房地產評估-收益還原法（共90）

第五章收收益還還原法第一節(jié)基基本原原理第二節(jié)收收益還還原法的的公式第三節(jié)收收益還還原法的的步驟第四節(jié)收收益還還原法的的應用第一節(jié)基本原理理一、收益益法的概概念別稱：收益資資本化法法、收益益還原法法定義：預計估估價對象象未來的的的正常純收收益，以適當的的還原利率率將其折現現到估價價時點后后累加，，以此估估算估價價對象的的客觀合合理價格格的方法法。公式：房地產產價格=純收益/還原利率率價格：收益價價格二、收益益法的理理論依據據基本原理理：由于房房地產的的壽命長長久，占占用收益益性房地地產不僅僅現在能能獲得收收益，而而且能期期望在未未來持續(xù)續(xù)獲得收收益。例如，假設某某公司擁擁有一處處房產，，每年可可有400萬的純收收益，以10%的年利息息率存入入銀行，，每年可可得利400萬元的利利息，則對該該公司來來說，理理論上上上述房地地產價值值是多少少？理論上上上述房地地產價值值與4000萬元的貨貨幣等價價，即價價值4000萬元。收益法是是以預期原理理為基礎的的。預期原理理說明，，決定房房地產當當前價值值的，重重要的不不是過去去的因素素而是未來的因素。普遍適用的收益法原理表述如下下：將估價時點視視為現在，那那么在現在購購買一宗有一一定期限收益益的房地產，，預示著在其其未來的收益益期限內可以以源源不斷地地獲取凈收益，如果現有一一筆資金可與與這未來一定定期限內的凈凈收益的現值值之和等值，，則這筆資金金就是該宗房房地產的價格格。收益性房地產產的價值價值值高低主要取取決于下列哪些因素？收益性房地產產的價值就是是其未來凈收收益的現值之之和，該價值值高低主要取取決于下列3個因素：p177①未來凈收益的的大小——未來凈收益越越大，房地產產的價值就越越高，反之就就越低；②獲得凈收益益的可靠性——獲得凈收益越越可靠，房地地產的價值就就越高，反之之就越低；③獲得凈收益益期限的長短——獲得凈收益期期限越長，房房地產的價值值就越高，反反之就越低。。三、收益還原原法的適用對對象與條件收益法適用的的對象是有收益或有潛潛在收益的房地產。如寫字樓、住住宅(公寓)、商店、旅館館、餐館、游游樂場、影劇劇院、停車場場、加油站、、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。不限于估價對對象本身現在在是否有收益益，只要估價價對象所屬的的這類房地產產有獲取收益益的能力即可可。收益法適用的的條件是房地產的純純收益和還原原利率都能夠夠較準確地量量化。第二節(jié)收益還原法的的基本公式一、一般公式式一般公式還原利率每年年不變，且大大于0二、純收益每每年不變的公公式公式的用途：1、可以直接用用于計算房地地產價格；2、用于不同年年限之間房地地產價格的換換算；3、市場比較法法中土地使用用權年限的修修正。V—房地產在估價價時點的收益益價格A—房地產每年凈凈收益(假設發(fā)生在年年末)r—房地產的資本本化率（折現現率）1、可以直接用用于計算房地地產價格特點：（a）收益年限無限限且其他因素素不變的公式式[例5-1]有一房地產正正常情況下的的年純收益為為20萬元，資本化化率為10%，其經濟耐用用年限可視為為無限年，試試計算該房地地產的收益價價格。式中:適用條件：（（1）凈收益每年年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大大于零；（3）收益年限為為無限年特點：（b）收益年限有有限且其他因因素不變的公公式【例5-2】某房地產是在在政府有償出出讓的土地上上開發(fā)建造的的，土地出讓讓年限為50年，現已使用用了10年；該房地產產正常情況下下的年凈收益益為20萬元，資本化化率為10%，則該房地產產的收益價格格為多少？