建筑工程投資監(jiān)理的基本原理和主要方法

工程造造價管管理主講：：白冬冬梅第七章章建建設(shè)工工程投投資監(jiān)監(jiān)理案例：：-某大廈廈項目目總建建筑面面積為為45,125m2，其中中地下下建筑筑面積積為13,020m2，地上上建筑筑面積積為32,105m2。-地下2層，地地上裙裙樓4層，塔塔樓25層。投資計計劃-批準的的項目目總投投資12,527萬元，，其中中建安安造價價為8,913萬元，，資金金來源源為某某開發(fā)發(fā)投資資公司司自籌籌資金金；工期節(jié)節(jié)點：：-2009年3月開工工-2010年1月主體體封頂頂-2010年3月開始始外裝裝修-2010年9月開始始內(nèi)裝裝修-預(yù)計2011年7月竣工工問題：：-截止2011年5月，項項目施施工已已接近近尾聲聲，此此時的的預(yù)預(yù)計建建安結(jié)結(jié)算價價約為為18,670萬元，，比批批準的的建安安概算算價8,913萬元多多約9,757萬元(即超出出約110%)主要原原因：：1.范圍調(diào)調(diào)整-增加金金額約約5,042萬元-新增工工程內(nèi)內(nèi)容：：a.室內(nèi)裝裝修工工程(2,691萬元)b.室外綜綜合管管網(wǎng)工工程(1,043萬元)c.室外強強電工工程(550萬元)d.樓宇智智能化化工程程主要原原因(續(xù))：1.范圍調(diào)調(diào)整(續(xù))-新增工工程內(nèi)內(nèi)容(續(xù))：e.外墻燈燈飾工工程f.天然氣氣工程程g.室外給給水工工程h.室外環(huán)環(huán)保工工程i.零星增增加工工程(500萬元)主要原原因(續(xù))：2.標準調(diào)調(diào)整-外墻裝裝修工工程標標準提提高，，增加加金額額約1,500萬元1)干掛石石材450/m2升至1400/m22)鋁塑復(fù)復(fù)合板板350/m2升至550/m23)玻璃幕幕墻600/m2升至850/m24)鋁百葉300/m2升至450/m2主要原因(續(xù))：3.市場價格調(diào)調(diào)整-市場人工、、材料價格格漲價，增增加金額約約1,515萬元，即漲漲幅約17%主要原因(續(xù))：4.工程變更-增加金額約約1,700萬元-主要內(nèi)容：：1)挖孔樁深度度增加2)鋼屋架安全全加層3)基礎(chǔ)變更4)消防、機電電涉及變更更等一些思考：：1.概算范圍的的統(tǒng)一化、、標準化-包括范圍與與不包括范范圍2.概算的工料料規(guī)范-需明確裝修修標準一些思考(續(xù))：3）實施者的的分割導(dǎo)致致責(zé)任的分分割a、概算-主要由設(shè)計計院編制b、施工圖預(yù)預(yù)算-業(yè)主自已編編制或委托托第三方編編制c、實施-合同價格由由招標代理理招標確定定，大量的的設(shè)備材料料采用甲供供或甲定乙乙供確定；；變更審核核、支付控控制由業(yè)主主或第三方方承擔(dān)d、結(jié)算-由審計單位位或第三方方負責(zé)一些思考(續(xù))：4.充分的前期期時間-留給設(shè)計單單位進行設(shè)設(shè)計的時間間不夠，設(shè)設(shè)計圖紙質(zhì)質(zhì)量差，眾眾多技術(shù)遺遺留問題延延至施工階階段解決，，大量的設(shè)設(shè)計變更將將會出現(xiàn)，，業(yè)主不得得不投入大大量人員處處理設(shè)計修修改、簽證證、技術(shù)核定單等問問題;一些思考考(續(xù))：5.團隊合作作-業(yè)主、設(shè)設(shè)計顧問問團隊共共同對概概算進行行優(yōu)化，，包括括經(jīng)濟濟、技術(shù)術(shù)、設(shè)計計上的綜綜合考慮慮，從而而達到三三者的統(tǒng)統(tǒng)一。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上不斷斷地調(diào)整整概算，并最最終確定定造價的的控制目目標。