土地估價(jià)過程

1、 基本原理市場(chǎng)比較法，是在求取一宗評(píng)估宗地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原理，將評(píng)估宗地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似宗地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該宗地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出評(píng)估宗地在估價(jià)期日地價(jià)的方法。其基本公式：V=VBXAXBXDX正式中：V：待估宗地價(jià)格；VB：比較實(shí)例價(jià)格；A：待估宗地情況指數(shù)/L匕較實(shí)例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/L匕較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/L匕較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/L匕較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)具體測(cè)算思路是：1） 選取比較實(shí)例；2） 選擇比較因素，并具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件；3） 在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上，將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，編制比較因素條件說明表；4） 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，確定比較因素修正系數(shù)。5） 采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格。6）對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行分析，確定市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果。2、 估價(jià)過程（1）比較實(shí)例的選擇估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地，受托方估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)交易資料的收集并分析，選取了與待估宗地處于同一供需圈內(nèi)的多個(gè)相同用途交易案例。經(jīng)過篩選比較分析，最終選擇了近期發(fā)生交易的與估價(jià)對(duì)象條件類似的3個(gè)比較實(shí)例，各比較案例具體條件描述如下：實(shí)例A：濰坊東興建設(shè)發(fā)展有限公司用地該實(shí)例是濰坊東興建設(shè)發(fā)展有限公司所使用的位于高新區(qū)永春路以東、清池街辦岳家村以北、東西向規(guī)劃支路以南的土地，用途為住用地，用地面積10930平方M，土地使用年期為70年，規(guī)劃容積率2.5。宗地距區(qū)域商服中心5400M，距最近的公交車站300M，距長(zhǎng)途汽車站5200M，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密，有主干道，停車方便。宗地臨次干道，形狀規(guī)則，地形平坦，地質(zhì)條件優(yōu)，土地承載力大于25噸/m2，自然災(zāi)害發(fā)生頻率大于100年一遇，宗地所在區(qū)域公用設(shè)施較齊全，處于清潔區(qū)。成交時(shí)間2012年6月26日，交易正常，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供熱）及紅線內(nèi)“地面平整”的土地使用權(quán)交易價(jià)格為1725.5元/平方M，折算為樓面地價(jià)為690.2元/平方M。實(shí)例B：濰坊企輝置業(yè)有限公司用地該實(shí)例是濰坊企輝置業(yè)有限公司所使用的位于高新區(qū)櫻前街以南、濰安路以西的土地，用途為住宅用地，用地面積13765平方M，土地使用年期為70年，規(guī)劃容積率2.7。宗地距區(qū)域商服中心4500M，距最近的公交車站100M，距長(zhǎng)途汽車站4000M，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密，有主干道，停車方便。宗地臨主干道，形狀規(guī)則，地形平坦，地質(zhì)條件優(yōu)，土地承載力大于25噸/m2，自然災(zāi)害發(fā)生頻率大于100年一遇，宗地所在區(qū)域公用設(shè)施較齊全，處于清潔區(qū)。成交時(shí)間2011年11月23日，交易正常，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外，七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供熱）及紅線內(nèi)“地面平整”的土地使用權(quán)交易價(jià)格為1800元/平方M,折算為樓面地價(jià)為666.7元/平方M。實(shí)例。：山東艾尼維爾置業(yè)有限公司用地該實(shí)例是山東艾尼維爾置業(yè)有限公司所使用的位于高新區(qū)寶通街以南、永春路以東、東西向規(guī)劃支路以北的土地，用途為住宅用地，用地面積17837平方M,土地使用年期為70年，規(guī)劃容積率2.5。