策劃初案標準版

第一^口分項目的開發(fā)定位與籌劃ー、對項目的市場理解（一）本項目面臨的主要問題（二）本項目開發(fā)的時機點（三）本項目可完善及塑造的特征本項目客源、單價、總價的定位闡發(fā)（一）客源闡發(fā)（二）價位闡發(fā)本項目整體籌劃及社區(qū)情況的設(shè)計理念（一）項目的籌劃主題及特點（二）項目的情況設(shè)計（三）沿街修建的成果設(shè)置（四）小區(qū)配套設(shè)置ー、對項目的市場理解市場經(jīng)濟體制下,任何商品都受市場的供求干系調(diào)治。域勿認為:房地產(chǎn)作為ー種特殊的商品,其營銷策劃的要害在于以適應(yīng)市場需求為起點,以引導(dǎo)市場需求為重點,并以適合市場需求為終點。（-）本項目面臨的主要問題1）從大情況上來闡發(fā),本項目所在普陀區(qū)的地區(qū)形象并不理想,雖然通過近兩年的市政籌劃開發(fā),仍不具備市民住宅消操心態(tài)上的區(qū)域吸引力，難以吸引到其他區(qū)域的客源,因而制約了部分消費群體。2）區(qū)域的普遍消費條理和消費能力有限。3）本項目所處的小情況由于’’樂購量販”大型超市的開張,以及即將通車的輕軌“明珠線”,在生活設(shè)施和交通的便利水平上相對普陀區(qū)其他區(qū)域較具優(yōu)勢,但整體上來看仍嫌嘈雜凌亂,并且直面內(nèi)環(huán)線高架，將是本項目在銷售時的最大抗性之一。4）以“中遠兩灣城”為代表的巨細范圍的遠期房競爭個案的競爭和壓カ是本項目直接面臨的另ー不容忽視的問題，尤其是中遠兩灣城的巨大要量和推廣影響將極大地分流原本有限的客源。5）容積率的制約所導(dǎo)致本項目將是以多幢高層為主的小區(qū)形式,通過市調(diào)陳訴可發(fā)明,本區(qū)的高層住宅居多,但在銷售上并不是最受歡迎。而據(jù)本公司的有關(guān)市場陳訴闡發(fā)，多層或低密度的小高層生態(tài)小區(qū)是1999年上海樓市市場熱點,今年也將連續(xù)這ー態(tài)勢。因此,修建形態(tài)也同樣會影響一部分客戶的選擇。綜上所述,可以看出本項目開發(fā)的抗性,主要來源于地塊大情況現(xiàn)狀及同步開發(fā)產(chǎn)生市場猛烈競爭等客觀因素。今后項目的樂成運作主要在于如何對地塊各期開發(fā)的體量、位置、時間、推廣定位等,有準確、適時的掌握,這是本項目資金運營、銷售順暢、得到雙贏的要害。(―)本項目開發(fā)的時機點1.區(qū)域開發(fā)帶來熱點效應(yīng)。由于‘‘中遠兩灣城”大范圍開發(fā),一方面不可制止對本項目產(chǎn)生競爭和壓カ,但從深條理考慮,這同時也無形中為本項目吸引了大量的外區(qū)客源,只要在項目的市場定位掌握恰當,通過樹典范、立品牌的社會形象導(dǎo)入,完全有可能爭取到本項目的目標客戶。2,整個普陀區(qū)的住宅開發(fā)不均衡,客源的挖掘仍有很大空間,主要體現(xiàn)為:以中山環(huán)路為分水嶺,ー些新建的會合住宅小區(qū)多在中山路以南,以北''工房新村”式居民小區(qū)眾多,如“管弄新村"、''石泉新村”等,這些新村無論從修建立面或修建形態(tài)上都顯陳舊,并且人口眾多,居住情況需改進但無太多改革更新余地,新盤開發(fā)地塊較少。原住戶中的第二代已立室立業(yè),購買欲望較強,將是本案主力客戶。另ー方面,桃浦、寶山地區(qū)的諸多大型企業(yè)的職エ購買力也相當龐大。本項目恰好位于中山北路的北面,只要籌劃設(shè)計恰當,本項目極易成為該區(qū)域的標記性物業(yè),所以完全有可能成為各個舊區(qū)的購房客戶的購房目標。.從第一部份周邊樓盤面積、房型的數(shù)據(jù)統(tǒng)計看,本區(qū)域主力面積為90-110m2,主力房型為三房二廳二衛(wèi),ニ房一衛(wèi),,其中二房一衛(wèi)的銷售率最高。這些房源里主要空缺小面積的復(fù)式或錯層房型的設(shè)計考慮,這也是本項目可以取長補短,掌握市場盲點，塑造本性的有利之處。.從宏觀上來看,房地產(chǎn)將成為上海支柱財產(chǎn)。2000年我國宏觀經(jīng)濟繼承實行積極的財務(wù)擴張政策,中央政府會加大投資カ度來推進經(jīng)濟增長速度，預(yù)計GDP增長速度將凌駕1999年。在此大配景下,上海百姓經(jīng)濟亦將增加牢固資產(chǎn)投資范圍,而房地財產(chǎn)在上海百姓經(jīng)濟的重要職位和作用越來越顯現(xiàn),對上海經(jīng)濟增長的孝敬也越來越大。因此本項目的開發(fā)和推廣在政策上有著一個良好的大情況。（三）本項目策劃的根本思路憑據(jù)前述,我們可以開端擬出本項目塑造應(yīng)依循的根本思路:以大眾消費市場為底子,借時、借勢,通過深化“修建與人文’’的現(xiàn)代居住理念,強化社區(qū)情況、修建空間的獨占性、唯一性，創(chuàng)造差別性，提升本項目的品質(zhì),從而進ー步地引導(dǎo)市場需求偏向，最終得到品牌和效益的雙贏。其內(nèi)涵為:.注重立面設(shè)計新穎、房型格式多樣實用、社區(qū)形態(tài)富厚等要素的籌劃,營造具現(xiàn)代人文氣息的生活社區(qū)。.立足中檔價位,塑造出區(qū)域內(nèi)特色的、創(chuàng)先的現(xiàn)代型生活樣板小區(qū)和示范小區(qū)。本項目客源、單價、總價的定位闡發(fā)（一）客源闡發(fā)1.客源的區(qū)域范疇1）由于本項目位置介于武寧路與交通路之間,位于普陀區(qū)中塊區(qū)域,分別相鄰曹楊新村居民區(qū)和甘泉,滬太等新村小區(qū)以及遼闊的桃浦地區(qū),從這幾部份區(qū)域交通動向看,都是以武寧路或交通路為主入口,并以中山路為樞紐。其住宅消費向區(qū)中心辻移,是具吸引力的，如利用本項目位置的固有優(yōu)勢,并在項目塑造上準確掌握,是可以吸引到相鄰這三部分客源,使項目除消化中塊區(qū)域的客源外,也有能力分流東、西和北部地區(qū)的客源市場。