房地產(chǎn)投資與理財

房地產(chǎn)與理財財?shù)?0章房地產(chǎn)產(chǎn)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)標(biāo)掌握房地產(chǎn)投投資的基本知知識；了解房地產(chǎn)估估價及其影響響因素；學(xué)習(xí)如何制定定一個合理的的房地產(chǎn)投資資計劃；掌握房地產(chǎn)投投資策略及其其應(yīng)用。10.1房地產(chǎn)概述10.1.1房地產(chǎn)的特性性和種類房地產(chǎn)是指土土地、建筑物物及固著在土土地或建筑物物上的不可分分離的部分和和附帶的各種種權(quán)益。房地地產(chǎn)與個人的的其他資產(chǎn)相相比有其自身身的特性。這這些特性包括括：位置固定定、使用價值值耐久、不可可分割、土地地資源的有限限性和整體價價值的增值性性等。對一般的投資資者來說，房房地產(chǎn)就意味味著各種類型型的房屋。我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)市場形成時時間不長，具具有濃厚的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟色彩彩。從性質(zhì)上劃分分，我國的房房地產(chǎn)有以下下幾種類型：：（1）商品房。（2）安居房、解解困房和經(jīng)濟濟適用房。（3）房改房。10.1.2房地產(chǎn)投資的的優(yōu)點和缺點點1．房地產(chǎn)投資資的優(yōu)點（1）現(xiàn)金流和稅稅收策劃。（2）價值升值。。某些類型的房房地產(chǎn)，特別別是土地，升升值非常快。。從各國的歷歷史看，總的的來說，在20世紀(jì)70年代的大部分分時間和80年代的部分時時間，房地產(chǎn)產(chǎn)投資是很少少的幾項投資資收益率可以以持續(xù)超過通貨膨脹率的的投資之一。。當(dāng)每年通貨貨膨脹率維持持在10%～15%時，大部分房房地產(chǎn)投資的的收益率保持持在15%～20%之間，有的甚甚至更高。因因此對一項房房地產(chǎn)的估價價，不僅應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括對來自自資產(chǎn)的現(xiàn)金金流收入的折折現(xiàn)，還應(yīng)該該估計到資產(chǎn)產(chǎn)價值的升值值。在很多例例子中，房地地產(chǎn)升值對房房地產(chǎn)回報率率的影響要大大大高于年度度凈現(xiàn)金流的的影響。（3）使用財務(wù)杠杠桿。表10-1房地產(chǎn)投資財財務(wù)杠桿使用用例表不使用財務(wù)杠桿

使用財務(wù)杠桿所有者投資額1000000100000借款額0900000總投資10000001000000息稅前收入130000130000減項：利息090000（利率10%）

稅前收項：所得稅（稅率28%）

3640011200稅后收入9360028800投資回報率9.36%28.8%2．房地產(chǎn)投資資的缺點（1）缺乏流動性性。（2）需要大筆首首期投資。（3）房地產(chǎn)周期期與杠桿帶來來的不利影響響。（4）高風(fēng)險。10.1.3房地產(chǎn)的投資資方式（1）直接購房投投資。直接購購房投資，即即投資者用現(xiàn)現(xiàn)款或向銀行行抵押貸款的的方式直接向向戶主或房地地產(chǎn)開發(fā)商購購買住房，并并適當(dāng)裝修后后，或出售或或出租以期獲獲取回報。這這是一種普遍遍的投資方式式，也是房地地產(chǎn)投資者最最常用的一種種投資方式。。如果投資者者以貸款的方方式購得住房房，然后出租租，用租金來來償還銀行的的利息，也就就是“以租還還貸”。（2）期房投資。。期房又稱預(yù)售售房，指開發(fā)發(fā)商在樓盤并并未完全竣工工時，通過向向政府房產(chǎn)管管理部門申請請并取得商品品房預(yù)售許可可證后預(yù)先出出售的房屋。。投資者在購購買時，可以以用自有資金金支付購房款款，也可以首首付住房約定定銷售價格的的20%，然后和開發(fā)發(fā)商一道向銀銀行申請按揭揭貸款，即銀銀行向開發(fā)商商支付余款，，投資者承諾諾此貸款的還還本付息。期房投資則是是購買期房的的投資者在房房屋還沒有完完工交付使用用時便將購房房合同更名轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，賺取差差價。對于按按揭購買，投投資者只需支支付一部分房房款比例就可可以獲得房產(chǎn)產(chǎn)增值的收益益，因此杠桿桿較高，投資資利潤較大，，但同時由于于房屋尚未建建成，有較大大的投資風(fēng)險險。（3）以舊翻新。。所謂以舊翻新新，就是把舊舊樓買來或租租來，然后投投入一筆錢進進行裝修，以以提高其附加加值，最后將將裝修一新的的樓宇出售或或轉(zhuǎn)租，從中中賺取利潤。。采用這種方方式投資商品品房時，應(yīng)盡盡可能選擇地地段好、易租租售的舊樓，，如學(xué)校服務(wù)務(wù)半徑、大公公司周圍的樓樓房。另外，，在裝修前，，一定要結(jié)合合地段經(jīng)營狀狀況及房屋建建設(shè)結(jié)構(gòu)，確確定裝修之后后樓宇的使用用性質(zhì)和未來來購買或租住住的人群。