停車場ppp項目物有所值評估報告

一、項目基礎(chǔ)信息 1（一）項目評價背景 1（二）項目概況 2（三）產(chǎn)出說明 3（四）項目方式 3（五）風險分配框架 4二、項目編制目的和依據(jù) 6（一）編制目的 6（二）編制依據(jù) 6三、物有所值評價思路及釋義 8（一）總體評價思路 8（二）相關(guān)術(shù)語釋義 9四、物有所值定性分析 （一）定性分析的含義 （二）定性分析指標分析 （三）物有所值定性分析意見五、物有所值定量分析 （一）定量分析的含義 （二）相關(guān)財務(wù)假設(shè) （三）公共部門比較值（PSC）計算（四）報價PPP值（PPPs值）計算（五）有所值定量分析六、項目風險提示 （一）法律風險 （二）政策風險 （三）建設(shè)風險 （四）管理風險 七、物有所值評價結(jié)論 八、 （一）項目評價背瀘州市位于省東南部長江和沱江交匯處川滇黔渝結(jié)合201445.1%13.171.59主城區(qū)為中心的“一環(huán)七射一橫”高速公路網(wǎng)絡(luò)、“三縱四橫”瀘州是長江上游重要港口為省第一大港口和世界級白酒產(chǎn)業(yè)國內(nèi)唯一擁有兩大知名白酒品牌的城市，中國唯一的酒城。隨著城市經(jīng)濟的繁榮,進程的加快,城市道路機動車保有而且由于停車位嚴重匱乏,導(dǎo)致不同程度地發(fā)生占道停車、違章停車,進一步加劇了交通阻塞為進一步緩解城區(qū)停車難問題瀘州市計劃在江陽區(qū)、4115000個，以緩解瀘州市城區(qū)停車難問題。為更好的建成該項目，同時也為拓寬項目發(fā)展、緩解短期財政支付壓力、提高使用效率，瀘州市人民決定采取PPP致高守民 受瀘州市人民相關(guān)部門的委托?！盀o州市城市停車場項目”采用PPP模式投資建設(shè)進行物有所值評價并形成通過對項目進行財務(wù)分析、物有所值定性定。（二）項目概1、項目名稱：瀘州市城市停車場PPP項2、項目類型：新3、建設(shè)地點：位于瀘州市江陽區(qū)、潭區(qū)、納溪區(qū)三個主區(qū)4、項目周期：建設(shè)期：27個月，即201510月—2017月。營運期：30年5、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：總建筑面積約52萬平方米，共建設(shè)停車場約41個，停車位約個。類型有停車場、停車場。具體規(guī)模及停車場個數(shù)以經(jīng)相關(guān)部門確認的為準。約萬平方米。6、前期工作：已完成可行性、評價報告、國將本項項目納入支出等前期工作。（三）產(chǎn)出說1、經(jīng)濟效益產(chǎn)經(jīng)財務(wù)評價，本項目年總收入38728.8萬元（不含財政年補貼入），年總成本31481.12萬元，項目年利潤11959.8萬元，凈現(xiàn)值38210.42萬元，稅后收益率10.15%，盈虧平衡點為55.11%，資本金財務(wù)凈現(xiàn)值為55713.75萬元，資本金財務(wù)收益率14.67%。通過指標分析表明本項目具有很強的能力清償能力和抗風險能2、社會效益產(chǎn)（四）項目方“FBOT滿后項目資產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利等移交給的項目方式本合同中是該模式具體方式為：在通過采購去程序確定社會資本方后（程建設(shè)、運營由新組建的項目公司負責停車場的運營和管費管理》（瀘州市發(fā)改價格〔2012〕403號）相關(guān)規(guī)定對停車保養(yǎng)）等工作，在30年項目特許經(jīng)營期滿后，項目公司應(yīng)無償（（五）風險分配框1、風險分配原承擔風險的一方應(yīng)該對該風險具有控制力承擔風險的一方能夠?qū)⒃擄L險合理轉(zhuǎn)移（例如通過相承擔風險的一方對于控制該風險有更大的經(jīng)濟利益或由該方承擔該風險最有效率2、本項目的風險分配安通常由方承擔的風險，包括A、土地獲取風險：由方負擔項目用地獲取的義務(wù)及承擔相B、由方負責屬于地方權(quán)限的相應(yīng)手續(xù)C、政治不可抗力：包括非因方原因且不在地方方控制通常由社會資本及項目公司承擔的風險，包括A、如期完成項目籌融資的風險B、項目設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營相關(guān)風險：例如完工風險、供應(yīng)、、通常由雙方共擔的風險：自然不可抗力（一）編制目分析測算，為瀘州市采用PPP模式實施本項目提供決策參考。