房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場

第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場第一節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)含義義一、房房地產(chǎn)產(chǎn)的定定義房地產(chǎn)產(chǎn)：是是指土土地、、建筑筑物及及其他他地上上定著著物，，是實(shí)實(shí)物、、權(quán)益益、區(qū)區(qū)位三三者的的結(jié)合合體。。理解房房地產(chǎn)產(chǎn)的定定義，，可以以從三三個(gè)方方面來來理解解，房房地產(chǎn)產(chǎn)的三三要素素。(1)、實(shí)物物;(2)、權(quán)益益;(3)、區(qū)位位。二、土土地、、建筑筑物和和其他他地上上定著著物的的含義義(一)、土地地的含含義3種不同同的認(rèn)認(rèn)識(shí)和和定義義：(1)、土地地是指指田地地、地地面，，即一一般人人通常常最直直觀的的認(rèn)識(shí)識(shí)。(2)、土地地是指指“地地球上上陸地地的表表層，，包括括水域域在內(nèi)內(nèi)。是是由地地貌、、土壤壤、巖巖石、、水文文、氣氣候、、植被被等要要素組組成的的自然然綜合合體。?！?3)、土地地是指指自然然物、、自然然力或或自然然資源源。例如，，馬克克思(KarlMarx，1818——1883)認(rèn)為：：“經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)上所所說的的土地地是指指未經(jīng)經(jīng)人的的幫助助而自自然存存在的的一切切勞動(dòng)動(dòng)對(duì)象象?！薄庇?jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家馬馬歇爾爾(A1fredMarshall，1842——1924)認(rèn)為：：“土土地是是指大大自然然為了了幫助助人類類，在在陸地地、海海上、、空氣氣、光光和熱熱各方方面所所贈(zèng)與與的物物質(zhì)和和力量量。””公認(rèn)的的土地地經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)之之父、、地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)術(shù)術(shù)研究究的鼻鼻祖伊伊利(RichardTheodoreEly，1854——1943)認(rèn)為：：“經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家所所使用用的土土地這這個(gè)詞詞，指指的是是自然然的各各種力力量，，或自自然資資源。。它的的意義義不僅僅是指指土地地的表表面，，因?yàn)闉樗€還包括括地面面上下下的東東西””，““經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)上上的土土地是是側(cè)重重于大大自然然所賦賦予的的東西西”。。對(duì)于房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融來說說，土土地不不是平平面的的，而而是一一個(gè)三三維立立體空空間，，具體體是指指地球球的陸陸地表表面及及其上上下一一定范范圍內(nèi)內(nèi)的空空間。。一宗宗土地地的空空間范范圍可可分為為以下下3層：①地球球表面面，簡簡稱地地表;②地球球表面面以上上一定定范圍圍內(nèi)的的空間間，簡簡稱地地上空空間;③地球球表面面以下下一定定范圍圍內(nèi)的的空間間，簡簡稱地地下空空間。。(二)、建筑筑物的的含義義建筑物物是一一種地地上定定著物物，有有廣義義和狹狹義兩兩種含含義。。廣義的的建筑筑物既既包括括房屋屋，也也包括括構(gòu)筑筑物。。狹義的的建筑筑物主主要是是指房房屋，，不包包括構(gòu)構(gòu)筑物物。在房地地產(chǎn)金金融中中一般般將建建筑物物作廣廣義理理解。。(三)、其他他地上上定著著物\附屬物物的含含義附屬物物：是是指附附屬于于或結(jié)結(jié)合于于土地地或建建筑物物，從從而構(gòu)構(gòu)成土土地或或建筑筑物的的一部部分，，應(yīng)隨隨著土土地或或建筑筑物的的轉(zhuǎn)移移而一一同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的物。。其他地地上定定著物物與土土地、、建筑筑物在在物理理上不不可分分離，，或者者雖然然可以以在物物理上上分離離，但但是這這種分分離是是不經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的，或或者分分離后后會(huì)破破壞土土地、、建筑筑物的的完整整性、、使用用價(jià)值值或功功能，，或者者會(huì)使使土地地、建建筑物物的價(jià)價(jià)值受受到明明顯損損害。。例如，，為了了提高高土地地或建建筑物物的使使用價(jià)價(jià)值或或功能能，埋埋設(shè)在在地下下的管管線、、設(shè)施施，建建造在在地上上的圍圍墻、、假山山、水水池，，種植植在地地上的的樹木木、花花草等等。僅僅是是放進(jìn)進(jìn)土地地或者者建筑筑物中中，置置于土土地或或者建建筑物物的表表面，，或者者與土土地、、建筑筑物毗毗連者者，則則不屬屬于其其他地地上定定著物物，例例如擺擺放在在房屋屋內(nèi)的的家具具、電電器，，掛在在墻上上的畫畫，在在地上上臨時(shí)時(shí)搭建建的帳帳篷、、戲臺(tái)臺(tái)等。。三、權(quán)權(quán)益和和區(qū)位位的含含義(一)、房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)益的的含義義房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)權(quán)益：：目前，，我國國房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的的種類類主要要有：：(1)所有權(quán)權(quán);(2)土地使使用權(quán)權(quán);(3)地役權(quán)權(quán);(4)抵押權(quán)權(quán);(5)租賃權(quán)權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)可可分為為：(1)單獨(dú)所所有;(2)共有;(3)建筑物物區(qū)分分所有有權(quán)。。例如：：商品品住宅宅中，，入戶戶門以以內(nèi)屬屬于單單獨(dú)所所有;樓梯間間屬于于共同同所以以;該住宅宅的土土地使使用權(quán)權(quán)可以以按建建筑面面積持持份，，并享享有持持份權(quán)權(quán)，室室外部部分的的公共共設(shè)施施，因因共同同關(guān)系系構(gòu)成成成員員權(quán)。。土地使使用權(quán)權(quán)：①建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)可可分為為：出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)、劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)、臨臨時(shí)用用地土土地使使用權(quán)權(quán)。②宅基基地使使用權(quán)權(quán)③土地地承包包經(jīng)營營權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)實(shí)物和和權(quán)益益在價(jià)價(jià)值決決定中中都很很重要要。例如一一幢房房屋，，其價(jià)價(jià)值既既受建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、、設(shè)備備、裝裝飾裝裝修、、完損損程度度等實(shí)實(shí)物狀狀況的的影響響，又又受產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是否完完整等等權(quán)益益狀況況的影影響。。比如該該房屋屋是合合法建建筑還還是違違法、、違章章建筑筑，或或者其其產(chǎn)權(quán)權(quán)是完完全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)還還是部部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，價(jià)值值就有有很大大的差差異。。(二)、房地地產(chǎn)區(qū)區(qū)位的的含義義區(qū)位原原本是是房地地產(chǎn)的的外在在因素素，因因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)產(chǎn)不可可移動(dòng)動(dòng)而內(nèi)內(nèi)在化化了，，成了了房地地產(chǎn)的的重要要組成成部分分。房地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)位(location)：是指指一宗宗房地地產(chǎn)與與其他他房地地產(chǎn)或或者事事物在在空間間方位位和距距離上上的關(guān)關(guān)系，，包括括位置置、交交通、、環(huán)境境景觀觀、外外部配配套設(shè)設(shè)施等等方面面?！