2）就整個上海北部地區(qū)來看，本項目所處的普陀區(qū)中心位置對付寶山和閘北區(qū)的越浦等地區(qū)消費客源而言,更靠近市區(qū),居住情況也更理想,而代價的實惠又是其可以權(quán)衡的,所以這兩部分的客戶可以存在跨區(qū)域的雙重選擇。3）相鄰普陀區(qū)的靜安部份區(qū)域——新聞路以北偏向,雖然存在著“上、下只角”的消費看法,但因代價實惠,及以“中遠兩灣城”為代表的區(qū)域大范圍開發(fā)形成的熱點效應(yīng)所影響,同樣存在選擇在本項目置業(yè)的可能性。綜上所述,項目面對的客源區(qū)域?qū)⒅饕瞧胀訁^(qū)本區(qū)域客戶,及間北、寶山,以及部份靜安區(qū)的區(qū)域客戶,同時其他區(qū)域也存在客源的可能性。2,客源的消費特征1）從調(diào)研陳訴市場抽樣視察中可開端得出結(jié)論①28-35歲這一年齡段的國企職員有著較強的購房愿望。②現(xiàn)在普陀區(qū)的新村小區(qū)居住,并希望購房仍在本區(qū)內(nèi),但必須在交通便利位置,并擁有便利的生活情況的占大多數(shù)。③普陀區(qū)近兩年的住宅開發(fā),由于舊區(qū)較多,中塊區(qū)域大面積改革剛啟動等因素,致使本區(qū)域客戶的購房選擇面狹窄,難以得到充實滿足。④客戶主要的房型考慮為二房和三房，其中二房選擇最多,對普陀區(qū)現(xiàn)有房型普遍不滿意。⑤大部分客戶擔(dān)當?shù)膬r位在3500-4500元/m2之間。⑥80—lOOrrP左右的住宅面積較易被擔(dān)當。⑦對本項目周邊情況的生長根本執(zhí)肯定態(tài)度，對這一地段住宅消費的有明顯意向。2）面對的主要客源條理①區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)職エ、干部②部分常駐滬的外來從商從業(yè)人士。③部分周邊的動遷客戶。④區(qū)域內(nèi)的私營個別業(yè)主。⑤其他。（二）價位闡發(fā).從第一部分市調(diào)表格可以看出,本區(qū)域樓盤銷售率較高的總價范疇,依次為20—40萬、40—60萬、20下,60萬上三個條理檔。另由于市調(diào)項目有些開發(fā)較早,在市場上的價位已經(jīng)體現(xiàn)回落的趨勢。因此對本項目總價的參考發(fā)起應(yīng)為28-50萬之間。.均價從附表表格可以得出,本區(qū)域主力均價4000元/nA因此對本項目均價/單價的參考發(fā)起應(yīng)為:均價ー4200-4500之間。本項目整體籌劃及社區(qū)情況的設(shè)計理念（一）項目的籌劃主題及特點1.籌劃主題和理念塑造一座“蘊含現(xiàn)代人文氣息,集時尚、休閑為一體的新都市精品生活小區(qū)”。2,特征體現(xiàn)1）社區(qū)形態(tài)a.容積率的制約使本項目的樓體以高層（28-30層）為主,沿街配合商業(yè)成果的富有特色的低層修建。b.考慮排擠和底層空間的充實利用，使整體空間可富厚延展。c,分身小區(qū)休閑成果區(qū)和臨街商業(yè)成果區(qū)的綜合性。d.小區(qū)的動向由外而內(nèi)會合,人行大門設(shè)于中山北路,人行后門設(shè)在鎮(zhèn)平路教堂旁，車入門設(shè)于鎮(zhèn)坪路（附交通闡發(fā)圖）。e,沿中山北路和鎮(zhèn)坪路設(shè)計廣場式的商業(yè)成果區(qū),遮蓋綠化水景，營造精品商場的氣氛，淡化本項目地塊直面內(nèi)環(huán)高架的弱勢及塑造項目形象格調(diào)。f.整體修建氣勢派頭現(xiàn)代、清新、明快、并賦予線條的流暢起伏。g.考慮底層相接的聯(lián)幢的點狀高層和板式聯(lián)幢設(shè)計,使小區(qū)形態(tài)有變革。h.新技能、新看法的運用貫穿于整個籌劃設(shè)計中。2）情況與修建漫衍a.樓體漫衍東南疏,西北密,使整個小區(qū)的視覺牽引與地塊北面的大片舊式居民住宅區(qū)區(qū)分,并與中山北路以南的眾多較新修建群呼應(yīng)。（樓體漫衍圖）b.地塊北部突出區(qū)域以喬木林帶與舊公房小區(qū)相隔,以利本小區(qū)高層住宅與多層新村之間的光照影響，以及小區(qū)內(nèi)的綠化成果設(shè)置。c,以修建群體的會合綠化為軸,將相鄰修建間的綠化精品、水景等都以大綠化為配景互為關(guān)聯(lián),又各有變革。（綠地漫衍圖）3）附修建形態(tài)擺設(shè)圖、交通闡發(fā)圖、綠地漫衍圖。3.房型設(shè)計及配比1、房型配比憑據(jù)市調(diào)陳訴闡發(fā),本區(qū)域的主力面積在90-110m2,房型以二房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主,但從銷售情況看,根本上本區(qū)住宅面積與銷售率成反比,其中銷售率最高的的是60-70m2,所以不難得出以下結(jié)論:1）本區(qū)域的實際消費能力有限，房型面積應(yīng)加以控制，不宜過大。這從70m2以下面積段高達94%的銷售率可見一斑。2）二房一衛(wèi)和三房為本區(qū)較受歡迎。3）雖然復(fù)式結(jié)構(gòu)和錯層的房型缺乏,但從凌駕50%的銷售率可看出這類房型同樣具有相當?shù)男枨罅俊Ｒ虼?本項目在房型的設(shè)計上應(yīng)分身小面積和以三房二衛(wèi)和二房一廳為主的主力房型，適當增加復(fù)式,錯層等特色房型。如下所述:60-70m2一房二廳 占10%75-80m2二房二廳一衛(wèi)'I「?占45%85-90m2二房二廳ニ衛(wèi)90-110m2三房二廳ー衛(wèi)、1占40%100-120m2三房二廳二衛(wèi)J120m2以上 占5%。以二房、三房的平面房型為主,配合一些復(fù)式和錯層的設(shè)計。