房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享-不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享（共33）

房地產(chǎn)投投資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)分享Realestateinvestmentcourseware2房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)寫字樓投資房地產(chǎn)投資好處投資商業(yè)地產(chǎn)3什么是房房地產(chǎn)投投資？在目前眾眾多個(gè)人人投資項(xiàng)項(xiàng)目中，，房地產(chǎn)產(chǎn)已成為為一種日日益受受到重視視的投資資工具，，逐漸被被更多的的家庭納納入理財(cái)財(cái)計(jì)劃中中。房地產(chǎn)投投資的概概念房地產(chǎn)投投資是指指人們?yōu)闉閷?shí)現(xiàn)某某種預(yù)定定的目標(biāo)標(biāo)，直接接或間接接地對(duì)房房地產(chǎn)的的開發(fā)、、經(jīng)營(yíng)、、管理、、服務(wù)和和消費(fèi)所所進(jìn)行的的投資活活動(dòng)。房地產(chǎn)投投資有哪哪些類型型？4從房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資形式角角度：直直接投資資、間接接投資。。從房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的用途角角度：地地產(chǎn)投資資、住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資、、商業(yè)房房地產(chǎn)投投資、工工業(yè)房地地產(chǎn)投資資等。從房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式角度：：出售型型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投投資、出出租型房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資和混合合型房地地產(chǎn)項(xiàng)目目投資。。房地產(chǎn)投投資機(jī)會(huì)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5房地產(chǎn)屬屬于實(shí)業(yè)業(yè)的范疇疇，一般般認(rèn)為通通貨膨脹脹對(duì)實(shí)業(yè)業(yè)的影響響較小，，所以一一旦通貨貨膨脹到到來，房房地產(chǎn)的的價(jià)值可可以隨著著物價(jià)上上漲而““水漲船高高”。房地產(chǎn)具具有耐久性，所以房房地產(chǎn)是是投資（（尤其是是長(zhǎng)線投投資）很很好的項(xiàng)項(xiàng)目，是是獲利比較較大的投資工工具，它它對(duì)抵抗抗通貨膨膨脹、增增加個(gè)人人收益具具有極大大的作用用和功效效。房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)的每一一個(gè)過程程均存在在著不確確定性因因素，因因而也存存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市市場(chǎng)上各各種不確確定因素素的作用用，使投投資可能能會(huì)朝著著與投資資者愿望望相反的的方向發(fā)發(fā)展。房地產(chǎn)投投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)6流通性風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)受到社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)和國(guó)家家相關(guān)政政策影響響資金流動(dòng)動(dòng)性差，，變現(xiàn)性性也較差差信息不對(duì)對(duì)稱所造造成的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資金壓力力大導(dǎo)致致個(gè)人經(jīng)濟(jì)濟(jì)不濟(jì)房地產(chǎn)投投資的好好處？71、安全：：抗通脹脹、保值值增值2、個(gè)人、、家庭信信譽(yù)增強(qiáng)強(qiáng)3、融資杠杠桿房地產(chǎn)投投資的八八大順序序81、商鋪2、小型公公寓3、豪宅4、普通住住宅5、寫字樓樓6、別墅7、度假村村8、旅游勝勝地房地產(chǎn)投投資的八八大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)91、地段、、地段、、還是地地段2、實(shí)力的的開發(fā)商商3、商業(yè)租租戶的品品質(zhì)4、物業(yè)管管理要好好5、首付和和期限6、買新房房不買舊舊房7、投資就就近原則則8、套現(xiàn)率率快、出出租率高高做好投資資配置101、保險(xiǎn)2、民間金金融3、債券、、基金4、股票5、房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)11房地產(chǎn)投投資需要要大量的資資金墊付，如如果沒有有雄厚的的資金實(shí)實(shí)力，或或者若沒沒有一定定的籌資資能力，，就不能能投資于于房地產(chǎn)產(chǎn)。其次在投投資前要要在對(duì)租賃市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上上，對(duì)租租賃市場(chǎng)場(chǎng)有一定定的把握握，避免免投資的的盲目性性。市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格主主要受供供求關(guān)系系影響，，所以，，投資房房地產(chǎn)最最根本的的還是要要看市場(chǎng)場(chǎng)的供求求狀況如如何，尤尤其是租租賃市場(chǎng)場(chǎng)的需求求變動(dòng)和和價(jià)格走走勢(shì)，來來決定投投資時(shí)機(jī)機(jī)是否成成熟。