房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取方式

第二章章房房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目選選擇和和土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取方式式第一節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目選擇擇的概概念和和程序序一、項項目選選擇的的概念念就其開開發(fā)項項目的的價值值進(jìn)行行篩選選、談?wù)勁?、、論證證和選選定。。項目選選擇一一般可可分六六個步步驟廣泛尋尋找投投資項項目；；精心篩篩選投投資項項目；；對重點點項目目進(jìn)行行初步步可行行性研研究；；項目投投資談?wù)勁?；；詳?xì)可可行性性研究究房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司的總總體決決策。二、項項目選選擇的的程序序（一））投資資項目目尋找找稱為““看地地”或或“選址”。項項目數(shù)數(shù)量10：1（二））投資資項目目精選選（三））初步步可行行性研研究（四））項目目談判判（五））詳細(xì)細(xì)的可可行性性研究究公司總總體決決策一個房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目最終終選定定的決決策權(quán)權(quán)在公公司，，服從從于公公司的的總體體發(fā)展展事略略和投投資方方針。。第二節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)設(shè)項目目選址址一、項項目選選址管管理《城市市規(guī)劃劃法》》規(guī)定定：““城市市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)內(nèi)的建建設(shè)工工程的的選址址和布布局必必須符符合城城市規(guī)規(guī)劃。。設(shè)計計任務(wù)務(wù)書報報請批批準(zhǔn)時時，必必須附附有城城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門的的選址址意見見書。?！倍?、住住宅項項目選選址原原則一城九九鎮(zhèn)（（現(xiàn)為為三城城（松松江大大學(xué)城城、南南匯臨臨江新新城、、嘉定定安亭亭汽車車城））若干干鎮(zhèn)））1966四級城城鄉(xiāng)體體系體體規(guī)劃劃：1個中心心城：：上海市市外環(huán)環(huán)線以以內(nèi)的的600平方公公里左左右區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)；9個新城城：寶山、、嘉定定、青青浦、、松江江、閔閔行、、奉賢賢南橋橋、金金山、、臨港港新城城、崇崇明城城橋，，規(guī)劃劃總?cè)巳丝?40萬左右右，其其中松松江、、嘉定定和臨臨港新新城3個發(fā)展展勢頭頭強勁勁的新新城，，人口口規(guī)模模按照照80至100萬規(guī)劃劃，總總?cè)丝诳谠?70萬左右右；60個左右右新市市鎮(zhèn)：：從人口口產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚聚發(fā)展展、土土地集集約利利用和和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施合理理配置置角度度，集集中建建設(shè)60個左右右相對對獨立立、各各具特特色、、人口口在5萬人左左右的的新市市鎮(zhèn)，，對于于資源源條件件好、、發(fā)展展?jié)摿αψ愕牡男率惺墟?zhèn)，，人口口規(guī)模模按照照10到15萬規(guī)劃劃；600個左右右中心心村：：中心村村是農(nóng)農(nóng)村基基本居居住單單元，，也是是郊區(qū)區(qū)“三三個集集中””（（農(nóng)業(yè)向向規(guī)模模經(jīng)營營集中中，工工業(yè)向向園區(qū)區(qū)集中中，農(nóng)農(nóng)民居居住向向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集中中）推進(jìn)進(jìn)的關(guān)關(guān)鍵問問題,將對分分散的的自然然村適適度歸歸并，，合理理配置置公共共設(shè)施施。三、住住宅區(qū)區(qū)位及及住宅宅生態(tài)態(tài)環(huán)境境（一））住宅宅區(qū)位位是指住住宅的的地理位位置及及社會會經(jīng)濟濟位置置的綜合合。（二））住宅宅與生生態(tài)系系統(tǒng)是生物物群落落與其其環(huán)境境之間間在能能量流流動和和物質(zhì)質(zhì)循環(huán)環(huán)過程程中形形成的的一個個統(tǒng)一一的有有機整整體。。生態(tài)態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)是由由生命命物質(zhì)質(zhì)和非非生命命物質(zhì)質(zhì)構(gòu)成成的。。