3.2、特色房型設(shè)計發(fā)起我つ認為:所謂精品空間的設(shè)計,必須把’‘適用空間’‘、"意境空間”以及''結(jié)構(gòu)空間”有機地結(jié)合。1、大膽運用大跨度預(yù)應(yīng)カ技能,采取靈活支解組合的房型設(shè)計,提倡ー種"讓屋子耐住”的新住宅環(huán)保時尚。這樣,不但每戶的室內(nèi)空間可以完全買通,由用戶自由組合,并且相鄰住宅也可以買通,甚至可以做到三戶或更多的房間合二為ー〇（如ー,房與二房一起,可各自單獨銷售,也可合成大三房銷售）其在推廣上可訴求以下幾個優(yōu)點:1）戶型結(jié)構(gòu)可以真正做到量身定做,實現(xiàn)最洪流平的本性化。有一句修建設(shè)計的格言:“設(shè)計的極致是量身定做。''而運用了這種大跨度預(yù)應(yīng)カ技能,使得戶內(nèi)空間可自由支解。2）戶與戶之間可以歸并。即由于未來生活的不可預(yù)知性,使得住戶的居住需求可能會產(chǎn)生變革，有的住戶可能會搬走,而有的住戶想讓屋子變大,這樣對付想讓屋子調(diào)大的住戶,只要把戶與戶之隔斷墻打掉就可以了。3）客廳及大部分家室將不存在明梁,而是釀成了暗梁。這樣，任何ー家住戶都不會為客廳屋頂有一個橫梁,而無法順利裝修。4）在未來的二手房市場上,如5年或10年之后,由于該項目空間的可再造性,使其保值性得到有力包管。因此暫時看來,從本錢上考慮可能會高于一般結(jié)構(gòu)的住宅，但是,ー則，本錢是可分攤到每戶,并且從可連續(xù)生長的角度上來看,絕對是值回票價的。2、SOHO看法的超前小復(fù)式房型所謂“SOHO一族”一般是指在家辦公(SMALLOFFICEHOMEOFFICE)的ー類人,如,作家、記者、經(jīng)紀人、攝影師、盤算機編程員等自由職業(yè)者。同時,還會有一些范圍不大或尚在起步和生長階段的私人性質(zhì)的小公司,如，告白公司、電腦、咨詢公司等,他們的事情方法確定了他們隨意、自由、不拘泥于朝九晚五的行為方法,他們更在意的是純粹小我私家的空間、越發(fā)自我的獨斷專行。生活的空間與事情的空間既緊密相連又相對獨立,白晝與黑夜的殽雜、事情與睡覺時間的不確定,SOHO所具的兩面性可謂正中他們的下懷。但這并不意味著不屬于此ー類“SOHO族”中之人就不需用要SOHO式的住房。信息和網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)非常強烈的影響到我們每ー個家庭的生活?？v然ー其中規(guī)中矩、準點上下班的人，也會有坐在家中電腦前的時候。這時你需要一個獨立平靜的空間。因此，對付“什么人住SOHO”的最為準確的解釋應(yīng)該是:無論你的事情和生活方法如何,只要你會在家看書,寫字和使用電腦,你就需要SOHO。本項目特別設(shè)計的小面積二房二廳復(fù)式加錯層的房型結(jié)構(gòu)(80-100m2)正是SOHO看法在居住空間的體現(xiàn)。它的修建理念是充實人性化,將人的生活分為私人(Private)空間和社交(Social)空間。前者的范疇在樓上,后者在樓下。前文提到的預(yù)應(yīng)カ的運用使空間是流動的,可分可合,可大可小完全隨心所欲。我們發(fā)起本項目可在上海率先推出整幢小復(fù)式的特色住宅。因為1)上海的文化配景特色正是新潮和時尚。新看法和小面積的低總價能夠吸引很大一部分追風(fēng)的白領(lǐng)人士和真正的SOHO一族。2)復(fù)式結(jié)構(gòu)自己具有市場吸引力,只是一般住宅的復(fù)式單位面積偏大,導(dǎo)致總價過高,消費群體有限。因此本項目設(shè)計的小復(fù)式一旦在市場上推出,肯定會引起市場的驚動效應(yīng)。（附圖）（二）項目的情況設(shè)計ー、設(shè)計理念或四認為:以人為本的情況設(shè)計オ是最完美和最被需要的。二、理念的論述★“綠化率”就代表情況設(shè)計?什么叫’‘以人為本”的情況設(shè)計?好的情況設(shè)計不應(yīng)只停留在美化生活、滿足撫玩的層面上,而是應(yīng)考慮人的種種細致需求并以此為出發(fā)點,變靜態(tài)的、封閉的情況為積極的、開放的情況,為人提供辦事,并引導(dǎo)人開始ー種新的生活方法,這オ是情況設(shè)計的主流趨勢?！锬惚痪熳⒘硕嗌?什么樣的情況設(shè)計オ是以人為本?差別群體、差別年齡、差別性別的人,對情況的要求也差別。市場上,現(xiàn)在許多樓盤提出''人與情況的調(diào)和統(tǒng)ー”這樣的口號，但生活小區(qū)的情況的底子是"對人是否真正尊重”,除了傳統(tǒng)的滿足人的審美需求外,還至少應(yīng)具備以下三個要素:.它應(yīng)該是寧靜的?！白尒`個母親能放心地松開孩子的手?！?它應(yīng)該是實用的。ー個情況的成果分別越細,對人的需求滿足得越充實,人在情況中的舒適度也越高,這樣的情況就是ー個實用的情況。.它應(yīng)該是本性的。在本性張揚逐漸成為時代特色的時候,情況的本性化開始走向更為富厚的條理,這不但是幾個園林小品就可以堆砌出來的氣勢派頭。如果一定要解釋本性的寄義,那就是:當你每次走入小區(qū)大門的時候，就如同走入了自己的夢中故里,整個情況與你有一種精神上的契合?！斑@里不但僅是ー套屋子,ー個小區(qū),而是ー種品位、ー種文化、ー種面向未來的生活方法?！薄锝o你的是夏利照舊奔馳。人性化情況設(shè)計有廣度與深度上的差別。夏利、奔馳都能上路，但你置身其中的感覺截然差別ー樣,同樣標榜為人性化的情況設(shè)計,因為對人需求的滿足有深度與廣度上的差別,居住的感覺也會有天壤之別。本項目的設(shè)計理念體現(xiàn)就是:“提倡一種自由自我的現(xiàn)代生活模式」營造ー個宜靜宜動的理想生活空間”1.