房地產(chǎn)評(píng)估-收益還原法（共90）

第五章收收益還還原法第一節(jié)基基本原原理第二節(jié)收收益還還原法的的公式第三節(jié)收收益還還原法的的步驟第四節(jié)收收益還還原法的的應(yīng)用第一節(jié)基本原理理一、收益益法的概概念別稱：收益資資本化法法、收益益還原法法定義：預(yù)計(jì)估估價(jià)對(duì)象象未來的的的正常純收收益，以適當(dāng)?shù)牡倪€原利率率將其折現(xiàn)現(xiàn)到估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)后后累加，，以此估估算估價(jià)價(jià)對(duì)象的的客觀合合理價(jià)格格的方法法。公式：房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格=純收益/還原利率率價(jià)格：收益價(jià)價(jià)格二、收益益法的理理論依據(jù)據(jù)基本原理理：由于房房地產(chǎn)的的壽命長(zhǎng)長(zhǎng)久，占占用收益益性房地地產(chǎn)不僅僅現(xiàn)在能能獲得收收益，而而且能期期望在未未來持續(xù)續(xù)獲得收收益。例如，假設(shè)某某公司擁?yè)碛幸惶幪幏慨a(chǎn)，，每年可可有400萬(wàn)的純收收益，以10%的年利息息率存入入銀行，，每年可可得利400萬(wàn)元的利利息，則對(duì)該該公司來來說，理理論上上上述房地地產(chǎn)價(jià)值值是多少少？理論上上上述房地地產(chǎn)價(jià)值值與4000萬(wàn)元的貨貨幣等價(jià)價(jià)，即價(jià)價(jià)值4000萬(wàn)元。收益法是是以預(yù)期原理理為基礎(chǔ)的的。預(yù)期原理理說明，，決定房房地產(chǎn)當(dāng)當(dāng)前價(jià)值值的，重重要的不不是過去去的因素素而是未來的因素。普遍適用的收益法原理表述如下下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視視為現(xiàn)在，那那么在現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)買一宗有一一定期限收益益的房地產(chǎn)，，預(yù)示著在其其未來的收益益期限內(nèi)可以以源源不斷地地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一一筆資金可與與這未來一定定期限內(nèi)的凈凈收益的現(xiàn)值值之和等值，，則這筆資金金就是該宗房房地產(chǎn)的價(jià)格格。收益性房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值價(jià)值值高低主要取取決于下列哪些因素？收益性房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值就是是其未來凈收收益的現(xiàn)值之之和，該價(jià)值值高低主要取取決于下列3個(gè)因素：p177①未來凈收益的的大小——未來凈收益越越大，房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值就越越高，反之就就越低；②獲得凈收益益的可靠性——獲得凈收益越越可靠，房地地產(chǎn)的價(jià)值就就越高，反之之就越低；③獲得凈收益益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期期限越長(zhǎng)，房房地產(chǎn)的價(jià)值值就越高，反反之就越低。。三、收益還原原法的適用對(duì)對(duì)象與條件收益法適用的的對(duì)象是有收益或有潛潛在收益的房地產(chǎn)。如寫字樓、住住宅(公寓)、商店、旅館館、餐館、游游樂場(chǎng)、影劇劇院、停車場(chǎng)場(chǎng)、加油站、、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。不限于估價(jià)對(duì)對(duì)象本身現(xiàn)在在是否有收益益，只要估價(jià)價(jià)對(duì)象所屬的的這類房地產(chǎn)產(chǎn)有獲取收益益的能力即可可。收益法適用的的條件是房地產(chǎn)的純純收益和還原原利率都能夠夠較準(zhǔn)確地量量化。第二節(jié)收益還原法的的基本公式一、一般公式式一般公式還原利率每年年不變，且大大于0二、純收益每每年不變的公公式公式的用途：1、可以直接用用于計(jì)算房地地產(chǎn)價(jià)格；2、用于不同年年限之間房地地產(chǎn)價(jià)格的換換算；3、市場(chǎng)比較法法中土地使用用權(quán)年限的修修正。V—房地產(chǎn)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益益價(jià)格A—房地產(chǎn)每年凈凈收益(假設(shè)發(fā)生在年年末)r—房地產(chǎn)的資本本化率（折現(xiàn)現(xiàn)率）1、可以直接用用于計(jì)算房地地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：（a）收益年限無限限且其他因素素不變的公式式[例5-1]有一房地產(chǎn)正正常情況下的的年純收益為為20萬(wàn)元，資本化化率為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用用年限可視為為無限年，試試計(jì)算該房地地產(chǎn)的收益價(jià)價(jià)格。式中:適用條件：（（1）凈收益每年年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大大于零；（3）收益年限為為無限年特點(diǎn)：（b）收益年限有有限且其他因因素不變的公公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在在政府有償出出讓的土地上上開發(fā)建造的的，土地出讓讓年限為50年，現(xiàn)已使用用了10年；該房地產(chǎn)產(chǎn)正常情況下下的年凈收益益為20萬(wàn)元，資本化化率為10%，則該房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)格格為多少？