第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念一、現(xiàn)代代工程的的特征：：龐大而而復(fù)雜的的綜合性性工程1、工程規(guī)規(guī)模龐大大、結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)雜2、投資巨巨大長江三峽峽工程投投資1800億元，南南京奧體體中心投投資20億元、鳥鳥巢投資資約35億元3、專業(yè)多多、系統(tǒng)統(tǒng)復(fù)雜4、工況復(fù)復(fù)雜5、參建單單位多6、投資控控制難度度大第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念二、投資資監(jiān)理的的由來經(jīng)歷了從從質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理到全全面監(jiān)理理的過程程。1985年?公路工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理暫行行辦法?1988年?關(guān)于開展展建設(shè)監(jiān)監(jiān)理工作作的通知知?，標志著著監(jiān)理工工作的起起步1998年建筑法法規(guī)定推推行建筑筑工程監(jiān)監(jiān)理制度度，開始始了全國國大范圍圍推行2002年?建設(shè)工程程監(jiān)理規(guī)規(guī)范?，明確了了監(jiān)理必必須簽訂訂書面委委托合同同，并且且對建設(shè)設(shè)工程造造價、質(zhì)質(zhì)量、進進度實行行全面管管理。第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念二、投資資監(jiān)理的的由來1985年?公路工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理暫行行辦法?1988年?關(guān)于開展展建設(shè)監(jiān)監(jiān)理工作作的通知知?，標志著著監(jiān)理工工作的起起步1998年建筑法法規(guī)定推推行建筑筑工程監(jiān)監(jiān)理制度度，開始始了全國國大范圍圍推行2002年?建設(shè)工程程監(jiān)理規(guī)規(guī)范?，明確了了監(jiān)理必必須簽訂訂書面委委托合同同，并且且對建設(shè)設(shè)工程造造價、質(zhì)質(zhì)量、進進度實行行全面管管理。（（然而質(zhì)量、進進度和投投資全面監(jiān)理理模式并不完全符符合我國目前建筑市場場的實際情況況）國內(nèi)建筑筑市場實實際：國內(nèi)監(jiān)理工程程師的工作大大多僅限限于質(zhì)量的監(jiān)監(jiān)理和管管理，進度的控控制工作主要要還是第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念由業(yè)主（投投資方））或業(yè)主主代表（一般是是項目管管理服務(wù)務(wù)機構(gòu)））來承擔(dān)擔(dān)，投資控制制的工作主主要由工程造價價咨詢中中介機構(gòu)構(gòu)來承擔(dān)。。1995年起上海海一些工工程造價價中介服服務(wù)單位位在國內(nèi)內(nèi)率先開開展投資資監(jiān)理業(yè)業(yè)務(wù)，其其內(nèi)容就就是在工程建設(shè)設(shè)的過程程中提供供造價咨咨詢服務(wù)務(wù)；2000年，<上海市建建設(shè)工程程造價咨咨詢服務(wù)務(wù)性收費費暫行標標準>，標志著著全過程造造價咨詢詢的中介介服務(wù)工工作在上海的合法地地位的形成全過程造造價咨詢詢從傳統(tǒng)的主要依據(jù)據(jù)“事后后審核””轉(zhuǎn)變?yōu)闉椤笆虑扒啊焙汀啊皩嵤┻^過程中””的造價價專業(yè)監(jiān)監(jiān)控，并并為事后后審查提提供充分分的依據(jù)據(jù)的方法法，俗稱稱為投資監(jiān)理理。