（4）以租養(yǎng)租。。所謂以租養(yǎng)租租，就是長期期租賃房屋，，然后以不斷斷提升租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租，從中賺賺取差價。以以租養(yǎng)租這種種操作手法又又稱做“二房房東。有些投投資人將租來來的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租租獲利相當(dāng)豐豐厚。如果投投資者剛開始始做房地產(chǎn)投投資，資金嚴(yán)嚴(yán)重不足時，，這種投資方方式比較合適適。（5）以租代購。。所謂以租代購購是指開發(fā)商商將空置待售售的商品房出出租并與租戶戶簽訂購租合合同。若租戶戶在合同約定定的期限內(nèi)購購買該房，開開發(fā)商即以出出租時所擬定定的房價將該該房出售給租租戶，所付租租金可充抵房房款，待租住住戶交足余額額后，即可獲獲得該房的完完全產(chǎn)權(quán)。這這種方式發(fā)源源于廣州、上上海等經(jīng)濟發(fā)發(fā)達地區(qū)，雖雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商出售售房屋的一種種變相方式，，但對消費者者來說，也不不失為一個投投資理財?shù)暮煤棉k法。（6）到拍賣會上上淘寶。目前，許多拍拍賣公司都拍拍賣各種類型型的房產(chǎn)。這這類房產(chǎn)一般般由法院、資資產(chǎn)公司或銀銀行等委托拍拍賣，基于變變現(xiàn)的需要，，其價格往往往只有市場價價格的70%左右右，，且且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)歸歸屬屬明明析析。。10.1.4我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的交交易易成成本本1．房房屋屋買買進進的的交交易易成成本本（1）購購買買商商品品房房。。在在現(xiàn)現(xiàn)房房買買進進時時，，購購買買方方需需繳繳納納的的稅稅費費有有兩兩種種：：契契稅稅和和印印花花稅稅。。契契稅稅分分兩兩個個檔檔次次繳繳納納：：普普通通住住宅宅需需按按房房價價的的1.5%繳納納；；高高檔檔住住宅宅需需按按房房價價的的3%繳納納。。印印花花稅稅數(shù)數(shù)額額不不大大，，有有兩兩種種：：一一種種是是契契約約印印花花稅稅，，按按合合同同交交易易金金額額的的0.05%繳納納；；一一種種是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)印印花花稅稅，，為為5元/戶。。如果果需需要要按按揭揭或或者者抵抵押押貸貸款款，，還還要要交交律律師師費費、、房房屋屋保保險險費費、、評評估估費費和和公公證證費費。。律律師師費費是是0.25%～0.3%，公公證證費費是是200元/份；；保保險險及及評評估估費費的的比比例例不不一一，，一一般般都都是是依依據(jù)據(jù)行行業(yè)業(yè)慣慣例例及及供供求求情情況況來來確確定定數(shù)數(shù)額額，，大大約約占占貸貸款款額額的的1.5%。另另外外，，在在正正式式入入住住時時還還應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按購購房房款款2%的比比例例向向售售房房單單位位交交納納維維修修基基金金，，此此基基金金為為售售房房單單位位代代為為收收取取的的。。維維修修基基金金屬屬全全體體業(yè)業(yè)主主共共同同所所有有，，不不計計入入住住宅宅銷銷售售收收入入。。綜上上，，各各種種費費用用約約占占購購房房總總額額的的5%。（2）購購買買二二手手房房。。二手手房房的的買買入入除除不不需需要要交交納納維維修修基基金金外外，，與與商商品品房房的的稅稅費費基基本本相相同同，，只只不不過過在在需需要要抵抵押押時時的的程程序序和和費費用用有有所所不不同同。。如如果果買買方方需需要要使使用用銀銀行行按按揭揭購購買買，，賣賣方方的的房房屋屋恰恰好好也也是是按按揭揭的的房房屋屋，，那那么么此此時時便便可可以以進進行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按按揭揭操操作作，，賣賣方方將將房房屋屋和和所所欠欠貸貸款款一一并并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給購購買買者者，，此此時時使使用用貸貸款款的的費費用用便便是是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按按揭揭操操作作成成本本，，大大約約為為貸貸款款金金額額的的1%。如如果果賣賣方方的的房房屋屋不不是是按按揭揭房房屋屋，，那那么么往往往往需需要要委委托托房房屋屋中中介介公公司司向向銀銀行行申申請請貸貸款款。。因因為為有有公公司司擔(dān)擔(dān)保保，，此此時時需需支支付付一一定定的的委委托托貸貸款款費費和和擔(dān)擔(dān)保保費費，，一一般般也也為為1%。