策劃初案標(biāo)準(zhǔn)版

第一^口分項(xiàng)目的開發(fā)定位與籌劃ー、對項(xiàng)目的市場理解（一）本項(xiàng)目面臨的主要問題（二）本項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)點(diǎn)（三）本項(xiàng)目可完善及塑造的特征本項(xiàng)目客源、單價(jià)、總價(jià)的定位闡發(fā)（一）客源闡發(fā)（二）價(jià)位闡發(fā)本項(xiàng)目整體籌劃及社區(qū)情況的設(shè)計(jì)理念（一）項(xiàng)目的籌劃主題及特點(diǎn)（二）項(xiàng)目的情況設(shè)計(jì)（三）沿街修建的成果設(shè)置（四）小區(qū)配套設(shè)置ー、對項(xiàng)目的市場理解市場經(jīng)濟(jì)體制下,任何商品都受市場的供求干系調(diào)治。域勿認(rèn)為:房地產(chǎn)作為ー種特殊的商品,其營銷策劃的要害在于以適應(yīng)市場需求為起點(diǎn),以引導(dǎo)市場需求為重點(diǎn),并以適合市場需求為終點(diǎn)。（-）本項(xiàng)目面臨的主要問題1）從大情況上來闡發(fā),本項(xiàng)目所在普陀區(qū)的地區(qū)形象并不理想,雖然通過近兩年的市政籌劃開發(fā),仍不具備市民住宅消操心態(tài)上的區(qū)域吸引力，難以吸引到其他區(qū)域的客源,因而制約了部分消費(fèi)群體。2）區(qū)域的普遍消費(fèi)條理和消費(fèi)能力有限。3）本項(xiàng)目所處的小情況由于’’樂購量販”大型超市的開張,以及即將通車的輕軌“明珠線”,在生活設(shè)施和交通的便利水平上相對普陀區(qū)其他區(qū)域較具優(yōu)勢,但整體上來看仍嫌嘈雜凌亂,并且直面內(nèi)環(huán)線高架，將是本項(xiàng)目在銷售時(shí)的最大抗性之一。4）以“中遠(yuǎn)兩灣城”為代表的巨細(xì)范圍的遠(yuǎn)期房競爭個(gè)案的競爭和壓カ是本項(xiàng)目直接面臨的另ー不容忽視的問題，尤其是中遠(yuǎn)兩灣城的巨大要量和推廣影響將極大地分流原本有限的客源。5）容積率的制約所導(dǎo)致本項(xiàng)目將是以多幢高層為主的小區(qū)形式,通過市調(diào)陳訴可發(fā)明,本區(qū)的高層住宅居多,但在銷售上并不是最受歡迎。而據(jù)本公司的有關(guān)市場陳訴闡發(fā)，多層或低密度的小高層生態(tài)小區(qū)是1999年上海樓市市場熱點(diǎn),今年也將連續(xù)這ー態(tài)勢。因此,修建形態(tài)也同樣會影響一部分客戶的選擇。綜上所述,可以看出本項(xiàng)目開發(fā)的抗性,主要來源于地塊大情況現(xiàn)狀及同步開發(fā)產(chǎn)生市場猛烈競爭等客觀因素。今后項(xiàng)目的樂成運(yùn)作主要在于如何對地塊各期開發(fā)的體量、位置、時(shí)間、推廣定位等,有準(zhǔn)確、適時(shí)的掌握,這是本項(xiàng)目資金運(yùn)營、銷售順暢、得到雙贏的要害。(―)本項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)點(diǎn)1.區(qū)域開發(fā)帶來熱點(diǎn)效應(yīng)。由于‘‘中遠(yuǎn)兩灣城”大范圍開發(fā),一方面不可制止對本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭和壓カ,但從深條理考慮,這同時(shí)也無形中為本項(xiàng)目吸引了大量的外區(qū)客源,只要在項(xiàng)目的市場定位掌握恰當(dāng),通過樹典范、立品牌的社會形象導(dǎo)入,完全有可能爭取到本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。2,整個(gè)普陀區(qū)的住宅開發(fā)不均衡,客源的挖掘仍有很大空間,主要體現(xiàn)為:以中山環(huán)路為分水嶺,ー些新建的會合住宅小區(qū)多在中山路以南,以北''工房新村”式居民小區(qū)眾多,如“管弄新村"、''石泉新村”等,這些新村無論從修建立面或修建形態(tài)上都顯陳舊,并且人口眾多,居住情況需改進(jìn)但無太多改革更新余地,新盤開發(fā)地塊較少。原住戶中的第二代已立室立業(yè),購買欲望較強(qiáng),將是本案主力客戶。另ー方面,桃浦、寶山地區(qū)的諸多大型企業(yè)的職エ購買力也相當(dāng)龐大。本項(xiàng)目恰好位于中山北路的北面,只要籌劃設(shè)計(jì)恰當(dāng),本項(xiàng)目極易成為該區(qū)域的標(biāo)記性物業(yè),所以完全有可能成為各個(gè)舊區(qū)的購房客戶的購房目標(biāo)。.從第一部份周邊樓盤面積、房型的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看,本區(qū)域主力面積為90-110m2,主力房型為三房二廳二衛(wèi),ニ房一衛(wèi),,其中二房一衛(wèi)的銷售率最高。這些房源里主要空缺小面積的復(fù)式或錯(cuò)層房型的設(shè)計(jì)考慮,這也是本項(xiàng)目可以取長補(bǔ)短,掌握市場盲點(diǎn)，塑造本性的有利之處。.從宏觀上來看,房地產(chǎn)將成為上海支柱財(cái)產(chǎn)。2000年我國宏觀經(jīng)濟(jì)繼承實(shí)行積極的財(cái)務(wù)擴(kuò)張政策,中央政府會加大投資カ度來推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長速度，預(yù)計(jì)GDP增長速度將凌駕1999年。在此大配景下,上海百姓經(jīng)濟(jì)亦將增加牢固資產(chǎn)投資范圍,而房地財(cái)產(chǎn)在上海百姓經(jīng)濟(jì)的重要職位和作用越來越顯現(xiàn),對上海經(jīng)濟(jì)增長的孝敬也越來越大。因此本項(xiàng)目的開發(fā)和推廣在政策上有著一個(gè)良好的大情況。（三）本項(xiàng)目策劃的根本思路憑據(jù)前述,我們可以開端擬出本項(xiàng)目塑造應(yīng)依循的根本思路:以大眾消費(fèi)市場為底子,借時(shí)、借勢,通過深化“修建與人文’’的現(xiàn)代居住理念,強(qiáng)化社區(qū)情況、修建空間的獨(dú)占性、唯一性，創(chuàng)造差別性，提升本項(xiàng)目的品質(zhì),從而進(jìn)ー步地引導(dǎo)市場需求偏向，最終得到品牌和效益的雙贏。其內(nèi)涵為:.注重立面設(shè)計(jì)新穎、房型格式多樣實(shí)用、社區(qū)形態(tài)富厚等要素的籌劃,營造具現(xiàn)代人文氣息的生活社區(qū)。.立足中檔價(jià)位,塑造出區(qū)域內(nèi)特色的、創(chuàng)先的現(xiàn)代型生活樣板小區(qū)和示范小區(qū)。