此公式的假設(shè)設(shè)條件是：（1）凈收益每年年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大大于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為為有限年n。2、用于不同年年限之間房地地產(chǎn)價(jià)格的換換算例題p119-173、市場(chǎng)比較法法中土地使用用權(quán)年限的修修正p101-11三、房地產(chǎn)凈凈收益在未來來的前若干年年有變化的公公式有限年無限年假設(shè)前提是：：（1）凈收益在前前t年（含第t年）有變化，，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為為無限年。假設(shè)前提是：：（1）凈收益在未未來前t年（含第t年）有變化，，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化化為A；（2）資本化率不不等于零為r；（3）收益年限為為有限年n?！纠?-3】某宗房地產(chǎn)，，預(yù)測(cè)其未來來5年的凈收益分分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元和30萬(wàn)元，從第六六年到未來無無窮遠(yuǎn)，每年年的凈收益將將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該該類房地產(chǎn)的的資本化率為為10％。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的收益價(jià)格。。如果該房地地產(chǎn)的收益年年限為50年，則該宗房房地產(chǎn)的收益益價(jià)格為多少少？P117-23例題：某宗房地產(chǎn)的的收益期限為為38年，通過預(yù)測(cè)測(cè)得到未來5年的凈收益分分別為20、22、25、28和30萬(wàn)元，從第六六年到第38年每年的凈收收益為35萬(wàn)元，該類房房地產(chǎn)的報(bào)酬酬率為10％。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的收益價(jià)格。。例題通過預(yù)測(cè)得到到某宗房地產(chǎn)產(chǎn)在未來5年內(nèi)的凈收益益分別為20、22、25、28和30萬(wàn)元，從第6年到無窮遠(yuǎn)年年的每年凈收收益為35萬(wàn)元，該類房房地產(chǎn)的報(bào)酬酬率為10％。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的收益價(jià)格。。四、未來若干干年后的房地地產(chǎn)價(jià)格已知知p103當(dāng)未來某年的的房地產(chǎn)價(jià)格格已知，而已已知房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的年份以以前的純收益益有變化（不變是特例），r每年不變且大大于零時(shí)，房房地產(chǎn)價(jià)格的的計(jì)算公式如如下：如果凈收益每每年不變?yōu)锳,則房地產(chǎn)價(jià)格格為【例5-5】某市郊有一宗宗房地產(chǎn)，年年出租凈收益益為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未未來3年內(nèi)仍然維持持在該水平，，但規(guī)劃等到到3年后該處開發(fā)發(fā)為新的市中中心，預(yù)測(cè)到到時(shí)，將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)會(huì)高達(dá)1500萬(wàn)元，銷售銳銳費(fèi)為售價(jià)的的6％。如果投資資者要求該類類投資的收益益率為10％，則求該宗宗房地產(chǎn)目前前的價(jià)值。P119-15【解】由題意：【思考題】某處租舊辦公公樓的租約尚尚有兩年到期期，在此最后后2年的租約中，，每年可收取取凈租金80萬(wàn)元，到期后后要拆除作為為商業(yè)用地。。預(yù)計(jì)作為商商業(yè)用地的價(jià)價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類房房地產(chǎn)的資本本化率為10%。該舊辦公樓樓的價(jià)值為多多少？P119-16五、凈收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞增的公式無限年式中：b為凈收益逐年年遞增的數(shù)額額，如凈收益益第一年為A，則第二年為為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞增增；（2）資本化率大大于零為r；（3）收益年限為為無限年。【例5-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來第一一年的凈收益益為20萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上增增加2萬(wàn)元，收益年年限可視為無無限年，該類類房地產(chǎn)的資資本化率為8％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。五、凈收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞增的公式有限年假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞增增；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限。?