如如果果委委托托中中介介購購買買二二手手房房，，還還需需交交付付房房屋屋中中介介公公司司費費用用，，大大約約為為房房款款的的1%。（3）購購買買二二手手期期房房。如如果果投投資資者者購購買買二二手手期期房房，，則則只只需需交交納納購購買買金金額額1.5%的契契稅稅，，0.05%的印印花花稅稅及及每每平平方方米米3元的的交交易易手手續(xù)續(xù)費費。。如如果果是是高高檔檔房房，，契契稅稅為為3%。同同樣樣，，交交易易時時也也可可以以采采取取轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按按揭揭方方式式。。如果果委委托托中中介介購購買買，，費費用用也也為為1%左右右。。2．房房屋屋賣賣出出的的交交易易成成本本（1）現(xiàn)現(xiàn)房房賣賣出出。。需繳繳納納的的稅稅有有印印花花稅稅、、營營業(yè)業(yè)稅稅和和個個人人所所得得稅稅。。印印花花稅稅按按合合同同交交易易金金額額的的0.05%繳納納；；營營業(yè)業(yè)稅稅的的規(guī)規(guī)定定為為個個人人購購買買并并居居住住超超過過一一年年的的免免交交此此稅稅，，但但不不滿滿一一年年的的應(yīng)應(yīng)按按銷銷售售價價減減去去購購入入原原價價后后的的差差額額征征收收5%的營營業(yè)業(yè)稅稅，，并并按按營營業(yè)業(yè)稅稅計計征征7%的城城建建稅稅和和3%的教教育育費費附附加加；；個個人人所所得得稅稅按按銷銷售售價價減減去去購購入入原原價價后后的的差差額額征征收收20%的所所得得稅稅。。如如果果出出售售的的是是個個人人購購買買的的公公產(chǎn)產(chǎn)房房，，則則由由相相應(yīng)應(yīng)的的辦辦法法核核定定成成本本價價；；如如果果在在住住房房出出售售1年之之內(nèi)內(nèi)再再購購房房，，按按照照購購房房金金額額大大小小相相應(yīng)應(yīng)退退還還納納稅稅保保證證金金；；如如果果購購房房金金額額超超過過原原住住房房出出售售金金額額則則全全額額退退還還；；如如果果低低于于原原住住房房出出售售金金額額則則按按比比例例退退還還。。因因此此實實際際上上必必定定發(fā)發(fā)生生的的稅稅收收只只有有0.05%的印印花花稅稅，，投投資資者者只只要要購購買買住住房房超超過過1年，，并并在在賣賣出出后后的的1年內(nèi)內(nèi)重重新新投投資資新新的的房房產(chǎn)產(chǎn)，，便便可可以以規(guī)規(guī)避避其其他他稅稅費費。。同同樣樣交交易易手手續(xù)續(xù)費費為為每每建建筑筑平平方方米米2.5元。。如如果果委委托托中中介介賣賣出出，，費費用用在在1.5%左右右。。（2）期期房房賣賣出出。。如果果賣賣出出期期房房，，賣賣方方還還需需交交納納購購買買金金額額1.5%的契契稅稅，，0.05%的印印花花稅稅和和每每平平方方米米3元的的交交易易手手續(xù)續(xù)費費。。如如果果是是高高檔檔房房，，契契稅稅為為3%。如如果果委委托托中中介介賣賣出出，，費費用用為為1.5%左右右。。3．非非住住宅宅買買賣賣對于于非非住住宅宅買買賣賣，，買買方方應(yīng)應(yīng)繳繳納納交交易易金金額額0.05%印花花稅稅和和3%的契契稅稅；；賣賣方方應(yīng)應(yīng)繳繳納納交交易易總總額額0.05%的印印花花稅稅、、5%的營營業(yè)業(yè)稅稅和和個個人人所所得得稅稅及及土土地地增增值值稅稅。。個個人人所所得得稅稅應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計計算算公公式式為為：：納納稅稅額額（售售房房價價購入入價價交易易的的稅稅費費））20%。如如果果土土地地沒沒有有增增值值或或者者增增值值在在20%以下下的的將將免免繳繳增增值值稅稅。。如如果果超超過過限限額額，，將將按按土土地地增增值值稅稅適適用用四四級級超超率率累累進進稅稅率率，，稅稅率率分分別別為為增增值值額額的的30%（增增值值未未超超過過50%），，40%（增增值值未未超超過過100%），，50%（增增值值未未超超過過200%）和和60%（增增值值超超過過200%）。。10.2房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析10.2.1選擇擇房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的城城市市（1）就就業(yè)業(yè)。。在人人口口流流動動越越來來越越快快的的今今天天，，某某城城市市原原來來人人口口的的增增加加和和縮縮小小對對城城市市規(guī)規(guī)模模的的影影響響基基本本上上不不起起什什么么作作用用，，而而就就業(yè)業(yè)機機會會是是影影響響城城市市規(guī)規(guī)模模的的一一個個重重要要因因素素。。如如果果一一個個城城市市的的就就業(yè)業(yè)機機會會很很多多，，人人口口就就會會流流入入，，相相應(yīng)應(yīng)的的配配套套設(shè)設(shè)施施和和服服務(wù)務(wù)就就能能發(fā)發(fā)展展起起來來，，從從而而促促使使其其不不斷斷擴擴張張。。分分析析一一個個城城市市的的就就業(yè)業(yè)機機會會，，應(yīng)應(yīng)分分析析該該城城市市主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的增增長長情情況況。。