特色體現(xiàn)1）情況成果的縱橫體現(xiàn):a,在小區(qū)人行動線中軸的南北向,由沿中山北路的商業(yè)成果廣場經(jīng)小區(qū)正門將景觀引入?yún)^(qū)內(nèi),可設(shè)計一條寬10m左右,蜿延曲伸的休閑景觀綠茵大道，直至小區(qū)中心的主題廣場。其中漫衍設(shè)置較有特色的精致景點,如葡萄廊架、異國花圃、流水坡橋、鳥語林、百草園等。b.“綠野.里弄”沿景觀綠茵大道及分至每幢住宅大樓的小路,利用高樓排擠的首層散布氣勢派頭各異的休閑成果的場合。ー改居于一室會合的運動空間，讓住戶在漫步綠茵、賞閱花香、聆聽鳥語之中完成種種休閑運動,充實體現(xiàn)人與情況的融合。（附圖5、6）c,深條理的情況成果設(shè)計，通過樹木花草和回廊廳閣的掩映,在小區(qū)內(nèi)設(shè)計以各個年齡分別的運動區(qū)域，如稚趣親情、青春鼓勵、博弈切磋命名的各成果區(qū)。（附圖7、8）d,排擠設(shè)計的，擴大綠化面積和通透性，其精品綠化特色與中軸綠化帶相呼應(yīng)并會合而成。組成氣韻流動的自然圍合空間。（附9）e,大門口鑲嵌彩磚，將小區(qū)內(nèi)情況與商業(yè)廣場外情況銜接。f.小區(qū)特色體育場合,發(fā)起因地制宜設(shè)計占地面積較小并且比カ平民化的籃球園地。g.徹底的人車分流,從鎮(zhèn)坪路直接進入有花有草有陽光自然風(fēng)的半地下車庫,搭客可從電梯通至各高層依層上樓。h.完全無障礙的門路設(shè)計。.園藝的設(shè)計,考慮社區(qū)人文氣質(zhì)與情況的結(jié)合。（附圖10）j.細化情況寧靜性:兒童運動場合的娛樂設(shè)施考究平滑,無轉(zhuǎn)角,老人運動區(qū)地面的防滑處理懲罰。小區(qū)大眾運動區(qū)選擇無病蟲害、非針葉類植物品種等。2）情況成果的立體體現(xiàn)下沉式主題廣場，花崗石弧型石壁設(shè)計潺潺而下的水簾,現(xiàn)代感的小區(qū)LOGO雕塑配以拾極而上的攀藤植物,花崗石地坪嵌以彩磚,中心噴泉造型,輔以芍藥等四季花苑,作為小區(qū)內(nèi)居民的主要社區(qū)運動場合。廣場與地下車庫相連,方便居民下班后從車庫直接來到廣場賞景,ー解一天辛苦之乏在底層排擠的情況下,發(fā)起從二層起設(shè)計外伸空中的平臺花圃?！傲Ⅲw花圃”的新設(shè)計,即:提出了情況設(shè)計的系統(tǒng)性的看法。將花圃從地面沿著人們的運動路線引入住宅入口、大眾走廊、分戶入口直至每戶的陽臺。使人們在日常生活的每個要害節(jié)點上都能夠打仗到綠化,使綠化情況不再只是一片綠地,而是ー個連續(xù)的系統(tǒng)。例如在兩戶入口的中間留出ー塊半大眾的空間作為雙方共用的種花、養(yǎng)鳥之處。在營造綠化情況的同時也有助于鄰里的相同和來往,改進老年人對高層住宅的抵觸心理。（具體設(shè)計可由我司提供思路和根本方案與修建設(shè)計單位研究可行性）3）修建立面氣勢派頭a,沿街商業(yè)成果修建屋頂花圃的設(shè)計考慮。b.整體外形簡便、現(xiàn)代。（附圖11、12）c.廳落地弧形觀景窗、臥低標準的‘’外飄八角窗”等設(shè)計,將陽光風(fēng)物引入室內(nèi),使戶內(nèi)、外空間密切相連。（附圖13、14、15）。d.天際線的處理懲罰,起伏變革,賦予現(xiàn)代藝雕的質(zhì)感。（附圖17、18）e,立面色彩采取明快、清新色系，配合新看法特色主題，考慮現(xiàn)代感強的幕墻玻璃的運用，并利于采光。f.用花景裝飾性窗臺的立面設(shè)計,窗臺下配置了噴灌系統(tǒng),實現(xiàn)了全樓立體綠化。g.設(shè)計聯(lián)幢大堂及住宅間的陽光通道,既氣派又有機利用空間。發(fā)起可設(shè)計旋轉(zhuǎn)門凸現(xiàn)檔次。4）增加小區(qū)的物業(yè)CI設(shè)計,如門頭、路面、指示牌、入口標記、小區(qū)大眾運輸東西設(shè)計,區(qū)內(nèi)辦事場合設(shè)計等。.修建進材發(fā)起a.立面質(zhì)料采取現(xiàn)代進口面磚,或運用部分幕墻玻璃,使之更具鮮明性。b.窗采取高級進口鋁合金窗,在色彩上及生態(tài)要求上易以體現(xiàn)。c.大堂、電梯廳、走道,樓梯、入戶檐廊等都賦予較細致的裝飾,從細部提升品質(zhì)。d.發(fā)起設(shè)計以封閉式陽臺為主,部離開放式陽臺以鑄鐵欄桿合圍,在エ藝處理懲罰上可考慮小區(qū)CI設(shè)計的標識體現(xiàn)。e.大門對講監(jiān)控系統(tǒng),IC智能卡設(shè)施。f.采取中外合資高速電梯。（三）沿街修建的成果設(shè)置.沿中山北路可依地塊走勢設(shè)計精品商業(yè)廣場,集美容、銀行、文化、禮品、特色餐飲、裝飾等休閑性內(nèi)容為主的修建鋪面,修建特色選用羅馬式氣勢派頭加以現(xiàn)代派特征,遮蓋綠化,水景,園藝等,成為小型商業(yè)步行廣場的特色,凸現(xiàn)本項目的精品特質(zhì),提升物業(yè)檔次，一方面淡化高架的影響,進而成為本項目的標記?！飶V場上分列“綠巨人”式綠化，（式樣參照威海路市政綠化）更是從空中將高架對小區(qū)的影響減至最小。ー從小區(qū)高層看高架偏向是一片綠樹婆娑的風(fēng)物。.面對小區(qū)內(nèi)部的一面,可設(shè)計24小時診所、24小時便利店、網(wǎng)吧、小學(xué)生作業(yè)室及健身房等小區(qū)配套設(shè)施。結(jié)合以上兩點,使小區(qū)具備內(nèi)外綜合的會合生活配套辦事,同時可以得到商業(yè)租賃利泗的時機，更在檔次上提升了本項目的品位。（四）小區(qū)配套設(shè)置.休閑設(shè)施:以大眾性成果為主,如健身房、棋牌室、乒乓室、桌球室、閱覽室、電腦吧、茶坊、視聽房、籃球場、小區(qū)娛樂中心等。.保安設(shè)施:電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)紅外線警戒系統(tǒng),電子密碼鎖系統(tǒng)、保安24小時巡邏。.