宗地距區(qū)域商服中心5000M，距最近的公交車站300M，距長(zhǎng)途汽車站5000M，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密，有主干道，停車方便。宗地臨次干道，形狀規(guī)則，地形平坦，地質(zhì)條件優(yōu)，土地承載力大于25噸/m2，自然災(zāi)害發(fā)生頻率大于100年一遇，宗地所在區(qū)域公用設(shè)施較齊全，處于清潔區(qū)。成交時(shí)間2012年6月26日，交易正常，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供熱及紅線內(nèi)“地面平整，，的土地使用權(quán)交易價(jià)格為1800.3元/平方M，折算為樓面地價(jià)為720.0元/平方M。各比較案例具體情況如下表3-1-1：表3-1—1比較案例基本情況表案出讓愛讓地塊位土交土交交易時(shí)交易交易例方方置地易地易易間積樓面面積例級(jí)后開情類率價(jià)格（平較別用發(fā)況型(元/方途程建筑M)度平方濰坊濰坊高新區(qū)III城七正2掛12.6.2690.21093市國(guó)東興永春路級(jí)鎮(zhèn)通常掛62.0A土資建設(shè)以東、清住一牌5源局有限池街辦宅平公司岳家村以北、東西向規(guī)劃支路以南B濰坊濰坊高新區(qū)III城七正2掛11.11.666.71375市國(guó)企輝櫻前街級(jí)鎮(zhèn)通常掛232.6土資置業(yè)以南、濰住一牌7源局有限安路以宅平公司西濰坊山東高新區(qū)III城七正2掛12.6.2720.01783市國(guó)艾尼寶通街級(jí)鎮(zhèn)通常掛62.7C土資維爾以南、永住一牌5源局置業(yè)春路以宅平有限東、東西公司向規(guī)劃支路以注：“七通一平”為宗地紅線外“七通”(即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供熱)及紅線內(nèi)“地面平整”(2)比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較案例的具體情況，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查情況及評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)，參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)，我們選擇影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的主要因素有：用途修正：根據(jù)調(diào)查不同用途的收益情況，進(jìn)行對(duì)比確定用途修正系數(shù)。交易期日：根據(jù)地價(jià)指數(shù)，確定交易期日修正系數(shù)。交易情況：考慮交易行為中的一些特殊因素所造成的比較案例地價(jià)偏差，將其成交地價(jià)修正為正常市場(chǎng)地價(jià)。交易方式：考慮交易行為中交易方式的不同，而將交易方式修正為同一交易方式的正常市場(chǎng)地價(jià)。土地使用年期：指估價(jià)對(duì)象和比較案例的土地使用年期。區(qū)域因素：主要有距區(qū)域商服中心距離、道路通達(dá)度、距公交車站距離、距長(zhǎng)途汽車站距離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域公用設(shè)施狀況和環(huán)境優(yōu)劣度等。⑦個(gè)別因素：主要有自然災(zāi)害危害程度、地質(zhì)狀況、宗地形狀、地形、臨街條件、規(guī)劃限制等。與估價(jià)對(duì)象各因素及其條件說明見表3-1-2比較因素條件說明表估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C位置濰坊高新區(qū)永春高新區(qū)寶通以北、濰安路以東高新區(qū)永春以東、清池街辦岳家村以北、東西向規(guī)劃支路以南高新區(qū)櫻前街以南、濰安路以西高新區(qū)寶通街以南、永春路以東、東西向規(guī)劃支路以北單位樓面地價(jià)(元/建筑平方M)待估690.2666.7720交易日期2012.7.262012.6.262011.11.232012.6.26交易情況正常正常正常正常土地使用年期69.25年70年70年70年用途城鎮(zhèn)住宅城鎮(zhèn)住宅城鎮(zhèn)住宅城鎮(zhèn)住宅

區(qū)域因素距區(qū)域商服中心距離距區(qū)域商服中距離6400m距區(qū)域商服中距離5400m距區(qū)域商服中距離4500m距區(qū)域商服中距離5000m道路通達(dá)度區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密有主干道，停車方便區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密有主干道，停車方便區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密有主干道，停車方便區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密有主干道，停車方便距公交車站距離距公交站點(diǎn)300m距公交站點(diǎn)300m距公交站點(diǎn)100m距公交站點(diǎn)300m距長(zhǎng)途汽車站距離6500m5200m4000m5000m基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