所所謂謂主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)通通常常用用其其創(chuàng)創(chuàng)造造的的國國民民生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值占占整整個個城城市市的的國國民民生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值的的比比例例來來衡衡量量，，一一般般如如果果該該產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的比比例例高高于于全全國國的的平平均均水水平平，，那那么么就就可可以以看看做做其其為為主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。（2）城城市市的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施。。城市市的的交交通通、、電電力力、、市市政政服服務(wù)務(wù)等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)置置對對經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展來來說說是是至至關(guān)關(guān)重重要要的的。。因因此此，，良良好好的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施有有利利于于吸吸引引更更多多的的企企業(yè)業(yè)來來此此投投資資建建廠廠，，從從而而創(chuàng)創(chuàng)造造更更多多的的就就業(yè)業(yè)機機會會。。我我國國沿沿海海地地區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展就就是是一一個個明明顯顯的的例例子子。。例例如如，，在在缺缺乏乏資資源源的的日日本本，，各各種種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和大大部部分分人人口口都都集集中中在在交交通通便便利利的的港港口口城城市市或或交交通通樞樞紐紐，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在這這些些地地區(qū)區(qū)興興旺旺發(fā)發(fā)達達。。美美國國也也是是如如此此，，大大城城市市都都集集中中在在交交通通便便利利、、礦礦藏藏豐豐富富的的五五大大湖湖地地區(qū)區(qū)。。（3）氣氣候候。。氣候候條條件件影影響響著著人人們們居居住住、、工工作作和和生生活活的的質(zhì)質(zhì)量量，，也也直直接接影影響響著著城城市市的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α?。?0.2.2對房房地地產(chǎn)產(chǎn)進進行行估估價價正確確估估計計房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值，，對對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資有有著著非非常常重重要要的的意意義義。。投投資資者者都都希希望望自自己己的的投投資資能能得得到到良良好好的的收收益益，，但但是是面面對對千千變變?nèi)f萬化化的的市市場場價價格格，，選選擇擇什什么么樣樣的的購購置置時時機機就就顯顯得得格格外外重重要要了了。。如如果果投投資資者者能能事事先先對對某某項項房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值進進行行合合理理判判斷斷，，那那么么他他就就可可以以爭爭取取在在該該項項房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場場價價格格低低于于其其價價值值時時購購買買，，從從而而保保證證未未來來取取得得增增值值收收益益。?，F(xiàn)金金流流貼貼現(xiàn)現(xiàn)估估價價模模型型為為：：式中中V———現(xiàn)有有的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流；；CFi———各期期的的現(xiàn)現(xiàn)金金收收入入；；r———貼現(xiàn)現(xiàn)率率。。一旦旦估估計計出出現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，確確定定貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率，，就就可可以以進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價了了。。很多多房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流形形式式為為租租賃賃收收入入或或租租金金收收入入，，因因而而能能夠夠運運用用現(xiàn)現(xiàn)金金流流貼貼現(xiàn)現(xiàn)模模型型進進行行估估價價。。