延安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（共39）

延安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研報報告2011年8月Part.1延安市整體概概況Part.2延安市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況Part.3延安市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展狀況Part.4延安市場機會會分析報告目錄Part.1延安市整體概概況延安市位于陜陜西北部，上上接榆林下抵抵銅川兩大能能源基地，1997年1月撤地設(shè)市，，轄1區(qū)12縣、166個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、總面面積3.7萬平方公里，，總?cè)丝?15.1萬人，其中農(nóng)農(nóng)業(yè)人口158.5萬人，市區(qū)人人口約40萬。城市標簽：中中華始祖發(fā)源源地、紅色革革命旅游圣地地、能源化工工產(chǎn)業(yè)集中帶帶延安市下轄1區(qū)12縣，總面積3.7萬平方公里，，總?cè)丝?15萬，市區(qū)人口口40萬、是陜西乃乃至中國的歷歷史旅游名城城，能源化工工產(chǎn)業(yè)基地。。城市定位210國道309國道延安飛機場西延鐵路城市交通210國道貫通南北北、309國道連接?xùn)|西西、西延鐵路路穿插而過，，延安飛機場場直飛北京、、西安，延安安市整體交通通便捷度高；；西延鐵路夕發(fā)發(fā)朝至每日兩兩列車往返；；210、309國道垂直相交交，貫通四向向；延安飛機場北北京、西安航航班密集。中國革命圣地地，國家歷史史文化名城，，面向全國的的愛國主義、、革命傳統(tǒng)、、延安精神教教育基地，體現(xiàn)陜北黃土土風(fēng)情文化特特色和適宜人人居的陜北現(xiàn)現(xiàn)代化區(qū)域中中心城市。以發(fā)展生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)、旅游、、石化、能源源產(chǎn)業(yè)為主的的陜北現(xiàn)代化化中心城市。。山城紅色之都能源化工基地地“城在山中，，山在城中，，人在山水中中”的生態(tài)園園林城市！發(fā)展目標定位位黃土風(fēng)情宜居居地陜北風(fēng)情文化產(chǎn)業(yè)延安革命紀念館能源產(chǎn)業(yè)基地群山環(huán)繞的夾縫城市城市交通延安市城市布布局圍繞“三三山兩水”，，呈“Y”字型城廓的的典型帶狀城城市；延河南川河延河清涼山寶塔山鳳凰山延安總體遠景景發(fā)展規(guī)劃總總體結(jié)構(gòu)為東東擴、西借、、北連、南下下。采取中心市區(qū)區(qū)、外圍組團團、軸帶分區(qū)區(qū)發(fā)展的城市市結(jié)構(gòu)形態(tài)。。以中心市區(qū)區(qū)為核心，設(shè)設(shè)立三級生態(tài)態(tài)環(huán)境保育區(qū)區(qū)。未來的中中心市區(qū)，規(guī)規(guī)劃形成以延延河大橋為交交匯點，并與與寶塔橋、嘉嘉嶺橋形成中中心內(nèi)環(huán)、跨跨三川而連三三山，通市內(nèi)內(nèi)而達市外。。城市沿西北川川、東川、南南川以及杜甫甫川展布，大大體呈“Y”字型城廓。。中心市區(qū)為全全市政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化中中心。分為8個功能區(qū)，即即中心街商貿(mào)貿(mào)區(qū)、東關(guān)商商貿(mào)、居住、、無污染工業(yè)業(yè)綜合發(fā)展區(qū)區(qū)，南關(guān)行政政辦公區(qū)；七七里鋪對外交交通區(qū)；高坡坡居住區(qū)；杜杜甫川文教科科研區(qū)；北關(guān)關(guān)文教區(qū)；西西北川文物保保護區(qū)。城市交通延安城市發(fā)展展戰(zhàn)略——“中疏、西控控、北進、東東擴、南下””；充分挖掘掘城市發(fā)展土土地資源?！爸惺琛?，就是疏解老老城區(qū)人口和和建筑密度，，緩解交通壓壓力，退建還還綠，抽空還還綠，保護好好老城區(qū)風(fēng)貌貌?！拔骺亍保褪强刂莆魑鞅贝ǖ慕ㄔO(shè)設(shè)強度、建筑筑環(huán)境風(fēng)貌，，形成以舊址址保護和科教教文化、旅游游為主要功能能的人口聚集集區(qū)。