此公式的假設設條件是：（1）凈收益每年年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大大于零（當r=0時，V=A×n）；（3）收益年限為為有限年n。2、用于不同年年限之間房地地產價格的換換算例題p119-173、市場比較法法中土地使用用權年限的修修正p101-11三、房地產凈凈收益在未來來的前若干年年有變化的公公式有限年無限年假設前提是：：（1）凈收益在前前t年（含第t年）有變化，，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為為無限年。假設前提是：：（1）凈收益在未未來前t年（含第t年）有變化，，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化化為A；（2）資本化率不不等于零為r；（3）收益年限為為有限年n?！纠?-3】某宗房地產，，預測其未來來5年的凈收益分分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元和30萬元，從第六六年到未來無無窮遠，每年年的凈收益將將穩(wěn)定在35萬元左右，該該類房地產的的資本化率為為10％。試計算該該宗房地產的的收益價格。。如果該房地地產的收益年年限為50年，則該宗房房地產的收益益價格為多少少？P117-23例題：某宗房地產的的收益期限為為38年，通過預測測得到未來5年的凈收益分分別為20、22、25、28和30萬元，從第六六年到第38年每年的凈收收益為35萬元，該類房房地產的報酬酬率為10％。試計算該該宗房地產的的收益價格。。例題通過預測得到到某宗房地產產在未來5年內的凈收益益分別為20、22、25、28和30萬元，從第6年到無窮遠年年的每年凈收收益為35萬元，該類房房地產的報酬酬率為10％。試計算該該宗房地產的的收益價格。。四、未來若干干年后的房地地產價格已知知p103當未來某年的的房地產價格格已知，而已已知房地產價價格的年份以以前的純收益益有變化（不變是特例），r每年不變且大大于零時，房房地產價格的的計算公式如如下：如果凈收益每每年不變?yōu)锳,則房地產價格格為【例5-5】某市郊有一宗宗房地產，年年出租凈收益益為100萬元，預計未未來3年內仍然維持持在該水平，，但規(guī)劃等到到3年后該處開發(fā)發(fā)為新的市中中心，預測到到時，將其轉轉賣的售價會會高達1500萬元，銷售銳銳費為售價的的6％。如果投資資者要求該類類投資的收益益率為10％，則求該宗宗房地產目前前的價值。P119-15【解】由題意：【思考題】某處租舊辦公公樓的租約尚尚有兩年到期期，在此最后后2年的租約中，，每年可收取取凈租金80萬元，到期后后要拆除作為為商業(yè)用地。。預計作為商商業(yè)用地的價價值為1100萬元，拆除費費用為50萬元，該類房房地產的資本本化率為10%。該舊辦公樓樓的價值為多多少？P119-16五、凈收益按按等差級數遞遞增的公式無限年式中：b為凈收益逐年年遞增的數額額，如凈收益益第一年為A，則第二年為為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設前提是：：（1）凈收益按等等差級數遞增增；（2）資本化率大大于零為r；（3）收益年限為為無限年?！纠?-6】某宗房地產預預計未來第一一年的凈收益益為20萬元，此后每每年的凈收益益會在上一年年的基礎上增增加2萬元，收益年年限可視為無無限年，該類類房地產的資資本化率為8％。試求該宗宗房地產的收收益價格。五、凈收益按按等差級數遞遞增的公式有限年假設前提是：：（1）凈收益按等等差級數遞增增；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限。?！纠?-7】某宗房地產預預計未來第一一年的凈收益益為20萬元，此后每每年的凈收益益會在上一年年的基礎上增增加2萬元，收益年年限30年，該類房地地產的資本化化率為8％。