發(fā)ocation，locationandlocation”是西方方認(rèn)為為的投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)最重重要的的三點(diǎn)點(diǎn)，即即“第第一是是區(qū)位位，第第二是是區(qū)位位，第第三還還是區(qū)區(qū)位””。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)的其其他名名稱(一)、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)(二)、物業(yè)業(yè)中國香香港地地區(qū)通通常使使用““物業(yè)業(yè)”這這個(gè)詞詞，香香港所所講的的物業(yè)業(yè)實(shí)質(zhì)質(zhì)上是是房地地產(chǎn)，，僅叫叫法不不同。。香港的的物業(yè)業(yè)一詞詞是從從英國國的property一詞翻翻譯過過來的的。在在英國國，property也是指指房地地產(chǎn)。。(三)、realestate和realproperty在英語語中，，房地地產(chǎn)的的名稱稱為realestate和realproperty，但兩兩者的的含義義不完完全相相同。。英語語中的的land(土地)、realestate和realproperty是三個(gè)個(gè)相互互聯(lián)系系、含含義越越來越越寬的的術(shù)語語：Land=土地自自身;Realestate=土地+土地上上的人人工物物;Realproperty=土地+土地上上的人人工物物+權(quán)益Realestate和realproperty雖然有有上述述嚴(yán)格格區(qū)分分，但但在一一般情情況下下經(jīng)常常是相相互通通用、、不加加以區(qū)區(qū)分的的，大大多使使用realestate一詞詞。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)分分類類一、、按按照照房房地地產(chǎn)產(chǎn)用用途途的的分分類類按照照房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的用用途途，，首首先先可可以以把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)分分為為居居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)和和非非居居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)兩兩大大類類，，然然后后可可以以具具體體分分為為下下列列10類：：(1)居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：可分分為為住住宅宅和和集集體體宿宿舍舍兩兩類類。。住住宅宅是是指指供供家家庭庭居居住住使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，可可分分為為普普通通住住宅宅、、高高檔檔公公寓寓和和別別墅墅。。集體體宿宿舍舍可可分分為為單單身身職職工工宿宿舍舍、、學(xué)學(xué)生生宿宿舍舍等等。。(2)商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：是是指指供供出出售售商商品品使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括商商業(yè)業(yè)店店鋪鋪、、百百貨貨商商場場、、購購物物中中心心、、超超級(jí)級(jí)市市場場、、批批發(fā)發(fā)市市場場等等。。(3)辦公公房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：可分分為為商商務(wù)務(wù)辦辦公公樓樓(俗稱稱寫寫字字樓樓)和行行政政辦辦公公樓樓兩兩類類。。(4)旅館館房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：是是指指供供旅旅客客住住宿宿使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括賓賓館館、、飯飯店店、、酒酒店店、、度度假假村村、、旅旅店店、、招招待待所所等等。。(5)餐飲飲房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：是是指指供供顧顧客客用用餐餐使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括酒酒樓樓、、美美食食城城、、餐餐館館、、快快餐餐店店等等。。(6)娛樂樂房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：是是指指供供人人消消遣遣使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括游游樂樂場場、、娛娛樂樂城城、、康康樂樂中中心心、、俱俱樂樂部部、、夜夜總總會(huì)會(huì)、、影影劇劇院院、、高高爾爾夫夫球球場場等等。。(7)工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：包包括括廠廠房房、、倉倉庫庫等等。。工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)按按照照用用途途，，又又可可分分為為主主要要生生產(chǎn)產(chǎn)廠廠房房、、輔輔助助生生產(chǎn)產(chǎn)廠廠房房、、動(dòng)動(dòng)力力用用廠廠房房、、儲(chǔ)儲(chǔ)存存用用房房屋屋、、運(yùn)運(yùn)輸輸用用房房屋屋、、辦辦公公用用房房、、其其他他(如水水泵泵房房、、污污水水處處理理站站等等)。(8)農(nóng)業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：包包括括農(nóng)農(nóng)地地、、農(nóng)農(nóng)場場、、林林場場、、牧牧場場、、果果園園、、種種子子庫庫、、拖拖拉拉機(jī)機(jī)站站、、飼飼養(yǎng)養(yǎng)牲牲畜畜用用房房等等。。(9)特殊殊用用途途房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：包包括括車車站站、、機(jī)機(jī)場場、、碼碼頭頭、、醫(yī)醫(yī)院院、、學(xué)學(xué)校校、、博博物物館館、、教教堂堂、、寺寺廟廟、、墓墓地地等等。。(10)綜合合房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：是是指指具具有有上上述述兩兩種種以以上上(含兩兩種種)用途途的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。二、、按按照照房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)程程度度，，可可以以把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)分分為為下下列列5類：：(1)生地地：：是是指指不不具具有有城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的的土土地地，，例例如如荒荒地地、、農(nóng)農(nóng)地地。。(2)毛地地：：是是指指具具有有一一定定的的城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施，，但但尚尚未未完完成成房房屋屋拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置的的土土地地。。(3)熟地地：：是是指指具具有有較較完完善善的的城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施且且場場地地平平整整，，能能直直接接在在其其上上建建造造建建筑筑物物的的土土地地。。熟地地按按照照基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施完完備備程程度度，，又又可可以以分分為為“三三通通一一平平””，，一一般般是是指指路路通通、、水水通通、、電電通通和和場場地地平平整整;“五通通一一平平””，，一一般般是是指指具具有有了了道道路路、、給給水水、、排排水水、、供供電電、、通通信信等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施條條件件以以及及場場地地平平整整;“七通通一一平平””，，一一般般是是指指具具有有了了道道路路、、給給水水、、排排水水、、供供電電、、通通信信、、燃燃?xì)鈿?、、熱熱力力等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施條條件件，，以以及及場場地地平平整整。。(4)在建建工工程程：：是是指指建建筑筑物物已已開開始始建建造造但但尚尚未未建建成成、、不不具具備備使使用用條條件件的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)不不一一定定正正在在開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)之之中中，，也也可可能能停停工工了了多多年年，，因因此此在在建建工工程程包包括括停停緩緩建建工工程程。。按照照形形象象進(jìn)進(jìn)度度可可以以把把在在建建工工程程分分為為：：地地下下室室某某層層，，正正負(fù)負(fù)零零，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)某某層層，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂頂，，完完成成外外裝裝修修等等等等。。