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來第一一年的凈收益益為20萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上增增加2萬(wàn)元，收益年年限30年，該類房地地產(chǎn)的資本化化率為8％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。五、凈收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞減的公式只有有限年式中：b—凈收益逐年遞遞減的數(shù)額，，如凈收益第第一年為A，則第二年為為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞減減；（2）資本化率r不等于零；（（3）收益年限為為有限年n，且n≤A/b+1。（當(dāng)n＞A/b+1時(shí)，第n年的凈收益為為負(fù)，以后各各年的凈收益益均為負(fù)值，，任何一個(gè)““理性經(jīng)營(yíng)者者”在A/b+1年后都不會(huì)在在經(jīng)營(yíng)）。六、凈收益按按一定比率遞遞增的公式無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來第一一年的凈收益益為30萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上增增長(zhǎng)2％，收益年限限可視為無限限年，該類房房地產(chǎn)的資本本化率為10％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。六、凈收益按按一定比率遞遞增的公式有限年假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等比級(jí)數(shù)遞增增（2）收益年限n為有限年?！纠?-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)產(chǎn)未來第一年年的凈收益為為20萬(wàn)元，此后在在使用年限50年內(nèi)每年的凈凈收益會(huì)在上上一年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％；該類房地地產(chǎn)的資本化化率為10％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。收益會(huì)不會(huì)減減為零六、凈收益按按一定比率遞遞減的公式無限年式中：g—凈收益逐年遞遞減的比率假設(shè)前提是：：（1）凈收益按等等比級(jí)數(shù)遞減減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為為無限年。【例5-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來第一一年的凈收益益為20萬(wàn)元，此后每每年的凈收益益會(huì)在上一年年的基礎(chǔ)上降降低2％，收益年限限可視為無限限年，該類房房地產(chǎn)的資本本化率為10％。試求該宗宗房地產(chǎn)的收收益價(jià)格。【解】由題題意意：：六、、凈凈收收益益按按一一定定比比率率遞遞減減的的公公式式有限年假設(shè)設(shè)前前提提是是：：（1）凈凈收收益益按按等等比比級(jí)級(jí)數(shù)數(shù)遞遞減減；；（2）資資本本化化率率r不等等于于零零；；（3）收收益益年年限限n為有有限限年年。?！纠?-11】】某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)未未來來第第一一年年的的凈凈收收益益為為20萬(wàn)元元，，此此后后在在使使用用年年限限50年內(nèi)內(nèi)每每年年的的凈凈收收益益會(huì)會(huì)在在上上一一年年的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上降降低低2％；；該該類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的資資本本化化率率為為10％。。試試求求該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收益益價(jià)價(jià)格格。。【解】由題題意意：：第三三節(jié)節(jié)收益益還還原原法法的的步步驟驟一、搜搜集集并并驗(yàn)驗(yàn)證證有有關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料二、預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的純收收益益（（凈凈收收益益））三、求求取取還原原利利率率四、確確定定收益益年年限限五、選選用用適適宜宜的的收收益益法法公式式計(jì)算算收收益益價(jià)價(jià)格格一、、搜搜集集并并驗(yàn)驗(yàn)證證有有關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料目的的：為為了了測(cè)測(cè)算算房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的純純收收益益和和還還原原利利率率，，評(píng)評(píng)估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格。。內(nèi)容容：估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象及及其其類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)收入入、、運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用等等數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料，，銀銀行行定定期期、、活活期期存存款款利利率率、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等等數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。