房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

RealEstateDevelopment1第一節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的概念念一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的涵涵義房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是通過多種種資源的組組合使用而而為人類提提供入住空空間，并改改變?nèi)司迎h(huán)環(huán)境的一種種活動。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是不斷地重重新配置建建造環(huán)境以以滿足社會會需要的一一種活動。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是對地下設(shè)設(shè)施和地上上設(shè)施進(jìn)行行綜合開發(fā)發(fā)，配套建建設(shè)。以城市土地資資源為對象，在在依法取得得國有土地使使用權(quán)的土土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！吨腥A人民共共和國城市市房地產(chǎn)管管理法》RealEstateDevelopment2第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的概念一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的涵涵義房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)提高了土地使用用的社會經(jīng)濟(jì)效效益房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是開發(fā)企企業(yè)的投資活動房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是城市規(guī)規(guī)劃的實施過程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是以房屋屋和土地為為主要內(nèi)容容的綜合開發(fā)RealEstateDevelopment3第一節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的概念念二、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營的涵涵義經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)提供者以以市場為對對象，以產(chǎn)產(chǎn)品、服務(wù)務(wù)的生產(chǎn)和和交換為手手段，為實實現(xiàn)企業(yè)的的目標(biāo)而進(jìn)進(jìn)行的一系列有組組織的活動動。房地產(chǎn)經(jīng)營營指房地產(chǎn)開開發(fā)、流通通、管理、、服務(wù)全過過程的經(jīng)營營。兩者關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營的一一種形式。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)就是房地地產(chǎn)經(jīng)營。。RealEstateDevelopment4第一節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的概念念三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的特特點從投資角度度：開發(fā)成本高高，投資量量大開發(fā)建設(shè)期期長，投資資周轉(zhuǎn)慢市場具有地地區(qū)性和分分散性需求具有穩(wěn)穩(wěn)定性涉及面廣，，綜合性強(qiáng)強(qiáng)RealEstateDevelopment5第一節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的概念念三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商及及其合作伙伙伴土地所有者者或當(dāng)前的的土地使用用者政府及政府府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商商專業(yè)顧問消費者或買買家RealEstateDevelopment6第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的主要要程序遵循房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)程序序的原因：：1、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的形成成內(nèi)在的規(guī)規(guī)律性2、減少投資資風(fēng)險，使使開發(fā)項目目順利進(jìn)行行3、城市政府府審批制度度階段劃分：：1、投資機(jī)會會選擇與決決策分析2、前期工作作3、建設(shè)階段段4、租售與資資產(chǎn)管理階階段RealEstateDevelopment7一、投資機(jī)機(jī)會選擇與與決策分析析第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的主要要程序投資機(jī)會選擇市場分析投資決策分析投資機(jī)會篩選投資機(jī)會尋找項目財務(wù)評價開發(fā)企業(yè)合作對象咨詢公司項目財務(wù)評價8用地分析立項、選址征地、拆遷、安置、補(bǔ)償《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》開發(fā)商、咨詢公司發(fā)改委規(guī)劃國土有關(guān)部門規(guī)劃管理局土地部門《土地使用權(quán)證》尋找預(yù)租（售）客戶進(jìn)一步市場分析開發(fā)成本估算承包商選擇開發(fā)公司、代理公司開發(fā)商、咨詢公司開發(fā)商、造價咨詢招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)保險公司項目保險事宜方案設(shè)計《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》市政設(shè)施接駁談判、協(xié)議規(guī)劃管理局有關(guān)部門籌集開發(fā)資金勘察規(guī)劃建筑設(shè)計院金融機(jī)構(gòu)二、前期工工作RealEstateDevelopment9三、建設(shè)階階段第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的主要要程序施工組織管管理與控制制竣工驗收、、交付使用用開發(fā)、施工工、監(jiān)理多部門RealEstateDevelopment10四、租售與與資產(chǎn)管理理階段第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的主要要程序銷售、租賃計劃、推廣銷售、租賃物業(yè)經(jīng)營、管理房地產(chǎn)咨詢公司房地產(chǎn)代理公司開發(fā)、物業(yè)公司RealEstateDevelopment11嚴(yán)格地講，，土地使用用權(quán)取得方方式：1、行政劃撥撥（土地使使用權(quán)出讓讓金免）2、出讓3、轉(zhuǎn)讓4、土地或房房地產(chǎn)租賃賃第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment12一、土地使使用權(quán)出讓讓定義：是指指國家將一一定年限內(nèi)內(nèi)的國有土土地使用權(quán)權(quán)出讓給土土地使用者者，由土地地使用者向向國家支付付土地使用用權(quán)出讓金金的行為。。第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment13劃撥、協(xié)議方式出讓深圳：1987.11.25(土地招標(biāo))、1987.12.1（拍賣）“第四條商商業(yè)、、旅游、娛娛樂和商品品住宅等各各類經(jīng)營性性用地，必必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。?！薄?002.7.1《招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓國國有土地使使用權(quán)規(guī)定定》要加快工作作進(jìn)度，在在2004年8月31日前將歷史史遺留問題題界定并處處理完畢。。8月31日后，不得得再以歷史史遺留問題題為由采用用協(xié)議方式出讓經(jīng)經(jīng)營性土地地使用權(quán)。。——2004.3.30《關(guān)于繼續(xù)開開展經(jīng)營性性土地使用用權(quán)招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓情況執(zhí)執(zhí)法監(jiān)察工工作的通知知》第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment14一、土地使使用權(quán)出讓讓（一）協(xié)議議方式指國有土地地的所有者者或其代表表，作為出出讓人與要要求使用國國有土地者者，即開發(fā)發(fā)企業(yè)作為為受讓人，，就出讓土土地使用權(quán)權(quán)所涉及有有的關(guān)事項項，如出讓讓土地的面積、年限限、用途、、出讓金等反復(fù)協(xié)商商，達(dá)成一一致意見后后，由出讓讓方向受讓讓方出讓國國有土地使使用權(quán)的一一種出讓方方式。第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取15一、土地使使用權(quán)出讓讓（一）協(xié)議議方式用地申請復(fù)核、協(xié)商商簽訂土地出出讓合同1、土地的座座落、四至至、地形等等；2、開發(fā)項目目建設(shè)條件件：①項目目性質(zhì)、規(guī)規(guī)模和開發(fā)發(fā)期限。②②規(guī)劃控制制指標(biāo)及規(guī)規(guī)劃設(shè)計要要求。③基基礎(chǔ)設(shè)施和和公共服務(wù)務(wù)配套建筑筑的建設(shè)要要求。④基基礎(chǔ)設(shè)施和和公益設(shè)施施建成后的的產(chǎn)權(quán)界定定。⑤項目目拆遷補(bǔ)償償安置要求求。⑥項目目經(jīng)營方式式等；3、出讓年限限、出讓金金評估值及及付款方式式；4、出讓合同同文本；5、其它特殊殊要求及有有關(guān)規(guī)定。。程序第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment16一、土地使使用權(quán)出讓讓（二）招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌第八條出出讓人應(yīng)當(dāng)當(dāng)至少在投投標(biāo)、拍賣賣或者掛牌牌開始日前前20日發(fā)布招標(biāo)標(biāo)、拍賣或或者掛牌公公告，公布布招標(biāo)拍賣賣掛牌出讓讓宗地的基基本情況和和招標(biāo)拍賣賣掛牌的時時間、地點點?！?007.9.1《招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓國國有土地使使用權(quán)規(guī)定定》第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment17一、土地使使用權(quán)出讓讓（二）招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌1、招標(biāo)拍賣賣掛牌公告告出讓人的名名稱和地址址；出讓宗地的的位置、現(xiàn)現(xiàn)狀、面積積、使用年年期、用途途、規(guī)劃設(shè)設(shè)計要求；；投標(biāo)人、競競買人的資資格要求及及申請取得得投標(biāo)、競競買資格的的辦法；索取招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓文件的的時間、地地點及方式式；第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment18一、土地使使用權(quán)出讓讓（二）招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌1、招標(biāo)拍賣賣掛牌公告告招標(biāo)拍賣掛掛牌時間、、地點、投投標(biāo)掛牌期期限、投標(biāo)標(biāo)和競價方方式等；確定中標(biāo)人人、競得人人的標(biāo)準(zhǔn)和和方法；投標(biāo)、競買買保證金；；其他需要公公告的事項項。