目標控制事后控制事前控制事中控制“事前”：在投資資發(fā)生前前的控制制[以前期(設(shè)計)階段為主主]“事中”：在投資資發(fā)生時時的控制制[以項目實實施(施工)階段為主主]“事后”：在投資資發(fā)生后后的控制制[以項目實實施(施工)及竣工決決算階段段為主]目標控制全過程動態(tài)的全方位動態(tài)的：：是在節(jié)節(jié)點控制制(如概算、、預(yù)算)的基礎(chǔ)上上,進行連續(xù)續(xù)的控制制，并對對控制目目標進行行完善、、補充和和修正；；全方位：：是各專專業(yè)、各各子項的的全局控控制；全過程：：在已定定的控制制目標下下，全責(zé)責(zé)、全方方位，全過過程的控控制(強調(diào)造價價控制的的單一責(zé)責(zé)任制)。全過程造造價控制制的關(guān)鍵鍵：事前的、動態(tài)的、全過程的的控制和管管理，建建設(shè)項目目的全部投資資全過程造造價控制制的重點點：規(guī)劃好前前期，控控制好后后期第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念三、投資資監(jiān)理的的作用1、控制施施工合同同造價的的核心環(huán)環(huán)節(jié)合同造價價始終是是甲、乙乙雙方關(guān)關(guān)注的焦焦點，實實行投資資監(jiān)理有有效防止止高估冒冒算、控控制變更更、及時時采取糾糾偏措施施控制投投資2、質(zhì)量控控制的重重要手段段通過計量量支付制制約承包包人履行行質(zhì)量義義務(wù)3、進度控控制的基基礎(chǔ)通過累計計支付曲曲線反映映實際的的進度情情況，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)偏差，，及時糾糾正4、保護承承包人合合法權(quán)益益的重要要途徑按合同辦辦事，履履行付款款義務(wù)；；與業(yè)主主相制約約，完善善前期工工作，減減少變更更第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念四、投資資監(jiān)理與與工程審審價的區(qū)區(qū)別1、服務(wù)階階段不同同投資監(jiān)理理全過程程參與；；工程審審價在竣竣工階段段參與2、人員構(gòu)構(gòu)成不同同投資監(jiān)理理專業(yè)類類別多，，對專業(yè)業(yè)技術(shù)和和工程經(jīng)經(jīng)濟都要要有很深深的造詣詣；審價價人員專專業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)單一，，視野比比較狹窄窄3、服務(wù)內(nèi)內(nèi)容不同同、深度度不一樣樣前者是主主動的、、事前的的、動態(tài)態(tài)的控制制，從方方案設(shè)計計到竣工工結(jié)算全全程參與與；后者者是被動動的、事事后的、、靜態(tài)的的控制。。第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念五、投資資監(jiān)理與與財務(wù)監(jiān)監(jiān)理（財政投資資性質(zhì)的的全過程程造價咨咨詢）的區(qū)別別1、咨詢的的立足點點和角度度不同投資監(jiān)理理側(cè)重咨咨詢服務(wù)務(wù)，服務(wù)務(wù)對象廣廣泛，立立足點是是項目業(yè)業(yè)主；后后者主要要是對財財政資金金的審核核和監(jiān)督督，政府府立場2、咨詢切切入點不不同前者從控控制項目目總投資資、建安安造價入入手；后后者從概概算、已已批準概概算的對對比分析析以及財財務(wù)資金金流向等等作為控控制的切切入點第一節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的概概念六、投資資監(jiān)理存存在的問問題1、合同價價不確切切、不合合理因地制宜宜確定合合同類型型，不能能盲目推推行閉口口合同2、投資監(jiān)監(jiān)理的法法律依據(jù)據(jù)不足對于投資資