四、申申領(lǐng)建建筑項項目選選址意意見書書（一））住宅宅開發(fā)發(fā)單位位必須須填寫寫《建建筑項項目選選址意意見申申請表表》（二二））規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門核核發(fā)發(fā)《《住住宅宅建建設(shè)設(shè)項項目目選選址址意意見見書書》》第三三節(jié)節(jié)住宅宅項項目目建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃管管理理一、、建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃管管理理的的概概念念和和主主要要內(nèi)內(nèi)容容（一一））概概念念建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃管管理理是城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門根根據(jù)據(jù)城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃（（包包括括分分區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃、、專專業(yè)業(yè)系系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃、、詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃））對對建建設(shè)設(shè)單單位位或或個個人人申申請請的的建建設(shè)設(shè)項項目目用用地地進(jìn)進(jìn)行行審審查查，，確確定定其其建建設(shè)設(shè)地地址址，，用用地地范范圍圍，，核核定定其其用用地地性性質(zhì)質(zhì)和和土土地地開開發(fā)發(fā)強強度度等等規(guī)規(guī)劃劃要要求求，，核發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證。（一一））主主要要內(nèi)內(nèi)容容1、、核核定定土土地地使使用用性性質(zhì)質(zhì)2、、核核定定土土地地開發(fā)發(fā)強強度度（1）容容積積率率（2）建建筑筑密密度度（3））擬定定土土地地使使用用的的其其他他規(guī)規(guī)劃劃管管理理的的要要求求：：a、、H=1.5（W+S）SWb、A≤L（W+S）（（投影影角角為為56.3度））或A≤1.5L（W+S）（（投影影角角為為45度））。。c、建筑筑退退讓讓d、、建筑筑間間距距；；建建筑筑高高度度；；綠綠地地率率；；基基地地標(biāo)標(biāo)高高等等。。二、、申申領(lǐng)領(lǐng)建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證操操作作程程序序凡未未取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證，，而而取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件占占用用土土地地的的，，批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件無無效效；；未未經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)證證機機關(guān)關(guān)審審核核同同意意，，建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定不不得得變變更更。。第四四節(jié)節(jié)住宅宅項項目目建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃管管理理一、、建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃管管理理的的概概念念建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃管管理理，是是根根據(jù)據(jù)城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理的的法法規(guī)規(guī)、、規(guī)規(guī)章章，，對對建建筑筑、、管管線線、、路路橋橋和和房房屋屋等等工工程程，，由由規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審核核，，并并會會同同相相關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)管管理理部部門門協(xié)協(xié)同同審審核核意意見見，，對對擬擬建建工工程程項項目目的的性性質(zhì)質(zhì)、、規(guī)規(guī)模模、、位位置置、、密密度度、、高高度度、、體體型型、、體體量量、、建建筑筑平平面面、、空空間間以以及及朝朝向向，，基基地地出出入入口口、、基基地地標(biāo)標(biāo)高高、、建建筑筑色色彩彩和和風(fēng)風(fēng)格格進(jìn)進(jìn)行行核核定定，，并并核核發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)工工程程法法律律憑憑證證————《《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》。。