武漢市掛牌牌出讓國有有土地使用用權(quán)公告第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment19一、土地使使用權(quán)出讓讓（二）招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌2、招標(biāo)方式式招標(biāo)：是指指市、縣人人民政府土土地行政主主管部門發(fā)發(fā)布招標(biāo)公公告，邀請請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人人和其他組組織參加國有土土地使用權(quán)權(quán)投標(biāo)，根根據(jù)投標(biāo)結(jié)結(jié)果確定土土地使用者者的行為。。第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment20一、土地使使用權(quán)出讓讓（二）招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌3、拍賣方式式是指政府或或其代表，，作為拍賣賣人在特定定時間，特特定的公開開場合，組組織符合條條件，有意意受讓土地地的開發(fā)企企業(yè)來競投投一定年期期的土地使使用權(quán)。第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment21一、土地使使用權(quán)出讓讓（二）招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌4、掛牌方式式是指出讓人人發(fā)布掛牌牌公告，按按公告規(guī)定定的期限，，將擬出讓讓的土地的的交易條件件在指定的的土地交易易所掛牌公公布，接受受競買者的的報價申請請并更新掛掛牌價格，，根據(jù)掛牌牌期限截止止時的出價價結(jié)果確定定土地使用用權(quán)受讓人人的一種土土地出讓方方式。第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment22一、土地使使用權(quán)出讓讓（二）招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌4、掛牌方式式具體程序是是：1）發(fā)布掛牌牌公告2）掛牌競賣賣第三節(jié)土土地使用用權(quán)的獲取取RealEstateDevelopment23一、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓（二二））招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌4、掛掛牌牌方方式式3）成成交交一個個競競買買人人：：報價價高高于于底底價價，，并并符符合合其其他他條條件件的的，，掛掛牌牌成成交交兩個個或或者者兩兩個個以以上上的的競競買買人人：出出價價最最高高者者為為競競得得人人，，出出價價相相同同時時，，先先提提交交報報價價單單者者為為競競得得人人，，但但報報價價低低于于底底價價者者除除外外兩個個或或兩兩個個以以上上的的競競買買人人要要求求報報價價的的：：現(xiàn)場場競競價價，，出出價價最最高高者者為為競競得得人人。。不成成交交：：無應(yīng)應(yīng)價價者者、、競競買買者者的的報報價價低低于于底底價價、、不不符符合合其其他他條條件件，，掛掛牌牌不不成成交交4）簽簽約約第三三節(jié)節(jié)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取RealEstateDevelopment24二、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓1、以以出讓讓方方式式取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓時時，，原原土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同載載明明的的權(quán)權(quán)利利、、義義務(wù)務(wù)隨隨之之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，只只是是對對原原權(quán)權(quán)利利剩剩余余期期限限的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓改變變原原出出讓讓合合同同約約定定的的土土地地用用途途的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，必必須須取取得得主主管管部部門門的的同同意意，，簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同變變更更協(xié)協(xié)議議，，并并調(diào)調(diào)整整出出讓讓金金轉(zhuǎn)讓讓時時，，房房屋屋已已經(jīng)經(jīng)建建成成的的，，原原使使用用人人應(yīng)應(yīng)持持有有房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證書書，，并并先先行行辦辦理理房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)變變更更登登記記，，而而后后再再憑憑變變更更后后的的房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證書書，，申申請請土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記第三三節(jié)節(jié)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取RealEstateDevelopment25二、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓2、以以劃撥撥方方式式取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓以劃撥撥方方式式取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)時時，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照國國務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定，，報報有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府審審批批。。