途徑徑：查閱閱有有關(guān)關(guān)部部門門的的資資料料及及實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)查查。。1、純純收收益益的的概概念念指歸歸屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的除除去去各種種費(fèi)費(fèi)用用后的的收收益益。。即即從從總總收收益益中中扣除除：：①資資金金、、勞勞動(dòng)動(dòng)力力、、管管理理等等生生產(chǎn)產(chǎn)要要素素對(duì)對(duì)總總收收益益的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)程程度度應(yīng)應(yīng)該該得得到到的的收收益益部部分分；②收收益益中中不不能能由由投投資資主主體體自自由由支支配配的的部部分分，，如如經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)需需要要繳繳納納的的稅稅金金。。二、、預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的純收收益益（（凈凈收收益益））2、純純收收益益的的種種類類①實(shí)實(shí)際際純純收收益益和和客客觀觀純純收收益益實(shí)際際純純收收益益是是指指待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在現(xiàn)狀狀的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理水水平平條條件件下下，實(shí)實(shí)際際取取得得的的收收益益。。實(shí)際際收收益益可可能能為為0，甚甚至至是是負(fù)值值?？陀^觀純純收收益益是是指指排排除除了了各各個(gè)個(gè)企企業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)際際利利益益中屬屬于于特特殊殊的的、、偶偶然然的的要要素素對(duì)對(duì)實(shí)實(shí)際際收收益益的的影影響響后后得得到到的的一般般正正常常收收益益。注意意：在在用用收收益益法法進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)，，有租租約約限限制制的的，租賃賃期期限限內(nèi)內(nèi)的的租租金金應(yīng)應(yīng)采采用用租租約約租租金金(實(shí)際際租租金金)，租租賃賃期期限限外外的的租租金金應(yīng)應(yīng)采采用用正正常常客客觀觀的的市市場(chǎng)場(chǎng)租租金金(客觀觀收收益益)。沒有有租租約約限限制制的的，實(shí)實(shí)際際收收益益為為0或負(fù)負(fù)值值的的，，通常常采采用用客觀觀收收益益作為為估估價(jià)價(jià)的的依依據(jù)據(jù)。。②有有形形純純收收益益和和無無形形純純收收益益有形形純純收收益益是是由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)帶帶來來的的能能夠夠直直接接用用貨幣幣來表表示示的的收收益益。。無形形純純收收益益指指由由于于投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)帶帶來來的的間接接收收益益，如如安安全全感感、、自自豪豪感感、、提提高高個(gè)個(gè)人人的的聲聲譽(yù)譽(yù)和和信信用用、、增增強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)的的融融資資能能力力等等。。注意意：在在用用收收益益法法進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)，，無形形收收益益難難以以貨貨幣幣化化，，因因而而在在純純收收益益計(jì)計(jì)算算的的時(shí)時(shí)候候難難以以考考慮慮，，通通常常情情況況下下，，可可以以通通過過選選取取較低低的的還還原原利利率率來考考慮慮無無形形收收益益。。③基基于于租租賃賃收收入入的的純純收收益益和和基基于于營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收收入入的的純純收收益益收益益性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)獲獲取取收收益益的的方方式式，，從從房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有者者的的角角度度看，，主主要要有有出租租和營(yíng)業(yè)業(yè)兩種種。。凈凈收收益益的的測(cè)測(cè)算算途途徑徑可可分分為為兩兩種種：：一是是基于于租租賃賃收收入入的的凈凈收收益益例如如：普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、寫寫字字樓樓、、商商鋪鋪、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工工業(yè)業(yè)廠廠房房、、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)等等類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；二是是基于于營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收收入入的的凈凈收收益益例如如：旅旅館館、、影影劇劇院院、、娛娛樂樂場(chǎng)場(chǎng)所所、、加加油油站站等等類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。