“北進”，主要是以楊楊家?guī)X溝、延延大新校區(qū)建建設(shè)為依托，，加大向北拓拓展的力度，，逐步實現(xiàn)河河莊坪鎮(zhèn)與主主城區(qū)連通，，遠期與安塞塞連通。目前前，楊家?guī)X溝溝、延大新校校區(qū)正在加快快開發(fā)建設(shè)。?！皷|擴”，就是積極做做好機場遷建建后的開發(fā)準準備，逐步實實施行政中心心東移，形成成城市副中心心，并與李渠渠和姚店工業(yè)業(yè)園區(qū)相連。?！澳舷隆?，就是抓好黃黃蒿灣、方塔新區(qū)、南區(qū)新城、、新機場和南南泥灣組團建建設(shè)，帶動城城市向南拓展展，遠期與甘甘泉連通。城市交通小結(jié)延安市歷史悠悠久，乃中國國革命圣地，，旅游資源豐豐富豐富的能源為為延安城市的的經(jīng)濟發(fā)展提提供了源動力力榆林市具有良良好的交通通通達性，為經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展助力力在“中疏、西西控、北進、、東擴、南下下”的戰(zhàn)略指指導(dǎo)下，城市市發(fā)展不斷升升級合理的城市規(guī)規(guī)劃以及高速速發(fā)展的城市市經(jīng)濟都為城城市未來的發(fā)發(fā)展奠定了良良好的基礎(chǔ)延安市以歷史史文化、紅色色旅游、能源源產(chǎn)業(yè)為名片片，城市規(guī)劃劃戰(zhàn)略明晰，，但受地形地地貌影響，發(fā)發(fā)展程度較慢慢。Part.2延安市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況2010年延安全市生生產(chǎn)總值達到到885.42億元，位居全全省第五。2006年GDP總值為453（億元），到到2010年增至885（億元），平平均每年增速速均在14%左右，呈快速速增長趨勢。。2010年，按可比價價格計算，延延安市GDP同比增長13.6%，增速比上年年加快1.4個百分點，高高于全國（10.3%）3.3個百分點。近年延安市GDP穩(wěn)步增長，經(jīng)經(jīng)濟處于快速速發(fā)展階段，，為房地產(chǎn)市市場高速發(fā)展展打下了堅實實基礎(chǔ)；宏觀經(jīng)濟按產(chǎn)業(yè)看，2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值為71.79億元，增長8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為635.49億元，增長72%；第三產(chǎn)業(yè)增增加值為178.74億元，增長20%。2010年，延安市經(jīng)經(jīng)濟總量是2006年的2倍，翻了整整一一番。人均生產(chǎn)總值值突破30000元大關(guān)，達到到33367.41元，按美元折算，，突破4000美元大關(guān)，達達到4980美元。由于能源產(chǎn)業(yè)業(yè)的高速發(fā)展展，延安市第第二產(chǎn)業(yè)在城城市經(jīng)濟中占占據(jù)核心位置置，產(chǎn)業(yè)發(fā)展展結(jié)構(gòu)對能源源依耐性大產(chǎn)業(yè)機構(gòu)城市固定資產(chǎn)產(chǎn)投資穩(wěn)步上上揚，人均可可支配收入持持續(xù)走高，城城市處于高速速發(fā)展中，整整體消費能力力不斷提高。。2010年延安市城市市人均可支配配收入達到17880元，同比09年增長17.5%。2010年延安市固定定資產(chǎn)投資總總額達到724.53億元，同比09年增長30%。城市人均收收入的提高和和和固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額的的上漲表明了了延安市城市市居民生活水水平的穩(wěn)步提提高，城市居居民也具備了了更高的消費費能力。宏觀經(jīng)濟延安市城市宏宏觀狀況良好好，呈現(xiàn)以下下特點：延安市在省內(nèi)內(nèi)占有重要經(jīng)經(jīng)濟地位經(jīng)濟快速發(fā)展展，為房地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)展提提供良好基礎(chǔ)礎(chǔ)第二、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（特別是是能源產(chǎn)業(yè)））帶動民營經(jīng)經(jīng)濟快速發(fā)展展，帶來財富富人群從城市宏觀背背景來看,延安市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展迅速，能能源及其周邊邊產(chǎn)業(yè)催生大大量新富階層層，理論上會帶動動房地產(chǎn)快速速發(fā)展,房地產(chǎn)市場應(yīng)應(yīng)該處于爆發(fā)發(fā)增長階段，，市場呈現(xiàn)供供需兩旺的狀狀況！