有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府準(zhǔn)準(zhǔn)予予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)由由受受讓讓方方辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓手手續(xù)續(xù)，，并并依依照照國國家家有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定繳繳納納土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金以劃劃撥撥方方式式取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)報報批批時時，，有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)限限的的人人民民政政府府可可以以不辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓手手續(xù)續(xù)的，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照規(guī)規(guī)定定的的將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所獲獲收收益益中中的的土地地收收益益上上繳繳政政府府或或者者作作其其他他處處理理第三三節(jié)節(jié)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取RealEstateDevelopment26三、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同1、合合同同正正文文的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容第三三節(jié)節(jié)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取RealEstateDevelopment27四、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓價價格格與與用用地地類類型型劃劃分分1、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓價價格格及及其其含含義義土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金毛地地價價熟地地價價第三三節(jié)節(jié)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取RealEstateDevelopment28四、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓價價格格與與用用地地類類型型劃劃分分2、土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓過過程程中中的的用用地地類類型型劃劃分分居住住用用地地商業(yè)業(yè)用用地地工業(yè)業(yè)用用地地公共共設(shè)設(shè)施施用用地地市政公公用設(shè)設(shè)施用用地其他用用地第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權(quán)的的獲取取RealEstateDevelopment29五、舊舊城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)的的特點點1、開發(fā)發(fā)前景景2、舊城城區(qū)狀狀況與與開發(fā)發(fā)條件件六、新新城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)的的特點點1、開發(fā)發(fā)前景景2、新城城區(qū)狀狀況與與開發(fā)發(fā)條件件第三節(jié)節(jié)土土地地使用用權(quán)的的獲取取RealEstateDevelopment30第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響一、城城市規(guī)規(guī)劃的的作用用和任任務(wù)城市規(guī)規(guī)劃，，是城市市政府府為了了確立立城市市性質(zhì)質(zhì)、規(guī)規(guī)模和和發(fā)展展方向向，實實現(xiàn)城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和社會會發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)，合合理利利用城城市土土地、、協(xié)調(diào)調(diào)城市市空間間布局局和各各項建建設(shè)的的綱領(lǐng)領(lǐng)性文文件。。主要任任務(wù)是是：研究確確定城城市的的性質(zhì)質(zhì)、發(fā)發(fā)展目目標(biāo)和和發(fā)展展規(guī)模模（包包括人人口規(guī)規(guī)模和和用地地規(guī)模模）；；確定定城市市布局局形式式和功功能分分區(qū)；；制定定城市市道路路和交交通系系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃，，城市市園林林綠地地系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃劃，城城市給給水、、排水水、防防洪、、供電電、供供熱、、燃?xì)鈿夤?yīng)應(yīng)、郵郵電等等專項項工程程規(guī)劃劃以及及城市市各項項工程程管線線設(shè)計計。此此外，，還制制定主主要公公共建建筑位位置的的規(guī)劃劃方案案、地地震設(shè)設(shè)防城城市的的防震震規(guī)劃劃、城城市改改建規(guī)規(guī)劃等等。RealEstateDevelopment31第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響二、城城市規(guī)規(guī)劃及及與其其他規(guī)規(guī)劃的的關(guān)系系1、層次次城市規(guī)規(guī)劃城市總總體規(guī)規(guī)劃城市分分區(qū)規(guī)規(guī)劃控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃修建性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃城市總體規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃RealEstateDevelopment32第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響二、城城市規(guī)規(guī)劃及及與其其他規(guī)規(guī)劃的的關(guān)系系2、內(nèi)容容3、城市市規(guī)劃劃的動動態(tài)變變化4、與其其他規(guī)規(guī)劃的的關(guān)系系納入國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和社會會發(fā)展展規(guī)劃劃，應(yīng)應(yīng)與國國土規(guī)規(guī)劃、、區(qū)域域規(guī)劃劃、江江河流流域規(guī)規(guī)劃、、土地地利用用總體體規(guī)劃劃相協(xié)協(xié)調(diào)。。