本項(xiàng)目客源、單價(jià)、總價(jià)的定位闡發(fā)（一）客源闡發(fā)1.客源的區(qū)域范疇1）由于本項(xiàng)目位置介于武寧路與交通路之間,位于普陀區(qū)中塊區(qū)域,分別相鄰曹楊新村居民區(qū)和甘泉,滬太等新村小區(qū)以及遼闊的桃浦地區(qū),從這幾部份區(qū)域交通動向看,都是以武寧路或交通路為主入口,并以中山路為樞紐。其住宅消費(fèi)向區(qū)中心辻移,是具吸引力的，如利用本項(xiàng)目位置的固有優(yōu)勢,并在項(xiàng)目塑造上準(zhǔn)確掌握,是可以吸引到相鄰這三部分客源,使項(xiàng)目除消化中塊區(qū)域的客源外,也有能力分流東、西和北部地區(qū)的客源市場。2）就整個(gè)上海北部地區(qū)來看，本項(xiàng)目所處的普陀區(qū)中心位置對付寶山和閘北區(qū)的越浦等地區(qū)消費(fèi)客源而言,更靠近市區(qū),居住情況也更理想,而代價(jià)的實(shí)惠又是其可以權(quán)衡的,所以這兩部分的客戶可以存在跨區(qū)域的雙重選擇。3）相鄰普陀區(qū)的靜安部份區(qū)域——新聞路以北偏向,雖然存在著“上、下只角”的消費(fèi)看法,但因代價(jià)實(shí)惠,及以“中遠(yuǎn)兩灣城”為代表的區(qū)域大范圍開發(fā)形成的熱點(diǎn)效應(yīng)所影響,同樣存在選擇在本項(xiàng)目置業(yè)的可能性。綜上所述,項(xiàng)目面對的客源區(qū)域?qū)⒅饕瞧胀訁^(qū)本區(qū)域客戶,及間北、寶山,以及部份靜安區(qū)的區(qū)域客戶,同時(shí)其他區(qū)域也存在客源的可能性。2,客源的消費(fèi)特征1）從調(diào)研陳訴市場抽樣視察中可開端得出結(jié)論①28-35歲這一年齡段的國企職員有著較強(qiáng)的購房愿望。②現(xiàn)在普陀區(qū)的新村小區(qū)居住,并希望購房仍在本區(qū)內(nèi),但必須在交通便利位置,并擁有便利的生活情況的占大多數(shù)。③普陀區(qū)近兩年的住宅開發(fā),由于舊區(qū)較多,中塊區(qū)域大面積改革剛啟動等因素,致使本區(qū)域客戶的購房選擇面狹窄,難以得到充實(shí)滿足。④客戶主要的房型考慮為二房和三房，其中二房選擇最多,對普陀區(qū)現(xiàn)有房型普遍不滿意。⑤大部分客戶擔(dān)當(dāng)?shù)膬r(jià)位在3500-4500元/m2之間。⑥80—lOOrrP左右的住宅面積較易被擔(dān)當(dāng)。⑦對本項(xiàng)目周邊情況的生長根本執(zhí)肯定態(tài)度，對這一地段住宅消費(fèi)的有明顯意向。2）面對的主要客源條理①區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)職エ、干部②部分常駐滬的外來從商從業(yè)人士。③部分周邊的動遷客戶。④區(qū)域內(nèi)的私營個(gè)別業(yè)主。⑤其他。（二）價(jià)位闡發(fā).從第一部分市調(diào)表格可以看出,本區(qū)域樓盤銷售率較高的總價(jià)范疇,依次為20—40萬、40—60萬、20下,60萬上三個(gè)條理檔。另由于市調(diào)項(xiàng)目有些開發(fā)較早,在市場上的價(jià)位已經(jīng)體現(xiàn)回落的趨勢。因此對本項(xiàng)目總價(jià)的參考發(fā)起應(yīng)為28-50萬之間。.均價(jià)從附表表格可以得出,本區(qū)域主力均價(jià)4000元/nA因此對本項(xiàng)目均價(jià)/單價(jià)的參考發(fā)起應(yīng)為:均價(jià)ー4200-4500之間。本項(xiàng)目整體籌劃及社區(qū)情況的設(shè)計(jì)理念（一）項(xiàng)目的籌劃主題及特點(diǎn)1.籌劃主題和理念塑造一座“蘊(yùn)含現(xiàn)代人文氣息,集時(shí)尚、休閑為一體的新都市精品生活小區(qū)”。2,特征體現(xiàn)1）社區(qū)形態(tài)a.容積率的制約使本項(xiàng)目的樓體以高層（28-30層）為主,沿街配合商業(yè)成果的富有特色的低層修建。b.考慮排擠和底層空間的充實(shí)利用，使整體空間可富厚延展。c,分身小區(qū)休閑成果區(qū)和臨街商業(yè)成果區(qū)的綜合性。d.小區(qū)的動向由外而內(nèi)會合,人行大門設(shè)于中山北路,人行后門設(shè)在鎮(zhèn)平路教堂旁，車入門設(shè)于鎮(zhèn)坪路（附交通闡發(fā)圖）。e,沿中山北路和鎮(zhèn)坪路設(shè)計(jì)廣場式的商業(yè)成果區(qū),遮蓋綠化水景，營造精品商場的氣氛，淡化本項(xiàng)目地塊直面內(nèi)環(huán)高架的弱勢及塑造項(xiàng)目形象格調(diào)。f.整體修建氣勢派頭現(xiàn)代、清新、明快、并賦予線條的流暢起伏。g.考慮底層相接的聯(lián)幢的點(diǎn)狀高層和板式聯(lián)幢設(shè)計(jì),使小區(qū)形態(tài)有變革。h.新技能、新看法的運(yùn)用貫穿于整個(gè)籌劃設(shè)計(jì)中。2）情況與修建漫衍a.樓體漫衍東南疏,西北密,使整個(gè)小區(qū)的視覺牽引與地塊北面的大片舊式居民住宅區(qū)區(qū)分,并與中山北路以南的眾多較新修建群呼應(yīng)。（樓體漫衍圖）b.地塊北部突出區(qū)域以喬木林帶與舊公房小區(qū)相隔,以利本小區(qū)高層住宅與多層新村之間的光照影響，以及小區(qū)內(nèi)的綠化成果設(shè)置。c,以修建群體的會合綠化為軸,將相鄰修建間的綠化精品、水景等都以大綠化為配景互為關(guān)聯(lián),又各有變革。（綠地漫衍圖）3）附修建形態(tài)擺設(shè)圖、交通闡發(fā)圖、綠地漫衍圖。3.房型設(shè)計(jì)及配比1、房型配比憑據(jù)市調(diào)陳訴闡發(fā),本區(qū)域的主力面積在90-110m2,房型以二房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主,但從銷售情況看,根本上本區(qū)住宅面積與銷售率成反比,其中銷售率最高的的是60-70m2,所以不難得出以下結(jié)論:1）本區(qū)域的實(shí)際消費(fèi)能力有限，房型面積應(yīng)加以控制，不宜過大。這從70m2以下面積段高達(dá)94%的銷售率可見一斑。2）二房一衛(wèi)和三房為本區(qū)較受歡迎。3）雖然復(fù)式結(jié)構(gòu)和錯(cuò)層的房型缺乏,但從凌駕50%的銷售率可看出這類房型同樣具有相當(dāng)?shù)男枨罅?。因?本項(xiàng)目在房型的設(shè)計(jì)上應(yīng)分身小面積和以三房二衛(wèi)和二房一廳為主的主力房型，適當(dāng)增加復(fù)式,錯(cuò)層等特色房型。如下所述:60-70m2一房二廳 占10%75-80m2二房二廳一衛(wèi)'I「?