試求該宗宗房地產的收收益價格。五、凈收益按按等差級數遞遞減的公式只有有限年式中：b—凈收益逐年遞遞減的數額，，如凈收益第第一年為A，則第二年為為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設前提是：：（1）凈收益按等等差級數遞減減；（2）資本化率r不等于零；（（3）收益年限為為有限年n，且n≤A/b+1。（當n＞A/b+1時，第n年的凈收益為為負，以后各各年的凈收益益均為負值，，任何一個““理性經營者者”在A/b+1年后都不會在在經營）。六、凈收益按按一定比率遞遞增的公式無限年【例5-8】某宗房地產預預計未來第一一年的凈收益益為30萬元，此后每每年的凈收益益會在上一年年的基礎上增增長2％，收益年限限可視為無限限年，該類房房地產的資本本化率為10％。試求該宗宗房地產的收收益價格。六、凈收益按按一定比率遞遞增的公式有限年假設前提是：：（1）凈收益按等等比級數遞增增（2）收益年限n為有限年?！纠?-9】某宗房地產預預計該房地產產未來第一年年的凈收益為為20萬元，此后在在使用年限50年內每年的凈凈收益會在上上一年的基礎礎上增長2％；該類房地地產的資本化化率為10％。試求該宗宗房地產的收收益價格。收益會不會減減為零六、凈收益按按一定比率遞遞減的公式無限年式中：g—凈收益逐年遞遞減的比率假設前提是：：（1）凈收益按等等比級數遞減減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為為無限年?！纠?-10】某宗房地產預預計未來第一一年的凈收益益為20萬元，此后每每年的凈收益益會在上一年年的基礎上降降低2％，收益年限限可視為無限限年，該類房房地產的資本本化率為10％。試求該宗宗房地產的收收益價格?！窘狻坑深}題意意：：六、、凈凈收收益益按按一一定定比比率率遞遞減減的的公公式式有限年假設設前前提提是是：：（1）凈凈收收益益按按等等比比級級數數遞遞減減；；（2）資資本本化化率率r不等等于于零零；；（3）收收益益年年限限n為有有限限年年。?！纠?-11】】某宗宗房房地地產產預預計計該該房房地地產產未未來來第第一一年年的的凈凈收收益益為為20萬元元，，此此后后在在使使用用年年限限50年內內每每年年的的凈凈收收益益會會在在上上一一年年的的基基礎礎上上降降低低2％；；該該類類房房地地產產的的資資本本化化率率為為10％。。試試求求該該宗宗房房地地產產的的收收益益價價格格。?！窘狻坑深}題意意：：第三三節(jié)節(jié)收益益還還原原法法的的步步驟驟一、搜搜集集并并驗驗證證有有關關數數據據資資料料二、預預測測估估價價對對象象的的純收收益益（（凈凈收收益益））三、求求取取還原原利利率率四、確確定定收益益年年限限五、選選用用適適宜宜的的收收益益法法公式式計算算收收益益價價格格一、、搜搜集集并并驗驗證證有有關關數數據據資資料料目的的：為為了了測測算算房房地地產產的的純純收收益益和和還還原原利利率率，，評評估估房房地地產產價價格格。。內容容：估價價對對象象及及其其類似似房房地地產產收入入、、運運營營費費用用等等數數據據資資料料，，銀銀行行定定期期、、活活期期存存款款利利率率、、房房地地產產投投資資的的風風險險等等數數據據。。途徑徑：查閱閱有有關關部部門門的的資資料料及及實實地地調調查查。。1、純純收收益益的的概概念念指歸歸屬屬于于房房地地產產的的除除去去各種種費費用用后的的收收益益。。即即從從總總收收益益中中扣除除：：①資資金金、、勞勞動動力力、、管管理理等等生生產產要要素素對對總總收收益益的的貢貢獻獻程程度度應應該該得得到到的的收收益益部部分分；②收收益益中中不不能能由由投投資資主主體體自自由由支支配配的的部部分分，，如如經經營營需需要要繳繳納納的的稅稅金金。。