RealEstateDevelopment33第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響三、城城市規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地的的分類類1、居住住用地地2、公共共設(shè)施施用地地3、工業(yè)業(yè)用地地4、倉儲儲用地地5、市政政公用用設(shè)施施用地地6、綠地地RealEstateDevelopment34第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響四、開開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案中中的主主要技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)1、居住住區(qū)開開發(fā)項項目技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)居住區(qū)區(qū)總用用地、、居民民每人人占地地、居居住區(qū)區(qū)總建建筑面面積、、總戶戶數(shù)、、平均均每戶戶居住住建筑筑面積積、居居住建建筑密密度、、容積積率、、人口口毛密密度、、人口口凈密密度、、平均均層數(shù)數(shù)、高高層比比例、、住宅宅間距距、居居住區(qū)區(qū)平均均造價價、建建設(shè)周周期2、非居居住區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)項目目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)建筑容容積率率、總總建筑筑面積積、地地上建建筑面面積、、建筑筑密度度、規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積、、建筑筑高度度、綠綠化率率、停停車位位個數(shù)數(shù)、有有效面面積系系數(shù)RealEstateDevelopment35第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響五、土土地出出讓和和房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程中中的規(guī)規(guī)劃管管理1、土地地使用用權(quán)出出讓控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃土地出出讓土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同附件件：1、規(guī)劃劃設(shè)計計條件件：面積、、使用用性質(zhì)質(zhì)、容容積率率、建建筑密密度等等。2、附圖圖：區(qū)位和和現(xiàn)狀狀、坐坐標(biāo)、、標(biāo)高高、道道路紅紅線坐坐標(biāo)和和標(biāo)高高、建建筑界界限以以及地地塊周周圍地地區(qū)環(huán)環(huán)境與與基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施條件件。RealEstateDevelopment36第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響五、土土地出出讓和和房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程中中的規(guī)規(guī)劃管管理1、土地地使用用權(quán)出出讓控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃土地出出讓土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同附件件：1、規(guī)劃劃設(shè)計計條件件：面積、、使用用性質(zhì)質(zhì)、容容積率率、建建筑密密度等等。2、附圖圖：區(qū)位和和現(xiàn)狀狀、坐坐標(biāo)、、標(biāo)高高、道道路紅紅線坐坐標(biāo)和和標(biāo)高高、建建筑界界限以以及地地塊周周圍地地區(qū)環(huán)環(huán)境與與基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施條件件。RealEstateDevelopment37第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響五、土土地出出讓和和房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程中中的規(guī)規(guī)劃管管理2、房地地產(chǎn)開開發(fā)主要體體現(xiàn)：：選址址、建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證、建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、驗驗收等等RealEstateDevelopment38第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響開發(fā)商商申請請開發(fā)商商提交交：立項文文件、、用地地申請請、工工程情情況說說明、、選址址要求求、擬擬建方方案、、1/2000、1/500地形圖圖及其其他材材料。。1、選址、定點審批審核征詢意意見發(fā)《選址規(guī)規(guī)劃意意見通通知書書》審核開發(fā)商商提交交：征詢意意見表表、征征地和和拆遷遷安置置補(bǔ)償償方案案及土土地部部門蓋蓋章的的征地地協(xié)議議、項項目初初步設(shè)設(shè)計方方案、、批準(zhǔn)準(zhǔn)的總總圖或或用地地圖。。