占45%85-90m2二房二廳ニ衛(wèi)90-110m2三房二廳ー衛(wèi)、1占40%100-120m2三房二廳二衛(wèi)J120m2以上 占5%。以二房、三房的平面房型為主,配合一些復(fù)式和錯(cuò)層的設(shè)計(jì)。3.2、特色房型設(shè)計(jì)發(fā)起我つ認(rèn)為:所謂精品空間的設(shè)計(jì),必須把’‘適用空間’‘、"意境空間”以及''結(jié)構(gòu)空間”有機(jī)地結(jié)合。1、大膽運(yùn)用大跨度預(yù)應(yīng)カ技能,采取靈活支解組合的房型設(shè)計(jì),提倡ー種"讓屋子耐住”的新住宅環(huán)保時(shí)尚。這樣,不但每戶的室內(nèi)空間可以完全買通,由用戶自由組合,并且相鄰住宅也可以買通,甚至可以做到三戶或更多的房間合二為ー〇（如ー,房與二房一起,可各自單獨(dú)銷售,也可合成大三房銷售）其在推廣上可訴求以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):1）戶型結(jié)構(gòu)可以真正做到量身定做,實(shí)現(xiàn)最洪流平的本性化。有一句修建設(shè)計(jì)的格言:“設(shè)計(jì)的極致是量身定做。''而運(yùn)用了這種大跨度預(yù)應(yīng)カ技能,使得戶內(nèi)空間可自由支解。2）戶與戶之間可以歸并。即由于未來生活的不可預(yù)知性,使得住戶的居住需求可能會產(chǎn)生變革，有的住戶可能會搬走,而有的住戶想讓屋子變大,這樣對付想讓屋子調(diào)大的住戶,只要把戶與戶之隔斷墻打掉就可以了。3）客廳及大部分家室將不存在明梁,而是釀成了暗梁。這樣，任何ー家住戶都不會為客廳屋頂有一個(gè)橫梁,而無法順利裝修。4）在未來的二手房市場上,如5年或10年之后,由于該項(xiàng)目空間的可再造性,使其保值性得到有力包管。因此暫時(shí)看來,從本錢上考慮可能會高于一般結(jié)構(gòu)的住宅，但是,ー則，本錢是可分?jǐn)偟矫繎?并且從可連續(xù)生長的角度上來看,絕對是值回票價(jià)的。2、SOHO看法的超前小復(fù)式房型所謂“SOHO一族”一般是指在家辦公(SMALLOFFICEHOMEOFFICE)的ー類人,如,作家、記者、經(jīng)紀(jì)人、攝影師、盤算機(jī)編程員等自由職業(yè)者。同時(shí),還會有一些范圍不大或尚在起步和生長階段的私人性質(zhì)的小公司,如，告白公司、電腦、咨詢公司等,他們的事情方法確定了他們隨意、自由、不拘泥于朝九晚五的行為方法,他們更在意的是純粹小我私家的空間、越發(fā)自我的獨(dú)斷專行。生活的空間與事情的空間既緊密相連又相對獨(dú)立,白晝與黑夜的殽雜、事情與睡覺時(shí)間的不確定,SOHO所具的兩面性可謂正中他們的下懷。但這并不意味著不屬于此ー類“SOHO族”中之人就不需用要SOHO式的住房。信息和網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)非常強(qiáng)烈的影響到我們每ー個(gè)家庭的生活?？v然ー其中規(guī)中矩、準(zhǔn)點(diǎn)上下班的人，也會有坐在家中電腦前的時(shí)候。這時(shí)你需要一個(gè)獨(dú)立平靜的空間。因此，對付“什么人住SOHO”的最為準(zhǔn)確的解釋應(yīng)該是:無論你的事情和生活方法如何,只要你會在家看書,寫字和使用電腦,你就需要SOHO。本項(xiàng)目特別設(shè)計(jì)的小面積二房二廳復(fù)式加錯(cuò)層的房型結(jié)構(gòu)(80-100m2)正是SOHO看法在居住空間的體現(xiàn)。它的修建理念是充實(shí)人性化,將人的生活分為私人(Private)空間和社交(Social)空間。前者的范疇在樓上,后者在樓下。前文提到的預(yù)應(yīng)カ的運(yùn)用使空間是流動的,可分可合,可大可小完全隨心所欲。我們發(fā)起本項(xiàng)目可在上海率先推出整幢小復(fù)式的特色住宅。因?yàn)?)上海的文化配景特色正是新潮和時(shí)尚。新看法和小面積的低總價(jià)能夠吸引很大一部分追風(fēng)的白領(lǐng)人士和真正的SOHO一族。2)復(fù)式結(jié)構(gòu)自己具有市場吸引力,只是一般住宅的復(fù)式單位面積偏大,導(dǎo)致總價(jià)過高,消費(fèi)群體有限。因此本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的小復(fù)式一旦在市場上推出,肯定會引起市場的驚動效應(yīng)。（附圖）（二）項(xiàng)目的情況設(shè)計(jì)ー、設(shè)計(jì)理念或四認(rèn)為:以人為本的情況設(shè)計(jì)オ是最完美和最被需要的。二、理念的論述★“綠化率”就代表情況設(shè)計(jì)?什么叫’‘以人為本”的情況設(shè)計(jì)?好的情況設(shè)計(jì)不應(yīng)只停留在美化生活、滿足撫玩的層面上,而是應(yīng)考慮人的種種細(xì)致需求并以此為出發(fā)點(diǎn),變靜態(tài)的、封閉的情況為積極的、開放的情況,為人提供辦事,并引導(dǎo)人開始ー種新的生活方法,這オ是情況設(shè)計(jì)的主流趨勢。★你被眷注了多少?什么樣的情況設(shè)計(jì)オ是以人為本?差別群體、差別年齡、差別性別的人,對情況的要求也差別。市場上,現(xiàn)在許多樓盤提出''人與情況的調(diào)和統(tǒng)ー”這樣的口號，但生活小區(qū)的情況的底子是"對人是否真正尊重”,除了傳統(tǒng)的滿足人的審美需求外,還至少應(yīng)具備以下三個(gè)要素:.它應(yīng)該是寧靜的?！白尒`個(gè)母親能放心地松開孩子的手。”.它應(yīng)該是實(shí)用的。ー個(gè)情況的成果分別越細(xì),對人的需求滿足得越充實(shí),人在情況中的舒適度也越高,這樣的情況就是ー個(gè)實(shí)用的情況。.它應(yīng)該是本性的。在本性張揚(yáng)逐漸成為時(shí)代特色的時(shí)候,情況的本性化開始走向更為富厚的條理,這不但是幾個(gè)園林小品就可以堆砌出來的氣勢派頭。如果一定要解釋本性的寄義,那就是:當(dāng)你每次走入小區(qū)大門的時(shí)候，就如同走入了自己的夢中故里,整個(gè)情況與你有一種精神上的契合?！斑@里不但僅是ー套屋子,ー個(gè)小區(qū),而是ー種品位、ー種文化、ー種面向未來的生活方法?！薄锝o你的是夏利照舊奔馳。人性化情況設(shè)計(jì)有廣度與深度上的差別。夏利、奔馳都能上路，但你置身其中的感覺截然差別ー樣,同樣標(biāo)榜為人性化的情況設(shè)計(jì),因?yàn)閷θ诵枨蟮臐M足有深度與廣度上的差別,居住的感覺也會有天壤之別。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念體現(xiàn)就是:“提倡一種自由自我的現(xiàn)代生活模式」?fàn)I造ー個(gè)宜靜宜動的理想生活空間”1.