（1）現(xiàn)金金流入入。來自于于房地地產(chǎn)投投資的的現(xiàn)金金一般般表現(xiàn)現(xiàn)為租租金或或租賃賃收入入。在在估計計未來來年限限的租租金時時，必必須考考慮的的因素素有：：過去去的租租金的的變化化趨勢勢、房房地產(chǎn)產(chǎn)供需需狀況況和宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境、、閑置置率（（即在在一定定時期期內(nèi)未未能出出租的的時間間的百百分比比），，以及及需要要過多多長時時間才才能租租出去去，需需要的的時間間越久久，房房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)期期產(chǎn)生生的現(xiàn)現(xiàn)金流流也就就越少少。（2）現(xiàn)金金流出出。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的費費用包包括固固定費費用和和變動動費用用兩種種。固固定費費用指指與居居住無無關(guān)的的費用用項目目，如如財產(chǎn)產(chǎn)稅、、保險險、修修理、、維修修等；；變動動費用用指與與居住住有直直接關(guān)關(guān)系的的費用用項目目，如如煤氣氣、水水、電電、有有線費費、電電話費費等。。（3）預(yù)期期增長長率。。在估計計現(xiàn)金金流時時，一一個關(guān)關(guān)鍵的的因素素是租租金和和費用用的預(yù)預(yù)期增增長率率，決決定預(yù)預(yù)期增增長率率的要要素是是預(yù)期期通貨貨膨脹脹率。。在一一個穩(wěn)穩(wěn)定的的房地地產(chǎn)市市場中中，現(xiàn)現(xiàn)金流流的預(yù)預(yù)期增增長率率應(yīng)該該接近近于預(yù)預(yù)期通通貨膨膨脹率率。而而在一一個低低閑置置率的的市場場中，，租金金的增增長率率就有有可能能高于于預(yù)期期通貨貨膨脹脹率，，至少少持續(xù)續(xù)到市市場短短缺的的情況況消失失以后后。反反過來來也是是一樣樣，在在一個個高閑閑置率率的市市場中中，租租金的的預(yù)期期增長長率就就有可可能低低于預(yù)預(yù)期通通貨膨膨脹率率。（4）期末末價值值。在所有有的現(xiàn)現(xiàn)金流流模型型中，，一個個關(guān)鍵鍵的數(shù)數(shù)據(jù)是是被估估價資資產(chǎn)的的期末末價值值。有有兩種種方法法用來來估計計資產(chǎn)產(chǎn)的期期末價價值。。假定資資產(chǎn)的的當(dāng)前前價值值按照照預(yù)期期通貨貨膨脹脹率增增長以以達到到期末末價值值。因因此，，如果果預(yù)期期通貨貨膨脹脹率是是3%，則一一項當(dāng)當(dāng)前價價格為為100萬元的的房產(chǎn)產(chǎn)，在在10年后的的價值值將是是134.4萬元。。另外我我們還還可以以假定定最終終年份份（投投資期期的最最后一一年））的現(xiàn)現(xiàn)金流流將會會按照照一個個穩(wěn)定定的比比率增增長下下去。。如果果這一一假定定成立立，那那么房房產(chǎn)的的期末末價值值將是是資產(chǎn)的的期末末價值值預(yù)期式中r——折現(xiàn)率率；——第t年的現(xiàn)現(xiàn)金流流；g——永遠增增長率率（即即預(yù)期期在未未來保保持不不變的的增長長率））。10.2.3如何確確定具具體的的投資資目標(biāo)標(biāo)投資目目標(biāo)的的選擇擇通常常很適適合中中長期期的投投資者者，因因為城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格通常常是一一種均均衡的的狀態(tài)態(tài)。在在這種種均衡衡狀態(tài)態(tài)下，，隨著著城市市規(guī)模模的擴擴大，，城市市的房房地產(chǎn)產(chǎn)的總總?cè)萘苛恳膊徊粩嘣鲈黾?。。這種種增加加一是是通過過向城城市外外圍的的擴張張來實實現(xiàn)，，另一一方面面，隨隨著城城市中中心地地價的的提高高促進進城市市中心心的建建筑向向更高高的空空中進進行擴擴張來來實現(xiàn)現(xiàn)?，F(xiàn)現(xiàn)實中中，這這種均均衡狀狀態(tài)基基本上上不可可能存存在，，因此此對短短期投投資者者來說說，選選定某某一區(qū)區(qū)域后后，要要進行行供求求分析析：在在供給給方面面主要要考慮慮房屋屋的損損毀和和新建建成的的數(shù)量量；在在需求求方面面應(yīng)考考慮該該區(qū)域域人口口、收收入增增長的的情況況。通通過對對供求求的分分析來來判斷斷房產(chǎn)產(chǎn)的價價格，，以此此發(fā)現(xiàn)現(xiàn)那些些估價價過低低的房房地產(chǎn)產(chǎn)并進進行投投資10.2.4房地產(chǎn)產(chǎn)投資資時機機的把把握1．宏觀觀經(jīng)濟濟波動動與房房地產(chǎn)產(chǎn)2．