(5)現(xiàn)房房：：是是指指已已建建造造完完成成、、可可直直接接使使用用的的建建筑筑物物及及其其占占用用范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的土土地地。?，F(xiàn)房按照照新舊程程度，又又可以分分為新房房和舊房房。其中，新新建的商商品房按按照裝飾飾裝修狀狀況，又又可以分分為毛坯坯房、粗粗裝修房房和精裝裝修房。。三、按照照房地產(chǎn)產(chǎn)是否產(chǎn)產(chǎn)生收益益的分類類按照房地地產(chǎn)是否否產(chǎn)生收收益，可可以把房房地產(chǎn)分分為收益益性房地地產(chǎn)和非非收益性性房地產(chǎn)產(chǎn)兩大類類。四、按照照房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營使使用方式式的分類類房地產(chǎn)的的經(jīng)營使使用方式式主要有有銷售、、出租、、營業(yè)和和自用四四種。按按照房地地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營使用用方式，，可以把把房地產(chǎn)產(chǎn)分為下下列4類：(1)銷售的房房地產(chǎn);(2)出租的房房地產(chǎn);(3)營業(yè)的房房地產(chǎn);(4)自用的房房地產(chǎn)。。五、按照照房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益狀狀況的分分類按照房地地產(chǎn)的權(quán)權(quán)益狀況況，可以以把房地地產(chǎn)分為為下列20類：(1)““干凈”的的房屋所所有權(quán)和和出讓土土地使用用權(quán)的房房地產(chǎn)。。(2)““干凈”的的房屋所所有權(quán)和和劃撥土土地使用用權(quán)的房房地產(chǎn)。。(3)““干凈”的的房屋所所有權(quán)和和集體土土地的房房地產(chǎn)。。(4)共有的房房地產(chǎn)。。(5)部分產(chǎn)權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)。(6)有租約限限制的房房地產(chǎn)，，即已出出租的房房地產(chǎn)。。(7)設(shè)立了地地役權(quán)的的房地產(chǎn)產(chǎn)，即該該房地產(chǎn)產(chǎn)為他人人提供了了有限的的使用權(quán)權(quán)，如允允許他人人通行。。(8)設(shè)立了抵抵押權(quán)的的房地產(chǎn)產(chǎn)，即已已抵押的的房地產(chǎn)產(chǎn)。(9)有拖欠建建設(shè)工程程價(jià)款的的房地產(chǎn)產(chǎn)。(10)已依法公公告列入入拆遷或或征收、、征用范范圍的房房地產(chǎn)。。(11)臨時(shí)用地地或臨時(shí)時(shí)建筑的的房地產(chǎn)產(chǎn)。(12)手續(xù)不全全的房地地產(chǎn)。(13)產(chǎn)權(quán)不明明或者權(quán)權(quán)屬有爭爭議的房房地產(chǎn)。。(14)被依法查查封、采采取財(cái)產(chǎn)產(chǎn)保全措措施或者者以其他他形式限限制的房房地產(chǎn)。。(15)違法占地地或者違違法、違違章建筑筑的房地地產(chǎn)。(16)房地產(chǎn)的的租賃權(quán)權(quán)，即承承租人權(quán)權(quán)益。(17)房地產(chǎn)的的抵押權(quán)權(quán)。(19)房地產(chǎn)的的空間利利用權(quán)。。資料房房地產(chǎn)相相關(guān)術(shù)語語1、五證：：房地產(chǎn)商商在預(yù)售售商品房房時(shí)應(yīng)具具備《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》、《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》、《建筑工程程施工工許可證證》、《國有土地地使用證證》和《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》，簡稱““五證””。購房時(shí)只只需看一一下《國有土地地使用證證》和《預(yù)售許可可證》這“兩證證”就行行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商商未取得得《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》和《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》是拿不到到《國有土地地使用證證》的，未取取得上述述兩個(gè)《規(guī)劃許可可證》和《施工許可可證》是拿不到到《預(yù)售許可可證》的。2、公房：：公房也也稱公有有住房，，國有住住宅。3、不可售售公房：：4、已購公公房：已已購公房房又稱售售后公房房，就是是購買的的公有住住房。5、單位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房：：單位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房是是指產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于單單位所有有的房屋屋，也稱稱系統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房、、系統(tǒng)房房。6、廉租房房：我國國的廉租租房只租租不售，，出租給給城鎮(zhèn)居居民中最最低收入入者。廉廉租房的的來源主主要是騰騰退的舊舊公房等等。7、私房：：8、安居房房：安居居房指實(shí)實(shí)施國家家“安居居(或康居)工程”而而建設(shè)的的住房(屬于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的一類類)。是黨和和國家安安排貸款款和地方方自知自自籌資金金建設(shè)的的面向廣廣大中低低收入家家庭，特特別是對(duì)對(duì)4㎡以下特困困戶提供供的銷售售價(jià)格低低于成本本、由政政府補(bǔ)貼貼的非盈盈利性住住房。9、經(jīng)濟(jì)適適用房：：10酒店式公公寓：酒店式服服務(wù)公寓寓的概念念，始于于1994年，意為為“酒店店式的服服務(wù)，公公寓式的的管理””，市場場定位很很高。它是集住住宅、酒酒店、會(huì)會(huì)所多功功能于一一體的，，具有““自用””和“投投資”兩兩大功效效。與傳統(tǒng)的的酒店相相比，酒酒店式服服務(wù)公寓寓在硬件件配套設(shè)設(shè)施上毫毫不遜色色，而服服務(wù)就更更勝一籌籌了。酒店式服服務(wù)公寓寓與傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的的本質(zhì)區(qū)區(qū)別在于于，這種種樓盤可可將每個(gè)個(gè)單元出出售給個(gè)個(gè)體買房房者，由由于擁有有產(chǎn)權(quán)的的業(yè)主居居住或委委托酒店店物業(yè)管管理公司司統(tǒng)一出出租經(jīng)營營，所以以從本質(zhì)質(zhì)上來說說，它是是擁有私私家產(chǎn)權(quán)權(quán)的酒店店。11、容積率率：容積積率是建建筑總面面積與建建筑用地地面積的的比。例例如，在在1萬平方米米的土地地上，有有4000平方米的的建筑總總面積，，其容積積率為0.4.12、得房率率：得房房率是指指套內(nèi)建建筑面積積與套(單元)建筑面積積之比。。套內(nèi)建建筑面積積=套內(nèi)使用用面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺(tái)建筑筑面積。。套(單元)建筑面積積=套內(nèi)建筑筑面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。。13、開間：：住宅設(shè)設(shè)計(jì)中，，住宅的的寬度是是指一間間房屋內(nèi)內(nèi)一面墻墻皮到另另一面墻墻皮之間間的實(shí)際際距離。。因?yàn)槭鞘蔷鸵蛔宰匀婚g的的寬度而而言，故故又稱開開間。住住宅開間間一般不不超過3.0米14、進(jìn)深：：在建筑筑學(xué)上是是指一間間獨(dú)立的的房屋或或一幢居居住建筑筑從前墻墻皮到后后墻壁之之間的實(shí)實(shí)際長度度。進(jìn)深大的的住宅可可以有效效地節(jié)約約用地，，但為了了保證建建成的住住宅可以以有良好好的自然然采光和和通風(fēng)條條件，住住宅的進(jìn)進(jìn)深在設(shè)設(shè)計(jì)上有有一定的的要求，，不宜過過大。目前我國國大量城城鎮(zhèn)住宅宅房間的的進(jìn)深一一般要限限定在5米左右，，不能任任意擴(kuò)大大。15共有建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)：整幢幢建筑物物的共有有建筑面面積與整整幢建筑筑物的各各套套內(nèi)內(nèi)建筑面面積之和和的比值值，即為為共有建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)。16建筑密度度：建筑筑密度是是指在居居住區(qū)用用地內(nèi)各各類建筑筑的基底底總面積積與居住住區(qū)用地地的比率率(%)，它可以以反映出出一定用用地范圍圍內(nèi)的空空地率和和建筑密密集程度度。