特色體現(xiàn)1）情況成果的縱橫體現(xiàn):a,在小區(qū)人行動線中軸的南北向,由沿中山北路的商業(yè)成果廣場經(jīng)小區(qū)正門將景觀引入?yún)^(qū)內(nèi),可設(shè)計(jì)一條寬10m左右,蜿延曲伸的休閑景觀綠茵大道，直至小區(qū)中心的主題廣場。其中漫衍設(shè)置較有特色的精致景點(diǎn),如葡萄廊架、異國花圃、流水坡橋、鳥語林、百草園等。b.“綠野.里弄”沿景觀綠茵大道及分至每幢住宅大樓的小路,利用高樓排擠的首層散布?xì)鈩菖深^各異的休閑成果的場合。ー改居于一室會合的運(yùn)動空間，讓住戶在漫步綠茵、賞閱花香、聆聽鳥語之中完成種種休閑運(yùn)動,充實(shí)體現(xiàn)人與情況的融合。（附圖5、6）c,深條理的情況成果設(shè)計(jì)，通過樹木花草和回廊廳閣的掩映,在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)以各個(gè)年齡分別的運(yùn)動區(qū)域，如稚趣親情、青春鼓勵、博弈切磋命名的各成果區(qū)。（附圖7、8）d,排擠設(shè)計(jì)的，擴(kuò)大綠化面積和通透性，其精品綠化特色與中軸綠化帶相呼應(yīng)并會合而成。組成氣韻流動的自然圍合空間。（附9）e,大門口鑲嵌彩磚，將小區(qū)內(nèi)情況與商業(yè)廣場外情況銜接。f.小區(qū)特色體育場合,發(fā)起因地制宜設(shè)計(jì)占地面積較小并且比カ平民化的籃球園地。g.徹底的人車分流,從鎮(zhèn)坪路直接進(jìn)入有花有草有陽光自然風(fēng)的半地下車庫,搭客可從電梯通至各高層依層上樓。h.完全無障礙的門路設(shè)計(jì)。.園藝的設(shè)計(jì),考慮社區(qū)人文氣質(zhì)與情況的結(jié)合。（附圖10）j.細(xì)化情況寧靜性:兒童運(yùn)動場合的娛樂設(shè)施考究平滑,無轉(zhuǎn)角,老人運(yùn)動區(qū)地面的防滑處理懲罰。小區(qū)大眾運(yùn)動區(qū)選擇無病蟲害、非針葉類植物品種等。2）情況成果的立體體現(xiàn)下沉式主題廣場，花崗石弧型石壁設(shè)計(jì)潺潺而下的水簾,現(xiàn)代感的小區(qū)LOGO雕塑配以拾極而上的攀藤植物,花崗石地坪嵌以彩磚,中心噴泉造型,輔以芍藥等四季花苑,作為小區(qū)內(nèi)居民的主要社區(qū)運(yùn)動場合。廣場與地下車庫相連,方便居民下班后從車庫直接來到廣場賞景,ー解一天辛苦之乏在底層排擠的情況下,發(fā)起從二層起設(shè)計(jì)外伸空中的平臺花圃。“立體花圃”的新設(shè)計(jì),即:提出了情況設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性的看法。將花圃從地面沿著人們的運(yùn)動路線引入住宅入口、大眾走廊、分戶入口直至每戶的陽臺。使人們在日常生活的每個(gè)要害節(jié)點(diǎn)上都能夠打仗到綠化,使綠化情況不再只是一片綠地,而是ー個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)。例如在兩戶入口的中間留出ー塊半大眾的空間作為雙方共用的種花、養(yǎng)鳥之處。在營造綠化情況的同時(shí)也有助于鄰里的相同和來往,改進(jìn)老年人對高層住宅的抵觸心理。（具體設(shè)計(jì)可由我司提供思路和根本方案與修建設(shè)計(jì)單位研究可行性）3）修建立面氣勢派頭a,沿街商業(yè)成果修建屋頂花圃的設(shè)計(jì)考慮。b.整體外形簡便、現(xiàn)代。（附圖11、12）c.廳落地弧形觀景窗、臥低標(biāo)準(zhǔn)的‘’外飄八角窗”等設(shè)計(jì),將陽光風(fēng)物引入室內(nèi),使戶內(nèi)、外空間密切相連。（附圖13、14、15）。d.天際線的處理懲罰,起伏變革,賦予現(xiàn)代藝雕的質(zhì)感。（附圖17、18）e,立面色彩采取明快、清新色系，配合新看法特色主題，考慮現(xiàn)代感強(qiáng)的幕墻玻璃的運(yùn)用，并利于采光。f.用花景裝飾性窗臺的立面設(shè)計(jì),窗臺下配置了噴灌系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)了全樓立體綠化。g.設(shè)計(jì)聯(lián)幢大堂及住宅間的陽光通道,既氣派又有機(jī)利用空間。發(fā)起可設(shè)計(jì)旋轉(zhuǎn)門凸現(xiàn)檔次。4）增加小區(qū)的物業(yè)CI設(shè)計(jì),如門頭、路面、指示牌、入口標(biāo)記、小區(qū)大眾運(yùn)輸東西設(shè)計(jì),區(qū)內(nèi)辦事場合設(shè)計(jì)等。.修建進(jìn)材發(fā)起a.立面質(zhì)料采取現(xiàn)代進(jìn)口面磚,或運(yùn)用部分幕墻玻璃,使之更具鮮明性。b.窗采取高級進(jìn)口鋁合金窗,在色彩上及生態(tài)要求上易以體現(xiàn)。c.大堂、電梯廳、走道,樓梯、入戶檐廊等都賦予較細(xì)致的裝飾,從細(xì)部提升品質(zhì)。d.發(fā)起設(shè)計(jì)以封閉式陽臺為主,部離開放式陽臺以鑄鐵欄桿合圍,在エ藝處理懲罰上可考慮小區(qū)CI設(shè)計(jì)的標(biāo)識體現(xiàn)。e.大門對講監(jiān)控系統(tǒng),IC智能卡設(shè)施。f.采取中外合資高速電梯。（三）沿街修建的成果設(shè)置.沿中山北路可依地塊走勢設(shè)計(jì)精品商業(yè)廣場,集美容、銀行、文化、禮品、特色餐飲、裝飾等休閑性內(nèi)容為主的修建鋪面,修建特色選用羅馬式氣勢派頭加以現(xiàn)代派特征,遮蓋綠化,水景,園藝等,成為小型商業(yè)步行廣場的特色,凸現(xiàn)本項(xiàng)目的精品特質(zhì),提升物業(yè)檔次，一方面淡化高架的影響,進(jìn)而成為本項(xiàng)目的標(biāo)記?！飶V場上分列“綠巨人”式綠化，（式樣參照威海路市政綠化）更是從空中將高架對小區(qū)的影響減至最小。ー從小區(qū)高層看高架偏向是一片綠樹婆娑的風(fēng)物。.面對小區(qū)內(nèi)部的一面,可設(shè)計(jì)24小時(shí)診所、24小時(shí)便利店、網(wǎng)吧、小學(xué)生作業(yè)室及健身房等小區(qū)配套設(shè)施。結(jié)合以上兩點(diǎn),使小區(qū)具備內(nèi)外綜合的會合生活配套辦事,同時(shí)可以得到商業(yè)租賃利泗的時(shí)機(jī)，更在檔次上提升了本項(xiàng)目的品位。（四）小區(qū)配套設(shè)置.休閑設(shè)施:以大眾性成果為主,如健身房、棋牌室、乒乓室、桌球室、閱覽室、電腦吧、茶坊、視聽房、籃球場、小區(qū)娛樂中心等。.