房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享

房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)分分享享Realestateinvestmentcourseware2房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)寫(xiě)字樓投資房地產(chǎn)投資好處投資商業(yè)地產(chǎn)3什么么是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資？？在目目前前眾眾多多個(gè)個(gè)人人投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)已已成成為為一一種種日日益益受受到到重重視視的的投投資資工工具具，，逐逐漸漸被被更更多多的的家家庭庭納納入入理理財(cái)財(cái)計(jì)計(jì)劃劃中中。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資是是指指人人們們?yōu)闉閷?shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)某某種種預(yù)預(yù)定定的的目目標(biāo)標(biāo)，，直直接接或或間間接接地地對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、管管理理、、服服務(wù)務(wù)和和消消費(fèi)費(fèi)所所進(jìn)進(jìn)行行的的投投資資活活動(dòng)動(dòng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資有有哪哪些些類(lèi)類(lèi)型型？？4從房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資形形式式角角度度：：直直接接投投資資、、間間接接投投資資。。從房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的用用途途角角度度：：地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資、、住住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資、、商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資、、工工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資等等。。從房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式角角度度：：出出售售型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資、、出出租租型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資和和混混合合型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5房地地產(chǎn)產(chǎn)屬屬于于實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)的的范范疇疇，，一一般般認(rèn)認(rèn)為為通通貨貨膨膨脹脹對(duì)對(duì)實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)的的影影響響較較小小，，所所以以一一旦旦通通貨貨膨膨脹脹到到來(lái)來(lái)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)值值可可以以隨隨著著物物價(jià)價(jià)上上漲漲而而““水漲漲船船高高”。。房地地產(chǎn)產(chǎn)具具有有耐久久性性，所所以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是投投資資（（尤尤其其是是長(zhǎng)長(zhǎng)線(xiàn)線(xiàn)投投資資））很很好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，是是獲利利比比較較大大的投投資資工工具具，，它它對(duì)對(duì)抵抵抗抗通通貨貨膨膨脹脹、、增增加加個(gè)個(gè)人人收收益益具具有有極極大大的的作作用用和和功功效效。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的每每一一個(gè)個(gè)過(guò)過(guò)程程均均存存在在著著不不確確定定性性因因素素，，因因而而也也存存在在著著風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。由由于于市市場(chǎng)場(chǎng)上上各各種種不不確確定定因因素素的的作作用用，，使使投投資資可可能能會(huì)會(huì)朝朝著著與與投投資資者者愿愿望望相相反反的的方方向向發(fā)發(fā)展展。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)6流通性風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)受到到社社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)和和國(guó)國(guó)家家相相關(guān)關(guān)政政策策影影響響資金金流流動(dòng)動(dòng)性性差差，，變變現(xiàn)現(xiàn)性性也也較較差差信息息不不對(duì)對(duì)稱(chēng)稱(chēng)所所造造成成的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)資金金壓壓力力大大導(dǎo)導(dǎo)致致個(gè)人人經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不不濟(jì)濟(jì)房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的好好處處？？71、安安全全：：抗抗通通脹脹、、保保值值增增值值2、個(gè)個(gè)人人、、家家庭庭信信譽(yù)譽(yù)增增強(qiáng)強(qiáng)3、融融資資杠杠桿桿房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的八八大大順順序序81、商商鋪鋪2、小小型型公公寓寓3、豪豪宅宅4、普普通通住住宅宅5、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓6、別別墅墅7、度度假假村村8、旅旅游游勝勝地地房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的八八大大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)91、地地段段、、地地段段、、還還是是地地段段2、實(shí)實(shí)力力的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商3、商商業(yè)業(yè)租租戶(hù)戶(hù)的的品品質(zhì)質(zhì)4、物物業(yè)業(yè)管管理理要要好好5、首首付付和和期期限限6、買(mǎi)買(mǎi)新新房房不不買(mǎi)買(mǎi)舊舊房房7、投投資資就就近近原原則則8、套套現(xiàn)現(xiàn)率率快快、、出出租租率率高高做好好投投資資配配置置101、保保險(xiǎn)險(xiǎn)2、民民間間金金融融3、債債券券、、基基金金4、股股票票5、房房地地產(chǎn)產(chǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)11房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資需需要要大量量的的資資金金墊付付，，如如果果沒(méi)沒(méi)有有雄雄厚厚的的資資金金實(shí)實(shí)力力，，或或者者若若沒(méi)沒(méi)有有一一定定的的籌籌資資能能力力，，就就不不能能投投資資于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。