3、純純收收益益測(cè)測(cè)算算的的公公式式①基基于于租賃賃收收入入測(cè)算算純純收收益益（重重點(diǎn)點(diǎn)掌掌握握））純收收益益=潛在在毛毛收收入入-空置置等等造造成成的的收收入入損損失-運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用＝＝有有效效毛毛收收入入－－運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用潛在在毛毛收收入入:是假假定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在充充分分利利用用、、無無空空置置（（即即100％出出租租的的情情況況下下的的收收入入））。。在房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)評(píng)估中中，其其包括括租金收收入和租賃保保證金金或押押金的的利息息收入入。有效毛毛收入入:是由潛潛在毛毛收入入扣除除空置等等造成成的收收入損損失后后的收收入?？罩玫鹊仍斐沙傻氖帐杖霌p損失包包括：：因空空置、、拖欠欠租金金（延延遲支支付租租金，，少付付租金金或不不付租租金））以及及其他他原因因造成成的收收入損損失。。運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用：是指指維持持房地地產(chǎn)正正常使使用或或營(yíng)業(yè)業(yè)所必必須的的費(fèi)用用。管理費(fèi)費(fèi)：是指指出租租房地地產(chǎn)要要進(jìn)行行的必必要管管理所所需的的費(fèi)用用。(租金的的2%～5%)維修費(fèi)費(fèi)：是指指為保保證房房屋正正常使使用每每年所所支付付的房房屋的的維護(hù)護(hù)費(fèi)(修繕費(fèi)費(fèi)用)。保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)：是指指房地地產(chǎn)所所有者者為使使所擁?yè)碛械牡姆慨a(chǎn)產(chǎn)免遭遭意外外而向向保險(xiǎn)險(xiǎn)公司司支付付的費(fèi)費(fèi)用。。(租金的的0.15%～0.2%)。稅金：是指指房地地產(chǎn)所所有者者由于于房地地產(chǎn)出出租而而應(yīng)按按照國(guó)國(guó)家有有關(guān)規(guī)規(guī)定向向稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)繳納納的房產(chǎn)稅稅和營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。由法法律具具體規(guī)規(guī)定，，如營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅，城城市維維護(hù)建建設(shè)稅稅，教教育費(fèi)費(fèi)附加加等。。中介費(fèi)費(fèi)用：是指指通過過各中中介機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)生的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由由房地地產(chǎn)所所有者者支付付給中中介機(jī)機(jī)構(gòu)的的費(fèi)用用。出租用用房地地產(chǎn)租租約中中關(guān)于于費(fèi)用用的負(fù)負(fù)擔(dān)表表在估價(jià)價(jià)過程程中，，需要要在分分析租約的基礎(chǔ)礎(chǔ)上決定所要扣扣除的的費(fèi)用用項(xiàng)目目。如果租租約約約定保保證合合法、、安全全、正正常使使用所所需要要的一一切費(fèi)費(fèi)用均均由出出租人人承擔(dān)擔(dān)，則則應(yīng)該該將其其全部扣扣除；如果租租約約約定部部分或或全部部費(fèi)用用都由由承租租人承承擔(dān)，，則出出租人人所得得到的的租賃賃收入入就接接近于于凈收收益，，此時(shí)時(shí)扣除除的費(fèi)費(fèi)用就就要相應(yīng)的的減少少。關(guān)于該該公式式的幾幾點(diǎn)說說明：潛在毛毛收入入、有有效毛毛收入入、運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用、、凈收收益通常以年度計(jì)，并并假設(shè)設(shè)在年末發(fā)生。?？罩迷煸斐傻牡氖杖肴霌p失失一般般以潛在毛毛收入入的某一一百分分率來來計(jì)算算。實(shí)際評(píng)評(píng)估中中，通通常會(huì)會(huì)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用率率來求取取運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用用。例題：某商場(chǎng)場(chǎng)的土土地使使用年年限為為40年，從從2001年10月1日起計(jì)計(jì)。該該商場(chǎng)場(chǎng)共有有兩層層，每每層可可出租租面積積各為為200平方米米。一一層于于2002年10月1日租出出，租租賃期期限為為5年，可可出租租面積積的月月租金金為180元/平方米米，而而且每每年不不變；；二層層現(xiàn)暫暫時(shí)空置。。附近近類似似商場(chǎng)場(chǎng)一、、二層層可出出租面面積的的正常常月租租金分分別為為200元/平方米米和120元/平方米米，運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用率率為25％。該該類房房地產(chǎn)產(chǎn)的還還原利利率為為9％。試試測(cè)算算2005年10月1日帶租約約出售售時(shí)的的正常常價(jià)格格。p117土地使使用年年限為為40年，從從2001年10月1日起計(jì)計(jì)商場(chǎng)一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場(chǎng)租金200元/m2

120元/m2