保安設(shè)施:電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)紅外線警戒系統(tǒng),電子密碼鎖系統(tǒng)、保安24小時(shí)巡邏。.聘請專業(yè)的物業(yè)治理公司來治理,并創(chuàng)建小區(qū)業(yè)主俱樂部,不定期舉辦社區(qū)聯(lián)誼運(yùn)動。.社區(qū)辦事設(shè)施:推出“24小時(shí)全天候生活辦事”看法,貫穿人與人之間親近、溫馨的鄰里干系。.智能化治理:小區(qū)內(nèi)ー卡通,會合區(qū)域網(wǎng)絡(luò)設(shè)置，每戶寬帶端口預(yù)留。.汽車駛?cè)爰彝?，指日可?故發(fā)起本項(xiàng)目車位力求富裕（戶室車位比約3:1）可建1-2層的半地下車庫。.垃圾處理懲罰:每座高層均設(shè)立中央垃圾處理懲罰槽,制止影響居住情況?！傲魉囂谩备姘淄茝V戰(zhàn)略ー、告白定位鑒于本項(xiàng)目產(chǎn)物本性鮮明,因此告白定位簡直立首先應(yīng)配合產(chǎn)物特征,塑造項(xiàng)目在蘇州市場中唯一無二的職位。其次,據(jù)我司對購房者心理認(rèn)知的判斷得出結(jié)論:現(xiàn)代人不但體貼小我私家的居住需求,更在尋找ー種未來都市的居住模式,ー種切合特定人文需求的生活方法,他們所希望購買的是整體而美好的生活情境,因此,要在他們心目中樹立起最優(yōu)秀、最有品位的產(chǎn)物形象,除了以產(chǎn)物自己的特別優(yōu)勢作為支撐和連接外，必須在告白宣傳中提升產(chǎn)物的人文和人性化附加值。綜合以上看法,確立本項(xiàng)目告白定位為:蘇州第一座流水?藝術(shù)?人文三維主題別墅特區(qū)“三維”意在強(qiáng)調(diào)流水、藝術(shù)、人文作為本項(xiàng)目的三條主線,并非單一形式出現(xiàn)，而是相互共通融合,縱橫交錯(cuò),營造出該別墅特區(qū)獨(dú)占的立體化質(zhì)感生活。該告白定位將通過以下推案名、告白口號、告白體現(xiàn)的論述具體展開。二、推案名及告白口號（一）.推案名.推案名的作用便于突出本項(xiàng)目鮮明的本性與特色,利于推廣流傳,區(qū)別于其它物業(yè),陪襯本項(xiàng)目的未來高品質(zhì)?利于大眾充實(shí)了解項(xiàng)目的特征、地理位置及其性質(zhì)范圍等不但為生長商創(chuàng)建知名度,更創(chuàng)建其美譽(yù)度，為其未來其它樓盤的開發(fā)形成口碑.通過對本項(xiàng)目的綜合闡發(fā),確立以下三個(gè)推案名（包羅ー個(gè)主推案名和兩個(gè)副推案名）1）主推案名流水藝?yán)锿瓢该屢鈩?chuàng)意來源1936年美國修建師賴特（FrankLlovyWright）憑借他的智慧和想象,在世界修建史上載刻了一座使他名流千古的修建，這就是流水別墅。流水別壁以它劃時(shí)代的意義和卓越的本性,成為ー項(xiàng)人類靈感和費(fèi)カ努力的永恒遺產(chǎn)，險(xiǎn)些贏得了一個(gè)修建所能贏得的所有榮譽(yù)和贊美。本項(xiàng)目籌劃正是受到該修建對“流水’‘獨(dú)到運(yùn)用的啟發(fā),取名“流水藝墅”正是“流水''主題在本項(xiàng)目中完美運(yùn)用的最佳詮釋。具體構(gòu)思本項(xiàng)目作為蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū),其在產(chǎn)物上的唯一性,成為最大的特色和賣點(diǎn)。案名中直接取“流水”兩字,一來強(qiáng)調(diào)產(chǎn)物特點(diǎn),讓人過耳不忘;二來利用“流水”為社區(qū)營造ー種自然、寫意、動態(tài)之美,為客戶提供想象和思考的空間?！八囀比∽浴八囆g(shù)”諧音,并兼具“藝術(shù)人文新別墅”之內(nèi)涵,意在體現(xiàn)本項(xiàng)目引入的各國風(fēng)情園藝和修建特色,體現(xiàn)ー種東西方修建藝術(shù)的融會共通。流水即藝術(shù),藝術(shù)即生活,一切歸結(jié)于“流水藝堂”,此推案名對付確立產(chǎn)物崇尚自然、追求品位的高格調(diào)相當(dāng)有益。2）副推案名ー:國際華堂城推案名釋意創(chuàng)意來源俗話說“上有天堂,下有蘇杭”，蘇州歷來以其精致典雅的園林修建贏得世人的贊嘆。但就目前而言，蘇州市場還缺少一座大范圍的國際性看法社區(qū)，因此本推案名就此偏向著手,確立國際化理念,讓住戶雖身在蘇州，但居住感覺卻如同到達(dá)世界另一端。具體構(gòu)思本項(xiàng)目作為ー個(gè)35萬平米范圍的別墅社區(qū)，其內(nèi)部景觀、情況、配套等如同一座“城中城”的籌劃，完善有序而又精彩紛呈。提出“城”的想法,意在讓住戶自走入別壁社區(qū)的第一刻起就進(jìn)入自己的生活城邦,享有除事情外的自在心情。而有天有地的大型流水別壁社區(qū)，在蘇州，乃至中都城是首見，因此樹立中華第一別量“華墅”的形象也十分恰當(dāng)。3）副推案名ニ:水天名堂推案名釋意從蘇州唯一無二的“流水”主題特色,延伸出水天一色的自然美景，組成了本項(xiàng)目的意境——有天、有地、有水，可居、可賞、可享的蘇州新別墅特區(qū)。（二）告白口號從本項(xiàng)目主推案名出發(fā),確立以下告白口號.主推告白口號上善若水,傳世藝墅.備選告白口號?藝術(shù)即生活,生活即藝堂有天?有地?有藝暨生活,流動的水彩藝暨，跳躍的音符三、廣報(bào)告求點(diǎn).產(chǎn)物形象樹立該項(xiàng)目“中國?蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū)”的形象,以范圍和產(chǎn)物特色引起受眾存眷和興趣,使有購房意向的客戶被吸引,前來現(xiàn)場,利于聚集人氣。.疊加別空長期以來，蘇州人打仗到的就是獨(dú)幢和聯(lián)體別筌，疊加別墅社區(qū)的出現(xiàn)填補(bǔ)了市場空白點(diǎn)，必會引起驚動。在訴求上首先要明確見告“疊加別墅”的界說,突現(xiàn)其優(yōu)勢特征:別的通過告白上房型剖面圖的示意，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)物的成果性、休閑性、實(shí)用性及ー些采光和建材上的特色運(yùn)用,強(qiáng)化客戶認(rèn)知。.流水特色前階段從對美國設(shè)計(jì)師萊特設(shè)計(jì)的流水別墅介紹出發(fā),訴求“流水藝墅”從流水別囈中得到啟發(fā),將“流水”特色用現(xiàn)代手法加以演繹,已在國內(nèi)住宅界中獨(dú)樹ー幟。之后,則需要將“流水”在社區(qū)籌劃中的具體運(yùn)用、景觀設(shè)置等加以詳述,以生動、美妙的文字讓客戶認(rèn)同產(chǎn)生共鳴。.