二、、預預測測估估價價對對象象的的純收收益益（（凈凈收收益益））2、純純收收益益的的種種類類①實實際際純純收收益益和和客客觀觀純純收收益益實際際純純收收益益是是指指待待估估房房地地產產在在現狀狀的的經經營營管管理理水水平平條條件件下下，實實際際取取得得的的收收益益。。實際際收收益益可可能能為為0，甚甚至至是是負值值?？陀^觀純純收收益益是是指指排排除除了了各各個個企企業(yè)業(yè)實實際際利利益益中屬屬于于特特殊殊的的、、偶偶然然的的要要素素對對實實際際收收益益的的影影響響后后得得到到的的一般般正正常常收收益益。注意意：在在用用收收益益法法進進行行房房地地產產估估價價時時，，有租租約約限限制制的的，租賃賃期期限限內內的的租租金金應應采采用用租租約約租租金金(實際際租租金金)，租租賃賃期期限限外外的的租租金金應應采采用用正正常?？涂陀^觀的的市市場場租租金金(客觀觀收收益益)。沒有有租租約約限限制制的的，實實際際收收益益為為0或負負值值的的，，通常常采采用用客觀觀收收益益作為為估估價價的的依依據據。。②有有形形純純收收益益和和無無形形純純收收益益有形形純純收收益益是是由由房房地地產產帶帶來來的的能能夠夠直直接接用用貨幣幣來表表示示的的收收益益。。無形形純純收收益益指指由由于于投投資資房房地地產產帶帶來來的的間接接收收益益，如如安安全全感感、、自自豪豪感感、、提提高高個個人人的的聲聲譽譽和和信信用用、、增增強強企企業(yè)業(yè)的的融融資資能能力力等等。。注意意：在在用用收收益益法法進進行行房房地地產產估估價價時時，，無形形收收益益難難以以貨貨幣幣化化，，因因而而在在純純收收益益計計算算的的時時候候難難以以考考慮慮，，通通常常情情況況下下，，可可以以通通過過選選取取較低低的的還還原原利利率率來考考慮慮無無形形收收益益。。③基基于于租租賃賃收收入入的的純純收收益益和和基基于于營營業(yè)業(yè)收收入入的的純純收收益益收益益性性房房地地產產獲獲取取收收益益的的方方式式，，從從房地地產產所所有有者者的的角角度度看，，主主要要有有出租租和營業(yè)業(yè)兩種種。。凈凈收收益益的的測測算算途途徑徑可可分分為為兩兩種種：：一是是基于于租租賃賃收收入入的的凈凈收收益益例如如：普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、寫寫字字樓樓、、商商鋪鋪、、標標準準工工業(yè)業(yè)廠廠房房、、倉倉庫庫等等類類房房地地產產；；二是是基于于營營業(yè)業(yè)收收入入的的凈凈收收益益例如如：旅旅館館、、影影劇劇院院、、娛娛樂樂場場所所、、加加油油站站等等類類房房地地產產。。3、純純收收益益測測算算的的公公式式①基基于于租賃賃收收入入測算算純純收收益益（重重點點掌掌握握））純收收益益=潛在在毛毛收收入入-空置置等等造造成成的的收收入入損損失-運營營費費用用＝＝有有效效毛毛收收入入－－運運營營費費用用潛在在毛毛收收入入:是假假定定房房地地產產在在充充分分利利用用、、無無空空置置（（即即100％出出租租的的情情況況下下的的收收入入））。。在房地地產價價格評評估中中，其其包括括租金收收入和租賃保保證金金或押押金的的利息息收入入。有效毛毛收入入:是由潛潛在毛毛收入入扣除除空置等等造成成的收收入損損失后后的收收入。空置等等造成成的收收入損損失包包括：：因空空置、、拖欠欠租金金（延延遲支支付租租金，，少付付租金金或不不付租租金））以及及其他他原因因造成成的收收入損損失。。運營費費用：是指指維持持房地地產正正常使使用或或營業(yè)業(yè)所必必須的的費用用。管理費費：是指指出租租房地地產要要進行行的必必要管管理所所需的的費用用。(租金的的2%～5%)維修費費：是指指為保保證房房屋正正常使使用每每年所所支付付的房房屋的的維護護費(修繕費費用)。保險費費：是指指房地地產所所有者者為使使所擁擁有的的房產產免遭遭意外外而向向保險險公司司支付付的費費用。。(租金的的0.15%～0.2%)。