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25％25％還原利率9％9％估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)：：2005年10月1日解：該商商場(chǎng)2005年10月1日帶租租約出出售時(shí)時(shí)正常常價(jià)格格測(cè)算算如下下：①商場(chǎng)場(chǎng)1層價(jià)格格的測(cè)測(cè)算：：公式：租賃期期限內(nèi)年凈收收益＝＝200×180×(1－25％)×12=32.40（萬(wàn)元元）租賃期期限外年凈收收益＝＝200×200×(1－25％)×12=36.00(萬(wàn)元)＝375.69(萬(wàn)元)②商場(chǎng)2層價(jià)格格計(jì)算算：公式：年凈收收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(萬(wàn)元)＝229.21(萬(wàn)元)該商場(chǎng)場(chǎng)出售售時(shí)的的價(jià)格格P＝P1＋P2＝375.69＋229.21＝604.90(萬(wàn)元)②基于于營(yíng)業(yè)業(yè)收入入測(cè)算算凈收收益凈收益益＝經(jīng)經(jīng)營(yíng)收收入－－歸屬屬于其其他資資本或或經(jīng)營(yíng)營(yíng)的收收益歸屬于于其他他資本本或經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的收益益是指指商業(yè)業(yè)、餐餐飲業(yè)業(yè)、工工業(yè)、、農(nóng)業(yè)業(yè)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者的正正常利利潤(rùn)。。商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的房地地產(chǎn)：凈收益益等于于商品品銷售售收入入扣除除商品品銷售售成本本、經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用、、商品品銷售售稅金金及附附加、、管理理費(fèi)用用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用和和商業(yè)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)。工業(yè)生產(chǎn)的的房地產(chǎn)：凈收益為產(chǎn)產(chǎn)品銷售收收入扣除生生產(chǎn)成本、、產(chǎn)品銷售售費(fèi)用、產(chǎn)產(chǎn)品銷售稅稅金及附加加、管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和廠廠商利潤(rùn)。。農(nóng)用地：是由農(nóng)地平平均年產(chǎn)值值(全年農(nóng)產(chǎn)品品的產(chǎn)量乘乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)費(fèi)、肥料費(fèi)費(fèi)、人工費(fèi)費(fèi)、畜工費(fèi)費(fèi)、機(jī)工費(fèi)費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)費(fèi)、材料費(fèi)費(fèi)、水利費(fèi)費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)費(fèi)、稅費(fèi)、、投資利息息、農(nóng)業(yè)利利潤(rùn)等。③混合使用用房地產(chǎn)凈凈收益的求求取混合使用房房地產(chǎn)是指多種收收益的房地地產(chǎn)，如星星級(jí)賓館，，一般有客客房、會(huì)議議室、餐飲飲、商務(wù)中中心、娛樂樂中心等。。方法一：首先測(cè)算算各種類型型的總收入入，然后測(cè)測(cè)算各種類類型的總費(fèi)費(fèi)用，兩者者之差就是是凈收益。。方法二：將各種房房地產(chǎn)看成成是各種單單一收益類類型房地產(chǎn)產(chǎn)的簡(jiǎn)單組組合，先分分別根據(jù)各各自的收入入和費(fèi)用求求出各自的的凈收益，，然后將所所有的凈收收益相加。。④自用或尚尚未使用的的房地產(chǎn)凈凈收益的求求取根據(jù)市場(chǎng)上上有收益的的類似房地地產(chǎn)的有關(guān)關(guān)資料按照照上述的公公式測(cè)算凈凈收益，或或者通過類類似房地產(chǎn)產(chǎn)的凈收益益直接比較較得出凈收收益。四、收益年年限的確定定估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)自然然壽命法律規(guī)定（（如土地使使用權(quán)法定定最高年限限）合同約定（（如租賃合合同約定的的租賃期限限）房地產(chǎn)剩余余經(jīng)濟(jì)壽命命來確定收益期限時(shí)時(shí)估價(jià)對(duì)象象自估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)起至未未來可以獲獲得收益的的時(shí)間。1．對(duì)于單獨(dú)獨(dú)土地和單單獨(dú)建筑物物的估價(jià)根據(jù)土地使使用權(quán)年限限和建筑物物經(jīng)濟(jì)壽命命來綜合確確定收益年年限。然后選用有有限年的收收益法計(jì)算算公式。注意凈收益益中不扣除除建筑物折折舊費(fèi)和土土地?cái)偺豳M(fèi)費(fèi)?？紤]因素2．對(duì)于房地地合成體的的估價(jià)對(duì)象象對(duì)于建筑物物的經(jīng)濟(jì)壽壽命晚于或與土地使使用年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使用年年限確定未來可可獲收益的的年限，選選有限年的收益法計(jì)計(jì)算公式，，凈收益中中不扣除建筑物折舊舊費(fèi)和土地地?cái)偺豳M(fèi)。。