17、綠化率率：綠化化率是指指項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)的的綠化面面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積之比比。對(duì)購購房者而而言，綠綠化率高高為好。。18層高：層層高是指指住宅高高度以““層”為為單位計(jì)計(jì)量，每每一層的的高度國國家在設(shè)設(shè)計(jì)上有有要求，，這個(gè)高高度就叫叫層高。。它通常常包括下下層地板板面或樓樓板面到到上層樓樓板面之之間的距距離。19、凈高：：凈高是是指層高高減去樓樓板厚度度的凈剩剩值。20、道路紅紅線：道道路紅線線是指城城市道路路含居居住區(qū)級(jí)級(jí)道路用地的的規(guī)劃控控制線。。21、建筑線線：建筑筑線一般般稱建筑筑控制線線，是建建筑物基基底位置置的控制制線。22、SOHO資料房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)23條通俗定定律從眾心理理定律感覺閾限限定律黃金季節(jié)節(jié)定律一般來說說，5月份和10月份是房房產(chǎn)交易易的旺季季，房價(jià)價(jià)也是在在這個(gè)時(shí)時(shí)候漲上上去的;而7、8月份和年年底的時(shí)時(shí)侯，一一般交易易就比較較清淡，，這個(gè)時(shí)時(shí)候，房房價(jià)比較較平穩(wěn)，，掛牌出出售的業(yè)業(yè)主也比比較心急急，這個(gè)個(gè)時(shí)候出出售購買買，比較較合適，，有不少少好房可可以讓你你慢慢挑挑選，還還可打個(gè)個(gè)比較合合適的折折扣。銷售調(diào)查查定律在銷售現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)進(jìn)進(jìn)行500份以上的的問卷調(diào)調(diào)查，通通過這種種方式來來判斷置置業(yè)者對(duì)對(duì)該樓盤盤的心理理承受價(jià)價(jià)格。然然后將問問卷調(diào)查查中置業(yè)業(yè)者期望望價(jià)格的的平均值值上浮10%到15%左右，就就是消費(fèi)費(fèi)者能夠夠承受的的心理價(jià)價(jià)格。這這種定律律對(duì)價(jià)格格的判斷斷非常準(zhǔn)準(zhǔn)確，比比任何其其它的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)都精確確。公開宣傳傳定律不用統(tǒng)計(jì)計(jì)就可以以認(rèn)定，，報(bào)紙和和網(wǎng)絡(luò)說說房價(jià)漲漲的遠(yuǎn)比比說房價(jià)價(jià)跌的多多得多。。為什么么?例如上海海某份售售價(jià)為0.5元的報(bào)紙紙，每賣賣出一份份，報(bào)社社就能有有1元的收入入，公開開的秘密密就是因因?yàn)橛袕V廣告收入入。一份份報(bào)紙會(huì)會(huì)拿著房房產(chǎn)商的的廣告費(fèi)費(fèi)，再大大量刊登登客觀公公允的認(rèn)認(rèn)為房價(jià)價(jià)會(huì)下跌跌的文章章嗎?路牌廣告告定律作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬屬的地產(chǎn)產(chǎn)廣告業(yè)業(yè)與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展是正正關(guān)聯(lián)的的。路牌牌地產(chǎn)廣廣告越多多，代表表地產(chǎn)業(yè)業(yè)越繁榮榮。與這這一定律律關(guān)聯(lián)的的還有裝裝修公司司的廣告告多少、、裝修公公司的發(fā)發(fā)展程度度。電線桿干干凈定律律指馬路上上電線桿桿或圍墻墻等被小小廣告亂亂張貼侵侵占的程程度。這這是異地地投資，，判斷房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ亩陕伞康禺a(chǎn)潛潛力與電電線桿干干凈程度度成反比比!這個(gè)與我我們通常常的想法法相反，，它客觀觀地提示示了外來來人口的的數(shù)量和和需求潛潛力。酒店價(jià)格格定律酒店價(jià)格格與房價(jià)價(jià)成正比比。這包包含有兩兩層意思思：一個(gè)個(gè)城市當(dāng)當(dāng)?shù)鼐频甑陜r(jià)格高高，其所所在的周周邊物業(yè)業(yè)價(jià)格也也高;一個(gè)城市市酒店價(jià)價(jià)格在上上漲，通通常該地地區(qū)或者者該城市市房價(jià)也也上漲，，反之亦亦然。酒店發(fā)票票定律一個(gè)地區(qū)區(qū)的高檔檔酒店里里面不拿拿發(fā)票的的人越多多，說明明該地區(qū)區(qū)白領(lǐng)消消費(fèi)能力力越強(qiáng)，，該地區(qū)區(qū)的主力力消費(fèi)群群是高消消費(fèi)白領(lǐng)領(lǐng);高品質(zhì)小小戶型適適合該地地區(qū)?？蛷d定律律指步行10分鐘內(nèi)小小吃店和和咖啡廳廳的數(shù)目目，反映映生活便便利度和和配套成成熟度的的定律。。這個(gè)定定律適用用于：投投資出租租型住宅宅和SOHO公寓;確定會(huì)所的的功能;確定新新人人類的生活活成本。同同理，還可可以推出類類似“服務(wù)務(wù)業(yè)定律””、“學(xué)區(qū)區(qū)定律”、、“酒店定定律”……大排面定律律即一個(gè)樓盤盤合理的均均價(jià)，是這這個(gè)樓盤半半徑500米內(nèi)小吃店店里一碗排排骨面價(jià)格格的1000倍。如果大大排檔上賣賣的“大排排面”一碗碗4元錢，那么么這個(gè)地方方標(biāo)準(zhǔn)的房房地產(chǎn)價(jià)格格就應(yīng)該是是4000元/m2如果你發(fā)現(xiàn)現(xiàn)面價(jià)是5元錢一碗，，而附近的的房價(jià)只是是3000元/m2那你應(yīng)該毫毫不猶豫地地投資。反反之，房價(jià)價(jià)就有虛高高的成分。。第三節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)格格和價(jià)值一、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的含含義房地產(chǎn)價(jià)格格是和平地地獲得他人人的房地產(chǎn)產(chǎn)所必須付付出的代價(jià)價(jià)——貨幣額、商商品或其他他有價(jià)物。。在現(xiàn)今社會(huì)會(huì)，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格通常常用貨幣來來表示，慣慣例上也是是用貨幣形形式來償付付，但也可可以用實(shí)物物、勞務(wù)等等其他形式式來償付。。例如：以以房地產(chǎn)作作價(jià)入股換換取設(shè)備、、技術(shù)等。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的形形成條件房地產(chǎn)與其其他經(jīng)濟(jì)物物品一樣，，之所以有有價(jià)格(價(jià)值)是因?yàn)橛杏孟∪庇行枨?。歸納起來，，古今中外外主要有以以下6種分配方式式：①武力。如如小到個(gè)人人之間的打打架，大到到國家之間間的戰(zhàn)爭，，物品最后后由勝者獲獲得。②禮讓。如如像有些人人那樣發(fā)揚(yáng)揚(yáng)高尚風(fēng)格格，即使自自己需要，，也將物品品讓與他人人。③抽簽。即即采取隨機(jī)機(jī)的方式分分配物品，，誰的運(yùn)氣氣好，物品品就歸誰。。④排隊(duì)。即即誰排在最最前面，物物品就歸誰誰。這實(shí)實(shí)質(zhì)上是把把物品給予予那些最愿愿意花時(shí)間間等待的人人。⑤計(jì)劃。如如在傳統(tǒng)的的社會(huì)主義義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)下憑下達(dá)達(dá)的指標(biāo)或或票證、領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)批條子子獲得物品品。但這在在實(shí)際中往往往演變?yōu)闉榘礄?quán)力大大小或關(guān)系系好壞進(jìn)行行分配。⑥價(jià)格。即即誰愿意且且能夠付出出的金錢最最多，物品品就歸誰。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的特特征（一）地價(jià)價(jià)與一般物物品價(jià)格的的不同地價(jià)與一般般物品價(jià)格格的不同主主要表現(xiàn)在在下列6個(gè)方面：(1)生產(chǎn)成本不不同。一般般物品是勞勞動(dòng)的產(chǎn)物物，而土地地本質(zhì)上不不是勞動(dòng)創(chuàng)創(chuàng)造的，是是大自然的的恩賜。一般物品的的價(jià)格是““勞動(dòng)價(jià)值值”的貨幣幣表現(xiàn)，圍圍繞著“勞勞動(dòng)價(jià)值值”而上上下波動(dòng);地價(jià)本質(zhì)上上不是“勞勞動(dòng)價(jià)值值”的貨貨幣表現(xiàn)，，是地租的的資本化。。地價(jià)=地租÷利息率(2)折舊不同。。一般物品品有折舊。。而土地由于于具有不可可毀滅性，，不能再生生產(chǎn)，其價(jià)價(jià)格通常隨隨著時(shí)間的的流逝而上上升，所以以不僅無折折舊，而且且會(huì)自然增增值。但中國有期期限的出讓讓土地使用用權(quán)是一個(gè)個(gè)特例，在在這種情況況下土地應(yīng)應(yīng)計(jì)提折舊舊。(3)價(jià)格差異不不同。