在蕭蕭條時時買入入，在在火爆爆時賣賣出10.3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資策略略10.3.1期房投投資策策略預(yù)售房房屋與與期房房銷售售的一一個重重要的的不同同之處處是，，無論論銀行行按揭揭還是是用自自有資資金購購買，，都必必須向向開發(fā)發(fā)商付付全款款，并并且房房屋也也必須須在封封頂后后才能能申請請預(yù)售售許可可。而而投資資期房房所付付款項項只是是一種種定金金的性性質(zhì)，，也不不需銀銀行介介入便便有杠杠桿投投資的的效果果。1．期房房投資資的優(yōu)優(yōu)點。。（1）價格格便宜宜。（2）設(shè)計計新潮潮。（3）選擇擇余地地更大大。（4）升值值潛力力高。。2．期房房投資資的缺缺點（1）資金金成本本較高高。（2）出現(xiàn)現(xiàn)不能能按時時交房房或者者質(zhì)量量、面面積、、配套套設(shè)施施不合合格等等情況況。（3）房地地產(chǎn)市市場下下跌的的風(fēng)險險。如如果房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場下跌跌，那那么投投資者者就花花了冤冤枉錢錢。（4）周圍圍可能能存在在的貶貶值因因素導(dǎo)導(dǎo)致住住房建建成后后貶值值。3．期房房投資資的策策略（1）關(guān)注注市場場的走走勢。。在購買買期房房時，，一定定要對對所在在地的的房地地產(chǎn)價價格的的大趨趨勢進進行理理性的的判斷斷，以以避免免所購購期房房入住住后出出現(xiàn)貶貶值。。（2）避開開信譽譽差的的開發(fā)發(fā)商。。（3）多走走多問問。根據(jù)我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售有關(guān)關(guān)辦法法，凡凡是預(yù)預(yù)售房房屋必必須從從國家家房屋屋管理理部門門取得得商品品銷售售許可可證。。因此此，查查驗房房地產(chǎn)產(chǎn)是否否具有有其資資格非非常重重要。。另外外，還還有其其他的的一些些法律律文件件，如如建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證、、建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證、、建設(shè)設(shè)工程程開工工證、、土地地使用用權(quán)證證等都都要查查驗清清楚，，以保保障投投資者者產(chǎn)權(quán)權(quán)的順順利過過渡。。10.3.2二手房房投資資策略略1．二手手房投投資風(fēng)風(fēng)險（1）房屋屋的權(quán)權(quán)屬。。目前前房屋屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、使用用狀況況十分分復(fù)雜雜。其其中存存在不不少產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與與使用用權(quán)分分離的的住房房、已已抵押押的住住房、、因歷歷史問問題解解決不不了權(quán)權(quán)屬的的住房房等，，因此此投資資者為為此有有可能能造成成此后后的糾糾紛。。（2）中介介公司司不規(guī)規(guī)范。。目前前，二二手房房交易易的中中介機機構(gòu)采采取了了收傭傭金、、吃差差價的的做法法，損損害了了買賣賣雙方方的利利益。。（3）按揭揭貸款款較難難。很很多人人在購購買二二手房房時猶猶豫不不決的的原因因，就就是因因為二二手房房按揭揭貸款款的手手續(xù)非非常復(fù)復(fù)雜，，如果果機構(gòu)構(gòu)或者者賣方方?jīng)]有有誠意意配合合的話話，就就會使使買方方陷入入進退退兩難難的境境地。。2．投資資策略略（1）注意意交易易主體體進行行二手手房交交易的的資格格是否否符合合。例例如，，考察察賣方方是否否有房房產(chǎn)證證，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是否明明晰；；若是是期房房需要要開發(fā)發(fā)商做做擔(dān)保保等。。另外外，可可到房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易中心心查詢詢房屋屋是否否抵押押及其其產(chǎn)權(quán)權(quán)情況況，向向周邊邊鄰里里詢問問相關(guān)關(guān)的房房屋情情況。。（2）在評評估房房產(chǎn)時時注意意房屋屋土地地價值值是否否貶值值。（（3）注意意房屋屋的質(zhì)質(zhì)量。。（4）通過過中介介進行行交易易。10.3.3拍賣會會上淘淘房策策略想在拍拍賣會會上淘淘房的的投資資者應(yīng)應(yīng)注意意下面面幾個個方面面：（1）及時時獲得得信息息。（3）根據(jù)據(jù)房地地產(chǎn)投投資的的估價價方法法對其其進行行合理理的估估價，，確定定自己己的心心理價價格。。如果果在競競拍中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價格格已經(jīng)經(jīng)超出出了自自己的的承受受價格格，應(yīng)應(yīng)果斷斷放棄棄，因因為高高于心心理價價格5%以上的的房產(chǎn)產(chǎn)已不不具備備投資資價值值了。。