通(通路、通電、供水、供水、排水、通訊、供氣、供暖)七通(通路、通電、供水、供水、排水、通訊、供氣、供暖)七通(通路、通電、供水、供水、排水、通訊、供氣、供暖)七通(通路、通電、供水、供水、排水、通訊、供氣、供暖)區(qū)域公用設(shè)施狀況公用設(shè)施較齊全公用設(shè)施較齊全公用設(shè)施較齊全公用設(shè)施較齊全環(huán)境優(yōu)劣度清潔區(qū)清潔區(qū)清潔區(qū)清潔區(qū)個(gè)別因素自然災(zāi)害危害程度>100年一遇>100年一遇>100年一遇>100年一遇地質(zhì)狀況(T/m2)>25>25>25>25宗地形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地形平坦平坦平坦平坦臨街條件臨次干道臨次干道臨次干道臨次干道規(guī)劃限制最佳用途最佳用途最佳用途最佳用途(3)編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：用途修正：估價(jià)對(duì)象與比較案例的用途均為城鎮(zhèn)住宅用地，故土地用途修正指數(shù)均為100。期日修正：估價(jià)對(duì)象與3個(gè)比較案例均處于濰坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及分析，宗地所在區(qū)域地價(jià)變動(dòng)情況與濰坊市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)基本相當(dāng)，此次評(píng)估采用濰坊市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)推算估價(jià)對(duì)象與3個(gè)比較案例的期日修正值。表3-1-3濰坊市住宅用地地價(jià)增長(zhǎng)率表(摘自中國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng))2011年第四季度2012年第一季度2012年第二季度1.16%1.36%0.85%此次評(píng)估以2011年第四季度為基準(zhǔn)確定待估宗地的期日修正值=(1+1.36%)X(1+0.85%)=1.0222以2011年第四季度為基準(zhǔn)確定案例A的期日修正值：(1+1.36%)X(1+0.85%)=1.0222以2011年第四季度為基準(zhǔn)確定案例B的期日修正值=1.00以2011年第四季度為基準(zhǔn)確定案例C的期日修正值：(1+1.36%)X(1+0.85%)=1.0222因此估價(jià)對(duì)象、案例A、案例B、案例C的修正指數(shù)分別確定為102.22、102.22、100、102.22。交易情況修正考慮交易情況是否正常對(duì)地價(jià)的影響。比較案例A、B、C均為正常情況下發(fā)生的交易，地價(jià)水平為市場(chǎng)價(jià)格，因此不需要將地價(jià)進(jìn)行交易情況修正。土地使用年期修正估價(jià)對(duì)象的土地使用年期為69.25年，3個(gè)比較案例的土地使用年期均為70年，兩者不年期修正。根據(jù)公式：K。=(1-1/(“r)”)/(1-1/(1竹)”)式中：K—比較實(shí)例的土地使用年期修正系數(shù)致，需進(jìn)行r—土地還原利率(土地還原利率確定為6.35%，土地還原利率的確定方法詳見本報(bào)告特殊說明事項(xiàng))n-估價(jià)對(duì)象土地使用年期69.25年m-比較實(shí)例土地使用年期70年K。=(1-1/(1+6.35%)”)/(1-1/(1+6.35%)69.25)：1.0006根據(jù)上述計(jì)算，以估價(jià)對(duì)象指數(shù)為100，三個(gè)案例的修正指數(shù)分別為100.06、100.06、100.06。區(qū)域及個(gè)別因素條件指數(shù)I、 區(qū)域因素：A、 距區(qū)域商服中心距離，以估價(jià)對(duì)象距區(qū)域商服中心距離修正指數(shù)定為100，距離每增加或減少1公里，地價(jià)減少或增加2%。B、 道路通達(dá)度指數(shù)的確定道路通達(dá)度分為路網(wǎng)稠密，區(qū)域內(nèi)有主干道，停車方便；路網(wǎng)稠密，區(qū)域內(nèi)有主干道，停車較方便；路網(wǎng)稠密，區(qū)域內(nèi)有主干道，停車方便度一般；路網(wǎng)稠密，區(qū)域內(nèi)有次干道，停車較困難；路網(wǎng)稠密，區(qū)域內(nèi)有支路道，停車?yán)щy。以待估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或降低2%。C、 距公交車站距離指數(shù)的確定，以估價(jià)對(duì)象條件為100，距公交車站距離每增加或減少100M，則地價(jià)減少或增加1%。D、距長(zhǎng)途汽車站距離指數(shù)的確定，以估價(jià)對(duì)象條件為100，距公交車站距離每增加或減少1公里，則地價(jià)減少或增加2%。E、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，估價(jià)對(duì)象與比較案例的土地開發(fā)程度均為宗地紅線外“七通”(通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供熱)，故基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正指數(shù)均為100。F、區(qū)域公用設(shè)施狀況指數(shù)，將區(qū)域公用設(shè)施分為公用設(shè)施齊全，分布廣泛；公用設(shè)施較齊全；公用設(shè)施不齊全。