重點關(guān)注項目采用PPP模式與采用傳統(tǒng)采購模式下指標評價的項目全生命周期內(nèi)產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流及效益折算的現(xiàn)值，判斷PPP報告僅限于用作方在項目論證階段的參考之用。（二）編制依的編制依據(jù)如下《轉(zhuǎn)發(fā)財政部發(fā)展委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣和社會資本合作模式指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)[2015]42號《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)[2015]37號）《關(guān)于加強地方性管理的意見》（國發(fā)[2014]43《財政部關(guān)于推廣運用和社會資本合作模式通知》（財[2014]76號《<地方存量納入管理清理甄別辦法>的通知》（財預(yù)[2014]351號）《國家發(fā)改委關(guān)于開展和社會資本合作的指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資[2014]2724號）通知》（財金[2014]113號）（第三版）2008年住建部《市政公用設(shè)施建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)瀘州市相關(guān)部門提供的其他資（一）總體評價思物有所值是指運用其可利用資源所能獲得的長期最大利益PPP物有所值評價是將PPP模式與傳統(tǒng)采購模式進行比較，分析傳統(tǒng)由提供的公品和服務(wù)可否運用PPP模式替代，以判斷采用PPP模式的必要性，該評價體系旨在實現(xiàn)公共資源配置PPP用PPP模式與傳統(tǒng)采購模式的項目產(chǎn)出績效相同的前提下，主要通過對項目全生命周期府支出成本現(xiàn)值與公共部門比較值進行比較，計算項目的物有所值量值，判斷PPP項目是否降低項目生命周期的成本，是一個項目能否采用PPP模式的評判標準。中的定性分析的重點選取了能否增加供給、優(yōu)化風險分配、提高運營效率、促進創(chuàng)新和公平競爭等指標，通過分析PPP模況下：首先，計算出采用傳統(tǒng)采購模式下提供公品和服務(wù)的全部成本的現(xiàn)值，即公共部門比較值（PSC值）；其次，計算出在PPP模式下項目全生命周期府支出成本的凈現(xiàn)值，即報價PPP值（PPPs值）；最后PSC值和PPPs值進行比較，計算出物在定性分析與定量分析結(jié)論的基礎(chǔ)上主要對項目的法律（二）相關(guān)術(shù)語釋利用資源所能獲得的長期最大利益。VFM評價是國際上普遍采用的一種評價傳統(tǒng)上由提供的公品和服務(wù)是否可運用和社2、全生命周期（WholeLifeCycle），是指項目從設(shè)計、融資、建造、運營、至終止移交的完整周期。和績效水。4、公共部門比較值（PublicSectorComparator,PS），是指在全生命周期府采用傳統(tǒng)采購模式提供公品和服務(wù)的全部成加的價值貨幣的時間價值是沒有風險和沒有通貨膨脹條件下的社平均利潤率，是評價投資方案的基本標準7、凈現(xiàn)值：指特定投資方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。貼現(xiàn)后的現(xiàn)金流入額大于貼現(xiàn)后的現(xiàn)金流出流出現(xiàn)值時選用的貼現(xiàn)率應(yīng)該是該投資方案的預(yù)定投資率或項目要求的最低利潤率。8、收益率（IRR）：收益率也稱內(nèi)含率，是指項映項目所占用的水平，也就是方案實際的投資率，是投（一）定性分析的含物有所值定性評價是指對影響項目實施但難以用貨幣衡量的因素進行確定，細化為相關(guān)指標如能否增加供給、優(yōu)化風險分配、提高運營效率、促進創(chuàng)新和公平競爭、融資可行性等，通過對相關(guān)指標的定性分析檢查項目是否適合采PPP式的一種分析方式。（二）定性分析指標分1、指標一：能否增加供給瀘州市是長江上游重要港口，為省第一大港口和第三大航業(yè)國內(nèi)唯一擁有兩大知名白酒品牌的城市中國唯一的酒城。