稅金：是指指房地地產所所有者者由于于房地地產出出租而而應按按照國國家有有關規(guī)規(guī)定向向稅務務機關關繳納納的房產稅稅和營營業(yè)稅稅。由法法律具具體規(guī)規(guī)定，，如營營業(yè)稅稅，城城市維維護建建設稅稅，教教育費費附加加等。。中介費費用：是指指通過過各中中介機機構發(fā)發(fā)生的的，應應當由由房地地產所所有者者支付付給中中介機機構的的費用用。出租用用房地地產租租約中中關于于費用用的負負擔表表在估價價過程程中，，需要要在分分析租約的基礎礎上決定所要扣扣除的的費用用項目目。如果租租約約約定保保證合合法、、安全全、正正常使使用所所需要要的一一切費費用均均由出出租人人承擔擔，則則應該該將其其全部扣扣除；如果租租約約約定部部分或或全部部費用用都由由承租租人承承擔，，則出出租人人所得得到的的租賃賃收入入就接接近于于凈收收益，，此時時扣除除的費費用就就要相應的的減少少。關于該該公式式的幾幾點說說明：潛在毛毛收入入、有有效毛毛收入入、運運營費費用、、凈收收益通常以年度計，并并假設設在年末發(fā)生。。空置造造成的的收入入損失失一般般以潛在毛毛收入入的某一一百分分率來來計算算。實際評評估中中，通通常會會用運營費費用率率來求取取運營營費用用。例題：某商場場的土土地使使用年年限為為40年，從從2001年10月1日起計計。該該商場場共有有兩層層，每每層可可出租租面積積各為為200平方米米。一一層于于2002年10月1日租出出，租租賃期期限為為5年，可可出租租面積積的月月租金金為180元/平方米米，而而且每每年不不變；；二層層現暫暫時空置。。附近近類似似商場場一、、二層層可出出租面面積的的正常常月租租金分分別為為200元/平方米米和120元/平方米米，運運營費費用率率為25％。該該類房房地產產的還還原利利率為為9％。試試測算算2005年10月1日帶租約約出售售時的的正常常價格格。p117土地使使用年年限為為40年，從從2001年10月1日起計計商場一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場租金200元/m2

120元/m2

運營費用率25％25％還原利率9％9％估價時時點：：2005年10月1日解：該商商場2005年10月1日帶租租約出出售時時正常常價格格測算算如下下：①商場場1層價格格的測測算：：公式：租賃期期限內年凈收收益＝＝200×180×(1－25％)×12=32.40（萬元元）租賃期期限外年凈收收益＝＝200×200×(1－25％)×12=36.00(萬元)＝375.69(萬元)②商場2層價格格計算算：公式：年凈收收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(萬元)＝229.21(萬元)該商場場出售售時的的價格格P＝P1＋P2＝375.69＋229.21＝604.90(萬元)②基于于營業(yè)業(yè)收入入測算算凈收收益凈收益益＝經經營收收入－－歸屬屬于其其他資資本或或經營營的收收益歸屬于于其他他資本本或經經營的的收益益是指指商業(yè)業(yè)、餐餐飲業(yè)業(yè)、工工業(yè)、、農業(yè)業(yè)等經經營者者的正正常利利潤。。商業(yè)經經營的的房地地產：凈收益益等于于商品品銷售售收入入扣除除商品品銷售售成本本、經經營費費用、、商品品銷售售稅金金及附附加、、管理理費用用、財財務費費用和和商業(yè)業(yè)利潤潤。工業(yè)生產的的房地產：凈收益為產產品銷售收收入扣除生生產成本、、產品銷售售費用、產產品銷售稅稅金及附加加、管理費費用、財務務費用和廠廠商利潤。。農用地：是由農地平平均年產值值(全年農產品品的產量乘乘以單價)扣除種苗費費、肥料費費、人工費費、畜工費費、機工費費、農藥費費、材料費費、水利費費、農舍費費、農具費費、稅費、、投資利息息、農業(yè)利利潤等。