濟南市地塊市場分析報告

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《銷售經(jīng)理學院》56套講座+14350份資料《銷售人員培訓學院》72套講座+4879份資料濟南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報告目錄一、環(huán)境篇區(qū)域概況區(qū)域規(guī)劃環(huán)境結(jié)論二、市場篇區(qū)域房產(chǎn)市場現(xiàn)狀以后走勢及供應(yīng)量個案調(diào)查分析市場結(jié)論三、產(chǎn)品篇項目位置項目SWOT分析項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議環(huán)境篇一、西營概況西營鎮(zhèn)位于濟南市南部山區(qū)，錦繡川上游，總面積126平方公里，所轄38個行政村，99個自然村，3.2萬口人。距濟南市區(qū)35公里，約30分鐘車程。二、自然環(huán)境西營鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。山山有綠樹，溝溝有清泉。全鎮(zhèn)山脈面積8.9萬畝，林木覆蓋率已達65%，山脈綠化利用率達到90%以上，位居濟南市之首。林果生產(chǎn)是全鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，就少有了機器的噪音和煙塵的污染，空氣質(zhì)量好，一年三季有花，四季長青，景色怡人。春來花紅柳綠，夏季山清水秀，秋日桃李滿枝、果實累累，冬則銀裝素裹。素有天藍山青賽瓊閣，鳥語花香如江南的美稱。三、旅游資源濟南市三大旅游熱點跑馬嶺、野生動物世界、七星臺萬畝植物園、紅葉谷，均坐落于此。山青水秀，風光倚麗，物華天寶，人杰地靈，旅游資源特不豐富。境內(nèi)有白云洞、閣老閹、古長城、真武廟等人文景觀。四、經(jīng)濟林果業(yè)是主導產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)30多種干鮮果品，果品品種有120多個，其中蘋果、板栗、核桃、花椒的種植面積均超過3萬畝，成為濟南市大型的果品生產(chǎn)基地。紅玉杏、紅富士蘋果、華豐板栗、大紅袍花椒、薄皮核桃、磨盤柿列為省優(yōu)產(chǎn)品。西營山高溝多，自然隔離條件好，光照強，有著糧菜良種繁育的得天獨厚的自然條件和氣候特點。五、道路交通省道327線貫穿全鎮(zhèn)東西，港西公路連接全鎮(zhèn)南北。形成了縱橫交錯，干支線相連的交通網(wǎng)絡(luò)。交通方便，65路公交車通往鎮(zhèn)駐地。西營鎮(zhèn)到章丘、泰安及區(qū)內(nèi)相鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)的道路四通八達。二、區(qū)域規(guī)劃保泉政策保泉先保源，南部山區(qū)1500多平方公里范圍內(nèi)的山林是市區(qū)泉群地下水的補給區(qū)，是眾泉之源。南部山區(qū)重點加強小流域治理，綠化荒山，營造水源涵養(yǎng)林、水土保持林、經(jīng)濟林、風景林，搞好塘壩擋蓄，留住“天上水”，涵養(yǎng)水源。市區(qū)土地利用與衛(wèi)星鎮(zhèn)建設(shè)南部山區(qū)的柳埠、西營、高而3鎮(zhèn)以進展果品集散、加工業(yè)為主.柳埠人口操縱為2.0萬人，西營、高而各操縱為1.5萬人，3鎮(zhèn)建設(shè)用地均為2平方公里。東部港溝、彩石2鎮(zhèn)以進展建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，人口分不操縱為2．5和3．0萬人，建設(shè)用地均為3平方公里經(jīng)濟整治按照省、市要求，突出高效、生態(tài)兩大特點，高起點編制好《歷城區(qū)高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)項目規(guī)劃》，并積極發(fā)揮項目建設(shè)牽頭.西營鎮(zhèn)賞花、農(nóng)家樂文化活動,抓好柳埠、繡川、仲宮等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一批“農(nóng)家樂”飯店的污染治理和沼氣建設(shè)示范戶建設(shè)。環(huán)境綜述：地處南部山區(qū)，緊臨各大風景區(qū)，為絕版生態(tài)化地段。植被覆蓋率極高，空氣清新，環(huán)境怡人，猶如“市”外桃源。本區(qū)域交通便利，車流量適中，路況較好，有公交車直達。政府大力度支持開發(fā)投資，建設(shè)西營，造福西營。區(qū)域經(jīng)濟處于進展初期，進展?jié)摿薮?。?yōu)劣勢分析：優(yōu)勢生態(tài)環(huán)境擁有稀缺效應(yīng)及不可復制性。交通便利，有公交車直達，為出行提供有利的條件。群山環(huán)抱，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。政府提倡投資開發(fā)建設(shè)，有一定升值潛力。伴有諸多生態(tài)化風景區(qū)，明顯聚攏效應(yīng)，提升區(qū)域形象，帶動商業(yè)進展。劣勢地處都市最南端，距離市區(qū)中心較遠。周邊配套欠缺，商業(yè)不發(fā)達，人口稀少.處于濟南保泉地區(qū)，進展有一定局限性。經(jīng)濟處于進展初期時期，進展速度慢。二、市場篇1、房產(chǎn)市場現(xiàn)狀目前區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場處于進展初期時期，區(qū)域房產(chǎn)項目以不墅為主。村莊較多，居民居住形式為自建平房或兩層樓房。不墅區(qū)建筑采納現(xiàn)代風格，建筑密度大，品質(zhì)較低，為經(jīng)濟型不墅。村莊沒有通過村委統(tǒng)一規(guī)劃，參差不齊，零亂無序。本區(qū)已有大型中高檔品質(zhì)成熟社區(qū)兩處：加州花園及金宮山莊，待開發(fā)住宅區(qū)：林溪花園，龍熙雅居。依據(jù)政府提倡開發(fā)建設(shè)此區(qū)域的宗旨，舊村改造會為本區(qū)域房地產(chǎn)市場提供一定量可開發(fā)土地。2、以后走勢及供應(yīng)量區(qū)域以后提供用地，以住宅與商業(yè)用地為主，操縱大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，愛護天然泉水及山區(qū)植被。隨著南部山區(qū)旅游業(yè)的急速進展，土地供應(yīng)量的減少，以后房產(chǎn)走勢必定呈現(xiàn)出一種高品質(zhì)的生態(tài)化高檔住宅區(qū)。大力開發(fā)建設(shè)品牌不墅區(qū)及經(jīng)濟適用多層住宅區(qū)。由于政府“南控”政策的阻礙，以后土地供應(yīng)量相對較少，且充分體現(xiàn)其地塊的稀缺性和唯一性，大大提高區(qū)域地塊價值。案名加州花園金宮山莊開發(fā)商前程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東興泰實業(yè)股份有限公司代理商美國HNA公司加州分部前程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積55畝建筑面積40000平米容積率1．1綠化率63%73%綠化風格純美式花園式綠化歐式園林式綠化風格會所狀況有（現(xiàn)代簡約風格多層綜合形式）有（現(xiàn)代簡約風格多層綜合形式）面積范圍280-408平米266-450平米主打面積340平米377平米總價范圍140-257萬101-171萬主打總價169萬143萬平均單價4960元左右3800元/平米總戶數(shù)72戶70余戶可銷戶數(shù)14戶25戶售出戶數(shù)58戶45戶銷售率80%64%內(nèi)部公建生態(tài)公園，圓夢湖，公共游泳池，網(wǎng)球場，籃球場，兒童樂園，中心會所，超市，診所，酒吧等15000平米中心會所，內(nèi)設(shè)保齡球，健身室，游泳池，咖啡廳，洗浴桑拿，娛樂，餐飲等環(huán)境分析三面環(huán)山，面臨百畝果園，緊靠臥虎山水庫北有錦繡川，臥虎山，梨園，南眺野生動物園，西望臥虎山水庫，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美規(guī)劃分析分為三個景觀區(qū)：蒙特瑞區(qū)，舊金山區(qū)，帝力區(qū)分為三個園區(qū)：“逸秀園”、“萊茵園”已售罄，，“華爾園”正在熱銷客源定位IT行業(yè)高層領(lǐng)導，成功私營業(yè)主，體育運動員，政府機關(guān)領(lǐng)導等年齡在30-50之間，本地人居多高科技產(chǎn)業(yè)高層領(lǐng)導，政府機關(guān)領(lǐng)導，導演，成功私營業(yè)主年齡在30-50之間，本地人居多價格分析開盤價3600元/平米，2003年價格4000元/平米，現(xiàn)價4960元/平米漲幅較大開盤至2003年7月：價格3500-4200元/平米2003年11月至今價格3600-4000元/平米另外現(xiàn)有1棟多層價格2800元/平米問題沒有充分利用天然水景賣點，個不戶型分布不合理，周邊配套欠缺，建筑密度大，位置相對偏僻。