房地產(chǎn)與物業(yè)管理法律制度

房地產(chǎn)與物物業(yè)管理法法律制度1.房地產(chǎn)管理理法概論2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地3.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)法律制度度4.房地產(chǎn)交易易法律制度度5.物業(yè)管理服服務(wù)法律制制度6.房地產(chǎn)稅費(fèi)費(fèi)法律制度度7.房地產(chǎn)法律律責(zé)任8.案例分析一.房地產(chǎn)管理理法概述1.1房地產(chǎn)管理理法的概念念及適用范范圍1.房地產(chǎn)的概概念房地產(chǎn)是房房產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)的總稱，，房產(chǎn)是指指固定于土土地之上的的具有獨(dú)立立使用功能能并且有一一定經(jīng)濟(jì)意意義的房屋屋及其附屬屬建筑物和和構(gòu)筑物。。地產(chǎn)作為為土地所有有權(quán)或者土土地使用權(quán)權(quán)客體的，，具有一定定經(jīng)濟(jì)意義義的土地及及其附屬物物。2.房地產(chǎn)管理理法的概念念房地產(chǎn)管理理法，是指指調(diào)整在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和和各種服務(wù)務(wù)活動(dòng)中形形成的一定定社會(huì)關(guān)系系的法律規(guī)規(guī)范的總稱稱。廣義的的房地產(chǎn)管管理法，是是指調(diào)整房房地產(chǎn)關(guān)系系的各種法法律規(guī)范的的總和。狹狹義的指《中華人民共共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管管理法》。3.適用范圍房地產(chǎn)管理理法的適用用范圍，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)管理法調(diào)調(diào)整的空間間范圍。（1）地域范圍圍：指房地地產(chǎn)管理法法在哪些空空間范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)行，法法律明確了了其地域范范圍為：中中華人民共共和國(guó)城市市規(guī)劃區(qū)國(guó)國(guó)有土地范范圍內(nèi)。（2）事項(xiàng)范圍圍：包括取取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地地的土地使使用權(quán)、房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)交易和房房地產(chǎn)管理理行為。1.2房地產(chǎn)管理理法的基本本原則1.房地產(chǎn)管理理法的基本本原則是房房地產(chǎn)管理理法的主要要宗旨和基基本準(zhǔn)則，，是制定和和實(shí)施該法法的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)。其主要要包含：（1）節(jié)約用地地、保護(hù)耕耕地原則（2）國(guó)有土地地有償、有有期限使用用原則（3）扶持發(fā)展展居民住宅宅建設(shè)，逐逐步改善居居民住宅條條件原則（4）保護(hù)房地地產(chǎn)權(quán)利人人合法權(quán)益益和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人必必須守法原原則（5）依法納稅稅原則1.3房地產(chǎn)管理理法的立法法體系目前，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)的的法律體系系建設(shè)已取取得顯著成成效，該體體系的構(gòu)架架由法律、、行政法規(guī)規(guī)、地方性性法規(guī)、部部門規(guī)章、、地方性政政府規(guī)章、、規(guī)范性文文件和技術(shù)術(shù)規(guī)范等構(gòu)構(gòu)成。法律主要有有三部，即即《中華人民共共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管管理法》、《中華人民共共和國(guó)土地地管理法》、《中華人民共共和國(guó)城市市規(guī)劃法》。1.4房地產(chǎn)法律律關(guān)系1.房地產(chǎn)法律律關(guān)系的概概念法律關(guān)系是是一種社會(huì)會(huì)關(guān)系，是是指法律在在調(diào)整人們們行為的過(guò)過(guò)程中形成成的權(quán)利義義務(wù)關(guān)系。。2.房地產(chǎn)法律律關(guān)系的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)法律律關(guān)系包括括三個(gè)要素素：主體、、客體和內(nèi)內(nèi)容。3.房地產(chǎn)法律律事實(shí)（1）房地產(chǎn)法法律事實(shí)的的概念房地產(chǎn)法律律事實(shí)指法法律所規(guī)定定的能夠引引起房地產(chǎn)產(chǎn)法律關(guān)系系產(chǎn)生、變變更和消滅滅的客觀情情況或現(xiàn)象象。（2）房地產(chǎn)法法律事實(shí)的的種類通常，根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)法法律事實(shí)的的發(fā)生是否否與人的意意志有關(guān)，，可以分為為行為和事事件。其中中，行為是是指與人意意志相關(guān)的的活動(dòng)，事事件是指人人的意志以以外的客觀觀現(xiàn)象。二.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地2.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地的含含義土地是房地地產(chǎn)開發(fā)活活動(dòng)的載體體，進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)就必須有有房地產(chǎn)開開發(fā)用地。。依據(jù)《土地管理法法》和《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定定，城市國(guó)國(guó)有土地的的使用權(quán)可可通過(guò)出讓讓和劃撥方方式取得。。2.2土地使用權(quán)權(quán)出讓制度度1.土地使用權(quán)權(quán)出讓的概概念及特征征是指國(guó)家將將國(guó)有土地地使用權(quán)在在一定年限限內(nèi)出讓給給土地使用用者，由土土地使用者者向國(guó)家支支付土地使使用權(quán)出讓讓金的行為為。并且具有以以下特征：：（1）土地使用用權(quán)出讓是是有償?shù)?。。?）土地使用用權(quán)出讓是是要式法律律行為。（3）土地使用用權(quán)出讓是是有期限的的。2土地使用權(quán)權(quán)出讓的方方式（1）拍賣出讓讓。（2）招標(biāo)出讓讓。（3）協(xié)議出讓讓。3土地使用權(quán)權(quán)出讓的最最高年限出讓土地使使用權(quán)最高高使用年限限，就是法法律規(guī)定的的一次簽約約出讓土地地使用權(quán)的的最高年限限。