③混合使用用房地產凈凈收益的求求取混合使用房房地產是指多種收收益的房地地產，如星星級賓館，，一般有客客房、會議議室、餐飲飲、商務中中心、娛樂樂中心等。。方法一：首先測算算各種類型型的總收入入，然后測測算各種類類型的總費費用，兩者者之差就是是凈收益。。方法二：將各種房房地產看成成是各種單單一收益類類型房地產產的簡單組組合，先分分別根據各各自的收入入和費用求求出各自的的凈收益，，然后將所所有的凈收收益相加。。④自用或尚尚未使用的的房地產凈凈收益的求求取根據市場上上有收益的的類似房地地產的有關關資料按照照上述的公公式測算凈凈收益，或或者通過類類似房地產產的凈收益益直接比較較得出凈收收益。四、收益年年限的確定定估價對象房房地產自然然壽命法律規(guī)定（（如土地使使用權法定定最高年限限）合同約定（（如租賃合合同約定的的租賃期限限）房地產剩余余經濟壽命命來確定收益期限時時估價對象象自估價時時點起至未未來可以獲獲得收益的的時間。1．對于單獨獨土地和單單獨建筑物物的估價根據土地使使用權年限限和建筑物物經濟壽命命來綜合確確定收益年年限。然后選用有有限年的收收益法計算算公式。注意凈收益益中不扣除除建筑物折折舊費和土土地攤提費費?？紤]因素2．對于房地地合成體的的估價對象象對于建筑物物的經濟壽壽命晚于或與土地使使用年限一起結束的就根據土地使用年年限確定未來可可獲收益的的年限，選選有限年的收益法計計算公式，，凈收益中中不扣除建筑物折舊舊費和土地地攤提費。。例題：求取房地產產價格對于建筑物物的經濟壽壽命早于土土地使用年年限而結束束的以建筑物的經經濟壽命確定未來可可獲收益的的年限，選選用有限年年的收益法法計算公式式，凈收益益中不扣除除建筑物折折舊費和土土地攤提費費；然然后再加上上土地使用用年限超出出建筑物經經濟壽命的的土地剩余使使用年限價價值的折現現值。五、還原利利率的求取取1、還原利率率的概念還原利率又又稱為資本本化率，是是將待估房房地產的預預期凈收益益轉化為估估價時點該該房地產價價格的比率。還原利率的的重要性：：凈收益（萬元）資本化率（%）評估價格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影響資本本化率大小小的因素投資風險資本化率的的高低與投投資的風險險的大小成成正相關的關關系，即風風險大，收收益率就高高；風險小小，收益率率就低。房地產的狀狀況不同地區(qū)、、不同時期期、不同類類型、不同同用途的房地地產，投資資風險各不不相同，因因此報酬率率也不盡相相同。3、資本化率率的種類及及相互關系系①資本化率率的種類土地資本化化率：是將待估估土地的預預期凈收益益轉化為在在估價時點點的土地價價格的比率率。此時，估價對象是單純的土地地，所選用的的凈收益也也是由土地地產生的。。建筑物資本本化率：是將待估估建筑物的的預期凈收收益轉化為為在估價時時點的建筑筑物價格的的比率。此時，估價對象是單純的建筑筑物，所選用的的凈收益也也是由待估估建筑物產產生的。房地產綜合合資本化率率：是將待估估房地產的的預期凈收收益轉化為為估價時點點的房地產產價格的比比率。此時，估價對象是房地綜合體體，所選用的的凈收益也也是由房地地綜合產生生的。通常來講，，建筑物的投投資風險高高于土地的的投資風險險。②三者的關關系在已知建筑筑物價格和和三個資本本化率中的的兩個的前前提下，三三者之間的的換算公式式為：公式中:r—房地產綜合合資本化率率；rL—土地資本化化率;rB—建筑物資本本化率;L—土地價格；；B—建筑物價格格。這種方法用用來進行土土地或者建建筑物價格格的評估時稱為為剩余技術,也稱為殘余估價法法。當已知整體體房地產的的凈收益，，其中某一一構成部分的價價值和各構構成部分的的資本化率率時，從整整體房地產產種扣除歸歸屬于已知知構成部分分的凈收益益，求取未未知構成部部分的價格格。