物業(yè)管理概述

物業(yè)管理概述述內(nèi)容一、物業(yè)管理理的產(chǎn)生和發(fā)發(fā)展二、物業(yè)管理理的基本概念念三、物業(yè)裝修修管理一、物業(yè)管理理的產(chǎn)生與發(fā)發(fā)展1、物業(yè)管理的的起源與發(fā)展展2、物業(yè)管理在在中國的產(chǎn)生生與發(fā)展3、物業(yè)管理是是房地產(chǎn)的延延續(xù)和完善4、物業(yè)管理企企業(yè)的資質(zhì)管管理1、物業(yè)管理的的起源與發(fā)展展物業(yè)管理是社社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)到到一定水平的的必然產(chǎn)物。。傳統(tǒng)意義上的的“物業(yè)管理理”起源于19世紀(jì)60年代的英國。奧克維婭-希爾女士。雛形現(xiàn)代物業(yè)管理理成形于十九世紀(jì)末的的美國。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高高樓增多．高高層建筑物附附屬設(shè)備多，，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，，要求管理人人員具有一定定的專業(yè)性，，技術(shù)性。建筑物由多個(gè)個(gè)業(yè)主共有，，選擇有能力力和講究職業(yè)業(yè)道德的管理理企業(yè)及管理理人員成為需需要。1908年，世界上第第一個(gè)物業(yè)管管理組織：芝芝加哥建筑物物管理人員組組織成立；推動(dòng)成立了第第一個(gè)全國性性的業(yè)主組織織：建筑物業(yè)業(yè)主組織。成形2、物業(yè)管理在在中國的產(chǎn)生生與發(fā)展萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉---1949年）休眠時(shí)期（1949年---改革開放）復(fù)蘇時(shí)期（改改革開放初期期）蓬勃發(fā)展時(shí)期期（改革開放放后）萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉---1949年）19世紀(jì)中葉，上上海，廣州，，天津等沿海海城市逐步成成為我國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心，房房地產(chǎn)作為經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基基礎(chǔ)和動(dòng)力，，得到了有效效需求并迅速速發(fā)展起來。。上海外灘，青青島八大關(guān)別別墅區(qū)等，房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上，出現(xiàn)了代代理招租，清清潔衛(wèi)生，住住宅維修，服服務(wù)管理等性性質(zhì)的專業(yè)公公司．這是我我國物業(yè)管理理的雛形。休眠時(shí)期（1949年＿改革開放放）新中國成立后后，我國城市市土地歸國家家所有，絕大大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為公有制，，中國的房屋屋采取的是““行政性”管管理模式。所有公房統(tǒng)一一由城市房管管部門管理或或單位自已管管理，私房自自主管理，房房地產(chǎn)不再作作為商品進(jìn)入入流通領(lǐng)域。。復(fù)蘇時(shí)期（改改革開放初期期）住房從福利分分配到貨幣化化分配轉(zhuǎn)變。。從1981年開始，深圳圳探索出一條條經(jīng)營型綜合合性物業(yè)管理理的新路子。。1981年3月深圳市物業(yè)業(yè)管理公司宣宣告成立，東東湖麗苑小區(qū)區(qū)率先實(shí)行了了物業(yè)管理。。蓬勃發(fā)展時(shí)期期（改革開放放后）鄧小平南巡后后，涌現(xiàn)了大大量的物業(yè)管管理公司。1993年6月28日，深圳市物物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)成立，這是是深圳乃至中中國第一個(gè)物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)組織。1994年6月18日，第一部地地方性物業(yè)管管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)住宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l例》》頒布；《物業(yè)管理?xiàng)l條例》：2003年6月月8日經(jīng)國務(wù)務(wù)院令第379號(hào)公布，，2003年年9月1日起起施行的；二○○七年八八月二十六日日第504號(hào)號(hào)國務(wù)院令公公布了《國務(wù)務(wù)院關(guān)于修改改〈物業(yè)管理理?xiàng)l例〉的決決定》，自2007年10月1日起起施行?！