監(jiān)理沒沒有相關(guān)關(guān)法律規(guī)規(guī)定，僅僅上海市市有一些些地方性性文件，，但法律律效力低低，不足足以形成成推廣第二節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的原原則1、依法辦辦事原則則2、恪守合合同原則則3、公平公公正原則則4、準確及及時原則則第三節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的主主要內(nèi)容容和基礎(chǔ)礎(chǔ)工作一、投資資監(jiān)理的的主要咨咨詢服務(wù)務(wù)內(nèi)容決策準備備階段1、在可可行性研研究報告告的編制制中過程程中，重重點參與與論證投投資估算算。（或或負責(zé)編編制報告告和估算算）2、在征地地動遷過過程中為為業(yè)主提提供投資資控制服服務(wù)，包包括各種種征地稅稅費和各各項動遷遷補償費費用等。。設(shè)計階段段3、在勘察察、設(shè)計計的招標標工作中中，為業(yè)業(yè)主（或或業(yè)主代代表、下下同）提提供勘察察、設(shè)計計的收費費咨詢，，協(xié)助業(yè)業(yè)主挑選選好勘察察、設(shè)計計單位。。4、在初步步設(shè)計過過程中，，重點參參與概算算造價的的論證或或評價（（或負責(zé)責(zé)編制概概算）。。進行概概算與估估算的偏偏差分折折，并針針對性地地檢驗偏偏差對可可研報告告中的財財務(wù)評價價指標的的影響程程度。第三節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的主主要內(nèi)容容和基礎(chǔ)礎(chǔ)工作一、投資資監(jiān)理的的主要咨咨詢服務(wù)務(wù)內(nèi)容5、在設(shè)計計階段及及時計算算、分折折、對比比各項枝枝術(shù)經(jīng)濟濟指標，，通過預(yù)預(yù)算的編編制或?qū)弻徍撕头址终酃ぷ髯鳎瑱z驗驗概算控控制目標標值在設(shè)設(shè)計階段段的執(zhí)行行情況，，發(fā)現(xiàn)偏偏差時，，及時提提供投資資監(jiān)理意意見或建建議。招投標階階段6、在施工工監(jiān)理的的招標工工作中，，提供施施工監(jiān)理理的服務(wù)務(wù)收費咨咨詢。7、在工程程施工招招標工作作中，為為業(yè)主提提供招標標文件、、評價辦辦法和招招標標底底的咨詢詢意見，，參與評評標工作作，協(xié)助助業(yè)主簽簽訂一份份合理、、有利于于投資控控制的施施工承包包合同。。第三節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的主主要內(nèi)容容和基礎(chǔ)礎(chǔ)工作一、投資資監(jiān)理的的主要咨咨詢服務(wù)務(wù)內(nèi)容施工階段段8、在三通通一平階階段，為為業(yè)主提提供造價價確定與與控制服服務(wù)，包包括臨水水臨電工工程，場場地平整整、交通通改道等等工程。。9、協(xié)助業(yè)業(yè)主確定定與控制制市政配配套和其其他專業(yè)業(yè)管線配配套工程程的造價價或建設(shè)設(shè)費用。。10、參與材材料、設(shè)設(shè)備采購購等經(jīng)濟濟合同的的洽談、、簽訂工工作（業(yè)業(yè)主采購購），提提供詢價價服務(wù)，，對合同同中有關(guān)關(guān)經(jīng)濟條條款進行行專業(yè)的的審核，，并提供供意見或或建議。。11、審核施施工單位位每月的的形象進進度造價價，簽置置支付工工程款意意見書（（包括預(yù)預(yù)付工程程款），，協(xié)助業(yè)業(yè)主做好好中間結(jié)結(jié)算工作作。第三節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的主主要內(nèi)容容和基礎(chǔ)礎(chǔ)工作一、投資資監(jiān)理的的主要咨咨詢服務(wù)務(wù)內(nèi)容12、實施對對施工過過程中出出現(xiàn)的設(shè)設(shè)計變更更事項的的造價確確定與控控制工作作。