范圍型和完善小區(qū)籌劃項(xiàng)目35萬平米占地,范圍化效應(yīng)連動內(nèi)部配套設(shè)施的跟進(jìn),告白中可進(jìn)ー步強(qiáng)調(diào)小區(qū)整體籌劃的前瞻性與富厚性,完善便利的社區(qū)籌劃,休閑輕松的娛樂運(yùn)動設(shè)施,為住戶提供ー個(gè)新世紀(jì)的美好故里。.優(yōu)美生活情況實(shí)景利用小區(qū)先建會所和入口綠化情況的優(yōu)勢,對已建實(shí)景進(jìn)行照片拍攝，在告白中結(jié)合感性的文字，一來體現(xiàn)生長商的實(shí)カ和用心,二來沖動向往優(yōu)雅居住情況的購房者。6視野景觀本項(xiàng)目的圍合式修建設(shè)計(jì),中央“流水”特色籌劃,提供了每戶開放、遼闊的視野,從這個(gè)角度體現(xiàn)可以滿足購房者對視覺景觀的需求。.高爾夫球車接送您回家考慮到本項(xiàng)目的地塊較為狹長,且主入口到最北面住宅的距離約有800米,因此在中央道上特設(shè)高爾夫球車來回接送住戶，從小細(xì)節(jié)看樓盤品質(zhì),這種禮賓級享受在蘇州唯一無二,故值得特別宣傳。.人無我有的智能化設(shè)施小區(qū)在智能化運(yùn)用上，沖破傳統(tǒng)智能小區(qū)“電子警察”式的嚴(yán)密布防,開創(chuàng)“電子保姆”式的智能化辦事新體系,在每個(gè)組團(tuán)中心設(shè)置會客安保大堂，并提供住戶與智能設(shè)施間直接的互動成果,體現(xiàn)更人性、更科技、更便捷。.泛會所看法蘇州首座引入“泛會所”看法的別壁社區(qū)，將會合式的休閑娛樂設(shè)施漫衍于小區(qū)各處，使住戶在離家最近的地方就能放松身心。別的，位于小區(qū)入口的流水玻璃幕墻VIP中心會所,因其先期制作能讓客戶親身感覺，宜通過照片實(shí)景加以宣傳。.物業(yè)治理辦事隨著市民購房意識的成熟,對物業(yè)治理的重視水平逐步提升,告白需從小區(qū)物業(yè)治理公司的知名度和治理經(jīng)驗(yàn)著手,詳細(xì)羅列具體項(xiàng)目,使客戶對今后小區(qū)生活布滿信心。1L精美樣板房設(shè)計(jì)以樣板房室內(nèi)設(shè)計(jì)為重點(diǎn)，配合精致的實(shí)景圖片，以房型及裝潢設(shè)計(jì)優(yōu)勢吸引消費(fèi)者注意，消除朝向、位置等的抗性。.市政工程遠(yuǎn)景作為蘇州新設(shè)的吳中區(qū),其未來籌劃值得看好,除一些門路、情況的改進(jìn)外,對生活配套設(shè)施、學(xué)區(qū)設(shè)置等與住戶生活息息相關(guān)的籌劃內(nèi)容需實(shí)時(shí)在告白中強(qiáng)調(diào),可考慮為消費(fèi)者描繪出未來的便利生活藍(lán)圖。.輕松優(yōu)惠的代價(jià)及付款方法以告白戶、優(yōu)惠的付款方法等為訴求，利用價(jià)差吸引張望的消費(fèi)者前來現(xiàn)場。.心理訴求從購房者的心理角度出發(fā),通過對產(chǎn)物各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)的細(xì)致出現(xiàn),提升住宅檔次及它在消費(fèi)者心目中的代價(jià)感,使客戶覺得物超所值而放心購買。.其它重點(diǎn)配合運(yùn)動、現(xiàn)場反饋及其它促銷方案等，結(jié)合產(chǎn)物訴求重點(diǎn),在報(bào)紙稿上加以出現(xiàn),引起客戶存眷并鞭策他們盡快前來。四、整體告白戰(zhàn)略.告白推廣主導(dǎo)思路本項(xiàng)目的產(chǎn)物特色十明白顯,'‘流水疊加別墅”的唯一無二,使我們在告白宣傳中只需將產(chǎn)物本性清晰轉(zhuǎn)達(dá)、確立,讓客戶了解,產(chǎn)生認(rèn)同即可,因此本性化訴求就是本項(xiàng)目推廣的主導(dǎo)核心。對付本性化訴求需采取層層深入的方法,即從整個(gè)項(xiàng)目流水看法的產(chǎn)生到流水引入住宅的具體實(shí)施效果,水系貫連的景觀特色,智能化設(shè)施,泛會所等內(nèi)容逐一細(xì)化、深入。除此以外,本性化還要通過精美和具創(chuàng)意的告白體現(xiàn)加以渲染，應(yīng)強(qiáng)調(diào)其視覺識別性和打擊カ,以簡便、明快、富熏染カ的設(shè)計(jì)，區(qū)別于其它項(xiàng)目。發(fā)起在開盤及銷售初期的告白以確立產(chǎn)物特色和炒作產(chǎn)物訴求為主,待其產(chǎn)物已為客戶熟悉的情況下,可利用其在前階段熱銷及潛在客戶的積聚及其范圍效應(yīng),進(jìn)行人心炒作。.分階段告白戰(zhàn)略本項(xiàng)目范圍大,推廣時(shí)間較長,因此在發(fā)起分多階段進(jìn)行推廣，圍繞“樹立形象（強(qiáng)調(diào)產(chǎn)物性）ー牢固形象（強(qiáng)調(diào)范圍及客戶對產(chǎn)物的追棒認(rèn)同）ー提升形象（深化產(chǎn)物本性,提倡奇特生活模式）的路線展開。第一階段（項(xiàng)目開盤前預(yù)訂期，即市場導(dǎo)入培育期）此階段主要通過軟新聞和報(bào)紙形象告白,配合戶外樓幅、旗幟,會合攻勢對項(xiàng)目“流水”特色、疊加別墅形態(tài)做預(yù)告宣傳,引起客戶和社會各界對項(xiàng)目的興趣和存眷,為樹立形象奠定底子。①媒體投放軟新聞:多種媒體聯(lián)合進(jìn)行炒作,著重介紹“疊加別量”的產(chǎn)物特色及“流水’’看法硬告白:形象宣傳,塑造產(chǎn)物唯一性。②告白主題《形象篇》?流水別壁?流水藝囈?有天?有地?有藝墅③SP運(yùn)動參加該階段在蘇州本地舉行的大型房展會,租用大展臺,通過現(xiàn)場精心設(shè)計(jì)包裝,初次向民眾晤面,引發(fā)新聞界和民眾的矚目和話題。第二階段（開盤強(qiáng)銷期）利用報(bào)紙告白、戶外媒體、電視宣傳片、三方同時(shí)強(qiáng)攻,著力突出本案產(chǎn)物特色和唯一性,并強(qiáng)調(diào)大范圍小區(qū)的生活優(yōu)勢、生活情景,及情況品質(zhì)、康健舒適的生活看法，強(qiáng)力將本項(xiàng)目塑造成蘇州最好最動人的別墅居住小區(qū)。以精彩的告白宣傳引發(fā)市場熱點(diǎn),趨動客戶好奇心，迅速凝聚人氣,以聚眾效應(yīng)促動現(xiàn)場購買。①媒體投放:?軟新聞:延續(xù)開盤前的媒體攻勢,但訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)向內(nèi)部特色景觀籌劃、智能化、泛會所等硬告白:自開盤后,宜考慮加大告白量,保持一周一篇彩色全版告白,三周后減至兩周一次或用彩色半版。電視DM夾報(bào)②告白主題：《開盤稿》?上善若水,傳世藝墅中國?蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū),今天為您開啟《流水特色》?生活,就是一幅流動的水彩?則善而居?