RealEstateDevelopment39第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響開發(fā)商商申請請開發(fā)商商提交交：計劃部部門的的征地地計劃劃、市市政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)的征征用農(nóng)農(nóng)地文文件、、1/2000或1/500地形圖圖、《選址規(guī)規(guī)劃意意見書書》及其他他材料料。2、申請建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證階段段審核主要規(guī)規(guī)定：：用地性性質(zhì)、、位置置、界界限。。發(fā)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》RealEstateDevelopment40第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響開發(fā)商商申請請開發(fā)商商提交交：計劃任任務(wù)、、開發(fā)發(fā)商對對擬建建項目目說明明、方方案示示意圖圖、地地形圖圖、控控制性性規(guī)劃劃方案案及其其他相相關(guān)資資料。。3、規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件審審批階階段審核主要規(guī)規(guī)定：：用地性性質(zhì)、、位置置、界界限。。下發(fā)《規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件通通知書書》及用地地紅線線圖RealEstateDevelopment41第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響開發(fā)商商提交交：2個及以以上方案設(shè)設(shè)計、、方案案報審審表、、總平平圖、、平立立剖面面圖、、設(shè)計計說明明書及及其他他相關(guān)關(guān)資料料。4、設(shè)計方方案審審批階階段開發(fā)商商申請請修改、、調(diào)整整發(fā)《規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案審審批通通知書書》審核RealEstateDevelopment42第四節(jié)節(jié)城城市市規(guī)劃劃及其其對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影影響開發(fā)商商提交交：年度施施工任任務(wù)批批準(zhǔn)文文件、、工程程施工工圖紙紙、工工程檔檔案保保證金金證明明、其其他行行政主主管部部門審審查意意見及及相關(guān)關(guān)協(xié)議議等資資料。。5、建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證階段段開發(fā)商商申請請綜合圖圖會簽簽發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》6、竣工驗驗收階階段檢查驗驗收RealEstateDevelopment43第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)法法律體體系一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)法律律體系系～：由由法律律、行行政法法規(guī)、、部門門規(guī)章章、規(guī)規(guī)范性性文件件和技技術(shù)規(guī)規(guī)范等等構(gòu)成成。作用：保障障房地地產(chǎn)開開發(fā)活活動的的健康康有序序的發(fā)發(fā)展。。RealEstateDevelopment44第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)法法律體體系一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)法律律體系系1、按立立法層層次房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)法律房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)法規(guī)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)章房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)其他相相關(guān)法法規(guī)RealEstateDevelopment45第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)法法律體體系一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)法律律體系系2、按法法律的的內(nèi)容容房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基本法律房地產(chǎn)產(chǎn)前期階階段的法律律規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)階階段法律規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)交易服服務(wù)階階段法律規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記管管理的法律律規(guī)范范RealEstateDevelopment46第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)法法律體體系二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本本制度度（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理制制度1、項目目資本本金制制度“從1996年開始始，對對各種種經(jīng)營營性投投資項項目，，包括括國有有單位位的基基本建建設(shè)、、技術(shù)術(shù)改造造、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目和集集體投投資項項目，，試行行資本本金制制度，，投資資項目目必須須首先先落實實資本本金才才能進(jìn)進(jìn)行建建設(shè)。?！９嫘孕酝顿Y資項目目不實實行資資本金金制度度。”