一般物品，，如電視機(jī)機(jī)、汽車，，人們可以以大量制造造，同一品品牌、同同一型號(hào)的的很多，因因此其價(jià)格格較一致。。土地由于具具有獨(dú)一無無二的特性性，所以基基本上是一一宗土地一一個(gè)價(jià)格，，而且不同同土地之間間的價(jià)格差差異較大，，有的寸土土寸金，如如大城市商商業(yè)中心的的土地，有有的可能價(jià)價(jià)值很低，，如偏遠(yuǎn)的的荒漠土地地。(4)市場性質(zhì)不不同。一般物品的的市場為較較完全市場場，形成的的價(jià)格較客客觀，而土土地市場為為典型的不不完全市場場，地價(jià)的的形成受主主觀因素的的影響較大大。馬克思曾說說過：“必必須牢牢記記住，那些些本身沒有有任何價(jià)值值，即不是是勞動(dòng)產(chǎn)品品的東西(如土地),或者至少不不能由勞動(dòng)動(dòng)再生產(chǎn)的的東西(如古董，某某些名家的的藝術(shù)品等等等)的價(jià)格，可可以由一系系列非常偶偶然的情況況來決定。。”(5)價(jià)格形成時(shí)時(shí)間不同。。一般物品價(jià)價(jià)格形成的的時(shí)間通常常較短。土地由于具具有獨(dú)一無無二的特性性，相互之之間難以比比較，其所所形成的市市場為不完完全市場，，而且價(jià)值值量大，交交易通常需需要經(jīng)過較較長時(shí)間的的慎重考慮慮后才能達(dá)達(dá)成，所以以地價(jià)形成成的時(shí)間通通常較長。。(6)供求變化不不同。地價(jià)與一般般物品的價(jià)價(jià)格雖然都都受供求變變化的影響響，但因土土地的數(shù)量量難以增減減且不可移移動(dòng)，所以以其供給彈彈性較小。。因此，地價(jià)價(jià)多受需求求的影響，，并且對(duì)土土地的需求求是一種““引致””需求，，即由對(duì)土土地上的產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)的需求而而引起的需需求。從全社會(huì)的的角度來看看，土地的的自然供給給是完全無無彈性的，，不會(huì)隨著著地價(jià)的變變化而增減減。但值得注意意的是，對(duì)對(duì)于某種特特定用途的的土地來說說，土地的的供給是有有彈性的。。因?yàn)橥恋赝梢栽谠诓煌猛就局g進(jìn)行行選擇，從從而一種用用途可以擠擠占其他用用途的土地地。例如，商業(yè)業(yè)可以擠占占居住用地地，住宅可可以擠占工工業(yè)用地，，工業(yè)可以以擠占農(nóng)業(yè)業(yè)用地。另外，在土土地一級(jí)市市場被政府府“獨(dú)獨(dú)家”壟壟斷的情況況下，地價(jià)價(jià)會(huì)主要受受政府土地地供應(yīng)數(shù)量量的影響。。（二）房地地產(chǎn)價(jià)格的的特征(1)房地產(chǎn)價(jià)格格既有交換換代價(jià)的價(jià)價(jià)格，又有有使用代價(jià)價(jià)的租金房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格與租金金的關(guān)系，，類似于本本金與利息息的關(guān)系。。如果需要求求取價(jià)格(相當(dāng)于本金金),只要把握租租金(相當(dāng)于利息息)與資本化率率或報(bào)酬率率(相當(dāng)于利息息率，通常常簡稱利率率),將租金資本本化即可;相反，如果果需要求取取租金，只只要把握價(jià)價(jià)格和資本本化率，也也可求得。。(2)房地產(chǎn)價(jià)格格受區(qū)位的的影響很大大(3)房地產(chǎn)價(jià)格格實(shí)質(zhì)上是是房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益的價(jià)格格(4)房地產(chǎn)價(jià)格格形成的時(shí)時(shí)間較長(5)房地產(chǎn)價(jià)格格容易受交交易者的個(gè)個(gè)別情況，，如買賣雙雙方的偏好好、討價(jià)還還價(jià)能力、、感情沖動(dòng)動(dòng)的影響。。四、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格和價(jià)價(jià)值的種類類1，成交價(jià)格格、市場價(jià)價(jià)格、理論論價(jià)格和評(píng)評(píng)估價(jià)值嚴(yán)格地說，，正常成交交價(jià)格的形形成條件有有以下7個(gè)：①公開市場場。②交易對(duì)象象本身具備備市場性。。③眾多的買買者和賣者者。④買者和賣賣者都不受受任何壓力力，完全出出于自愿。。⑤“經(jīng)濟(jì)濟(jì)人假定””。⑥買者和賣賣者都具有有完全信息息。⑦適當(dāng)?shù)钠谄陂g完成交交易。在通常情況況下采取協(xié)協(xié)議方式出出讓的地價(jià)價(jià)最低，其其次是招標(biāo)標(biāo)方式，拍拍賣方式出出讓的地價(jià)價(jià)最高。2，原始價(jià)值值、賬面價(jià)價(jià)值、公允允價(jià)值和市市場價(jià)值。原始價(jià)值值(originalvalue)簡稱原值、、原價(jià)，也也稱為歷史史成本、原原始購置成成本，是指指一項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)在當(dāng)初取取得時(shí)實(shí)際際發(fā)生的成成本，。賬面價(jià)值(bookvalue)也稱為賬面面凈值、折折余價(jià)值，，是指一項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)的原原始價(jià)值減減去已計(jì)提提折舊后的的余額。公允價(jià)值(fairvalue)是指在公平平交易中，，熟悉情況況的交易雙雙方自愿進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)交交換或者債債務(wù)清償?shù)牡慕痤~。市場價(jià)值也也稱為實(shí)際際價(jià)值，是是指一項(xiàng)資資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在在市場上實(shí)實(shí)際所值的的價(jià)格;或者假設(shè)把把該資產(chǎn)拿拿到市場上上去交易，，它最可能能實(shí)現(xiàn)的價(jià)價(jià)格。市場場價(jià)值與公公允價(jià)值的的內(nèi)涵基本本相同。3，市場調(diào)節(jié)節(jié)價(jià)、政府府指導(dǎo)價(jià)和和政府定價(jià)價(jià)在城鎮(zhèn)住房房制度改革革中，出售售公有住房房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)、成本價(jià)價(jià)就屬于政政府定價(jià)。。4，基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)、標(biāo)定地地價(jià)和房屋屋重置價(jià)格格基準(zhǔn)地價(jià)是是指在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)一定區(qū)域域范圍內(nèi)，，對(duì)現(xiàn)狀利利用條件下下不同級(jí)別別或不同均均質(zhì)地域的的土地，按按照商業(yè)、、居住、工工業(yè)等用途途，分別評(píng)評(píng)估確定的的某一時(shí)點(diǎn)點(diǎn)法定最高高出讓年限限國有土地地使用權(quán)的的平均價(jià)格格。標(biāo)定地價(jià)是是指政府根根據(jù)管理需需要，評(píng)估估的某一宗宗地在正常常土地市場場條件下于于某一時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的土地使使用權(quán)價(jià)格格。它是該該類土地在在該區(qū)域的的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格。5，總價(jià)格、、單位價(jià)格格和樓面地地價(jià)樓面地價(jià)＝＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面面積土地單價(jià)=土地總價(jià)÷土地面積容積率=規(guī)劃建筑總總面積÷土地面積容積率=土地單價(jià)÷樓面地價(jià)認(rèn)識(shí)樓面地地價(jià)的作用用十分重要要。在現(xiàn)實(shí)中，，樓面地價(jià)價(jià)往往比土土地單價(jià)更更能反映映土地價(jià)格格水平的高高低。例如，有甲甲、乙兩塊塊土地，甲甲土地的單單價(jià)為700元/m2時(shí)，乙土地地的單價(jià)為為510元/m2,如果甲、乙乙兩塊土地地的其他條條件完全相相同，毫無無疑問甲土土地比乙土土地貴(每平方米土土地面積貴貴190元),此時(shí)明智的的買者會(huì)購購買乙土地地而不會(huì)購購買甲土地地。但如果甲、、乙兩塊土土地的容積積率不同，，除此之外外的其他條條件都相同同，則不應(yīng)應(yīng)簡單地根根據(jù)土地單單價(jià)來判斷斷甲海乙兩兩塊土地的的價(jià)格高低低，而應(yīng)采采用樓面地地價(jià)。6，起價(jià)、標(biāo)標(biāo)價(jià)、成交交價(jià)和均價(jià)價(jià)這是在商品品房銷售中中出現(xiàn)的一一組房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格。