與水為鄰《疊加別墅》有天、有地、有別墅疊加別墅?疊加生活之美《會所》活力365,泛會所生活全體驗(yàn)《智能化設(shè)施》智能互動宣言:相同零距離、生活零煩惱《視野景觀》看得到世界的窗口家,就是35萬平方米世界大花圃《房型》疊加別墅?生活空間大差別③SP運(yùn)動:運(yùn)動主題:開盤慶典,小區(qū)游園酒會運(yùn)動內(nèi)容:在開盤慶典上,邀請市府領(lǐng)導(dǎo)及前期訂購客戶參加,對外宣傳為開盤游園慶典酒會,讓客戶在旅行現(xiàn)場情況情況下,加深對項(xiàng)目了解?，F(xiàn)場來賓均有小禮物贈送,如鑰匙扣,手提袋等,以聚集人氣,為新聞造勢奠定底子。第三階段（一期銷售靠近尾聲，二期進(jìn)入銷售）此階段為調(diào)解期,主要承接前ー輪強(qiáng)銷勢頭,對未購客戶進(jìn)行追蹤,并對前期告白戰(zhàn)略進(jìn)行回饋評估，為下一波銷售推廣做鋪墊和展開。配合工程進(jìn)度逐項(xiàng)詳細(xì)深入介紹產(chǎn)物籌劃的優(yōu)越性與精彩處,以深化及證明本小區(qū)的超前與領(lǐng)先。①媒體投放:?硬告白:淘汰告白頻率,如三周一次彩色半版告白,連續(xù)項(xiàng)目在客戶中的擔(dān)當(dāng)度。到ー期開盤時(shí)利用前期熱銷場景和煽動性語言,掀起新一勢頭。*DM夾報(bào)派發(fā)②告白主題《鞭策篇》一期即將全部售罄,僅余少量數(shù)理化保存戶型,最后時(shí)機(jī)請趁早《二期開盤》流水藝墅絕版二期,新鮮入市錯(cuò)過流水藝墅一期的客戶,可別ー錯(cuò)再錯(cuò)《籌劃》藝術(shù)的感覺來的流水藝墅?聽到鳥鳴，聞到花香,看到流水,您已來到流水藝墅《庭園》?精彩園中園，天然大舞臺③SP運(yùn)動?運(yùn)動ーa.主題：一期交屋，業(yè)主聯(lián)誼會b.運(yùn)動內(nèi)容在社區(qū)的會所現(xiàn)場舉行交房儀式暨大型業(yè)主聯(lián)誼會,到時(shí)除邀請一期業(yè)主參加同時(shí),也可邀請ー些有購房意向還未下定的客戶到臨現(xiàn)場,利用現(xiàn)場氣氛和已購業(yè)主的說詞熏染它們。同樣這項(xiàng)運(yùn)動也為告白宣傳創(chuàng)造了新的主題，便于軟新聞炒作。?運(yùn)動二a.主題:“心中的故里”家居設(shè)計(jì)賽b.運(yùn)動內(nèi)容以評選最佳室內(nèi)設(shè)計(jì)為主題舉辦室內(nèi)設(shè)計(jì)大展,通過組織旅行實(shí)品屋內(nèi)的室內(nèi)設(shè)計(jì)作品,讓旅行者以投票方法選出心目中的最佳設(shè)計(jì)方案,以現(xiàn)場運(yùn)動的方法增進(jìn)與消費(fèi)者間的互動,到達(dá)促進(jìn)銷售的目的。?運(yùn)動三a.主題:“水的色彩,水的生活”作品征集b.運(yùn)動內(nèi)容以“水”為主題進(jìn)行系列征文和攝影作品征集運(yùn)動,可利用小區(qū)中央廣場、人工湖等景點(diǎn),舉辦攝影比賽,吸引旅行者及人潮進(jìn)場,突出水對生活的重要影響及小區(qū)“流水”主題特色。第四階段（二期尾聲,三期進(jìn)入銷售）考慮此階段項(xiàng)目形象已樹立,再過多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)物已不會產(chǎn)生社會效應(yīng),且易適得其反,有“老生常談”之嫌,不妨從居住感覺,前兩期業(yè)主的購買體會入手，增強(qiáng)銷售促動性,形成要買請趁早的緊迫勢頭?？煽紤]以證言式告白促銷余戶，從已購客戶中挑選適當(dāng)東西，介紹該房型的優(yōu)點(diǎn),讓未購及猶豫客戶產(chǎn)生認(rèn)同感,進(jìn)而加快購買決心①媒體投放:?軟新聞主要是憑據(jù)工程進(jìn)度強(qiáng)調(diào)本產(chǎn)物特色,鞭策客戶前來現(xiàn)場。?硬告白配合實(shí)景照片,煽動客戶②告白主題:《房型篇》空間差別,生活更多品味我的別墅與眾差別《促銷煽動篇》蘇州人以買流水藝墅為榮,那您呢?二期售罄,三期壓軸登場,下定請趁早《工程進(jìn)度篇》一期交屋,現(xiàn)場實(shí)景敬邀感覺實(shí)景實(shí)品,精彩看得見③SP運(yùn)動?運(yùn)動ーa.主題:XX節(jié)，也是“流水藝墅”的節(jié)日b.運(yùn)動內(nèi)容:組織有特色的節(jié)日運(yùn)動。如在中秋佳節(jié)，可與物業(yè)公司相助舉辦露天燒烤、賞月晚會等,一期住戶及現(xiàn)場來賓均可參加,以溫馨氣氛吸引客戶,可現(xiàn)場分發(fā)月餅、禮品及舉辦抽獎運(yùn)動等。?運(yùn)動二a.主題:特別促銷,僅給有眼光的您b.運(yùn)動內(nèi)容:送裝修設(shè)計(jì):對購房客戶進(jìn)行抽獎,中獎客戶送裝修設(shè)計(jì)費(fèi)2000元/戶送花草：對購房層別墅的客戶,送花圃進(jìn)ロ草坪;對購上層別墅的客戶送代價(jià)500—800元花草，以裝飾居家、露臺等。第五階段（銷售末期,結(jié)尾事情）此階段主要事情是為牢固前期銷售率,增強(qiáng)滯銷房型去化,配合促銷戰(zhàn)略,完成最終銷售。①媒體投放:?硬告白:淘汰告白量,以實(shí)在訴求增強(qiáng)末期去化。?戶外引導(dǎo)、橫幅等②告白主題《促銷篇》?最后成為“流水藝堂”主人的時(shí)機(jī),請速掌握《結(jié)案篇》?完美的句號③SP運(yùn)動?運(yùn)動ーa.主題：戴德回饋b.運(yùn)動內(nèi)容：依托前幾個(gè)季度的運(yùn)動造勢,此階段的銷售很大部分還靠以客戶介紹客戶。以戴德回饋為噱頭,組織老客戶運(yùn)動。如其時(shí)正值冬天春節(jié)前后,故不適宜舉辦戶外運(yùn)動,可結(jié)合新年、春節(jié)于報(bào)紙、電視等媒體進(jìn)行適當(dāng)宣傳,并寄發(fā)ー些拜年禮品,或舉辦以“戴德回饋”為主題的抽獎運(yùn)動等。?運(yùn)動二a.主題:超值特價(jià)房,優(yōu)惠折扣任您抽b.運(yùn)動內(nèi)容：針對小區(qū)最后剩余的屋子,進(jìn)行抽獎式促銷,增強(qiáng)其去化速度五、媒體戰(zhàn)略媒體是將物業(yè)訊息轉(zhuǎn)達(dá)給目標(biāo)客戶的載體。憑據(jù)對現(xiàn)有蘇州各大媒體的闡發(fā),結(jié)合推案名與推廣構(gòu)思,特為該項(xiàng)目做出媒體擺設(shè)如下:(-)報(bào)紙、雜志.報(bào)紙房地產(chǎn)告白的特殊性決定了它適合選用報(bào)紙作為其主要告白媒體。鑒于蘇州本地報(bào)紙不多,通對刊行量、影響力及受眾情況視察比カ后認(rèn)為《蘇州日報(bào)》與《姑蘇晚報(bào)》為蘇州本地最主要的報(bào)章類新聞傳媒,其告白的可信性與可讀性均較強(qiáng),因此發(fā)起作為今后宣布告白的主力媒體。