若用于求取取土地的價價格，則稱稱為土地剩余技技術；若用于求求取建筑物物的價格，，則稱為建筑物剩余余技術。例題：某宗房地產產每年凈收收益是50萬元，建筑筑物價值為為200萬元，建筑筑物資本化化率為12％，土地資資本化率為為10％。試計算算該宗房地地產的價值值。凈收益=價值*資本本化率解：該宗房房地產的價價值計算如如下：土地價值＝（50－200×12％）/10％＝260（萬元）該宗房地產產價值＝土地價值值＋建筑物物價值＝260＋200＝460萬元3、資本化率率的求取方方法①市場提取取法通過搜集市市場上三宗以上的的類似房地地產的價格、凈凈收益等資資料，選用用相應的收收益法計算算公式，反反求出資本本化率。相應的公式式又因收益年期和和凈收益變變化的限制制而呈現出不不同的公式式，在實際際操作中需需要分析所所搜集案例例的具體情情況，對號號入座。例題:選取六個可可比實例房房地產及其其相關資料料：可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市場提取法法的注意事項：所搜集的案案例與估價價對象為類似房地產產，即市場比比較法中所所涉及到具具體要求。。分析交易實實例的交易易情況，如如果有不正常的融融資條件要給予修正正。分析交易實實例的租金金是等于市市場租金，，即要保證證所搜集的的交易實例例符合公開市市場條件。②累加法該方法又稱稱為安全利率加加風險調整整值法，是以安全全利率加上上風險的調調整值來求求取資本化化率的方法法。風險調整值值是指承擔額額外風險所所要求的補補償，即超超過無風險險報酬率以以上部分的的報酬率，，具體的根根據估價對對象房地產產存在的具具有自身投投資特征的的區(qū)域、行行業(yè)、市場場等風險的的來確定。。累加法的公公式：還原利率＝＝安全利率率＋投資風風險補償＋＋管理負擔擔補償＋缺缺乏流動性性補償－投投資帶來的的優(yōu)惠安全利率也稱無風險險報酬率，，是資金沒沒有投資風風險的報酬酬率，通常常情況下用用銀行的存存款利率表表示。投資風險補補償是指當投資資者投資于于收益不確確定、具有有風險性的的房地產時時，它必然然會要求對對所承擔的的額外風險險有補償，，否則就不不會投資。。管理負擔補補償：是指一項項投資要求求的關心和和監(jiān)督越多多，其吸引引力就會越越小，從而而投資者必必然會對所所承擔的額額外管理有有補償。房地產所要要求的管理理一般都超超過股票、、存款、證證券等。缺乏流動性性補償：是指投資資者對所投投入的資金金由于缺乏乏流動性所所要求的補補償。房地產與股股票、債券券等相比，，買賣要困困難，交易易費用也比比較高，流流動性差，，所以需要要對其進行行補償。投資帶來的的優(yōu)惠：是指由于于房地產投投資可能獲獲得某些額額外的好處處，如易于于獲得銀行行融資，從從而投資者者會降低所所要求的報報酬率。在實際估價價時要針對對實際的估估價對象所所獲得的好好處，作出出相應的扣扣減。評價：該方法對市市場的要求求不高，但但是風險調調整值的確確定主觀性性比較強，，不太容易易把握。在不考慮時間間和地域范范圍差異的情況下，，風險調整整值主要與與房地產的的類型相關關。通常情況下下，商業(yè)零零售用房、、寫字樓、、住宅、工工業(yè)用房的的投資風險險依次降低低，風險調調整值也相相應下降。。3、投資收益益率排序插插入法依據：具有同等等風險的投投資應該有有相似的投投資收益率率的原理。。是指找出相相關投資類類型及其收收益率、風風險程度，，按照風險險大小排序序，將估價價對象與這這些投資的的風險程度度進行比較較，判斷、、確定資本本化率。投資收益率率排序插入入法示意圖圖操作步驟：：①調查、搜搜集估價對對象所在地地區(qū)房地產產投資、相相關投資的的收益和風風險程度的的資料，如如銀行貸款款、存款、、政府債券券、股票等等。②將搜集的的各種類型型的投資的的收益率按按照從大到到小的順序序排列，制制成圖表。③將估價對對象與這些些類型投資資的風險程程度進行比比較，判斷斷估