——國務(wù)院院《關(guān)于固固定資資產(chǎn)投投資項項目試試行資資本金金制度度的通通知》（國發(fā)發(fā)［1996］35號）RealEstateDevelopment47第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)法法律體體系二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本本制度度（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管管理制制度1、項目目資本本金制制度資本金金：是指在在投資資項目目總投投資中中，由由投資資者認(rèn)認(rèn)購的的出資資額，，對投投資項項目來來說是是非債債務(wù)性性資金金，項項目法法人不不承擔(dān)擔(dān)這部部分資資金的的任何何利息息和債債務(wù)。。出資方式：：貨幣、實物物、工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、非專專利技術(shù)、、土地使用用權(quán)RealEstateDevelopment48第五節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本制度（一）房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理制制度1、項目資本本金制度“鋼鐵項目目資本金比比例由25％及以上提提高到40％及以上；；水泥、電電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房項項目）資本本金比例由由20％及以上提提高到35％及以上。”——《國務(wù)院關(guān)于于調(diào)整部分分行業(yè)固定定資產(chǎn)投資資項目資本本金比例的的通知》（國發(fā)[2004]13號）2004.4.26RealEstateDevelopment49第五節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本制度（一）房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理制制度2、“兩書””制度“第三條房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在在向用戶交交付銷售的的新建商品品住宅時，，必須提供供《住宅質(zhì)量保保證書》和《住宅使用說說明書》。《住宅質(zhì)量保保證書》可以作為商商品房購銷銷合同的補(bǔ)補(bǔ)充規(guī)定。?！薄渡唐纷≌瑢崒嵭凶≌|(zhì)質(zhì)量保證書書和住宅使使用說明書書制度的規(guī)規(guī)定》建設(shè)部建房房[1998]102號RealEstateDevelopment50第五節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本制度（一）房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理制制度住宅質(zhì)量保保證書是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)對對銷售的商商品住宅承承擔(dān)質(zhì)量責(zé)責(zé)任的法律律文件，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按住宅質(zhì)質(zhì)量保證書書的約定，，承擔(dān)保修修責(zé)任。應(yīng)當(dāng)包括以以下內(nèi)容：：（1）工程質(zhì)量量監(jiān)督部門門核驗的質(zhì)量等級；（2）地基基礎(chǔ)和和主體結(jié)構(gòu)構(gòu)在合理使用用壽命年限限內(nèi)承擔(dān)保保修；（3）正常使用用情況下各各部位、部件件保修內(nèi)容容與保修期期：屋面防水水3年；墻面、、廚房和衛(wèi)衛(wèi)生間地面面、地下室室、管道滲滲漏1年；墻面、、頂抹灰層層脫落1年；RealEstateDevelopment51第五節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本制度（一）房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理制制度住宅使用說說明書應(yīng)當(dāng)對住宅宅的結(jié)構(gòu)、、性能和各各部位（部部件）的類類型、性能能、標(biāo)準(zhǔn)等等作出說明明，并提出出使用注意意事項。一般應(yīng)當(dāng)包包含以下內(nèi)內(nèi)容：（1）開發(fā)單位位、設(shè)計單單位、施工工單位，委委托監(jiān)理的的應(yīng)注明監(jiān)監(jiān)理單位；；（2）結(jié)構(gòu)類型型；（3）裝修、裝裝飾注意事事項；（4）上水、下下水、電、、燃?xì)狻釤釟?、通訊訊、消防等等設(shè)施配置置的說明；；（5）有關(guān)設(shè)備備、設(shè)施安安裝預(yù)留位位置的說明明和安裝注注意事項；；（6）門、窗類類型，使用用注意事項項；（7）配電負(fù)荷荷；（8）承重墻、、保溫墻墻、防水層層、陽臺等等部位注意意事項的說說明；（9）其他需說說明的問題題。RealEstateDevelopment52第五節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本制度（一）房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理制制度3、項目手冊冊制度要求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)將房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目建設(shè)設(shè)過程中的的主要事項記錄在房地地產(chǎn)開發(fā)項項目手冊中中，并定期期送房地產(chǎn)產(chǎn)主管部門門備案。RealEstateDevelopment53第五節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)法律體體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本制度（一）房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理制制度4、商品房預(yù)預(yù)售許可制制度“第六條商品房預(yù)售售實行許可可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行商品房房預(yù)售，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向房地地產(chǎn)管理部部門申請預(yù)預(yù)售許可，，取得《商品房預(yù)售售許可證》。”——《城市商品房房預(yù)售管