聘請專業(yè)的物業(yè)治理公司來治理,并創(chuàng)建小區(qū)業(yè)主俱樂部,不定期舉辦社區(qū)聯(lián)誼運動。.社區(qū)辦事設(shè)施:推出“24小時全天候生活辦事”看法,貫穿人與人之間親近、溫馨的鄰里干系。.智能化治理:小區(qū)內(nèi)ー卡通,會合區(qū)域網(wǎng)絡(luò)設(shè)置，每戶寬帶端口預(yù)留。.汽車駛?cè)爰彝?，指日可?故發(fā)起本項目車位力求富裕（戶室車位比約3:1）可建1-2層的半地下車庫。.垃圾處理懲罰:每座高層均設(shè)立中央垃圾處理懲罰槽,制止影響居住情況。“流水藝堂”告白推廣戰(zhàn)略ー、告白定位鑒于本項目產(chǎn)物本性鮮明,因此告白定位簡直立首先應(yīng)配合產(chǎn)物特征,塑造項目在蘇州市場中唯一無二的職位。其次,據(jù)我司對購房者心理認知的判斷得出結(jié)論:現(xiàn)代人不但體貼小我私家的居住需求,更在尋找ー種未來都市的居住模式,ー種切合特定人文需求的生活方法,他們所希望購買的是整體而美好的生活情境,因此,要在他們心目中樹立起最優(yōu)秀、最有品位的產(chǎn)物形象,除了以產(chǎn)物自己的特別優(yōu)勢作為支撐和連接外，必須在告白宣傳中提升產(chǎn)物的人文和人性化附加值。綜合以上看法,確立本項目告白定位為:蘇州第一座流水?藝術(shù)?人文三維主題別墅特區(qū)“三維”意在強調(diào)流水、藝術(shù)、人文作為本項目的三條主線,并非單一形式出現(xiàn)，而是相互共通融合,縱橫交錯,營造出該別墅特區(qū)獨占的立體化質(zhì)感生活。該告白定位將通過以下推案名、告白口號、告白體現(xiàn)的論述具體展開。二、推案名及告白口號（一）.推案名.推案名的作用便于突出本項目鮮明的本性與特色,利于推廣流傳,區(qū)別于其它物業(yè),陪襯本項目的未來高品質(zhì)?利于大眾充實了解項目的特征、地理位置及其性質(zhì)范圍等不但為生長商創(chuàng)建知名度,更創(chuàng)建其美譽度，為其未來其它樓盤的開發(fā)形成口碑.通過對本項目的綜合闡發(fā),確立以下三個推案名（包羅ー個主推案名和兩個副推案名）1）主推案名流水藝里推案名釋意創(chuàng)意來源1936年美國修建師賴特（FrankLlovyWright）憑借他的智慧和想象,在世界修建史上載刻了一座使他名流千古的修建，這就是流水別墅。流水別壁以它劃時代的意義和卓越的本性,成為ー項人類靈感和費カ努力的永恒遺產(chǎn)，險些贏得了一個修建所能贏得的所有榮譽和贊美。本項目籌劃正是受到該修建對“流水’‘獨到運用的啟發(fā),取名“流水藝墅”正是“流水''主題在本項目中完美運用的最佳詮釋。具體構(gòu)思本項目作為蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū),其在產(chǎn)物上的唯一性,成為最大的特色和賣點。案名中直接取“流水”兩字,一來強調(diào)產(chǎn)物特點,讓人過耳不忘;二來利用“流水”為社區(qū)營造ー種自然、寫意、動態(tài)之美,為客戶提供想象和思考的空間?！八囀比∽浴八囆g(shù)”諧音,并兼具“藝術(shù)人文新別墅”之內(nèi)涵,意在體現(xiàn)本項目引入的各國風(fēng)情園藝和修建特色,體現(xiàn)ー種東西方修建藝術(shù)的融會共通。流水即藝術(shù),藝術(shù)即生活,一切歸結(jié)于“流水藝堂”,此推案名對付確立產(chǎn)物崇尚自然、追求品位的高格調(diào)相當有益。2）副推案名ー:國際華堂城推案名釋意創(chuàng)意來源俗話說“上有天堂,下有蘇杭”，蘇州歷來以其精致典雅的園林修建贏得世人的贊嘆。但就目前而言，蘇州市場還缺少一座大范圍的國際性看法社區(qū)，因此本推案名就此偏向著手,確立國際化理念,讓住戶雖身在蘇州，但居住感覺卻如同到達世界另一端。具體構(gòu)思本項目作為ー個35萬平米范圍的別墅社區(qū)，其內(nèi)部景觀、情況、配套等如同一座“城中城”的籌劃，完善有序而又精彩紛呈。提出“城”的想法,意在讓住戶自走入別壁社區(qū)的第一刻起就進入自己的生活城邦,享有除事情外的自在心情。而有天有地的大型流水別壁社區(qū)，在蘇州，乃至中都城是首見，因此樹立中華第一別量“華墅”的形象也十分恰當。3）副推案名ニ:水天名堂推案名釋意從蘇州唯一無二的“流水”主題特色,延伸出水天一色的自然美景，組成了本項目的意境——有天、有地、有水，可居、可賞、可享的蘇州新別墅特區(qū)。（二）告白口號從本項目主推案名出發(fā),確立以下告白口號.主推告白口號上善若水,傳世藝墅.備選告白口號?藝術(shù)即生活,生活即藝堂有天?有地?有藝暨生活,流動的水彩藝暨，跳躍的音符三、廣報告求點.產(chǎn)物形象樹立該項目“中國?蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū)”的形象,以范圍和產(chǎn)物特色引起受眾存眷和興趣,使有購房意向的客戶被吸引,前來現(xiàn)場,利于聚集人氣。.疊加別空長期以來，蘇州人打仗到的就是獨幢和聯(lián)體別筌，疊加別墅社區(qū)的出現(xiàn)填補了市場空白點，必會引起驚動。在訴求上首先要明確見告“疊加別墅”的界說,突現(xiàn)其優(yōu)勢特征:別的通過告白上房型剖面圖的示意，強調(diào)產(chǎn)物的成果性、休閑性、實用性及ー些采光和建材上的特色運用,強化客戶認知。.流水特色前階段從對美國設(shè)計師萊特設(shè)計的流水別墅介紹出發(fā),訴求“流水藝墅”從流水別囈中得到啟發(fā),將“流水”特色用現(xiàn)代手法加以演繹,已在國內(nèi)住宅界中獨樹ー幟。