小結(jié)：Part.3延安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究市場分析延安房地產(chǎn)市市場購買客群群仍以剛性需需求為主，其其中解決住房房占據(jù)42%的絕對比例，，投資性住房房僅占15%的比例；目前延安房地地產(chǎn)在售項目目主要攻擊以以二室及三室室為主，其中中兩室占據(jù)47%，三室占據(jù)38%。延安房地產(chǎn)市市場主要以解解決居住的絕絕對剛需為主主，投資所占占比例較小，，目前市場供供給主要以兩兩室、三室為為主力。板塊結(jié)構(gòu)延安市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)沿“Y”字形各邊呈帶帶狀發(fā)展，主主要分為中心心區(qū)域、城西西、城東、城城南、方塔新新區(qū)五大板塊塊。城東板塊城西板塊城南板塊中心板塊受延安市“Y”字形山溝地地形限制，延延安房地產(chǎn)主主要分為帶狀狀五個板塊。。城西為紅色旅旅游及文化教教育為主的聚聚集區(qū)，受革革命遺址及科教用地影影響，成為制制約板塊房地地產(chǎn)開發(fā)主要要因素。城東是近期延延安發(fā)展最為為火熱的板塊塊，但目前土土地開發(fā)殆盡，受機場場影響短期內(nèi)內(nèi)無法實現(xiàn)擴擴張。中心板塊寸土土寸金，目前前主要集中為為商業(yè)開發(fā)，，住宅內(nèi)較少。城西板塊發(fā)展展相對滯后，，配套及交通通亟需改善，，是延安經(jīng)濟適用房集集中開發(fā)區(qū)域域。綠地、嘉豐4500畝推山造成，，為延安房地地產(chǎn)開發(fā)注入入新的血液。城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊城西板塊延安市城西區(qū)區(qū)的大致范圍圍為：延河大大橋和寶塔橋橋中心線西南南至南大街。。城西板塊將形形成以舊址保保護和科教文文化、紅色旅旅游為主要功功能的人口聚聚集區(qū)。主要要有延安大學(xué)學(xué)、延安職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)院，，延安中學(xué)、、中延石油等等分布，目前前延安唯一的的公園也位于于城西。板塊特征城西板塊主要要定位為紅色色旅游、科教教文化為主要要功能的聚集集區(qū)，版塊內(nèi)內(nèi)多分布歷史史文化遺址及及各類院校。。城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊城西板塊延安市新一輪輪城市規(guī)劃形形成了以控制制西北川的建建設(shè)強度為主主格調(diào)、建筑筑環(huán)境風(fēng)貌，，形成以舊址址保護和科教教文化、旅游游為主要功能能的人口聚集集區(qū)，對板塊塊房地產(chǎn)發(fā)展展形成了直接接的瓶頸效應(yīng)應(yīng)。在開發(fā)項目特征中小規(guī)模為主區(qū)域價格4500—5000元/㎡客戶來源延安大學(xué)、延安置業(yè)技術(shù)學(xué)院教職工；延中石油、延安卷煙廠員工等，區(qū)縣客戶以志丹、吳起、安塞、靖邊等為主，城區(qū)客戶所占比例較小代表項目智慧藍灣、花溪灣、城市規(guī)劃定位位城西板塊以以“西控“為為主格調(diào)，土土地開發(fā)供應(yīng)應(yīng)及性質(zhì)成為為房地產(chǎn)發(fā)展展的限制性瓶瓶頸效應(yīng)，未未來房地產(chǎn)開開發(fā)受阻。板塊特征城東板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊延安市城西區(qū)區(qū)的大致范圍圍為：延河大大橋與嘉嶺橋橋中心線至北北大街。城東板塊因為為交通及環(huán)境境因素是近期期延安市房地地產(chǎn)開發(fā)最為為火熱的板塊塊，但目前土土地資源已開開發(fā)殆盡，被被機場大面積積占用的東川川地形相對平平整開闊，是是延安少有的的成塊可建筑筑用地，隨著著距離市區(qū)13公里的南三十十里鋪新機場場的開工建設(shè)設(shè)，城東將在在城市的中遠遠期發(fā)展中被被建設(shè)成為功功能齊全的現(xiàn)現(xiàn)代化城市中中心區(qū)。城東百米大道道沿線是近兩兩年延安房地地產(chǎn)開發(fā)熱點點區(qū)域，市場場認可度高，，受北向機場場阻擋目前土土地資源已開開發(fā)殆盡。