整體規(guī)劃混亂，植被破壞明顯，外立面種類多雜亂，戶型個不存在專門不合理的分布情況，周邊配套欠缺機會綠化較好，空氣質(zhì)量高，有一定聚攏效應(yīng)，交通便利價格相對低，直接面對自然景觀，依山傍水，空氣質(zhì)量好綜合分析（1）、總價分析：綜述：以上圖表講明，目前區(qū)域不墅房地產(chǎn)市場價格大部分集中在100萬-140萬/套，也體現(xiàn)了目前區(qū)域內(nèi)不墅的檔次及品質(zhì)，講明其房地產(chǎn)價格與產(chǎn)品的規(guī)劃和品質(zhì)有特不緊密的關(guān)系。（2）、平均單價分析：綜述：以上表格講明目前區(qū)域的不墅均價以2000元/平方米、4000元/平方米為主。價格在以上兩價格之間左右浮動，從中了解到濟南市南部風景區(qū)，不墅房地產(chǎn)市場的主導價格，客觀反映了濟南客源對本區(qū)域不墅市場的同意能力。（3）、主力面積分析：綜述：本區(qū)域不墅面積要緊集中在190平方米-300平方米之間，面積適中，講明目前該區(qū)域以有用型不墅為主，項目沒有關(guān)注到不墅客源對生活品質(zhì)的需求，無法提高不墅自身價值。（4）、客源分析：綜述：以上圖表講明客源以私企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)理人為主，IT人才、教授也占有相當一部分。體現(xiàn)出不墅客源的主力，和客源定位的局限性，為本項目后期運作提供了參考。3、市場結(jié)論優(yōu)勢區(qū)域是濟南不墅項目集中地，含概中、高檔項目，帶動商業(yè)進展，為地區(qū)聚攏了一批具有一定經(jīng)濟實力的客源。生態(tài)環(huán)境是區(qū)域住宅的要緊賣點。區(qū)域樓盤風格各異，戶型較多，位域不同，為區(qū)域置業(yè)者提供了較大選擇空間。純住宅區(qū)生活氣息濃郁，生態(tài)型社區(qū)讓人心曠神怡，回歸自然。不墅項目總價較低，吸引業(yè)主購買欲望。劣勢地理位置距離市區(qū)偏遠，往返市區(qū)時刻較長，阻礙工作效率。周邊配套欠缺，內(nèi)部配套較少，專門難滿足業(yè)主的生活需求。開發(fā)項目破壞植被，施工過程中聲音嘈雜，阻礙業(yè)主居住環(huán)境。區(qū)域?qū)儆诮紖^(qū)，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村較多，阻礙了整個區(qū)域和項目周邊環(huán)境。大部分項目銷售使用權(quán)，無產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)，阻礙去化。三、產(chǎn)品篇一、項目位置地塊位于濟南市南部山區(qū)西營鎮(zhèn)降甘風景區(qū)內(nèi)。距市區(qū)38公里，30分鐘車程到達濟南南外環(huán)。項目東臨西營鎮(zhèn)，西接錦繡川風景區(qū)，南依紅葉谷，北眺高山流水，緊鄰103省道，交通便捷，風景優(yōu)美。項目共占地58畝，分山下和山上兩塊。山下地塊占地30畝，山上地塊占地28畝。二、項目SWOT分析優(yōu)勢三面環(huán)山，一面臨水，空氣質(zhì)量好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。交通便利，路況好，有利于居民出行。是目前濟南節(jié)假日旅游要緊目的地，知名度較高。政策大力提倡開發(fā)建設(shè)，以后將開發(fā)成集餐飲、娛樂、休閑、度假為一體的旅游風景勝地。旅游及房產(chǎn)項目的開發(fā)將提高區(qū)域整體形象，提高升值潛力。劣勢項目所在位置商業(yè)經(jīng)濟水平較低，改變需較長周期。項目開發(fā)破壞植被，阻礙整體的居住環(huán)境。項目周邊配套較差，無法滿足居民對急需品的要求。項目距離市區(qū)較遠，路途占用較長時刻。周邊村莊較多，阻礙整體環(huán)境。不墅項目普遍品質(zhì)低，密度大，無較大阻礙力。項目地塊除環(huán)境外，無其它可整合資源。機會區(qū)域內(nèi)缺少高檔次，高品質(zhì)項目。目前本市人群對不墅的向往度較高，有一定的市場需求量。特色商業(yè)進展是后期吸引購買人群的重要手段之一。利用天然風景、風景園區(qū)為要緊宣傳點。問題山下地塊太陽照耀面積小。項目中自然環(huán)境的優(yōu)勢利用率低，內(nèi)外配套欠缺。人文素養(yǎng)有一定差距，阻礙項目后期銷售。離風景區(qū)較遠，無法完全整合資源。山上施工難度大，增加了建筑成本。處于濟南天然風景區(qū)，渣土外運距離遠，直接增加工程成本。