隨著城市經(jīng)濟的繁榮,進程的加快,城市道路而且由于停車位嚴重匱乏,導(dǎo)致不同程度地發(fā)生占道停車、違章停車,進一潭區(qū)納溪區(qū)三個主城區(qū)建設(shè)以緩解瀘州市城區(qū)停車難問題，具有重大意義。項目將為廣大人民提供約41個停車場，停車位約15000個，對環(huán)境交通阻塞、促進經(jīng)濟增長、擴大勞動就業(yè)具有重要作用，因此，項目的建設(shè)是非常迫切和必的。2、指標二：優(yōu)化風險分配本項目若采取傳統(tǒng)模式由全額投資存在融資額度巨大，投入時間短，政策風險、建設(shè)風險、運營風險等風險全部歸于方承擔的問題采取PPP模式方僅投入土地資源，項目的建設(shè)風險、管理風險、運營風險等均由社會資本方承擔，政策風險、不可抗力風險等有與社會資本共同承擔，優(yōu)化了風險分配。同時減少參與環(huán)節(jié)，減少項目實施過程中的可能性，減少行政風險。3、指標三：提高運營效率在停車場運營上為“非專業(yè)”，要轉(zhuǎn)變職能、激發(fā)市場、打造經(jīng)濟新增長點，就得引入“專業(yè)”的社會資本，提高運營效率。要求社會資本投入大量人力、物力對停車場進行規(guī)劃、管理，科學(xué)布局，同時提升停車場周邊配套服務(wù)，提升城市形象。在現(xiàn)階段條件下，方暫時不具備與此相匹配的軟硬實力，需引進社會資本來提高效率。4、指標四：融資可行性目前，在融資可行性上，受國家政策限制，以及其資產(chǎn)的有限性，在融資上重重。但是對于引進有技術(shù)實力、經(jīng)濟實力的社會資本，在項目建設(shè)上對金融機構(gòu)更具有，越具有項目融資可行性，越能夠順利完成融資交割和較快的進入建設(shè)、運營階段，實現(xiàn)較快增加基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)供給的可能性就越大。5、其他指標本項目根據(jù)瀘州市相關(guān)部門提供的基礎(chǔ)材料及項目實際情況，暫僅對上述四項指標進行了可行性分析，就其他指標未能一一分析在此階段未出現(xiàn)能夠直接否決本項目實施的因素指標若后續(xù)因時間推移及不可預(yù)見情況出現(xiàn)與結(jié)論無關(guān)。（三）物有所值定性分析意瀘州市引入社會資本建設(shè)本項目以緩解瀘州市城區(qū)停車難問題的定性分析，通過對若干指標的定性分析，引進有技術(shù)實力、經(jīng)濟實力的社會資本，在項目建設(shè)上對金融機構(gòu)更具有吸引力，也能夠順利完成融資交割和較快的進入建設(shè)、運營階段，實現(xiàn)較快增加基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)供給的可能性就越大及社會資本來說是雙贏的局面故采取PPP模式實施本項目是可行的。（一）定量分析的含定量分析是在假定采用PPP模式與傳統(tǒng)采購模式的產(chǎn)出績效相同的前提下通過對PPP項目全生命周期府支出成本的凈現(xiàn)值（PPPs）與公共部門比較值（PSC）進行比較，判斷PPP模式能否降低項目全生命周期成本的分析方法。（二）相關(guān)財務(wù)假1、項目運營項目建設(shè)期為27個月，特許經(jīng)營期為30年，項目全生命期共32年3個月，其間無重大的項目不可抗力事件的發(fā)生。2、融資項目在投資經(jīng)營模式下，投資資本全部向金融機構(gòu)借入；借款年利率比照地方債券利率在7%；建設(shè)期借款利息計入項目總投資，經(jīng)營期借款利息計入經(jīng)營管理成本。項目以回收的資產(chǎn)折舊及攤銷及項目可分配利潤歸還借款本息，直到歸還完畢。3、社會資本的收益率社會資本經(jīng)營本項目，要求的投資收益率為10%；項目在年收益率不足10%時，由支付補足。4、折現(xiàn)率取值項目以金融機構(gòu)三年期基準利率5.40%為預(yù)期收益水平（無風險投資收益），即為計算項目收支現(xiàn)值的折現(xiàn)率。（三）公共部門比較值（PSC）計1、計算依傳統(tǒng)經(jīng)營模式、公共停車場，傳統(tǒng)上是由的公用事務(wù)管理局（或城建局等）等下設(shè)的國有企業(yè)法人單位來承辦建設(shè)和營運。項目的建設(shè)和營運來源，主要由國有企業(yè)法人單位的資本金的金融和地方財政拔款等。、數(shù)據(jù)的選擇本項目以瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為實施機構(gòu)由其按照傳統(tǒng)的經(jīng)營模式編制項目的可行性分析報告并在此基礎(chǔ)上，編制項目的公共部門比較值（PSC）的初始值。