板塊特征城東板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊由于城東便捷捷交通及宜居居環(huán)境，成為為近期延安房房地產(chǎn)開發(fā)最最為火熱的區(qū)區(qū)域，也是延延安購房者最最為熱衷的區(qū)區(qū)域，但目前前區(qū)域土地開開發(fā)殆盡。在開發(fā)項目特征中小規(guī)模為主區(qū)域價格5000—5500元/㎡客戶來源市區(qū)及下屬區(qū)縣各占一半，區(qū)縣主要以延長、子長為主。市區(qū)為中高端個體經(jīng)營者等。代表項目泗海花園城東是延安中中高端項目聚聚集區(qū)，目前前板塊價格已已突破5000元/平米，購買客客群以城區(qū)及及下屬區(qū)縣中中高端置業(yè)者者為主。板塊特征中心板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊延安市中心是是指在城南、、城東、城西西相擱加的部部分延安市市中心心城區(qū)區(qū)面積積狹小小，寸寸土寸寸金，，主要要以商商業(yè)、、酒店店開發(fā)發(fā)為主主，目目前用用地殆殆盡，，多數(shù)數(shù)小規(guī)規(guī)模改改造為為主。。完善配配套及及核心心地位位決定定延安安市中中心寸寸土寸寸金的的價值值，目目前主主要以以商業(yè)業(yè)及酒酒店開開發(fā)為為主。。板塊特特征城南板板塊延安市市城南南區(qū)主主要指指：寶寶塔橋橋至嘉嘉嶺橋橋的對對外交交通區(qū)區(qū)。根據(jù)延延安“南下”建設(shè)規(guī)規(guī)劃，，城南南區(qū)將將定位位為新新興“中央生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)”及“大型綜綜合片片區(qū)”，房市市升值值潛力力巨大大。目前城城南交交通及及配套套相對對落后后，屬屬于城城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部部，是是延安安經(jīng)濟適適用的的集中中供給給區(qū)域域，且且建筑筑規(guī)模模大，，區(qū)域域目前前尚有有小規(guī)規(guī)模未未開發(fā)發(fā)土地地，三三條規(guī)規(guī)劃中中的隧隧道即即將開開通，，未來來交通通將得得到有有效改改善。。在開發(fā)項目特征經(jīng)濟適用房為主區(qū)域價格3500—4000元/㎡客戶來源主要以市區(qū)中低端客戶為主，各下屬區(qū)縣居多，經(jīng)濟適用房部分定點安置。代表項目朗潤居、花墅、假日花園城西板板塊城東板板塊城南板板塊中心板塊新城板板塊板塊特特征城南目目前開開發(fā)程程度較較低，，是城城市規(guī)規(guī)劃建建設(shè)重重點區(qū)區(qū)域，，同時時也是是延安安市經(jīng)經(jīng)濟適適用房房的集集中建建設(shè)區(qū)區(qū)，未未來開開發(fā)潛潛力較較大。。延安市市城南南區(qū)主主要指指：以以方塔塔水庫庫為中中心，，綠地地山水水新城城、嘉嘉豐國國際城城為主主的開開發(fā)新新區(qū)。。綠地集集團、、嘉豐豐地產(chǎn)產(chǎn)強強強聯(lián)合合宏幅幅巨制制，4500畝推山山造城城、攜攜手打打造延延安中中央生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)。板塊特特征綠地山山水新新城項目總總占地地1600畝，建建筑面面積150萬平米米，涵涵蓋從從別墅墅、花花園洋洋房、、小高高層、、高層層、酒酒店、、商業(yè)業(yè)等各各個業(yè)業(yè)態(tài)，，是目目前延延安市市規(guī)模模最大大，業(yè)業(yè)態(tài)最最全的的首席席大盤盤。延安首首席巨巨無霸霸—嘉豐國國際城城樓盤地址延安市黃蒿灣物業(yè)類別別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)、酒店開發(fā)商嘉豐地產(chǎn)占地面積1600畝總建面積1500000平方米容積率——開盤時間未開盤綠化率48%總戶數(shù)首期300套當(dāng)前銷售均價高層3380元/㎡，洋房8000元/㎡延安首首席百百萬方方社區(qū)區(qū)，涵涵蓋別別墅、、洋房房、小小高層層、高高層、、商業(yè)業(yè)酒店店等綜綜合物物業(yè)。。項目一一期推推出3棟高層層、3棟洋房房，共共計300套房源源目前前處于于前期期咨詢詢階段段，主主要以以城區(qū)區(qū)客戶戶為主主，下下屬區(qū)區(qū)縣客客戶占占據(jù)30%比例。。