秶鴦?wù)院關(guān)于于修改部分行行政法規(guī)的決決定》國務(wù)院院令第666號(hào),已經(jīng)2016年1月13日國國務(wù)院第119次常務(wù)會(huì)會(huì)議通過，現(xiàn)現(xiàn)予公布，自自公布之日起起2016年年3月1日施施行。3、物業(yè)管理是是房地產(chǎn)的延延續(xù)和完善物業(yè)管理是房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的一個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，是為完善市市場(chǎng)機(jī)制而逐逐步建立起來來的一種綜合性經(jīng)營服服務(wù)方式。物業(yè)管理既是是房地產(chǎn)經(jīng)營營管理的重要要組成部分，，又是現(xiàn)代化化城市管理不不可缺少的一一環(huán)。建設(shè)部125號(hào)令《物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)管理辦辦法》于2004年3月實(shí)施；資質(zhì)等級(jí)：分分一級(jí)、二級(jí)、、三級(jí)等級(jí)資質(zhì)；4、物業(yè)管理企企業(yè)的資質(zhì)管管理：二、物業(yè)管理理的基本概念念概念一、物業(yè)業(yè)概念二、物業(yè)業(yè)管理概念三、業(yè)主主概念四、業(yè)主主大會(huì)概念五、業(yè)主主委員會(huì)概念六、業(yè)主主管理規(guī)約概念一、物業(yè)業(yè)定義：物業(yè)是指已經(jīng)經(jīng)建成并投入入使用的各類類建筑物和與與之相配套的的設(shè)備、設(shè)施施及相關(guān)場(chǎng)地地。特征：位置的固定性性和地區(qū)性形式上的多樣樣性使用上的長期期性建設(shè)周期長、、投資量大容易受政策的的限制保值性和增值值性物業(yè)的分類：：按使用功能分分為：居住物物業(yè)、工業(yè)物物業(yè)、商業(yè)物物業(yè)、辦公物物業(yè)、其他物物業(yè)按產(chǎn)權(quán)分為：：公有產(chǎn)權(quán)、、私有產(chǎn)權(quán)、、單位產(chǎn)權(quán)按結(jié)構(gòu)層次分分為：單層、、多層、高層層、超高層概念二、物業(yè)業(yè)管理定義：物業(yè)管理是指指業(yè)主選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)主和和物業(yè)管理企企業(yè)按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合同約約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、、管理，同時(shí)維護(hù)相相關(guān)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)生和秩秩序的活動(dòng)的總稱稱。物業(yè)管理的作作用：1、確保物業(yè)功功能的正常發(fā)發(fā)揮，并且延延長物業(yè)的使使用壽命；2、能夠?yàn)闃I(yè)主主和用戶提供供優(yōu)美、舒適適、安全的環(huán)環(huán)境；3、使物業(yè)保值值、升值；4、促進(jìn)政府部部分職能的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理的范范圍1、紅線以內(nèi)2、分戶以外公共部位物業(yè)管理的對(duì)對(duì)象對(duì)物的管理對(duì)個(gè)體人的管管理通過對(duì)物和違違規(guī)個(gè)體人的的管理，達(dá)到到為群體服務(wù)務(wù)的目的。物業(yè)管理的內(nèi)內(nèi)容1、對(duì)房屋及其配套套的設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)場(chǎng)地地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、、管理。2、維護(hù)相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩秩序，包括清潔衛(wèi)生生、安全防范范、裝飾裝修修、綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)等。