《中華人民共共和國(guó)國(guó)有有土地使用用權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》第12條：（1）居住用地地70年；（2）工業(yè)用地地50年；（3）教育、科科技、文化化、衛(wèi)生、、體育用地地50年；（4）商業(yè)、旅旅游、娛樂(lè)樂(lè)用地40年；（5）綜合或者者其他用地地50年。2.3土地使用權(quán)權(quán)的劃撥制制度1.土地使用權(quán)權(quán)劃撥的概概念指縣級(jí)以上上人民政府府依法批準(zhǔn)準(zhǔn)，在土地地使用者繳繳納補(bǔ)償、、安置等費(fèi)費(fèi)用后將該該幅土地交交付其使用用，或者將將土地使用用權(quán)無(wú)償交交付給土地地使用者使使用的行為為。2.土地使用權(quán)權(quán)劃撥的類類型《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定，只只有下列建建設(shè)用地的的土地使用用權(quán)，確屬屬必需的，，可以由縣縣級(jí)以上人人民政府依依法批準(zhǔn)劃劃撥：（1）根據(jù)機(jī)關(guān)關(guān)用地和軍軍事用地。。（2）城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用地地和公益事事業(yè)用地。。（3）國(guó)家重點(diǎn)點(diǎn)扶持的能能源、交通通、水利等等項(xiàng)目用地地。（4）法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他用地。2.4土地征用1.土地征用的的概念和特特征土地征用，，是指因建建設(shè)需要，，國(guó)家將農(nóng)農(nóng)民集體所所有土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家家所有土地地的行為（1）征地主體體的唯一性性。（2）征地行為為的行政性性。（3）征地條件件的補(bǔ)償性性。（4）征用土地地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)移。2土地征用應(yīng)應(yīng)遵循的原原則（1）合理利用土土地和切實(shí)實(shí)保護(hù)耕地地的原則。。（2）保證國(guó)家家建設(shè)用地地的原則。。（3）妥善安置被被征地單位位和農(nóng)民的的原則。（4）用地單位位支付補(bǔ)償償?shù)脑瓌t。。3土地征用補(bǔ)補(bǔ)償及安置置標(biāo)準(zhǔn)用地單位在在征地時(shí)按按照法律規(guī)規(guī)定或協(xié)議議給予被征征地農(nóng)民或或集體組織織補(bǔ)償費(fèi)用用，包括土土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)以及及地上附屬屬和青苗的的補(bǔ)償費(fèi)。。2.5城市房屋拆拆遷法律制制度1.城市房屋拆拆遷的概念念城市房屋拆拆遷是指取取得房屋拆拆遷許可證證的拆遷人人，拆除城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)國(guó)有土土地上的房房屋及其附附屬物，并并對(duì)被拆遷遷房屋的所所有人進(jìn)行行補(bǔ)償或安安置的行為為。2.城市房屋拆拆遷應(yīng)當(dāng)遵遵守的基本本原則（1）符合城市市規(guī)劃原則則。（2）有利于城城市舊區(qū)改改造原則。。（3）有利于生生態(tài)環(huán)境的的改善原則則。（4）保護(hù)文物物古跡原則則。3.城市房屋拆拆遷的種類類（1）自拆和托托拆。（2）協(xié)協(xié)議議拆拆遷遷、、裁裁決決拆拆遷遷和和強(qiáng)強(qiáng)制制拆拆遷遷。。4.城市市房房屋屋拆拆遷遷的的程程序序（1）申申領(lǐng)領(lǐng)規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證。。（2）編編制制拆拆遷遷計(jì)計(jì)劃劃和和方方案案。。（3）拆拆遷遷人人申申領(lǐng)領(lǐng)房房屋屋拆拆遷遷許許可可證證。。（4）發(fā)發(fā)布布拆拆遷遷公公告告。。（5）簽簽訂訂拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置協(xié)協(xié)議議。。（6）設(shè)設(shè)施施拆拆遷遷。。三.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)法法律律制制度度3.1房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)概概述述1.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)：：是是指指在在依依法法取取得得國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的土土地地上上進(jìn)進(jìn)行行基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施、、房房屋屋建建設(shè)設(shè)的的活活動(dòng)動(dòng)。。2.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的分分類類（1）按按開開發(fā)發(fā)對(duì)對(duì)象象的的劃劃分分，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)分分為為新新區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)和和舊舊城城改改造造。。（2）以以開開發(fā)發(fā)的的規(guī)規(guī)模模來(lái)來(lái)劃劃分分，，可可分分為為單單項(xiàng)項(xiàng)開開發(fā)發(fā)、、成成片片開開發(fā)發(fā)和和小小區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)。。（3）按按開開發(fā)發(fā)主主體體劃劃分分，，可可分分為為政政府府開開發(fā)發(fā)和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)。。（4）按按照照開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域性性質(zhì)質(zhì)劃劃分分，，可可分分為為新新區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)和和舊舊區(qū)區(qū)改改造造。。3.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的特特點(diǎn)點(diǎn)（1）涉涉及及面面廣廣。。（2）開開發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程的的時(shí)時(shí)序序性性。。（3）開開發(fā)發(fā)周周期期的的較較長(zhǎng)長(zhǎng)性性。。（4）受受法法規(guī)規(guī)政政策策的的影影響響性性。。（5）開開發(fā)發(fā)資資金金的的巨巨大大性性。。4.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的基基本本原原則則1.嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的原原則則。。2.堅(jiān)持持全全面面規(guī)規(guī)劃劃，，合合理理布布局局，，綜綜合合開開發(fā)發(fā)，，配配套套建建設(shè)設(shè)的的原原則則。。