以待估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或降低1%。G、環(huán)境質(zhì)量指數(shù)的確定：將環(huán)境質(zhì)量狀況分為清潔區(qū)、輕度污染區(qū)、中度污染區(qū)、重度染污區(qū)四個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象條件指數(shù)定為100，環(huán)境質(zhì)量級(jí)別每上升或降低一個(gè)級(jí)別地價(jià)增加或減少1%。II、 個(gè)別因素：A、自然災(zāi)害危害程度指數(shù)修正：分^>100年一遇；50-100年一遇；30-50年一遇；<30年一遇四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象條件為100，每上升或下降一個(gè)級(jí)別地價(jià)上升或下降1%。B、地質(zhì)條件指數(shù)，將地質(zhì)條件按地基承載力大小劃分為：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)喊［化分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力>30T/m2屬優(yōu)；25-30T/m2屬較優(yōu)，20-25T/m2屬一般，在15—20T/m2屬較劣，<15T/m2屬劣］。以估價(jià)對(duì)象條件為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，地價(jià)上升或下降1%。C、宗地形狀，分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象條件為100，每上升或下降一個(gè)級(jí)別地價(jià)上升或下降1%。D、宗地地形條件，將宗地地形條件分為平坦、較平坦、不平坦三個(gè)級(jí)別。以估價(jià)對(duì)象條件為100，每上升或下降一個(gè)級(jí)別地價(jià)上漲或下降1%。E、宗地臨街條件，將宗地臨街條件分為臨主干道、臨次干道、臨支路、臨街坊間支路等級(jí)別。以估價(jià)對(duì)象條件為100,每上升或下降一個(gè)級(jí)別地價(jià)上漲或下降2%。F、用地規(guī)劃限制，將宗地的用地規(guī)劃分為最佳用途、較適用途、不適用途三種類型，以估價(jià)對(duì)象條件為100，每上升或下降一個(gè)級(jí)別地價(jià)上漲或下降1%。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表。④因素修正在各因素條件指數(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較實(shí)例各影響因素修正，將評(píng)估宗地的因素條件指數(shù)，得到因素條件修正系數(shù)見表3-1-5。⑤實(shí)例修正后的樓面地價(jià)計(jì)算經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例處于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，經(jīng)過比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，考慮三個(gè)比較案例均為市場(chǎng)正常交易案例，評(píng)估過程因素修正幅度合理，故取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果。即：?jiǎn)挝粯敲娴貎r(jià)二(659.1+600.6+679.6)5=646.4元/平方M土地單價(jià)計(jì)算表3-1-4評(píng)估宗地及3個(gè)比較實(shí)例因素條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例\^^比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C單位樓面地價(jià)(元/建筑平方M)待估690.2666.7720交易日期102.22102.22100102.22交易情況100100100100土地使用年期100100.06100.06100.06用途100100100100區(qū)域因素距區(qū)域服務(wù)中心距離100102103.8102.8道路通達(dá)度100100100100距公交車站距離100100102100距長(zhǎng)途汽車站距離100102.6105103基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100區(qū)域公用設(shè)施狀況100100100100