（4）鑒于于付款款條件件的苛苛刻，，想做做房地地產(chǎn)拍拍賣的的投資資者，，要有有充足足的資資金實實力。。（5）另外外根據(jù)據(jù)相關(guān)關(guān)法律律，房房屋所所有人人拍賣賣共有有房產(chǎn)產(chǎn)時，，應(yīng)有有其他他共有有人的的書面面同意意，否否則不不具備備法律律效力力。因因此投投資者者在遇遇到此此類房房產(chǎn)時時需要要注意意，以以免白白白浪浪費時時間和和精力力。10.4房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險管管理10.4.1房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險的特特性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險是是指投投資的的實際際收益益與期期望收收益的的偏差差。表表現(xiàn)為為以下下幾個個方面面。1．普遍遍的投投資風(fēng)風(fēng)險（1）風(fēng)險險和收收益的的對稱稱性。。投資資房地地產(chǎn)既既可能能帶來來收益益，也也可能能造成成損失失。收收益和和風(fēng)險險是并并存的的，收收益和和風(fēng)險險是成成正比比的，，承擔(dān)擔(dān)多大大的風(fēng)風(fēng)險，，就可可能獲獲得多多大的的收益益。（2）多變變性。。房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險的的性質(zhì)質(zhì)和程程度受受國家家政策策、法法規(guī)及及經(jīng)濟濟發(fā)展展水平平等因因素的的影響響而呈呈現(xiàn)動動態(tài)變變化的的特征征。投投資環(huán)環(huán)境中中任何何一個個因素素的變變化都都會引引起房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險的變變化。。（3）可預(yù)預(yù)測性性。通通過對對各種種統(tǒng)計計資料料、投投資條條件和和市場場狀況況的分分析，，投資資者可可以對對房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險發(fā)發(fā)生的的概率率及其其可能能造成成的損損失做做出判判斷，，從而而預(yù)測測或度度量可可能發(fā)發(fā)生的的風(fēng)險險。（4）可控控制性性。房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險的可可控制制性體體現(xiàn)在在投資資者可可以采采取合合理的的投資資方案案來規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險。。通過過對多多種投投資方方案進進行風(fēng)風(fēng)險評評估，，選擇擇出最最佳方方案，，或利利用組組合投投資來來降低低風(fēng)險險。2．房地地產(chǎn)特特有的的風(fēng)險險（1）流動動性風(fēng)風(fēng)險。。房地地產(chǎn)是是無法法移動動的固固定物物，其其買賣賣存在在區(qū)域域的特特性。。如果果急需需變賣賣房產(chǎn)產(chǎn)，但但不容容易找找到買買家，，這時時無賣賣方可可能就就不得得不降降低售售價來來吸引引買家家。所所以，，投資資房地地產(chǎn)的的變現(xiàn)現(xiàn)能力力較差差。（2）市場場風(fēng)險險。房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險險受經(jīng)經(jīng)濟周周期性性的變變動、、社會會政治治環(huán)境境、供供求關(guān)關(guān)系的的影響響。如如果政政治穩(wěn)穩(wěn)定、、經(jīng)濟濟繁榮榮，房房地產(chǎn)產(chǎn)的價價格可可能看看漲，，反之之則會會下跌跌。如如果對對房地地產(chǎn)走走勢把把握不不好的的話，，將會會受到到損失失。因因此，，不要要在房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格泡沫沫過大大的時時候進進行非非理性性投資資。（3）利率率風(fēng)險險。市市場利利率變變動會會影響響房地地產(chǎn)的的成本本，在在房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)期收收益一一定的的情況況下，，市場場利率率越高高，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資價值值越低低。利利率變變化對對獲取取租金金收益益的房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者及及利用用銀行行貸款款進行行房地地產(chǎn)投投資者者的影影響尤尤其明明顯。。（4）購買買力風(fēng)風(fēng)險。。雖然然房地地產(chǎn)投投資具具有抵抵御通通貨膨膨脹的的能力力，但但如果果房屋屋價格格和租租金的的上漲漲幅度度低于于通貨貨膨脹脹率，，則房房地產(chǎn)產(chǎn)的實實際收收益仍仍會減減少。。