嘉豐國國際城城鉑金會會所生態(tài)水水景星級酒酒店炫彩商商街國際教教育生態(tài)水水景150萬㎡中中央生生態(tài)居居住區(qū)區(qū)5000㎡超五五星鉑鉑金會會所25000㎡豪華華星級級度假假酒店店千米大大溪谷谷，三三大人人工湖湖延安安獨有有800米國際際風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街2000㎡雙語語幼兒兒園獨立餐餐飲10000㎡獨立立大型型商業(yè)業(yè)餐飲飲項目配配套園林景景觀、、會所所、酒酒店、、商業(yè)業(yè)街、、教育育等完完備配配套領(lǐng)領(lǐng)銜延延安房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場。領(lǐng)先延延安的的豪華華展示示中心心景觀示示范區(qū)區(qū)優(yōu)先先打造造豐富的的線下下活動動輔助助銷售售變做銷銷為形形象主主動出出擊多渠道道針對對性宣宣傳差異化化推盤盤策略略項目配配套景觀示示范區(qū)區(qū)先行行，主主動出出擊深深挖客客戶，，差異異化推推盤策策略，，嘉豐豐國際際城領(lǐng)領(lǐng)先延延安的的開發(fā)發(fā)推盤盤策略略。綠地山山水新新城山脊山脊南南側(cè)實實際位位置（從方方塔湖湖南側(cè)側(cè)看））綠地集集團推推山造造成，，延安安首席席別墅墅高端端物業(yè)業(yè)項目目，總總投資資72億元，，規(guī)劃劃建筑筑面積積24萬方，，開創(chuàng)創(chuàng)延安安高端端物業(yè)業(yè)先河河。100米高差差綠地·山水天天城項項目坐坐落于于延安安市區(qū)區(qū)東南南方向向方塔塔水庫庫四周周，占占地面面積約約3000畝，規(guī)規(guī)劃建建設(shè)以以旅游游觀光光、生生活度度假、、教育育培訓(xùn)訓(xùn)三大大功能能為主主，休休閑購購物、、文化化娛樂樂為輔輔，多多功能能、綜綜合型型、低低碳式式旅游游生態(tài)態(tài)示范范社區(qū)區(qū)。項項目重重點打打造生生態(tài)住住宅，，俱樂樂部等等生態(tài)態(tài)綜合合社區(qū)區(qū)。項目1.1期劃分分為5個組團團，共共計26棟樓，，79666㎡，由由15棟板式式電梯梯花園園洋房房和5棟聯(lián)排排別墅墅所組組成、、（配配備有有1棟會所所、5棟商業(yè)業(yè)）。。戶型配比戶型面積套數(shù)套數(shù)比總面積面積比3室2廳2衛(wèi)130－135㎡82套34%11511㎡25%3室2廳2衛(wèi)150－165㎡72套28%11459㎡25%4室2廳3衛(wèi)188－202㎡36套15%7216㎡15%復(fù)式戶型220－230㎡42套17%10641㎡23%聯(lián)排別墅310－390㎡16套6%5798㎡12%合計248套100%46625㎡100%用地面面積：：201636平方米米容積率率：0.99建筑面面積：：24萬平方方米建筑密密度：：0.20綠地率率：30%項目占占地3600畝，規(guī)規(guī)劃以以旅游游觀光光、生生活度度假、、教育育培訓(xùn)訓(xùn)三大大功能能為主主的綜綜合型型社區(qū)區(qū)。綠地山山水新新城調(diào)查顯顯示，，延安安房地地產(chǎn)市市場需需求量量巨大大，46%被訪者者在2—3年有置置業(yè)需需求，，其中中首次置置業(yè)比比例高高達78%。市場特特征1延安房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求量龐龐大，，尤其其以首首次置置業(yè)為為主，，未來來房地地產(chǎn)開開發(fā)潛潛力巨巨大。。2011年延安安市規(guī)規(guī)劃建建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟適適用房房3.12套，，223.8萬平平方方米米，，占占據(jù)據(jù)延延安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)及及銷銷售售50%總量量。。2011年延延安安市市新新開開工工經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房、、廉廉租租房房、、公公租租房房和和限限價價商商品品房房共共計計3.12萬套套、、223.8萬平平方方米米，，建建成成楊楊家家?guī)X嶺、、豐豐澤澤園園、、朗朗潤潤居居等等小小區(qū)區(qū)，，解解決決1.2萬戶戶群群眾眾住住房房困困難難。。