13、實施對對施工過過程中出出現(xiàn)的現(xiàn)現(xiàn)場簽證證事項為為造價確確定與控控制工作作。14、參與工工程建設(shè)設(shè)資金的的計劃管管理工作作，協(xié)助助業(yè)主加加強建設(shè)設(shè)資金的的成本控控制。15、建立概概算（目目標值））投資控控制情況況的動態(tài)態(tài)分折和和披告制制度，及及時報告告已完工工程的造造價控制制偏差程程度，動動態(tài)預(yù)測測未完工工程造價價數(shù)據(jù)，，綜合分分折整個個工程建建設(shè)投資資控制的的狀況，，提供專專業(yè)的意意見或建建議。第三節(jié)投投資監(jiān)監(jiān)理的主主要內(nèi)容容和基礎(chǔ)礎(chǔ)工作一、投資資監(jiān)理的的主要咨咨詢服務(wù)務(wù)內(nèi)容竣工階段段16、完成竣竣工結(jié)算算審價或或合同清清算工作作。17、協(xié)助業(yè)主正正確編制工程程財務(wù)竣工決決算報表等資資料文件，協(xié)協(xié)助業(yè)主完成成財務(wù)竣工決決算的審核工工作。18、在投資監(jiān)理的全全過程中為業(yè)主提供與與工程建設(shè)相相關(guān)的造價信信息服務(wù)。19、提供投資監(jiān)監(jiān)理的最終總總結(jié)報告。20、業(yè)主提出的的其他合理的的造價控制服服務(wù)要求。2022年10月26日日偏差比較計劃值與與實際值工程進展收集實際數(shù)據(jù)采取控制措施施YesNo實際值人力物力財力一、動態(tài)控制制基本原理第四節(jié)投資資監(jiān)理的基本本原理和方法法2022年10月26日日第四節(jié)投資資監(jiān)理的基本本原理和方法法動態(tài)控制的工工作步驟：第一步：項目目目標動態(tài)控控制的準備工工作；第二步：在項項目實施過程程中對項目目目標進行動態(tài)態(tài)跟蹤和控制制；第三步：如有有必要(即原定的項目目目標不合理理，或原定的的項目目標無無法實現(xiàn)），，進行項目目目標的調(diào)整，，目標調(diào)整后后控制過程再再回復(fù)到上述述的第一步。。2022年10月26日日第四節(jié)投資資監(jiān)理的基本本原理和方法法項目目標動態(tài)態(tài)控制中的三三大要素：目標控制過程程中的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)：通過目標計劃劃值和實際值值的比較分析析，以發(fā)現(xiàn)偏偏差。這種比較是動態(tài)的、多層層次的；同時目標標的計劃值與與實際值是相對的。目標計劃值目標實際值糾偏措施施三大要素比較第四節(jié)投資資監(jiān)理的基本本原理和方法法在設(shè)計過程中投資的計劃值值和實際值的的比較即工程概算與投投資規(guī)劃的比較，以及及工程預(yù)算與概概算的比較。在施工過程中投資的計劃值值和實際值的的比較包括：：工程合同價與與工程概算的的比較；工程合同價與與工程預(yù)算的的比較；工程款支付與與工程概算的的比較；工程款支付與與工程預(yù)算的的比較；工程款支付與與工程合同價價的比較；工程決算與工工程概算、工工程預(yù)算和工工程合同價的的比較。由上可知，投資的計劃值值和實際值是是相對的，如：相對于于工程預(yù)算而而言，工程概概算是投資的的計劃值；相相對于工程合合同價，則工工程概算和工工程預(yù)算都可可作為投資的的計劃值等。。