3、接受業(yè)主和使用人人的特別委托托，提供物業(yè)合同約定以外外的服務(wù)項(xiàng)目目。通常我們概括括為：房屋主主體管理、設(shè)設(shè)施設(shè)備管理理、環(huán)境衛(wèi)生生管理、綠化化管理、保安安管理、消防防管理、車輛輛道路管理、、公眾代辦性性管理。物業(yè)管理的類類型居住物業(yè)的管管理（多層、、小高層、高高層、別墅））工業(yè)物業(yè)的管管理（生產(chǎn)廠廠區(qū)、儲(chǔ)存、、物流）商業(yè)物業(yè)的管管理（百貨、、超市、連鎖鎖店）辦公物業(yè)的管管理（寫字樓樓、政府辦公公）其他物業(yè)的管管理（醫(yī)院、、公園、地鐵鐵、機(jī)場(chǎng)、碼碼頭）概念三、業(yè)主主業(yè)主：物業(yè)的所有權(quán)權(quán)人。非業(yè)主使用人人：是指物業(yè)的承承租人和實(shí)際際使用物業(yè)的的除業(yè)主以外外的其他人。。對(duì)于物業(yè)管理理服務(wù)公司來來講，業(yè)主就就是物業(yè)管理理服務(wù)的對(duì)象象。定義：業(yè)主大會(huì)：一一個(gè)物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)最高的權(quán)利機(jī)機(jī)構(gòu)，它由物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益益的事情進(jìn)行決議，并通過選舉建立業(yè)主主委員會(huì)。成立條件：物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)，已交付的專有部分面面積超過建筑筑物總面積50%時(shí)時(shí)，或者首套住宅交付付使用滿兩年年的，該物業(yè)所在在地的區(qū)房地地產(chǎn)主管部門門會(huì)同街道辦辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府組組織業(yè)主成立立業(yè)主大會(huì)籌籌備組，選舉舉產(chǎn)生業(yè)主委委員會(huì)。概念四、業(yè)主主大會(huì)定義：業(yè)主委員會(huì)，，是指由物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)業(yè)主代表組成成，代表業(yè)主主的利益，向社會(huì)各方方反映業(yè)主意意愿和要求，，并監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理公司管管理運(yùn)作的一一個(gè)民間性組組織。業(yè)主委員會(huì)由由業(yè)主大會(huì)或業(yè)業(yè)主代表大會(huì)會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期2-3年，可連選連任任。業(yè)主委員員會(huì)委員由業(yè)業(yè)主擔(dān)任，業(yè)業(yè)主委員會(huì)主主任、副主任任在業(yè)主委員員會(huì)委員中推推選產(chǎn)生。一一般說來，一一個(gè)物業(yè)管理理區(qū)域成立一一個(gè)業(yè)主委員員會(huì)，根據(jù)物物業(yè)管理區(qū)域域規(guī)模大小，，由5-15人組成。概念五、業(yè)主主委員會(huì)概念五、管理理規(guī)約定義：開發(fā)建設(shè)單位位或者業(yè)主共同制定定的規(guī)范區(qū)分所所有建筑物或或者建筑區(qū)劃劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義義務(wù)、責(zé)任的的法律文件。管理規(guī)約約有狹義和廣廣義之分。廣廣義管理規(guī)約約包括臨時(shí)管管理規(guī)約和管管理規(guī)約。通通常將開發(fā)建建設(shè)單位制定定的管理規(guī)約約成為臨時(shí)管管理規(guī)約。首首次業(yè)主大會(huì)會(huì)制定的業(yè)主主規(guī)約稱為管管理規(guī)約，即即狹義的管理理規(guī)約。內(nèi)容：第十八條條管理理規(guī)約應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)下下列主要要事項(xiàng)作作出規(guī)定定：（一）物物業(yè)的使使用、維維護(hù)、管管理；（二）專專項(xiàng)維修修資金的的籌集、、管理和和使用；；（三）物物業(yè)共用用部分的的經(jīng)營與與收益分分配；（四）業(yè)業(yè)主共同同利益的的維護(hù)；；（五）業(yè)業(yè)主共同同管理權(quán)權(quán)的行使使；（六）業(yè)業(yè)主應(yīng)盡盡的義務(wù)務(wù)；管理規(guī)約約對(duì)全體體業(yè)主具具有約束束力。