二、、住住宅宅項項目目建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容（一一））按按土土地地來來源源不不同同對對工工程程規(guī)規(guī)劃劃進(jìn)進(jìn)行行管管理理2、在在土土地地使使用用權(quán)權(quán)有有償償出出讓讓基基地地上上建建設(shè)設(shè)在土土地地使使用用權(quán)權(quán)有有償償出出讓讓基基地地，，在在受受讓讓方方簽簽訂訂土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，申申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證，并并進(jìn)進(jìn)行行土地地使使用用權(quán)權(quán)初初試試登登記記取得得土地地使使用用權(quán)權(quán)證證（或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證））后后，，方方可可向向規(guī)規(guī)劃劃部部門門送送審審建建筑筑設(shè)設(shè)計計方方案案，，申申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證。第五五節(jié)節(jié)現(xiàn)行行的的土土地地制制度度一、、土土地地的的基基本本概概念念（一一））土土地地的的概概念念土地地是指指地地球球的的陸陸域域表表層層，，包包括括內(nèi)內(nèi)陸陸水水域域、、沿沿海海灘灘涂涂及及島島嶼嶼。。它它是是一一個個自自然然、、經(jīng)經(jīng)濟濟的的綜綜合合體體。。澄清清三三個個概概念念：：1、、土地地與與土土壤壤的的區(qū)區(qū)別別土地地的的含含義義比比土土壤壤廣廣泛泛。。2、、土地地與與國國土土的的區(qū)區(qū)別別3、、土土地地與與土土地地資資源源的的區(qū)區(qū)別別（一一））土土地地的的職職能能和和特特點點有限限性性和和不不可可再再生生性性。（二二））土土地地利利用用規(guī)規(guī)劃劃二、、現(xiàn)現(xiàn)行行土土地地制制度度全部部土土地地都都為為社社會會主主義義公公有有制制，土土地地的的社社會會主主義義公公有有制制分為為全全民民所所有有制制和和勞勞動動群群眾眾集集體體所所有有制制兩兩種種。城市市市市區(qū)區(qū)的的土土地地全全部部屬屬于于國國家家所所有有。農(nóng)村村和和城城市市郊郊區(qū)區(qū)的的土土地地有有的的屬屬于于國國家家所所有有，，有有的的屬屬于于農(nóng)農(nóng)民民集集體體所所有有：：除除法法律律規(guī)規(guī)定定屬屬于于國國家家所所有有的的以以外外，，屬屬于于農(nóng)農(nóng)民民集集體體所所有有。。建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)既既不不屬屬于于《《憲憲法法》》和和《《土土地地管管理理法法》》所所說說的的城城市市范范疇疇，，也也不不屬屬于于其其所所說說的的農(nóng)農(nóng)村村和和城城市市郊郊區(qū)區(qū)的的范范疇疇。鎮(zhèn)的的土土地地所所有有權(quán)權(quán)問問題題，，可可以以根根據(jù)據(jù)實實際際情情況況分分別別處處理理?！薄比?、、土土地地所所有有權(quán)權(quán)和和土土地地使使用用權(quán)權(quán)土地地所所有有權(quán)權(quán)是土土地地所所有有人人對對土土地地的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。土地地使使用用權(quán)權(quán)是指指依依照照法法律律享享有有利利用用、、經(jīng)經(jīng)營營和和取取得得收收益益的的權(quán)權(quán)利利。。第六六節(jié)節(jié)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取一、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取方方式式（一一））土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓，是是指指國國家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)讓讓與與土土地地使使用用者者，，并并由由土土地地使使用用者者向向國國家家支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的行行為為。。出出讓讓金金是是指指為為獲獲取取土土地地使使用用權(quán)權(quán)而而支支付付的的費費用用。。3、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓年年限限（1））居居住住用用地地70年年；；（2））工工業(yè)業(yè)用用地地50年年；；（3））教教育育、、科科學(xué)學(xué)、、文文化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育用用地地50年年；；（4））商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂樂用用地地40年年；；（5））綜綜合合或或者者其其他他用用地地50年年。1、、土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式有有三三（（四四））種種，，即即協(xié)協(xié)議議、、招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣、、（（掛掛牌牌））。（1）協(xié)協(xié)議議出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)協(xié)議議出出讓讓，是是指指出出讓讓方方和和受受讓讓方方通通過過協(xié)協(xié)商商的的方方式式有有償償出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)。。