起價(jià)是指所所銷售的商商品房的最最低價(jià)格。。這個(gè)價(jià)格通通常是最差差的樓層、、朝向、戶戶型的商品品房價(jià)格，，甚至這種種價(jià)格的商商品房不存存在，僅是是在宣傳中中為了吸引引人們對(duì)所所銷售商品品房的關(guān)注注而虛設(shè)的的價(jià)格。因此，起價(jià)價(jià)通常不能能反映所銷銷售商品房房的真實(shí)價(jià)價(jià)格水平。。標(biāo)價(jià)也稱為為報(bào)價(jià)、表表格價(jià)，是是商品房出出售者在其其“價(jià)目表表”上標(biāo)注注的不同樓樓層、朝向向、戶型的的商品房出出售價(jià)格，，即賣方的的要價(jià)。7，評(píng)估價(jià)、、保留價(jià)、、起拍價(jià)、、應(yīng)價(jià)和成成交價(jià)商品房價(jià)格格的構(gòu)成商品房價(jià)格格的制走，，應(yīng)當(dāng)以合合理成本為為基礎(chǔ)、市市場供求為為導(dǎo)向，兼兼顧國家、、企業(yè)和消消費(fèi)者三者者利益，并并結(jié)合區(qū)位位、樓層、、朝向、質(zhì)質(zhì)量等因素素，實(shí)行差差別作價(jià)。。商品房價(jià)格格的構(gòu)成為為：（一）成本本構(gòu)成：1、土地征用用（出讓））及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)；2、前期工程程費(fèi)；3、建筑安裝裝工程費(fèi)；；4、附屬公共共配套設(shè)施施費(fèi)；5、公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；；6、管理費(fèi)用用；7、銷售費(fèi)用用；8、財(cái)務(wù)費(fèi)用用；9、公共設(shè)施施專項(xiàng)維修修資金。（二）利潤潤。提取基基數(shù)為本條條第一項(xiàng)前前五目之和和，具體比比例為：1、經(jīng)濟(jì)適用用房的利潤潤，最高不不得超過3％；2、普通住宅宅房的平均均利潤率，，最高不得得超過8％；3、高檔住宅宅房和非住住宅商品房房的利潤率率，由開發(fā)發(fā)經(jīng)營單位位自主確定定。（三）稅金金。（四）住宅宅差價(jià)：1、區(qū)位差價(jià)價(jià)，按照同同級(jí)政府建建設(shè)、國土土、價(jià)格部部門共同確確定并公布布的地段劃劃分增減價(jià)價(jià)格；2、樓層、朝朝向差價(jià)，，由價(jià)格主主管部門根根據(jù)本地具具體情況確確定，但增增減差價(jià)總總額的代數(shù)數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)鹊扔诹悖?、質(zhì)量差價(jià)價(jià)，由價(jià)格格主管部門門根據(jù)建筑筑工程質(zhì)量量管理部門門確認(rèn)的優(yōu)優(yōu)良工程，，在商品房房建筑安裝裝工程造價(jià)價(jià)的基數(shù)上上加價(jià)1．5％。商品房價(jià)格格的計(jì)算公公式為：商商品房價(jià)格格＝成本＋＋利潤＋稅稅金±區(qū)位差價(jià)±層次差價(jià)±朝向差價(jià)＋＋優(yōu)良工程程加價(jià)。開發(fā)小區(qū)（（片）內(nèi)的的營業(yè)用房房和設(shè)施的的建設(shè)費(fèi)用用以及其他他按照規(guī)走走不得計(jì)人人商品房成成本的費(fèi)用用，不得計(jì)計(jì)入商品房房價(jià)格。第五節(jié)房房地產(chǎn)估估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的原則有有：①獨(dú)立客觀觀公正原則則②合法原則則③最高最佳佳使用原則則④估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)⑤替代原則則⑥謹(jǐn)慎原則則合法原則要要求房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果是在估價(jià)價(jià)對(duì)象依法法判定的權(quán)權(quán)益下的價(jià)價(jià)值。在依法判定定的權(quán)利類類型及歸屬屬方面，一一般應(yīng)以房房地產(chǎn)權(quán)屬屬證書等其其他合法權(quán)權(quán)屬證明為為依據(jù)?，F(xiàn)行的房地地產(chǎn)權(quán)屬證證書有房屋屋權(quán)屬證書書、土地權(quán)權(quán)屬證書或或者統(tǒng)一的的房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證證書有《房屋所有權(quán)權(quán)證》、《房屋共有權(quán)權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證證書有《國有土地使使用證》、《集體土地所所有證》、《集體土地使使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)權(quán)利證明書書》四種。當(dāng)縣級(jí)以上上地方人民民政府由一一個(gè)部門統(tǒng)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房房產(chǎn)管理和和土地管理理工作的，，可能制作作、頒發(fā)統(tǒng)統(tǒng)一的房地地產(chǎn)權(quán)證書書。統(tǒng)一的的房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證證》、《房地產(chǎn)共有有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證》三種。在依法判定定的使用權(quán)權(quán)利方面，，應(yīng)以使用用管制(如城市規(guī)劃劃、土地用用途管制等等)為依據(jù)。例如，如果果城市規(guī)劃劃規(guī)定了某某宗土地的的用途、建建筑高度、、容積率、、建筑密度度等，那么么，對(duì)該宗宗土地進(jìn)行行估價(jià)就應(yīng)應(yīng)以其使用用符合這些些規(guī)定為前前提。最高最佳使使用原則要要求房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果是在估價(jià)價(jià)對(duì)象最高高最佳使用用下的價(jià)值值。最高最佳使使用是指法法律上許可可、技術(shù)上上可能、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上可行行，經(jīng)過充充分合理的的論證，能能夠使估價(jià)價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)值達(dá)到最最大化的一一種最可能能的使用。。最高最佳使使用具體包包括3個(gè)方面：①最佳用途途;②最佳規(guī)模模;③最佳集約約度。收益遞增遞遞減原理可可以幫助確確定最佳集集約度和最最佳規(guī)模。。均衡原理是是以房地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)構(gòu)成要素的的組合是否否均衡，來來判定是否否為最高最最佳使用。。它也可以以幫助確定定最佳集約約度和最佳佳規(guī)模。適合原理是是以房地產(chǎn)產(chǎn)與其外部部環(huán)境是否否協(xié)調(diào)，來來判定是否否為最高最最佳使用。。它可以幫幫助我們確確定最佳使使用。適合原理加加上均衡原原理以及收收益遞增遞遞減原理，，即當(dāng)房地地產(chǎn)與外部部環(huán)境最協(xié)協(xié)調(diào)，同時(shí)時(shí)內(nèi)部構(gòu)成成要素的組組合最為均均衡時(shí)，便便為最高最最佳使用。。當(dāng)估價(jià)對(duì)象象已做了某某種使用，，則在估價(jià)價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)據(jù)最高最佳佳使用原則則對(duì)估價(jià)前前提做下列列之一的判判斷和選擇擇，并應(yīng)在在估價(jià)報(bào)告告中予以說說明：(1)保持現(xiàn)狀前前提。(2)裝修改造前前提。(3)轉(zhuǎn)換用途前前提。(4)重新開發(fā)前前提。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原原則要求房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)結(jié)果是由由估價(jià)目的的決定的某某個(gè)特定時(shí)時(shí)間的價(jià)值值。替代原則要要求房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果不得不合合理偏離類類似房地產(chǎn)產(chǎn)在同等條條件下的正正常價(jià)格。。類似房地產(chǎn)產(chǎn)是指其實(shí)實(shí)物、權(quán)益益、區(qū)位狀狀況均與估估價(jià)對(duì)象的的實(shí)物、權(quán)權(quán)益、區(qū)位位狀況相同同或相當(dāng)?shù)牡姆康禺a(chǎn)。。具體一點(diǎn)說說，類似房房地產(chǎn)是與與估價(jià)對(duì)象象處在同一一供求范圍圍內(nèi)的房地地產(chǎn)。同一一供求范圍圍是指與估估價(jià)對(duì)象具具有替代關(guān)關(guān)系，價(jià)格格會(huì)相互影影響的其他他房地產(chǎn)的的區(qū)域范圍圍。