1、個(gè)人資金金實(shí)力及及租賃市市場(chǎng)分析析房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)122、房地產(chǎn)產(chǎn)投資品品種的選選擇目前供個(gè)個(gè)人投資資者選擇擇的投資種類類主要有住住宅、商商鋪、、、公寓、、寫字樓樓等；一般來說說，當(dāng)一一個(gè)地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)繁繁榮和快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)，投投資商業(yè)業(yè)用房及及公寓都都會(huì)有較較好的回回報(bào)；與投資商商業(yè)用房房相比，，投資住住宅會(huì)比比較安全全；只要要區(qū)位不不是特別別偏遠(yuǎn)，，升值也也會(huì)比較較穩(wěn)定。。房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)133、購(gòu)置投資資型房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)應(yīng)考考慮全面面綜合考慮慮該項(xiàng)目目開發(fā)商商的實(shí)力力、地點(diǎn)點(diǎn)、周邊邊環(huán)境、、房型以以及物業(yè)業(yè)管理等等方面的的問題。。房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)144、購(gòu)置房產(chǎn)產(chǎn)后如何何進(jìn)行投投資操作作即投資者者用現(xiàn)款款或分期期付款的的方式直直接向房房地產(chǎn)開開發(fā)商購(gòu)購(gòu)買住房房，并適適當(dāng)裝修修、裝飾飾后出售售或出租租，以獲獲取投資資回報(bào)，，是一種種傳統(tǒng)的的投資方方式，也也是迄今今為止住住房投資資者最常常用的一一種方式式。如何何將房產(chǎn)產(chǎn)出租出出去，尋尋求合適適的租戶戶，按時(shí)時(shí)收取房房租，就就成為投投資者關(guān)關(guān)心的問問題。隨著房地地產(chǎn)中介介市場(chǎng)的的不斷壯壯大和成成熟，客客觀上也也為房地地產(chǎn)個(gè)人人投資帶帶來新的的機(jī)遇。。房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)155、個(gè)人投資資房產(chǎn)承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)問題題如果投資資者完全全用自有有資金買買房，若若房屋不不能及時(shí)時(shí)變現(xiàn)，，投入的的資金就就會(huì)被套套牢；如如果是通通過貸款款支付房房款，就就背上了了長(zhǎng)期支支付利息息的包袱袱。因此在選選擇房產(chǎn)產(chǎn)作為投投資工具具的同時(shí)時(shí)，要具具備對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的承承受力和和規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能能力。尤尤其是對(duì)對(duì)于部分分以借貸貸形式投投入房產(chǎn)產(chǎn)的投資資者，更更應(yīng)本著著“穩(wěn)健健”的原原則，有有關(guān)金融融專家表表示，用于房屋屋住房還還貸的比比例，不不宜超過過家庭收收入的40％。。寫字樓的的五個(gè)購(gòu)購(gòu)買原則則161、要分開開產(chǎn)證、、貸款時(shí)時(shí)可靈活活操作2、樓齡不不要太長(zhǎng)長(zhǎng)，最好好在5年內(nèi)，不不然評(píng)估估價(jià)上不去3、要有頻頻繁的交交易流通通記錄，，否則評(píng)評(píng)估時(shí)沒沒有價(jià)格對(duì)比比參照4、5A級(jí)寫字樓樓只在一一線城市市購(gòu)買：：租戶品品質(zhì)（集中金金融、外外貿(mào)、商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、有高高檔客戶戶）5、不購(gòu)買買面積單單位劃分分過小的的樓盤如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？171、品牌、、實(shí)力開開發(fā)商大牌、老老牌、名名牌為什么要要選擇名名牌開發(fā)發(fā)商？原因是什什么？案例：萬萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)吾吾悅廣場(chǎng)場(chǎng)萬萬象城大大悅悅城首先考慮慮的是融融資，名名牌開發(fā)發(fā)商背后后有很強(qiáng)強(qiáng)的融資資能力，，流通價(jià)值值是關(guān)鍵鍵！如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？182、管理公公司如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？193、符合選選點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選點(diǎn)：位位置、位位置，好好位置如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？