環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個(gè)別因素自然災(zāi)害危害程度100100100100地質(zhì)狀況100100100100宗地形狀100100100100地形100100100100臨街條件100100102100規(guī)劃限制100100100100土地單價(jià)=單位樓面地價(jià)X容積率=646.4X3.5=2262.4元/平方MB、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是首先根據(jù)土地用途估算開發(fā)工程完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格（即總開發(fā)價(jià)值）的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，然后從總開發(fā)價(jià)值中分離出價(jià)格余額，最終求取總地價(jià)、單位地價(jià)的方法。其部分公式土地價(jià)格二預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總售價(jià)一開發(fā)成本一投資利息一投資利潤(rùn)一銷售稅費(fèi)表3-1—5宗地因素條件修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例、比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C單位樓面地價(jià)（元/建筑平方M）690.2666.7720交易日期102.22/102.22102.22/100102.22/102.22交易情況100/100100/100100/100土地使用年期100/100.06100/100.06100/100.06用途100/100100/100100/100區(qū)域因素距區(qū)域服務(wù)中心距離100/102100/103.8100/102.8交通條件100/100100/100100/100距公交車站距離100/100100/102100/100距長(zhǎng)途車站距離100/102.6100/105100/103基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100區(qū)域公用設(shè)施狀況100/100100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個(gè)別因素自然災(zāi)害危害程度100/100100/100100/100地質(zhì)狀況100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/100地形100/100100/100100/100臨街條件100/100100/102100/100規(guī)劃限制100/100100/100100/100因素條件修正系數(shù)合計(jì)0.95500.90090.9439修正后比準(zhǔn)地價(jià)(元/平方M)659.1600.6679.6市場(chǎng)比較法最終單位樓面地價(jià)(元/建筑平方M)646.4具體測(cè)算思路是：確定最佳土地利用方式預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總售價(jià)確定房地產(chǎn)開發(fā)成本確定投資利息(5)確定投資利潤(rùn)確定銷售稅費(fèi)總地價(jià)二預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總售價(jià)-開發(fā)成本-投資利息-投資利潤(rùn)-銷售稅費(fèi)單位面積地價(jià)二總地價(jià)土總用地面積。1、確定最佳土地利用方式根據(jù)委托方提供的《2011一G46號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》(編號(hào)：2011—G46)，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，規(guī)劃容積率＜3.5,建筑密度＜30%，綠地率230%。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域土地利用狀況的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)大部分為住宅用地，建筑物結(jié)構(gòu)大部分為鋼混結(jié)構(gòu)，考慮到城市規(guī)劃等限制條件，結(jié)合合法原則與最有效使用原則，此次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃利用方式為最佳土地利用方式，即：土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率為3.5、建筑密度為30%、建筑物平均層數(shù)為12層、鋼混結(jié)構(gòu)為估價(jià)對(duì)象的最佳土地利用方式。根據(jù)評(píng)估宗地所在區(qū)域土地利用情況，小區(qū)門庭、垃圾站、物業(yè)管理用房、配電室、業(yè)主活動(dòng)室等附屬用房一般不出售，附屬用房面積占總建筑面積為3%，則建筑總面積為180565平方M，其中可出售住宅建筑面積為175148平方M，不可出售附屬用房建筑面積為5417平方M。2、預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總售價(jià)⑴比較實(shí)例選擇根據(jù)受托方評(píng)估人員對(duì)評(píng)估宗地同類用房的市場(chǎng)售價(jià)調(diào)查，結(jié)合所掌握的商品房銷售價(jià)格資料，評(píng)估選取了三個(gè)商品房的銷售資料，通過市場(chǎng)比較，確定評(píng)估宗地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)售價(jià)，其情況如下：實(shí)例1：浞景翠園商品房售價(jià)該樓盤位于濰坊市高新區(qū)櫻前街浞河?xùn)|岸，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混，用途為住宅用房，中檔裝修，交易時(shí)間2012年7月，平均售價(jià)3900元/平方M。