——這這些業(yè)務(wù)活活動(dòng)的關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)系是通通過各自的的起點(diǎn)和終終點(diǎn)決定的的，對(duì)這一一系列業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)關(guān)系系的設(shè)定就就是我們常常說的“流流程體系設(shè)設(shè)計(jì)”———而給這些些活動(dòng)賦予予時(shí)間量度度目標(biāo)，就就構(gòu)成了整整個(gè)項(xiàng)目開開發(fā)過程的的“計(jì)劃”。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)?、輸入和和輸出的成成果管理任何活動(dòng)都都有輸入和和輸出，從從項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的活動(dòng)來來看，輸入入輸出的內(nèi)內(nèi)容主要有有三種類型：第一類是資源，如資金、、信息、外外部許可（（如開工許許可證、預(yù)預(yù)售許可證證）等；房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)劦诙愂钱a(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體本本身或者服服務(wù)，如單單體的地下下結(jié)構(gòu)完成成、地上結(jié)結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊龋秩玟N銷售成交、、產(chǎn)品交付付等；第三類是開開發(fā)過程中中房地產(chǎn)企企業(yè)自身形形成的管理理成果，如如可行性研研究報(bào)告、、設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書、營銷銷策劃總案案等等。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)剬?duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程中各各個(gè)業(yè)務(wù)活活動(dòng)的輸入入輸出的管管理，尤其其是對(duì)第三三類內(nèi)容的的管理，我我們一般稱稱為“成果果管理體系系”房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)?、決策體體系管理如前所述，，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)由由若干業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)組成成，而各個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的業(yè)務(wù)活活動(dòng)之間又又存在關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)系，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)中中由一個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)進(jìn)入到另一一個(gè)業(yè)務(wù)活活動(dòng)也常常常需要確認(rèn)認(rèn)、指令或或其他相應(yīng)應(yīng)的啟動(dòng)規(guī)規(guī)則（如制制度、流程程等）；房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)勗谌粘９芾砝碇兄卮蟮牡拇_認(rèn)或指指令，常常常體現(xiàn)為““決策”———房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對(duì)上上一項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)“決策”后，才啟啟動(dòng)下一項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)勎覀冞€需進(jìn)進(jìn)行“決策策活動(dòng)”管管理，通常常，即通常常所說的““權(quán)責(zé)體系系”，企業(yè)業(yè)內(nèi)部的重重大決策是是通過會(huì)議議決策方式式來實(shí)現(xiàn)的的，我們一一般還會(huì)對(duì)對(duì)“決策會(huì)會(huì)議”作為為專門的研研究重點(diǎn)。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)勔虼?、運(yùn)營信信息管理信息管理是是項(xiàng)目管理理的核心內(nèi)內(nèi)容之一，，有效、及及時(shí)的信息息傳達(dá)，才才能達(dá)到信信息對(duì)稱，，是企業(yè)管管理的基本本條件之一一。運(yùn)營信息管管理一般也也包含兩個(gè)個(gè)方面一是信息管管理規(guī)范，，即對(duì)信息息傳達(dá)的內(nèi)內(nèi)容、時(shí)間間、格式等等進(jìn)行作出出明確的規(guī)規(guī)定，是““軟件”；；二是信息管管理系統(tǒng)的的構(gòu)建，是是“硬件””。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)?、評(píng)估管管理一般來講，，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)評(píng)估包括兩兩個(gè)層面，，第一層面是是：從項(xiàng)目目的整體預(yù)預(yù)定目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行評(píng)估，，預(yù)測項(xiàng)目目開發(fā)結(jié)束束時(shí)的相關(guān)關(guān)指標(biāo)，以以確定偏離離程度；房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營營管理淺談?wù)劻硗庖粋€(gè)層層面是從項(xiàng)項(xiàng)目的單個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)進(jìn)行評(píng)估估，希望通通過對(duì)單個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)的合理控控制來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最終項(xiàng)目目目標(biāo)的達(dá)達(dá)成。應(yīng)該說，前前一層面的的評(píng)估偏重重項(xiàng)目結(jié)果果的預(yù)測和和調(diào)整；后后一層面的的評(píng)估偏重重對(duì)業(yè)務(wù)活活動(dòng)過程的的評(píng)估和優(yōu)化