它主主要要適適用用于于工工業(yè)業(yè)項項目目、、市市政政公公益益事事業(yè)業(yè)項項目目、、非非營營利利項項目目及及政政府府為為調(diào)調(diào)整整經(jīng)經(jīng)濟濟結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、實實施施產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策而而需需要要給給予予扶扶持持、、優(yōu)優(yōu)惠惠的的項項目目。。（2））招招標(biāo)標(biāo)出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)招標(biāo)出讓，是指在規(guī)規(guī)定的期限限內(nèi)，由符符合規(guī)定條條件的單位位或者個人人（受讓方方）以書面面投標(biāo)形式式，競投某某塊土地的的使用權(quán)，，土地招標(biāo)標(biāo)小組（出出讓方代表表）擇優(yōu)而而?。ú灰灰欢ǔ鰞r最最高者得））。它主要適用用于一些大大型或關(guān)鍵鍵性的發(fā)展展計劃與投投標(biāo)項目。。（3）拍賣賣出讓土地地使用權(quán)拍賣出讓，是指在指指定的時間間、地點，，利用公開開場合由土土地管理部部門（或委委托拍賣行行）代表政政府就某塊塊土地的使使用權(quán)公開開叫價出讓讓，由高價價者獲得土土地使用權(quán)權(quán)。它主要適用用于競爭性性強的房地地產(chǎn)業(yè)、金金融業(yè)、商商業(yè)、旅游游業(yè)和娛樂樂用地。六類項目商業(yè)旅游娛樂金融服務(wù)業(yè)商品房（4）掛牌牌出讓土地地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)權(quán)，是指出出讓人發(fā)布布掛牌公告告，按公告告規(guī)定的期期限將擬出出讓宗地的的交易條件件在指定的的土地交易易場所掛牌牌公布，接接受競買人人的報價申申請并更新新掛牌價格格，根據(jù)掛掛牌期限截截止時的出出價結(jié)果確確定土地使使用者的行行為。這種出讓方方式是最近近政府主管管部門在土土地出讓中中嘗試的運運作模式，，較市場化化和透明化化。（二）土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使使用者將土土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的的行為，包包括出售、交換換和贈與。1、土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件件（1）必須是出讓讓的土地使使用權(quán)才能能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓3、土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方方式（1）出售轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)（2）交換轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)（3）贈與轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)（三）土地地使用權(quán)出出租土地使用權(quán)權(quán)出租，是指土地地使用者作作為出租人人將土地使使用權(quán)隨同同地上建筑筑物、其他他附著物租租賃給承租租人使用，，由承租人人向出租人人支付租金金的行為。。（四）地使用權(quán)抵抵押1、土地使使用權(quán)抵押押的含義土地使用權(quán)權(quán)抵押，是指土地地使用者將將其依法取取得的土地地使用權(quán)作作為清償債債務(wù)的擔(dān)保保的法律行行為。土地使用權(quán)權(quán)抵押的標(biāo)標(biāo)的物不僅僅包括土地地使用權(quán)，，還包括地地上建筑物物和其他附附著物。（五）土地地使用權(quán)終終止（六）劃拔土地使用用權(quán)交易1、劃拔土土地使用權(quán)權(quán)的含義土地使用權(quán)權(quán)劃拔，是指縣級級以上人民民政府依法法批準(zhǔn)，在在土地使用用者繳納補補償、安置置等費用后后將該幅土土地交付其其使用，或或者將土地地使用權(quán)無無償交付給給土地使用用者使用的的行為。一般來說，，通過行政政劃拔取得得土地使用用權(quán)所繳納納的費用往往往低于通通過有償出出讓方式取取得土地使使用權(quán)所繳繳納的費用用，甚至常常常是無償償性質(zhì)的。通過行政劃劃拔方式取取得土地使使用權(quán)的單單位和個人人應(yīng)當(dāng)繳納土地使使用稅。二、合作建建設(shè)和補地地價（一）合作作建設(shè)合作建設(shè)（（又稱聯(lián)建建，聯(lián)合開開發(fā)）“以劃拔方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)報報批時，有有批準(zhǔn)權(quán)的的人民政府府按照國務(wù)務(wù)院規(guī)定決決定可以不不辦理土地地使用權(quán)出出讓手續(xù)的的，轉(zhuǎn)讓方方式應(yīng)當(dāng)按按照國務(wù)院院規(guī)定將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)所獲收益益中的土地地收益上繳繳國家或者者作其他處處理”。（二）補地地價1、補地價的的含義第一，出讓體系中中。如調(diào)整的出出讓金高于于原出讓金金的，超過過的部分即即稱補地價價。第二，屬行政劃拔拔無償取得得，補交出出讓金，或或者以轉(zhuǎn)讓讓、出租、、抵押所獲獲收益抵交交，補交的的出讓金也也稱為補地地價。第七節(jié)農(nóng)地征用與與工作程序序三、征用集集體土地的的補償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)補償費用包包括土地補補償費、安安置補助費費以及地上上附著物和和青苗的補補償費。第八節(jié)城市房屋拆拆遷（征收）