案例所在位置距高新區(qū)商服中心7100M，距公交站點(diǎn)300M，距客運(yùn)火車站16公里，距長(zhǎng)途汽車站7200M，綠地覆蓋率高，處于清潔區(qū)，生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，文體設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，臨櫻前街，該路屬濰坊市次干道，建筑密度較低，小區(qū)環(huán)境較好，有物業(yè)管理，且停車位充足，周圍土地利用類型大多為居住用地。實(shí)例2：景泰銘城商品房售價(jià)該樓盤位于高新區(qū)寶通街與惠賢路交匯處西南角，建筑物建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，用途為住宅用房，中檔裝修，交易時(shí)間2012年7月，平均售價(jià)4200元/平方M。案例所在位置距高新區(qū)商服中心5000M，距公交站點(diǎn)100M，距客運(yùn)火車站13公里，距長(zhǎng)途汽車站5500M，綠地覆蓋率高，處于清潔區(qū)，生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，文體設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，臨寶通街，該路屬濰坊市主干道，建筑密度較低，小區(qū)環(huán)境較好，有物業(yè)管理，且停車位充足，周圍土地利用類型大多為居住用地。實(shí)例3：盛海第一園商品房售價(jià)該樓盤位于高新區(qū)寶通街與濰安路交叉口東，建筑物建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，用途為住宅用房，中檔裝修，交易時(shí)間2012年7月，平均售價(jià)3900元/平方M。案例所在位置距高新區(qū)商服中心7100M，距公交站點(diǎn)100M，距客運(yùn)火車站16公里，距長(zhǎng)途汽車站7200M，綠地覆蓋率高，處于清潔區(qū)，生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，文體設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，臨高新一路，該路屬濰坊市次干道，建筑密度較低，小區(qū)環(huán)境較好，有物業(yè)管理，且停車位充足，周圍土地利用類型大多為居住用地。(2)比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途及區(qū)域位置等條件，選擇影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)，進(jìn)行交易基準(zhǔn)日修正。交易情況：是否為正常、客觀、公正的交易。區(qū)域因素：主要有所臨道路類型、交通便捷度、距離客運(yùn)火車站距離、距長(zhǎng)途汽車站距離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、距區(qū)域商服中心距離、區(qū)域生活設(shè)施水平、區(qū)域文體設(shè)施水平、環(huán)境優(yōu)劣度等。個(gè)別因素：主要有小區(qū)環(huán)境條件、建筑物結(jié)構(gòu)、裝修檔次、停車狀況、物業(yè)狀況等。因素條件說明(表3-2-1)編制比較因素條件指數(shù)表為將各比較實(shí)例和等估宗地間的各種差別量化，然后反映到地價(jià)水平的差別上，必須將前述的估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各種比較因素條件轉(zhuǎn)化為可比的定量條件指數(shù)。以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)指數(shù)，見表3-2-2。A、交易時(shí)間估價(jià)對(duì)象與比較案例交易時(shí)間較近，不需進(jìn)行交易期日修正。B、 交易情況此次評(píng)估所選擇的3個(gè)比較實(shí)例交易信息均為在售樓盤的銷售價(jià)格案例，其交易情況均正常，與評(píng)估宗地的交易情況一致，故交易情況因素條件指數(shù)均確定為100。C、 土地用途此次評(píng)估所選擇的3個(gè)比較實(shí)例用途均為為商品住房均確定為100。D、 區(qū)域因素所臨道路類型將所臨道路類型分為臨主干道、臨次干道、臨支路、臨街坊間支路等級(jí)別。以估價(jià)對(duì)象條件為100，每上升或下降一個(gè)級(jí)別地價(jià)上漲或下降2%。距公交車站距離以評(píng)估宗地的距公交車站距離因素條件指數(shù)確定為100，距公交車站距離每增加或減少100M，則地價(jià)減少或增加1%。距長(zhǎng)途汽車站距離以評(píng)估宗地的距長(zhǎng)途汽車站距離因素條件指數(shù)確定為100，每增加或減少1公里距長(zhǎng)途汽車站距離因素條件指數(shù)相應(yīng)增加或減少2%?；A(chǔ)設(shè)施情況估價(jià)對(duì)象與3個(gè)比較實(shí)例都在一個(gè)區(qū)域，其區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度都為紅線外“七通”(通路、通