例題：求取房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格對(duì)于建筑物物的經(jīng)濟(jì)壽壽命早于土土地使用年年限而結(jié)束束的以建筑物的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可可獲收益的的年限，選選用有限年年的收益法法計(jì)算公式式，凈收益益中不扣除除建筑物折折舊費(fèi)和土土地?cái)偺豳M(fèi)費(fèi)；然然后再加上上土地使用用年限超出出建筑物經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命的的土地剩余使使用年限價(jià)價(jià)值的折現(xiàn)現(xiàn)值。五、還原利利率的求取取1、還原利率率的概念還原利率又又稱為資本本化率，是是將待估房房地產(chǎn)的預(yù)預(yù)期凈收益益轉(zhuǎn)化為估估價(jià)時(shí)點(diǎn)該該房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的比率。還原利率的的重要性：：凈收益（萬(wàn)元）資本化率（%）評(píng)估價(jià)格（萬(wàn)元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影響資本本化率大小小的因素投資風(fēng)險(xiǎn)資本化率的的高低與投投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的大小成成正相關(guān)的關(guān)關(guān)系，即風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大，收收益率就高高；風(fēng)險(xiǎn)小小，收益率率就低。房地產(chǎn)的狀狀況不同地區(qū)、、不同時(shí)期期、不同類類型、不同同用途的房地地產(chǎn)，投資資風(fēng)險(xiǎn)各不不相同，因因此報(bào)酬率率也不盡相相同。3、資本化率率的種類及及相互關(guān)系系①資本化率率的種類土地資本化化率：是將待估估土地的預(yù)預(yù)期凈收益益轉(zhuǎn)化為在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的土地價(jià)價(jià)格的比率率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是單純的土地地，所選用的的凈收益也也是由土地地產(chǎn)生的。。建筑物資本本化率：是將待估估建筑物的的預(yù)期凈收收益轉(zhuǎn)化為為在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的建筑筑物價(jià)格的的比率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是單純的建筑筑物，所選用的的凈收益也也是由待估估建筑物產(chǎn)產(chǎn)生的。房地產(chǎn)綜合合資本化率率：是將待估估房地產(chǎn)的的預(yù)期凈收收益轉(zhuǎn)化為為估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的比比率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是房地綜合體體，所選用的的凈收益也也是由房地地綜合產(chǎn)生生的。通常來講，，建筑物的投投資風(fēng)險(xiǎn)高高于土地的的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。②三者的關(guān)關(guān)系在已知建筑筑物價(jià)格和和三個(gè)資本本化率中的的兩個(gè)的前前提下，三三者之間的的換算公式式為：公式中:r—房地產(chǎn)綜合合資本化率率；rL—土地資本化化率;rB—建筑物資本本化率;L—土地價(jià)格；；B—建筑物價(jià)格格。這種方法用用來進(jìn)行土土地或者建建筑物價(jià)格格的評(píng)估時(shí)稱為為剩余技術(shù),也稱為殘余估價(jià)法法。當(dāng)已知整體體房地產(chǎn)的的凈收益，，其中某一一構(gòu)成部分的價(jià)價(jià)值和各構(gòu)構(gòu)成部分的的資本化率率時(shí)，從整整體房地產(chǎn)產(chǎn)種扣除歸歸屬于已知知構(gòu)成部分分的凈收益益，求取未未知構(gòu)成部部分的價(jià)格格。若用于求取取土地的價(jià)價(jià)格，則稱稱為土地剩余技技術(shù)；若用于求求取建筑物物的價(jià)格，，則稱為建筑物剩余余技術(shù)。例題：某宗房地產(chǎn)產(chǎn)每年凈收收益是50萬(wàn)元，建筑筑物價(jià)值為為200萬(wàn)元，建筑筑物資本化化率為12％，土地資資本化率為為10％。試計(jì)算算該宗房地地產(chǎn)的價(jià)值值。凈收益=價(jià)值*資本本化率解：該宗房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值計(jì)算如如下：土地價(jià)值＝（50－200×12％）/10％＝260（萬(wàn)元）該宗房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值＝土地價(jià)值值＋建筑物物價(jià)值＝260＋200＝460萬(wàn)元3、資本化率率的求取方方法①市場(chǎng)提取取法通過搜集市市場(chǎng)上三宗以上的的類似房地地產(chǎn)的價(jià)格、凈凈收益等資資料，選用用相應(yīng)的收收益法計(jì)算算公式，反反求出資本本化率。相應(yīng)的公式式又因收益年期和和凈收益變變化的限制制而呈現(xiàn)出不不同的公式式，在實(shí)際際操作中需需要分析所所搜集案例例的具體情情況，對(duì)號(hào)號(hào)入座。例題:選取六個(gè)可可比實(shí)例房房地產(chǎn)及其其相關(guān)資料料：可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市場(chǎng)提取法法的注意事項(xiàng)：所搜集的案案例與估價(jià)價(jià)對(duì)象為類似房地產(chǎn)產(chǎn)，即市場(chǎng)比比較法中所所涉及到具具體要求。。