2、初始PSC建設(shè)總投資按項目的產(chǎn)出說明要求，在現(xiàn)有的建筑技術(shù)條件下，項目的總投資額為280,600.80萬元，共建設(shè)停車場41個，停車位個；快速充電樁2985個。項目投資表如下：建設(shè)借款利息沒有在地方財政中安排項目的建設(shè)該項目投資的金，按地方債券利率10.00%，項目兩年期借款總額280,600.80萬元從項目建設(shè)完成后的次年共計支出借款本息344,596.20萬元。借款歸還計劃表如下項目十一年還本付息支出總額344,596.20萬元即為項目的建設(shè)項目的支344,596.20萬元，按5.40%的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值為191,159.75萬元。3、項目的PSC項目在不考慮各項目風險轉(zhuǎn)移成本的前提下，PSC價值即為191,159.75萬元。項目周期內(nèi)PSC值測算如下表：（四）報價PPP值（PPPs值）計1、報價PPP值（PPPs值）計算規(guī)則在與公共部門比較值相同的測算環(huán)境下社會資本投資本項目，生產(chǎn)出符合項目產(chǎn)品產(chǎn)出說明的公共服務(wù)產(chǎn)品，獲取合理的經(jīng)營利潤，由此倒算出項目應(yīng)取得的支出數(shù)額。此時的支出為對項目未來未達到社會資本要求的投資利潤率而對其進行補足的支付責任。2、報價PPP值（PPPs值）計算結(jié)依據(jù)委托方提供的《瀘州市城市停車場可行性》，社會資本經(jīng)營本項目的經(jīng)營成本經(jīng)營用的計算口徑和標準與公共部門比較值一致項目十正常的凈利潤總額為139,475.93萬元,年均13,947.59萬元。社會資本投資本項目,投資總額仍為280,600.80萬元會資本要求的投資收益率10%，則每年可分配的凈利潤應(yīng)達到約28,060.08萬元；而項目年均可分配利潤僅為13,947.59萬元，故每年支付約14,122.49萬元，用于補償社會的投入，則在項目30年經(jīng)營期府的補償性支出共約423,374.70萬元，按5.40%的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值為186,685.93萬元。在假設(shè)的社會資本經(jīng)營本項目條件下，項目的報價PPP值（PPPs值）即為186,685.93萬元。報價PPP值（PPPs值）測算表如下：（五）物有所值定量分1、物有所值數(shù)值對項目的公共部門比較值（PSC）值191,159.75萬元減去目的等于186,685.93萬元，大于“0”。2、物有所值臨界點分經(jīng)測算項目每年從獲得14,451.19萬元補償社會資本方投收益的條件下項目的報價PPP（PPPs值191,159.75萬元，與項目的公共部門比較值（PSC）191,159.75萬元相等。即方每年用于補償社會資本方的支付責任以14,451.19萬元為臨界點；方每年用于補償社會資本方的支付責任低于14,451.19萬元時，項目物有所值，可采用PPP模式；若方每年用于補償社會資本方的支付責任高于14,451.19萬元物有所值量值為負，不適合采用PPP模式。。為合理保障方及社會資本方權(quán)益、最大限度地降低投資風風險由和社會資本合理共擔結(jié)合項目背景、項目特點等。（一）法律風項目的、市場需求、產(chǎn)品服務(wù)、合同協(xié)議等的有效性元素目的中止和失敗的風險。PPP項目涉及的比較多，加之我國PPP項目還處在起步階段，相應(yīng)的不夠健全、層次低、效在本項目中委托方應(yīng)特別注意對PPP項目操作過程中存在的若專業(yè)文本的撰寫法律文書的合規(guī)性等該類風險也是目前PPP項目（二）政策風展與的關(guān)系更為緊密。因此，國家及各級地方政策的變動，對本行業(yè)的影響十分重要。加之的決策程序不規(guī)范、缺乏PPP的經(jīng)驗和能力前期準備不足和信息不對稱等因素更容易造成項目決策和過程冗長而社會資本方也容易利用信息不對稱地位的和錯誤決策簽訂不協(xié)議，從而獲得有利條件。復(fù)雜性主要表現(xiàn)在專業(yè)性及性上項目不僅涉及停車場的運（三）建設(shè)風、完工或者完工后無法達到預(yù)期建設(shè)目標及運行標準所產(chǎn)生的建設(shè)運