完完成成機機械械廠廠、、鎖鎖崖崖、、石石佛佛溝溝等等小小區(qū)區(qū)主主體體工工程程，，開開工工煙煙洞洞溝溝、、柳柳樹樹巷巷等等小小區(qū)區(qū)。。實實施施城城市市棚棚戶戶區(qū)區(qū)和和農(nóng)農(nóng)村村危危房房危危窯窯改改造造工工程程。。市場場特特征征2市場場特特征征3土地地交交易易、、政政策策限限制制、、開開發(fā)發(fā)銷銷售售，，延延安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場不不規(guī)規(guī)范范操操作作貫貫穿穿項項目目開開發(fā)發(fā)的的始始終終。。政府府相相關(guān)關(guān)職職能能部部門門把把控控不不嚴嚴，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)幾幾乎乎無無““容容積積率率””概概念念影影響響；；經(jīng)濟濟適適用用房房限限制制門門檻檻低低，，與與商商品品房房開開發(fā)發(fā)操操作作基基本本無無異異；；房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)及及銷銷售售手手續(xù)續(xù)未未完完善善項項目目已已開開發(fā)發(fā)面面市市，，明明碼碼標標價價銷銷售售；；房管管局局查查處處，，28項目目，，13個違違規(guī)規(guī)操操作作規(guī)劃劃限限高高7層，，最最終終封封頂頂12層。。經(jīng)濟濟適適用用房房購購買買無無限限制制要要求求。。三產(chǎn)產(chǎn)用用地地性性質(zhì)質(zhì)出出讓讓，，最最終終住住宅宅形形式式開開發(fā)發(fā)銷銷售售無任任何何證證件件，，項項目目已已開開發(fā)發(fā)銷銷售售過過半半土地地市市場場掛掛牌牌交交易易形形式式化化，，先先拿拿地地再再走走流流程程受山山地地影影響響，，延延安安土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量極極小小，，且且大大部部分分被被經(jīng)經(jīng)適適房房、、工工業(yè)業(yè)用用地地分分流流，，商商品品房房土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量微微小小。。市場場特特征征4從未未來來城城市市規(guī)規(guī)劃劃顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，榆榆林林新新規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域普普遍遍面面積積較較小小且且較較分分散散，，距距離離城城區(qū)區(qū)較較遠遠，，工工業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、科科教教等等規(guī)規(guī)劃劃較較多多，，建建設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)面面積積較較小小，，土土地地資資源源異異常常稀稀缺缺。。根據(jù)延安安市房地地產(chǎn)管理理局公布布的《延安市住住房建設(shè)設(shè)與房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，2009年，延安安市共批批準興建建商品房房5400套，建筑筑面積53.68萬平方米米，而經(jīng)經(jīng)濟適用用房達到到28120套，建筑筑面積278.56萬平方米米，建筑筑面積是是商品房房的5.2倍。2009年，延安安市計劃劃全市新新增住房房用地供供應(yīng)總量量為1350.92畝。其中中，商品品房新增增用地164.80畝，占土土地供應(yīng)應(yīng)的12%；。延安市房房地產(chǎn)需需求以緊緊湊型兩兩室三室室為主力力，市場場供應(yīng)主主要為舒適性大大面積兩兩室三室室，供需需矛盾突突出，但但從后續(xù)續(xù)供給項項目來看看，未來來將得到到較大改改善。

名稱戶型面積山水天城三房、四房、復(fù)式128㎡，185㎡，215㎡慧智藍灣兩房、三房129.25㎡133.97㎡，136.32㎡，圣都花園三房104.68㎡，150.29㎡，158.44㎡東方明珠兩房，三房110㎡，128㎡市場特征征5延安是房房地產(chǎn)置置業(yè)客戶戶主要以以100——120平米緊湊湊型住房房為主，，目前市市場主要要供給為為舒適性性兩室、、三室，，供需存存在一定定的矛盾盾。從后后續(xù)項目目供給產(chǎn)產(chǎn)品線分分析，未未來此矛矛盾將會會得到一一定改善善。小結(jié)：受地形地地貌左右右，延安安市房地