第六節(jié)房房地產(chǎn)評(píng)估估方法之一一收益法一、收益法法的基本原原理1收益法的概概念收益法又稱稱收益資本本化法、收收益還原法法，是預(yù)測測估價(jià)對(duì)象象的未來收收益，然后后將其轉(zhuǎn)換換為價(jià)值，，以此求取取估價(jià)對(duì)象象的客觀合合理價(jià)格或或價(jià)值的方方法。收益法的雛雛形是用若若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地地價(jià)值的早早期購買年年法，即：：地價(jià)＝年地地租×購買年例如，威廉廉·配第在《賦稅論》中寫道：““在愛爾蘭蘭，土地的的價(jià)值只相相當(dāng)于六年年至七年的的年租，但但在海峽彼彼岸，土地地就值二十十年的年租租。”后來來有了地租租資本化法法，即：地價(jià)＝地租租/利息率2收益法的理理論依據(jù)收益法是以以預(yù)期原理理為基礎(chǔ)的的。預(yù)期原原理說明，，決定房地地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)價(jià)值的，重重要的不是是過去的因因素而是未未來的因素素。3收益法適用用的對(duì)象和和條件收益法適用用的對(duì)象是是有收益或或有潛在收收益的房地地產(chǎn)，如寫寫字樓、住住宅(公寓)、商店、旅旅館、餐館館、游樂場場、影劇院院、停車場場、加油站站、標(biāo)準(zhǔn)廠廠房(用于出租的的)、倉庫(用于出租的的)、農(nóng)地等。。它不限于估估價(jià)對(duì)象本本身現(xiàn)在是是否有收益益，只要估估價(jià)對(duì)象所所屬的這類類房地產(chǎn)有有獲取收益益的能力即即可。4收益法的操操作步驟運(yùn)用收益法法估價(jià)一般般分為下列列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)驗(yàn)證與估價(jià)價(jià)對(duì)象未來來預(yù)期收益益有關(guān)的數(shù)數(shù)據(jù)資料，，如估價(jià)對(duì)對(duì)象及其類類似房地產(chǎn)產(chǎn)收入、費(fèi)費(fèi)用的數(shù)據(jù)據(jù)資料；②預(yù)測估價(jià)價(jià)對(duì)象的未未來收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬酬率或資本本化率、收收益乘數(shù)；；④選用適宜宜的收益法法公式計(jì)算算出收益價(jià)價(jià)格。報(bào)酬資本化化法最一般般公式V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn)在實(shí)際估價(jià)價(jià)中，一般般假設(shè)報(bào)酬酬率長期維維持不變，，即Yl＝Y(jié)2＝Y(jié)3＝…＝Y(jié)n＝Y(jié)，則上述公公式可簡化化為：V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+…An/(1+Y)n收益年限為為有限年的的公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]此公式的假假設(shè)前提是是：①凈收益每每年不變?yōu)闉锳；②報(bào)酬率不不等于零為為Y；③收益年限限為有限年年n。收益年限為為無限年的的公式V=A/Y此公式的假假設(shè)前提是是：①凈收益每每年不變?yōu)闉锳；②報(bào)酬率大大于零為了了；③收益年限限n為無限年。。例某宗宗房地產(chǎn)是是在政府有有償出讓的的土地上開開發(fā)建設(shè)的的，當(dāng)時(shí)獲獲得的土地地使用年限限為50年，至今已已使用了6年；預(yù)計(jì)利利用該宗房房地產(chǎn)正常常情況下每每年可獲得得凈收益8萬元；該宗宗房地產(chǎn)的的報(bào)酬率為為8.5％。試計(jì)算算該宗房地地產(chǎn)的收益益價(jià)格。[解]該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)價(jià)格計(jì)算如如下：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8.5%[1-/(1+8.5%)50-6]＝91．52(萬元)某宗房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)計(jì)未來來每年的凈凈收益為8萬元，收益益年限可視視為無限年年，該類房房地產(chǎn)的報(bào)報(bào)酬率為8.5％。試計(jì)算算該宗房地地產(chǎn)的收益益價(jià)格。[解]該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)價(jià)格計(jì)算如如下：V=A/Y=8/8.5%=94.12(萬元)不同年限價(jià)價(jià)格之間的的換算已知某宗收收益性房地地產(chǎn)30年土地使用用權(quán)下的價(jià)價(jià)格為3000元／m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)報(bào)酬率為8％?，F(xiàn)假設(shè)設(shè)報(bào)酬率為為10％，試求該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)50年土地使用用權(quán)下的價(jià)價(jià)格。[解]該宗房地產(chǎn)產(chǎn)50年土地使用用權(quán)下的價(jià)價(jià)格求取如如下：VN=3000=A/8%[1-1/(1+8%)30]求出A，再代入Vn=A/10%[1-1/(1+10%)50]，求出V50＝2642．00(元／㎡)比較不同年年限價(jià)格的的高低有甲、乙兩兩宗房地產(chǎn)產(chǎn)，甲房地地產(chǎn)的收益益年限為50年，單價(jià)2000元／㎡，乙乙房地產(chǎn)的的收益年限限為30年，單價(jià)l800元／㎡。假假設(shè)報(bào)酬率率均為6％，試比較較該兩宗房房地產(chǎn)價(jià)格格的高低。。[解]要比較該兩兩宗房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的高高低，需要要將它們先先轉(zhuǎn)換為相相同年限下下的價(jià)格。。V30=2000*(1+6%)50-30[(1+6%)30-1]/1+6%)50-1=1746.60(元／㎡)<1800(元／㎡)因此，甲比比乙價(jià)格低低。某宗50年出讓土地地使用權(quán)的的工業(yè)用地地，所處地地段的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)為：：1200元／m2，在評(píng)估基基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)時(shí)設(shè)定的土土地使用年年限為無限限年，現(xiàn)行行土地報(bào)酬酬率為10％。假設(shè)除除了土地使使用年限不不同之外，，該宗工業(yè)業(yè)用地的其其他狀況與與評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)設(shè)定的狀況況相同，試試通過基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)求取取該宗工業(yè)業(yè)用地的價(jià)價(jià)格。[解]本題通過基基準(zhǔn)地價(jià)求求取該宗工工業(yè)用地的的價(jià)格，實(shí)實(shí)際上就是是將土地使使用年限為為無限年的的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地地價(jià)。具體體計(jì)算如下下：V∞=A/Y=1200A=1200*10%=120(元／㎡)V=120/10%[1-1/(1+10%)50]=1189.78(元／㎡)凈收益在前前若干年有有變化的公公式遞增遞減等預(yù)知未來若若干年后的的價(jià)格的公公式預(yù)測房地產(chǎn)產(chǎn)未來t年的凈收益益分別為A1，A2，A3，…，At，第t年末的價(jià)格格為Vt，則其現(xiàn)在在的價(jià)格為為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t此公式的假假設(shè)前提是是：①已知知房地產(chǎn)在在未來第t年末的價(jià)格格為Vt；②已知房地地產(chǎn)未來t年(含第t年)的凈收益(簡稱期間收收益)；③期間收益益和期末轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益具具有相同的的報(bào)酬率Y。某宗房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)行的價(jià)格為為2000元／㎡，年凈凈收益為200元／㎡，報(bào)酬酬率為10％。現(xiàn)獲知該該地區(qū)將興建建一座大型的的現(xiàn)代化火車車站，該火車車站將在6年后建成投入入使用，到那那時(shí)該地區(qū)將將達(dá)到該城市市現(xiàn)有火車站站地區(qū)的繁華華程度。在該該城市現(xiàn)有火火車站地區(qū)，，同類房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格為5000元／㎡。