而且且在通通貨膨膨脹時時，如如果大大幅提提高房房地產(chǎn)產(chǎn)的售售價，，又會會影響響對房房地產(chǎn)產(chǎn)的購購房能能力和和消費費需求求，形形成供供大于于求的的現(xiàn)狀狀。（5）交易易風(fēng)險險。房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易市場場的信信息不不對稱稱，使使投資資者購購買房房地產(chǎn)產(chǎn)時可可能產(chǎn)產(chǎn)生交交易風(fēng)風(fēng)險，，現(xiàn)實實中所所產(chǎn)生生的許許多買買賣糾糾紛，，都是是由于于信息息不對對稱所所造成成的。。（6）意外外風(fēng)險險。房房地產(chǎn)產(chǎn)還可可能遭遭受自自然災(zāi)災(zāi)害和和人們們意外外的過過失行行為所所帶來來的風(fēng)風(fēng)險，，如地地震、、海嘯嘯、臺臺風(fēng)等等自然然災(zāi)害害，意意外的的火災(zāi)災(zāi)和水水災(zāi)等等人為為事故故，都都可能能使房房地產(chǎn)產(chǎn)受到到損毀毀，從從而造造成損損失。。10.4.2房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險的決決策1．風(fēng)險險決策策的影影響因因素（1）風(fēng)險險成本本。由由于風(fēng)風(fēng)險的的客觀觀性，，任何何人想想完全全回避避風(fēng)險險是不不現(xiàn)實實的。。要降降低風(fēng)風(fēng)險必必須付付出相相應(yīng)的的代價價。由由風(fēng)險險導(dǎo)致致的費費用即即風(fēng)險險成本本，包包括風(fēng)風(fēng)險本本身所所造成成的損損失，，對風(fēng)風(fēng)險的的前期期預(yù)防防費用用及后后續(xù)的的風(fēng)險險防范范費用用。例例如，，給房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資進行行財產(chǎn)產(chǎn)保險險。（2）風(fēng)險險收益益。風(fēng)風(fēng)險收收益是是因承承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險進進行投投資而而獲得得的額額外的的回報報。房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的預(yù)預(yù)期收收益比比無風(fēng)風(fēng)險收收益更更高，，這部部分的的收益益是補補償風(fēng)風(fēng)險成成本的的收益益，又又稱為為風(fēng)險險溢價價。（3）信息。。隨著投投資者獲獲得的信信息量的的增加，，投資者者面對的的不確定定性因素素就會減減少，提提高了投投資者決決策行為為的正確確程度，，降低了了決策風(fēng)風(fēng)險。相相反，如如果投資資者掌握握的相關(guān)關(guān)信息不不準(zhǔn)確，，那么就就有可能能對自身身條件和和外部環(huán)環(huán)境判斷斷失誤，，從而增增加決策策風(fēng)險。。即使獲獲取信息息也要付付出成本本，但與與投資決決策風(fēng)險險所造成成的損失失相比，，還是值值得投入入的。10.4.2房地產(chǎn)投投資風(fēng)險險的決策策2．決策方方法根據(jù)投資資者對待待風(fēng)險的的態(tài)度和和所掌握握信息的的情況，，可采用用不同的的決策方方法，主主要有如如下幾種種：（1）最大可可能法。。（2）期望值值法。（3）概率不不確定情情況下的的風(fēng)險決決策。10.4.3房地產(chǎn)投投資風(fēng)險險防范與與策略1．房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險防防范的措措施（1）做好充充分的調(diào)調(diào)查準(zhǔn)備備工作。。首先應(yīng)應(yīng)了解投投資者的的風(fēng)險承承受能力力及投資資目的，，包括風(fēng)風(fēng)險偏好好的類型型、個人人財力、、自身知知識結(jié)構(gòu)構(gòu)、投資資動機等等。其次次要調(diào)查查市場環(huán)環(huán)境，以以及投資資房地產(chǎn)產(chǎn)的基本本情況。。對房地地產(chǎn)信息息的掌握握應(yīng)盡量量詳盡。。（2）優(yōu)化分分析。在在掌握大大量信息息的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，投投資者應(yīng)應(yīng)依靠經(jīng)經(jīng)驗或技技術(shù)方法法進行風(fēng)風(fēng)險分析析，優(yōu)化化投資策策略，最最后確定定適合投投資者的的最優(yōu)方方案。10.4.3房地產(chǎn)投投資風(fēng)險險防范與與策略2．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的合理組組合對于資金金實力雄雄厚的個個人投資資者，可可以考慮慮房地產(chǎn)產(chǎn)的組合