第四節(jié)投資資監(jiān)理的基本本原理和方法法2、動態(tài)控制中中的糾偏措施施（1）組織措施：分析由于組織織的原因而影影響項目目標標實現(xiàn)的問題題，并采取相相應(yīng)的措施，，如調(diào)整項目目組織結(jié)構(gòu)、、任務(wù)分工、、管理職能分分工、工作流流程組織和項項目管理班子子人員等；（2）管理措施：分析由于管理理的原因而影影響項目目標標實現(xiàn)的問題題，并采取相相應(yīng)的措施，，如調(diào)整進度度管理的方法法和手段，改改變施工管理理和強化合同同管理等；（3）經(jīng)濟措施：分析由于經(jīng)濟濟的原因而影影響項目目標標實現(xiàn)的問題題，并采取相相應(yīng)的措施，，如落實加快快工程施工進進度所需的資資金等；（4）技術(shù)措施：分析由于技術(shù)術(shù)（包括設(shè)計計和施工的技技術(shù)）的原因因而影響項目目目標實現(xiàn)的的問題，并采采取相應(yīng)的措措施，如調(diào)整整設(shè)計、改進進施工方法和和機具等。第四節(jié)投資資監(jiān)理的基本本原理和方法法3、投資控制的的基本流程第四節(jié)投資資監(jiān)理的基本本原理和方法法二、投資分解解結(jié)構(gòu)同第五章資金使使用計劃編制投資目標標的分解，投資目標的分分解可以分為為按投資構(gòu)成、按按子項目、按按時間分解三三種類型。三、投資監(jiān)理理的方法從監(jiān)理采取措措施的時間不不同分類，可可以分為以下下三種1、事前監(jiān)理2、事后監(jiān)理3、跟蹤監(jiān)理第五節(jié)投資資監(jiān)理人員的的素質(zhì)要求投資監(jiān)理是一一項綜合性極極強的工作，，涉及多方面面的專業(yè)知識識，其知識結(jié)結(jié)構(gòu)包括以下下方面：1、技術(shù)知識2、經(jīng)濟知識3、管理知識4、法律知識5、投資監(jiān)理業(yè)業(yè)務(wù)知識6、投資監(jiān)理人人員的職業(yè)道道德下面通過若干干實用案例，，以說明施工工全過程造價價控制的重要要性。1、審查施工合合同的合法性性、合理性一般來講，發(fā)發(fā)包方對合同同簽約持慎重重認真的態(tài)度度。但也不排排除由于受專專業(yè)限制等綜綜合因素，某某些業(yè)主對施施工合同的合合法性、合理理性缺乏深刻刻的理解。某施工工合同同注明明開辦辦費為為零。。從字字面理理解““開辦辦費為為零””，即即合同同總價價中無無開辦辦費。。實際際有兩兩層涵涵義：：一是是施工工方報報價（（中標標價））中，，已將將原開開辦費費若干干元，，經(jīng)優(yōu)優(yōu)惠后后降至至為零零，說說明合合同總總價中中盡管管形式式上未未有開開辦費費的數(shù)數(shù)額，，但實實際內(nèi)內(nèi)涵已已包含含了開開辦費費。二二是施施工方方報價價時確確實未未考慮慮開辦辦費，，即合合同總總價中中形式式和內(nèi)內(nèi)涵均均未包包含開開辦費費。由由于““開辦辦費為為零””是個個不確確定因因素，，屬于于日后后索賠賠的伏伏筆。。造價咨咨詢機機構(gòu)分分別向向業(yè)主主和施施工方方了解解，得得知該該“開開辦費費為零零”性性質(zhì)屬屬于第第一種種。造造價工工程師師及時時撰寫寫了合合理化化建議議，向向業(yè)主主說明明此類類問題題嚴重重性，，同時時提出出彌補補的方方法和和步驟驟。業(yè)業(yè)主高高度重重視，，并立立即按按造價價咨詢詢所示示方法法，先先發(fā)函函至施施工方方補充充注明明開辦辦費是是報價價優(yōu)惠惠后為為零的的真實實情況況。然然后，，由造造價工工程師師組織織業(yè)主主和施施工方方會商商，以以紀要要形式式明確確該合合同““開辦辦費為為零””的定定義，，徹底底消除除了索索賠的的隱患患，僅僅此項項業(yè)主主節(jié)約約了數(shù)數(shù)十萬萬元費費用。。因此此前施施工方方已將將屬于于開辦辦費的的內(nèi)容容和費費用，，以簽簽證的的形式式正式式申報報，業(yè)業(yè)主且且同意意受理理。2、審查查設(shè)計計變更更及簽簽證費費用整個施施工過過程中中，難難免發(fā)發(fā)生一一些設(shè)設(shè)計變變更及及經(jīng)濟濟簽證證等現(xiàn)現(xiàn)象。。如何何處理理此類類設(shè)計計變更更及經(jīng)經(jīng)濟簽簽證費費用，，將直直接影影響到到整體體工程程造價價。如如某工工程設(shè)設(shè)計為