軟新聞軟新聞在樓盤推出前的宣傳造勢方面有十分重要的作用,它可以為項(xiàng)目創(chuàng)造社會熱點(diǎn),聚集人氣,對樓盤銷售推動居功不小。發(fā)起在開盤前的引導(dǎo)試銷期，召開小型記者招待會,邀請《蘇州日報(bào)》、《姑蘇晚報(bào)》的新聞記者宣布軟新聞，可連續(xù)做四到六款系列稿,其重點(diǎn)圍繞蘇州即將出現(xiàn)一座流水疊加別壁特區(qū)做文章,圍繞產(chǎn)物特色重點(diǎn)宣傳,爭取盡快贏得市場擔(dān)當(dāng)和認(rèn)同。硬告白在項(xiàng)目推出前期就可在報(bào)紙上進(jìn)行形象、樓盤公然預(yù)告等宣傳。發(fā)起重點(diǎn)為形象宣傳,與軟性告白相輔相成;版面上以彩色整版為主。之后的公然強(qiáng)銷期，發(fā)起以《蘇州日報(bào)》、《姑蘇晚報(bào)》兩大報(bào)紙為主，可穿插《蘇州廣播電視報(bào)》的彩版告白。其重點(diǎn)應(yīng)配合我們的推案名與推廣構(gòu)思,針對其優(yōu)勢點(diǎn)，依靠ー系列、完整的告白體現(xiàn)手法,到達(dá)宣揚(yáng)其優(yōu)勢,淡化其倒霉點(diǎn)的作用。.雜志選擇蘇州本地相關(guān)房產(chǎn)類刊物,如《蘇州樓市》等作為幫助宣傳,以利沖刺期與連續(xù)期的順利銷售。備注:應(yīng)定期查驗(yàn)既定的媒介戰(zhàn)略與組合,憑據(jù)客戶的反應(yīng)以及競爭敵手的做法，實(shí)時(shí)調(diào)解與調(diào)換我們的媒介組合。在對報(bào)章這類通例媒體的運(yùn)用上，應(yīng)盡可能采取階段性驚動投放的模式,即盡可能同時(shí)變更蘇州所有媒體以形成一個(gè)時(shí)期媒體熱點(diǎn),這樣的效果將會十分理想。（二）、DM央報(bào)考慮到本項(xiàng)目的范圍性,因此在使用報(bào)章等通例媒體同時(shí),尤其需參加具特色且有目標(biāo)客戶針對性的其它幫助媒體。在認(rèn)真闡發(fā)媒體本錢、刊行通路、市場籠罩面及受眾到達(dá)率等因素后，郵政DM夾報(bào)成為除報(bào)紙外的另ー主要平面告白媒體。（三）、VCD制作可以利用三維特技，結(jié)合現(xiàn)場拍攝，將未來的實(shí)景出現(xiàn)在客戶眼前。其可以在售樓現(xiàn)場播出,也可在房展會及ー些大型的戶外推廣運(yùn)動中分發(fā)客戶,使客戶對未來的情況有親身體會，仿如身臨其境,增加其購買欲望。（四）、電視告白電視告白的視聽和畫面打擊カ都較平面告白更強(qiáng)，但其存在有信息停留時(shí)間短、投入用度高、文字內(nèi)容訴求不詳盡的缺點(diǎn),對付它在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的運(yùn)用，需考究其戰(zhàn)略。ー是拍攝內(nèi)容,發(fā)起本項(xiàng)目的電視告白可采取系列形式分幾個(gè)主題進(jìn)行拍攝，如形象篇、流水篇、情況篇、休閑篇、智能篇,但主要目的是確立項(xiàng)目品牌形象,突現(xiàn)‘’流水”之特色,因此要以流暢簡便明快的畫面給人以視覺打擊,旁白部分主要指出“蘇州首座流水疊加別量特區(qū)——流水藝暨二是投入周期,發(fā)起本項(xiàng)目采取階段性密集投入,在開盤和強(qiáng)銷期及其它結(jié)點(diǎn)時(shí)期，以高頻率出現(xiàn),其余時(shí)間利用其告白效應(yīng)的余溫盡快消化客戶。（五）、戶外媒體在主要告白媒體中,戶外告白提供了最低廉的每ー單位訊息通報(bào)的本錢。同時(shí),還具有吸引力的特點(diǎn)。其優(yōu)點(diǎn)包羅快速的品牌到達(dá)度、頻度高、適應(yīng)性強(qiáng)以及打擊カ大等優(yōu)點(diǎn)。戶外媒體主要有:大型路牌與燈箱（在主要路段與繁華商業(yè)街設(shè)立,以加深客戶印象）車體告白（運(yùn)用于途經(jīng)本案的公交汽車）電子屏幕告白六、現(xiàn)場包裝推廣發(fā)起（一）、售樓處創(chuàng)建大型售樓中心的目的是為增加民眾對生長商的信心,以及增加未來客戶的信心。發(fā)起先建會所及周邊小區(qū)情況,以會所來實(shí)現(xiàn)售樓處成果。考慮到利用會所做售樓處,可制止售樓處建后推倒的浪費(fèi),同時(shí)又利用會所設(shè)施及周邊情況綠化的展示給客戶以直觀感覺,促其快速下定。因本項(xiàng)目離市中心另有一定距離,故發(fā)起在市區(qū)設(shè)立外歡迎處,面積在80m2左右,位置選擇在人民路沿線,靠近吳中區(qū)的地段,沿街房。到時(shí)應(yīng)備有定時(shí)看房班車往來于售樓處和現(xiàn)場之間,便于帶客戶看房。看房班車可采取導(dǎo)游式辦事,即由售樓人員配合車上VCD播的告白片做產(chǎn)物介紹,一來化解客戶對項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)的抗性，二來可會合強(qiáng)化客戶對產(chǎn)物的認(rèn)識，加深影象?，F(xiàn)場售樓處包裝擺設(shè):會所底層為歡迎談判區(qū),安排項(xiàng)目整體籌劃模型、單體及房型模型,并在墻上通過展板形式對小區(qū)的情況、范圍、景觀、綠化、智能化、物業(yè)治理、會所設(shè)施等內(nèi)容分別展示。從售樓處經(jīng)綠化帶到達(dá)樣板樓區(qū)域，看房通道發(fā)起設(shè)置玻璃回廊，制止風(fēng)處日曬和雨天的未便，同時(shí)希望以差別氣勢派頭做四套樣板房。（二）、工地旗幟發(fā)起在東吳南路入口旁及小區(qū)主入口區(qū)域以大幅落地旗幟造聲勢及氣氛，該旗幟的視覺打擊カ較大且易于體現(xiàn)別墅項(xiàng)目的開闊、大氣之感，色彩及設(shè)計(jì)上采取與告白定位相吻合的氣勢派頭。（三）、工地圍墻考慮到本項(xiàng)目外圍墻除于沿街修建及廠區(qū)后,故發(fā)起不做圍墻,將其用度轉(zhuǎn)化于大型戶外看板。（四）、廣場綠化在主入口會所后的區(qū)域,先做小型綠化情況設(shè)計(jì),景致不消多,貴在精和特色,尤其是水景需特別強(qiáng)化。先綠化后修建的操縱具熏染和煽動カ，為推動項(xiàng)目銷售起重要作用。（五）、大型民眾導(dǎo)示系統(tǒng).路口引導(dǎo)標(biāo)識牌在臨近項(xiàng)目的吳縣電視塔旁,及石湖西路、東吳南路口設(shè)立引導(dǎo)標(biāo)識牌，主要增強(qiáng)進(jìn)入小區(qū)的動線引導(dǎo)，并可利用其做形象宣傳，讓臨近區(qū)域的來往車流人員重復(fù)認(rèn)知。.大型路牌告白在市中心人流量較多的商業(yè)區(qū)域設(shè)立大型告白牌,提示物業(yè)地理位置及陪襯物業(yè)形象。七、銷售道具發(fā)起.模型突出本案的氣勢派頭及其氣勢,因小