其次次在在投投資資前前要要在在對(duì)對(duì)租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，對(duì)對(duì)租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)有有一一定定的的把把握握，，避避免免投投資資的的盲盲目目性性。。市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格主主要要受受供供求求關(guān)關(guān)系系影影響響，，所所以以，，投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)最最根根本本的的還還是是要要看看市市場(chǎng)場(chǎng)的的供供求求狀狀況況如如何何，，尤尤其其是是租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)的的需需求求變變動(dòng)動(dòng)和和價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)，，來(lái)來(lái)決決定定投投資資時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)是是否否成成熟熟。。1、個(gè)人人資資金金實(shí)實(shí)力力及及租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)122、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資品品種種的的選選擇擇目前前供供個(gè)個(gè)人人投投資資者者選選擇擇的的投資資種種類(lèi)類(lèi)主要要有有住住宅宅、、商商鋪鋪、、、、公公寓寓、、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓等等；；一般般來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，當(dāng)當(dāng)一一個(gè)個(gè)地地區(qū)區(qū)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)出出現(xiàn)現(xiàn)繁繁榮榮和和快快速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)，，投投資資商商業(yè)業(yè)用用房房及及公公寓寓都都會(huì)會(huì)有有較較好好的的回回報(bào)報(bào)；；與投投資資商商業(yè)業(yè)用用房房相相比比，，投投資資住住宅宅會(huì)會(huì)比比較較安安全全；；只只要要區(qū)區(qū)位位不不是是特特別別偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，升升值值也也會(huì)會(huì)比比較較穩(wěn)穩(wěn)定定。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)133、購(gòu)置置投投資資型型房房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)考考慮慮全全面面綜合合考考慮慮該該項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的實(shí)實(shí)力力、、地地點(diǎn)點(diǎn)、、周周邊邊環(huán)環(huán)境境、、房房型型以以及及物物業(yè)業(yè)管管理理等等方方面面的的問(wèn)問(wèn)題題。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)144、購(gòu)置房產(chǎn)產(chǎn)后如何何進(jìn)行投投資操作作即投資者者用現(xiàn)款款或分期期付款的的方式直直接向房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商購(gòu)購(gòu)買(mǎi)住房房，并適適當(dāng)裝修修、裝飾飾后出售售或出租租，以獲獲取投資資回報(bào)，，是一種種傳統(tǒng)的的投資方方式，也也是迄今今為止住住房投資資者最常常用的一一種方式式。如何何將房產(chǎn)產(chǎn)出租出出去，尋尋求合適適的租戶(hù)戶(hù)，按時(shí)時(shí)收取房房租，就就成為投投資者關(guān)關(guān)心的問(wèn)問(wèn)題。隨著房地地產(chǎn)中介介市場(chǎng)的的不斷壯壯大和成成熟，客客觀上也也為房地地產(chǎn)個(gè)人人投資帶帶來(lái)新的的機(jī)遇。。房地產(chǎn)投投資注意意事項(xiàng)155、個(gè)人投資資房產(chǎn)承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題題如果投資資者完全全用自有有資金買(mǎi)買(mǎi)房，若若房屋不不能及時(shí)時(shí)變現(xiàn)，，投入的的資金就就會(huì)被套套牢；如如果是通通過(guò)貸款款支付房房款，就就背上了了長(zhǎng)期支支付利息息的包袱袱。因此在選選擇房產(chǎn)產(chǎn)作為投投資工具具的同時(shí)時(shí)，要具具備對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的承承受力和和規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能能力。尤尤其是對(duì)對(duì)于部分分以借貸貸形式投投入房產(chǎn)產(chǎn)的投資資者，更更應(yīng)本著著“穩(wěn)健健”的原原則，有有關(guān)金融融專(zhuān)家表表示，用于房屋屋住房還還貸的比比例，不不宜超過(guò)過(guò)家庭收收入的40％。。寫(xiě)字樓的的五個(gè)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)原則則161、要分開(kāi)開(kāi)產(chǎn)證、、貸款時(shí)時(shí)可靈活活操作2、樓齡不不要太長(zhǎng)長(zhǎng)，最好好在5年內(nèi)，不不然評(píng)估估價(jià)上不去3、要有頻頻繁的交交易流通通記錄，，否則評(píng)評(píng)估時(shí)沒(méi)沒(méi)有價(jià)格對(duì)比比參照4、5A級(jí)寫(xiě)字樓樓只在一一線(xiàn)城市市購(gòu)買(mǎi)：：租戶(hù)品品質(zhì)（集中金金融、外外貿(mào)、商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、有高高檔客戶(hù)戶(hù)）5、不購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)面積單單位劃分分過(guò)小的的樓盤(pán)如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？