分析交易實(shí)實(shí)例的交易易情況，如如果有不正常的融融資條件要給予修正正。分析交易實(shí)實(shí)例的租金金是等于市市場(chǎng)租金，，即要保證證所搜集的的交易實(shí)例例符合公開市市場(chǎng)條件。②累加法該方法又稱稱為安全利率加加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值法，是以安全全利率加上上風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)調(diào)整值來求求取資本化化率的方法法。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值值是指承擔(dān)額額外風(fēng)險(xiǎn)所所要求的補(bǔ)補(bǔ)償，即超超過無風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率以以上部分的的報(bào)酬率，，具體的根根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)存在的具具有自身投投資特征的的區(qū)域、行行業(yè)、市場(chǎng)場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的的來確定。。累加法的公公式：還原利率＝＝安全利率率＋投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋＋管理負(fù)擔(dān)擔(dān)補(bǔ)償＋缺缺乏流動(dòng)性性補(bǔ)償－投投資帶來的的優(yōu)惠安全利率也稱無風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率，，是資金沒沒有投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬酬率，通常常情況下用用銀行的存存款利率表表示。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償是指當(dāng)投資資者投資于于收益不確確定、具有有風(fēng)險(xiǎn)性的的房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，它必然然會(huì)要求對(duì)對(duì)所承擔(dān)的的額外風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有補(bǔ)償，，否則就不不會(huì)投資。。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)補(bǔ)償：是指一項(xiàng)項(xiàng)投資要求求的關(guān)心和和監(jiān)督越多多，其吸引引力就會(huì)越越小，從而而投資者必必然會(huì)對(duì)所所承擔(dān)的額額外管理有有補(bǔ)償。房地產(chǎn)所要要求的管理理一般都超超過股票、、存款、證證券等。缺乏流動(dòng)性性補(bǔ)償：是指投資資者對(duì)所投投入的資金金由于缺乏乏流動(dòng)性所所要求的補(bǔ)補(bǔ)償。房地產(chǎn)與股股票、債券券等相比，，買賣要困困難，交易易費(fèi)用也比比較高，流流動(dòng)性差，，所以需要要對(duì)其進(jìn)行行補(bǔ)償。投資帶來的的優(yōu)惠：是指由于于房地產(chǎn)投投資可能獲獲得某些額額外的好處處，如易于于獲得銀行行融資，從從而投資者者會(huì)降低所所要求的報(bào)報(bào)酬率。在實(shí)際估價(jià)價(jià)時(shí)要針對(duì)對(duì)實(shí)際的估估價(jià)對(duì)象所所獲得的好好處，作出出相應(yīng)的扣扣減。評(píng)價(jià)：該方法對(duì)市市場(chǎng)的要求求不高，但但是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值的確確定主觀性性比較強(qiáng)，，不太容易易把握。在不考慮時(shí)間間和地域范范圍差異的情況下，，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值主要與與房地產(chǎn)的的類型相關(guān)關(guān)。通常情況下下，商業(yè)零零售用房、、寫字樓、、住宅、工工業(yè)用房的的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)依次降低低，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值也相相應(yīng)下降。。3、投資收益益率排序插插入法依據(jù)：具有同等等風(fēng)險(xiǎn)的投投資應(yīng)該有有相似的投投資收益率率的原理。。是指找出相相關(guān)投資類類型及其收收益率、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度，，按照風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大小排序序，將估價(jià)價(jià)對(duì)象與這這些投資的的風(fēng)險(xiǎn)程度度進(jìn)行比較較，判斷、、確定資本本化率。投資收益率率排序插入入法示意圖圖操作步驟：：①調(diào)查、搜搜集估價(jià)對(duì)對(duì)象所在地地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)投資、相相關(guān)投資的的收益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度的的資料，如如銀行貸款款、存款、、政府債券券、股票等等。②將搜集的的各種類型型的投資的的收益率按按照從大到到小的順序序排列，制制成圖表。③將估價(jià)對(duì)對(duì)象與這些些類型投資資的風(fēng)險(xiǎn)程程度進(jìn)行比比較，判斷斷估