據(jù)此此預(yù)計(jì)新火車車站建成投入入使用后，新新火車站地區(qū)區(qū)該類房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)達(dá)到5000元／㎡。試求求獲知興建火火車站后該宗宗房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格。[解]獲知興建火車車站后該宗房房地產(chǎn)的價(jià)格格計(jì)算如下：：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t＝3693．42(元／㎡)可見，該宗房房地產(chǎn)在獲知知興建火車站站后，價(jià)格由由2000元／㎡上漲到到3693元／㎡。某出租的寫字字樓需要估價(jià)價(jià)。目前房地地產(chǎn)市場不景景氣，但預(yù)測測3年后會(huì)回升。。因此，該寫寫字樓現(xiàn)行市市場租金較低低，年出租凈凈收益為500萬元，預(yù)計(jì)未未來3年內(nèi)仍然維持持在該水平，，而等到3年后市場回升升時(shí)，將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)會(huì)高達(dá)7950萬元，銷售稅稅費(fèi)為售價(jià)的的6％。如果投資資者要求該類類投資的報(bào)酬酬率為10％，試求該寫寫字樓目前的的價(jià)值。[解]該寫字樓目前前的價(jià)值求取取如下：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t＝6858．00(萬元)某出租的舊辦辦公樓的租約約尚有2年到期，在此此最后2年的租期中，，每年可收取取凈租金80萬元(沒有費(fèi)用支出出)，到期后要拆拆除作為商業(yè)業(yè)用地。預(yù)計(jì)計(jì)作為商業(yè)用用地的價(jià)值為為l100萬元，拆除費(fèi)費(fèi)用為50萬元，該類房房地產(chǎn)的報(bào)酬酬率為10％。試求該舊舊辦公樓的價(jià)價(jià)值。[解]該舊辦公樓的的價(jià)值求取如如下：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t=1006.61(萬元第七節(jié)房地地產(chǎn)估價(jià)方法法之二市場比較法一、概念所謂市場比較較法，就是將將估價(jià)對(duì)象與與近期內(nèi)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生交易的的類似房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行比較，，對(duì)這些類似似房地產(chǎn)的成成交價(jià)格進(jìn)行行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為為估價(jià)對(duì)象在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的客觀合理價(jià)價(jià)格的估價(jià)方方法。這里的“類似似房地產(chǎn)”，，是指在所處處地區(qū)、用途途、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面，與與估價(jià)對(duì)象相相似的房地產(chǎn)產(chǎn)。二、理論依據(jù)據(jù)替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理理論，在同一一市場上，具具有相同使用用價(jià)值和質(zhì)量量的商品，應(yīng)應(yīng)具有相同的的價(jià)格，即具具備替代關(guān)系系；相同類型型、具有替代代關(guān)系的商品品之間，由于于其價(jià)格相互互牽制而趨于于一致。三、基本公式式采用市場比較較法評(píng)估房地地產(chǎn)的價(jià)格需需要進(jìn)行交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素、個(gè)個(gè)別因素的修正。依據(jù)據(jù)實(shí)際中比較較條件的不同同，可有直接接比較修正和和間接比較修修正。估價(jià)對(duì)象價(jià)格格=可比實(shí)例價(jià)格格×交易情況修正正系數(shù)×交易日期修正正系數(shù)×區(qū)域因素修正正系數(shù)×個(gè)別因素修正正系數(shù)四、適用范圍圍及特點(diǎn)(一)特點(diǎn)：1、具有現(xiàn)實(shí)性性，有較強(qiáng)的的說服力；2、在非正常情情況下，比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格往往偏偏離收益價(jià)格格；3、要求估價(jià)人人員具有較高高的素質(zhì)(二)適用范圍：從地區(qū)來看，，市場比較法法主要用于房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)達(dá)、有充足足的具有替代代性的比較實(shí)實(shí)例的地區(qū)。。從估價(jià)對(duì)象象來看，主要要適用于交易易性房地產(chǎn)。。(一)搜集交易實(shí)例例交易實(shí)例的搜搜集途徑（怎怎么搜集）交易實(shí)例的搜搜集內(nèi)容（搜搜集什么）五、估價(jià)步驟驟(二)選取可比實(shí)例例(不少于3個(gè))1、區(qū)位相同或或類似2、用途相同3、建筑結(jié)構(gòu)相相同4、權(quán)利性質(zhì)相相同5、交易類型吻吻合6、成交日期與與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相相近7、可比實(shí)例的的成交價(jià)格為為正常價(jià)格(三)建立價(jià)格可比比基礎(chǔ)（五個(gè)統(tǒng)一））1、統(tǒng)一付款方方式2、統(tǒng)一幣種和和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵（計(jì)算公公式）建筑面積下的的價(jià)格=使用面積下的的價(jià)格×使用面積/建筑面積使用面積下的的價(jià)格=建筑面積下的的價(jià)格×建筑面積/使用面積4、統(tǒng)一面積單單位5、統(tǒng)一采用單單價(jià)(四)、進(jìn)行交易情情況修正排除交易行為為中的一些特特殊因素所造造成的可比實(shí)實(shí)例成交價(jià)格格的偏差，將將其成交價(jià)格格修正為正常常價(jià)格。非正常交易情況況的類型：1、有利害關(guān)系系的人之間發(fā)發(fā)生的交易2、急于出售或或急于購買情情況下的交易易3、受債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系影響的的交易4、對(duì)市場行情情缺乏了解的的交易5、有特別動(dòng)機(jī)機(jī)或者偏好的的交易6、相鄰房地產(chǎn)產(chǎn)的合并交易易7、特殊交易方方式下的交易易交易情況修正正的方法一般采用百分分率法進(jìn)行。。公式如下：可比實(shí)例的成成交價(jià)格×交易情況修正正系數(shù)=正常價(jià)格其中，交易情情況修正系數(shù)數(shù)是以正常價(jià)價(jià)格為基準(zhǔn)來來確定的。(五)、進(jìn)行交易日日期修正將可比實(shí)例在其成交交日期時(shí)的價(jià)價(jià)格修正到估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格。交易日期修正正的方法一般采用百分分率法進(jìn)行。。公式如下：可比實(shí)例的成成交價(jià)格×交易日期修正正系數(shù)=正常價(jià)格在實(shí)際評(píng)估中中，通過價(jià)格格指數(shù)和價(jià)格格變動(dòng)率來進(jìn)進(jìn)行交易日期期修正。1、價(jià)格指數(shù)有有定基價(jià)格指數(shù)數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)數(shù)兩種。2、價(jià)格變動(dòng)率率包括逐期遞遞增或遞減的的價(jià)格變動(dòng)率率和期內(nèi)平均均上升或下降降的價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率兩種。定基價(jià)格指數(shù)數(shù)是選擇某個(gè)個(gè)固定時(shí)期作作為基期而編編制的價(jià)格指指數(shù)?？杀葘?shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格環(huán)比價(jià)格指數(shù)數(shù)是以上一個(gè)個(gè)時(shí)期作為基基期而編制的的價(jià)格指數(shù)。?？杀葘?shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×成交日期的下下一時(shí)期的價(jià)價(jià)格指×再下一時(shí)期的的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格(六)、進(jìn)行區(qū)域因因素修正所謂區(qū)域因素，是指能反映映房地產(chǎn)所在在區(qū)域的特征征并對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影影響的因素。。主要包括：：繁華程度、、交通便捷程程度、環(huán)境、