三、物業(yè)業(yè)裝修管管理依據(jù)開工審批批裝修申請(qǐng)請(qǐng)人應(yīng)帶帶齊各種種證件（（房產(chǎn)證證、身份份證、裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)方案、、裝修單單位資質(zhì)質(zhì)證明））和相關(guān)關(guān)費(fèi)用（（垃圾清清運(yùn)費(fèi)））到物業(yè)業(yè)公司辦辦理裝修修許可證證。施工檢查查：裝飾裝修修許可證證及裝修修工人出出入證辦辦理后，，業(yè)主即即可開工工裝修，，但必須須遵守《物業(yè)管理理裝飾裝裝修協(xié)議議》、《建設(shè)部110號(hào)令》，物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)對(duì)裝修修過程要要進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格的檢檢查與管管理。駿工驗(yàn)收收：裝飾裝修修結(jié)束后后，由物物業(yè)管理理企業(yè)按按《住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法》--建設(shè)部110號(hào)進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收。對(duì)對(duì)違反《建設(shè)部110號(hào)令》及物業(yè)管管理協(xié)議議的行為為，應(yīng)提提出書面面整改意意見，要要求業(yè)主主限期整整改。若若發(fā)生歧歧議、無無法統(tǒng)一一意見或或業(yè)主拒拒絕整改改的，將將情況上上報(bào)城市市管理部部門處理理。（一）裝裝修管理理流程1、嚴(yán)禁改改變房屋屋主體結(jié)結(jié)構(gòu)。2、嚴(yán)禁拆拆改承重重墻或在在承重墻墻上打洞洞，將窗窗改門等等行為。。3、嚴(yán)禁未未經(jīng)原設(shè)設(shè)計(jì)單位位或具有有相應(yīng)資資質(zhì)等級(jí)級(jí)的設(shè)計(jì)計(jì)單位出出示證明明的情況況下，拆拆改非承承重墻。。4、嚴(yán)禁擴(kuò)擴(kuò)大承重重墻上原原有門窗窗的尺寸寸，拆除除連接陽陽臺(tái)的磚磚混凝土土墻體。。5、嚴(yán)禁損損壞房屋屋原有的的節(jié)能設(shè)設(shè)施，降降低節(jié)能能效果。。6、嚴(yán)禁將將沒有防防水要求求的房間間或陽臺(tái)臺(tái)改為衛(wèi)衛(wèi)生間、、廚房間間。7、嚴(yán)禁禁未經(jīng)電電力、水水力或供供暖，供供氣部門門的審批批私自改改變室內(nèi)內(nèi)的各種種管路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。8、嚴(yán)禁禁私自搭搭建建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物。。9、嚴(yán)禁在在外墻上上隨意打打洞，應(yīng)應(yīng)按統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)行。10、嚴(yán)禁將將空調(diào)外外機(jī)肆意意亂裝，，應(yīng)按統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)安裝。。（二）室室內(nèi)裝修修禁止的的行為1、裝修工工必須辦辦理《裝修工出出入證》，憑證出出入小區(qū)區(qū)。2、裝修工工首次進(jìn)進(jìn)入小區(qū)區(qū)時(shí)，門門衛(wèi)要做做好裝修修工的信信息登記記工作。。3、裝修作作業(yè)：不不得影響響、占用用公共部部位、樓樓道，不不得損壞壞或污染染建筑物物的外墻墻及公共共建筑物物的內(nèi)墻墻。4、裝修人人員不準(zhǔn)準(zhǔn)在社區(qū)區(qū)內(nèi)赤膊膊行走、、酗酒、、大聲喧喧嘩，嚴(yán)嚴(yán)禁隨地地大小便便。（三）裝裝修管理理規(guī)定5、建筑材材料必須須在規(guī)定定的時(shí)間間內(nèi)移至至裝修戶戶內(nèi)，不不得在道道路及公公共部位位攪拌泥泥沙，凡凡因搬運(yùn)運(yùn)材料弄弄臟、損損壞公共共部位者者照價(jià)賠賠償。裝裝修材料料不可直直接倒在在路面上上，須在在路面上上鋪上篷篷布，然然后將裝裝修材料料倒在篷篷布上。。6、不得違違反規(guī)定定存放易易燃、易易爆