缺少差不多的建筑內(nèi)部配套設(shè)施。三、產(chǎn)品定位（1）資源整合： 交通導入方便 自然環(huán)境優(yōu)美 旅游資源豐富 生態(tài)化 具有專門好的生活想像空間（2）產(chǎn)品定位：泉城濟南·生態(tài)居住·迷你不墅開創(chuàng)居家生活新紀元?。?！打造：“高品質(zhì)、純生態(tài)、休閑度假自由島”方案一、按標準劃分面積，單體出售地塊，總體運作。將土地按一定比例劃為若干塊。建議形式：山下：聯(lián)排不墅。山下：聯(lián)排不墅。面積：160平方米樓層：四層容積率：1.4山上：雙拼不墅山上：雙拼不墅面積：200平方米樓層：3層容積率：0.6面積、價格初定依據(jù)：目前區(qū)域相似項目銷售價格。通過對區(qū)域不墅項目去化較快戶型分析。民意調(diào)查問卷統(tǒng)計結(jié)果分析。與其它項目相比，項目有利資源整合分析。土地費用與建安成本利潤率的結(jié)合。面積劃分示例：地塊總面積（㎡）劃分數(shù)量（㎡）價格山下199801871066萬山上186489020710萬注：分塊面積中含有公建面積。具體操作流程：將山下土地一畝地劃分為6-7塊，分兩組，每三塊拼聯(lián)在一起為一組。每戶四層建筑，開間5米，進深8米。山下地塊劃分方法與山下相同。相比之下面積較大。每戶為三層建筑，開單8米，進深10米。地塊、建筑公開出售，采納“1+1”地產(chǎn)操作模式，低單價吸引客源，高總價制造利潤。地塊建筑形式設(shè)計面積預(yù)售價格聯(lián)排不墅160㎡/戶800元/㎡187戶雙拼不墅200㎡/戶2000元/㎡90戶面積、價格初定：可能回款表：地塊總戶數(shù)單戶面積地塊價格187戶160㎡/戶800元/㎡6萬/塊90戶200㎡/戶2000元/㎡10萬/塊3515.6萬4500萬山下回款額+山上回款額8015.6萬客源定位與分析客源年齡分析私企業(yè)主35-50經(jīng)濟實力雄厚，有一定購買力政府要員50-60躲避現(xiàn)實生活，遠離俗世。教授55-70喜愛詩情畫意，自然生活。自由職業(yè)者30-45時刻自由安排，無固定收入，收入較高。執(zhí)行方案分析：有利因素：本方案采納產(chǎn)品與土地分開銷售，在濟南房產(chǎn)市場是第一例。該方案能夠成為項目一個新的賣點。讓業(yè)主直接參與設(shè)計、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲望。對經(jīng)濟實力較強的業(yè)主、財團有較強吸引力。山下經(jīng)濟型不墅，山上高檔不墅，滿足不同層次需求。不利因素：由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷售。人們對該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項目關(guān)鍵。直接阻礙后期的銷售。該方案第一次登陸濟南市場，需加大產(chǎn)品推廣力度。方案讓業(yè)主選地、選風格，然后進行建設(shè)……容易使購買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。銷售直接阻礙建筑、安裝，對銷售速度要求較高，同時增加了整個項目的運轉(zhuǎn)周期。針對客源面廣，廣告宣傳面大，項目推廣困難。項目規(guī)劃：導言：正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準則”一樣。在目前的情況下，房地產(chǎn)中不墅物業(yè)必須緊密關(guān)注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。通過詳細、周密的市場調(diào)研，要想占據(jù)、領(lǐng)跑濟南房產(chǎn)市場，就要在項目自身上查找突破口。因此我公司提出，以項目周邊自然環(huán)境“山”、“水”上依托；以“桂林山水甲天下”，“××山水甲齊魯”為口號，鑄就濟南山水社區(qū)。規(guī)劃景觀：將河道引進小區(qū)，圍繞山腳，利用山下陽光專門難照耀的區(qū)域。在地塊東部開發(fā)一條人工河，增加項目內(nèi)部私密性。山頂樹木盡最大利度愛護。項目內(nèi)部小品采納歐式風格點綴。讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風景，而是走近風景。給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境地。方案二、將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。種類形式出