之后,則需要將“流水”在社區(qū)籌劃中的具體運用、景觀設(shè)置等加以詳述,以生動、美妙的文字讓客戶認同產(chǎn)生共鳴。.范圍型和完善小區(qū)籌劃項目35萬平米占地,范圍化效應(yīng)連動內(nèi)部配套設(shè)施的跟進,告白中可進ー步強調(diào)小區(qū)整體籌劃的前瞻性與富厚性,完善便利的社區(qū)籌劃,休閑輕松的娛樂運動設(shè)施,為住戶提供ー個新世紀的美好故里。.優(yōu)美生活情況實景利用小區(qū)先建會所和入口綠化情況的優(yōu)勢,對已建實景進行照片拍攝，在告白中結(jié)合感性的文字，一來體現(xiàn)生長商的實カ和用心,二來沖動向往優(yōu)雅居住情況的購房者。6視野景觀本項目的圍合式修建設(shè)計,中央“流水”特色籌劃,提供了每戶開放、遼闊的視野,從這個角度體現(xiàn)可以滿足購房者對視覺景觀的需求。.高爾夫球車接送您回家考慮到本項目的地塊較為狹長,且主入口到最北面住宅的距離約有800米,因此在中央道上特設(shè)高爾夫球車來回接送住戶，從小細節(jié)看樓盤品質(zhì),這種禮賓級享受在蘇州唯一無二,故值得特別宣傳。.人無我有的智能化設(shè)施小區(qū)在智能化運用上，沖破傳統(tǒng)智能小區(qū)“電子警察”式的嚴密布防,開創(chuàng)“電子保姆”式的智能化辦事新體系,在每個組團中心設(shè)置會客安保大堂，并提供住戶與智能設(shè)施間直接的互動成果,體現(xiàn)更人性、更科技、更便捷。.泛會所看法蘇州首座引入“泛會所”看法的別壁社區(qū)，將會合式的休閑娛樂設(shè)施漫衍于小區(qū)各處，使住戶在離家最近的地方就能放松身心。別的，位于小區(qū)入口的流水玻璃幕墻VIP中心會所,因其先期制作能讓客戶親身感覺，宜通過照片實景加以宣傳。.物業(yè)治理辦事隨著市民購房意識的成熟,對物業(yè)治理的重視水平逐步提升,告白需從小區(qū)物業(yè)治理公司的知名度和治理經(jīng)驗著手,詳細羅列具體項目,使客戶對今后小區(qū)生活布滿信心。1L精美樣板房設(shè)計以樣板房室內(nèi)設(shè)計為重點，配合精致的實景圖片，以房型及裝潢設(shè)計優(yōu)勢吸引消費者注意，消除朝向、位置等的抗性。.市政工程遠景作為蘇州新設(shè)的吳中區(qū),其未來籌劃值得看好,除一些門路、情況的改進外,對生活配套設(shè)施、學(xué)區(qū)設(shè)置等與住戶生活息息相關(guān)的籌劃內(nèi)容需實時在告白中強調(diào),可考慮為消費者描繪出未來的便利生活藍圖。.輕松優(yōu)惠的代價及付款方法以告白戶、優(yōu)惠的付款方法等為訴求，利用價差吸引張望的消費者前來現(xiàn)場。.心理訴求從購房者的心理角度出發(fā),通過對產(chǎn)物各項優(yōu)點的細致出現(xiàn),提升住宅檔次及它在消費者心目中的代價感,使客戶覺得物超所值而放心購買。.其它重點配合運動、現(xiàn)場反饋及其它促銷方案等，結(jié)合產(chǎn)物訴求重點,在報紙稿上加以出現(xiàn),引起客戶存眷并鞭策他們盡快前來。四、整體告白戰(zhàn)略.告白推廣主導(dǎo)思路本項目的產(chǎn)物特色十明白顯,'‘流水疊加別墅”的唯一無二,使我們在告白宣傳中只需將產(chǎn)物本性清晰轉(zhuǎn)達、確立,讓客戶了解,產(chǎn)生認同即可,因此本性化訴求就是本項目推廣的主導(dǎo)核心。對付本性化訴求需采取層層深入的方法,即從整個項目流水看法的產(chǎn)生到流水引入住宅的具體實施效果,水系貫連的景觀特色,智能化設(shè)施,泛會所等內(nèi)容逐一細化、深入。除此以外,本性化還要通過精美和具創(chuàng)意的告白體現(xiàn)加以渲染，應(yīng)強調(diào)其視覺識別性和打擊カ,以簡便、明快、富熏染カ的設(shè)計，區(qū)別于其它項目。發(fā)起在開盤及銷售初期的告白以確立產(chǎn)物特色和炒作產(chǎn)物訴求為主,待其產(chǎn)物已為客戶熟悉的情況下,可利用其在前階段熱銷及潛在客戶的積聚及其范圍效應(yīng),進行人心炒作。.分階段告白戰(zhàn)略本項目范圍大,推廣時間較長,因此在發(fā)起分多階段進行推廣，圍繞“樹立形象（強調(diào)產(chǎn)物性）ー牢固形象（強調(diào)范圍及客戶對產(chǎn)物的追棒認同）ー提升形象（深化產(chǎn)物本性,提倡奇特生活模式）的路線展開。第一階段（項目開盤前預(yù)訂期，即市場導(dǎo)入培育期）此階段主要通過軟新聞和報紙形象告白,配合戶外樓幅、旗幟,會合攻勢對項目“流水”特色、疊加別墅形態(tài)做預(yù)告宣傳,引起客戶和社會各界對項目的興趣和存眷,為樹立形象奠定底子。①媒體投放軟新聞:多種媒體聯(lián)合進行炒作,著重介紹“疊加別量”的產(chǎn)物特色及“流水’’看法硬告白:形象宣傳,塑造產(chǎn)物唯一性。②告白主題《形象篇》?流水別壁?流水藝囈?有天?有地?有藝墅③SP運動參加該階段在蘇州本地舉行的大型房展會,租用大展臺,通過現(xiàn)場精心設(shè)計包裝,初次向民眾晤面,引發(fā)新聞界和民眾的矚目和話題。第二階段（開盤強銷期）利用報紙告白、戶外媒體、電視宣傳片、三方同時強攻,著力突出本案產(chǎn)物特色和唯一性,并強調(diào)大范圍小區(qū)的生活優(yōu)勢、生活情景,及情況品質(zhì)、康健舒適的生活看法，強力將本項目塑造成蘇州最好最動人的別墅居住小區(qū)。以精彩的告白宣傳引發(fā)市場熱點,趨動客戶好奇心，迅速凝聚人氣,以聚眾效應(yīng)促動現(xiàn)場購買。①媒體投放:?軟新聞:延續(xù)開盤前的媒體攻勢,但訴求重點轉(zhuǎn)向內(nèi)部特色景觀籌劃、智能化、泛會所等硬告白:自開盤后,宜考慮加大告白量,保持一周一篇彩色全版告白,三周后減至兩周一次或用彩色半版。電視DM夾報②告白主題：《開盤稿》?