171、品牌、、實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商大牌、老老牌、名名牌為什么要要選擇名名牌開(kāi)發(fā)發(fā)商？原因是什什么？案例：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)吾吾悅廣場(chǎng)場(chǎng)萬(wàn)萬(wàn)象城大大悅悅城首先考慮慮的是融融資，名名牌開(kāi)發(fā)發(fā)商背后后有很強(qiáng)強(qiáng)的融資資能力，，流通價(jià)值值是關(guān)鍵鍵！如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？182、管理公公司如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？193、符合選選點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選點(diǎn)：位位置、位位置，好好位置如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？204、市場(chǎng)定定位1、消費(fèi)人人群的取取向清晰晰，功能能定位明明確（業(yè)業(yè)態(tài)）2、針對(duì)買(mǎi)買(mǎi)主，消消費(fèi)者3、根據(jù)政政府的片片區(qū)規(guī)劃劃4、開(kāi)發(fā)商商在根據(jù)據(jù)政府的的規(guī)劃在在進(jìn)一步步規(guī)劃我我這棟樓樓讓什么么樣的人人群來(lái)消消費(fèi)，這這棟樓的的主體是是用來(lái)干干什么（（功能定定位）案例：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)吾吾悅廣場(chǎng)場(chǎng)世世貿(mào)財(cái)富富中心如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？215、商家品品質(zhì)和市市場(chǎng)對(duì)應(yīng)應(yīng)性商家品質(zhì)質(zhì)：意味味著充足足的現(xiàn)金金流（如如：租金金收入等等等）意意味著物物業(yè)評(píng)估估好未來(lái)的商商家是否否對(duì)應(yīng)市市場(chǎng)定位位如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？226、產(chǎn)證、、產(chǎn)證性性質(zhì)和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割割核心：流流通產(chǎn)證越多多，流通通率越高高，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)越小產(chǎn)證越多多越好，，好處；；購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)節(jié)滾動(dòng)操操作；抓機(jī)會(huì)，，部分操操作，靈靈活機(jī)動(dòng)動(dòng)；融資時(shí)，，在不同同的銀行行爭(zhēng)取政政策。如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？237、經(jīng)營(yíng)范范圍、經(jīng)經(jīng)營(yíng)限制制、獨(dú)立立性（獨(dú)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)營(yíng)）范圍：定定位限制制：比如如限制影影響業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的，如限制餐餐飲、排排煙系統(tǒng)統(tǒng)等。獨(dú)立：享享受商圈圈的利好好，但不不受整體體商圈負(fù)負(fù)面的影影響，可可獨(dú)成一一體，由由自己決決定。如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？248、評(píng)估價(jià)價(jià)值高銀行心目目中的價(jià)價(jià)值（銀行資資源庫(kù)最最全面、、包括開(kāi)開(kāi)發(fā)商、、業(yè)態(tài)、、消費(fèi)群群等，好好決定增增值預(yù)期期）評(píng)估價(jià)是是買(mǎi)項(xiàng)目目時(shí)金融融方案的的關(guān)鍵按鈕鈕如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？259、運(yùn)營(yíng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)如何進(jìn)行行商業(yè)地地產(chǎn)投資資？2610、有好的的現(xiàn)金流流和增值值預(yù)期投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議271、審時(shí)度度勢(shì)、把把握機(jī)會(huì)會(huì)樓市的發(fā)發(fā)展存在在周期性性，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查查研究，，正確判判斷樓市市的周期期，就能能正確找找到樓市市投資的的準(zhǔn)確商機(jī)機(jī)。在合適適的時(shí)機(jī)機(jī)，以相相對(duì)較低低的價(jià)格格介入有有升值潛潛力的房房產(chǎn)。投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議282、考察地地段、充充分了解解在落實(shí)投投資前，，對(duì)目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)所所在地段段進(jìn)行考考察非常常重要，，考察內(nèi)內(nèi)容包括括三個(gè)方方面：第一、了了解目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)所所在地段段未來(lái)的的規(guī)劃；；第二、了了解目標(biāo)標(biāo)房產(chǎn)的的升值潛潛力；第三、了了解租客客的類(lèi)型型和需求求，掌握握租金波波動(dòng)情況況，核算算年回報(bào)報(bào)率。投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議293、收益保保障、避避免空置置如寫(xiě)字樓樓投資者者均以租租金回報(bào)報(bào)作為獲獲利手段段，但其其較容易易受市場(chǎng)場(chǎng)大環(huán)境境影響，，如金融融危機(jī)、、住宅泡泡沫爆破破、股市市大幅波波動(dòng)等。。這些現(xiàn)現(xiàn)象容易易導(dǎo)致寫(xiě)寫(xiě)字樓大大幅空置置、租金金下滑、、二手賣(mài)賣(mài)盤(pán)激增增，甚至至?xí)l(fā)發(fā)只租不不售局面面的逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。因而而具有長(zhǎng)長(zhǎng)期持有有物業(yè)的的強(qiáng)烈心心態(tài)，保保障收益益、避免免空置最最為關(guān)鍵鍵。投資中規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、獲得得收益的的建議304、謹(jǐn)慎選選房