3.鼓勵(lì)勵(lì)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)居居民民住住宅宅的的原原則則。。4.經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益、、社社會(huì)會(huì)效效益益、、環(huán)環(huán)境境效效益益相相協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)的的原原則則。。3.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)1.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)是是指指以以營(yíng)營(yíng)利利為為目目的的，，從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的企企業(yè)業(yè)。。2.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的種種類類按照照企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性質(zhì)質(zhì)的的不不同同，，可可以以劃劃分分為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)專專營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)兼兼營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)和和項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司。。3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)設(shè)立的的條件件（1）有自自己的的名稱稱和組組織機(jī)機(jī)構(gòu)。。（2）有固固定的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所所。（3）有符符合國(guó)國(guó)務(wù)院院規(guī)定定的注注冊(cè)資資本。。（4）有足足夠的的專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)人員員。（5）法律律、行行政法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他他條件件。4.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)設(shè)立程程序設(shè)立房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向向縣級(jí)級(jí)以上上人民民政府府工商商行政政管理理部門門申請(qǐng)請(qǐng)登記記。工工商行行政管管理部部門對(duì)對(duì)符合合條件件的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)自收收到申申請(qǐng)之之日起起30日內(nèi)予予以登登記；；對(duì)不不符合合條件件不予予登記記的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)說(shuō)明明理由由。設(shè)設(shè)立有有限責(zé)責(zé)任公公司、、股份份有限限公司司，從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的，，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)執(zhí)執(zhí)行公公司法法的有有關(guān)規(guī)規(guī)定。。4.2房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓1.房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的涵涵義房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指指房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人人通過(guò)過(guò)買賣賣、贈(zèng)贈(zèng)與或或其他他合法法方式式將其其房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給他人人的行行為。。2.房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的方方式（1）以房房地產(chǎn)產(chǎn)作價(jià)價(jià)入股股、與與他人人成立立企業(yè)業(yè)法人人，房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬發(fā)生生變更更的。。（2）一方方提供供土地地使用用權(quán)，，另一一方或或者多多方提提供資資金，，合資資、合合作開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)房房地產(chǎn)產(chǎn)，而而使房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬發(fā)生生變更更的。。(3)因企企業(yè)被被收購(gòu)購(gòu)、兼兼并或或合并并，房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬隨之之轉(zhuǎn)移移的。。(4)以房房地產(chǎn)產(chǎn)抵債債的。。(5)法律律、法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他他情形形。房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的實(shí)實(shí)質(zhì)是是房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。?！冻浅鞘蟹糠康禺a(chǎn)產(chǎn)管理理法》》規(guī)規(guī)定，，房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，房房屋所所有權(quán)權(quán)和該該房屋屋所占占用范范圍內(nèi)內(nèi)的土土地使使用權(quán)權(quán)同時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)讓讓。3.房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的條條件（1）主體體雙方方必須須具有有合法法資格格（2）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的客體體必須須符合合法定定要求求4.房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的禁禁止條條件(1)達(dá)不到到下列列條件件的房房地產(chǎn)產(chǎn)不得得轉(zhuǎn)讓讓。①①以出出讓方方式取取得土土地使使用權(quán)權(quán)用于于投資資開發(fā)發(fā)的，，按照照土地地使用用權(quán)出出讓