上善若水,傳世藝墅中國?蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū),今天為您開啟《流水特色》?生活,就是一幅流動的水彩?則善而居?與水為鄰《疊加別墅》有天、有地、有別墅疊加別墅?疊加生活之美《會所》活力365,泛會所生活全體驗《智能化設(shè)施》智能互動宣言:相同零距離、生活零煩惱《視野景觀》看得到世界的窗口家,就是35萬平方米世界大花圃《房型》疊加別墅?生活空間大差別③SP運動:運動主題:開盤慶典,小區(qū)游園酒會運動內(nèi)容:在開盤慶典上,邀請市府領(lǐng)導(dǎo)及前期訂購客戶參加,對外宣傳為開盤游園慶典酒會,讓客戶在旅行現(xiàn)場情況情況下,加深對項目了解?，F(xiàn)場來賓均有小禮物贈送,如鑰匙扣,手提袋等,以聚集人氣,為新聞造勢奠定底子。第三階段（一期銷售靠近尾聲，二期進入銷售）此階段為調(diào)解期,主要承接前ー輪強銷勢頭,對未購客戶進行追蹤,并對前期告白戰(zhàn)略進行回饋評估，為下一波銷售推廣做鋪墊和展開。配合工程進度逐項詳細深入介紹產(chǎn)物籌劃的優(yōu)越性與精彩處,以深化及證明本小區(qū)的超前與領(lǐng)先。①媒體投放:?硬告白:淘汰告白頻率,如三周一次彩色半版告白,連續(xù)項目在客戶中的擔(dān)當度。到ー期開盤時利用前期熱銷場景和煽動性語言,掀起新一勢頭。*DM夾報派發(fā)②告白主題《鞭策篇》一期即將全部售罄,僅余少量數(shù)理化保存戶型,最后時機請趁早《二期開盤》流水藝墅絕版二期,新鮮入市錯過流水藝墅一期的客戶,可別ー錯再錯《籌劃》藝術(shù)的感覺來的流水藝墅?聽到鳥鳴，聞到花香,看到流水,您已來到流水藝墅《庭園》?精彩園中園，天然大舞臺③SP運動?運動ーa.主題：一期交屋，業(yè)主聯(lián)誼會b.運動內(nèi)容在社區(qū)的會所現(xiàn)場舉行交房儀式暨大型業(yè)主聯(lián)誼會,到時除邀請一期業(yè)主參加同時,也可邀請ー些有購房意向還未下定的客戶到臨現(xiàn)場,利用現(xiàn)場氣氛和已購業(yè)主的說詞熏染它們。同樣這項運動也為告白宣傳創(chuàng)造了新的主題，便于軟新聞炒作。?運動二a.主題:“心中的故里”家居設(shè)計賽b.運動內(nèi)容以評選最佳室內(nèi)設(shè)計為主題舉辦室內(nèi)設(shè)計大展,通過組織旅行實品屋內(nèi)的室內(nèi)設(shè)計作品,讓旅行者以投票方法選出心目中的最佳設(shè)計方案,以現(xiàn)場運動的方法增進與消費者間的互動,到達促進銷售的目的。?運動三a.主題:“水的色彩,水的生活”作品征集b.運動內(nèi)容以“水”為主題進行系列征文和攝影作品征集運動,可利用小區(qū)中央廣場、人工湖等景點,舉辦攝影比賽,吸引旅行者及人潮進場,突出水對生活的重要影響及小區(qū)“流水”主題特色。第四階段（二期尾聲,三期進入銷售）考慮此階段項目形象已樹立,再過多強調(diào)產(chǎn)物已不會產(chǎn)生社會效應(yīng),且易適得其反,有“老生常談”之嫌,不妨從居住感覺,前兩期業(yè)主的購買體會入手，增強銷售促動性,形成要買請趁早的緊迫勢頭?？煽紤]以證言式告白促銷余戶，從已購客戶中挑選適當東西，介紹該房型的優(yōu)點,讓未購及猶豫客戶產(chǎn)生認同感,進而加快購買決心①媒體投放:?軟新聞主要是憑據(jù)工程進度強調(diào)本產(chǎn)物特色,鞭策客戶前來現(xiàn)場。?硬告白配合實景照片,煽動客戶②告白主題:《房型篇》空間差別,生活更多品味我的別墅與眾差別《促銷煽動篇》蘇州人以買流水藝墅為榮,那您呢?二期售罄,三期壓軸登場,下定請趁早《工程進度篇》一期交屋,現(xiàn)場實景敬邀感覺實景實品,精彩看得見③SP運動?運動ーa.主題:XX節(jié)，也是“流水藝墅”的節(jié)日b.運動內(nèi)容:組織有特色的節(jié)日運動。如在中秋佳節(jié)，可與物業(yè)公司相助舉辦露天燒烤、賞月晚會等,一期住戶及現(xiàn)場來賓均可參加,以溫馨氣氛吸引客戶,可現(xiàn)場分發(fā)月餅、禮品及舉辦抽獎運動等。?運動二a.主題:特別促銷,僅給有眼光的您b.運動內(nèi)容:送裝修設(shè)計:對購房客戶進行抽獎,中獎客戶送裝修設(shè)計費2000元/戶送花草：對購房層別墅的客戶,送花圃進ロ草坪;對購上層別墅的客戶送代價500—800元花草，以裝飾居家、露臺等。第五階段（銷售末期,結(jié)尾事情）此階段主要事情是為牢固前期銷售率,增強滯銷房型去化,配合促銷戰(zhàn)略,完成最終銷售。①媒體投放:?硬告白:淘汰告白量,以實在訴求增強末期去化。?戶外引導(dǎo)、橫幅等②告白主題《促銷篇》?最后成為“流水藝堂”主人的時機,請速掌握《結(jié)案篇》?完美的句號③SP運動?運動ーa.主題：戴德回饋b.運動內(nèi)容：依托前幾個季度的運動造勢,此階段的銷售很大部分還靠以客戶介紹客戶。以戴德回饋為噱頭,組織老客戶運動。如其時正值冬天春節(jié)前后,故不適宜舉辦戶外運動,可結(jié)合新年、春節(jié)于報紙、電視等媒體進行適當宣傳,并寄發(fā)ー些拜年禮品,或舉辦以“戴德回饋”為主題的抽獎運動等。?運動二a.主題:超值特價房,優(yōu)惠折扣任您抽b.運動內(nèi)容：針對小區(qū)最后剩余的屋子,進行抽獎式促銷,增強其去化速度五、媒體戰(zhàn)略媒體是將物業(yè)訊息轉(zhuǎn)達給目標客戶的載體。憑據(jù)對現(xiàn)有蘇州各大媒體的闡發(fā),結(jié)合推案名與推廣構(gòu)思,特為該項目做出媒體擺設(shè)如下:(-)報紙、雜志.報紙房地產(chǎn)告白的特殊性決定了它適合選用報紙作為其主要告白媒體。鑒于蘇州本地報紙不多,通對刊行量、影響力及受眾情況視察比カ后認為《蘇州日報》與《姑蘇晚報》為蘇州本地最主要的報章類新聞傳媒,其告白的可信性與可讀性均較強,因此發(fā)起作為今后宣布告白的主力媒體。