204、市場(chǎng)定定位1、消費(fèi)人人群的取取向清晰晰，功能能定位明明確（業(yè)業(yè)態(tài)）2、針對(duì)買買主，消消費(fèi)者3、根據(jù)政政府的片片區(qū)規(guī)劃劃4、開發(fā)商商在根據(jù)據(jù)政府的的規(guī)劃在在進(jìn)一步步規(guī)劃我我這棟樓樓讓什么么樣的人人群來消消費(fèi)，這這棟樓的的主體是是用來干干什么（（功能定定位）案例：萬萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)吾吾悅廣場(chǎng)場(chǎng)世世貿(mào)財(cái)富富中心如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？215、商家品品質(zhì)和市市場(chǎng)對(duì)應(yīng)應(yīng)性商家品質(zhì)質(zhì)：意味味著充足足的現(xiàn)金金流（如如：租金金收入等等等）意意味著物物業(yè)評(píng)估估好未來的商商家是否否對(duì)應(yīng)市市場(chǎng)定位位如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？226、產(chǎn)證、、產(chǎn)證性性質(zhì)和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割割核心：流流通產(chǎn)證越多多，流通通率越高高，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)越小產(chǎn)證越多多越好，，好處；；購(gòu)買環(huán)節(jié)節(jié)滾動(dòng)操操作；抓機(jī)會(huì)，，部分操操作，靈靈活機(jī)動(dòng)動(dòng)；融資時(shí)，，在不同同的銀行行爭(zhēng)取政政策。如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？237、經(jīng)營(yíng)范范圍、經(jīng)經(jīng)營(yíng)限制制、獨(dú)立立性（獨(dú)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)營(yíng)）范圍：定定位限制制：比如如限制影影響業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的，如限制餐餐飲、排排煙系統(tǒng)統(tǒng)等。獨(dú)立：享享受商圈圈的利好好，但不不受整體體商圈負(fù)負(fù)面的影影響，可可獨(dú)成一一體，由由自己決決定。如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？248、評(píng)估價(jià)價(jià)值高銀行心目目中的價(jià)價(jià)值（銀行資資源庫最最全面、、包括開開發(fā)商、、業(yè)態(tài)、、消費(fèi)群群等，好好決定增增值預(yù)期期）評(píng)估價(jià)是是買項(xiàng)目目時(shí)金融融方案的的關(guān)鍵按鈕鈕如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？259、運(yùn)營(yíng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？2610、有好的的現(xiàn)金流流和增值值預(yù)期投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議271、審時(shí)度度勢(shì)、把把握機(jī)會(huì)會(huì)樓市的發(fā)發(fā)展存在在周期性性，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查查研究，，正確判判斷樓市市的周期期，就能能正確找找到樓市市投資的的準(zhǔn)確商機(jī)機(jī)。在合適適的時(shí)機(jī)機(jī)，以相相對(duì)較低低的價(jià)格格介入有有升值潛潛力的房房產(chǎn)。投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議282、考察地地段、充充分了解解在落實(shí)投投資前，，對(duì)目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)所所在地段段進(jìn)行考考察非常常重要，，考察內(nèi)內(nèi)容包括括三個(gè)方方面：第一、了了解目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)所所在地段段未來的的規(guī)劃；；第二、了了解目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)的的升值潛潛力；第三、了了解租客客的類型型和需求求，掌握握租金波波動(dòng)情況況，核算算年回報(bào)報(bào)率。投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議293、收益保保障、避避免空置置如寫字樓樓投資者者均以租租金回報(bào)報(bào)作為獲獲利手段段，但其其較容易易受市場(chǎng)場(chǎng)大環(huán)境境影響，，如金融融危機(jī)、、住宅泡泡沫爆破破、股市市大幅波波動(dòng)等。。這些現(xiàn)現(xiàn)象容易易導(dǎo)致寫寫字樓大大幅空置置、租金金下滑、、二手賣賣盤激增增，甚至至?xí)l(fā)發(fā)只租不不售局面面的逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。因而而具有長(zhǎng)長(zhǎng)期持有有物業(yè)的的強(qiáng)烈心心態(tài)，保保障收益益、避免免空置最最為關(guān)鍵鍵。投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議304、謹(jǐn)慎選選房、咨咨詢專家家投資樓市市除時(shí)機(jī)機(jī)和地段段外，品品種的選選擇同樣樣重要。。除商品品房外還還可以嘗嘗試其它它房產(chǎn)品品種，例例如房改改房、拍拍賣房，，不同的的品種有有不同的的升值空空間。也可向房房地產(chǎn)投投資方面面的專家家咨詢，，獲取專專業(yè)意見見，可以以有效地地維護(hù)投投資者投投資的穩(wěn)穩(wěn)健性