電、供水、排水、通訊、供氣、供熱）。因此，無須對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施情況這一因素條件進(jìn)行修正，估價(jià)對(duì)象和3個(gè)比較實(shí)例基礎(chǔ)設(shè)施情況因素條件指數(shù)均確定為100。距區(qū)域商服中心距離以評(píng)估宗地的商業(yè)繁華因素條件指數(shù)確定為100,距市商服中心距離每增加或減少1公里，商業(yè)繁華因素條件指數(shù)相應(yīng)增加或減少2%。表3-2-1比較因素條件說明表估價(jià)對(duì)象及匕較實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象浞景翠園景泰銘城盛海第一園位置濰坊高新區(qū)寶通街以北、濰安以東高新區(qū)櫻前街浞河?xùn)|岸新區(qū)寶通街與惠賢路交匯處西南角高新區(qū)寶通街濰安路交叉口東售價(jià)（元/平方M）待估390042003900用途住宅住宅住宅住宅交易日期2012.72012.72012.72012.7交易情況正常正常正常正常所臨道路類型臨次干道臨次干道臨次干道臨次干道區(qū)域因素距公交車站距離距公交站點(diǎn)300m距公交站點(diǎn)300m距公交站點(diǎn)100m距公交站點(diǎn)100m距離客運(yùn)火車站距離距離客運(yùn)火車站15公里距離客運(yùn)火車站16公里距離客運(yùn)火車站13公里距離客運(yùn)火車站16公里距長(zhǎng)途汽車站距離距長(zhǎng)途汽車站6500m距長(zhǎng)途汽車站7200m距長(zhǎng)途汽車站5500m距長(zhǎng)途汽車站7200m基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供暖）七通（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供暖）七通（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供暖）七通（通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供暖）距區(qū)域商服中心距離距區(qū)域中心距離6400m距區(qū)域中心距離7100m距區(qū)域中心距離5000m距區(qū)域中心距離7100m區(qū)域生活設(shè)施水平生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高區(qū)域文體設(shè)施水平文體設(shè)施齊全、完備、等文體設(shè)施齊全、完備、等文體設(shè)施齊全、完備、等文體設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高

級(jí)較高級(jí)較高級(jí)較高環(huán)境優(yōu)劣度綠地覆蓋率高，處于清潔區(qū)綠地覆蓋率高，處于清潔區(qū)綠地覆蓋率高，處于清潔區(qū)綠地覆蓋率高，處于清潔區(qū)個(gè)別因素小區(qū)環(huán)境條件建筑密度較低，小區(qū)環(huán)境較好建筑密度較低，小區(qū)環(huán)境較好建筑密度較低，小區(qū)環(huán)境較好建筑密度較低，小區(qū)環(huán)境較好裝修檔次中檔中檔中檔中檔停車狀況停車位足夠，滿足需求停車位足夠，滿足需求停車位足夠，滿足需求停車位足夠，滿足需求物業(yè)狀況有物業(yè)有物業(yè)有物業(yè)有物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混表表3-2-2比較因素條件指數(shù)表估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例比較因素7*^^_估價(jià)對(duì)象浞景翠園景泰銘城盛海第一園售價(jià)（元/平方M）100390042003900用途100100100100交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素所臨道路類型100100102100距公交車站距離100100102100距離客運(yùn)火車站距離1009910299距長(zhǎng)途汽車站狀況10098.610298.6基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100距區(qū)域商服中心距離10098.6102.898.6區(qū)域生活設(shè)施水平100100100100區(qū)域文體設(shè)施水平100100100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個(gè)別因素小區(qū)內(nèi)環(huán)境條件100100100100裝修檔次100100100100停車狀況因素100100100100物業(yè)狀況100100100100建筑物結(jié)構(gòu)100100100100環(huán)境質(zhì)量環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境和是否有污染及污染程度，3個(gè)比較實(shí)例與評(píng)估宗地環(huán)境因素條件相同，因此估價(jià)對(duì)象和3個(gè)比較實(shí)例的環(huán)境質(zhì)量因素條件指數(shù)均確定為100。距火車站距離 ?以待估宗地的等級(jí)為100,每增加或減少1公里，指數(shù)相應(yīng)減少或增加1%。區(qū)域生活設(shè)施水平修正指數(shù)的確定區(qū)域生活設(shè)施水平分為生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)高，生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，生活設(shè)施齊全、完備、等級(jí)一般，生活服務(wù)設(shè)施水平較差，生活服務(wù)設(shè)施水平差。