軟新聞軟新聞在樓盤推出前的宣傳造勢方面有十分重要的作用,它可以為項目創(chuàng)造社會熱點,聚集人氣,對樓盤銷售推動居功不小。發(fā)起在開盤前的引導(dǎo)試銷期，召開小型記者招待會,邀請《蘇州日報》、《姑蘇晚報》的新聞記者宣布軟新聞，可連續(xù)做四到六款系列稿,其重點圍繞蘇州即將出現(xiàn)一座流水疊加別壁特區(qū)做文章,圍繞產(chǎn)物特色重點宣傳,爭取盡快贏得市場擔(dān)當和認同。硬告白在項目推出前期就可在報紙上進行形象、樓盤公然預(yù)告等宣傳。發(fā)起重點為形象宣傳,與軟性告白相輔相成;版面上以彩色整版為主。之后的公然強銷期，發(fā)起以《蘇州日報》、《姑蘇晚報》兩大報紙為主，可穿插《蘇州廣播電視報》的彩版告白。其重點應(yīng)配合我們的推案名與推廣構(gòu)思,針對其優(yōu)勢點，依靠ー系列、完整的告白體現(xiàn)手法,到達宣揚其優(yōu)勢,淡化其倒霉點的作用。.雜志選擇蘇州本地相關(guān)房產(chǎn)類刊物,如《蘇州樓市》等作為幫助宣傳,以利沖刺期與連續(xù)期的順利銷售。備注:應(yīng)定期查驗既定的媒介戰(zhàn)略與組合,憑據(jù)客戶的反應(yīng)以及競爭敵手的做法，實時調(diào)解與調(diào)換我們的媒介組合。在對報章這類通例媒體的運用上，應(yīng)盡可能采取階段性驚動投放的模式,即盡可能同時變更蘇州所有媒體以形成一個時期媒體熱點,這樣的效果將會十分理想。（二）、DM央報考慮到本項目的范圍性,因此在使用報章等通例媒體同時,尤其需參加具特色且有目標客戶針對性的其它幫助媒體。在認真闡發(fā)媒體本錢、刊行通路、市場籠罩面及受眾到達率等因素后，郵政DM夾報成為除報紙外的另ー主要平面告白媒體。（三）、VCD制作可以利用三維特技，結(jié)合現(xiàn)場拍攝，將未來的實景出現(xiàn)在客戶眼前。其可以在售樓現(xiàn)場播出,也可在房展會及ー些大型的戶外推廣運動中分發(fā)客戶,使客戶對未來的情況有親身體會，仿如身臨其境,增加其購買欲望。（四）、電視告白電視告白的視聽和畫面打擊カ都較平面告白更強，但其存在有信息停留時間短、投入用度高、文字內(nèi)容訴求不詳盡的缺點,對付它在房地產(chǎn)項目上的運用，需考究其戰(zhàn)略。ー是拍攝內(nèi)容,發(fā)起本項目的電視告白可采取系列形式分幾個主題進行拍攝，如形象篇、流水篇、情況篇、休閑篇、智能篇,但主要目的是確立項目品牌形象,突現(xiàn)‘’流水”之特色,因此要以流暢簡便明快的畫面給人以視覺打擊,旁白部分主要指出“蘇州首座流水疊加別量特區(qū)——流水藝暨二是投入周期,發(fā)起本項目采取階段性密集投入,在開盤和強銷期及其它結(jié)點時期，以高頻率出現(xiàn),其余時間利用其告白效應(yīng)的余溫盡快消化客戶。（五）、戶外媒體在主要告白媒體中,戶外告白提供了最低廉的每ー單位訊息通報的本錢。同時,還具有吸引力的特點。其優(yōu)點包羅快速的品牌到達度、頻度高、適應(yīng)性強以及打擊カ大等優(yōu)點。戶外媒體主要有:大型路牌與燈箱（在主要路段與繁華商業(yè)街設(shè)立,以加深客戶印象）車體告白（運用于途經(jīng)本案的公交汽車）電子屏幕告白六、現(xiàn)場包裝推廣發(fā)起（一）、售樓處創(chuàng)建大型售樓中心的目的是為增加民眾對生長商的信心,以及增加未來客戶的信心。發(fā)起先建會所及周邊小區(qū)情況,以會所來實現(xiàn)售樓處成果。考慮到利用會所做售樓處,可制止售樓處建后推倒的浪費,同時又利用會所設(shè)施及周邊情況綠化的展示給客戶以直觀感覺,促其快速下定。因本項目離市中心另有一定距離,故發(fā)起在市區(qū)設(shè)立外歡迎處,面積在80m2左右,位置選擇在人民路沿線,靠近吳中區(qū)的地段,沿街房。到時應(yīng)備有定時看房班車往來于售樓處和現(xiàn)場之間,便于帶客戶看房。看房班車可采取導(dǎo)游式辦事,即由售樓人員配合車上VCD播的告白片做產(chǎn)物介紹,一來化解客戶對項目距市區(qū)較遠的抗性，二來可會合強化客戶對產(chǎn)物的認識，加深影象?，F(xiàn)場售樓處包裝擺設(shè):會所底層為歡迎談判區(qū),安排項目整體籌劃模型、單體及房型模型,并在墻上通過展板形式對小區(qū)的情況、范圍、景觀、綠化、智能化、物業(yè)治理、會所設(shè)施等內(nèi)容分別展示。從售樓處經(jīng)綠化帶到達樣板樓區(qū)域，看房通道發(fā)起設(shè)置玻璃回廊，制止風(fēng)處日曬和雨天的未便，同時希望以差別氣勢派頭做四套樣板房。（二）、工地旗幟發(fā)起在東吳南路入口旁及小區(qū)主入口區(qū)域以大幅落地旗幟造聲勢及氣氛，該旗幟的視覺打擊カ較大且易于體現(xiàn)別墅項目的開闊、大氣之感，色彩及設(shè)計上采取與告白定位相吻合的氣勢派頭。（三）、工地圍墻考慮到本項目外圍墻除于沿街修建及廠區(qū)后,故發(fā)起不做圍墻,將其用度轉(zhuǎn)化于大型戶外看板。（四）、廣場綠化在主入口會所后的區(qū)域,先做小型綠化情況設(shè)計,景致不消多,貴在精和特色,尤其是水景需特別強化。先綠化后修建的操縱具熏染和煽動カ，為推動項目銷售起重要作用。（五）、大型民眾導(dǎo)示系統(tǒng).路口引導(dǎo)標識牌在臨近項目的吳縣電視塔旁,及石湖西路、東吳南路口設(shè)立引導(dǎo)標識牌，主要增強進入小區(qū)的動線引導(dǎo)，并可利用其做形象宣傳，讓臨近區(qū)域的來往車流人員重復(fù)認知。.大型路牌告白在市中心人流量較多的商業(yè)區(qū)域設(shè)立大型告白牌,提示物業(yè)地理位置及陪襯物業(yè)形象。七、銷售道具發(fā)起.模型突出本案的氣勢派頭及其氣勢,因小