管理制制度與政策策一、城市房房屋拆遷管管理概述（一）城市市房屋拆遷遷的概念指在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國國有土地上上實施房屋屋拆遷，并并需要對被被拆遷人補補償、安置置的活動。。拆遷人是指指取得房屋屋拆遷許可可證的單位位。被拆遷人是是指被拆遷遷房屋的所所有人，不不包括被拆拆遷房屋的的使用人。。但對使用用人的利益益還要予以以特別的保保護(hù)。（一）房屋拆遷的的一般規(guī)定定1、拆遷的一般般規(guī)定2、補償方式“拆遷補償?shù)牡姆绞娇梢砸詫嵭胸泿艓叛a償，也也可以實行行房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換”3、補償標(biāo)準(zhǔn)以房地產(chǎn)市市場評估價價格確定4、租賃房屋的的拆遷補償償安置“拆遷租賃房房屋，被拆拆遷人與房房屋承租人人解除租賃賃關(guān)系的，，或者被拆拆遷人對房房屋承租人人進(jìn)行安置置的，拆遷遷人對被拆拆遷人給予予補償?！薄薄氨徊疬w遷人與房屋屋承租人對對解除租賃賃關(guān)系達(dá)不不成協(xié)議的的，拆遷人人應(yīng)當(dāng)對被被拆遷人實實行房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。。產(chǎn)權(quán)調(diào)換換的房屋由由原承租人人承租，被被拆遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)與房屋屋承租人重重新訂立房房屋租賃合合同”。二、城市房房屋拆遷管管理（三）拆遷遷協(xié)議拆遷補償安安置協(xié)議的的主要內(nèi)容容包括補償償方式和補補償金額、、安置用房房面積和安安置地點、、搬遷期限限、搬遷過過渡方式和和過渡期限限等事項。（四）拆遷遷的實施作為大多數(shù)數(shù)拆遷人，，委托拆遷遷會是經(jīng)常常出現(xiàn)的形形式。房屋屋拆遷管理理部門不能能作為拆遷遷人，也不不得接受拆拆遷委托。三、上海市市進(jìn)行拆遷遷補償和安安置的方法法介紹上海市拆遷遷補償安置置方式有三種，可由被拆拆遷當(dāng)事人人選擇確定定。一是實行貨幣補償安安置；二是實行貨貨幣補償金金額同等價價值的產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋調(diào)換換（即價值標(biāo)準(zhǔn)房房屋調(diào)換）；三是實行以以房屋建筑筑面積為基基礎(chǔ)，在應(yīng)應(yīng)安置面積積內(nèi)不結(jié)算算差價的異異地產(chǎn)權(quán)房房屋調(diào)換（（即面積標(biāo)準(zhǔn)房房屋調(diào)換）。但拆遷用于于非公益事事業(yè)房屋的的附屬物，，不作房屋屋調(diào)換，只只能用貨幣幣補償。（一）貨幣幣補償金額額和價值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)調(diào)換的價值值的計算拆遷未出租的私有居住住房屋或拆拆遷由租賃賃雙方協(xié)議議確定租金金標(biāo)準(zhǔn)的出出租居住房房屋，被拆拆遷人與房房屋承租人人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，或或拆遷執(zhí)行行政府規(guī)定租租金標(biāo)準(zhǔn)的的公有出租租房屋，被被拆遷人選選擇房屋調(diào)調(diào)換，由被被拆遷人安安置房屋承承租人，租賃關(guān)系系繼續(xù)保持持的均適用用被拆除房房屋的房地地產(chǎn)市場單單價和價格格補貼，其其貨幣補償金金額的計算算公式為：：（被拆除房房屋的房地地產(chǎn)市場單單價+價格格補貼）××被拆除房房屋的建筑筑面積拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租租金標(biāo)準(zhǔn)的的公有出租租居住房屋屋，被拆除除人選擇貨貨幣補償?shù)牡?，租賃關(guān)關(guān)系終止的的，其貨幣補補償金額的的計算公式式為：被拆除房屋屋的房地產(chǎn)產(chǎn)市場評估估單價×被被拆除房屋屋的建筑面面積×20%而其承租人如選擇貨幣幣補償或價價值標(biāo)準(zhǔn)房房屋調(diào)換的的，其貨幣幣補償金額額的計算公公式為：（被拆除房房屋的房地地產(chǎn)市場單單價×80%+價格格補貼）××被拆遷房房屋的建筑筑面積拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租租金標(biāo)準(zhǔn)的的私有出租租居住房屋屋，租賃關(guān)關(guān)系終止，被拆遷人人可以選擇擇貨幣補償償或價值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)調(diào)換，其貨貨幣補償金金額計算公公式為：被拆除房屋屋的房地產(chǎn)產(chǎn)市場評估估單價×被被拆除房屋屋的建筑面面積×100%。拆遷非居住住用房，按按房地產(chǎn)市市場價格實實施貨幣補補償或?qū)嵭行袃r值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)調(diào)房結(jié)算算差價。如如非居住用房房是出租的的，又不能能解除租關(guān)