以待估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或降低1%。i。 區(qū)域文體設(shè)施水平修正指數(shù)的確定區(qū)域文體設(shè)施水平分為文體設(shè)施齊全、完備、等級(jí)高，文體設(shè)施齊全、完備、等級(jí)較高，文體設(shè)施齊全、完備、等級(jí)一般，文化娛樂設(shè)施水平較差，文化娛樂設(shè)施水平差。以待估宗地為100，每上升或降低一個(gè)等級(jí)，指數(shù)相應(yīng)上升或降低1%。E、個(gè)別因素小區(qū)內(nèi)環(huán)境條件將宗地小區(qū)環(huán)境條件分為建筑密度低，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好；建筑密度較低，小區(qū)內(nèi)環(huán)境較好：建筑密度一般，小區(qū)內(nèi)環(huán)境一般；建筑密度較高，小區(qū)內(nèi)環(huán)境較差；建筑密度高，小區(qū)內(nèi)環(huán)境差。每相差一個(gè)級(jí)別，指數(shù)相應(yīng)修正2%。裝修檔次裝修檔次分為高檔、中高檔、中檔、低檔四級(jí)別，以評(píng)估宗地的裝修檔次條件指數(shù)確定為100，每增加或減少1個(gè)級(jí)別，裝修檔次條件指數(shù)相應(yīng)增加或減少1%。停車狀況3個(gè)比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象停車位均足夠滿足需要，因此估價(jià)對(duì)象和3個(gè)比較實(shí)例的停車狀況條件指數(shù)均確定為100。物業(yè)情況3個(gè)比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)均有物業(yè)管理，因此估價(jià)對(duì)象和3個(gè)比較實(shí)例的物業(yè)情況條件指數(shù)均確定為100。建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)分為鋼混、磚混、磚木等3個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象指數(shù)為100,每上升或下降一個(gè)等級(jí)，售價(jià)相應(yīng)往上或往下修正2%。（5）因素修正在各因素條件指數(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較實(shí)例各影響因素修正，將評(píng)估宗地的因素條件指數(shù)化，得到因素修正系數(shù)，見表3-2-3。表3-2-3比較因素修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例比較因素\\浞景翠園景泰銘城盛海第一園售價(jià)（元/平方M）390042003900用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100所臨道路類型100/100100/102100/100距公交車站距離100/100100/102100/102距離客運(yùn)火車站距離100/99100/102100/99距長(zhǎng)途汽車站距離100/98.6100/102100/98.6基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100距區(qū)域商服中心距離100/98.6100/102.8100/98.6區(qū)域生活設(shè)施水平100/100100/100100/100區(qū)域文體設(shè)施水平100/100100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個(gè)別因素小區(qū)內(nèi)環(huán)境條件100/100100/100100/100裝修檔次100/100100/100100/100停車狀況100/100100/100100/100物業(yè)狀況100/100100/100100/100建筑物結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100比準(zhǔn)售價(jià)（元/平方M）4052. 13774. 53972.6估杉對(duì)象售價(jià)（元/平方M）3933經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較案例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的房地產(chǎn)比準(zhǔn)售價(jià)。估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例處于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，經(jīng)過比較分析，三個(gè)房地產(chǎn)比準(zhǔn)售價(jià)較接近，考慮三個(gè)比較案例均為市場(chǎng)正常交易案例，評(píng)估過程因素修正幅度合理，故取三個(gè)比準(zhǔn)售價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)售價(jià)。即：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)售價(jià)二（4052.1+3774.5+3972.6）:3=3933元/平方M貝上房地產(chǎn)總售價(jià)二銷售均價(jià)X